Ринок складів в 1 півріччі 2025: активне поглинання на фоні відкладеного попиту

Ринок складської нерухомості України в першому півріччі 2025 року продовжує функціонувати в умовах воєнного стану, що суттєво впливає на всі його сегменти. Але попри складні обставини, галузь демонструє адаптивність та здатність до відновлення. Експерти по-різному оцінюють ситуацію.  Property Times  досліджував, що відбувалося на ринку складської нерухомості в першому півріччі 2025 року.

Читайте также: Ринок індустріальних парків за три квартали 2025 року: тенденції та виклики

Динаміка попиту та структура орендарів

За даними CBRE, валове поглинання склало близько 109 000 кв.м, що на 27% вище показника попереднього року. Однак експерти галузі мають різні оцінки загальної ситуації з попитом.

Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group зазначає: «Динаміка попиту у 2025 році не зменшилась у порівнянні з 2024-м. Ми спостерігаємо найбільший попит у західних регіонах і в Києві».

Натомість Олександр Бондаренко керівний партнер Bureau of Investment Programs та співзасновник індустріальних парків NOVO  дає більш стримані оцінки: «Не можу сказати, що є шалений попит на логістичні приміщення. Єдиним стабільним джерелом попиту на логістичні площі є компанії, які переміщуються зі східних регіонів України в західні та центральні регіони».

За аналізом CBRE, у валовому поглинанні домінують:

• Логістичні оператори — 56%;
• Оптова та роздрібна торгівля — 39%;
• Фармацевтика та медицина — 5%.

«Сьогодні основні орендарі складських приміщень — це компанії, що займаються дистрибуцією та логістикою. Структура орендарів охоплює різні товарні групи, але переважає сегмент FMCG — це найбільший ринок із точки зору обсягів», — додає Геннадій Гриненко.

Олександр Бондаренко конкретизує основних гравців: «Основні гравці-орендарі наразі — це національні ритейлери, дистриб’ютори, виробники та логістичні оператори, як українські, так і міжнародні. Це і група Рабен, FM Logistic Україна, Rhenus Logistics, DSV».

Обмежену присутність інших сегментів аналітики  CBRE пояснюють зростаючою тенденцією серед FMCG-компаній до аутсорсингу операційної діяльності 3PL-операторам, а також рішенням окремих орендарів інвестувати у власні складські об’єкти з метою посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної незалежності.

Структура попиту за класами приміщень залишається стабільною:

• малий та середній бізнес шукає склади класу B у якісних локаціях;
• великий бізнес потребує складів класу A — великих логістичних центрів.

«У Києві потреба у складах класу A значно більша, ніж у Львові чи Вінниці», — зазначає Геннадій Гриненко.

Девелопмент та нове будівництво

За даними CBRE, протягом першого півріччя 2025 року було введено в експлуатацію близько 107 000 кв. м нових складських площ, що означає приріст конкурентної пропозиції на 14%. Загальний обсяг складського фонду наблизився до довоєнного рівня — близько 1,48 млн кв. м. Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC (11 000 кв. м), пошкодженого у 2022 році. 

Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine підтверджує активізацію девелопменту: «У першій половині року ми дійсно спостерігаємо помітне пожвавлення в сегменті складської нерухомості. Активно розробляються концепції нових логістичних хабів — зокрема масштабних грінфілд-проєктів у стратегічних локаціях поблизу транспортних артерій. З іншого боку, триває реконструкція складів, які зазнали пошкоджень, із чітким фокусом на оптимізацію капітальних витрат».

Геннадій Гриненко відзначає регіональні особливості: «Особливо помітна динаміка у Києві: за останні півтора року суттєво збільшилась кількість девелоперських проєктів — від невеликих складів на кілька тисяч квадратних метрів до великих комплексів на 20-40 тис. кв. м. На заході та в центрі України таких проєктів менше, але є приклади у Вінниці, Хмельницькому, Тернополі, Львові та Івано-Франківську, де бізнес будує логістичні центри під власні потреби».

Експерти виділяють два основних напрямки девелопменту:

1. Проєкти для власних потреб: наприклад,  «Епіцентр» та АТБ будують розподільчі центри для себе;
2. Спекулятивні девелоперські проєкти — системні девелопери зводять логістичні центри для подальшої оренди.

Експерти зазначають, що ринок змінюється не тільки кількісно, а і якісно. «Девелопери стали уважніше підходити до планування: перевага надається енергоефективним рішенням, модернізації інженерних систем, а також інтеграції автоматизованих технологій. Впровадження WMS-систем, автоматизованих стрічкових ліній і сенсорних контролерів стало новим стандартом. Загалом ринок демонструє адаптивність і прагнення до якості — замість масового будівництва «на виріст», інвестори обирають продумані проєкти з високим рівнем функціональності, стійкості та експлуатаційної ефективності», — коментує Дмитро Омельчук.

Проте є й чинники, які стримують розвиток ринку. Олександр Бондаренко пояснює: «Будівельного буму логістичних терміналів наразі немає. На жаль, в першій половині 25-го року по багатьох логістичних складах було влучення ворожих ракет під час обстрілів. Бізнес не хоче ризикувати через атаки».

Читайте также: Падіння завантаженості, зниження Rack rates та складне відновлення: готельний бізнес під час COVID 19

Саме воєнні ризики є головним чинником стримування. Як пояснює Геннадій Гриненко  попри великий потенціал Києва й значну незакриту потребу в логістичній інфраструктурі, за останні пів року столиця стала більш ризикованою через збільшення кількості прильотів.

Орендні ставки та вакантність

За даними CBRE, запитувані орендні ставки у доларовому еквіваленті незначно зросли —  на 5% у нижньому ціновому діапазоні та становили $4,7-$5,7/кв.м/міс. Орендні угоди переважно укладалися в національній валюті.

Олександр Бондаренко наводить картину регіональних відмінностей: «Ціни на рівні $4-$4,5 за кв. м, до $5 за сухий склад класу А. На ціну впливає територіальне розташування. Чим далі від лінії фронту, тим вищі ставки. Якщо в західних регіонах може бути ставка $5-$5,5, то в Дніпропетровській області — $3».

Геннадій Гриненко підтверджує тенденцію до незначного зростання: «За останній рік суттєвих змін не відбулося. Зниження не було, навпаки — середня ставка поступово зростає. Оренда в Києві має стабільну тенденцію до зростання: ставки індексуються в гривні та поступово підтягуються і в доларах».

На думку експертів така тенденція зберігатиметься й надалі. «Відповідно, в наступному році ціни на оренду складу можуть зрости на 10-15%», — прогнозує Олександр Бондаренко.

Щодо вакантності, то за даними CBRE, вона знизилася до 3% (-1,2 п.п. з початку року), що відображає активне поглинання на фоні відкладеного попиту.

«Якщо на початку війни вакантність могла складати 30-40%, то зараз такої драматичної ситуації немає. У 2025 році вакантність складів склала близько 5-10% — залежно від сезонності бізнесу. У деяких складів останні два роки немає вакантності взагалі — 0%», — коментує Олександр Бондаренко.

«У Києві вакантність залишається низькою, як і раніше. Тимчасові коливання можливі, коли в експлуатацію вводяться нові спекулятивні об’єкти, але глобально показник стабільний, — додає Геннадій Гриненко. —  Загалом ми не спостерігаємо відтоку резидентів та орендарів. Навпаки, кількість запитів, особливо від малого та середнього бізнесу, навіть зростає порівняно з минулим роком».

На певні категорії складів сформувався відчутний дефіцит. Так, за даними CBRE, ринок відчуває значний дефіцит у сегменті холодного зберігання, що спричиняє підвищення орендних ставок і створює передумови для спеціалізованого девелопменту.

За прогнозами CBRE, до кінця 2025 року планується введення майже 98 000 кв. м нових спекулятивних площ. 

«Наприкінці року у Львові та Києві планується введення кількох нових проєктів, що може тимчасово підвищити рівень вакантності», — коментує Геннадій Гриненко.