Україну може спіткати дефіцит житла. При цьому і чисельність населення стрімко скорочується. Саме тому ринок нерухомості буде структурно змінюватись під тиском несприятливих умов.
Таку думку висловив комерційний директор київського офісу девелоперської компанії Greenville Дан Сальцев в інтерв’ю виданню «Мінфін» про підсумки 2025 року для галузі первинної нерухомості.
Говорячи про тенденції, які поступово формуються, Дан Сальцев виокремив дві важливі — зростання цін та собівартості будівництва і дефіцит пропозиції на фоні скорочення кількості населення. Так, з лютого 2022 до жовтня 2025 року в Україні з’явилося всього лише 700-800 нових житлових комплексів. Для порівняння протягом 2018-2021 років виходило на старт приблизно 300-400 проєктів щороку. Девелопери запускають мало нових проєктів (за винятком західного регіону), більше фокусуються на завершенні старих. На підтвердження цієї тези комерційний директор Greenville наводить дані підсумкового річного звіту НБУ, де також зафіксована ця тенденція.
При цьому, на фоні зменшення пропозиції, попит також залишає бажати кращого.
«Може виникнути ситуація, що не буде для кого його будувати. В Україні катастрофічне скорочення кількості населення. Динаміка депопуляції продовжується — це факт. Тому ринок буде адаптуватися під нові умови. Ми не перша і не єдина країна, яка проходить через виснажливу війну. Можна подивитися на досвід балканських країн», — констатує Дан Сальцев. Але він підкреслив, що в таких умовах найбільш вигідна, хоча й ризикована, фінансова модель для інвестора — інвестувати на ранніх етапах будівництва. Саме тоді прибутковість бути найвищою. Представник Greenville зазначив, що ціни піднімаються майже інерційно — в середньому на 15-25% щороку, незалежно від сезонності чи інфляційних коливань.
На думку Дана Сальцева, попит частково відновиться вирівнюватися лише із завершенням активних бойових дій. Вже зараз є пряма залежність від політичних новин і рівнем попиту.
«Навесні продажі були на піку — багато в чому завдяки новинам про активізацію мирного процесу. Але з початком літа стали частішими обстріли Києва, динаміка продажів значно впала. Восени з початком енергетичної кризи те блекаутів вони уповільнились зовсім. Ми фіксували суттєві сплески інтересу з боку покупців, коли в новинах починали активно говорити про мирні ініціативи та “ось-ось” завершення війни. Отже, люди чекають кінця війни, мобілізації і обстрілів. Саме тоді можна очікувати відновлення ринку, активізацію забудовників, інвесторів, клієнтів», — каже експерт.
Однак, поки бойові дії тривають, навряд чи ситуація на ринку нерухомості суттєво зміниться у кращий бік.
Лідери ринку нерухомості поступово звикають до високих відсоткових ставок, водночас намагаючись вирішити більш фундаментальні проблеми, пов’язані з роллю галузі в суспільстві, зокрема, як зробити будівлі придатними для використання за призначенням у невизначеному майбутньому.
Цей звіт ґрунтується на інтерв’ю з провідними фахівцями з інвестицій у нерухомість та регіональних опитуваннях, проведених PwC спільно з Urban Land Institute у Європі, США, Канаді та Азійсько-Тихоокеанському регіоні, і є ключовим індикатором настроїв на ринку нерухомості у світі.
Період коригування
Попри економічні негаразди в усьому світі, провідні гравці галузі, опитані для цього глобального видання Emerging Trends in Real Estate®, вважають, що існує потенціал для відновлення інвестиційної активності після більшої ясності щодо монетарної політики в США, Європі та Азійсько-Тихоокеанському регіоні.
Є надія, що покупці та продавці нерухомості починають приймати умови більш високих процентних ставок на довший термін і, таким чином, знайдуть золоту середину в ціноутворенні, яка була такою невловимою впродовж останніх двох років.
З узгодженням цінової політики з’являється віра в те, що нерухомість може оговтатися від одного з найгірших інвестиційних спадів за останні роки, хоча очікується, що будь-яке зростання активності у 2025 році буде набагато виразнішим, ніж у 2024 році. Однак у сфері нерухомості все ще зберігається певна обережність, і диверсифікація ризиків за ринками і секторами буде критично важливою.
«Хоча ризик подій залишається високим, 2024 рік, схоже, стане переломним моментом, який сприятиме підвищенню ліквідності на ринках нерухомості. Хоча існують вагомі причини, чому інвестори вагаються, ми наближаємося до періоду, коли буде більше ясності. Це має бути сприятливий час для купівлі», — менеджер з глобальних інвестицій.
Хоча протягом останніх двох років галузь перебувала у вичікувальному режимі через короткострокові циклічні фактори, багато хто зараз дивиться на довгострокову перспективу. Очевидно, що рушійною силою поведінки інвесторів і орендарів більше не є традиційні сектори нерухомості, а все більше «три D»: demographics, digital and decarbonisation (демографія, цифрові технології та декарбонізація).
Найкращі міста для інвестицій в нерухомість у 2024 році
В Європі лідером є Лондон та Париж, без зміни позицій з минулого року. Піднялися у рейтингу Мадрид, Амстердам, Мілан, Лісабон. Трохи впали у рейтингу: Берлін, Мюнхен, Барселона та Франкфурт. В Азії — беззаперечними лідерами є Токіо, Сідней та Осака. Більшість інвесторів віддають свої голоси за Мельбурн, Нью Делі, Бангког і Мумбаї. Впали показники привабливості у таких азійських міст, як Сеул, Сінгапур та Хошимін.
В США, без змін головує Нешвілл. Впали у рейтингу Даллас, Атланта, Остін, Ролі/Дарем. Піднялися у рейтингу привабливості Фенікс, Сан-Дієго, Бостон, Сан-Антоніо та Сієтл.
Ключеві тренди
Доступність житла знову очолює список соціально-політичних проблем серед лідерів галузі в Північній Америці, Європі та Азійсько-Тихоокеанському регіоні, і навряд чи вона зникне найближчим часом. Особливо це стосується США, які долають наслідки стрімкого зростання цін на житло під час пандемії, що супроводжувалося подвоєнням іпотечних ставок.
Однією з найбільших проблем на шляху до доступності житла та зростання орендної плати є забезпечення життєздатності соціального житла для інституційних інвесторів. Деякі респонденти запропонували державну підтримку як спосіб зниження ризиків для цих активів.
Центри обробки даних — один з найперспективніших трендів у секторі нерухомості: у кожному регіональному звіті вони посідають одне з перших місць серед перспективних об’єктів для інвестування у 2024 році. Респонденти незмінно високо оцінюють їх за високу рентабельність інвестицій та високу винагороду за ризики.
З боку політиків існує певний спротив щодо центрів обробки даних через їхнє високе енергоспоживання, особливо в той час, коли нерухомість ретельно перевіряється на відповідність стандартам сталого розвитку. За останній рік національні та міські органи влади в деяких країнах запровадили жорсткіші екологічні вимоги до розвитку центрів обробки даних. Одним зі шляхів уперед може бути більша увага до так званих «периферійних» центрів обробки даних, які є меншими за звичайні ЦОД і розташовані ближче до кінцевих користувачів. Інший підхід до виведення енергоспоживання в цьому секторі за межі мережі з’являється в Західному Лондоні, де деякі об’єкти нещодавно оголосили про плани переробляти відпрацьоване тепло з довколишніх дата-центрів і використовувати його для опалення 10 000 нових будинків і 2,7 мільйона квадратних футів комерційних площ.
Fit-for-purpose Real Estate (фокус на якість)
Зміна вподобань як орендарів нерухомості, так і інвесторів створює нову динаміку в секторі нерухомості, особливо зростаюче значення сталого розвитку. Такі якості, як ефективність ESG та відповідність цінностям співробітників, стають важливими факторами для компаній, які вирішують, чи займати об’єкти нерухомості. Очікується, що офіси стануть фізичним втіленням цілей сталого розвитку компаній, і сектор нерухомості реагує на це, хоча й повільно.
Ця тенденція є відчутним проявом демографічних і технологічних зрушень, які мають серйозні наслідки для нерухомості. Вподобання працівників все більше визначають попит у секторі корпоративних офісів. Високоякісні офіси користуються все більшим попитом, а компанії готові витратити трохи більше, щоб залучити найкращих фахівців.
Коли закінчуються договори оренди, компанії все частіше ухвалюють рішення не продовжувати оренду в офісних приміщеннях, які не відповідають уподобанням співробітників або ESG-потребам, і натомість переїжджають в інший офіс.
Як це часто буває, зміни, ініційовані орендарями (наприклад, у торговельній та офісній нерухомості), в ретроспективі можуть виявитися досить значними, але іноді залишаються непоміченими. З огляду на це, для цього глобального видання прагнуло розглянути деякі можливі майбутні зміни протягом наступних десяти років і те, що це може означати з точки зору того, як інвестори та оператори нерухомості повинні переосмислити свій бізнес і моделі надання послуг, впроваджувати інновації та створювати цінність за межами фізичного простору, щоб залишатися актуальними та конкурентоздатними.
Згідно з останнім звітом компанії Cushman & Wakefield, ЦСЄ є одним з найперспективніших регіонів для розвитку електронної комерції. Крім того, дані Cushman & Wakefield показують, що на Польщу припадає більше половини обороту, зареєстрованого в регіоні ЦСЄ. Перспективи зростання польського сектору електронної комерції є ще більш позитивними, оскільки логістичні витрати в Польщі, які є стратегічно важливими для електронної комерції, на 18% нижчі, ніж у Чехії, і на 50% нижчі, ніж у Німеччині.
Згідно з даними eMarketer, очікується, що цього року світовий ринок електронної комерції становитиме понад 6 трильйонів доларів США, причому більше половини, або 3,2 трильйона доларів США, припадатиме на Китай. США посідають друге місце, з обсягом продажів електронної комерції майже втричі меншим — $1,19 трлн. За оцінками Statista, цього року європейська електронна комерція становитиме 8% світового ринку, а наступного року перевищить позначку в 600 мільярдів доларів після постпандемічного спаду. Зниження продажів електронної комерції у 2022 році, яке значною мірою пояснювалося слабшими показниками ключових західноєвропейських ринків — Великобританії, Німеччини та Франції — схоже, залишилося в минулому, і в найближчі роки, ймовірно, спостерігатиметься стійке зростання, хоча й повільніше, ніж у 2020-2021 роках.
«Ці три ринки продовжують генерувати 75% загального європейського обороту, що свідчить про значну диспропорцію між Західною Європою та ринками ЦСЄ, на які припадає близько 12%. Тим не менш, Центральна та Східна Європа була четвертим найбільш швидкозростаючим ринком у світі минулого року. За даними Cushman & Wakefield, більш детальний аналіз ринку ЦСЄ в цілому показує, що Польща лідирує з більш ніж половиною загального обсягу роздрібних продажів, за нею йдуть Чехія (12%), Румунія (майже 10%), Україна (7%) та Угорщина (6,5%)», — коментує Даміан Колата, партнер, керівник департаменту промислової та логістичної нерухомості в Польщі, керівник практики електронної комерції в ЦСЄ, Cushman & Wakefield.
Згідно зі звітом Cushman & Wakefield, ЦСЄ є найбільш швидкозростаючим регіоном для електронної комерції та інших секторів, як в історичному аспекті, так і з точки зору перспектив на найближчі роки. Дані Statista показують, що сукупні темпи зростання для Центральної та Східної Європи, Західної Європи та Європейського Союзу вказують на те, що ЦСЄ випереджає Західну Європу та всі країни-члени ЄС разом узяті на 1,4 в.п. та 2,7 в.п. відповідно.
«Це не дивно, адже країни Центральної та Східної Європи, і Польща зокрема, демонструють надзвичайно високі показники з точки зору історичного та прогнозованого сукупного зростання ВВП. Отже, Польща перетворюється на Ельдорадо для електронної комерції? Немає сумнівів, що електронна комерція продовжує зростати швидкими темпами, причому Deloitte прогнозує, що вона зростатиме у 2,5 рази швидше порівняно з фізичною роздрібною торгівлею — принаймні до 2030 року. Однак, за даними GfK, понад 65 000 інтернет-магазинів складають лише 8,5% ринку, тоді як понад 40 000 магазинів у 600 торгових центрах — 40%. Однак, на нашу думку, надзвичайно складно відокремити точку початку процесу купівлі від місця його завершення», — пояснює Даміан Колата.
Опитування GfK показало, що 61% респондентів відвідали веб-сайт ритейлера після відвідування його фізичного магазину, а 82% купили щось онлайн. Як наслідок, все більше компаній впроваджують омніканальні рішення, де перетинаються всі канали купівлі, збору та повернення товарів.
«Згідно зі статистичними даними Євростату та Euromonitor, роздрібні продажі в Інтернеті в Польщі перевищили прогнози зростання до Covid майже на чотири роки. Крім того, дані Strategy& показують, що польський ринок електронної комерції минулого року становив 131 мільярд злотих, що свідчить про значне зростання на 12% порівняно з 2022 роком. Очікується, що у 2024-2028 роках цей ринок зросте до 192 мільярдів злотих, причому в деяких категоріях зростання може скласти до 60%», — коментує Даміан Колата.
За оцінками Польської господарської палати, заснованими на даних Статистичного управління Польщі (GUS), оборот електронної комерції в липні 2024 року досяг 7,1 млрд злотих, що становить 8,8% від загального роздрібного обороту в корпоративному секторі (майже 81 млрд злотих), що на 8,4% більше, ніж у червні, і на 16,7% більше, ніж у річному обчисленні.
«Щомісячний оборот електронної комерції досяг чотирирічного максимуму в другому і третьому кварталах цього року, що свідчить про те, що, незважаючи на уповільнення зростання електронної комерції після Covid, цей ринок продовжує розширюватися і має багатообіцяючі перспективи», — додає Даміан Колата.
Розширення електронної комерції вплине на складський сектор
Що, як очікується, формуватиме електронну комерцію в довгостроковій перспективі? Ключовими рушійними силами ринку буде зростаюча увага споживачів до повторної торгівлі, або продажу вживаних речей, включаючи одяг, взуття, меблі та побутову техніку.
«Швидке зростання світового ринку повторної торгівлі, який, за прогнозами, досягне 275 мільярдів доларів у 2028 році, згідно зі звітом «Offer-Up Recommerce Report», також означає, що склади відіграватимуть нову роль. Об’єкти повторної комерції повинні бути пристосовані для виконання таких завдань, як усунення дрібних дефектів, миття або усунення запахів. Ще однією тенденцією, яка вплине на складський сектор, буде транскордонна електронна комерція. Хоча в Польщі вона ще перебуває на стадії становлення, вона вже стимулює попит орендарів на приміщення поблизу національних кордонів, особливо в західній частині Польщі, що простягається від Колбасково до Болеславця. Складські приміщення вздовж швидкісної автомагістралі S3 вже приваблюють транскордонних орендарів, які отримують вигоду від нижчих орендних ставок, високої продуктивності праці та коротких термінів виконання замовлень», — пояснює Даміан Колата.
Очікується, що в майбутньому попит на складські приміщення зростатиме з боку китайських інтернет-магазинів, які шукатимуть нові ринки збуту. Це дає шанс, головним чином, для Центральної та Східної Європи, яка вважається одним з найперспективніших регіонів з точки зору потенціалу зростання і можливостей.
«Shein вже орендувала загалом 650 000 кв. м складських площ у Вроцлавському регіоні. Інші компанії, які часто доповнюють діяльність китайських гігантів і формують спільну екосистему, також проростають по всій країні. Зі зростанням їхньої присутності бізнес-практика вимагатиме значних змін, але співпраця з китайськими орендарями, безумовно, стане все більш важливою частиною польського бізнес-ландшафту», — додає Даміан Колата.
Що економічно вигідніше — організувати логістичні процеси в Польщі чи відкрити склад за кордоном? Відповідь на це питання досить однозначна. Згідно з даними компанії Cushman & Wakefield, витрати на утримання складу площею 10 000 кв. м у Польщі, на якому працює 50 працівників і який споживає 480 МВт-год електроенергії на рік, на 18% нижчі, ніж у Чехії, і на 50% нижчі, ніж у Німеччині. Ця перевага зберігається, незважаючи на нещодавнє підвищення мінімальної заробітної плати.
Електронна комерція змінить міський ландшафт Польщі
У довгостроковій перспективі очікується, що електронна комерція вплине на структуру ланцюгів поставок, що призведе до подальшої диверсифікації ринку складської нерухомості, йдеться у звіті компанії Cushman & Wakefield.
«Розвиток міської інфраструктури в Польщі, схоже, не встигає за швидким зростанням електронної комерції. Донедавна здавалося, що логістики, орієнтованої виключно на розподільчі центри на околицях агломерацій, буде достатньо для роздрібної торгівлі. Однак пандемія дала зрозуміти, що ця модель, хоч і ефективна для традиційної роздрібної торгівлі, не відповідає потребам електронної комерції. Це призвело до появи складів, що виконують функції кур’єрських сортувальних центрів, які є меншими за типові склади, що зазвичай мають максимальну площу 5,000-8,000 кв. м. Наступним кроком в оптимізації ланцюгів поставок буде створення мікрохабів. Вони слугуватимуть місцями, де ми зможемо забирати посилки незалежно від обраної кур’єрської компанії, відправляти повернення або розпаковувати посилки і вирішувати, чи брати їх додому, чи ні. Мікрохаби відіграватимуть ключову роль у розвитку розумних міст, що пропонують комфортне середовище проживання та бездоганно організовану логістику останньої милі», — підсумовує Даміан Колата.
Компанія Cushman & Wakefield підсумувала ситуацію на найбільших офісних ринках Польщі станом на кінець 2024 року. Орендна активність як у Варшаві, так і в регіональних містах залишилася на рівні 2023 року, тоді як девелоперська активність продовжувала стагнувати, пише Property Times з посиланням на Property Forum. Натомість на ринку капіталу спостерігалося пожвавлення: обсяг офісних інвестицій зріс до 1,64 млрд євро, причому у Варшаві він збільшився більш ніж утричі.
Пропозиція: Девелоперська активність залишається пригніченою
Наприкінці четвертого кварталу 2024 року сукупний офісний фонд дев’яти найбільших ринків Польщі становив майже 13,1 млн кв. м.
«У 2024 році загальна пропозиція нових офісних приміщень ледь перевищила 228 000 кв. м, причому більша частина цих площ була введена у Варшаві, Вроцлаві та Катовіце. Як наслідок, минулого року продовжилася стагнація девелоперської активності, а значне зростання обсягів будівництва офісних центрів малоймовірне до кінця 2026 року», — коментує Єва Дерлатка-Чилевич, керівник відділу досліджень у Польщі компанії Cushman & Wakefield.
Серед найбільших офісних проєктів, завершених минулого року, — The Form компанії Lincoln Property Company у Варшаві (29 400 кв. м), офісний парк Grundmana Office Park A в Катовіце (20 700 кв. м) та офісний парк Quorum Office Park A у Вроцлаві (18 200 кв. м).
«Станом на кінець грудня 2024 року на стадії будівництва перебувало приблизно 180 000 кв.м у Варшаві та 160 000 кв.м у регіональних містах, що приблизно на 80% менше, ніж на початку 2020 року. За оцінками Cushman & Wakefield, цього року офісний ринок Польщі розшириться лише на 190 000 кв.м. Очікується, що це призведе до зниження рівня вакантних площ у найкращих локаціях польських міст», — додає Віталій Архипенко, аналітик ринку Cushman & Wakefield.
Поглинання: Лізингова активність стабілізується
«У 2024 році загальний обсяг лізингової діяльності у Варшаві сягнув 740 200 кв. м, що лише на 1% менше, ніж у попередньому році. Тим часом у столиці Польщі було зареєстровано 757 договорів оренди, що становить трохи менш як 7% у порівнянні з попереднім роком. Це свідчить про поступову стабілізацію попиту на ринку офісної нерухомості Варшави», — пояснює Ян Шульборський, керівник відділу розвитку бізнесу та аналітики компанії Cushman & Wakefield.
У регіональних містах також спостерігається стабільний попит
«На кінець грудня 2024 року загальний обсяг офісних приміщень у регіональних містах сягнув майже 714 000 кв. м, що лише на 4% менше, ніж у 2023 році, який став рекордним для регіональних ринків офісної нерухомості. Попит на офісні приміщення продовжував надходити переважно від ІТ-компаній, а також компаній сфери послуг та виробництва. У структурі поглинання переважали угоди з продовження оренди, які склали 51% від загального обсягу, тоді як нові угоди оренди та угоди між власником і орендарем склали 46%, а розширення — лише 3%», — коментує Міхал Галімскі, партнер, керівник відділу регіональних ринків Cushman & Wakefield.
Вакантність
Наприкінці четвертого кварталу 2024 року середній рівень вакантності у Польщі становив 14,3%, що на 0,2 в.п. більше, ніж у третьому кварталі 2024 року. У Варшаві рівень вакантності становив 10,6%, що на 0,1 в.п. менше, ніж у попередньому кварталі. У регіональних містах спостерігалися змішані тенденції: зниження рівня вакантності зафіксовано в Любліні, Вроцлаві та Тримісті, а підвищення — в Катовіце, Лодзі та Познані. Середній рівень вакантності у регіональних містах становив 17,8%. Доступність офісних приміщень на всіх досліджуваних ринках склала 1,87 млн кв. м, що на 3% більше, ніж рік тому.
Орендні ставки: Орендні ставки залишаються практично незмінними, але вищими в центрі міста
Орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Варшаві становили €22-26/кв. м на місяць у центрі та 13,50-€16,50/кв.м на місяць у нецентральних районах. У регіональних містах середні орендні ставки на офісні приміщення в центральній частині міста становили €12,50-17,00/кв. м на місяць, причому в нових офісних проєктах і будівлях, розташованих у найкращих місцях, орендні ставки були вищими за середні.
Інвестиційний ринок: У Варшаві спостерігається значне зростання офісних інвестицій
В останньому кварталі 2024 року обсяг офісних інвестицій у Польщі перевищив 633 мільйони євро, а загальна сума за рік склала майже 1,64 мільярда євро.
«У 2024 році інвестиції в офіси Варшави досягли €1,34 млрд, що більш ніж утричі перевищило показник попереднього року і лише на 5% нижче середнього показника за п’ять років. Регіональні міста залучили решту €298 мільйонів. Ці чудові показники відображають міцні фундаментальні основи польського ринку офісної нерухомості, який приваблює інвесторів високою якістю, диверсифікованим портфелем орендарів і відповідністю більшості існуючих офісних приміщень амбітним стандартам ESG. Інвестиційна активність у транзакціях високої та середньої вартості продовжує визначатися чеськими та шведськими інвесторами. Однак вітчизняний приватний капітал також стає дедалі активнішим, передусім націлюючись на активи вартістю від €5 до 20 мільйонів», — коментує Марцін Коцерба, партнер відділу ринків капіталу Cushman & Wakefield у Польщі.
У четвертому кварталі 2024 року відбулися дві інвестиційні угоди на суму понад €100 млн кожна: продаж офісної вежі Warsaw Unit компанії Eastnine за €280 млн та P180 компанії Investika/Bud Holdings приблизно за €100 млн. З 45 угод, зареєстрованих у 2024 році, 26 були угодами з низькою вартістю до €20 млн, що становить 58% від загальної кількості.
Орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Варшаві становлять 5,75—6,25%, але очікується, що вони будуть знижуватися через стабілізацію ринку, що триває, та зростаючий апетит інвесторів.
Після початку повномасштабного вторгнення українці не лише отримали статус тимчасових переселенців у багатьох країнах Європи, але й активно інвестують у нерухомість за кордоном. Попри обмеженість офіційної статистики за національністю/громадянством покупця, у деяких країнах — Іспанії, Польщі, Угорщині та на Кіпрі — можна простежити реальні тенденції та масштаб участі українців на ринку житла. Property Times досліджував активність українців на ринку нерухомості за кордоном після початку повномасштабного вторгнення.
За офіційними даними організації з міграції, станом на липень 2025 року за кордоном перебувало 5,6 мільйона українських біженців, більшість з яких проживає в Європі. 1,2 мільйона біженців з України через російське вторгнення втекли до Німеччини. Крім того, другий за величиною показник було зафіксовано в Польщі — 994 тисячі. Значно менше, 374 тисячі проживають тимчасово у Чехії, ще менше у Великій Британії (254 тис.), Іспанії (240 тис.), Румунії (184 тис.), Італії (174 тис.), Словаччині (144 тис.) тощо.
Не дивно, що українці не лише винаймають жило у країнах, які їх прийняли, але й займають певне місце серед іноземних покупців нерухомості. І хоча особливий статус українців за кордоном більше скерований на те, щоб надати їм можливість працювати та отримувати медичну допомогу, навіть не бувши резидентами ЄС, українці можуть купувати нерухомість в більшості країн. Чим вони й користуються.
Варто зазначити, що у більшості країн ЄС не ведеться облік придбання нерухомості за національністю, тому можна знайти дані про кількість угод, навіть іноді, про кількість угод, здійснених саме іноземцями, але даних про те, яку частку складають саме українці — немає. Обов’язково вказувати національність покупця потрібно в таких країнах, як Іспанія, Польща, Угорщина, Кіпр. Вказується також інформація в Італії, Греції та Португалії, але ця інформація не є публічною. В Чехії (почнуть відстежувати національність покупця з жовтня 2025), Німеччині, Австрії, Нідерландах та інших інформація про національну приналежність не публікується офіційно.
Найбільш чіткі, офіційні та публічні дані про кількість українців, які придбали нерухомість після війни, доступні для Іспанії, Польщі, Угорщини та (до певної міри) Кіпру. В інших країнах ці дані або об’єднуються в категорії «іноземці» чи «нерезиденти», або ще не реєструються систематично за громадянством.
Другим важливим моментом, про який варто згадати, є дозвіл на купівлю нерухомості саме українцями. В більшості країн ЄС, Балканах, Туреччині українці можуть купувати житлову нерухомість, звісно, дотримуючись певних місцевих процедур та вимог. Але є країни, як от Угорщина та Польща, де на купівлю будинку з землею (землю різного призначення) українським громадянам потрібно буде отримувати спеціальний дозвіл, тоді як купівля квартир на первинному чи вторинному ринку — доступна.
Польща
Польща залишається серед лідерів країн ЄС, де українці купують найбільше квартир та іншої нерухомості. Згідно з офіційними даними, у 2023 році українці придбали приблизно 7,7 тис. квартир у Польщі, що становило близько половини від загальної кількості квартир, які були куплені іноземними громадянами. Особливо значною була їхня активність у таких великих містах, як Варшава, Краків і Вроцлав, де попит на житло серед українців був доволі високим і де зосереджена велика кількість наших громадян.
Варшава, Польща
Уже у 2024 році кількість квартир, придбаних українцями, зросла до 9 тисяч, що на 25% перевищує показники попереднього року, і свідчить про подальше зростання їхньої зацікавленості у польському ринку нерухомості. До того ж українці можуть скористатися іпотечними програмами, що робить польський ринок ще більш привабливим.
Іспанія
У 2022 році українці становили 1,75% від усіх покупок нерухомості іноземцями. За даними ERI, загальна кількість операцій становила 646 241, з яких 13,75% припадало на іноземців, що приблизно відповідає 1 555 покупкам українців у 2022 році (цифра отримана безпосередньо з таблиць ERI Anuario 2022). У третьому кварталі 2024 року за офіційними даними частка українців серед іноземних покупців становила 3,20%.
Валенсія, Іспанія
У квартальних звітах ERI наведені частки за національностями, однак абсолютна кількість покупок відображена лише для деяких національностей, тому точна кількість угод українців у тому періоді невідома. За підсумками другої половини 2024 року, національний звіт нотаріусів зафіксував зростання кількості покупок українцями на 26,3% у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року, але в публічних звітах абсолютної кількості угод з українцями не наводиться, оскільки в їхніх бюлетенях загальна кількість та деякі національності з числом угод вказані, проте Україна у цьому розділі не деталізується.
Цікаві цифри серед іноземних покупців нерухомості: у 2023 році було придбано 647 об’єктів нерухомості китайськими покупцями, 223 — російськими, а українці увійшли до числа топ-покупців, придбавши 154 об’єкти нерухомості, за інформацією Telex, яка посилається на дані Офісу Прем’єр-міністра, отримані через Duna House.
За офіційними даними Угорщини, у 2024 році було подано 3 647 заявок на купівлю нерухомості від громадян країн, що не входять до ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, що на 23% більше порівняно з 2023 роком. З них 3 485 заявок було схвалено, що становить 2,8% від загальної кількості оцінюваних угод з нерухомістю в країні. Ці дані охоплюють усіх громадян поза межами ЄС без деталізації за національністю.
Кіпр
З кінця 2021 року до кінця 2024 року іноземні покупці, включно з громадянами ЄС та інших країн, придбали понад 37 тисяч об’єктів нерухомості на Кіпрі. Детальний розподіл за національностями за районами показує, що в Лімасолі серед основних іноземних покупців є росіяни, британці, ізраїльтяни й, що важливо, українці. Українці також входять до десятки найактивніших національностей покупців у таких районах, як Пафос, Ларнака та Фамагуста. У першому кварталі 2025 року на Кіпрі було зареєстровано 1 671 угоду купівлі-продажу нерухомості іноземними громадянами, як з країн ЄС, так і з третіх країн, що на 15,2% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року, проте ці дані не розподілені за національностями.
Туреччина
У 2022 році українці значно активізували купівлю нерухомості в Туреччині. За офіційними даними Турецького інституту статистики (TUIK), громадяни України придбали там 2 574 об’єкти житлової нерухомості. Це більш ніж удвічі перевищило показник 2021 року, коли було зафіксовано 1 246 угод. Таким чином, на частку українців припало майже 3,8 % від усіх об’єктів, які у той рік придбали іноземці в Туреччині.
Аланія, Туреччина
Проте вже наступного року темпи дещо знизилися. У 2023 році українські покупці оформили 1 720 угод. Хоча абсолютна кількість скоротилася, частка українців серед іноземних інвесторів навіть зросла і досягла 4,9 %. Це дозволило Україні увійти до трійки лідерів за кількістю придбаних об’єктів серед усіх іноземців у Туреччині.
Попри певне зниження активності у 2023 році порівняно з піковим 2022-м, інтерес українців до турецького ринку нерухомості залишається стабільно високим, а їхня присутність відчутно впливає на загальну динаміку іноземних інвестицій у житло цієї країни. Минулого року ж українці придбали 1631 квартиру в Туреччині.
Звісно, українці активно присутній на ринку Португалії, Німеччині, Болгарії та інших країн ЄС. Також українців цікавить нерухомість в теплих країнах, як ОАЄ, Таїланд та індонезійський острів Балі. Але точної частки українців серед нерезидентів-покупців ці країни не публікують.
Зростання вартості будівельних матеріалів — загальносвітова тенденція, яка не оминула й Україну. PropertyTimes представляє переклад матеріалу про ситуацію на світовому ринку будматеріалів, який було опубліковано виданням Construction Europe.
На думку промислових аналітиків та будівельних торгових асоціацій, загострення проблеми логістичного ланцюга ставить під загрозу розвиток будівельної галузі та економічний розквіт багатьох країн світу.
На тлі зростаючого попиту, нестача готових будівельних матеріалів та виробів пов’язана з такими питаннями, як зростання цін на матеріали, поточні протиепідемічні заходи та брак працівників. Як наслідок, багато підрядників не можуть з впевненістю братися за масштабні проєкти.
І на ґрунті цих логістичних прогалин, які є чи не у кожному секторі, вся будівельна галузь перебуває у надзвичайно крихкому стані. Тож, будівельні асоціації змушені звертатися за допомогою до уряду, зокрема, за дозволами варіювати вартість проєктів та зміщувати терміни виконання.
Європейські дедлайни
Президент Європейської Будівельної Федерації (FIEC), професор Томас Бауер, у відкритому листі до Європейської Комісії наголосив, як затримки постачання матеріалів впливають на європейських підрядників:
«Постачальники часто неохоче погоджуються на конкретний термін доставки товару. В умовах постійної зміни ринкових умов це означає, що постачальники також не можуть визначити кінцеву ціну доставки основних матеріалів. Отже, будівельні компанії не можуть підтвердити остаточну ціну за виконані роботи та надані послуги».
Бауер також висловив тривогу щодо значного зростання цін на сировину та продукцію, пов’язану з будівництвом, у Європі, що є ланцюговою реакцією на затягнуті логістичні процеси.
Він навів приклад з арматурою, ціна на яку, за його словами, зросла на 110% в Італії у період з листопада 2020 по березень 2021 року. У Німеччині та Франції ціна виросла більш ніж на 70%.
Бауер також згадав про сталь, 50% світового виробництва якої виробляється в Китаї. Він зазначив, що країна наразі «затримує ресурси», а її будівельний сектор використовує 40% усієї сталі, яку вона виробляє.
Німеччина та Франція
У Німеччині, яка є найбільшим будівельним ринком у Європі, Фелікс Паклеппа, генеральний директор Центральної асоціації німецької будівельної промисловості (ZDB), сказав: «Заглядаючи наперед у найближчі місяці, ми дуже стурбовані через питання, пов’язані з ланцюгом поставок будівельних матеріалів.
У випадку з пластиком та деревиною поставки часто не здійснюються, тоді як сталь та метали демонструють значне зростання цін. Деревина, наприклад, сьогодні подорожчала на 35,7% порівняно з попереднім роком та на 27,2% у порівнянні з груднем 2020 року».
Паклеппа зазначив, що подібні перешкоди можуть стати причиною зупинки будівництва. «Наші компанії бояться застою на будівельних майданчиках та скорочення робочих днів».
Reuters повідомляє, що німецький Інститут економічних досліджень (Ifo) у своєму опитуванні за травень виявив, що 43,9% будівельників повідомили про проблеми з пошуком будівельних матеріалів, порівняно з 23,9% у квітні. Сектор інфраструктури постраждав менше — 33,5%, та все ж таки відсоток виріс з 11,5% порівняно з квітнем.
«Використання потужностей у цій галузі промисловості все ще на високому рівні, але недоліки постачання хвилюють все більше компаній», — сказав експерт Ifo, Фелікс Лейс.
Тим часом у Франції будівельна асоціація FNTP (Національна федерація громадських робіт) оцінила пропозиції уряду, які захищатимуть підрядників від договірних штрафів через затримки або зриви у проєктах, спричинені «заниженням цін на сировину та логістичними проблемами».
Французький уряд закликав усіх державних клієнтів подовжити строки виконання та запровадив новий процес посередництва для цієї галузі.
Бруно Каваньє, президент FNTP, сказав; «Дезорганізація, спричинена проблемами з сировиною, панує сьогодні на багатьох підприємствах громадського будівництва, що гальмує розвиток наших компаній».
«Тому заяви уряду є ознакою здорового глузду. Вони є реакцією на наші неодноразові застереження і нормальним бажанням прем’єр-міністра якнайшвидше відновити економіку. Власне, цього бажаємо всі ми».
У США урядовий індекс, який вимірює відпускну ціну товарів у будівництві, підскочив на 3,5% за місяць до березня, тоді як щорічне зростання до березня становило 12,9%. Як зазначається, таке щомісячне та щорічне збільшення є найвищим, зареєстрованим за 35-річну історію індексу.
Виступаючи з доповіддю у квітні, Кен Саймонсон, головний економіст Асоціації генеральних підрядників Америки (AGC), сказав, що у звіті «задокументовано лише деякі проблеми, з якими стикаються підрядники; такі як швидке зростання витрат на матеріали, подовження або невизначений термін доставки та лімітування основних ресурсів».
«Ці проблеми, — сказав він, — загрожують збільшенням вартості та відтягують дедлайни багатьох життєво важливих проєктів, тим самим гальмують перспективи відновлення повної зайнятості на будівництві».
Сімонсон наголосив, що різке збільшення вартості матеріалів висвітлює лише одну сторону медалі. «Вони базуються на цінах, які уряд встановив місяць тому, і не встигають фіксувати той факт, що підрядники щодня отримують інформацію про затримку термінів та поставок, що є наслідком попередніх затримок та інших негараздів».
Одним із прикладів є потенційний дефіцит сталевих анкерних стяжок, які використовуються у бетонній опалубці. Американська Асоціація бетонних фундаментів (CFA), яка займається монолітними бетонними конструкціями, оголосила про загальногалузеві зусилля з пом’якшення дефіциту.
Попри те, що бетонні стяжки виготовляються всередині країни, аби задовольнити зростаючий попит та розв’язувати питання вартості, за останнє десятиліття значно збільшився обсяг імпорту стяжок з Китаю.
Надія на інфраструктуру Австралії
Копіюючи стратегії урядів Європи та Північної Америки, австралійський уряд покладає надії на економічне відродження, що має розвинути інфраструктуру країни, спрямовуючи значні кошти у пакети стимулювальних заходів для цього сектору.
Це спричиняє ще більше проблем з логістикою, оскільки вкладені кошти використовуються не повною мірою через брак матеріалів, необхідних для просування проєктів.
Резервний банк Австралії нещодавно заявив, що порушення ланцюгів поставок спричинить «вибух короткострокової інфляції».
У банку додали, що «у деяких випадках підвищення цін у світовій торгівлі випереджало спроможність глобальної логістики підлаштуватися до таких умов, що стало причиною затримки базових складових та фінансової маніпуляції…»
Філіп МакГрегор, постачальник матеріалів із Сіднея, сказав Financial Review, що дефіцит таких матеріалів, як деревина та сталь, зараз «надзвичайний».
Розповідаючи про поточний стан будівництва в Сіднеї, він сказав: «Будівельні процеси йдуть повним ходом до тих пір, поки є постачання робочої сили та сировини».
Він додав, що зараз багато будівельників накопичують матеріали — тоді як ті, хто не готовий зменшити свої потреби, відмовляються від потенційно прибуткових проєктів.
У березні контейнерне судно Ever Given застрягло в Суецькому каналі — найкоротшому морському сполученні між Європою та Азією та маршрутом, що відповідає майже третині світового контейнерного руху — повністю перекривши його майже на тиждень.
Під час блокування каналу, Moody’s Investor Service заявили: «Дуже високий споживчий та промисловий попит, глобальний дефіцит місткості контейнерів та низька надійність обслуговування з боку світових компаній з контейнерних перевезень зробили логістику цієї сфери дуже вразливою навіть за найменших зовнішніх чинників. У цьому контексті важливість часу цієї події стала вирішальним ударом».
Очевидно, що існує серйозна проблема для тих компаній, яким важливі своєчасні поставки для виконання контрактів. «Безстрокові поставки» стали гірким досвідом для таких вразливих галузей, як будівництво, коли життєво важливі матеріали стають недоступними, а ціни зростають через їх дефіцит.
У 2023 році частка імпортних будівельних матеріалів на українському ринку зросла до 23% (для порівняння у 2021 році вона становила 14%). Експерти зазначають, що вітчизняний ринок виробництва будматеріалів потребує системної підтримки з боку держави, про це йшлося під час круглого столу «Будівельні матеріали. Готовність до потреб ринку на відновлення».
Property Times поцікавився у виробників будматеріалів, з якими проблемами їм доводиться стикатися та якої допомоги від держави вони потребують.
Стан ринку
Цемент
Ситуацію, яка склалася на ринку цементу на запит Property Times прокоментували в Асоціації виробників цементу України «Укрцемент».
Асоціація включає 5 груп компаній: 9 цементних підприємств, 8 із 9 цементних заводів збережені та готові до роботи (ПрАТ «Балцем» потрапив в зону бойових дій, зазнав руйнувань і зараз не працює).
Виробництво цементу напряму залежать від потреб й запиту ринку. Як зазначає Людмила Кріпка, виконавчий директор, керівник департаменту науково-технічної інформації Асоціації «Укрцемент», сьогодні ринок не працює на повну потужність:
«У 2022 р. практично всі заводи працювали без прибутку. Але навіть цей надважкий перший рік війни заводи не зупиняли роботу, не звільняли робітників, допомогли з евакуацією сімей, виплачували повністю заробітну плату, сплачували податки в повному обсязі й допомагали ЗСУ та територіальним громадам».
У 2023 році ситуація дещо покращилася, ринок адаптувався до роботи в умовах війни. Почав рости попит на цемент завдяки частковому відновленню будівельного ринку і державним програмам захисту населення та об’єктів інфраструктури. Дещо зріс експорт, повідомили в «Укрцемент».
«Так, у 2021 році виробництво цементу в Україні було 11,005 млн т, споживання складало — 10,5 млн т. У 2022 році виробництво скоротилось на 51%, передусім через падіння попиту, споживання складало 4,3 млн т. А у 2023 році виробництво цементу склало — 7,43 млн т, що на 37,5% більше ніж у 2022 р., але ми ще не вийшли на показники 2021 р., виробники цементу працювали тільки на 60% своєї реальної потужності, споживання цементу 2023 р. склало — 6,165 млн т, — коментує Людмила Кріпка. — Ми очікуємо, що програми відбудови та відновлення, які вже стартували в Україні сприятимуть стабільності динаміки росту. Впевнені, що із закінченням війни ці програми запрацюють на повну потужність. Вихід на максимальне споживання не буде миттєвим. Ринок розігріватиметься 4-5 років. Попит на будівельні матеріали збільшиться на 30% за довоєнний».
Світлопрозорі конструкції
Як і решта виробників, представники ринку світлопрозорих конструкцій з початком повномасштабного вторгнення опинилися в тяжкому становищі через невизначеність та реальні щоденні загрози, які не давали можливості планувати та ефективно розподіляти виробничі ресурси.
«Так, у 2022 році темпи росту ринку світлопрозорих конструкцій впали на 40%, порівняно з попереднім 2021 роком. Кожне підприємство, і ми не виключення, намагалося якнайшвидше оговтатися та адаптуватися до змін, що відбуваються, — зазначає Сергій Положай, засновник і генеральний директор компанії Steko. — 2023 рік позначився деяким зростанням ринку — він був вищий на 20% за попередній.
За підсумком 4-х місяців, що минули з початку поточного 2024 року, можна констатувати ще більші темпи відновлення та зростання віконного ринку — це приріст у 20% від попереднього воєнного року. Шоковий стан поступово змінився на пошук нових шляхів та ідей, націлених не тільки на забезпечення життєздатності підприємства, а й підтримку його подальшого розвитку та зміцнення позицій в умовах війни.
За попередніми оцінками та аналізом даних на сьогодні, вже можна стверджувати поступове відновлення ринку до рівня 2021 року. Відставання становить в межах 10-15%, що означає досить позитивну динаміку процесу стабілізації та відновлення.
Можемо впевнено говорити про зростання обсягів виробництва завдяки відновленню та збільшенню нового будівництва у 2023 році порівняно з 2022-м».
Теплоізоляційні матеріали та бітумні мембрани
Олександр Мануйло, керівник дирекції з продажів Sweetondale розповів Property Times про обсяги виробництва в перший рік повномасштабного вторгнення й про те, як вдалося майже вийти на показники 2021 року:
«Обсяги виробництва та продажів наших підприємств завжди напряму залежали від конкурентного середовища в Україні, наявності імпортних товарів відповідної категорії, рівня виробничих потужностей конкурентів в Україні, коливання валют, міждержавних торговельних обмежень, цін на сировину тощо. Враховуючи те, що по всіх наших виробничих напрямках ми були й залишаємось лідерами ринку, то практично всі наші заводи були завантажені по максимуму. Наприклад, 2021 рік за напрямком мінеральної ізоляції був дефіцитним. Фактично в країні в сезон не вистачало утеплювачів з кам’яної вати. Початок 2022 року не був виключенням, але після 24 лютого 2022 року всі наші заводи в Черкасах та Кам`янському зупинились до початку літа. Нам вдалося зібрати персонал, зберегти складські залишки, відновити виробництво, але рік ми закінчили з падінням від -45% у бітумних мембранах до -57% у «дефіцитній» мінеральній ізоляції. Кінець 2023 року та початок 2024 року дав надію на відновлення ринку за рахунок багатьох програм по відбудові. В березні 2024 року ми наблизились до рівня виробництва та продажів 2021 року. Сподіваємось, що 2024 рік буде найкращим в нашій історії у напрямках бітумних мембран та полімерній ізоляції».
Виробники будматеріалів й до початку повномасштабного вторгнення стикалися з проблемами нестачі сировини, недобросовісною конкуренцією тощо. Велика війна розширила перелік тих викликів, які доводиться долати. І чи не найболючіше питання — дефіцит кадрів, про який говорять всі без винятку.
«Виробники стикаються з різними проблемами, такими як зміни цін на сировину, конкуренція на ринку, складнощі в логістиці тощо. Проте основна проблема, з якою стикається виробництво зараз — відсутність кваліфікованих кадрів у зв’язку з посиленням мобілізації», — коментує Лілія Дутко, маркетолог групи компаній ТМ Eurobud.
«Наше підприємство стикається з численними викликами, але один із найактуальніших — нестача робочої сили в особі чоловіків. Ще минулого року ця проблема стала досить відчутною, і з часом вона стає тільки гостріше, — говорить Сергій Положай. — Ми займаємося виготовленням металопластикових вікон та дверей. Наша робота є важливою, оскільки, через чисельні обстріли житлових будинків, цивільної інфраструктури, підприємств та ін., багато об’єктів потребують відновлення. Наразі компанія має приміщення, обладнання, транспорт, але багато з цього простоює через недостатню кількість відповідних працівників. Вакансії офісних працівників, продавців у фірмових салонах закриваються жінками, але працівників виробництва та складів замінити важко. На початок сезону у нас відкрито близько 300 вакансій для чоловіків. Ми весь час шукаємо шляхи розв’язання цієї проблеми».
Олександр Мануйло додає:«З початком повномасштабної війни до ризикових факторів додались забезпечення підприємств електроенергією під час блекаутів, ризики ракетних атак на виробничу та складську інфраструктуру, блокування кордонів з боку Польщі, нестабільність постачань сировини та комплектуючих, мобілізація певних категорій спеціалістів на наших підприємствах та на підприємствах наших основних торговельних партнерів».
Для виробників цементу одна з головних проблем — це попит. «Попит на продукцію різко впав, отже впали й доходи, а видатки не скоротились, навпаки зростають. Вся країна живе в таких умовах, — говорить Людмила Кріпка. — Друге — це безпека. Характер воєнних дій такий, що під загрозою атак не тільки підприємства в прифронтовій зоні, але по всій Україні. До цього переліку ще можна додати аварійні відключення електроенергії, нестачу працівників, проблеми з логістикою. Попри труднощі підприємства продовжують працювати та виробляти цемент. Бо це продукт потрібний не тільки для відбудови, але й для оборони».
Державна підтримка
Під час круглого столу «Будівельні матеріали. Готовність до потреб ринку на відновлення»голова комітету ТППУ з питань промислової модернізації Володимир Власюк наголосив на тому, що вітчизняний ринок виробництва будматеріалів потребує системної підтримки з боку держави. Певні кроки з боку держави вже були зроблені й дали результат. Так, Сергій Положай зазначає, що позитивну роль відіграє державна програма «єВідновлення», також суттєвою допомогою є розширення програми «Доступні кредити «5-7-9%».
Але потрібні й додаткові кроки й ініціативи з боку держави, спрямовані на підтримку виробників будматеріалів, які мають потужності в Україні.
Property Times попросив виробників будматеріалів розповісти про свої сподівання щодо такої підтримки.
«Потрібна підтримка в формі регулювання нормативної бази, зокрема оновлення державних будівельних норм, щодо використання будівельних матеріалів. Необхідно їх актуалізувати та гармонізувати до європейських стандартів, — зазначає Лілія Дутко. — Зокрема, маємо певні обмеження щодо використання своєї продукції. Ми вже спостерігаємо дефіцит деяких будівельних матеріалів, тому перегляд та регулювання ДБН є важливим, щоб максимально забезпечити потреби ринку та забезпечити стабільність будівельної галузі в післявоєнний період. Такий крок сприятиме ефективному використанню національних ресурсів та розвитку власного виробництва, що є ключовим для економічного зростання та стабільності України надалі».
Допомога потрібна й у розв’язанні кадрових питань, зазначають представники ринку.
«В умовах війни підприємства будівельної галузі намагаються працювати не тільки у традиційних каналах житлового та промислового будівництва, але й допомагають будувати оборонні споруди та відбудовувати критичну інфраструктуру (частково своїм коштом та за рахунок донатів). Річ у тому, що багато великих виробництв (як і наші підприємства) офіційно визнані критичними або стратегічними для економіки, але не до кінця зрозумілі механізми мобілізації та бронювання співробітників, що інколи призводять до часткової або повної зупинки таких підприємств, — зазначає Олександр Мануйло. — Ми відчуваємо критичну нестачу кваліфікованого персоналу. Державна підтримка потрібна саме в забезпеченні функціонування таких підприємств. Для більшості фінансових, сировинних, виробничих проблем ми знаходимо рішення, але від стратегічної підтримки галузі та вітчизняних виробників відмовлятись не будемо».
«Через нестачу робочої сили важко підтримувати достатні об’єми виробництва, не кажучи вже про його суттєвий розвиток, — додає Сергій Положай. — Будівництво та проєкти з відновлення інфраструктури є критичними для функціонування економіки та забезпечення комфорту громадян навіть у період військових дій. Збереження працівників, які залученні до виготовлення будматеріалів, забезпечує продовження цих проєктів, а з цим і стійкість життєдіяльності суспільства. Думаємо, що це актуально для багатьох важливих галузей, де збереження працівників зараз є гострим питанням, але не захищено законодавчо».
В Асоціації виробників цементу України «Укрцемент» зазначають, що з боку держави вони очікують впровадження кращих європейських практик та спрощення умов національного законодавства. Детальніше про це Людмила Кріпка, виконавчий директор, керівник департаменту науково-технічної інформації Асоціації «Укрцемент» розповідає в авторській колонці для Property Times.
Українська будівельна галузь, попри величезні виклики, продовжує функціонувати в умовах повномасштабної війни. За даними галузевих асоціацій, ринок будівельних матеріалів залишається приблизно на рівні 2023 року, демонструючи певну стабільність, але не зростання.
Представники галузевих асоціацій наголошують на необхідності системної державної підтримки, щоб подолати численні перешкоди на шляху відновлення галузі. Особливої уваги потребують питання фінансової допомоги, регуляторної політики та стимулювання внутрішнього ринку. Водночас підприємства самостійно адаптуються до нових умов: впроваджують європейські стандарти, шукають шляхи роботизації виробництва та розвивають експортні напрямки.
У цьому матеріалі Property Times розглядає поточний стан ринку будівельних матеріалів України, основні виклики для виробників та шукає можливі шляхи розв’язання наявних проблем разом з керівниками провідних галузевих асоціацій.
Попит
Будівельна галузь України продовжує працювати в умовах високої невизначеності, сформованої внаслідок військової агресії. При цьому істотних змін у попиті порівняно з 2023 роком не відбулося, ринок залишається приблизно на тому ж рівні.
Загальна динаміка ринку
Як зазначає Костянтин Салій, президент Спілки виробників будматеріалів, українці стабільно купують будматеріали: певні позиції продаються на рівні 27% від довоєнного попиту, інші — на 35%.
Найкраще почуваються виробники цементу, а от, наприклад, втробництво світлопрозорих конструкцій, вікон вже досягло своєї стелі. Тобто зараз основна маса попиту тримається на рівні 2024 року. Будівельний сезон поки що не потребує великої кількості матеріалів.
«Очевидно, що активізація буде в серпні-вересні. Але наразі ми не бачимо карколомного зростання — тобто, щоб заводи почали працювати, наприклад, на 50% більше. Минулого року попит був трохи нижчим, ніж у 2023-му — так, це правда. У 2022–2023 роках було більше надії, що скоро буде перемога.
Зараз великі будівельні компанії тільки відкривають відділи продажів. Те, що було розпочато до повномасштабного вторгнення — великі житлові комплекси — уже здали. Якщо Євросоюз дасть кошти на ВПО та військових, тоді, ймовірно, зросте обсяг проєктування — і попит почне рухатись уперед», — пояснює експерт.
Сегмент цементної промисловості
За даними Асоціації Укрцемент, виробництво цементу в Україні у 2024 році склало 7,9 млн тонн, що лише трохи перевищує показники 2023 року (7,4 млн тонн) і все ще на 28% нижче від довоєнного рівня 2021 року. У 2024 році споживання цементу залишилося незмінним порівняно з минулим роком — 6,3 млн тонн.
Людмила Кріпка, виконавчий директор Асоціації Укрцемент, відзначає, що після різкого скорочення ринку у 2022 році (майже на 60% порівняно з 2021 роком) відбулася певна адаптація галузі до роботи в умовах війни. Часткове відновлення будівельного ринку спостерігається завдяки державним програмам захисту населення та відновлення об’єктів інфраструктури.
Виробництво щебеневої продукції
Особливістю функціонування ринку нерудних будівельних матеріалів є відсутність офіційної статистики щодо обсягів виробництва. Як повідомляє Владислав Нецький, генеральний директор Асоціації «Виробників Нерудних Будівельних Матеріалів України», згідно із Законом України від 3 березня 2022 р. № 2115-IX органи державної статистики призупинили оприлюднення статистичної інформації щодо обсягів виробництва промислової продукції, включаючи щебеневу, на період дії воєнного стану.
Однак доступна статистика експорту показує, що у 2024 році обсяги постачання щебеневої продукції за кордон становили 1389,4 тис. тонн, що перевищує сукупні показники 2022 та 2023 років, але залишається значно нижчим за довоєнний рівень 2021 року (2829,7 тис. тонн). Основними напрямками експорту залишаються Польща, Молдова та Литва.
Ринок автоклавного газобетону
Олег Сиротін, виконавчий директор Всеукраїнської Асоціації виробників автоклавного газобетону, зазначає, що попит на стінові матеріали залишився приблизно на рівні минулого року. Спостерігаються сезонні коливання попиту, характерні для галузі, зокрема, деяке зростання споживання на весні порівняно із зимовим періодом.
У сегменті присутня диференціація між великими будівельними компаніями, які спеціалізуються на багатоквартирному житлі та почуваються відносно стабільно, та дрібними забудовниками у сфері індивідуального житлового будівництва, які демонструють вичікувальну позицію. Причинами такої ситуації є як економічні фактори, так і психологічні аспекти споживчої поведінки: частка платоспроможних клієнтів під час війни суттєво скоротилася, а потенційні покупці очікують більш сприятливих та прогнозованих умов.
Ринок металоконструкцій
За даними, які наводить Український центр сталевого будівництва у своєму аналітичному звіті, у 2024 році ринок металоконструкцій продовжив відновлення і досягнув 91 тис. т. Зростання споживання металоконструкцій експерти асоціації пов’язують зі збільшенням об’ємів імпорту та підвищенням попиту для відбудови інфраструктурних об’єктів. У 2025 році експерти УЦСБ прогнозують продовження зростання обсягу споживання металоконструкцій на рівні 10-12% – до 102 тис. т за підсумками року, за умов стабілізації економіки та подальшого фінансування відбудови країни.
Світлопрозорі конструкції
Складна ситуація спостерігається на ринку світлопрозорих конструкцій. За словами Михайла Орленка, виконавчого директора Асоціації «Українські виробники світлопрозорих конструкцій», в І кварталі 2025 року внутрішній ринок не показав зростання, а за деякими оцінками, обсяги реалізації могли знизитися на 5% порівняно з аналогічним періодом попереднього року.
Основною причиною такої динаміки стало суттєве скорочення сегмента «відновлення» внаслідок зменшення обсягів міжнародної допомоги, зокрема від уряду США та організації USAID, яка заморозила свої проєкти в Україні.
Водночас позитивну динаміку демонструють компанії, які активно розвивають експортний напрямок, диверсифікуючи ринки збуту та виходячи на нові закордонні майданчики.
Головні проблеми виробників будматеріалів в Україні
Головною проблемою для всієї галузі залишається невизначеність щодо тривалості війни та майбутнього економічного стану країни.
За коментарями керівників провідних галузевих асоціацій Property Times спробував виокремити ключові проблеми, що гальмують розвиток виробництва будматеріалів.
Кадровий дефіцит і зростання зарплатних очікувань
Однією з найгостріших проблем для галузі став кадровий голод. Як зазначає Костянтин Салій, значна частина кваліфікованих працівників або пішла на фронт, або виїхала за кордон. А ті, що залишилися, хочуть вищих зарплат, на що виробники не можуть піти з огляду на те, що відпускні ціни на будматеріали підіймати не можна, а підприємства не можуть працювати собі у збиток
«Виник кадровий вакуум у робітничих спеціальностях. У 2022-2023 роках на виробництві ще працювали пенсіонери, які витримували ритм, але зараз вони втомилися, і також хочуть вищої оплати», — пояснює він.
Михайло Орленко з Асоціації «Українські виробники світлопрозорих конструкцій» підкреслює, що триває масовий відтік молоді 16-17 років за кордон через страх мобілізації. На деяких великих українських підприємствах вже працюють робітники з Індії та Бангладешу.
Проблема бронювання персоналу
Процес бронювання працівників залишається «незрозумілим і непрогнозованим», зазначає Костянтин Салій: «Люди подають документи, чекають місяць-два, а потім лише з’ясовують, чи є підприємство критичним чи ні».
Владислав Нецький також вказує на часті зміни законодавства щодо порядку бронювання військовозобов’язаних працівників як одну з ключових проблем.
Недостатній попит
«Найбільша проблема для виробників цементу — недостатній попит. Попит на продукцію різко впав, отже впали і доходи, а видатки не скоротились, навпаки — зростають», — зазначає Людмила Кріпка.
Олег Сиротін підтверджує: «Головна проблема українських виробників — це низький попит на будматеріали. Війна і будівництво — це антагоністичні явища. Подолати самотужки цю проблему без підтримки держави вкрай важко».
Собівартість та логістика
Виробники будматеріалів стикаються з постійним зростанням витрат:
Збільшення вартості електроенергії, палива, запчастин;
Проблеми з логістикою та порушення звичних господарських зв’язків;
Критичне подорожчання сировини.
За даними Михайла Орленка, ціна на ПВХ-профіль зросла на 3-4% через коливання курсу євро, а вартість скла у 2025 році вже збільшилась на понад 35% із прогнозованим зростанням ще на 10%. «Очікується додаткове зростання ще на 10%. Це пов’язано з дефіцитом скла на європейському ринку через планові ремонти (зупинку) 6–7 заводів із виробництва флоат-скла. Виробники не мають упевненості, що ціни знизяться навіть після відновлення їхньої роботи», — пояснює експерт.
Енергетична нестабільність
Відключення електроенергії через її дефіцит як у зимовий період через перенавантаження енергетичної системи, так і в літній внаслідок планових ремонтів блоків АЕС залишається серйозною перешкодою для стабільного виробництва.
Шляхи розв’язання проблем галузі
Щодо розв’язання кадрових проблем, Костянтин Салій зазначає, що підприємства застосовують різноманітні підходи:
«Хтось погоджується на вимоги зі збільшення оплати, хтось запроваджує неповний робочий тиждень, хтось укладає окремі угоди з працівниками на оплату за обсяг виготовленої продукції. Все дуже індивідуально», — пояснює він.
При цьому, за його словами, загальний досвід вирішення кадрових проблем здебільшого негативний, про що не дуже люблять говорити керівники підприємств.
Численні програми з перепрофілювання, особливо спрямовані на жінок для освоєння «нежіночих» спеціальностей, наразі не дають бажаного результату:
«Поки що результат дуже обмежений. Замінити 160 тисяч працівників, які були у галузі до війни, ці програми неспроможні. А якщо рахувати неофіційних — то це до 600 тисяч тимчасових працівників, які займалися ремонтом, оздобленням тощо. Це величезний кадровий резерв», — пояснює президент Спілки виробників будматеріалів.
Костянтин Салій вказує на системну проблему — короткострокові курси не можуть замінити багаторічний досвід: «Одна справа — класти плитку 20 років, інша — пройти двотижневий курс і працювати з новими матеріалами. Якість робіт, звісно, страждає, замовники незадоволені, але інших варіантів нема».
Ключовим викликом галузі залишається перехід від застарілих радянських виробничих практик. «Головне питання — як держава впорається з переходом від радянської «індустрії 2.0». Бо більшість підприємств не модернізувалась, люди досі працюють на обладнанні ще часів Хрущова й Косіора. Це важка фізична праця», — говорить Костянтин Салій.
За словами експерта, найбільш перспективним напрямком є роботизація та механізація: «На різних конференціях ми чуємо, що Україні для відбудови треба 4–5 мільйонів працівників-мігрантів із країн Азії. Я вважаю, що вихід — у максимальній роботизації та механізації виробництв. Сучасні технології це дозволяють».
Автоматизація виробництва не лише вирішує проблему кадрового дефіциту, але й створює нові можливості, зазначає КостянтинСалій: «Тоді навіть хлопці, які повернулися з фронту з пораненнями, зможуть працювати — натискати кнопки, слідкувати за процесами. Їм буде цікаво, вони знову відчуватимуть себе потрібними».
Державна політика: розрив між очікуваннями та реальністю
Property Times опитав керівників провідних галузевих асоціацій виробників будівельних матеріалів України, аналіз коментарів виявив глибоку системну кризу у відносинах між державою та бізнесом. Замість партнерства спостерігається розрив між очікуваннями галузі та реальними діями державних органів.
Владислав Нецький, зазначає, що нерудна галузь практично не відчуває підтримки держави та її органів. Його позиція підкріплена конкретними прикладами ігнорування державними установами законодавчих норм і потреб галузі: «Акціонерне товариство «Укрзалізниця», єдиним акціонером якого є держава в особі Кабінету Міністрів України, всупереч одразу п’яти статтям Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» у червні 2022 році підвищило тарифи на вантажні залізничні перевезення одразу на 70%, а з грудня 2024 року намагається підвищити їх ще на 37% (Асоціація з розумінням ставиться до усіх проблем АТ «Укрзалізниця», але чому ці проблеми мають вирішуватися за рахунок ігнорування вимог чинного законодавства). Профільні комітети Верховної Ради відмовляються розглядати законодавчі ініціативи галузевих асоціацій». Детальніше читайте в авторській колонці експерта на нашому сайті.
Пропозиції галузі
Керівники галузевих асоціацій сформулювали чіткі очікування щодо необхідних кроків з боку держави:
Фінансова підтримка:
Створення фонду державної підтримки української промисловості;
Впровадження субсидій та податкових пільг для підприємств, які інвестують у модернізацію виробництва.
Регуляторна підтримка:
Зменшення частоти змін у законодавстві для стабільності бізнес-середовища;
Спрощення дозвільних процедур.
Кадрова політика:
Спрощення умов для залучення робочої сили з-за кордону;
Програми утримання української молоді в країні через систему молодіжних іпотек та механізмів підтримки працевлаштування;
Соціально-економічна державна підтримка для повернення населення з-за кордону.
Стимулювання внутрішнього ринку:
Розширення програм «єОселя», «єВідновлення»;
Сприяння розвитку внутрішнього ринку через забезпечення прозорих умов для бізнесу;
Пріоритет вітчизняних виробників у тендерних процедурах державних проєктів з відбудови.
«Використання продукції вітчизняних виробників забезпечує локалізацію виробництва, що зменшує залежність від імпорту та гарантує стабільне постачання матеріалів, робочі місця для тисяч українців, що сприятиме зростанню зайнятості та підвищенню добробуту населення, а також надходження до бюджету, що зміцнює фінансову систему держави та сприяє подальшій економічній стабільності», — коментує Людмила Кріпка.
Економічний потенціал
Особливу увагу експерти звертають на економічний мультиплікатор, який може забезпечити галузь будівельних матеріалів. За словами Людмили Кріпки, «кожна гривня, вкладена у виробництво цементу, буде генерувати додаткові 4-5 гривень в економіку». Цей факт підкреслює стратегічну важливість галузі для відбудови України.
Галузь потребує не лише декларативної, але й реальної підтримки через конкретні кроки в фінансовій, регуляторній та кадровій політиці.
Як зазначив Костянтин Салій, «складається враження, що держава просто не розуміє, де створюється національний продукт». Подолання цього розриву в розумінні — ключовий виклик для побудови ефективної моделі співпраці держави та бізнесу в контексті відбудови України.
Адаптація до європейських стандартів як стратегічний крок
Попри відсутність системної державної підтримки, галузь самостійно впроваджує важливі зміни для інтеграції в європейський економічний простір. Людмила Кріпка з Асоціації Укрцемент підкреслює: «Незважаючи на труднощі, ми продовжуємо робити своє «домашнє завдання» для подальшого розвитку.
2024 рік став фінальним етапом підготовки виробників цементу до повноцінного використання нового технічного регламенту щодо будівельної продукції — Закону України «Про надання будівельної продукції на ринку» (305 регламент ЄС). Цей процес включає:
впровадження нових процедур виробництва та контролю якості,
нанесення знаку відповідності технічним регламентам,
заміну маркування.
Важливим аспектом цих змін є не лише нові вимоги до виробника, але й революція цільового застосування для споживачів. Закон запроваджує концепцію відповідності цементу конкретним будівельним конструкціям, акцентуючи увагу на малоклінкерних цементах, які забезпечують високу міцність та довговічність готових виробів та зменшують «вуглецевий слід».
Для споживачів відбудеться перехід від звичної познаки ПЦ до CEM, а також заміна марок цементів на класи. Хоча до кінця 2025 року діятимуть паралельно два регламенти, виробники цементу вже готові до випуску продукції за новими вимогами.
Ця трансформація демонструє готовність галузі до модернізації та відповідальний підхід до європейської інтеграції, попри недостатню підтримку з боку держави.
В Україні діють 109 ДБН, 23 ГБН, 45 СНіП і 17 рекомендованих СН, тобто загалом — 194 документи. 75% з них вимагають перегляду. Коли і як будівельники запрацюють за новими правилами, Property Times з’ясовував у експертів будівельного ринку та юристів.
Зміни до нормативної будівельної бази почалися ще у 2006 році, коли прийняли низку нормативно-правових актів, направлених на імплементацію в Україні положень Директиви Ради Європи. У 2011 році в Україні почав діяти Порядок застосування будівельних норм, розроблених на основі національних технологічних традицій, та будівельних норм, гармонізованих з нормативними документами Європейського Союзу.
Наразі в Україні фактично вже визначено дві гілки стандартизації: національна та європейська. Проте, у майже третину Єврокодів в ЄС вже на сьогодні внесено зміни, які в Україні не гармонізовані, інші Єврокоди будуть скориговані у найближчі 2-3 роки, тобто найближчим часом нам їх також необхідно буде переглядати. Також недостатньою є кількість прийнятих в Україні стандартів на будівельні вироби.
Разом із тим, запровадження в Україні європейської гілки стандартизації не є панацеєю. Адже основною метою Єврокодів як еталонних документів є доведення відповідності будівель і споруд основним вимогам. Предметна сфера Єврокодів обмежується розрахунком несучих конструкцій будівель та інших споруд. Навіть після завершення адаптації Єврокодів як національних стандартів, кожна країна-член Союзу продовжуватиме використовувати свої власні національні норми і правила, які стосуються інших аспектів будівництва, включаючи протипожежні та інженерно-технічні системи.
Тому перегляд державних будівельних норм на сьогодні вкрай необхідний.
Що треба змінити?
Наразі в Україні діють 109 ДБН, 23 ГБН, 45 СНиП і 17 рекомендованих СН, тобто загалом – 194 документи. У переліку чинних державних будівельних норм 20 мають термін затвердження більш як 20 років, 30 — затверджені більше 10 років потому і досі не переглядались.
«Існуючі норми, розроблені переважно розпорядчим способом формування вимог. Вони надмірно зарегульовані та не конкретизують цілей, критеріїв та вимог до експлуатаційних характеристик об’єкта нормування, що стримує застосування новітніх інноваційних технологій будівництва, нових будівельних матеріалів і виробів, спонукає до погодження відхилень від будівельних норм та «розмиває» професійну відповідальність проектувальника», — вважає Олена Воскобійник, доктор технічних наук, старший науковий співробітник, експерт у сфері будівництва.
На її погляд, перехід від розпорядчого способу формування вимог до параметричного (як це передбачено Законом України «Про внесення змін до ЗУ «Про будівельні норми» щодо удосконалення нормування у будівництві) передбачає встановлення у нормах параметрів стосовно безпеки, функціональності та якості об’єкта нормування (критеріїв, вимог до експлуатаційної характеристики та/або її показників).
«В результаті таких змін, роль будівельних норм трансформується з головного регуляторного документа в технічний нормативний акт», — вважає Ольга Чепелюк, кандидат юридичних наук, експерт у сфері права.
З урахуванням нових підходів до нормування у будівництві на сьогодні потребують перегляду майже 75 % державних будівельних норм.
Окрім того, наступним необхідним кроком є впровадження положень консолідованої версії Регламенту (ЕС) № 305/2011 Європейського Парламенту і Ради, що встановлює гармонізовані умови для розміщення на ринку будівельних виробів. Це дасть змогу комплексно врегулювати суспільні відносини суб’єктів господарювання у процесі проведення технічної апробації будівельних виробів та здійснення декларування, а також посилить захист прав споживачів, зокрема шляхом підвищення рівня інформованості про якість і безпеку споруд, будівельних виробів.
За найоптимістичнішими прогнозами процес прийняття нового Закону «Про основні вимоги до споруд, а також умови розміщення на ринку будівельних виробів» та відповідних підзаконних нормативно-правових актів, яких, до речі, буде чимало — за середньою оцінкою це близько кількох десятків документів, становитиме декілька років. Але, на думку експертів, інакше ця система не запрацює.
«Безпосередньо розроблення будівельних норм — процес тривалий. Мінімум ця процедура займає не менше, ніж півроку. А якщо документ складний та об’ємний — більше року», — вважає Ольга Чепелюк.
Вона пояснила, що розроблені, затверджені та зареєстровані державні та галузеві будівельні норми, зміни до них набирають чинності не раніше ніж через 90 днів з дня їх реєстрації та оприлюднення, а безпосередньо проектування об’єктів залежно від складності також може займати до одного року. Отже, перші зміни на реальних об’єктах ми зможемо побачити лише через кілька років.
«На системні зміни в будівельному законодавстві можна очікувати лише після запровадження нових принципів нормування у переважну більшість ДБНів. За умови збереження тих обсягів бюджетного фінансування робіт із нормування у будівництві, які є на сьогодні — знадобиться не менше ніж чотири–п’ять років», — резюмує Ольга Соловей, засновниця українського клубу нерухомості (URE club).
«Якщо абстрагуватися від постійного процесу девелопменту та будівництва, то, безумовно, нові норми привнесуть позитивні зміни, зроблять проекти більш європейськими, — вважає Олександр Пан, засновник Spang Capital. — Ми повинні прагнути зробити комерційні та житлові проекти доступними для всіх як для мам з немовлятами, так і для людей з особливими потребами. І багато об’єктів було реалізовано з урахуванням цього власними силами ще до прийнятті нових ДБН. Але тепер це буде закріплено законодавчо».
Проте, є і низка технічних нюансів щодо реалізації, а також складності інтерпретації формулювань, зазначає експерт. До того ж, є сфери, куди зміни ще не дісталися.
«Нові норми — це крок вперед, але бізнес багато рішень робить на користь комфортності клієнта та ефективності бізнесу, і тут важливо, щоб норми не суперечили цілям бізнесу», — підсумовує Пан.
Коли держава візьме відповідальність за безпеку та якість будівництва.
Терпець урвався
Система архітектурно-будівельного контролю та нагляду викликає лише нарікання. Представники будівельної галузі жаліються на тотальну корупцію. Пересічні громадяни — на стихійну агресивну забудову, безлад у галузі, неякісні будматеріали, небезпечні проєкти, тощо. Де вихід?
Проблема ДАБІ настільки нестерпна, що Президент України Володимир Зеленський наприкінці минулого року дав доручення з реформування ДАБІ. Нещодавно прем’єр-міністр України Олексій Гончарук провів нараду з питань розвитку будівельної галузі. І темі ДАБІ, а саме загостренню корупції, було приділена більша частина зустрічі. Будівельники повідомляли про відновлення корупційних схем та спроби протистояння їм.
«Ми готові платити державі податки, нести відповідальність за те, що робимо, але категорично проти платити хабарі за отримання сертифікатів та дозвільних документів на будівництво. У мене є добрий кейс, у минулому році ми ввели в експлуатацію об’єкт, з третьої спроби, але не піддались на жодні провокації», — розповів генеральний директор «Ковальська» Сергій Пилипенко. Він підкреслив, що у нинішній системі ДАБІ залишаються джерела для корупційних дій. Наприклад, практика відмов при отриманні дозвільних документів, де кожна відмова виявляє нові «помилки». «Відмова має містити всі зауваження, і при виправленні їх «нові помилки» не можуть з’являлись», — наголосив Пилипенко. Також є випадки, коли інспектори ДАБІ скасовують дозвіл вже активного будівництва на підставі того, що вважають експертизу не відповідною ДБН; виносять припис про зупинку будівництва при виявленні будь-якого незначного порушення, тощо.
В деяких регіонах ситуація ще гірша. «Зараз на тлі антикорупційної кампанії у Харківській області справжній колапс. За півроку жодного дозволу, жоден об’єкт не введено в експлуатацію. ДАБІ потрібно або перезавантажити, або ліквідувати», — запропонував Анатолій Денисенко, керівник компанії «Авантаж» (Харків).
Офіційна позиція
За підсумками обговорення Олексій Гончарук означив свою досить жорстку позицію щодо ДАБІ: «Схематозів», зокрема в Державній архітектурно-будівельній інспекції, не буде. Це моя принципова позиція. Якщо потрібно буде, то ліквідуємо ДАБІ в тому вигляді, в якому вона є зараз».
Але миттєва ліквідація ДАБІ не вирішить завдання створення в Україні дієвої системи архітектурно-будівельного контролю та нагляду. На думку президента КБУ Лева Парцхаладзе, першочерговим кроком реформування ДАБІ має стати її 100-відсоткове підпорядкування Мінрегіону. «Необхідно відновити діяльність робочої групи по реформуванню ДАБІ при Мінрегіоні, за участю фахівців неурядових організацій: КБУ, BRDO, IDLO, Реанімаційного пакету реформ», — зазначив він. Парцхаладзе підкреслив, що унеможливити корупцію зможе онлайн-трансляція нарад, на яких розглядається питання видачі дозвільних документів та/чи присутність представника замовника при розгляді дозвільних документів (з можливістю надання пояснення щодо поданих на розгляд документів). «Функціонал електронного кабінету забудовника має бути розширений — як і у питаннях подачі і прийому документів на об’єкти СС2 та СС3, так і в частині прийняття/введення в експлуатацію об’єктів будівництва. За невидачу дозволів або необґрунтовану відмову у їх видачі потрібно вводити персональну відповідальність чиновників. Це кроки на першому етапі реформи. Але система вимагає структурних змін. Можливі варіанти — при страхуванні будівельно-монтажних ризиків — скасувати вимогу отримання дозвільних документів (декларації та сертифікати) і дозволів на введення в експлуатацію в ДАБІ; створення страхових пулів з незалежним брокером для автоматичного визначення страхової компанії зі страхування будівельно-монтажних ризиків; компанії зі страхування об’єктів будівництва повинні мати перестраховані свої ризики в міжнародних страхових компаніях», — прокоментував Парцхаладзе.
«Необхідно відновити діяльність робочої групи по реформуванню ДАБІ при Мінрегіоні, за участю фахівців неурядових організацій: КБУ, BRDO, IDLO, Реанімаційного пакету реформ», — Парцхаладзе.
Заступник голови Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк вважає, що ліквідація ДАБІ в теперішньому вигляді не лише доцільна, а й просто необхідна. Вона наводить приклад, коли в рамках децентралізації частину функцій архбудконтролю з центру передали громадам. «Такі функції отримали менше 10% громад. За логікою перехід контролю з Києва на місця мав зробити його більш ефективним. А за фактом, через саму суть моделі відбулася просто передача корупційних схем з ДАБІ на місцевий рівень. Чому? Бо сама система держархбудконтролю в Україні алогічна. Як може ефективно контролювати орган, який фактично є самодостатньою непідконтрольною державою в державі? ДАБІ сама видає дозволи, сама контролює процес видачі, сама перевіряє себе ж щодо дотримання законності при видачі дозволів? Ідеальне середовище для корупції!» — вважає Шуляк.
«ДАБІ сама видає дозволи, сама контролює процес видачі, сама перевіряє себе ж щодо дотримання законності при видачі дозволів? Ідеальне середовище для корупції!» — Шуляк.
Народний депутат Іван Юнаков вважає, що завдання Президента по реформуванню ДАБІ на сьогодні з тріском провалене. «Конкурс на посаду очільника ДАБІ, який відбувався у минулому році, чесно кажучи, складно назвати прозорим. Добре, що його результати відмінили. Я ретельно проаналізував усю інформацію з відкритих джерел та можу вже зараз зробити свої висновки. За останні роки ДАБІ перетворилася на відверто корупційну структуру. До інспекції повернулися схеми часів Януковича. Люди, які їх впроваджували, за цей час пройшли певну «ротацію», дехто змінив позицію, піднявся вище, але загалом це ті самі прізвища, ті самі оборудки — створити такі умови, коли у забудовника немає вибору: він або платить і працює, або зупиняється. Було дуже сумно почути на зустрічі прем’єр-міністра Олексія Гончарука з найбільшими забудовниками, яка відбулася 17 січня, що бізнес такої ж думки», — каже Юнаков. Одначе він бачить позитивний результат зустрічі прем’єра з будівельниками, адже бізнес готовий голосно протистояти незаконним схемам. «Сумнозвісні схеми «скільки-то доларів за квадратний метр» лягали тягарем на плечі кінцевого споживача, який в середньому переплачував від 500 до 3 000 доларів за квартиру», — приводить ціну корупції в ДАБІ для покупців нерухомості депутат.
Що може стати альтернативою?
Олена Шуляк вважає, що мінусів у ліквідації ДАБІ в теперішньому стані нема, а ось розформування та переформатування цього органу не лише суттєво зменшить рівень корупції в галузі, а й скасує численні бюрократичні бар’єри на шляху розвитку будівельного ринку.
«Хочу одразу наголосити, що я — прибічник ліквідації ДАБІ як органу з такими повноваженнями та набором функцій, які існують зараз. Причому частина цих функцій, і дуже важливих, наразі взагалі ігноруються. Наприклад, система ринкового нагляду за обігом будівельних матеріалів на ринку. Сучасна ДАБІ взагалі ігнорує цю функцію в той час, коли на ринок фактично безконтрольно потрапляють фальсифікат, неякісна та небезпечна будівельна продукція. За оцінками експертів та профільних асоціацій, рівень фальсифікату досягає 30% на ринку цементу, 70% на ринках кабелю та енергоефективних вікон», — наводить приклади Шуляк.
Читайте також Обережно, фальсифікат! Як ринок будматеріалів залишився без контролю якості
Для відновлення в Україні ефективного держархбудконтролю та ринкового нагляду за будівельними виробами та продукцією, в першу чергу, необхідно відділити дозвільну функцію від функцій держархбудконтролю. «Не має право видавати дозволи той орган, який одночасно здійснює контроль за цією самою видачою. Це — нонсенс. На моє переконання, всі дозволи щодо будівництва та будівельних робіт повинні бути переведені в модель адміністративної послуги, якою вони й є за суттю», — підкреслює Шуляк. Ця функція має бути передана до центрів надання адміністративних послуг або на місцевий рівень. Надання такої адміністративної послуги мусить здійснюватися за стандартними технологічними картами в рамках типового процесу. Функція державного архбудконтролю має бути посилена контролем за законністю та дотриманням правил здійснення дозвільної функції саме ЦНАП та місцевими органами. «Тобто, інспекція в частині ліцензування та дозвільної функцій, здійснюватиме контроль за діяльністю державних або місцевих органів і ніяк не контактуватиме із забудовником. Таким чином ми отримаємо ефективний ланцюг контролю: органи надання дозволів працюватимуть за типовою схемою, яка не передбачатиме індивідуальних підходів та винятків щодо забудовників; інспекція контролюватиме дотримання правил та законності дозволів та діяльність дозвільних органів», — пояснює Шуляк.
Відокремлення дозвільної функцій допоможе інспекції зосередитись на основному завданні: контролю за якістю та безпечністю саме будівництва, здійсненні ринкового нагляду за безпечністю та якістю будівельних матеріалів на ринку.
«Після прийняття закону про створення Єдиної державної електронної системи в будівництві та після створення кабінету забудовника в ній, ми відкрили шлях до діджиталізації галузі та створення нових правил. Цю систему я також розглядаю як один з ключових елементів у системі оновлених регуляторних правил для ринку», — говорить Шуляк.
Іван Юнаков наголошує, що першочерговим завданням є створення умов, за яких корупція буде технічно неможливою. «Над цим зараз працює Мінцифра. Ключові елементи нової системи — електронний кабінет забудовника та контроль державних будівельних реєстрів. В рамках цієї нової системи контролюватись має законність будівництва, однаковість задекларованих намірів забудовника та результату, щоб не будували 16-поверхівки там, де збиралися будувати 5 поверхів. Те саме стосується об’єктів реконструкції соціальної інфраструктури», — говорить Юнаков.
«Першочерговим завданням є створення умов, за яких корупція буде технічно неможливою», — Юнаков.
На його думку, саму структуру ДАБІ потрібно не реформувати, а ліквідовувати, а її повноваження розподіляти між Мінцифрою у частині наповнення, ведення та захисту реєстрів, та Мінрегіоном у частині контролю за якістю будівництва. Участь чиновників має бути мінімальною — перевіряти безпечність і законність будівництва, накладати штрафи за порушення. Це має бути чітко прописано у функціональних обов’язках та посадових інструкціях, як і особиста відповідальність за винесення неправомірних рішень, неважливо дозволив чиновник будівництво, чи навпаки — заборонив. «У будівництві найперше завдання — наведення порядку в системі архітектурно-будівельного контролю. Саме йому має приділяти головну увагу майбутній міністр розвитку громад та територій», — вважає Юнаков.
Експерти Українського клубу нерухомості (URE Club) долучались до робочої групи Мінрегіону з реформування та розвитку системи державного архітектурно-будівельного контролю.
«Система архітектурно‐будівельного контролю та нагляду, що наразі функціонує в країні, не задовольняє потреби ринку та штучно гальмує розвиток будівельної галузі. Така ситуація негативно відбивається на залученні інвестицій до ринку нерухомості України, стримує ріст валового внутрішнього продукту, створює корупціогенні фактори у роботі будівельної галузі», — коментує співголова комітету з питань права URE Club Владіслав Кисіль.
Головними вадами існуючої системи архітектурно‐будівельного контролю та нагляду були названі:
Відсутність чіткого формулювання мети діяльності системи архітектурно‐будівельного контролю та нагляду, якими мають насамперед бути: (а) сервісні функції — надання адміністративних послуг у галузі будівництва; (б) контрольні функції — захист публічних інтересів при здійсненні будівельної діяльності (припинення самочинного будівництва; попередження порушень нормативно‐правових та нормативно‐технічних актів, що створюють загрозу безпеці людей);
Надмірність функціоналу, що не дозволяє ДАБІ концентруватися на здійсненні основних повноважень щодо реалізації мети діяльності системи архітектурно‐будівельного контролю та нагляду;
Перевага втручально‐каральних функцій у діяльності ДАБІ над сервісно‐консультативними, що не дозволяє досягти балансу між потребами ринку та публічними інтересами;
Неефективна побудова процесів здійснення контрольно‐наглядових повноважень та надання адміністративних послуг;
Неефективна організаційна структура ДАБІ, що зумовлює інституційну слабкість й неспроможність як задовольнити потреби ринку, так і забезпечити досягнення публічних інтересів;
Абстрактність і відсутність диференційованості складів адміністративних правопорушень за якими здійснюється притягнення до відповідальності органами ДАБІ;
Відсутність практики надання якісних та змістовних роз’яснень з питань, що належать до компетенції ДАБІ;
Численні прояви корупції, що на думку учасників ринку набула системного характеру, а також відсутність дієвих механізмів у попередженні і запобіганні їй;
Можливість ДАБІ України втручатися у реєстраційні дії територіальних органів ДАБІ та відсутність автоматичної реєстрації.
«Перш за все, існуюча структура ДАБІ має бути кардинально змінена, з розділенням сервісних та контрольних функцій. Наприклад, на заміну їй можуть прийти Архітектурно‐будівельна служба та Архітектурно‐будівельна інспекція. Архітектурно‐будівельна служба — виконує усі сервісні функції. До того ж необхідно внести зміни до законодавства та передбачити можливість делегування сервісних функцій саморегулівним організаціям або кваліфікованим і допущеним учасникам ринку. Замовник може обирати між державним органом та суб’єктам, що отримали ці повноваження. А ось Архітектурно‐будівельна Інспекція має виконувати контрольно‐наглядові функції», — наголошує Кисіль.
