У разі досягнення перемир’я та стабілізації ситуації, відбудова України може стати ключовою інвестиційною темою для Європи у 2026 році, повідомляє Reuters з посиланням на оцінки експертів та аналітиків, пише Property Times.
Фото: REUTERS/В’ячеслав Мадієвський. Пожежники працюють на місці багатоквартирного будинку, постраждалого внаслідок російського авіаудару в Харкові 2 січня 2026 року.
За даними Світового банку, прямі фізичні збитки в Україні від повномасштабної війни оцінюються приблизно у $176 млрд, а загальні економічні втрати — до $589 млрд станом на кінець 2024 року. Загальна сума необхідних витрат на відбудову країни протягом наступного десятиліття оцінюється приблизно у $524 млрд. Очікують, що значну частину цих коштів можуть забезпечити Європейський Союз, США та приватні інвестори.
Аналітики виділяють кілька пріоритетних секторів, які можуть стати центром інвестиційної уваги в Україні після завершення бойових дій. Серед них — енергетична інфраструктура, житлове будівництво, а також транспортні проєкти. Зокрема, компанії з галузі відновлюваної енергетики мають сильні позиції завдяки зусиллям України з децентралізації енергетичних активів для підвищення стійкості на випадок майбутніх атак.
Також ресурсно матеріальні підприємства, зокрема виробники будівельних матеріалів та інфраструктурних рішень, можуть отримати вигоду від великого обсягу робіт із відновлення. У переліку потенційних бенефіціарів фігурують європейські компанії з близьким розташуванням чи потужностями в регіоні.
Експерти відзначають, що, хоча гарантій щодо припинення війни в Україні наразі немає, 2026 рік може стати переломним моментом, коли теми реконструкції та масштабних інвестицій у відбудову стануть центральними для бізнесу та фінансових ринків Європи.
Слідкуйте за новинами в нашому Telegram
Читайте також:Від імідж-проєктів до виживання: як війна змінила підхід бізнесу до альтернативної енергетики
У Києві та області триває ліквідація наслідків масованого російського обстрілу — пошкоджено 20 житлових будинків. Також на Львівщині, в інших наших регіонах продовжується відновлення після ударів.
Загалом за цю ніч було 242 дрони, тільки балістичних ракет і саме проти об’єктів енергетики та цивільної інфраструктури – 13, одна балістична ракета середньої дальності Орєшнік, а також 22 крилаті ракети — повідомляє Зеленський.
Унаслідок комбінованої ворожої атаки на Київ пошкоджені житлові будинки і обʼєкти інфраструктури. 4 людей загинули. Постраждали 19 людей. 14 із них медики госпіталізували. Іншим надали допомогу на місці. Серед загиблих – один медик. Четверо медпрацівників постраждали.
У частині районів Києва виникли перебої з теплопостачанням і гарячою водою. Наразі опалення відсутнє або подається на понижених параметрах у Деснянському, Печерському районах, у частинах Голосіївського, Дарницького, Дніпровського, Оболонського, Подільського, Солом’янського та Шевченківського районів.
У Дарницькому районі у дворі житлового будинку впав БпЛА. Частково пошкоджений магазин і вікна 9-поверхового житлового будинку — повідомляє КМДА.
Після влучання в багатоповерхівку загорілися верхні поверхи та автомобілі. Під час повторного обстрілу травмовано 5 рятувальників — за даними ДСНС.
У Деснянському районі внаслідок влучання БпЛА у дах 18-поверхового житлового будинку виникло загоряння. Пожежа сталася в 5-поверховому житловому будинку. Пошкоджень зазнали територія торговельного центру та санаторію.
У Дніпровському районі внаслідок падіння уламків БпЛА загоряння сталося в 16-поверховому та 9-поверховому житлових будинках. Вибуховою хвилею частково зруйнований дах 3-поверхового житлового будинку. Також уламки впали на дитячий майданчик у дворі житлового будинку та біля трамвайного депо.
У Печерському районі внаслідок падіння уламків БпЛА частково зруйнований фасад 9-поверхового житлового будинку. Пошкоджено нежитлову багатоповерхову будівлю.
Окрім цивільної інфраструктури та енергетичних об’єктів, цієї ночі російським дроном була пошкоджена будівля Посольства Катару.
У районах Києва розгорнули штаби для допомоги постраждалим від ворожої атаки:
У Дарницькому районі штаби діють на базі офісів ОСББ за адресами:
• просп. Миколи Бажана, 16-А;
• вул.Драгоманова, 6-А.
Цілодобова гаряча лінія Дарницької РДА щодо пошкодженого майна: 0681473206.
У Дніпровському районі штаби працюють за адресами:
• вул. Краківська, 20 (Мистецький ліцей «Зміна»);
• вул. Пантелеймона Куліша, 17 (2 під’їзд);
• просп. Соборності, 17.
Для консультацій та допомоги доступні телефони: 0442926116, 0672248176.
У Деснянському районі штаб підтримки працює за адресою: вул. Кубанської України, 30-А.
У штабах жителі можуть отримати:
роз’яснення щодо оформлення допомоги;
психологічну та юридичну підтримку;
допомогу з оформленням заяви на матеріальну допомогу.
Власники пошкодженого від ворожої атаки житла мають право на допомогу від міста. Подати заяву можна онлайн на Порталі послуг: portal.kyiv.digital.
Поліція Київської області документує наслідки ворожої атаки: у Броварському районі внаслідок влучання ворожого безпілотника постраждала родина – троє дорослих та 5-річну дівчинку доставлено до лікарні.
Ще один чоловік отримав поранення, медичну допомогу йому було надано на місці.
На місцях влучань працюють групи реагування патрульної поліції, слідчо-оперативні групи, вибухотехніки поліції Київщини та працівники ДСНС.
За фактами воєнних злочинів слідчі розпочали кримінальні провадження за ст. 438 Кримінального кодексу України.
Після початку повномасштабного вторгнення українці не лише отримали статус тимчасових переселенців у багатьох країнах Європи, але й активно інвестують у нерухомість за кордоном. Попри обмеженість офіційної статистики за національністю/громадянством покупця, у деяких країнах — Іспанії, Польщі, Угорщині та на Кіпрі — можна простежити реальні тенденції та масштаб участі українців на ринку житла. Property Times досліджував активність українців на ринку нерухомості за кордоном після початку повномасштабного вторгнення.
За офіційними даними організації з міграції, станом на липень 2025 року за кордоном перебувало 5,6 мільйона українських біженців, більшість з яких проживає в Європі. 1,2 мільйона біженців з України через російське вторгнення втекли до Німеччини. Крім того, другий за величиною показник було зафіксовано в Польщі — 994 тисячі. Значно менше, 374 тисячі проживають тимчасово у Чехії, ще менше у Великій Британії (254 тис.), Іспанії (240 тис.), Румунії (184 тис.), Італії (174 тис.), Словаччині (144 тис.) тощо.
Не дивно, що українці не лише винаймають жило у країнах, які їх прийняли, але й займають певне місце серед іноземних покупців нерухомості. І хоча особливий статус українців за кордоном більше скерований на те, щоб надати їм можливість працювати та отримувати медичну допомогу, навіть не бувши резидентами ЄС, українці можуть купувати нерухомість в більшості країн. Чим вони й користуються.
Варто зазначити, що у більшості країн ЄС не ведеться облік придбання нерухомості за національністю, тому можна знайти дані про кількість угод, навіть іноді, про кількість угод, здійснених саме іноземцями, але даних про те, яку частку складають саме українці — немає. Обов’язково вказувати національність покупця потрібно в таких країнах, як Іспанія, Польща, Угорщина, Кіпр. Вказується також інформація в Італії, Греції та Португалії, але ця інформація не є публічною. В Чехії (почнуть відстежувати національність покупця з жовтня 2025), Німеччині, Австрії, Нідерландах та інших інформація про національну приналежність не публікується офіційно.
Найбільш чіткі, офіційні та публічні дані про кількість українців, які придбали нерухомість після війни, доступні для Іспанії, Польщі, Угорщини та (до певної міри) Кіпру. В інших країнах ці дані або об’єднуються в категорії «іноземці» чи «нерезиденти», або ще не реєструються систематично за громадянством.
Другим важливим моментом, про який варто згадати, є дозвіл на купівлю нерухомості саме українцями. В більшості країн ЄС, Балканах, Туреччині українці можуть купувати житлову нерухомість, звісно, дотримуючись певних місцевих процедур та вимог. Але є країни, як от Угорщина та Польща, де на купівлю будинку з землею (землю різного призначення) українським громадянам потрібно буде отримувати спеціальний дозвіл, тоді як купівля квартир на первинному чи вторинному ринку — доступна.
Польща
Польща залишається серед лідерів країн ЄС, де українці купують найбільше квартир та іншої нерухомості. Згідно з офіційними даними, у 2023 році українці придбали приблизно 7,7 тис. квартир у Польщі, що становило близько половини від загальної кількості квартир, які були куплені іноземними громадянами. Особливо значною була їхня активність у таких великих містах, як Варшава, Краків і Вроцлав, де попит на житло серед українців був доволі високим і де зосереджена велика кількість наших громадян.
Варшава, Польща
Уже у 2024 році кількість квартир, придбаних українцями, зросла до 9 тисяч, що на 25% перевищує показники попереднього року, і свідчить про подальше зростання їхньої зацікавленості у польському ринку нерухомості. До того ж українці можуть скористатися іпотечними програмами, що робить польський ринок ще більш привабливим.
Іспанія
У 2022 році українці становили 1,75% від усіх покупок нерухомості іноземцями. За даними ERI, загальна кількість операцій становила 646 241, з яких 13,75% припадало на іноземців, що приблизно відповідає 1 555 покупкам українців у 2022 році (цифра отримана безпосередньо з таблиць ERI Anuario 2022). У третьому кварталі 2024 року за офіційними даними частка українців серед іноземних покупців становила 3,20%.
Валенсія, Іспанія
У квартальних звітах ERI наведені частки за національностями, однак абсолютна кількість покупок відображена лише для деяких національностей, тому точна кількість угод українців у тому періоді невідома. За підсумками другої половини 2024 року, національний звіт нотаріусів зафіксував зростання кількості покупок українцями на 26,3% у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року, але в публічних звітах абсолютної кількості угод з українцями не наводиться, оскільки в їхніх бюлетенях загальна кількість та деякі національності з числом угод вказані, проте Україна у цьому розділі не деталізується.
Цікаві цифри серед іноземних покупців нерухомості: у 2023 році було придбано 647 об’єктів нерухомості китайськими покупцями, 223 — російськими, а українці увійшли до числа топ-покупців, придбавши 154 об’єкти нерухомості, за інформацією Telex, яка посилається на дані Офісу Прем’єр-міністра, отримані через Duna House.
За офіційними даними Угорщини, у 2024 році було подано 3 647 заявок на купівлю нерухомості від громадян країн, що не входять до ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, що на 23% більше порівняно з 2023 роком. З них 3 485 заявок було схвалено, що становить 2,8% від загальної кількості оцінюваних угод з нерухомістю в країні. Ці дані охоплюють усіх громадян поза межами ЄС без деталізації за національністю.
Кіпр
З кінця 2021 року до кінця 2024 року іноземні покупці, включно з громадянами ЄС та інших країн, придбали понад 37 тисяч об’єктів нерухомості на Кіпрі. Детальний розподіл за національностями за районами показує, що в Лімасолі серед основних іноземних покупців є росіяни, британці, ізраїльтяни й, що важливо, українці. Українці також входять до десятки найактивніших національностей покупців у таких районах, як Пафос, Ларнака та Фамагуста. У першому кварталі 2025 року на Кіпрі було зареєстровано 1 671 угоду купівлі-продажу нерухомості іноземними громадянами, як з країн ЄС, так і з третіх країн, що на 15,2% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року, проте ці дані не розподілені за національностями.
Туреччина
У 2022 році українці значно активізували купівлю нерухомості в Туреччині. За офіційними даними Турецького інституту статистики (TUIK), громадяни України придбали там 2 574 об’єкти житлової нерухомості. Це більш ніж удвічі перевищило показник 2021 року, коли було зафіксовано 1 246 угод. Таким чином, на частку українців припало майже 3,8 % від усіх об’єктів, які у той рік придбали іноземці в Туреччині.
Аланія, Туреччина
Проте вже наступного року темпи дещо знизилися. У 2023 році українські покупці оформили 1 720 угод. Хоча абсолютна кількість скоротилася, частка українців серед іноземних інвесторів навіть зросла і досягла 4,9 %. Це дозволило Україні увійти до трійки лідерів за кількістю придбаних об’єктів серед усіх іноземців у Туреччині.
Попри певне зниження активності у 2023 році порівняно з піковим 2022-м, інтерес українців до турецького ринку нерухомості залишається стабільно високим, а їхня присутність відчутно впливає на загальну динаміку іноземних інвестицій у житло цієї країни. Минулого року ж українці придбали 1631 квартиру в Туреччині.
Звісно, українці активно присутній на ринку Португалії, Німеччині, Болгарії та інших країн ЄС. Також українців цікавить нерухомість в теплих країнах, як ОАЄ, Таїланд та індонезійський острів Балі. Але точної частки українців серед нерезидентів-покупців ці країни не публікують.
Український ринок будматеріалів почало лихоманити ще до війни — у 2021 році майже всі основні позиції суттєво здорожчали, подекуди спостерігався дефіцит. Війна зруйнувала надії на стабілізацію ситуації на ринку будівельних матеріалів в найближчій перспективі, забудовники готуються до роботи в нових реаліях й шукають альтернативні канали постачання.
Property Times дізнався, яка наразі ситуація на ринку будматеріалів і як забудовники планують вирішувати проблему дефіциту.
Чого бракує?
На Україну попереду чекає по-справжньому велике будівництво, вже зараз будівельні майданчики починають потроху оживати, і разом з тим став відчутний дефіцит певних позицій.
«Багато українських виробників матеріалів не працюють з кінця лютого. Підприємства постраждали внаслідок бойових дій, опинились в тимчасовій окупації, деякі зупинились через брак сировини. Імпортні товари і матеріали не можливо отримати через блокаду наших портів», — говорить Максим Гринчук, керівник підрозділу будівельних матеріалів національної мережі металоцентрів Vartis.
«Наразі ми спостерігаємо суттєвий дефіцит будівельних матеріалів. Це і арматура та вироби з металу, і бетон, і мінвата, і керамоблоки, і будівельні суміші тощо. Повністю компенсувати дефіцит за рахунок імпорту також не вдається через ускладнену логістику. Тож, якщо зараз відновити роботу на всіх будмайданчиках в Україні та столичному регіоні зокрема, об’єктивно наявних ресурсів не вистачить», — коментує Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».
«Певні матеріали, такі як мінеральна вата, в Україні вироблялися на заводах, що зазнали серйозних руйнувань від ворожих бомбардувань, увесь інший об’єм імпортувався з Білорусії, яка наразі являється країною-агресором, тож про подальшу співпрацю з компаніями цієї країни в цих умовах не може йти мова. Існує варіант придбання даного матеріалу у європейських компаній, але тут ми стикнемось з проблемою логістики», — прогнозує Ксенія Савчук, директор зі стратегічного маркетингу ODG Development.
На думку Сергія Малишка, генерального директора Alpha Construction Ukraine, найуразливішими матеріалами, будуть ті, виробництво яких сконцентровано на сході України — метал, скло, алюміній.
«Також окремо варто виділити сектор металургії, виробничі потужності якої дуже постраждали й невідомо як відреагує ринок», — додає Юрій Сколоздра, керівник львівського офісу DELTA Ukraine.
Буде складно й з оздоблювальними матеріалами для внутрішніх робіт та матеріалами для обладнання інженерних мереж, зазначають експерти. «Вони зазвичай імпортні й частка таких до 70%. Запас цих матеріалів не такий великий, як вітчизняних. Буде необхідність формувати нові замовлення, із більш складною логістикою та новими постачальниками (бо раніше , до війни, деякі товари поставляла Росія та Білорусь)», — пояснює Галина Мартиненко, керівник департаменту корпоративних комунікацій компанії City One Developement.
Експерти, крім дефіциту, прогнозують також підвищення цін. «Ми очікуємо на 20-30% збільшення вартості матеріалів у порівнянні з довоєнними цінами. Деякі позиції будуть мати більший приріст ціни, що здебільшого буде обумовлено значним попитом на певні матеріали», — говорить Сергій Малишко.
Вже зараз ціни на будматеріали відрізняються від тих, що були у січні. «Від початку повномасштабної війни вартість матеріалів суттєво зросла. Найбільше — арматура та вироби з металу — вдвічі. Інші базові будівельні матеріали додали у вартості від 30% до 70%. Збільшилась і вартість будівельних робіт, також через наявний дефіцит ресурсу — багато кваліфікованих фахівців задіяні в обороні України або тимчасово залишили свої домівки», — пояснює Анна Лаєвська.
Як зазначає Юрій Сколоздра, основним чинником, який буде впливати на здорожчання, будуть енергоносії та доставка матеріалів.
«На вартість матеріалів впливає дуже багато факторів, таких як: курс валют, вартість логістики, вартість сировини для виготовлення тощо. Зараз, всім цим факторам негативного відтінку додає проста банальна «можливість». Можливість виробництва, можливість неперервної логістики, можливість продажу. Ця «можливість» і буде доданою вартістю до вартості матеріалів для будівництва. Тому, вже зараз з впевненістю можна сказати про суттєвий ріст цін. В нових реаліях компаніям доведеться приділяти більшу увагу управлінню ризиками, вчитися їх оцінювати та закладати у собівартість», — коментує Ксенія Савчук.
Альтернативні шляхи
Попри дефіцит будматеріалів, будівництво буде відновлюватися, наразі компанії розробляють механізми, які дозволять запустити будмайданчики, що зупинилися від початку війни.
«Як варіант тимчасового вирішення проблеми ми розглядаємо імпорт необхідних будматеріалів та очікуємо, коли відновить роботу український постачальник. Поступово це вже відбувається. Зокрема, є новини щодо відновлення виробництва бетону, має запрацювати завод з виробництва теплоізоляційних матеріалів. Гіршою є ситуація з виробами з металу, здебільшого їх виробництво зосереджено на сході та півдні України, регіонах, які наразі страждають від бойових дій найбільше. А от цеглу та керамоблоки купити та доставити з інших країн досить просто навіть зараз, — говорить Анна Лаєвська. — Частина матеріалів та комплектуючих була авансована нами ще до війни, наразі ми очікуємо поставки на наші об’єкти у Києві. Це ліфтове обладнання, вікна тощо».
«Наша компанія планує адаптуватись та вдосконалювати своє будівництво до умов, в яких доведеться працювати. На цей момент ми в пошуках альтернативних матеріалів та технологій будівництва. Вивчаємо західний ринок матеріалів та проєктів», — говорить Ксенія Савчук.
Перерозподіл
За умов зміни ланцюжків постачання та проблем з вітчизняним виробництвом через бойові дії може змінитися співвідношення між будматеріалами українського походження та імпортом. До війни була чітка тенденція до зменшення долі імпорта. «Частка імпортних матеріалів становила 10-15% і зменшувалася з кожним роком», — наводить цифри Максим Гринчук .
Сергій Малишко, вважає, що вірогідний перерозподіл буде залежити від декількох факторів. «Чи зможуть запуститися наші виробництва, чи змогли вони перемістити свої потужності в безпечне місце та якою буде ситуація в майбутньому? На мою думку, доля імпорту буде збільшуватись коштом благодійної та фінансової допомоги країн партнерів, адже допомога може надходити не лише у вигляді грошей, а й у вигляді готових матеріалів», — прогнозує експерт.
Анна Лаєвська прогнозує, що перехід на імпортні матеріали буде тимчасовим явищем, покликаним нівелювати дефіцит ресурсів на час, поки потужності вітчизняних виробників не відновлено. «Приблизно півроку-рік суттєва частина потреб ринку закриватиметься постачанням закордонних матеріалів. Далі ми прогнозуємо, що більшість забудовників користуватиметься українськими. Це дешевше, а логістика та планування закупівель значно простіші», — коментує Лаєвська.
Таку ж думку поділяє і Ксенія Савчук: «Якщо говорити про час відразу після закінчення воєнного стану — наш ринок буде наповнений переважно імпортними матеріалами. Але, в перспективі очікуємо відкриття багатьох виробництв, заводів на території України в час відродження та розквіту нашої держави після руйнувань загарбника. Тому згодом ми побачимо відновлення обсягів матеріалів власного виробництва, в тому числі й завдяки іноземним інвесторам».
Загалом забудовники налаштовані оптимістично й говорять про те, що попри тимчасові складнощі готові виконувати взяті на себе зобов’язання.
Від початку повномасштабного вторгнення частка імпорту на будівельних майданчиках України майже не змінилася, зростання в грошовому вимірі здебільшого відбулося через курсові коливання. Property Times зібрав думки представників девелоперських компаній, щоб детальніше проаналізувати, яку частку становить імпорт, як трансформувалися підходи до закупівель і які матеріали та комплектуючі лишаються переважно імпортними.
Частка імпортних матеріалів у будівництві варіюється залежно від класу проєкту, географії та підходів забудовників. Наприклад, у компанії Gazda (м. Ужгород), на прикладі ЖК «Парк Ленд», ця частка становить близько 12%. Водночас у проєктах Alliance Novobud орієнтовна частка імпорту складає 30-40%. Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» зазначає, що в проєктах компанії 80% матеріалів і комплектуючих мають українське походження. Імпортні товари становлять близько 20% і здебільшого це ліфтове обладнання, оскільки в Україні наразі обмежена кількість конкурентоспроможних виробників цього сегмента, пояснює експертка.
«У нас на будівництві ЖК, готелів та клінік частка імпортних товарів становить до 30 %. У більшості випадків, це оздоблювальні матеріали. Усе ж інше ми закуповуємо в українських виробників та постачальників», — такі дані наводитьМарк Марченко, СЕО та засновник SENSAR Development та співзасновник UniClinic.
Експерти зазначають, що від початку повномасштабного вторгнення частка імпорту не сильно змінилася, а подекуди навіть знизилася залежно від проєкту. «Точні цифри варіюються залежно від конкретних матеріалів і категорій будівництва», — пояснює Микола Аніщенко, комерційний директор із закупівель Alliance Novobud.
«Від 24 лютого 2022 року ця частка зросла з 20 до 30% — в середньому на 10%. Для порівняння, до початку великої війни вона становила менше ніж 15%», — коментує Петро Дмитрієв, менеджер з постачання та логістики Greenville.
Загалом за спостереженнями Володимира Жигмана, директора з будівництва компанії DIM, частка імпортних будівельних матеріалів які використовуються на будівельному ринку України зросла з 12-14% у 2021 році до 23% у 2023 році та досягнула майже 25% у 2024 році.
Основні імпортні позиції
Згідно з даними учасників ринку, імпортні матеріали залишаються незамінними у таких сегментах:
ліфтове обладнання;
фасади та теплоізоляція;
системи опалення та комунікацій;
віконний профіль, скло;
внутрішні мережі.
Ці категорії часто не мають конкурентних аналогів серед українських виробників через обмежену кількість підприємств чи специфічні вимоги до якості продукції.
«Як не було, так і майже немає працюючих потужностей з виробництва скла, електричного обладнання. З позитивного: з’явилися нові виробництва ПВХ, цементу», — коментує Петро Дмитрієв.
«На наших об’єктах найбільш вагомими за вартістю в частці імпорту є внутрішні мережі (котел електричний Bosсh (Німеччина), бойлер Drazice (Чехія), гребінка теплої підлоги Danfoss (Данія), трубки теплої підлоги KAN (Польща), wi-fi управління температури системи опалення DEVIreg (Данія)), дитячі майданчики та штучне покриття, фасад (мінвата Rockwool та система оздоблення Greinplast (Польща)), ліфт (Otis (Іспанія))», — наводить приклади директор з продажів БК Gazda Маріанна Бігунець.
Серед основних причин зростанні частки імпорту на будівельних майданчиках Анна Лаєвська зазначає:
ускладнення логістики;
збільшення термінів постачання імпортних товарів;
зростання їхньої вартості через підвищення курсу валют, інфляцію та транспортні витрати.
Володимир Жигман пояснює: «Зростання пов’язане з тим, що багато українських підприємств через військові дії були змушені призупинитись, обмежити виробництво, провести релокацію та підняти вартість своєї продукції, у той час, як іноземні матеріали-аналоги залишились у тому самому ціновому сегменті, як і були раніше. Водночас обсяги імпортних матеріалів також залишаються обмежені через проблеми з портовою інфраструктурою та перебудову логістичних зв’язків».
Підтримка вітчизняного виробника
Попри виклики, більшість девелоперів прагнуть максимально використовувати українські матеріали. Марк Марченко наголошує: «Для нас принципова позиція — підтримувати вітчизняний бізнес і тих виробників, які не виїхали у війну та продовжують розвивати економіку країни у надскладний час».
Анна Лаєвська додає, що українські виробники активно адаптуються до потреб ринку, створюючи конкурентоспроможну продукцію: «Зокрема, наприклад, у сегменті керамічної плитки для оздоблення санвузлів чи фасадів українські виробники пропонують вироби високої якості, які за технічними характеристиками та дизайном не поступаються імпортним аналогам.
Щобільше, українські заводи-виробники готові створювати продукцію за індивідуальними запитами замовників — з унікальними візерунками, фактурами та відтінками. Сучасні виробничі лінії вітчизняних підприємств дозволяють випускати конкурентоспроможну продукцію, яка відповідає найвищим стандартам.
Крім того, співпраця з українськими постачальниками забезпечує прогнозовані терміни постачання, зручніші умови контрактів та зниження логістичних витрат, що позитивно впливає на ефективність будівельних процесів».
Виклики для виробників
Українські девелопери поступово адаптуються до нових реалій, збільшуючи використання вітчизняної продукції. Ця тенденція є не лише економічно вигідною, але й сприяє підтримці національного виробника у складні часи. Як буде змінюватися співвідношення імпорту й вітчизняної продукції багато в чому залежатиме від здатності українських виробників відповідати новим викликам, підтримувати високу якість продукції й розвивати нові напрямки.
Українська будівельна галузь, попри величезні виклики, продовжує функціонувати в умовах повномасштабної війни. За даними галузевих асоціацій, ринок будівельних матеріалів залишається приблизно на рівні 2023 року, демонструючи певну стабільність, але не зростання.
Представники галузевих асоціацій наголошують на необхідності системної державної підтримки, щоб подолати численні перешкоди на шляху відновлення галузі. Особливої уваги потребують питання фінансової допомоги, регуляторної політики та стимулювання внутрішнього ринку. Водночас підприємства самостійно адаптуються до нових умов: впроваджують європейські стандарти, шукають шляхи роботизації виробництва та розвивають експортні напрямки.
У цьому матеріалі Property Times розглядає поточний стан ринку будівельних матеріалів України, основні виклики для виробників та шукає можливі шляхи розв’язання наявних проблем разом з керівниками провідних галузевих асоціацій.
Попит
Будівельна галузь України продовжує працювати в умовах високої невизначеності, сформованої внаслідок військової агресії. При цьому істотних змін у попиті порівняно з 2023 роком не відбулося, ринок залишається приблизно на тому ж рівні.
Загальна динаміка ринку
Як зазначає Костянтин Салій, президент Спілки виробників будматеріалів, українці стабільно купують будматеріали: певні позиції продаються на рівні 27% від довоєнного попиту, інші — на 35%.
Найкраще почуваються виробники цементу, а от, наприклад, втробництво світлопрозорих конструкцій, вікон вже досягло своєї стелі. Тобто зараз основна маса попиту тримається на рівні 2024 року. Будівельний сезон поки що не потребує великої кількості матеріалів.
«Очевидно, що активізація буде в серпні-вересні. Але наразі ми не бачимо карколомного зростання — тобто, щоб заводи почали працювати, наприклад, на 50% більше. Минулого року попит був трохи нижчим, ніж у 2023-му — так, це правда. У 2022–2023 роках було більше надії, що скоро буде перемога.
Зараз великі будівельні компанії тільки відкривають відділи продажів. Те, що було розпочато до повномасштабного вторгнення — великі житлові комплекси — уже здали. Якщо Євросоюз дасть кошти на ВПО та військових, тоді, ймовірно, зросте обсяг проєктування — і попит почне рухатись уперед», — пояснює експерт.
Сегмент цементної промисловості
За даними Асоціації Укрцемент, виробництво цементу в Україні у 2024 році склало 7,9 млн тонн, що лише трохи перевищує показники 2023 року (7,4 млн тонн) і все ще на 28% нижче від довоєнного рівня 2021 року. У 2024 році споживання цементу залишилося незмінним порівняно з минулим роком — 6,3 млн тонн.
Людмила Кріпка, виконавчий директор Асоціації Укрцемент, відзначає, що після різкого скорочення ринку у 2022 році (майже на 60% порівняно з 2021 роком) відбулася певна адаптація галузі до роботи в умовах війни. Часткове відновлення будівельного ринку спостерігається завдяки державним програмам захисту населення та відновлення об’єктів інфраструктури.
Виробництво щебеневої продукції
Особливістю функціонування ринку нерудних будівельних матеріалів є відсутність офіційної статистики щодо обсягів виробництва. Як повідомляє Владислав Нецький, генеральний директор Асоціації «Виробників Нерудних Будівельних Матеріалів України», згідно із Законом України від 3 березня 2022 р. № 2115-IX органи державної статистики призупинили оприлюднення статистичної інформації щодо обсягів виробництва промислової продукції, включаючи щебеневу, на період дії воєнного стану.
Однак доступна статистика експорту показує, що у 2024 році обсяги постачання щебеневої продукції за кордон становили 1389,4 тис. тонн, що перевищує сукупні показники 2022 та 2023 років, але залишається значно нижчим за довоєнний рівень 2021 року (2829,7 тис. тонн). Основними напрямками експорту залишаються Польща, Молдова та Литва.
Ринок автоклавного газобетону
Олег Сиротін, виконавчий директор Всеукраїнської Асоціації виробників автоклавного газобетону, зазначає, що попит на стінові матеріали залишився приблизно на рівні минулого року. Спостерігаються сезонні коливання попиту, характерні для галузі, зокрема, деяке зростання споживання на весні порівняно із зимовим періодом.
У сегменті присутня диференціація між великими будівельними компаніями, які спеціалізуються на багатоквартирному житлі та почуваються відносно стабільно, та дрібними забудовниками у сфері індивідуального житлового будівництва, які демонструють вичікувальну позицію. Причинами такої ситуації є як економічні фактори, так і психологічні аспекти споживчої поведінки: частка платоспроможних клієнтів під час війни суттєво скоротилася, а потенційні покупці очікують більш сприятливих та прогнозованих умов.
Ринок металоконструкцій
За даними, які наводить Український центр сталевого будівництва у своєму аналітичному звіті, у 2024 році ринок металоконструкцій продовжив відновлення і досягнув 91 тис. т. Зростання споживання металоконструкцій експерти асоціації пов’язують зі збільшенням об’ємів імпорту та підвищенням попиту для відбудови інфраструктурних об’єктів. У 2025 році експерти УЦСБ прогнозують продовження зростання обсягу споживання металоконструкцій на рівні 10-12% – до 102 тис. т за підсумками року, за умов стабілізації економіки та подальшого фінансування відбудови країни.
Світлопрозорі конструкції
Складна ситуація спостерігається на ринку світлопрозорих конструкцій. За словами Михайла Орленка, виконавчого директора Асоціації «Українські виробники світлопрозорих конструкцій», в І кварталі 2025 року внутрішній ринок не показав зростання, а за деякими оцінками, обсяги реалізації могли знизитися на 5% порівняно з аналогічним періодом попереднього року.
Основною причиною такої динаміки стало суттєве скорочення сегмента «відновлення» внаслідок зменшення обсягів міжнародної допомоги, зокрема від уряду США та організації USAID, яка заморозила свої проєкти в Україні.
Водночас позитивну динаміку демонструють компанії, які активно розвивають експортний напрямок, диверсифікуючи ринки збуту та виходячи на нові закордонні майданчики.
Головні проблеми виробників будматеріалів в Україні
Головною проблемою для всієї галузі залишається невизначеність щодо тривалості війни та майбутнього економічного стану країни.
За коментарями керівників провідних галузевих асоціацій Property Times спробував виокремити ключові проблеми, що гальмують розвиток виробництва будматеріалів.
Кадровий дефіцит і зростання зарплатних очікувань
Однією з найгостріших проблем для галузі став кадровий голод. Як зазначає Костянтин Салій, значна частина кваліфікованих працівників або пішла на фронт, або виїхала за кордон. А ті, що залишилися, хочуть вищих зарплат, на що виробники не можуть піти з огляду на те, що відпускні ціни на будматеріали підіймати не можна, а підприємства не можуть працювати собі у збиток
«Виник кадровий вакуум у робітничих спеціальностях. У 2022-2023 роках на виробництві ще працювали пенсіонери, які витримували ритм, але зараз вони втомилися, і також хочуть вищої оплати», — пояснює він.
Михайло Орленко з Асоціації «Українські виробники світлопрозорих конструкцій» підкреслює, що триває масовий відтік молоді 16-17 років за кордон через страх мобілізації. На деяких великих українських підприємствах вже працюють робітники з Індії та Бангладешу.
Проблема бронювання персоналу
Процес бронювання працівників залишається «незрозумілим і непрогнозованим», зазначає Костянтин Салій: «Люди подають документи, чекають місяць-два, а потім лише з’ясовують, чи є підприємство критичним чи ні».
Владислав Нецький також вказує на часті зміни законодавства щодо порядку бронювання військовозобов’язаних працівників як одну з ключових проблем.
Недостатній попит
«Найбільша проблема для виробників цементу — недостатній попит. Попит на продукцію різко впав, отже впали і доходи, а видатки не скоротились, навпаки — зростають», — зазначає Людмила Кріпка.
Олег Сиротін підтверджує: «Головна проблема українських виробників — це низький попит на будматеріали. Війна і будівництво — це антагоністичні явища. Подолати самотужки цю проблему без підтримки держави вкрай важко».
Собівартість та логістика
Виробники будматеріалів стикаються з постійним зростанням витрат:
Збільшення вартості електроенергії, палива, запчастин;
Проблеми з логістикою та порушення звичних господарських зв’язків;
Критичне подорожчання сировини.
За даними Михайла Орленка, ціна на ПВХ-профіль зросла на 3-4% через коливання курсу євро, а вартість скла у 2025 році вже збільшилась на понад 35% із прогнозованим зростанням ще на 10%. «Очікується додаткове зростання ще на 10%. Це пов’язано з дефіцитом скла на європейському ринку через планові ремонти (зупинку) 6–7 заводів із виробництва флоат-скла. Виробники не мають упевненості, що ціни знизяться навіть після відновлення їхньої роботи», — пояснює експерт.
Енергетична нестабільність
Відключення електроенергії через її дефіцит як у зимовий період через перенавантаження енергетичної системи, так і в літній внаслідок планових ремонтів блоків АЕС залишається серйозною перешкодою для стабільного виробництва.
Шляхи розв’язання проблем галузі
Щодо розв’язання кадрових проблем, Костянтин Салій зазначає, що підприємства застосовують різноманітні підходи:
«Хтось погоджується на вимоги зі збільшення оплати, хтось запроваджує неповний робочий тиждень, хтось укладає окремі угоди з працівниками на оплату за обсяг виготовленої продукції. Все дуже індивідуально», — пояснює він.
При цьому, за його словами, загальний досвід вирішення кадрових проблем здебільшого негативний, про що не дуже люблять говорити керівники підприємств.
Численні програми з перепрофілювання, особливо спрямовані на жінок для освоєння «нежіночих» спеціальностей, наразі не дають бажаного результату:
«Поки що результат дуже обмежений. Замінити 160 тисяч працівників, які були у галузі до війни, ці програми неспроможні. А якщо рахувати неофіційних — то це до 600 тисяч тимчасових працівників, які займалися ремонтом, оздобленням тощо. Це величезний кадровий резерв», — пояснює президент Спілки виробників будматеріалів.
Костянтин Салій вказує на системну проблему — короткострокові курси не можуть замінити багаторічний досвід: «Одна справа — класти плитку 20 років, інша — пройти двотижневий курс і працювати з новими матеріалами. Якість робіт, звісно, страждає, замовники незадоволені, але інших варіантів нема».
Ключовим викликом галузі залишається перехід від застарілих радянських виробничих практик. «Головне питання — як держава впорається з переходом від радянської «індустрії 2.0». Бо більшість підприємств не модернізувалась, люди досі працюють на обладнанні ще часів Хрущова й Косіора. Це важка фізична праця», — говорить Костянтин Салій.
За словами експерта, найбільш перспективним напрямком є роботизація та механізація: «На різних конференціях ми чуємо, що Україні для відбудови треба 4–5 мільйонів працівників-мігрантів із країн Азії. Я вважаю, що вихід — у максимальній роботизації та механізації виробництв. Сучасні технології це дозволяють».
Автоматизація виробництва не лише вирішує проблему кадрового дефіциту, але й створює нові можливості, зазначає КостянтинСалій: «Тоді навіть хлопці, які повернулися з фронту з пораненнями, зможуть працювати — натискати кнопки, слідкувати за процесами. Їм буде цікаво, вони знову відчуватимуть себе потрібними».
Державна політика: розрив між очікуваннями та реальністю
Property Times опитав керівників провідних галузевих асоціацій виробників будівельних матеріалів України, аналіз коментарів виявив глибоку системну кризу у відносинах між державою та бізнесом. Замість партнерства спостерігається розрив між очікуваннями галузі та реальними діями державних органів.
Владислав Нецький, зазначає, що нерудна галузь практично не відчуває підтримки держави та її органів. Його позиція підкріплена конкретними прикладами ігнорування державними установами законодавчих норм і потреб галузі: «Акціонерне товариство «Укрзалізниця», єдиним акціонером якого є держава в особі Кабінету Міністрів України, всупереч одразу п’яти статтям Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» у червні 2022 році підвищило тарифи на вантажні залізничні перевезення одразу на 70%, а з грудня 2024 року намагається підвищити їх ще на 37% (Асоціація з розумінням ставиться до усіх проблем АТ «Укрзалізниця», але чому ці проблеми мають вирішуватися за рахунок ігнорування вимог чинного законодавства). Профільні комітети Верховної Ради відмовляються розглядати законодавчі ініціативи галузевих асоціацій». Детальніше читайте в авторській колонці експерта на нашому сайті.
Пропозиції галузі
Керівники галузевих асоціацій сформулювали чіткі очікування щодо необхідних кроків з боку держави:
Фінансова підтримка:
Створення фонду державної підтримки української промисловості;
Впровадження субсидій та податкових пільг для підприємств, які інвестують у модернізацію виробництва.
Регуляторна підтримка:
Зменшення частоти змін у законодавстві для стабільності бізнес-середовища;
Спрощення дозвільних процедур.
Кадрова політика:
Спрощення умов для залучення робочої сили з-за кордону;
Програми утримання української молоді в країні через систему молодіжних іпотек та механізмів підтримки працевлаштування;
Соціально-економічна державна підтримка для повернення населення з-за кордону.
Стимулювання внутрішнього ринку:
Розширення програм «єОселя», «єВідновлення»;
Сприяння розвитку внутрішнього ринку через забезпечення прозорих умов для бізнесу;
Пріоритет вітчизняних виробників у тендерних процедурах державних проєктів з відбудови.
«Використання продукції вітчизняних виробників забезпечує локалізацію виробництва, що зменшує залежність від імпорту та гарантує стабільне постачання матеріалів, робочі місця для тисяч українців, що сприятиме зростанню зайнятості та підвищенню добробуту населення, а також надходження до бюджету, що зміцнює фінансову систему держави та сприяє подальшій економічній стабільності», — коментує Людмила Кріпка.
Економічний потенціал
Особливу увагу експерти звертають на економічний мультиплікатор, який може забезпечити галузь будівельних матеріалів. За словами Людмили Кріпки, «кожна гривня, вкладена у виробництво цементу, буде генерувати додаткові 4-5 гривень в економіку». Цей факт підкреслює стратегічну важливість галузі для відбудови України.
Галузь потребує не лише декларативної, але й реальної підтримки через конкретні кроки в фінансовій, регуляторній та кадровій політиці.
Як зазначив Костянтин Салій, «складається враження, що держава просто не розуміє, де створюється національний продукт». Подолання цього розриву в розумінні — ключовий виклик для побудови ефективної моделі співпраці держави та бізнесу в контексті відбудови України.
Адаптація до європейських стандартів як стратегічний крок
Попри відсутність системної державної підтримки, галузь самостійно впроваджує важливі зміни для інтеграції в європейський економічний простір. Людмила Кріпка з Асоціації Укрцемент підкреслює: «Незважаючи на труднощі, ми продовжуємо робити своє «домашнє завдання» для подальшого розвитку.
2024 рік став фінальним етапом підготовки виробників цементу до повноцінного використання нового технічного регламенту щодо будівельної продукції — Закону України «Про надання будівельної продукції на ринку» (305 регламент ЄС). Цей процес включає:
впровадження нових процедур виробництва та контролю якості,
нанесення знаку відповідності технічним регламентам,
заміну маркування.
Важливим аспектом цих змін є не лише нові вимоги до виробника, але й революція цільового застосування для споживачів. Закон запроваджує концепцію відповідності цементу конкретним будівельним конструкціям, акцентуючи увагу на малоклінкерних цементах, які забезпечують високу міцність та довговічність готових виробів та зменшують «вуглецевий слід».
Для споживачів відбудеться перехід від звичної познаки ПЦ до CEM, а також заміна марок цементів на класи. Хоча до кінця 2025 року діятимуть паралельно два регламенти, виробники цементу вже готові до випуску продукції за новими вимогами.
Ця трансформація демонструє готовність галузі до модернізації та відповідальний підхід до європейської інтеграції, попри недостатню підтримку з боку держави.
Під час однієї з останніх повітряних тривог у Києві, яка передувала масовому обстрілу, власниця паркомісця в підземному паркінгу на проспекті Європейського Союзу не змогла скористатися своїм місцем — воно було зайняте чужим автомобілем, водій самовільно заїхав на територію паркінгу й залишив там своє авто, щоб убезпечити його під час тривоги. Цей випадок викликав дискусію про межі права приватної власності в умовах воєнного стану та обов’язки власників укриттів перед громадянами, які шукають захисту. Property Times звернувся за коментарями до поліції й також попросив адвоката розібрати цей кейс.
Валерія, власниця паркомісця, розповідає: «Я приїхала на своє паркомісце під час тривоги, а воно заблоковане іншим автомобілем, який стояв вздовж. Водія в авто не було. В той вечір до охоронця не звертались. Звернулась до адміністрації та охорони наступного ранку за поясненнями, чому в паркінгу перебувають сторонні авто. Адміністратор надав пояснення, що люди вручну відкривають шлагбаум та заїжджають у паркінг. Кидають авто під час тривоги та йдуть додому. Вдіяти вони нічого не можуть».
Що каже поліція
Управління превентивної діяльності Головного управління Національної поліції у м. Києві на запит редакції Property Times повідомило, що проведеною перевіркою протягом 2025 року не встановлено випадків проникнення сторонніх осіб на транспортних засобах до підземних паркінгів під час отримання сигналу повітряна тривога, які б вчиняли протиправні дії. Жодних заяв чи скарг з даного питання не надходило.
Поліція нагадує, що за самовільне проникнення на приватну територію громадяни несуть відповідальність відповідно до норм чинного законодавства. У випадку отримання відомостей щодо конфліктів між особами в укриттях та паркінгах під час повітряної тривоги працівники негайно прибувають на місце події та здійснюють реагування в межах наданих їм повноважень.
Як забезпечити порядок в укритті: досвід девелопера
Компанія City One Development, яка володіє підземними паркінгами житлових комплексів «Новопечерські Липки», «Бульвар Фонтанів» і «Святобор Park Resort», поділилася своїм досвідом організації роботи укриттів.
«Під час повітряної тривоги всі підземні паркінги житлових комплексів функціонують як офіційні укриття цивільного захисту і включені до міського реєстру Києва. Вхід відкритий не лише для мешканців, а й для всіх, хто потребує захисту — зокрема жителів прилеглих будинків», — пояснюють у пресслужбі компанії.
Доступ до укриттів максимально спрощений: мешканці спускаються безперешкодно ліфтом або сходами прямо зі свого під’їзду. Для сторонніх громадян також забезпечено вільний доступ — двері до паркінгів залишаються відкритими протягом всієї тривоги, включно з нічним часом. Інформаційні таблички біля входів виконують довідкову функцію — допомагають зорієнтуватися, вказують напрямок входу та контактні номери диспетчера та охорони.
«Система відеоспостереження забезпечує контроль у режимі реального часу, а цілодобова охорона пильнує порядок, консультує мешканців і завжди готова допомогти. Випадків несанкціонованого проникнення не зафіксовано», — додають у компанії.
Охоронці патрулюють територію, консультують мешканців і за потреби надають допомогу. Компанія регулярно проводить інструктажі щодо реагування в кризових ситуаціях, щоб забезпечити як фізичний захист, так і психологічний спокій.
Правова оцінка ситуації
Богдан Врублевський, адвокат практики кримінального права юридичної компанії ADER HABER, надав детальний аналіз правових аспектів конфліктів у підземних паркінгах під час повітряних тривог.
Статус паркінгу має вирішальне значення
У Києві діє понад 460 підземних паркінгів, і лише частина з них внесена до офіційного переліку захисних споруд. «Якщо паркінг не внесений до фонду укриттів, його власник юридично не зобов’язаний пускати туди людей під час повітряної тривоги», — пояснює адвокат. Відтак проникнення до такого паркінгу без дозволу власника вважається незаконним.
Відповідальність за самовільне проникнення
Українське законодавство гарантує недоторканність житла та іншого володіння особи навіть в умовах воєнного стану. Поняття «інше володіння» охоплює не лише житло, а й прибудинкову територію, земельну ділянку, гараж, підвал, господарські приміщення тощо. Підземний паркінг або окреме паркомісце у ньому однозначно належать до приватної території, що перебуває під правовим захистом.
Проникнення на таку територію без згоди власника є правопорушенням за статтею 162 Кримінального кодексу України («Порушення недоторканності житла»). Санкції можуть включати:
Штраф від 50-100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян
Виправні роботи на строк до 2 років
Обмеження волі на строк до 3 років
Якщо проникнення вчинене із застосуванням насильства, групою осіб або службовою особою з використанням службових повноважень, передбачене більш суворе покарання — позбавлення волі на строк від 2 до 5 років.
Водночас адвокат зауважує, що Конституція України допускає винятки із принципу недоторканності приватної власності для порятунку життя чи майна в надзвичайних ситуаціях: «Тобто, у теорії, проникнення до чужого укриття з метою убезпечити своє життя під час обстрілу могло б розглядатися як дія в стані крайньої необхідності. Однак на практиці це доволі складна правова оцінка. Без належного обґрунтування таке проникнення все одно розглядатиметься як правопорушення. Тим більше якщо особа не просто зайшла перечекати небезпеку, а самовільно зайняла чуже паркомісце, перешкоджаючи власнику у користуванні ним. У такому випадку порушник ризикує не лише отримати зауваження від власника чи охорони, але й бути притягнутим поліцією до кримінальної відповідальності за статтею 162 КК».
Адвокат пояснює, що сам по собі факт зайняття чужого паркомісця під час тривоги не є правопорушенням, якщо паркінг функціонує як укриття. Оскільки доступ гарантований усім, тимчасове використання порожнього паркомісця для свого захисту не тягне юридичної відповідальності.
Дії особи, що вимушено заїхала на чуже місце задля порятунку, можна розглядати крізь призму стану крайньої необхідності. Згідно з Кримінальним кодексом, не є злочином заподіяння шкоди законним інтересам іншої особи у стані крайньої необхідності — тобто для усунення небезпеки, що безпосередньо загрожувала життю чи здоров’ю, якщо цю небезпеку не можна було відвернути іншими засобами.
«Перебування на чужому паркомісці — це мінімальна та тимчасова ‘шкода’ у відповідь на смертельну загрозу, отже про будь-який злочин або адміністративне правопорушення не йдеться», — зазначає Богдан Врублевський.
Права власника паркомісця
Внесення паркінгу до списку укриттів не тільки дозволяє людям укриватися в ньому, але й фактично виправдовує їхнє перебування на будь-якій вільній площі цього паркінгу під час тривоги. Власники паркомісць мають розуміти, що під час повітряної небезпеки їхнє право користування місцем відходить на другий план перед правом на життя та безпеку інших громадян.
Водночас якщо під час повітряної тривоги власник паркомісця прибуває на своєму автомобілі, особа, яка тимчасово використовує це місце для укриття, зобов’язана звільнити його, оскільки право власника на користування своєю приватною власністю має перевагу, за умови, що це не створює безпосередньої загрози життю чи здоров’ю обом сторонам.
Відшкодування збитків
Власники паркомісць у підземному паркінгу мають законні підстави вимагати компенсацію збитків, якщо внаслідок незаконних дій сторонніх осіб їхнє майно постраждало. Українське цивільне законодавство покладає обов’язок на правопорушника відшкодувати завдану ним шкоду в повному обсязі.
Це стосується як матеріальної шкоди (пошкодження майна), так і моральної шкоди (немайнових втрат). Якщо під час інциденту було пошкоджено майно власника — наприклад, зламано шлагбаум, вибито замок воріт чи завдано шкоди автомобілю — винна особа має відшкодувати вартість ремонту або заміни цього майна.
Власник також може вимагати компенсацію за моральну шкоду, якщо порушення права власності спричинило йому душевні страждання чи інші негативні переживання — наприклад, від того, що був позбавлений можливості користуватися своєю власністю у критичний момент.
Висновок
Самовільне проникнення до приватного паркінгу під час повітряної тривоги є ризикованим кроком, який може мати правові наслідки, зауважує адвокат. Порушникам загрожує кримінальна відповідальність за статтею 162 КК України із штрафами чи обмеженням волі, а у разі обтяжуючих обставин — навіть ув’язнення.
«Власники ж, своєю чергою, захищені законом від таких посягань: вони можуть звернутися по допомогу до поліції, а також вимагати відшкодування завданих збитків — як матеріальних, так і моральних.
Закон стоїть на боці права приватної власності навіть в умовах війни, тож під час повітряних тривог варто користуватися лише офіційно дозволеними укриттями або отримувати чіткий дозвіл власників на перебування в їхніх паркінгах, аби не перетворюватися з потерпілого на правопорушника самовільними діями», — пояснює Богдан Врублевський.
У перші дні в Харкові припинили роботу більшість магазинів, а працюючі закривалися близько 12.00. Мешканці міста з самого ранку вишиковувалися у черги за продуктами та товарами першої необхідності. Полки в деяких відділах були порожні, а на касах приймали лише готівку. Схожа ситуація була і з аптеками.
В середині березня ситуація більш-менш стабілізувалася. У місто завозились продукти, працювали місцеві хлібозаводи. Все необхідне можна було купити не лише у великих мережевих маркетах, а й у магазинах біля будинку. Для зручності харків’ян було створено онлайн-карту з працюючими АЗС, аптеками та магазинами.
За час воєнних дій, пошкодження зазнали деякі торгові центри Харкова: супермаркет «Восторг» (пр. Героїв Харкова, 274В), ТРЦ Nikolsky, ТЦ «Північний» (вул. Наталії Ужвій, 58), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Караван», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Клас» (вул. Леся Сердюка, 36), два ТЦ «Екватор» (бульв. Грицевця, 2а та вул. Гвардійців-Широнінців, 101/99), магазин «Фоктрот» (вул. Вернадського), ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний». Також значних ушкоджень зазнав один з найбільших торговельних центрів Східної Європи — ТЦ «Барабашово».
Майже половина ринків та торговельних майданчиків в Харкові була частково зруйнована або знищена.
Станом на кінець вересня 2022 року деякі торгові центри вже повністю або частково відновили свою роботу: супермаркет «Восторг», ТРЦ Nikolsky (3 поверхи), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний».
Адміністрація ТЦ «Барабашово» повідомляє, що торгівлю відновили майже 30% підприємців ринку.
Оскільки Харків і досі піддається обстрілам, то остаточну суму збитків від військових дій, власники торгових центрів поки ще не називають.
Згідно заяв Голови Харківської ОДА, станом на кінець вересня 2022 року в Харкові проживає вже більше 1 млн мешканців із більш ніж 1,5 млн населення на початок поточного року. В період активних бойових дій в Харкові мешкало близько 300-400 тис. жителів.
Збільшення населення міста та зменшення кількості обстрілів по самому місту пожвавили й сегмент торгівельної нерухомості Харкова.
Станом на кінець вересня 2022, згідно повідомлень прес-служби Харківської міської ради, у місті працюють близько 73% супермаркетів, 68% ринків та 66% аптек від довоєнної кількості.
Протягом вересня свою роботу відновили ще: 4 супермаркети «АТБ-маркет», 15 магазинів «Посад»; 3 магазини «Кулиничі»; 6 магазинів «Салтівський м’ясокомбінат»; 17 магазинів «Кісет». Також у вересні запрацювали ще 7 аптек мережі «9-1-1» та 3 — КП «Муніципальна аптека».
23 вересня у ТРЦ Nikolsky частково відновили роботу магазини на 1-му та 2-му поверхах (до 50% від загальної кількості орендарів). На мінус першому поверху ТРЦ працюють 92% орендарів. У жовтні планується відкриття 3 поверху ТРЦ Nikolsky.
Як зазначив керуючій харківськім ТРЦ «Дафі» Андрій Кудінов, зараз в ТРЦ працює тільки гіпермаркет Fozzу та аптека. По мірі повернення мешканців Салтівки та відбудови Харкова, ТРЦ «Дафі» має намір нарощувати об’єм послуг, що надаються в ТРЦ.
Після відновлення пошкодженої частини даху відкрився для відвідувачів ТРЦ «Французькій бульвар». Наразі в ТРЦ працюють майже 30% орендарів.
В усіх великих ТЦ/ТРЦ Харкова, як і по всій Україні, не працюють магазини іспанської групи Inditex (бренди Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius). Також не працюють магазини одягу Н&М.
За даними директора «Національна Керуюча Компанія» Володимира Чекалова, у ТЦ «Протон» та ТЦ «Каштан» працюють 30% орендарів. В ТЦ «Ювілейний» — зайняті орендарями 15% загальної площі торгівельного центру.
Деякі орендарі в цих торгівельних центрах не працюють, але заявили про наміри відкрити свої магазини навесні 2023 року, повідомив Володимир Чекалов.
Стосовно ТЦ «Північний», як заявляє Володимир Чекалов, остаточного рішення щодо відбудови цього центру ще не прийнято оскільки цей ТЦ зазнав дуже значних ушкоджень.
В Харкові працюють всі супермаркети мережі «Рост», «Чудо маркет», «Десяточка», а також 13 з 14 супермаркетів «Клас», 9 з 13 супермаркетів «Сільпо», 53 з 66 АТБ, 2 з 4 ТЦ « Велмарт»), 6 з 13 супермаркетів «Баскет».
По інформації директора департаменту оренди мережі «Класс», у 13 працюючих супермаркетів мережі 90% орендарів відновили свою роботу.
Також в Харкові вже працюють 145 магазинів мережі «Посад», 137 — мережі «Кулиничі», 74 — мережі «Салтівський м’ясокомбінат».
Відкрито 255 аптек мереж: «Копійка», 9-1-1, АНЦ, «Шара», «Славутич», «Класна аптека», «Леда», КП «Муніципальна аптека» та інші.
Працюють ветеринарні клініки «Лідер», «Довіра», «Кузя», «Білий клик», «ТерраВет» та інші.
Відкриті також магазини електроніки та косметики. Продовжують свою роботу 6 магазинів Comfy, 4 магазини «Ельдорадо», 2 магазина та 1 точка видачі товарів мережі «Фокстрот».
Відкритій для покупців один з трьох ТЦ «Епіцентр» (пр. Ю. Гагаріна, 352).
Також у Харкові працюють 47 магазинів косметики Eva та 25 Prostor, а також 50 торгових точок мережі магазинів товарів для дому Smilemarket.
Для покупців відкриті зоомагазині різних мереж: «Шиншилка», Master Zoo, «Зооточка», EuroZoo, Vetastar тощо.
Відновили прийом відвідувачів деякі заклади громадського харчування, зокрема, Япошка, Маранелло, Париж, Навруз, Пробка та інші.
Деякі салони краси та заклади побутового обслуговування населення також відновили свою роботу.
У місті працюють 36 з 53 ринків та торговельних майданчиків.
За даними директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевой, падіння трафіку в торгових центрах Харкова відбулось на 70-75% відносно показників минулого року.
Що стосується діючих орендних ставок у працюючих об’єктах торгівлі, то більшість орендарів отримала знижки 50-70% від ставок оренди довоєнного часу, повідомила Вікторія Рильцева.
У великих ТЦ/ТРЦ майже всі орендодавці перейшли на встановлення орендної плати як відсоток від товарообігу орендаря площі. Зазвичай цей показник на рівні 10% від товарообігу. Окрім орендного платежу в ТЦ/ТРЦ орендар сплачує ще, як правіло, експлуатаційні платежі (ОРЕХ) (до $8/кв. м), маркетингові платежі (до $2/кв.м) та комунальні платежі.
Стосовно планів щодо відновлення та розвитку харківських торгових мереж, то тільки мережі «Клас» та «Рост» заявляють про плани і далі відкривати нові магазини — як супермаркети, так і в форматі «магазин біля будинку».
Про плани розвитку в інших регіонах України повідомила тільки одна харківська мережа супермаркетів — «Чудо маркет». Незабаром у селі Рованці на окружній м. Луцька відкривається першій супермаркет цієї мережі.
З літа поточного року в Харкові почали відкриватися нові немережеві магазини. Більшість таких об’єктів мають площу до 100 кв. м. Попит з боку невеликих об’єктів торгівлі зосереджений у спальних районах міста, де майже не було обстрілів. Це такі побутові райони: Нові Будинки, Холодна Гора, ХТЗ, Одеська. Майже зовсім не користуються попитом торгівельні об’єкти у більшості районів Салтівки, Північної Салтівки та центру міста.
Отже попри складні умови й регулярні обстріли з боку рф ринок ритейлу Харкова продовжує функціонувати, підтримуючи економіку України.
При підготовці матеріалу використвовувалося дослідження Української ради торгових центрів Фото: Facebook ТРЦ Nikolsky Текст підготовлений за сприяння директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевої
Ринок складської нерухомості України в першому півріччі 2025 року продовжує функціонувати в умовах воєнного стану, що суттєво впливає на всі його сегменти. Але попри складні обставини, галузь демонструє адаптивність та здатність до відновлення. Експерти по-різному оцінюють ситуацію. Property Times досліджував, що відбувалося на ринку складської нерухомості в першому півріччі 2025 року.
За даними CBRE, валове поглинання склало близько 109 000 кв.м, що на 27% вище показника попереднього року. Однак експерти галузі мають різні оцінки загальної ситуації з попитом.
Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group зазначає: «Динаміка попиту у 2025 році не зменшилась у порівнянні з 2024-м. Ми спостерігаємо найбільший попит у західних регіонах і в Києві».
Натомість Олександр Бондаренко керівний партнер Bureau of Investment Programs та співзасновник індустріальних парків NOVO дає більш стримані оцінки: «Не можу сказати, що є шалений попит на логістичні приміщення. Єдиним стабільним джерелом попиту на логістичні площі є компанії, які переміщуються зі східних регіонів України в західні та центральні регіони».
За аналізом CBRE, у валовому поглинанні домінують:
Логістичні оператори — 56%;
Оптова та роздрібна торгівля — 39%;
Фармацевтика та медицина — 5%.
«Сьогодні основні орендарі складських приміщень — це компанії, що займаються дистрибуцією та логістикою. Структура орендарів охоплює різні товарні групи, але переважає сегмент FMCG — це найбільший ринок із точки зору обсягів», — додає Геннадій Гриненко.
Олександр Бондаренко конкретизує основних гравців: «Основні гравці-орендарі наразі — це національні ритейлери, дистриб’ютори, виробники та логістичні оператори, як українські, так і міжнародні. Це і група Рабен, FM Logistic Україна, Rhenus Logistics, DSV».
Обмежену присутність інших сегментів аналітики CBRE пояснюють зростаючою тенденцією серед FMCG-компаній до аутсорсингу операційної діяльності 3PL-операторам, а також рішенням окремих орендарів інвестувати у власні складські об’єкти з метою посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної незалежності.
Структура попиту за класами приміщень залишається стабільною:
малий та середній бізнес шукає склади класу B у якісних локаціях;
великий бізнес потребує складів класу A — великих логістичних центрів.
«У Києві потреба у складах класу A значно більша, ніж у Львові чи Вінниці», — зазначає Геннадій Гриненко.
Девелопмент та нове будівництво
За даними CBRE, протягом першого півріччя 2025 року було введено в експлуатацію близько 107 000 кв. м нових складських площ, що означає приріст конкурентної пропозиції на 14%. Загальний обсяг складського фонду наблизився до довоєнного рівня — близько 1,48 млн кв. м. Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC (11 000 кв. м), пошкодженого у 2022 році.
Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine підтверджує активізацію девелопменту: «У першій половині року ми дійсно спостерігаємо помітне пожвавлення в сегменті складської нерухомості. Активно розробляються концепції нових логістичних хабів — зокрема масштабних грінфілд-проєктів у стратегічних локаціях поблизу транспортних артерій. З іншого боку, триває реконструкція складів, які зазнали пошкоджень, із чітким фокусом на оптимізацію капітальних витрат».
Геннадій Гриненко відзначає регіональні особливості: «Особливо помітна динаміка у Києві: за останні півтора року суттєво збільшилась кількість девелоперських проєктів — від невеликих складів на кілька тисяч квадратних метрів до великих комплексів на 20-40 тис. кв. м. На заході та в центрі України таких проєктів менше, але є приклади у Вінниці, Хмельницькому, Тернополі, Львові та Івано-Франківську, де бізнес будує логістичні центри під власні потреби».
Експерти виділяють два основних напрямки девелопменту:
Проєкти для власних потреб: наприклад, «Епіцентр» та АТБ будують розподільчі центри для себе;
Експерти зазначають, що ринок змінюється не тільки кількісно, а і якісно. «Девелопери стали уважніше підходити до планування: перевага надається енергоефективним рішенням, модернізації інженерних систем, а також інтеграції автоматизованих технологій. Впровадження WMS-систем, автоматизованих стрічкових ліній і сенсорних контролерів стало новим стандартом. Загалом ринок демонструє адаптивність і прагнення до якості — замість масового будівництва «на виріст», інвестори обирають продумані проєкти з високим рівнем функціональності, стійкості та експлуатаційної ефективності», — коментує Дмитро Омельчук.
Проте є й чинники, які стримують розвиток ринку. Олександр Бондаренко пояснює: «Будівельного буму логістичних терміналів наразі немає. На жаль, в першій половині 25-го року по багатьох логістичних складах було влучення ворожих ракет під час обстрілів. Бізнес не хоче ризикувати через атаки».
Саме воєнні ризики є головним чинником стримування. Як пояснює Геннадій Гриненко попри великий потенціал Києва й значну незакриту потребу в логістичній інфраструктурі, за останні пів року столиця стала більш ризикованою через збільшення кількості прильотів.
Орендні ставки та вакантність
За даними CBRE, запитувані орендні ставки у доларовому еквіваленті незначно зросли — на 5% у нижньому ціновому діапазоні та становили $4,7-$5,7/кв.м/міс. Орендні угоди переважно укладалися в національній валюті.
Олександр Бондаренко наводить картину регіональних відмінностей: «Ціни на рівні $4-$4,5 за кв. м, до $5 за сухий склад класу А. На ціну впливає територіальне розташування. Чим далі від лінії фронту, тим вищі ставки. Якщо в західних регіонах може бути ставка $5-$5,5, то в Дніпропетровській області — $3».
Геннадій Гриненко підтверджує тенденцію до незначного зростання: «За останній рік суттєвих змін не відбулося. Зниження не було, навпаки — середня ставка поступово зростає. Оренда в Києві має стабільну тенденцію до зростання: ставки індексуються в гривні та поступово підтягуються і в доларах».
На думку експертів така тенденція зберігатиметься й надалі. «Відповідно, в наступному році ціни на оренду складу можуть зрости на 10-15%», — прогнозує Олександр Бондаренко.
Щодо вакантності, то за даними CBRE, вона знизилася до 3% (-1,2 п.п. з початку року), що відображає активне поглинання на фоні відкладеного попиту.
«Якщо на початку війни вакантність могла складати 30-40%, то зараз такої драматичної ситуації немає. У 2025 році вакантність складів склала близько 5-10% — залежно від сезонності бізнесу. У деяких складів останні два роки немає вакантності взагалі — 0%», — коментує Олександр Бондаренко.
«У Києві вакантність залишається низькою, як і раніше. Тимчасові коливання можливі, коли в експлуатацію вводяться нові спекулятивні об’єкти, але глобально показник стабільний, — додає Геннадій Гриненко. — Загалом ми не спостерігаємо відтоку резидентів та орендарів. Навпаки, кількість запитів, особливо від малого та середнього бізнесу, навіть зростає порівняно з минулим роком».
На певні категорії складів сформувався відчутний дефіцит. Так, за даними CBRE, ринок відчуває значний дефіцит у сегменті холодного зберігання, що спричиняє підвищення орендних ставок і створює передумови для спеціалізованого девелопменту.
За прогнозами CBRE, до кінця 2025 року планується введення майже 98 000 кв. м нових спекулятивних площ.
«Наприкінці року у Львові та Києві планується введення кількох нових проєктів, що може тимчасово підвищити рівень вакантності», — коментує Геннадій Гриненко.
Довоєнний 2021 рік був для ринку готельної нерухомості роком поступового відновлення після карантинних локдаунів, за прогнозами аналітиків та операторів ринку, у 2022-23 рр. українські готелі й хостели мали вийти на докарантинні показники. Зухвале вторгнення рф на територію України стало важким випробуванням для готельєрів. Property Times разом з експертами досліджував, що відбувалося на ринку готельної нерухомості України і зокрема Києва у 2022 році.
В кожному сегменті комерційної нерухомості України простежується чітка поетапність функціонування у 2022 році, ринок готелів не став виключенням.
«За оптимістичним сценарієм 2022 р. рік мав бути роком відновлення та наближення показників ефективності діяльності готелів до докарантинних, але всі плани та прогнози зруйнувала повномасштабна війна. Ситуація на ринку протягом року залишалась нестабільною. На розвиток галузі в першу чергу впливав перебіг військових дій, становище в регіоні, у зв’язку з чим спостерігаємо регіональну диференціацію розвитку ринку готельної нерухомості», — коментує Марина Лео, партнер DEOL Partners (інвестиційні проєкти — Senator Hotels and Apartments, 11 Mirrors, Globe Runners, Secret Resort Club).
Попит за регіонами та за місяцями був неоднорідним, експерти компанії Ernst & Young в Україні залежно від зміни рівня попиту на готельну нерухомість у різних частинах України виділили такі основні фази:
Фаза №1 (січень—лютий 2022 року)
Перша фаза — період до повномасштабного вторгнення російської федерації характеризувався високим рівнем попиту на готелі у різних містах України. Заповнюваність готелів в цей період перевищувала показники 2021-го р. та навіть в деяких регіонах докарантинних років. Найбільший приріст був зафіксований у Львові, де заповнюваність зросла з 35-40 до 55%. У Буковелі, на тлі продовження карантинних обмежень у світі, заповнюваність готелів також збільшувалась та становила 80-85% (плюс 10-15 відсоткових пунктів в порівнянні з минулорічними показниками). Попит на засоби розміщення в Києві також мав тенденцію до зростання та за підсумками січня-лютого зріс на близько 10 відсоткових пунктів — з 30 до 40% в середньому по ринку та з 21 до 33% у високому сегменті.
Фаза №2 (березень—травень 2022 року)
Друга фаза розпочалася з повномасштабним вторгненням росії та тривала близько трьох місяців. В даний період багато готелів Києва були закриті, а ті, що працювали мали дуже низькі показники заповнюваності (10-20%). Однак, дана тенденція не стосувалася відкритих п’ятизіркових готелів столиці, що в цей період приймали журналістів, дипломатичні місії та міжнародні делегації, та в яких середня заповнюваність за підсумками березня-травня 2022 р. становила 37 проти 27% в такому же періоді 2021го року.
На противагу Києву, в західній частині України в цей період спостерігався значний сплеск попиту на засоби розміщення на фоні переміщення населення з регіонів, де велися бойові дії. Багато готелів були повністю заброньовані на декілька місяців вперед, за рахунок чого середня заповнюваність, як приклад у Львові, зросла з близько 30% (в 2021 р.) до 80%.
Фаза №3 (червень—листопад 2022)
Починаючи вже з середини травня-початку червня, після того як пройшов деякий час після деокупації Київської області, внутрішньо переміщені особи, що знаходилися в західних регіонах почали поступово повертатися до місць свого постійного проживання. Даний фактор мав суттєвий вплив на показник заповнюваності готелів на Західній України, що почав знижуватися та стабілізувався на рівні близько 50% у Львові та 55-60% у Буковелі.
Динаміка середнього рівня заповнюваності та фази розвитку готельного ринку Києва, Львова та Буковеля
Джерело: аналіз та дані EY, STR, Hotel Matrix
«Щодо статистики, згідно з даними Державного агентства розвитку туризму, через війну надходження до держбюджету від тургалузі скоротилися майже на 34%. За дев’ять місяців 2022 року представники туристичної галузі України сплатили на 33,34% менше податків, ніж за аналогічний період 2021 року. Так, загальна кількість платників податків, які займаються туристичною діяльністю, за дев’ять місяців 2022 року скоротилася в середньому на 28%. Найбільша частка надходжень до держбюджету за дев’ять місяців 2022 року сплачена готелями — майже 673 млн грн. Вона на 35% менша порівняно з таким самим періодом у 2021 році, — наводить цифри Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group. — Варто зауважити, що за даними Hotel Matrix, у березні, квітні, травні 2022 року в Києві не працювали майже 70% готелів. Середня завантаженість готельних об’єктів Києва у 2022 році, згідно зі статистикою Hotel Matrix, становила 22%, дохід на доступний номер (RevPAR) – 455 грн, а середня вартість проданого номера на день (ADR) – 2081 грн».
Від шоку до дій
Готельний ринок доволі швидко оговтався від шоку перших місяців війни, хоча це було надскладно, перед операторами ринку постали серйозні виклики.
«Звичайно, початок повномасштабної війни був шоковим для готелів. Однак досвід здобутий під час попередніх криз, спричинених початком війни у 2014 році та пандемією, значно допоміг оговтатись від першого шоку і продовжити діяльність. Всі три готелі мережі Senator Hotels and Apartments не припиняли роботу ні на один день, намагаючись підтримати високий рівень сервісу та забезпечити безпеку для гостей та співробітників. Надзвичайно важливим стало виконання соціальної функції — збереження робочих місць, щоб співробітники могли забезпечувати себе та свої сім’ї. Окрім того, ми надали можливість безкоштовного проживання своїм працівникам і їхнім сім’ям», — коментує Марина Лео.
Готелі не тільки змогли налагодити роботу під час війни, а й взяли на себе соціальну функцію. «Із самого початку війни гравці готельного ринку брали участь у різноманітних волонтерських проєктах: приймали переселенців, надавали гуманітарну допомогу, підтримували своїх співробітників та їх сім’ї, тощо, — розповідає Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні. — Як приклад, готельний оператор Premier Hotels and Resorts, за підсумками 2022 року прозвітував про надання допомоги на суму більше ніж 5 млн грн. Серед основних напрямів компанія виділила допомогу у формі: проживання та харчування переселенцям, співробітникам та їхнім сім’ям, працівникам Національної поліції Києва та Національної гвардії України; закупку одягу, спорядження, харчування та засобів гігієни для співробітників ЗСУ та поліції; підтримку медичних закладів. Готель також долучався і до соціальної роботи (було організовано благодійні заходи з метою збору коштів на адресні потреби окремих підрозділів ЗСУ та ментальну реабілітацію дітей, що постраждали від війни).
Готельний оператор Ribas Hotels Group взяв на себе волонтерську місію. Компанія допомагала ТРО та ЗСУ, знаходячи необхідні товари й організовуючи їх логістику. Окрім того, команда Ribas Hotels Group надавала послуги з проживання деяким групам своїх гостей безоплатно чи по собівартості».
«Готелі, які знаходилися подалі від лінії фронту, на західній Україні, прийняли на себе великий потік біженців і дали прихисток людям на різних умовах, — розповідає Олексій Євченко, ArtBuild Hotel Group. — Деякі безкоштовно розміщували у себе, деякі брали якусь умовну плату, але були і такі, що піднімали свою плату в рази».
Готельний ринок в цифрах
Довоєнний 2021 рік продемонстрував доволі непогані показники порівняно з ковідним 2020 роком. «У 2021 році західний регіон України й, зокрема, Буковель відвідало понад 200 000 туристів із Аравійського півострову. Вони приїздили туди в якості альтернативи альпійським курортам. І майже всі опитувані нами гості планували продовжувати подорожі в Україну, — наводить дані Артур Лупашко. — Південь країни здебільшого відвідували мандрівники із Ізраїлю, Туреччини й Балканів. Кількість іноземних туристів збільшувалася на 20-30% щороку. Розвиток туризму підіймав середній чек на послуги з розміщення в середньому на 12-15% і робив готельний бізнес дедалі привабливішим для інвесторів».
На початку 2022 р. попри напругу через заяви про можливий напад, ринок показував високі результати. В перші панічні місяці війни спостерігався шалений відтік зі східних, південних областей, люди масово виїздили з Києва та області, з Чернігівщина та Сумщини. Цей потік був спрямований на Захід — хтось планував там перечекати гостру фазу, хтось зупинявся транзитом на шляху до Західної Європи.
«У лютому-березні 2022 року потік гостей зупинився, заплановані івенти, зустрічі, поїздки скасувалися, а показник відмов від бронювання виріс до 98%, — пригадує Артур Лупашко. — Через небезпеку сотні тисяч людей евакуювалися з рідних міст на захід України, тому готелі там були переповнені. Об’єкти в інших регіонах або втратили увесь дохід і працювали в збиток, або закрилися».
Внутрішня міграція відобразилася й на середній вартості номерів. «На самому початку війни вартість в західних регіонах в середньому виросла від 50% іноді до 300-400 % за проживання. В регіонах, які знаходилися безпосередньо біля театру воєнних дій, вона впала на 70-80%. Готелі змушені були виставляти такий прайс задля того, аби хоч якось вижити, оплачувати комунальні видатки, заробітні плати», — коментує Олексій Євченко.
За даними компанії EY, показник середньої вартості номера (тут і надалі ADR) та відповідно середньої дохідності на номер (RevPar) мав тенденцію до зниження в порівняні з минулорічними показниками. За підсумками року, середньорічний показник ADR в функціонуючих готелях Києва становив близько $60 (проти ~$70 в 2021 р.), а RevPar — $15 (проти $40). Утім, зважаючи на те, що більшість п’ятизіркових готелів Києва знаходяться під управлінням міжнародних операторів, які як правило, згідно своїх внутрішніх політик та стратегії є менш гнучкими та тримають вартість номера у відповідності до інших готелів мережі по всьому світу, ADR в даних готелях за підсумками року збільшилася з близько $175 до $185.
«Що стосується міста Львова, то за нашими даними та інформацією Hotel Matrix, ADR в 2022 році (в доларовому еквіваленті) дещо знизилась (з близько $85 до $80). Водночас, на фоні високих показників завантаженості, середня дохідність номеру у готелях Львова зросла (з близько $40 до $45-50)», — коментує Анастасія Федірко, менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
Артур Лупашко порівнює вартість номерів в березні 2022 року з зимовими показниками 2022-23 р.: «У Буковелі наразі високий сезон, тому ціна на номер у готелі Ribas Karpaty зросла з 1887 грн до 7558 грн (на 400%), а в Helios by Ribas — з 1668 грн до 6192 грн (на 371%) (порівняння тарифів у період березень 2022 — грудень 2022 року). За той самий період у нашому готелі Ribas Rooms Bila Tserkva в Білій Церкві вартість номера збільшилася з 1530 грн до 2475 грн (на 60%). У Луцьку в готелі Ribas Rooms Lutsk ціна зросла з 1242 грн до 1560 грн (на 25%). В наших одеських готелях вартість номера збільшилася в середньому на 16%».
Адаптація до нових умов
Від початку війни готелі мали подбати про безпеку гостей та персоналу під час повітряних тривог, в жовтні після атак на енергетичну інфраструктуру додалася ще одна задача — забезпечити комфортне проживання попри постійні аварійні відключення електроенергії й загрозу тривалих блекаутів. Також перед готельним бізнесом постала проблема з персоналом, яка була зумовлена зниженням попиту на засоби розміщення та супутні послуги (проведення конференцій, SPA та інше) в деяких регіонах, через що неможливо на повну завантажити всіх працівників роботою. До цього потрібно ще додати релокацію частини персоналу в інші регіони та країни або ж евакуацію за кордон.
Оператори ринку шукали й знаходили шляхи вирішення цих проблем.
«Ми вдосконалили Протокол безпеки, облаштували укриття для гостей та персоналу, відпрацювали алгоритм дій у разі оголошення повітряної тривоги, — розповідає Марина Лео. — На сьогоднішній день мережі апарт-готелів Senator Hotels and Apartments наявні засоби для автономного енергозабезпечення та забезпечення подачі води. В усіх трьох готелях мережі встановлені генератори з рівнем потужності, що забезпечує роботу інженерних систем, освітлення, інтернету та іншого технологічного обладнання. У Senator Maidan та Senator City Center наявні резервуари з водою, що забезпечують подачу води у систему готелю на випадок перебоїв із водопостачанням. У всіх готелях мережі є запаси технічної та питної води у спеціальних бутлях на кожному поверсі готелю».
«Ми обладнали бомбосховища з найнадійніших місць у готелях, пожежну сигналізацію використовуємо для оповіщення повітряної тривоги. В разі повітряної тривоги всі гості та персонал зобов’язані спускатись в укриття. Якщо людина не хоче залишати готель, вона несе повну відповідальність за своє життя та інші можливі наслідки через невиконання рекомендацій під час воєнного стану (в такому разі залишається 1 чергова особа з персоналу в готелі). Персонал проінструктований про те, як необхідно діяти у надзвичайній ситуації, — ділиться досвідом Артур Лупашко. — Автономія полягає у наявності генератора, який покриває потреби готелю. Крім того, є запаси технічної та питної води, їжі, а також альтернативні варіанти опалення — електричне та газове. Також ми додатково закупили комплекти Starlink».»
«Більшість готелів, що працюють, наразі оснащені генераторами, деякі подбали про це ще до початку війни. Додатково було закуплене обладнання, яке допомагає в період перебоїв з електропостачанням почуватися комфортно як гостям, так і персоналу: різноманітні лампи, павербанки, starlink, — коментує Олексій Євченко. — Станом на зараз на 70-80% ми забезпечуємо потребу гостей в гарячій їжі, опаленні, гарячій воді, інтернеті під час відключень електроенергії».
Втрати
На жаль, в сегменті готельної нерухомості є втрати, спричинені війною — зруйновані та пошкоджені об’єкти, готелі, які опинилися на окупованих територіях.
«На жаль, у Херсоні ми втратили готель Play by Ribas. У липні його захопили російські окупанти, — ділиться Артур Лупашко. — Крім того, під окупацією опинився і глемпінг Mandra в Шато Трубецького. Нам відомо про часткове руйнування комплексу, більше інформації поки немає. Власники всіх об’єктів планують відбудовувати їх. Так, після створення Кабінетом Міністрів України «Фонду відновлення зруйнованого майна та інфраструктури», ми подали заявку на компенсацію за руйнування внаслідок російської агресії готелю Play by Ribas».
«Більшість готелів, що були зруйновані чи пошкоджені від початку повномасштабного вторгнення в лютому 2022 р., знаходилися на територіях близьких до бойових дій чи на яких безпосередньо велися бойові дії. Це такі міста як Харків, Чернігів, Херсон, Київська обл. та інші, — пояснює Ростислав Хома. — Незважаючи на те, що точної інформації про загальну кількість зруйнованих чи пошкоджених готелів в Україні наразі немає, серед тих, про які заявлялося публічно або в ЗМІ нараховується близько 12 готелів з сукупним номерним фондом 982 номери».
Найбільші зруйновані чи пошкоджені готелі протягом 2022 р.*
Джерело: аналіз EY
*Інформація наведена виключно про якісні об’єкти, про пошкодження чи руйнування яких відомо з ЗМІ. Об’єкти розміщення, що розташовані на тимчасово окупованих територіях, були виключені з аналізу зважаючи на відсутність достовірної та перевіреної інформації про них.
Нові відкриття
Попри війну й надскладні умови ведення бізнесу, в різних регіонах України відкривалися нові заклади розміщення. «Більшість із них — у західній частині України, зокрема у Львові та області, що обумовлено відносно спокійною ситуацією в цьому регіоні та віддаленістю від місць бойових дій, а також більш високим рівнем попиту», — говорить Марина Лео.
«У 2022 році ми відкрили два нових готелі — Ribas Rooms Bila Tserkva (м. Біла Церква, Київська область), Ribas Duke Boutique Hotel (м. Одеса) та новий глемпінг Mandra Hills (с. Річка, Закарпатська область). Також підписали три контракти — два із них з девелоперами проєктів у селі Поляниця Івано-Франківської області та готельно-ресторанного комплексу у Мукачеві Закарпатської області», — розповідає Артур Лупашко.
Серед найбільших нових об’єктів розміщення, фахівці компанії EY відмічають такі готелі: Emily Resort (166 номерів), ibis Lviv Center (94 номери) під управлінням Accor Hotels та Best Western Plus Lviv Market Square (74 номери) під управлінням однойменної міжнародної мережі Best Western Plus (усі розташовані у Львові та області). Також активність на ринку підтримували національні оператори. Серед них: Ribas Hotels та Reikartz Hotel Group, що відкрили готелі Ribas Rooms Bila Tserkva (23 номери) та Reikartz Одеса (81 номер) в 2022 році.
Найбільші відкриті готелі протягом 2022 р.**
Джерело: аналіз EY
**В аналізі не були враховані засоби розміщення з номерним фондом менше 10 номерів
Прогнози
Оператори ринку готельної нерухомості загалом оптимістичні у свої прогнозах на 2023-24 роки.
Артур Лупашко: «На Україну чекає перемога та неймовірний туристичний попит. З-за кордону будуть приїздити гості у справах бізнесу, а також європейські представники, що займатимуться питанням відбудови України. Попит припаде на деокуповані регіони та області, які довгий час були прифронтовими та постраждали найбільше.
Внутрішній туризм продовжує розвиток вже зараз, особливо на заході України. Готелі нашої мережі в Буковелі від липня і до сьогодні завантажені на 80-90%. Після нашої перемоги мільйони українців потребуватимуть відпочинку, оздоровлення та перезавантаження. Тож ми продовжуємо працювати».
Олексій Євченко: «Прогноз на поточний рік лише один — перемога. Ми очікуємо на великий контрнаступ України і вважаємо що в цьому році Україна переможе. Одразу після перемоги на Україну очікує туристичний бум. Наразі ми знаходимося на перших шпальтах всіх відомих світових засобів масової інформації, всі знають про Україну. Щойно війна закінчиться нашою перемогою, туристи захочуть приїхати і подивитися на власні очі, як це відбувалося, як було переможене світове зло на початку 21 століття, хто такі українці, які перемогли другу армію світу. Побачити, як ми це зробили і як ми живемо. Я певен, що цікавість до нашої території і в тому числі через процеси будівництва, оновлення нашої країни, який буде носити масовий характер, сюди будуть їхати спеціалісти, консультанти, представники різних компаній, тому ми очікуємо на туристичний і відповідно готельний бум в Україні».
Ростислав Хома: «Зважаючи на високу невизначеність щодо подальшого розвитку воєнної ситуації в Україні, тривалості та територій, які вона зачепить, робити прогнози щодо розвитку готельного ринку вкрай складно. У період, поки на території України йде війна у тому вигляді, що була в минулому 2022 році, можна очікувати таких самих трендів, як у вищезазначених фазах №2 та №3. Як і раніше, у періоди загострення ситуації на фронті в окремих регіонах, частина населення буде переміщатися на Захід України, підвищуючи показники завантаженості в цьому напрямку. Також, загалом можна очікувати, що продовжиться тенденція 2022 року, коли майже уся інвестиційна активність в сегменті буде зосереджена в безпечних локаціях, зокрема в західних областях України».
«Після закінчення війни, гравці ринку очікують відновлення попиту зі сторони іноземних туристів, бізнес подорожуючих, повноцінного відновлення роботи конференц-функції, а також розширення аудиторії проживаючих та збільшення завантаженості готелів за рахунок представників іноземних компаній, делегацій та організацій, що будуть займатися відновленням України», — прогнозує Анастасія Федірко.
