Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

Перше півріччя 2025 року стало періодом викликів і адаптації для ринку офісної нерухомості України. Попри втрати через війну та скорочення пропозиції, деякі сегменти ринку демонстрували позитивну динаміку, а орендні ставки стабілізувалися.

Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

Property Times дослідив разом з експертами, як трансформувався попит, які фактори стали ключовими у виборі офісів, і які перспективи має цей сегмент у другій половині року.

Зниження пропозиції

За оцінками аналітиків CBRE, загальні ринкові тенденції залишалися переважно незмінними, проте ринок зазнав суттєвого впливу через пряме пошкодження інфраструктури внаслідок воєнних дій.

Станом на кінець першого півріччя 2025 року було пошкоджено близько 45 000 кв.м офісних площ внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції в Києві до 2,11 млн кв.м, що на 3% менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Як зазначають експерти CBRE, це скорочення стало безпрецедентним випадком зниження пропозиції, зумовленим не ринковими факторами, а прямими втратами інфраструктури.

Динаміка попиту та поглинання офісних площ

Попри складні умови, ринок продемонстрував позитивну динаміку у сфері поглинання офісних площ. У першому півріччі 2025 року обсяг поглинання офісних площ склав приблизно 82 000 кв.м, що на 16% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Проте, як підкреслюють аналітики CBRE, близько 19% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель.

Цей форс-мажорний попит мав не органічний, а вимушений характер, адже орендарі під тиском обставин були змушені оперативно шукати нові локації. Парадоксально, але ця ситуація дала можливість неушкодженим об’єктам підвищити рівень заповненості, що частково компенсувало загальне скорочення пропозиції на ринку.

Трансформація структури орендарів

Структура попиту на офісні площі у 2025 році відображає глибокі трансформації української економіки в умовах воєнного стану. За даними CBRE, основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 33%, що підтверджує стійкість та важливість технологічного сектору для української економіки навіть в умовах війни.

Значну частку попиту формують публічний сектор та НГО (13%), що відображає активізацію державних структур та громадських організацій у воєнний період. Промислово-енергетичні компанії займають 8% ринку, демонструючи адаптацію виробничого сектору до нових реалій.

Особливо цікавим трендом, на який звертають увагу експерти CBRE, є поява попиту з боку орендарів військового сектору. Проте ці компанії не виокремлюються в окрему категорію, оскільки їхня діяльність може охоплювати різні сегменти ринку — від розробників програмного забезпечення для військових потреб до виробників військового обладнання, які представлені у сегментах ІТ та телекомунікацій або промисловості та енергетики відповідно.

Особливості попиту військового сектору

З огляду на те, що компаніям військового сегменту нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення їхніх потреб. За інформацією CBRE, такі компанії розглядають не лише оренду, а й купівлю приміщень, земельних ділянок, а також потенційне власне будівництво.

Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, підкреслює, що Україна сьогодні стає справжнім полігоном щодо тестування ноу-хау та передових сучасних систем озброєння. Світові компанії-гіганти зі сфери оборонно-промислового комплексу запускають або ведуть перемовини про відкриття в країні спільних виробничих потужностей, заводів, науково-дослідницьких центрів та адміністративно-офісних представництв.

За словами експерта UTG, у цьому процесі активно залучені компанії з Німеччини (Rheinmetall, KMW), Туреччини (Baykar), Норвегії (Kongsberg), Латвії (Atlas Aerospace), Великобританії (BAE Systems), США (Northrop Grumman), а також Данії, Франції, Італії, Іспанії, Польщі та багатьох інших країн, які відкривають локальні офіси та створюють нові робочі місця.

Динаміка міжнародного представництва

Костянтин Олійник звертає увагу на те, що кількість представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв — основних споживачів професійної офісної нерухомості — у динаміці продовжує скорочуватися. Більша частина міжнародних фінансових установ, які вийшли з України після Світової економічної кризи 2008 року, так і не повернулися.

Збройна агресія Росії у 2014-2015 роках призвела до початку масового відтоку російських компаній, їх токсичність у співпраці та остаточне закриття у 2022-2023 роках, попри спроби перереєстрації на українських або європейських юридичних осіб. Через воєнні дії та фізичні загрози для співробітників, більшість країн світу поставили Україну на паузу у виході на ринок нових брендів, а існуючі представництва скорочують персонал або релокуються.

Проте, як зазначає експерт, лояльність міжнародної громадськості до України зберігається, а можливий вступ до складу НАТО та ЄС, ймовірно, призведуть до появи та розвитку в країні нових міжнародних організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрилися і повністю залишили територію Росії.

Вакантність

Ситуація з вакантністю на київському ринку офісної нерухомості демонструє неоднозначні тенденції. За даними CBRE, середній рівень вакантності на київському ринку знизився до 21%, що на 1,2 процентного пункта менше з початку року. Це зниження здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують релокацію та вибір більш якісних офісних площ.

Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

Важливо зауважити, що рівень вакантності розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями. Такий підхід, як пояснюють аналітики CBRE, дозволяє зберегти порівнянність даних у динаміці та уникнути викривлення реальної картини ринку.

За даними UTG, більш детальний розподіл вакантності за класами нерухомості на середину 2025 року виглядає наступним чином: у класі А вакантність становить 28,2%, у класі В — 20,5%, а у класі С — 14,2%. Ці показники відображають різну привабливість об’єктів для орендарів в умовах обмеженого попиту.

Трансформація орендних ставок

Динаміка орендних ставок у першому півріччі 2025 року стала одним з найважливіших індикаторів адаптації ринку до нових реалій. За інформацією CBRE, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від конкретного об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.

Ефективна прайм-ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19-$25 за кв.м на місяць, залежно від індивідуальних характеристик приміщень, таких як стан оздоблення, локація об’єкта та рівень заповненості. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу А коливалися в діапазоні $16-27 за кв. м на місяць, а в об’єктах класу В — в діапазоні $8-18 за кв. м на місяць.

Костянтин Олійник підкреслює важливу тенденцію: ставки оренди вперше від початку війни припинили зниження. Станом на липень 2025 року оренда за квадратний метр (без урахування ПДВ, OPEX, комунальних платежів та BOMA) становила: у класі А — $17,2, у класі В — $11,9, у класі С — $9,8.

Експерт UTG пояснює, що війна, пандемія коронавірусу та карантин призвели до зниження доходної частини у більшості компаній при збереженні зобов’язань перед контрагентами, фондом оплати праці персоналу, податковими відрахуваннями. Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів через необхідність використання генераторів, втрати електроенергії та робочого часу через повітряні тривоги, а також зростання OPEX через розподіл експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів, навантаження на орендарів значно збільшилося.

Нові тенденції у поведінці орендарів

Аналітики CBRE відзначають важливий тренд — підвищений інтерес до готових або адаптованих офісних рішень. Орендна активність переважно зосереджується у приміщеннях fit-out, оскільки орендарі віддають перевагу швидкій релокації та мінімальним початковим інвестиціям. У більшості випадків роботи з оздоблення переймають на себе орендодавці, адаптуючи комерційні умови з метою поступового повернення інвестицій.

Цікавою тенденцією стало те, що у професійних бізнес-центрах, які раніше були здебільшого орієнтовані на орендарів з більшою площею, стає поширеною практика їх поділу на менші приміщення. Це відповідає зміненим потребам ринку, де компанії прагнуть оптимізувати витрати та займати менші площі.

Костянтин Олійник додає, що тренд до економії продовжується — орендарі оптимізують займані площі, розглядають пропозиції у віддалених від центру районах, переводять співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Практика дистанційної роботи, розпочата під час коронавірусу, поглибилася та поширилася через загрозу мобілізації чоловіків.

Критерії безпеки як новий фактор вибору

Одним з найважливіших нововведень у критеріях вибору офісних приміщень стала увага до питань безпеки. За інформацією CBRE, орендарі продовжували фокусуватися на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономними джерелами енергії для безперебійної роботи, завчасно аналізуючи офісні об’єкти.

Ці вимоги кардинально змінили підходи до оцінки комерційної нерухомості, додавши до традиційних факторів локації, площі та вартості нові критерії, пов’язані з безпекою персоналу та забезпеченням безперебійної роботи в умовах можливих відключень електроенергії та інших інфраструктурних проблем.

Прогнози

Щодо перспектив розвитку ринку офісної нерухомості на другу половину 2025 року, аналітики CBRE висловлюють стримано оптимістичні очікування. Обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року, ймовірно збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури.

Очікується, що переїзди триватимуть, хоча часто супроводжуватимуться скороченням площ, особливо у випадках, коли зниження відвідуваності офісу працівниками змінило операційні потреби компанії. Основні орендарі пристосувалися до реальності повномасштабного вторгнення, засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ.

У другому півріччі 2025 року рівень вакантності може зазнати помірних коливань, що значною мірою залежатиме від орендної активності. Очікується, що орендні ставки залишатимуться переважно стабільними, з незначними коливаннями, обумовленими індивідуальними характеристиками об’єктів та попитом на приміщення з готовим оздобленням.