Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

Повномасштабна війна кардинально змінила структуру іпотечного кредитування в Україні. Якщо до лютого 2022 року ринок був досить диверсифікованим, то наразі він майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Загальний обсяг  іпотечного кредитування у 2024 році склав 15,1 млрд грн, з них 14,6 млрд грн припало на програму «єОселя». 

Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

Детальніше про те, що відбувається в сегменті іпотечного кредитування Property Times розбирався разом з представниками банків.

Державна програма як рятівний круг

З початком повномасштабного вторгнення фокус банківських продуктів та економіка в цілому зазнали значних змін. «Ще донедавна перспективна та амбіційна доступна іпотека під 7%, що була ініційована Президентом набирала значних обсягів, потім війна, повна відсутність кредитування та попиту»,  — розповідає Владислав Корольов, керівник напрямку забезпеченого кредитування ПриватБанку. 

Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління «Глобус Банку» додає: «Іпотечне кредитування до повномасштабного вторгнення суттєво відрізнялося від поточної ситуації, адже частка “комерційних” іпотечних (банківських) програм складала більш як 80% від загальної кількості іпотечних кредитів. Державна програма «Доступна іпотека 7%», яка діяла на той момент, майже не впливала на іпотечні умови банків».

У жовтні 2022 року стартувала програма «єОселя», яка відродила іпотечне кредитування в Україні, вважає Владислав Корольов:  «З початку дії програми вже 16 000 сімей стали власниками нової нерухомості, зокрема більше ніж 4 500 кредитів надано ПриватБанком». 

На думку, Володимира Чорненького, члена правління, директора з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк» 2024 рік можна охарактеризувати роком відновлення — одразу декілька банків афішували перезапуск або впровадження банківських іпотечних програм від початку повномасштабного вторгнення. «Нагадаю, що 2021 рік був одним з найуспішніших років, починаючи з 2010 року за кількістю та сумою виданих іпотечних кредитів за власними банківськими іпотечними програмами», — говорить експерт.

У 2024 році основним драйвером іпотечного кредитування в Україні залишалася «єОселя», в порівнянні з державною програмою доля власних іпотечних продуктів залишається низькою.

«Кількість кредитів, що видані за власними банківськими іпотечними кредитами є незначною як в абсолютних значеннях, так і в порівнянні з кількістю та сумою кредитів, що надана за державною іпотечною програмою «єОселя», — коментує Володимир Чорненький. — Якщо бути більш коректним в цифрах, на основі даних опитування НБУ банків, які проінформували про видачу іпотечних кредитів у 2024 році, було видано 8 832 іпотечних кредити, з них за програмою «єОселя» 8514 кредитів та 318 кредитів за власними іпотечними програмами. Тобто частка кредитів, що видані банками за власними іпотечними програмами у 2024 році складає 4%. Якщо розглядати такі результати роботи власних іпотечних програм в ретроспективі, то можемо констатувати, що ми орієнтовно перебуваємо у 2017 році, коли після значної перерви в іпотечному кредитуванні (після періоду 2005-2008 років, коли на ринку спостерігався «бум» іпотечного кредитування». 

Орися Юзвишин, директорка з розвитку іпотечного кредитування  Sense Bank пояснює, що власні іпотечні продукти банків мали значно меншу частку на ринку через низку чинників: «Високу вартість ресурсів для фондування, військові ризики (знищення предмета іпотеки або загибель позичальника), а також низьку платоспроможність населення, що ускладнювало можливість сплачувати високі щомісячні платежі». 

Володимир Мудрий, голова Ради Незалежна асоціація банків України, на Першому Форумі Доступної Іпотеки зазначив, що зараз  98% усього іпотечного кредитування зосереджено у межах державної програми «єОселя».

Олена Дмітрієва, зазначає: «Популярність програми серед українців дуже висока. Адже для більшості – це дійсно реальний шанс придбати квартиру в кредит на тривалий термін під низьку відсоткову ставку».

Первинка VS вторинка

Співвідношення кредитів, виданих на купівлю житла на вторинному та первинному (від забудовника) ринках за власними банківськими іпотечними програмами та державною «єОелею»  суттєво відрізняється.  

«За власними іпотечними програмами видачі кредитів на купівлю житла на первинному ринку (за основу візьмемо, що первинний ринок — це придбання нерухомості на етапі будівництва), декларували видачу кредитів лише 2-3 банки у 2024 році, зважаючи на кількість виданих кредитів у 2024 році банками без державної іпотечної програми єОселя, можемо констатувати, що фінансування купівлі житла на первинному ринку —  це декілька десятків кредитів, — коментує Володимир Чорненький. — Аналогічна ситуація спостерігалася в довоєнний період: частка кредитів, що надавалася банками з метою купівлі житла на етапі будівництва складала до 8-10% всіх іпотечних кредитів».

Довоєнні об’єми все ще займають лідируючі позиції в загальному портфелі, зазначає  Владислав Корольов: «Через ширший «асортимент» та доступність вторинний ринок займає основну долю ринку, а саме 68%, первинний — 32% відповідно. Ще на початку 2025 року первинний ринок становив 30%, приріст +2% за 2 місяці.  Доля первинного ринку й надалі буде збільшуватися через підтримку державних програм». 

Якщо брати до уваги кредити, видані у 2024 році з врахуванням державної програми «єОселя», ситуація зовсім інша, звертає увагу Володимир Чорненький, адже було здійснено декілька важливих кроків в рамках даної програми, щоб скерувати видачі саме на первинний ринок.   

«У 2024 році, за даними УФЖК, в межах програми «єОселя» 67% іпотечних кредитів було видано на вторинному ринку житла, 24% — на готове житло від забудовника, а 9% — на житло на стадії будівництва, — коментує Орися Юзвишин. — Для порівняння, у 2023 році частка кредитів на житло на стадії будівництва становила лише 1,8%, а на готове житло від забудовника — 28%. Це свідчить про зростання кредитування нерухомості від забудовників.

Водночас у порівнянні з довоєнним періодом, рівень кредитування житла на стадії будівництва залишається дещо нижчим (у 2021 році він складав 12%). Однак динаміка зростання демонструє позитивну тенденцію, що дає підстави для оптимізму щодо відновлення будівництва нерухомості в майбутньому».

Зростанню долі первинки сприяють кілька факторів, Володимир Чорненький виділив основні чинники:

            - зміни в Постанову КМУ №856, що регламентує програму «єОселя», якими було зменшено вік житла на вторинному ринку, придбати яке можливо за державною програмою; 

            - кількість банків, які долучилися до кредитування житла на первинному ринку (кредити на купівлю житла на етапі будівництва станом на кінець 2024 року видавали лише 5 банків з 12, що є учасниками програми «єОселя»); 

Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?

            - кількість акредитованих ЖК, де клієнти мають можливість придбати житло на етапі будівництва (у 2024 році спостерігалась суттєва активізація роботи банків щодо акредитації житлових комплексів та девелоперів).

«Поступова переорієнтація програми на первинний ринок житла сприяла тому, що програма почала “працювати” на ВВП країни»,  — зазначає Олена Дмітрієва. 

Фінансова дисципліна всупереч обставинам

Попри воєнні дії, іпотечні позичальники демонструють надзвичайно високу платіжну дисципліну.

«У 2024 році, за даними УФЖК, частка валової заборгованості за непрацюючими іпотечними кредитами (NPL) в Україні зменшилася з 27,2% до 18,0%, що на 9,2% менше, ніж у попередньому році. Це свідчить про покращення якості іпотечних портфелів банків», — наводить дані Орися Юзвишин. 

«Банки, які в поточний час працюють за програмами іпотечного кредитування, декларують про якісний кредитний портфель за даною програмою. Рівень прострочки за кредитами, що видані з початку повномасштабних дій, практично близький до нуля, що говорить про унікальність ситуації, в якій працює банківський ринок, належний ризик-орієнтований підхід банків до оцінки платоспроможності позичальників, та відповідального ставлення клієнтів до виконання власних зобов’язань», —  коментує Володимир Чорненький, член правління, директор з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк».

Аналізуючи кредитний портфель «єОселі» Владислав Корольов також відзначає позитивну тенденцію, як щодо внесення  щомісячних платежів, так і закриття  кредитів, проблемні ж кредити взагалі відсутні за програмою: «Якщо брати загальний іпотечний портфель то рівень NPL нижче 2%, що досягнуто за рахунок ефективної роботи вже на етапі раннього прострочення. Тому можна сказати, що клієнти дуже свідомі та мають високий рівень фінансової дисципліни». 

Олена Дмітрієва ділиться досвідом «Глобус Банку»: «Іпотечний портфель є найякіснішим в банківському кредитному портфелі. Навіть повномасштабне вторгнення не завадило клієнтам своєчасно виконувати свої зобов’язання за сплатою кредитів. Найважчим був 2022 рік — початок повномасштабного вторгнення, масова міграція, стан суцільної невизначеності. Розуміємо, що потреба вижити, зберегти своє та життя рідних витіснило всі інші. Тоді більшість банків запропонувала програми реструктуризації, що дозволило клієнтам поступово, без надмірного стресу, повернутися до своєчасного погашення накопиченої заборгованості». 

Статистика «Глобус Банку»: 

• до повномасштабного вторгнення частка проблемних іпотечних кредитів не перевищувала 1%;
• у період 2022–2023 років було реструктуризовано 5% кредитів;
• близько 53% довоєнного портфеля було повністю погашено;   
• станом на 1 березня 2025 року лише 5% кредитів мають прострочку понад 90 днів, але тільки 1% клієнтів взагалі не здійснюють погашення кредиту, інші обслуговуються за індивідуальними графіками;
• за кредитами, виданими після 24.02.2022, банк не має прострочених кредитів.

Виклики та перспективи

Експерти зазначають, що основним рушієм іпотечного кредитування в найближчій перспективі залишатиметься  державна програма «єОселя».

«Безперечно, «єОселя» й буде одним з головних чинників, що допоможуть відбудові, якщо Банки матимуть стабільне фінансування, адже  головна відмінність програми — це фінансування банків Українською фінансовою  житловою компанією (далі УФЖК)  для видачі кредиту, а саме наявність у кожного банку-партнера кредитної лінії з УФЖК, — коментує Владислав Корольов. — Що стосується «ПриватБанку»,  то одним  з важливих кроків є впровадження кредитування на етапі будівництва та акредитація забудовників. Багато планів й на рахунок співпраці з забудовниками та відновлення власної програми кредитування над якими ведеться активна робота».

Орися Юзвишин прогнозує поступове зростання частки кредитування за власними іпотечними програмами банків, попри те, що їхні умови будуть менш привабливими порівняно з «єОселею». 

Володимир Чорненький впевнений, що розвиток іпотеки за рахунок лише державних програм неможливий, зважаючи на обмеженість ресурсу, який може скеровувати держава: «В майбутньому державні іпотечні програми в такому класичному виразі, як зараз, матимуть більш вузькоспеціалізований напрямок, а саме підтримка певних категорій громадян, перш за все військових, внутрішньо переміщених осіб, які отримуватимуть можливість придбати житло на спеціальних умовах. 

Тому ключовим завданням є долучення банків, перш за все комерційних, банків з іноземним капіталом на ринок іпотечного кредитування. Банки на сьогодні мають надліквідність, відповідно, з однієї сторони, є можливість вкладати цю ліквідність в інструменти з цінними паперами, яка приносить маржинальний дохід, з іншої сторони, ми бачимо, що іпотека «не працює» з поточними ринковими ставками».

Експерт пояснює, що іпотека з реальною ефективною ставкою 18-20%, що пропонується зараз банками за власними іпотечними програмами, не має попиту. А нижчою ставка за кредитами, при обліковій ставці 15,5% та ставці залучення депозитів до 16-17% річних, бути не може.

«Тому я й раніше зауважував, що ринок іпотечного кредитування зараз перебуває в такому ж стані як у 2018 році, коли ставки за кредитами були приблизно такі ж, відповідно об’єми власних іпотечних програм — співрозмірні. Лише коли у 2021 році ставки за іпотекою опустилися до 10-13%, ми спостерігали певну зацікавленість клієнтів в даному інструменті, відповідно і ріст кількості кредитів, — продовжує свою думку Володимир Чорненький. — Тому  для розвитку власних іпотечних програм нам на рівні держави потрібно повернутися до моделі компенсації частини відсоткової ставки банкам за іпотечними кредитами, за умови, що банки видаватимуть кредити власними коштами»

Експерт зазначає, що ПрАТ «Укрфінжитло» може реалізувати 2 стратегії на поточному етапі: одна стратегія передбачатиме діючу модель фінансування банків з метою видачі кредитів за програмою «єОселя» (проте, можливо лише для пільгової категорії позичальників — військові, медики, викладачі, ВПО), а інша  передбачатиме модель, коли ПрАТ  «Укрфінжитло» компенсуватиме клієнтам частину відсоткової ставки, за іпотечними кредитами, що видані банками з власними іпотечними програмами.

«В такому випадку ми досягнемо ефекту, що для клієнтів ставка за іпотечними кредитами в поточний час збережеться на рівні 7-10% річних, що буде абсолютно прийнятними умовами в поточному економічному стані держави, і що дасть поштовх для суттєво більших об’ємів кредитування за власними банківськими іпотечними програмами», — резюмує Володимир Чорненький.

Перспективи розвитку іпотечного кредитування обнадійливі. Як влучно зазначив Владислав Корольов: «Іпотечне кредитування сьогодні має стратегічну та економічну цінність, саме за підтримки кредитування нерухомості можливе відновлення житлового фонду країни у майбутньому. Після війни іпотека може стати одним з драйверів відновлення економіки, особливо якщо банки та держава будуть діяти синхронно та знайдуть баланс між доступним кредитуванням та ризиками».