Почесний президент Housing Ukraine: Право на житло — не привілегія для обраних, а природне право кожної людини

Війна кардинально змінила житлову ситуацію в Україні — мільйони людей втратили домівки, понад 4,6 млн стали внутрішньо переміщеними особами. Застаріла радянська система «квартирних черг» остаточно довела свою неспроможність, а нові виклики вимагають принципово інших підходів до житлової політики.

Читайте также: Леонід Новосельський, «Кератерм»: Ми плануємо нарощувати потужності та бути готовими до стрімкого зростання

Сергій Комнатний, експерт з багаторічним досвідом роботи в державному секторі та громадських ініціативах, стояв біля витоків формування нової житлової політики України. Як почесний президент Housing Ukraine, він активно працює над впровадженням європейських практик у вітчизняну житлову сферу.

В інтерв’ю Property Times Сергій Комнатний розповідає про ключові принципи нової житлової політики, перспективи створення системи соціального житла, можливості залучення міжнародних партнерів та виклики, з якими стикається Україна на шляху до справедливої та ефективної житлової системи.

Реформа житлової політики включена до Ukraine Facility Plan, що підіймає її на міжнародний рівень уваги. Чи зможе Україна скористатися цим унікальним шансом для побудови європейської моделі житлової політики? Про це та багато іншого — в нашому інтерв’ю.

PT: Ви брали активну участь у формуванні нової житлової політики України. Які ключові принципи вона закладає і чим відрізняється від попередньої моделі?

С. К.: Процес створення сучасної житлової політики в Україні лише розпочався, і в його основі закладаються європейські практики, які передбачають, що держава формує умови, щоб кожен мав можливість вирішити своє житлове питання залежно від власних можливостей і потреб. Для економічно активних громадян із достатнім рівнем доходу розвиваються доступні іпотечні програми, а для тих, чий дохід обмежений або відсутній з об’єктивних причин, створюється система доступного орендного (соціального) житла. Важливо підкреслити, що соціальне житло не є безкоштовним: орендна плата покриває витрати на його утримання та ремонт, а для соціально незахищених груп передбачено субсидування орендних платежів.

Ця політика базується на таких ключових підходах : 

житло має бути доступним і безбар’єрним, враховувати фізичні, соціальні та культурні потреби людей; 

непорушність права на житло і його недоторканність мають бути гарантовані і захищені державою; 

житлова політика має бути справедливою, виключати будь-які форми дискримінації та забезпечувати рівний доступ до житла, встановлюючи чіткі правила надання підтримки і відповідальність учасників. Кожен має мати можливість обирати механізм вирішення свого житлового питання – купівля чи оренда, власними силами чи з державною підтримкою;

важливим елементом нової житлової політики також є відкритість усіх процесів і відсутність корупційних ризиків: громадяни повинні чітко розуміти, хто, за якими критеріями й на яких умовах отримує підтримку. Це створює передумови для справедливої та ефективної системи, орієнтованої на потреби людей і стабільний розвиток житлової сфери.

Також, що особливо важливим, в новій житловій політиці є стратегічне планування. Ми не маємо права приймати хаотичні, точкові рішення. Процеси у житловій політиці потребують системності, рішення мають ухвалюватися на основі аналізу та довгострокових цілей розвитку. Саме тому пропонується створення системи стратегічного планування через затвердження Державної та регіональних житлових Стратегій.

Важливо зазначити, що сьогодні Україна має шанс якісно змінити житлову політику, адже стан справ який є не вирішує нагальних проблем і не влаштовує суспільство а внутрішнього ресурсу не вистачить на забезпечення базових житлових потреб всього населення, особливо постраждалого від війни й руйнувань. Реформа житлової політики включена до Ukraine facility plan, що піднімає фокус уваги до неї на міжнародний рівень. Сьогодні ми маємо унікальний шанс на побудову Європейської житлової політики де право на житло не привілегія для обраних а природне право кожної людини.

РТ: Чи передбачає нове законодавство створення сталих інституцій для розвитку соціального та доступного житла в громадах?

С. К.: Орієнтуючись на досвід європейських країн, які мають розвинену систему орендного муніципального (соціального) житла, водночас враховуючи специфіку України – наслідки війни, масштабне внутрішнє переміщення населення та потребу у швидких рішеннях, крім системності та стратегічного планування результатів, також має  відзначатися швидкістю реалізації, прозорістю та економічною ефективністю, адже ми не маємо десятиліть на поступовий розвиток цієї сфери.

Особливо цінним для нас є досвід Німеччини, де ефективно працює система муніципальних операторів доступного житла, які не лише будують соціальне житло, а й професійно управляють ним. Окрім цього, Німеччина має успішні приклади партнерства з приватними девелоперами: держава надає субсидії, пільгові кредити або земельні ділянки на вигідних умовах, а натомість приватні компанії зобов’язуються надавати житло за зниженими орендними ставками певним категоріям громадян упродовж 15–30, інколи до 40 років. Після завершення цього строку власники можуть переводити житло у ринковий сегмент. Ця модель, адаптована до наших умов, може стати ефективною і в Україні.

Важливим кроком у цьому напрямку вже є експериментальний проект, започаткований постановою Кабінету Міністрів України від 2 липня 2025 р. № 796. Він передбачає створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та запровадження інституту оператора житла – юридичної особи комунальної форми власності, яка здійснюватиме управління муніципальним житлом, а також будівництво та утримання такого фонду. Цей експеримент стане важливою основою для подальшого напрацювання законопроекту про соціальне житло та впровадження нової системи формування ринку доступного житла в Україні.

РТ: Які інструменти підтримки для муніципалітетів передбачає нова житлова політика – зокрема в частині будівництва або управління житлом для вразливих категорій?

С. К.: Перш за все, ми маємо розуміти що кожна громада, кожен регіон України, сьогодні має різні види проблем і потреб в житловій сфері. Деякі міста мають проблеми з руйнуванням і ушкодженнями житлового фонду, деякі мають виклики пов’язані з масовим внутрішнім переміщенням, всі міста в цілому мають проблему застарілого житлового фонду і не ефективного його управління. Нові реалії потребують нових підходів, саме тому проєкт Закону «Про основні засади житлової політики» визначає набір інструментів для громад які дозволяють включити в регіональні житлові стратегії саме ті заходи які потрібні саме цій громаді. Набір інструментів будівництва та управління житлом для вразливих категорій населення який закладається в нове житлове законодавство, зрозумілий інвесторам, в тому числі міжнародним фінансовим установам, що дає можливість містам стати повноцінними партнерами й учасниками міжнародних проєктів у сфері доступного житла.

РТ: Чи бачите ви реальні перспективи залучення міжнародних партнерів (донорів, інвесторів, агенцій розвитку) до реалізації муніципальних житлових проєктів в Україні? На яких умовах це можливо?

С. К.: Так, перспективи залучення міжнародних партнерів до реалізації муніципальних житлових проєктів в Україні є цілком реальними. Уже сьогодні існують приклади успішної співпраці територіальних громад із міжнародними донорами та інвесторами, зокрема у Львівській, Дніпропетровській, Київській та інших областях.

Для масштабування таких проєктів необхідно створити стабільне і передбачуване середовище для інвестицій. Тобто прозорі та зрозумілі процедури, чіткі правила управління та довгострокового використання житлових фондів, ефективні механізми контролю й запобігання корупційним ризикам. Міжнародні партнери мають бути впевнені, що інвестиції будуть використані саме на вирішення житлових проблем тих категорій населення, для підтримки яких вони надаються. І головне — що побудоване житло не втратить свого цільового призначення з часом. Важливо, щоб створені житлові фонди надалі ефективно управлялися муніципалітетами, залишалися доступними для визначених категорій громадян та слугували довгостроковим рішенням, а не одноразовими тимчасовими заходами.

РТ: Які моделі державно-приватного або муніципально-приватного партнерства можуть бути ефективними в умовах України для створення доступного житла?

С. К.: Моделі державно-приватного партнерства у сфері житла є досить розвиненим, але перспективним полем для майбутніх приватних інвесторів. Ми маємо лише поодинокі пілотні проєкти, які базуються на грантовій або благодійній основі. Нещодавно прийнятий Закон про публічно-приватне партнерство розшиває багато можливостей для соціально орієнтованого бізнесу у сфері доступного житла, але його імплементація потребуватиме часу і подальших зусиль Уряду, але це важливий крок в майбутнє.

РТ: Чи є вже приклади в Україні, коли муніципалітети успішно співпрацюють з міжнародними організаціями у сфері житла? Що ми можемо з них винести?

С. К.: Такі приклади існують, але, як я повідомив раніше, це переважно пілотні проєкти які не носять системного характеру, адже сьогоднішнє правове регулювання соціального орендного житла не врегульовано на законодавчому рівні. Я знаю багато прикладів, коли міжнародні організації мають наміри й можливості реалізовувати проєкти соціального або тимчасового житла, але при цьому зіштовхуються з системними проблемами, які не дають можливості якісного й ефективного управління таким житлом через занадто бюрократизовані процедури або ж популістичні норми, які не дозволяють стягувати плату за утримання такого житла з мешканців. Ми маємо зрозуміти, що ніхто не заплатить за експлуатацію житла чи спожиті комунальні послуги, ми маємо усвідомити, що право на проживання породжує й обов’язки, і лише врегулювавши ці питання на законодавчому рівні, ми зможемо почати формувати ці підходи у свідомості користувачів.  І лише тоді ми зможемо перейти до соціально-економічної моделі доступного житла в Україні.

Читайте также: Олександр Лещинер, BWDS LLC: Ми змушені з нуля завойовувати американський ринок

РТ: Яку роль ви відводите державі в розвитку системи соціального і доступного житла: координатор, замовник, фінансист чи інше?

С. К.: Держава в розвитку системи соціального і доступного житла має відігравати роль партнера. На мою думку держава має: 

— створити відповідні сприятливі умови: прозорій зрозумілі правила, які стимулюють залучення інвестицій, будівництво доступного житла; 

— запровадити фінансові інструменти й гарантії для приватних інвесторів, міжнародних партнерів та муніципалітетів;

— забезпечити ефективну координацію та контроль: запобігання зловживанням, захист прав громадян, забезпечення ефективного управління житловим фондом у майбутньому.

Таким чином, держава має бути сильним і відповідальним партнером, який підсилює спроможність громад, інвесторів, міжнародних партнерів  і громадян вирішувати житлові проблеми ефективно та справедливо.

РТ: Які головні бар’єри наразі стоять на шляху впровадження нової житлової політики на практиці? Як їх подолати?

С. К.: Одним із головних бар’єрів впровадження нової житлової політики є застаріле уявлення суспільства, успадковане ще з радянських часів, що держава має безкоштовно надавати житло всім, хто стоїть у черзі. Багато громадян досі тримаються за цю «квартирну чергу», хоча на практиці це не призводить до отримання житла навіть за десятиліття, ймовірність отримання безкоштовної квартири сьогодні фактично дорівнює нулю.

Ще одним викликом є значні масштаби руйнувань житлового фонду через війну та масове внутрішнє переміщення населення. У таких умовах держава не має морального права давати обіцянки безкоштовного житла, які не можна виконати.

Тому нам потрібно відмовитися від радянської практики «вічних черг» і перейти до прозорих, реалістичних механізмів підтримки: пільгових кредитів, соціальної оренди, державно-приватного партнерства. Суспільство  має орієнтуватися на реальні можливості держави.

РТ: Як, на вашу думку, мають виглядати житлові програми для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) у середньо- і довгостроковій перспективі?

С. К.: Проблема житлового забезпечення внутрішньо переміщених осіб (ВПО) є надзвичайно складною і потребує раціональних рішень, заснованих на принципах соціальної справедливості та економічної обґрунтованості. Ми не можемо дозволити собі хаотичні або популістичні підходи, адже масштаби проблеми величезні: понад 4,6 млн людей були змушені залишити свої домівки, а потреба у житлі оцінюється більш ніж у 1,23 млн одиниць.

На мою думку, житлові рішення можуть формуватися з урахуванням різних соціально-економічних груп серед ВПО. Зокрема для найбільш вразливих (пенсіонери, особи з інвалідністю, багатодітні сім’ї, одержувачі соціальної допомоги) — передбачити соціальне житло (державне або комунальне), яке надається за договорами оренди з доступною платою, що поєднується застосуванням субсидій, що можуть покривати до 100% вартості оренди.

Для людей працездатного віку з офіційним, але невисоким доходом (на рівні нижче середнього) — створити систему соціальної оренди з доступною платою та можливістю часткового субсидування. Це дозволить їм інтегруватися у громаду і зберегти економічну активність.

Для економічно активних громадян із середнім рівнем доходу — запровадити пільгові програми кредитування для придбання готового житла або будівництва нового.

Для громадян із доходом вище середнього — передбачити часткову компенсацію відсоткових ставок за банківськими кредитами, що стимулюватиме самостійне вирішення житлового питання із мінімальною державною підтримкою.

Такий підхід, як в середньостроковій, так і в довгостроковій перспективі,  дозволить побудувати справедливу, реалістичну та збалансовану систему, де допомога надається тим, хто її дійсно потребує, а для інших створюються умови для самостійного вирішення житлових питань.

РТ: Ви маєте великий досвід роботи як у державному секторі, так і в громадських ініціативах. Що, на вашу думку, має змінитися у підходах до житлової політики, щоб Україна змогла побудувати ефективну та справедливу систему житла після війни?

С. К.: Щоб побудувати ефективну та справедливу житлову політику, ми маємо прийняти нову реальність. Так, як було раніше, вже ніколи не буде. Ми живемо у країні, яка змінилася — із новими викликами, але й новими можливостями.

Перш за все, нам потрібно відмовитися від старих ілюзій про безкоштовне житло. Це не означає, що держава не повинна допомагати тим, хто постраждав від війни. Механізми компенсацій за зруйноване або пошкоджене житло залишаються важливими, адже вони стосуються відновлення порушених прав людей. Проте, якщо говорити про загальне вирішення житлового питання, держава має виконувати іншу функцію. 

Мають бути доступні механізми, щоб кожен міг забезпечити себе житлом — через пільгове кредитування, соціальні орендні програми, розвиток доступного житла. Держава повинна розвивати та підтримувати ці механізми на системній основі, із залученням приватного сектора та міжнародних партнерів. 

Суспільство більше не терпітиме несправедливості, і це має розуміти кожен чиновник, кожна громада і кожен учасник житлових програм. Тому обов’язкова умова — прозорість і соціальна справедливість у всіх процесах. 

Також читайте: Ольга Соловей, Фонд «Житло для ВПО»: Такі точкові ініціативи можливі та потрібні у кожній громаді