Офіс Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини зафіксував порушення у використанні міжнародної допомоги, призначеної для забезпечення тимчасового житла внутрішньо переміщених осіб. Про це повідомив омбудсман Дмитро Лубінець в Телеграм, пише Property Times.
За його словами, у Закарпатській області одна з громад використала відремонтоване та повністю готове приміщення для проживання ВПО не за призначенням — як комерційний об’єкт. Кошти на ремонт і облаштування житла були надані міжнародними партнерами, однак понад два роки приміщення так і не передали людям, які потребували прихистку.
Натомість будівлю здали в оренду строком на три роки за 500 тис. грн на рік. При цьому, відповідно до чинних державних механізмів, проживання для внутрішньо переміщених осіб має бути безкоштовним, а витрати на комунальні послуги — компенсуватися з державного бюджету. Як зазначив омбудсман, жодна ВПО у цьому приміщенні так і не була поселена.
Йдеться про Дубриницьку громаду, дії якої, за словами Лубінця, призвели до того, що близько 100 людей, які постраждали внаслідок збройної агресії РФ, залишилися без житла. Він наголосив, що подібні випадки підривають довіру міжнародних партнерів до програм допомоги Україні.
Офіс Омбудсмана передав зафіксовані факти до правоохоронних органів для надання правової оцінки діям громади та використанню донорських коштів. Парламентський контроль, за словами Лубінця, триватиме до моменту фактичного поселення постраждалих родин.
Раніше ми писали: Фонд «Житло для ВПО» розпочинає новий проєкт у Вінницькій області
— встановлюються основні правові, економічні та організаційні засади житлової політики; принципи, пріоритети та завдання держави у сфері житлових відносин; вимоги до споживчої якості житла; механізми державної підтримки для будівництва, придбання та оренди житла; порядок формування та використання державного, комунального та приватного житлових фондів; повноваження органів державної влади та місцевого самоврядування у сфері житлової політики;
— визначаються ключові терміни (житло, житлові фонди, доступне та соціальне житло, житло для тимчасового проживання, оператори доступного і соціального житла, револьверний фонд тощо); механізми реалізації права на житло; коло осіб, які можуть скористатися державною підтримкою; порядок надання соціального та службового житла; умови діяльності операторів доступного та соціального житла; правила управління, утримання та реновації житлового фонду;
— запроваджуються Єдина інформаційно-аналітична житлова система; фінансово-кредитні механізми підтримки будівництва, придбання та оренди житла; револьверні фонди для фінансування житлових програм; інструменти публічно-приватного партнерства у житловому будівництві; механізми комплексної реновації застарілого житлового фонду; нові підходи до стратегічного планування житлової політики (державна, регіональні та місцеві стратегії).
Крім того, положення Закону визначають основи для формування житлової політики з урахуванням стандартів та норм керівних документів Європейського Союзу та статті 47 Конституції України, а також створюють сприятливе правове поле щодо залучення допомоги міжнародних організацій та донорів для формування житлових фондів.
Законом визнано такими, що втратили чинність Житловий кодекс України та Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду».
У разі досягнення перемир’я та стабілізації ситуації, відбудова України може стати ключовою інвестиційною темою для Європи у 2026 році, повідомляє Reuters з посиланням на оцінки експертів та аналітиків, пише Property Times.
Фото: REUTERS/В’ячеслав Мадієвський. Пожежники працюють на місці багатоквартирного будинку, постраждалого внаслідок російського авіаудару в Харкові 2 січня 2026 року.
За даними Світового банку, прямі фізичні збитки в Україні від повномасштабної війни оцінюються приблизно у $176 млрд, а загальні економічні втрати — до $589 млрд станом на кінець 2024 року. Загальна сума необхідних витрат на відбудову країни протягом наступного десятиліття оцінюється приблизно у $524 млрд. Очікують, що значну частину цих коштів можуть забезпечити Європейський Союз, США та приватні інвестори.
Аналітики виділяють кілька пріоритетних секторів, які можуть стати центром інвестиційної уваги в Україні після завершення бойових дій. Серед них — енергетична інфраструктура, житлове будівництво, а також транспортні проєкти. Зокрема, компанії з галузі відновлюваної енергетики мають сильні позиції завдяки зусиллям України з децентралізації енергетичних активів для підвищення стійкості на випадок майбутніх атак.
Також ресурсно матеріальні підприємства, зокрема виробники будівельних матеріалів та інфраструктурних рішень, можуть отримати вигоду від великого обсягу робіт із відновлення. У переліку потенційних бенефіціарів фігурують європейські компанії з близьким розташуванням чи потужностями в регіоні.
Експерти відзначають, що, хоча гарантій щодо припинення війни в Україні наразі немає, 2026 рік може стати переломним моментом, коли теми реконструкції та масштабних інвестицій у відбудову стануть центральними для бізнесу та фінансових ринків Європи.
Слідкуйте за новинами в нашому Telegram
Читайте також:Від імідж-проєктів до виживання: як війна змінила підхід бізнесу до альтернативної енергетики
Розвиток ринку первинної житлової нерухомості в Україні суттєво залежить від регіону та його специфічних характеристик, в першу чергу віддаленості від лінії фронту та частоти ракетних та шахедних атак збоку рф.
Про ситуацію на ринках новобудов в регіонах, уподобання покупців та основні тренди, Property Times поговорив з представниками девелоперських компаній, які представляють регіональні ринки (в добірку потрапили: Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Одеса та Ужгород).
Тренди: стабілізація попиту, ready-to-use, приватні будинки
Серед спільних трендів, які були характерні для всіх регіонів, які потрапили до нашої добірки, можна виділити такі:
поступове відновлення попиту;
помірне зростання вартості квадратного метра;
зміщення попиту в бік готового житла, в тому числі й з ремонтом;
підвищення зацікавленості в заміських проєктах тощо.
«У Вінниці продовж 2023 року відбувалося стабільне та планомірне зростання вартості кв. м, заморожені будівництва поступово нарощували свої темпи, — коментує CEO 121 Development Роман Бочевар. — Також, у місто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 підприємства та створено близько 2000 тисяч нових робочих місць. Вдале географічне розташування, розвинений благоустрій та комфортні умови для життя сприяють попиту купівлі первинної нерухомості як для самих вінничан, так і для інвесторів з різних регіонів України».
Марія Логінова, SVP of Zezman City виділила такі п’ять основні тренди, які були характерні для одеського ринку первинної нерухомості:
«Перший: надання переваги нерухомості у розвинених районах, з усією інфраструктурою під рукою. Ми бачимо на нашому прикладі, що сьогодні цілісні містечка дуже актуальні, демонструють стійкість та прогнозоване підвищення покупецького попиту.
Другий: найвищий попит надбали двокімнатні квартири. Їх зазвичай купують молоді родини для власного користування.
Третій тренд: підвищений попит на ready-to-use нерухомість. Люди шукають готові рішення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацію будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технікою.
Четвертий: підвищений попит на приватні будинки та земельні ділянки.
П’ятий: енергостійкість та автономність. Вважаємо, що у свідомості українців ці фактори ще довго не втратять актуальності».
Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповів Роман Давимука, СЕО Avalon: «В першу чергу, клієнт почав цінувати надійність вкладення, адже спектр ризиків значно збільшився, і є бажання клієнтів, можливо, і дорожче придбати нерухомість, але доручити капітал надійному девелоперу. По-друге, ринок, навіть у Львові не відновився на більше ніж 40% порівняно з довоєнними показниками, згідно з останніми даними ЛУН, тому сформувався своєрідний баланс на ринку, хоч і структура ринку серед девелоперів змінилась. По-третє, законодавчі зміни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження ІАОПу у Львові, нові ДБН)».
Степан Лаврів, засновник та СЕО будівельної компанії EffectBud поділився своїми спостереженнями щодо трендів на ринку Івано-Франківська:
«Перший тренд: переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинків до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу.
Другий тренд: Малоповерхове будівництво, будинки клубного типу, закриті котеджні містечка. Цей тренд спостерігається ще з початку пандемії коронавірусу, але особливо загострився в період повномасштабної війни. У зв’язку з постійним ризиком обстрілів та блекаутів, людям хочеться відчувати більший контроль та почуватися більш захищеними у власному помешканні
І третій тренд: перетік грошей з купівлі власного житла до придбання інвестиційної нерухомості».
Схожі тенденції прослідковуються і на Закарпатті, про що розповідаєМаріанна Галаговець, член ради директорів компанії GAZDA: «Основний тренд у 2023 році на ринку Закарпаття — стабілізація попиту. У 2022 році ринок стрімко реагував на воєнні події. Якщо тоді був бум оренди, який відобразився і на ринку первинної нерухомості, то у 2023 році ринок стабілізувався. Люди дізналися і повірили в Закарпаття як регіон, куди можна інвестувати. Тепер рішення купувати тут нерухомість виважені, обдумані, в основі яких не емоції й паніка, а розуміння переваг регіону і довіра до лідерів ринку.
Другий тренд — це квартири з ремонтом та максимальною комплектацією (з побутовою технікою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупців немає часу чекати.Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готові квартири активувався напередодні цієї зими. У клієнтів бажання зимувати на Закарпатті поєдналось з безпековою перевагою регіону і вилилося в активні покупки. Частина клієнтів, що звернулися до нас, спочатку розглядали варіанти оренди житла, але все ж вирішили купувати одразу.
Останній — це тренд на заміське житло з запитом на приватність. Він знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в період пандемії. Варто зазначити, що клієнтів цікавлять саме таунхауси, а не котеджі. Вони не хочуть витрачати додаткові кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує міський комфорт з заміським життям і природою».
Що впливало на ринок?
Спікери зазначають, що одним зі спільних для всіх регіонів факторів, які позитивно вплинули на ринок, стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Ракетні обстріли, загальна невизначеність та емоційна напруга в суспільстві — спільні чинники, які стримують ринок нерухомості в цілому по Україні.
Серед факторів стимулювання та стримання були також й такі, що обумовленні певними особливостями того чи іншого регіону.
Вінниця:«Стимулювали ринок різкий попит на державну програму кредитів «єОселя», активний темп відновлення замороженого будівництва та відкриття відділів продажу, підвищена лояльність до покупця, зокрема це безвідсоткова розстрочка серед переважної більшості забудовників, гнучкі умови розтермінування, перспектива інвестиційної привабливості для продажів на початкових етапах будівництва нових житлових комплексів, а також ситуація на ринку валют. І звісно, статус «найбільш захищених міст», який закріпився за Вінницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість», — коментує Роман Бочевар.
Львів:«Певна нормалізація життя (хоч, на жаль, і за умов війни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не відкладати рішення щодо вкладень, — зазначає Роман Давимука. — Також певною мірою допомогли зміна сприйняття Львова як відносно безпечного міста, де ринок якісно функціонує. І, звичайно, обмеження руху капіталу за кордон, так само як невеликий спектр інвестиційних альтернатив».
«Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексів. Підвищення якості житла, введення нових інфраструктурних об’єктів та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупців та сприяли зростанню попиту на нерухомість, особливо серед переселенців, які вирішили жити у Львові», — додає Юлія Білень, керівник відділу продажів компанії Greenville.
Одеса: «Споживачів підбадьорює відсутність різкого росту цін на нерухомість, — коментує Марія Логінова. — Окремо хочемо виділити «єОселю». Нещодавно додали можливість купувати не тільки квартири, а і будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватні будинки підвищився. Ще сильнішим стимулом могла б стати можливість купувати квартири «з котловану»: тоді українці отримують житло за нижчою ціною, а забудовники — значні інвестиції. Наразі по програмі акредитують лише будівлі з готовністю не менше 70%».
Івано-Франківськ:«Стимулював ринок перетік капіталу і людей з районів, де велися активні бойові дії на захід країни. Відповідно, якщо до початку повномасштабної війни середня вартість на ринку нерухомості була 500 доларів за кв. м, то зараз вона наближається до 800 доларів, — зазначає Степан Лаврів. — Ще один фактор — Іноземна допомога, яка створює позитивні очікування на ринку». Серед факторів, що стримували ринок, Степан Лаврів відзначає зупинку капіталу з-за кордону від заробітчан, які становили великий відсоток покупців нерухомості до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повністю і перевезли свої сім’ї за межі України.
Ужгород:«Фактор стримування — законопроєкт про мобілізацію. З кінця 2023 року і дотепер він є стримувальним фактором, потенційні інвестори відкладають купівлю нерухомості до прийняття закону про мобілізацію. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли співробітники ТЦК активно перевіряли документи в туристичних місцях Закарпаття, — коментує Маріанна Галаговець. — Стимулювала попит та розширила ринок державна іпотечна програма «єОселя»: квартири бізнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступні більшій кількості клієнтів».
Хто купує?
Відбулися зміни у структуру попиту, трансформувалися уподобання покупців, змінився регіональний розподіл інвесторів.
Юлія Білень так описує цільову аудиторію проєктів Greenville у Львові:
— покупці, що купують житло для власного проживання (молоді люди, родини переселенців);
— інвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштів (це переважно місцеві);
— військовослужбовці;
— користувачі державної програми «єОселя».
«Структура нашого попиту в частині географії та мети купівлі не змінилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кількість інвестиційного попиту «на перепродаж» в короткій перспективі. Тобто інвестиційний попит хороший, проте фокус на довготерміновій інвестиції» — характеризує ситуацію по Львову Роман Давимука.
Про портрет покупця в Ужгороді розповідає Маріанна Галаговець:
«До повномасштабної війни клієнтів з інших регіонів було лише 10%, а 90% — Закарпаття та Ужгород. На сьогодні географія покупців змінилась: Ужгород — 33%, Закарпатська область — 22%, закордон — 5%, решта – інші області (Київська, Харківська, Дніпропетровська тощо).
Портрет покупця також змінився. Основна його ціль — не примножити гроші та заробити, а зберегти їх і не втратити. Зараз на ринку переважають інвестиції заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основні причини покупки серед наших клієнтів: 49% — інвестиції, 4% — для рідних, 40% — для себе, 7% — з інших причин.
В Ужгород і на Закарпаття евакуювалась велика кількість українців. У 2022 році люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 і зараз розглядають Ужгород для більш стабільного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 років точно. Багато клієнтів перевозить свої родини, особливо жінок з дітьми та літніх батьків.
Окрема категорія клієнтів прийшла по програмі «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Тобто дана програма розширила категорія клієнтів, які можуть дозволити собі житло бізнес чи комфорт класу».
В Одесі з’явився новий клас покупців — upper-middle class, який сформовано в основному військовими-контрактниками та розробниками, що працюють у військовій сфері, повідомляє Марія Логінова. «Також часто купують нерухомість молоді родини та громадяни, що стимульовані покращеними умовами іпотеки. Є попит серед інвесторів, які шукають можливості вигідного вкладення коштів», — додає пані Логінова.
Серед покупців первинки у Вінниці також значну частину складають військові. «Також родини, які отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купівлю нерухомості, — коментує Роман Бочевар. — Купують житло як для власного проживання, так і з метою інвестицій у первинну нерухомість».
На Івано-Франківщині спостерігається перетік клієнтів в сегмент малоповерхової забудови. «Серед наших клієнтів в основному мешканці багатоквартирних будинків, які роблять вибір на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументів комфорту, безпеки та економічної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежів напряму, за лічильниками, а також швидкість будівництва), — зазначає Степан Лаврів.
Пріоритети покупців
Не залежно від регіону, абсолютно всі покупці в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпекові характеристики новобудови (розташування, технологія будівництва, наявність укриття), так і убезпечення інвестицій — мінімізація ризиків. Ціна — також серед головних факторів, на які звертають увагу майбутні покупці, особливо якщо йдеться про покупку за програмою «єОселя» та «єВідновлення».
«Підвищився попит на монолітно-каркасні будинки через їх більш високу міцність у порівнянні з цегляними, — говорить Роман Бочевар. — Пріоритетними стали житлові комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування — підземним паркінгом.
Темпи будівництва та наявність зданих секцій чи інших об’єктів забудовника є більш пріоритетними ніж до повномасштабного вторгнення».
«Головні тригери для споживачів зараз — безпека, якість інфраструктури, ступінь готовності житла та його розташування, — коментує Марія Логінова. —Покупці більше часу приділяють вивченню репутації забудовників. Помітно зріс попит на заміське житло. У сфері комерційної нерухомості знизився попит на великі приміщення, площею понад 70 кв. м».
«За даними наших львівських аналітиків, ключовим аспектом і надалі залишається ціна. Також клієнти звертають увагу на інфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортні умови, розвинена інфраструктура та близькість до необхідних об’єктів — вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупців. Значна кількість нових об’єктів у Львові та конкурентне середовище на ринку створюють все кращі умови для споживачів, спонукають їх активно розглядати різноманітні пропозиції, — говорить Юлія Білень. — Розташування об’єкта також відіграє важливу роль у визначенні ціни та попиту на нерухомість.
Наступний фактор — це репутація забудовника, його досвід у введенні в експлуатацію попередніх об’єктів. Покупці все обачніше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надійна репутація — фактор, який може стати ключовим у прийнятті рішення.
Наступними важливими аспектами є умови купівлі, термін введення в експлуатацію, можливість купівлі за програмою «єОселя», а також питання безпеки та укриття».
«Основний пріоритет покупців зараз — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та військових дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах України, — пояснює Маріанна Галаговець. — Також клієнти обирають стабільність, репутацію, надійність — безпеку інвестування. Зараз клієнти шукають стабільну будівельну компанію з репутацією та введеними в експлуатацію будинками, звертають увагу на виконання зобов’язань перед інвесторами».
«Ринок органічно розвивається, і клієнти все більше звертають увагу на якість будівництва, інфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красиві картинки», — додає Роман Давимука.
Прогнози: стабільний базовий попит
За сприятливих умов 2024 році експерти прогнозують посилення тих трендів, які окреслилися минулого року. Регіональні ринки поступово вирівнюються після «перекосів» в ціні й попиті, викликаних панічними настроями в перший рік повномасштабного вторгнення. Зовнішні фактори, звичайно, будуть відігравати визначну роль, тому всі прогнози — це обережний оптимізм.
Марія Логінова, Zezman City (Одеса): «Ринок нерухомості досить чутливий до багатьох факторів, включно з політичною ситуацією, економікою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогодні виділяємо три основні тренди, які мають підсилюватись надалі. По-перше, підсилення ролі іпотечного кредитування. Зміни пільгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та підвищення цін. По-друге, ріст попиту на заміське житло в інфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономність, безпека та енергоефективність. Ми відчуваємо це на собі: вже зараз квартири в наших містечках мають високий попит саме через свою автономність. Завдяки власним генераторам навіть в період минулорічних блекаутів мешканці були забезпечені електроенергією».
Маріанна Галаговець, GAZDA (Ужгород): «У 2022 році багато експертів говорили про те, що ринок нерухомості Закарпаття «роздутий», хаотичний та нестабільний і його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став більш свідомим. Вартість нерухомості на Закарпатті стабілізувалась та відповідає реальній соціально-економічній ситуації регіону та пропозиціям на ринку. Регіон розвивається: інфраструктура, новий бізнес, релокуються компанії з інших областей Україні. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний попит і розвиток сегмента первинної нерухомості.
2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію.
Кабінет Міністрів розширив програму доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, тож ми очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло».
Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів): «Девелопмент — це про довгі кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразі у Львові можна фіксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволі стабільним і системним. В рамках нашої компанії ми активно працюємо над новими проєктами».
Степан Лаврів, EffectBud (Івано-Франківськ): «Прогнозуємо збільшення притоку клієнтів. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи політичну невизначеність та військову ситуацію), проте будь-який успіх на фронті та в макроекономічних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок».
За підсумками першого кварталу 2025 року ринок первинної нерухомості Західного регіону України демонструє динаміку. За даними ЛУН, у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%, тому Львів лідирує серед всіх регіонів за середньою вартістю квадратного метра в новобудовах — 58,4 тис. грн. Ужгород посів третє місце, тут метр в новобудовах за підсумками півріччя коштував 45,4 тис. грн.
Детальніше про ринок новобудов в Західному регіоні Property Times поспілкувався з девелоперами, які працюють на Львівщині, Закарпатті, Івано-Франківщині та в Чернівцях. В наступній публікації читайте про ринок новобудов Одеси, Дніпра та Вінниці.
Львів: нові пріоритети
Ринок первинної нерухомості Львова переживає якісну трансформацію. За словами Юлії Білень, керівника відділу продажів Greenville Lviv, останні кілька років ринок первинного житла на Львівщині формують нові очікування покупців. «Якщо раніше пріоритетом була локація в межах міста та доступність транспорту, то сьогодні головним трендом стає запит на комфортне та збалансоване життя,— коментує експертка. — Сучасний тренд — це житло «з усім необхідним» у межах ЖК. Покупці дедалі частіше очікують, що житловий комплекс матиме продуману інфраструктуру: торгові приміщення, кав’ярні, спортивні зони, простір для дозвілля для дорослих та дітей. Люди не хочуть витрачати час на логістику і прагнуть «життя за 15 хвилин від дому».
Марта Герус, директорка з продажу і маркетингу Avalon, підтверджує зміну парадигми: «Якщо раніше попит був орієнтований переважно на ціну, то зараз — на цінність і стійкість продукту. Покупець обирає не квадратні метри, а комплексне середовище — архітектуру, інженерію, безпеку, енергоефективність, продумані спільні простори».
Важливим трендом стає формування спільнот. Юлія Білень відзначає: «Формування ком’юніті — ще один тренд. Зараз попит на житло, де мешканці отримують не просто квадратні метри, а спільний простір для життя і взаємодії: внутрішні подвір’я без машин, продумані місця для відпочинку, зони для роботи та дозвілля».
Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, окремо виділяє безпековий тренд: «Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах. Також зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями».
Помітною тенденцією є зміщення інтересу за межі міста. «Зростає інтерес до житла за межами Львова — у Винниках, Лисиничах, Брюховичах, Сокільниках. Тут покупців приваблює спокій, природа, нижча щільність забудови, але ключова умова — щоб комплекс був самодостатнім, із продуманим благоустроєм і доступом до міської інфраструктури», — підкреслює Юлія Білень.
Зростає значення державних програм. «Доступніші ставки та розширення категорій учасників підтримують первинний ринок і формують відкладений попит у сегменті «комфорт+ / бізнес», — коментує Марта Герус.
Ще один важливий тренд виділяє Вікторія Байрак — прагнення покупців до ліквідних інвестицій: люди обирають надійних девелоперів та комплекси з якісною локацією, де гарантоване збереження та зростання вартості житла.
Це також підтверджує і Марта Герус: «Люди хочуть мати впевненість у термінах, якості та реалізації обіцянок. Це означає, що девелопери з репутацією та прозорими процесами отримують перевагу».
Фактори впливу на попит
Експерти виділяють кілька ключових факторів, що формують сучасний попит на новобудови у Львові.
Безпековий фактор стає пріоритетним. Вікторія Байрак зазначає: «Покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист».
Міграційні процеси також суттєво впливають на ринок. «Львів — один із головних хабів внутрішньої міграції, що своєю чергою збільшує кількість людей, що проживають, а також задає місту швидший темп та об’єм розвитку», — коментує Марта Герус.
«За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbs, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних – перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце у Франківської області.
Населення Львова з 700 тис. сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні й впритул наближається до вартості нерухомості в столиці»,— наводить дані Вікторія Байрак.
Залишається вагомим й економічний фактор: «Інвестиції в нерухомість залишаються одним із найнадійніших способів зберегти капітал, особливо в умовах обмеженої альтернативи», — пояснює Вікторія Байрак.
Ціни та обсяги продажів
Львівський ринок демонструє стабільне, але помірне зростання цін. З даними ЛУН, що у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%.
Юлія Білень констатує: «Вартість квадратного метра у Львові, як і в більшості регіонів країни, демонструє поступове зростання. Це природний процес, зумовлений подорожчанням будівельних матеріалів, логістики та робіт. Саме тому придбання квартири на старті будівництва залишається найвигіднішою інвестицією, адже тоді покупці «виграють» на подальшому зростанні ціни».
Важливою характеристикою ринку є його стабільність порівняно з іншими регіонами. «Водночас, якщо порівнювати динаміку з іншими великими містами центральних та західних областей, то за останні пів року темпи зростання у Львові були стриманішими. Тобто, ринок тут розвивається більш стабільно, без різких цінових стрибків. Це формує більш прогнозоване середовище для інвесторів і дозволяє приймати рішення виважено», — зауважує Юлія Білень.
Щодо обсягів продажів, експерти відзначають стійкий попит. «Львів залишається одним із найбільш популярних міст для купівлі житла в Україні. На це впливає цілий ряд факторів: відносно спокійна та безпечна ситуація в регіоні, велика кількість нових сучасних проєктів, розвиток міської інфраструктури, а також постійна внутрішня міграція», — підкреслює експертка Greenville Lviv.
Вікторія Байрак наводить такі дані: «Попит на житло у Львові залишається відносно стійким і за даними ринку, кількість ЖК, доступних у продажу, зросла на 6-8% за рік, що свідчить про збільшення пропозиції. Загалом первинний ринок у Львові стабілізувався на «докризовому» рівні, що також позитивним чином відображається і на продажах».
Перспективи розвитку ринку
Експерти одностайні у прогнозах стабільного розвитку ринку на найближчі 1-2 роки. Юлія Білень впевнена, що в найближчій перспективі ринок первинної нерухомості у Львові та області зберігатиме стабільний розвиток: «Попит підтримуватимуть кілька ключових факторів: постійний приплив нових мешканців, бажання інвесторів купувати нерухомість, розвиток інфраструктури та репутація Львова як одного з найбільш комфортних і безпечних міст для життя».
Щодо цінових очікувань: «Ціни, ймовірно, продовжать поступово зростати під впливом вартості будівельних матеріалів та збільшення собівартості робіт. Водночас темпи цього зростання залишатимуться стриманими, оскільки ринок орієнтується на реальний попит і купівельну спроможність населення», — прогнозує експертка Greenville Lviv.
Марта Герус конкретизує цінові очікування: «Ціни продовжать підвищуватись у межах 5-10% річних. Іпотека й комфортний продукт підтримуватимуть попит. Ринок стане ще більш сегментованим. Прості квадратні метри поступово втрачатимуть актуальність. Попит концентруватиметься на бізнес- і преміум-класі, а також на якісному комфорті. Розвиток внутрішньої інфраструктури стане стандартом. Люди очікуватимуть, що їхній комплекс закриватиме більшість щоденних потреб: дитячий садок, спортзал, кав’ярня, простір для роботи й відпочинку».
Вікторія Байрак бачить перспективи у контексті загальнонаціональних тенденцій: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. В цілому, зараз в Україні, через трагічні події останніх років, існує дефіцит житла, як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо».
Івано-Франківськ: інвестиційна культура та стабільність
Івано-Франківськ має свої особливості, про які розповідає Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group: «Івано-Франківськ давно має репутацію міста, де нерухомість — це не лише про житло, а й про інвестицію. Тут добре розвинена культура купівлі квартир «на етапі фундаменту» з метою перепродажу чи здачі в оренду. Саме тому ринок постійно тримає динаміку: будуються нові житлові комплекси, зростає інтерес до більш комфортного формату життя, а самі забудовники переходять від базового підходу до концептуальних проєктів. Особливо активний розвиток — у бізнес-класі: сучасна архітектура, дизайнерські вхідні групи, підземні паркінги, акцент на громадські простори та якість будівельних матеріалів».
Також попит підживлює релоковане населення завдяки безпековому фактору.
Ще один драйвер попиту — державна програма «єОселя». «За останній рік саме вона стала одним із головних рушіїв на ринку. Люди активніше беруть кредити під пільгові відсотки, і забудовники адаптуються до цього попиту — з’являються готові планування, які відповідають критеріям програми», — зазначає експертка.
Щодо динаміки продажів, то Вікторія Байрак зазначає, що 2024–2025 роках продажі помітно пожвавилися, особливо в житлових комплексах, що вже мають реалізовані черги або збудовану інфраструктуру.
Очікується, що ринок Івано-Франківська і надалі зберігатиме динаміку. «Основну роль відіграватимуть прозорі умови, швидкі темпи будівництва та репутація забудовника. Люди все частіше купують не просто квадратні метри, а готову концепцію життя — з дитячими майданчиками, ландшафтним дизайном, паркінгом, якісним фасадом. Попит на бізнес-клас продовжуватиме зростати, адже покупці шукають більше, ніж просто базове житло. Особливу роль і далі відіграватимуть програми на кшталт «єОселя», а також інвестиційний потенціал міста. Івано-Франківськ залишається серед лідерів регіону, і найближчі роки мають усі шанси закріпити цю позицію», — прогнозує експертка.
Ужгород та Закарпаття: новий рівень конкуренції
Закарпатський ринок також демонструє динамічний розвиток. Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, відзначає: «Головний тренд останнього року в Ужгороді — вихід на ринок нових гравців. До вже відомих місцевих компаній приєдналися девелопери з інших міст, які бачать Закарпаття як перспективний регіон. Це підвищує конкуренцію, але й підіймає якість проєктів. Також спостерігається фокус на малоповерхове будівництво та концепції “місто в місті” з інфраструктурою. Покупці дедалі більше звертають увагу на якість планувань, наявність паркінгів та внутрішньої інфраструктури. І з недовірою ставляться до девелоперів, які не мають за спиною бази нерухомості, яка здана в експлуатацію».
Цінова динаміка в регіоні є досить активною. «За рік ціни зросли приблизно на 15–20%. Середній квадратний метр у новобудовах бізнес-класу в центральних районах Ужгорода сьогодні коштує близько 1200–1500 доларів, а в преміум-сегменті – 1600–2000 доларів», — повідомляє Бігунець.
Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital підтверджує позитивну динаміку регіону: «Закарпаття поступово стає одним із центрів для інвестицій — область у 2024 році показала понад 14% зростання цін на первинку, а обсяги введеного житла збільшилися на чверть».
Важливим фактором розвитку стають індустріальні парки. Добош зауважує: «У Тячеві та Солотвині вже зареєстровані індустріальні парки. Хоч вони ще на етапі розвитку, але саме ці проєкти створюють очікування нових робочих місць і підживлюють довіру інвесторів до регіону».
Як і у Львові, додатково попит стимулює державна іпотечна програма «єОселя».
За спостереженнями гравців ринку, покупець став більш вибагливим й уважним. «Рішення приймають довше, детальніше аналізують ринок, але якщо знаходять “свій” варіант — купують», — коментує Маріанна Бігунець.
«Надійність забудовника тепер вирішує все: люди хочуть вкладати капітал туди, де ризики мінімальні. Тому готові обирати житло у перевірених компаній навіть за вищою ціною», — додає Єлизавета Добош.
Експерти прогнозують подальший розвиток ринку.
«Попит утримуватимуть дві категорії: ті, хто купує для власного проживання, і ті, хто інвестує. Ми побачимо більше проєктів бізнес- і комфорт-класу, але з акцентом на невеликі будинки, інтегровану інфраструктуру та підземні паркінги. Тобто якість і концепція будуть важливішими за кількість», — впевнена Маріанна Бігунець.
На думку Єлизавети Добош, в найближчі пару років очікується помірне зростання цін на рівні 5–10% щороку. «Стабільний попит формуватимуть внутрішні мігранти, нові робочі місця та активність інвесторів, що вже заходять у регіон. Якщо індустріальні парки почнуть повноцінно працювати, вони стануть сильним драйвером і для економіки, і для ринку житла. У будь-якому випадку вирішальним фактором залишатиметься безпека інвестицій — клієнти обиратимуть надійних забудовників», — прогнозує експертка.
Чернівці: якість замість доступності
Ринок новобудов Чернівців також зазнає трансформацій. Вікторія Байрак констатує: «Якщо раніше головним фактором була доступність, то сьогодні все більше покупців звертають увагу на якість, стиль і комфорт. Зростає попит на сучасні житлові комплекси з продуманою архітектурою, закритими територіями, зручним плануванням, панорамними вікнами та розвиненою інфраструктурою. Особливо це стосується житла бізнес і преміум-класу — саме такий формат сьогодні задає нові стандарти на ринку».
Ключовим фактором стає репутація забудовника. «Через поширену проблему довгобудів люди звертають увагу на реальні кейси зданих об’єктів, наявність дозвільної документації, чіткі строки й відкритість компанії», — підкреслює експерт.
За спостереженнями гравців ринку, обсяги продажів зберігаються на хорошому рівні, особливо в тих комплексах, де забудовник демонструє динаміку будівництва й виконує зобов’язання перед покупцями. «Попит частково перетікає з вторинного ринку в первинний — завдяки новим підходам до житлових просторів та сучасному баченню комфорту. При цьому люди купують не “на картинці”, а після перевірки реальних прикладів завершених черг або вже введених в експлуатацію будинків», — стверджує Вікторія Байрак.
Експертка прогнозує збереження попиту на якісне житло. Особливо актуальними будуть проєкти з комплексним підходом: коли враховані не лише технічні характеристики будинку, а й зручність для життя — від зон відпочинку до безпеки у дворі. «У найближчі 1–2 роки ринок Чернівців продовжить змінюватися у бік більшої якості, прозорості та довіри», — впевнена Вікторія Байрак.
Перспективи західного регіону
Загальні перспективи розвитку західного регіону виглядають позитивно. Експерти прогнозують збереження попиту на якісне житло з акцентом на безпеку та комплексний підхід до створення житлових середовищ.
Західний регіон демонструє стійку динаміку розвитку з переходом від кількісних показників до якісних характеристик житла, що відповідає загальносвітовим трендам розвитку ринку нерухомості.
1 жовтня 2025 року виповнюється три роки з моменту запуску державної програми доступної іпотеки «єОселя». За цей час вона встигла стати одним із найбільш обговорюваних інструментів підтримки ринку житла в умовах війни. Девелопери підтверджують: програма справді дала імпульс первинному ринку, але її потенціал розкрито далеко не повністю. Про результати, обмеження та перспективи програми в коментарях Property Times розповіли представники девелоперських компаній.
За три роки дії програми «єОселя» 20 тисяч українських сімей придбали власне житло, а обсяг виданих кредитів досяг майже 35 млрд грн. Про це повідомила Юлія Свириденко, прем’єр-міністерка України.
Програма найбільш популярна серед військових та правоохоронців — вони становлять 51% усіх позичальників. Серед інших категорій: громадяни, які не володіють житлом — 26%; медики — 8%; педагоги — 7%; внутрішньо переміщені особи — 4%; ветерани — 2%; науковці — 2%. Середній вік позичальника — 35 років.
«Це все люди, які обирають жити й працювати в Україні. Для нас це важливі й показові цифри. Адже попри війну, українці хочуть купувати житло і жити в Україні», — зазначила віце-прем’єр.
Також Юлія Свириденко наголосила на економічному ефекті програми: «Водночас «єОселя» не лише допомагає сім’ям отримати власну домівку, але й стимулює нашу економіку. Кожна гривня, яку держава вклала в програму, повертається у бюджет майже трьома гривнями податків — завдяки розвитку будівництва й виробництву будматеріалів, створенню нових робочих місць».
Позитивний вплив на ринок
Загалом забудовники позитивно оцінюють вплив програми загалом на ринок житла, й зокрема на первинний ринок нерухомості.
Міхальова Ірина, CMO Alliance Novobud коментує: «За майже три роки від старту програма «єОселя» довела свою важливість для ринку житла. Вона дійсно стала одним із ключових драйверів первинного ринку, адже забезпечила суттєвий попит у період, коли купівельна спроможність населення була суттєво обмежена. Без цього інструменту відновлення та розвиток будівельної галузі просувалися б набагато повільніше».
Олександр Насіковський, керуючий партнер групи компаній DIM, наводить такі цифри: «Група компаній DIM долучилася до програми «єОселя» минулого року, і одразу близько 30% усіх запитів до наших офісів продажів стосувались саме цієї програми. Із них близько 10% переходили в реальні угоди. У 2025 році кількість запитів серед покупців житла комфорт-класу на «єОселю» збільшився до 40%, і вже понад 25% переходять до реальних угод. Лише з початку 2025 року клієнти DIM уже отримали 10 іпотечних кредитів через Sky Bank, а загальна сума фінансування склала 25,8 млн грн. Вартість придбаних квартир – 38,8 млн грн».
Олена Рижова, комерційна директорка «Інтергал-Буд», ділиться власною статистикою: «За 2025 рік у «Інтергал-Буд» було підписано 293 угоди за державною програмою єОселя, з яких у будинках, що будуються на етапі будівництва, підписано 190 угод, у будинках, що введено в експлуатацію, близько 103 угоди». Вона підкреслює важливість акредитації об’єктів на етапі будівництва: «Акредитація у банку означає, що будівництво було перевірено та повністю відповідає законодавству та вимогам державної програми «єОселя». Наразі фінансування активне, банки нарощують об’єми кредитування».
Є певна специфіка роботи за державною програмою у девелоперів, які мають в портфелі лише проєкти бізнес- та преміум-класу.
Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park та Greenville на Печерську, розповідає: «До квітня 2025 року за програмою «єОселя» можливо було придбати квартири лише в тих секціях житлових комплексів компанії Greenville, які були введені в експлуатацію. На жаль, з 2022 року (коли програма почала діяти) кількість вільних квартир в цих будинках була незначною. А враховуючи, що наші проєкти – це бізнес-сегмент з великою квадратурою, далеко не всі бажаючі могли їх придбати. Отже, загальна кількість угод за програмою «єОселя» з 2022 року у нас не перевищувала десяти».
Ситуація змінилася цього року: «З квітня 2025 року другий будинок в ЖК Greenville Park, який зараз активно будується, пройшов акредитацію у Sky Bank і був долучений до програми «єОселя». Зараз доступна велика кількість квартир для пільгових категорій покупців. З моменту акредитації Greenville Park за програмою «єОселя» у нас суттєво зросла кількість відповідних запитів. Якщо проаналізувати статистику, то запити від військових, ветеранів, ВПО на сьогодні складають близько 17% від загальної кількості».
Окрему увагу заслуговує досвід прифронтових регіонів. Діана Нікітіна, керівниця відділу продажів SENSAR Development, розповідає про ситуацію в Запоріжжі: «З моменту запуску у вересні 2023 року в Запоріжжі програма показала дуже позитивні результати. Враховуючи особливості регіону як прифронтового, нею активно користуються як місцеві мешканці, так і переселенці (велика кількість яких приїхала з області та зупинилась у Запоріжжі), а також військові, поліція та ДСНС. Так, єОселя дала сильний імпульс ринку новобудов: значна частка угод проходить саме завдяки програмі, що підтримує забудовників та економіку регіону».
Обмеження, які гальмують розвиток
Попри позитивні результати, експерти одностайно вказують на низку обмежень, що не дозволяють програмі розкрити повний потенціал. Ірина Міхальова узагальнює основні проблеми: «Потенціал програми значно більший, ніж те, що ми бачимо сьогодні. Її можливості стримують кілька факторів: обмежені умови, які не дозволяють широкому колу українців скористатися кредитами (норми по віку житла, фінансові обмеження, суворі вимоги до позичальників, низький рівень охоплення ВПО); попри те, що кількість заявок та виданих кредитів зростає, програма досі не охоплює дійсно великих обсягів, особливо за межами великих міст через малий вибір доступного житла, високі ціни квадратного метра в новобудовах тощо».
Особливо гостро стоїть питання фінансування. «Недостатнє державне фінансування гальмує масштаби видачі іпотек. Банки говорять, що велика кількість заявок «заморожена» через те, що немає доступного фінансування або гроші обмежені», — підкреслює Міхальова.
Також вона звертає увагу на банківські процедури: «Суворі банківські процедури подекуди унеможливлюють отримання кредиту навіть для тих позичальників, які відповідають критеріям. Банки ретельно оцінюють фінансовий стан позичальників, кредитну історію тощо. Якщо є питання чи борги – заявка може бути відхилена навіть після попереднього погодження».
На жаль, є приклади зловживань з боку деяких позичальників: «Окремо можна виділити корупційний компонент, коли, за даними журналістських розслідувань, деякі позичальники, отримавши житло за програмою, здають його в оренду, приховують наявне майно, що потенційно порушує умови програми. Внаслідок цього звучать ініціативи про ведення додаткових обмежень чи перевірок», — пояснює Ірина Міхальова.
Альтернативні інструменти
Паралельно з участю в державній програмі «єОселя» забудовники розробляють власні фінансові інструменти. Ірина Міхальова зазначає: «Девелопери пропонують власні інструменти підтримки попиту – гнучкі програми розтермінування. Вони часто стають альтернативою для тих покупців, яким банки відмовили у «єОселі», і дозволяють залучати ширший прошарок населення до придбання житла».
Сусанна Караханян підтверджує ефективність цього підходу: «Сьогодні найбільш дієві програми, які залучають трафік клієнтів, це розтермінування від забудовника. Наприклад, в Greenville Park на Подолі у нас зараз діє програма розтермінування на 5 років. На цю пропозицію є попит. Далеко не всі зараз мають необхідну суму коштів для придбання житла на руках, тому безвідсоткова оплата частинами – справді непоганий драйвер продажів».
Олена Рижова додає: «Партнерські іпотечні програми девелоперів і банків як альтернатива державним. Ми маємо таку програму з одним із банків-партнерів, де також були угоди. Зазвичай, такі продажі проходять з клієнтами, які не підпадають під вимоги держпрограм. Також популярні різновиди програм з розтермінування з індивідуальним графіком».
Невикористаний потенціал
Питання залучення молоді до програми залишається проблемним. Сусанна Караханян констатує: «З початку повномасштабної війни звернення молодих людей (до 24 року) у центри продажів Greenville Park та Greenville на Печерську – це буквально поодинокі випадки. На жаль, спостерігаємо значний відтік молоді з країни через війну та економічну кризу. Що стосується молодих військових (контракт 18-22), то на сьогодні згідно офіційної статистики їхня кількість невелика. Важко сказати зараз, чи стимулює молодь йти на військову службу нульова ставка на нерухомість. У нас таких клієнтів одиниці, а офіційної статистики по країні поки що немає».
Що потрібно змінити?
Забудовники мають власне бачення того, як можна вдосконалити програму. «На мою думку, не варто множити недопрацьовані як слід інструменти, якщо можна максимально вдосконалити ті, що є в розпорядженні і вже працюють, — впевненаСусанна Караханян. — По-перше, потрібно розширити географію дії програми: нині вона найбільш доступна у великих містах, а важливо забезпечити рівний доступ і в регіонах. По-друге, держава могла б запропонувати гнучкі умови для різних категорій громадян: молодих сімей, військових, внутрішньо переміщених осіб та працівників критичної інфраструктури. По-третє, слід зменшити бюрократичні бар’єри та запровадити максимально прозорий цифровий процес подачі документів і відбору учасників».
Експертка також пропонує системні зміни: «Варто було б збільшити ліміти фінансування та розширити перелік банків-партнерів, щоб конкуренція працювала на зниження відсоткової ставки. Крім того, можна стимулювати забудовників, які беруть участь у програмі, податковими пільгами, щоб вони пропонували більше якісного та доступного житла. У комплексі всі ці кроки не лише спростять доступ українців до власного житла, а й пожвавлять будівельну галузь, створюючи робочі місця та додатковий економічний ефект».
Олександр Насіковський звертає увагу на необхідність адаптації до ринкових реалій: «Зараз забудовники активно враховують попередній досвід продажів за програмою «єОселя» та адаптують під нього свої стратегії. Зокрема, спостерігається перехід фокусу від готових об’єктів до ринку первинної нерухомості, що супроводжується акредитацією нових будинків, що зводяться. Це свідчить про гнучкість підходів і готовність забудовників до змін. Однак варто враховувати, що ринок стає дедалі динамічнішим, і ми очікуємо зростання вартості квадратного метра на 15-20%. Сподіваємося, що й ліміти за сумами кредитів на сім’ю також будуть зростати пропорційно».
Перспективи: від драйвера до системного інструменту
Підсумовуючи три роки роботи програми, Ірина Міхальова формулює загальне бачення: «Очікування від програми на майбутнє залишаються високими. Якщо держава зможе зняти ключові обмеження та збільшити фінансування, а банки спростити процедури, «єОселя» може перетворитися на масштабний механізм відновлення і розвитку ринку житла, а також стати інструментом довгострокової підтримки українських родин. Це потенційно може дати новий поштовх як будівельній галузі, так і економіці загалом».
Діана Нікітіна додає регіональний контекст: «Очікуємо подальшого розширення та підтримки, адже «єОселя» потрібна і місцевим, і переселенцям, зокрема у регіонах, які максимально страждають від війни. Програма має всі шанси продовжувати бути важливою складовою соціальної підтримки населення».
За три роки своєї роботи програма «єОселя» довела життєздатність і важливість для ринку житла в умовах війни. Водночас її потенціал розкрито лише частково. Усунення наявних обмежень, збільшення фінансування та спрощення процедур можуть перетворити «єОселю» на потужний інструмент довгострокового відновлення та розвитку країни, впевнені гравці ринку нерухомості.
Проблема доступності якісного житла є актуальною для багатьох країн з різних причин. Український житловий фонд зазнає непоправних втрат через дії агресора. За інформацією Світового банку, 10% житлового фонду України пошкоджено або повністю зруйновано. Україна може використовувати досвід повторного використання (редевелопменту) будівель, що були побудовані для нежитлових потреб. Property Times пропонує переклад матеріалу, присвяченому проєкту редевеломпенту The Victor (США, Сент-Луїс).
Адаптивне повторне використання існуючих будівель, особливо в міських районах, є одним із перспективних варіантів вирішення проблеми дефіциту й доступності житла. Яскравий приклад такого підходу — проєкт The Victor (The Victor), реалізований архітектурною командою Trivers, яка перетворила історичну будівлю братів Батлерів на багатофункціональний житловий комплекс. Цей проєкт демонструє, як адаптивне повторне використання може допомогти забезпечити необхідне житло та мінімізувати негативний вплив на довкілля.
Відродження міського кварталу
Будівля «Батлер Бразерс», збудована у 1906 році як склад і розподільний центр, була своєрідним прообразом сучасних мегамаркетів. Розташована в центрі Сент-Луїса, за два квартали від одного з найбільших залізничних вокзалів США, ця споруда займає цілий міський квартал (загальна площа 68 280 кв. м). Розмір будівлі виявився як перевагою, так і перешкодою для її редевелопменту, через що будівля залишалася пусткою майже три десятиліття.
Компанія Development Services Group разом з Trivers перетворили цей колись порожній простір на жваву житлову спільноту з 384 квартирами, комерційними площами та сучасними зручностями. Тепер мешканці можуть насолоджуватися життям у світлих приміщеннях, а також можуть користуватися просторою терасою на даху з басейном, майданчиком для піклболу, баром і парком для собак; фітнес-центром зі студіями йоги і пілатесу та гольф-тренажером; внутрішнім паркінгом; та відкритими внутрішніми двориками.
Команда архітекторів прагнула максимально зберегти оригінальні конструкції та історичну структуру будівлі. Зокрема, було відновлено фасадну цеглу, теракотові карнизи та унікальні гаражні ворота. В інтер’єрах зберегли стилістичні елементи початку XX століття, включно з візерунками та кольорами, що підкреслюють зв’язок із історичним районом, де розташована будівля.
Вид на двір The Victor. Sam Fentress
Адаптивне повторне використання та дефіцит доступного житла
Очікується, що проєкт додасть майже 500 мешканців у район, у якому до того проживало близько 1 300 осіб. Проєкт The Victor демонструє, що адаптивне повторне використання наявних будівельних ресурсів може бути економічно вигідним варіантом створення житла. Такі проєкти зазвичай обходяться на 12–15% дешевше, ніж нове будівництво, а забудовники отримують податкові пільги, що робить проєкти вигіднішими в сучасному економічному контексті.
Інтер’єр. Sam Fentress
Чверть житлових приміщень у The Victor зарезервована для тих, хто заробляє 80% середнього доходу в районі, завдяки угоді з містом Сент-Луїс, що дозволила знизити податок на нерухомість для забудовника. Різноманітність планувань квартир також дозволяє зробити орендні ставки доступнішими. Середній розмір квартири у проєкті «Вікторі» становить 943 квадратних фути (88 кв. м), що перевищує середній розмір квартир у Сполучених Штатах, таким чином покращуючи якість життя мешканців будинку і суперечить загальнонаціональній тенденції до будівництва менших за площею квартир. Різноманітність квартир також дає мешканцям можливість обирати простір, який відповідає їхньому стилю життя.
Екологічні переваги адаптивного повторного використання
Проєкт The Victor також сприяє збереженню довкілля. Використання вже наявних бетонних і цегляних конструкцій знижує потребу у видобутку та виробництві нових матеріалів, що часто супроводжується значними викидами вуглецю. Щоб компенсувати 21 760 метричних тонн втіленого вуглецю, закладеного у The Victor майже 120 років тому, Лісовому парку Сент-Луїса знадобилося б ще 100 років, якби будівля була збудована сьогодні.
Крім того, у місці, яке колись було позбавлене екологічної цінності, мешканці сьогодні насолоджуються зеленими зонами по всій будівлі, відпочиваючи біля басейну на даху та на терасі, прогулюючись внутрішнім двориком або заходячи до будівлі з вулиці.
Завдяки значно зменшеній площі насипного ландшафту у внутрішньому дворі, лоткам із седумом та великим деревам і насадженням вздовж смуги відведення, The Victor підтримує більше рослинності, ніж будь-коли. Крім того, зручне міське розташування та такі зручності, як центральна велопарковка для легкого доступу на роботу, дозволяють мешканцям відмовитися від автомобіля, що позитивно впливає на навколишнє середовище.
Загалом, The Victor є прикладом того, як адаптивне повторне використання існуючого будівельного фонду може не лише зберегти історію, але й нашу планету.
Перемога адаптивного повторного використання
Проєкт The Victor ілюструє, як адаптивне повторне використання дозволяє зберегти архітектурну спадщину та природні ресурси. Відкриття будівлі у 2023 році стимулювало розвиток району, збільшило кількість доступних для оренди квартир і дало поштовх для подальших інвестицій. Інший забудовник придбав історичну будівлю безпосередньо на північ від The Victor, плануючи інвестувати 25 мільйонів доларів і побудувати ще 50 житлових будинків у цьому районі. Цього б не сталося, якби не позитивний приклад редевелопменту The Victor.
Цей проєкт демонструє цінність повторного використання існуючої архітектури, надаючи будівлі новий сенс, а жителям — сучасний та доступний простір для життя.
За глобальними оцінками ринок студентського житла оцінювали у 1,3 млрд доларів США у 2023 році й за прогнозами до 2030 року він досягне 15,9 млрд доларів США. Згідно з галузевою статистикою, загальний обсяг світового ринку студентського житла, включно з допоміжними послугами, може сягнути 200 млрд доларів США до 2031 року. Успіх формату полягає в тому, що попит все ще перевищує пропозицію в усьому світі, особливо у великих студентських містах (Лондон, міста США та Австралії) з рівнем заповнюваності ~97% (згідно monitor.icef.com). Це провокує зростання орендної плати, так за приватне студентське житло у Великій Британії оренда зросла на 9% у 2024 році порівняно з орендною платою за житло, що належить університетам. Середня дохідність оренди такого формату у Великій Британії на рівні 6,45%.
Property Times спробував розібратися зі специфікою такого формату та потенціалом його розвитку в Україні.
Студентське житло — це нерухомість, спеціально спроєктована для студентів, сегмент з проєктними, експлуатаційними та юридичними особливостями, які відрізняють його від інших типів житлової нерухомості. Часто такі проєкти будуються та управляються приватними компаніями (наприклад, Unite, IQ), іноді у партнерстві з університетами. Серед особливостей розміщення — поруч або зі зручним транспортним зв’язком з університетами. Цільова аудиторія — майбутні студенти (проходять підготовку), студенти та випускники.
Серед планувальних особливостей варто зазначити кілька форматів:
блоки з кількох кімнат (4-8) зі спільною кухнею та місцем загального користування;
однокімнатні студії з вбудованою кухнею;
кількамісні номери (зазвичай на 2-х осіб) з кухонною зоною.
Міжнародна назва цього виду нерухомості Purpose-Built Student Accommodation (або скорочення PBSA). Студентське житло може бути під керівництвом університету, і тоді це правила гуртожитку з певними обмеженнями сервісів, досить скромним облаштуванням та графіком відвідування/проживання. Але велика доля сучасних проєктів наразі під приватним управлінням, з трохи вищою орендою, але більш гнучкими правилами проживання, якісними сервісами тощо. Існує і певний різновид такого житла, це колівінги, де можуть проживати молоді одинокі люди (бо кожна студія розрахована на 1 особу, які вже працюють.
Основна відмінність від звичайного орендного ринку полягає у тому, що орендний термін студентського житла зазвичай співвідноситься з навчальним роком (9-12 місяців), розрахунок за системою “все включено” (комунальні послуги, сервіси, інтернет, рецепція та охорона, техобслуговування). Також на більш розвинених ринках певну вагу у виборі такого житла грає бренд керуючої компанії або так звані житлові спільноти. Адже цільова аудиторія такого житла — це молодь від 18 до 25 років, яка навчається або працює.
Ми вже згадували, що формат студентського житла має певні планувальні особливості, де особливий фокус приділяється ергономіці простору (адже кімнати дуже невеликі) та зонам загального користування. Серед сервісів та додаткових переваг таких проєктів, наявність спортивного залу, лаунжу, коворкінгу, тераси для відпочинку, та іншим “фішкам”, які цікавлять цільову аудиторію.
Серед флагманів цього ринку можна навести приклади визнані міжнародною спільнотою:
Tietgenkollegiet/The Tietgen Residence Hall — це новий гуртожиток, побудований у Копенгагені на Амагері, недалеко від центру міста. Tietgenkollegiet призначений в першу чергу для данських студентів, проте 10% кімнат зарезервовано для іноземних студентів. Будівля на 6 поверхів налічує 360 кімнат. Проживання для осіб старше 30 років — заборонено.
Dyson Institute Village — студентське містечко для студентів Інституту інженерії та технологій Дайсона. Ландшафтне селище з дерев’яних модульних житлових модулів з комунальними зручностями та центральним соціальним і навчальним центром розташоване на території кампусу Дайсона в Малмсбері, графство Вілтшир.
Bridle Works — 20-поверхова вежа в Глазго з 422 номерами, терасою на даху, чайним лаунжем та глем-румом. Спроєктований так, щоб злитися з навколишнім міським ландшафтом.
Beckley Point — величний проєкт на 23 поверхи неможливо не помітити в місті Плімут. Це спеціалізовані студентські гуртожитки наповнені зручностями та є домом для галасливої спільноти з понад 500 студентів.
Підсумовуючи, можна сказати, що студентське житло — це не просто житло з молодими орендарями, а це окремий клас активів з високотехнологічними моделями експлуатації, коротшими термінами оренди та високим попитом з боку передбачуваного потоку орендарів. За своєю природою він ближчий до готельного бізнесу, ніж до традиційного будівництва з подальшою здачею в оренду.
«У світі формат студентського житла — це не просто гуртожитки, а сучасні простори для життя, навчання і соціалізації молоді.
В Україні ж ми тільки підходимо до цієї теми. Але потенціал — величезний. У великих містах — Київ, Львів, Одеса, Дніпро — навчаються десятки тисяч студентів, зокрема й з інших регіонів, а варіантів житла небагато: Гуртожиток — умови нижче середнього, окрема квартира — дорого.
Тому в Україні є всі умови, щоб такий формат почав розвиватись. Сучасні, компактні будівлі біля університетів, з доступною орендою, сервісами “все включено”, безпекою, інфраструктурою — це саме те, що шукає нове покоління студентів. І це не просто про комфорт — це про якість життя під час навчання. На мою думку, ми стоїмо на порозі формування нового сегмента ринку. І хто першим запропонує справді якісний продукт — матиме сильну позицію на роки вперед.
Формат PBSA — має бути повноцінним житловим продуктом для молоді, яка хоче вчитися, жити в комфорті й бути частиною активного ком’юніті. І цей запит в Україні вже є», — коментує засновник 450 group, Мережі прибуткової нерухомості Олександр Рябчун.
Безсумнівно, що у такого формату є перспективи й в Україні, адже на базі потужних університетів країни, таких як КАІ, ХАІ, Львівська політехніка тощо, існуючий фонд гуртожитків та їх стан бажають кращого. Звісно, потрібна певна реформа від МОНУ, яка б дозволила університетам бути незалежними у вирішенні питань власності на землю та майно. Але точно переваги формату зможуть позитивно вплинути й на рішення молоді України навчатися вдома, а не закордоном.
Компанія VD Group працює на ринку нерухомості вже понад 17 років і за цей час пройшла шлях від локального девелопера до лідера у західному регіоні України з амбіційними проєктами та чіткою стратегією розвитку. Під час повномасштабної війни компанія не лише не зупинила будівництво, а й здала п’ять об’єктів «під ключ». VD Group впевнено розширює географію діяльності, виходячи на нові ринки — зокрема, нещодавно стартував преміальний проєкт у Львові — Lviv City.
Про зміни на ринку, нові стандарти житла, очікування інвесторів і споживачів, а також про плани компанії Property Times поспілкувався з Вікторією Байрак, директором департаменту продажу та маркетингу VD Group.
PT: Ви працюєте на ринку вже понад 17 років, як за цей час змінювався ринок нерухомості в Україні? Як трансформувалася ваша компанія?
В. Б.: За понад 17 років роботи на ринку нерухомості в Україні ми спостерігали справжню революцію в підходах до забудови та інвестицій. Колись ринок був менш зрілим, з обмеженим вибором і традиційними методами будівництва, а сьогодні ми стаємо свідками його трансформації в сучасну, конкурентоспроможну галузь. Західний регіон України, зокрема, перетворився на інвестиційний форпост завдяки стабільності, високим стандартам будівництва та професійному управлінню проєктами.
Наша компанія еволюціонувала разом із ринком та стала його лідером на заході країни: ми впроваджуємо інноваційні технології, підвищуємо якість будівництва та безпеку, орієнтуємося на преміальні проєкти, що відповідають європейським стандартам. Окрім того, впроваджуємо засади екологічного будівництва. Цей досвід дозволяє нам не лише задовольняти сучасні потреби покупців, але й створювати житлові простори, які стають символом нового рівня якості життя в Україні.
На жаль, найкращим індикатором якості та потужності будівельних компаній стала війна. В той час, коли більшість будівельних компаній в країні закривалися (в тому числі і компанії з західної частини України), зупиняли будівництво (багато забудовників центральної та східної частини країни), а то і зовсім залишали межі країни, девелопер VD GROUP не зупинився ні на день, збільшив потужності та за останні роки війни почав з нуля та здав «під ключ» п’ять об’єктів, лишивши багатьох конкурентів далеко позаду.
PT: Що вас привело в сегмент житлової нерухомості, що сприяло ухваленню рішення розпочати будівництво житлових комплексів?
В. Б.: В сегмент житлової нерухомості нас привело передусім — бажання створити продукт, за який не соромно. Продукт, який не просто «будується», а формує середовище, в якому хочеться жити, ростити дітей, зустрічати друзів. У певний момент ми побачили, що в більшості міст західної частини України бракує саме таких проєктів — із якісною архітектурою, продуманим благоустроєм і сучасною філософією.
Рішення увійти в житлову нерухомість було не випадковим. Ми вже мали досвід у готельному сегменті, де увага до деталей, якість реалізації і швидкість — критично важливі, адже саме це визначає, буде об’єкт успішним чи ні. І ми чітко бачили, що саме цих трьох речей гостро бракує на ринку житла.
Споживач хоче отримати зрозумілий, якісний продукт, у чітко визначений строк, без сюрпризів. Але серед забудовників це радше виняток, ніж правило. І ми побачили в цьому велику незаповнену нішу — потребу в житлі, яке будують як готель: швидко, якісно і з деталями.
Це і стало нашою точкою входу. Ми прийшли не просто побудувати — ми прийшли вирішити конкретну біль споживача, і, як показала практика, не прогадали. У Івано-Франківську ми змогли закріпити образ компанії, яка будує швидко, технологічно і без компромісів до якості. І цей імідж підтвердився реальними темпами, об’єктами і довірою з боку клієнтів.
Саме тому ми впевнено розширюємось у нові міста, несучи той самий підхід — житло, яке проєктується як сервіс, і будується з рівнем, до якого ринок тільки починає доростати.
PT: Минулого року ви розширили географію будівництва і зайшли в Чернівці, наскільки ринок Чернівців відрізняється від ринку Івано-Франківська? Наскільки конкурентний саме цей регіон?
В. Б.: По-перше, ринок Чернівців більш консервативний і менш динамічний, ніж Івано-Франківськ. Тут довше приймаються рішення, клієнти уважніше вивчають продукт, багато хто шукає «свого забудовника» і довіряє вже перевіреним. Проте саме це створює перевагу для компаній із сильною репутацією та чітким підходом до якості — таких, як VD Group. Ми відчули, що чернівецький покупець реагує не на «акцію», а на відчуття надійності, прозорості та деталізований підхід до житла.
На жаль, ми також побачили, що багато клієнтів в Чернівцях — розчаровані тим, що отримали на ринку за останні роки. Формально здані будинки не витримують конкуренції за якістю матеріалів, продуманістю планувань, рівнем інфраструктури. Люди звикли знижувати очікування — і саме з цим ми прийшли боротися. Ми впевнені: Чернівці заслуговують на житло нового рівня. Не квадратні метри «щоб було», а продумане середовище для життя. Ми готові вдихнути в цей ринок нову якість, інший рівень відповідальності та філософію довготривалого продукту. І саме Skyline став у цьому сенсі точкою відліку.
По-друге, Івано-Франківськ має вищу концентрацію інвесторів і часто — швидший цикл прийняття рішень. Багато покупців мислять категорією «вкласти–зберегти–здати/перепродати», тоді як у Чернівцях більша частка — це люди, які купують для себе, для сім’ї. Тому архітектура, благоустрій, фасади — критично важливі.
Якщо говорити про конкуренцію в регіоні, то Чернівці не перенасичені: є кілька активних гравців, але бракує масштабних комплексів з ідеєю та відповідальністю за результат. І це створює вікно можливостей. Ми прийшли не зайняти нішу — ми прийшли створити нову планку.
PT: Цього року у вас стартує новий проєкт у Львові, чому було ухвалено рішення заходити саме у Львів, адже це висококонкурентний ринок?
В. Б.: Так, це вірно, ми би навіть зауважили, що проєкт вже стартував з великим успіхом. Львів — єдиний мегаполіс західної частини України. Складно переоцінити стратегічне, геополітичне, фінансове значення Заходу України для країни в цілому і для Львова зокрема. Цінність та актуальність міста як одного з найстратегічніших дуже зросла та назавжди змінилася під час війни. Львів повноправно вважається другою столицею і в силу обставин, які склалися під час війни та назавжди змінили історію, Львів продовжить свою першість серед міст України назавжди. Львів — це стратегічне європейське місто, логістичний хаб, науковий хаб та найпотужніше з точки зору бізнесу, який перемістився в цей регіон.
За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbes, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних — перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце посідає Івано-Франківська область.
Населення Львова з 700 тис сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні і впритул наближається до вартості нерухомості в столиці.
Такий статус потягнув за собою й певні вимоги до ринку пропозиції житлової та комерційної нерухомості, вивівши на перший план відчутну нестачу житла люкс-сегменту.
Саме тому було створено Lviv City — простір для резидентів, які звикли до високого рівня життя, для яких квартира в місті є невід’ємною частиною заміського будинку, для інвесторів, які розуміються на рентабельній нерухомості та бажають отримати суттєві дивіденди, для сімей, які бажають жити в безпечному середовищі однодумців у добросусідських відносинах.
РТ: Розкажіть більше про концепт проєкту у Львові? Коли стартують продажу в Lviv city?
В. Б.: Проєкт Lviv City — це новий стандарт преміального міського життя. Ми поєднали приватність закритих дворів нового формату з енергією центральної площі та променаду з бутиковими алеями. Це буде справжнє «місто в місті», де комфорт, безпека та естетика — на першому місці.
Унікальна архітектура, відкриті басейни на дахах, дитячі простори нового покоління, спортивні зали, SPA-зона та власний дитячий садок — усе це створює повноцінну екосистему для життя класу LUX.
Ми також заклали особливий акцент на безпеку: кожна квартира матиме власний безпечний простір у вигляді гардеробної з посиленою товщиною стін та дверями спеціального призначення, а на паркінгу буде повноцінне ліцензійне укриття, створений у співпраці з українськими та ізраїльськими фахівцями за останніми технологіями безпеки.
Окремо хотілося би зазначити про технічне втілення та наповнення будинків та квартир. Це висота стелі більше 3 метрів, це панорамні вікна з радіусним склінням без жодної перетинки, аби ніщо не заважало панорамності. Це скло триплекс, рами з теплого алюмінію, монолітне будівництво, вентильовані фасади з оздобленням керамогранітом. Це наявність генераторів, унікальна система очищення питної води, де з крану тече практично мінеральна. Це система персональної вентиляції та VRF система, втілена за останніми тенденціями та вимогами сьогодення. Це зламостійкі двері як в квартиру, так і в гардеробну, яка є вашим персональним захищеним простором з чавунними дверима спеціального призначення, це можливість зробити шумоізоляцію екстра класу, це персональні котельні, які працюють не залежно від графіків, які дає місто. Це унікальна територія та безпека, які втілено за найвищими стандартами якості, вимоги до яких вийшли на перший план після початку повномасштабного вторгнення.
Старт продажів уже розпочато — зараз відкрите бронювання апартаментів другої черги, перша вже майже вся зарезервована.
РТ: Як би ви описали портрет вашого покупця? На кого ви орієнтуєтеся в розробці нових продуктів?
В. Б.: Наш покупець — це сучасна, прогресивна людина, яка цінує комфорт, естетику, безпеку та інвестиційну доцільність. Це люди, які шукають не просто квартиру, а якісний життєвий простір, що відповідає європейським стандартам.
Ми орієнтуємося як на сім’ї, яким важлива приватність і безпека дітей, так і на професіоналів, які цінують інфраструктуру, динаміку та стиль. Також серед наших клієнтів багато інвесторів, які розуміють цінність преміального житла в топ-локації Львова. Вони ретельно обирають партнерів по бізнесу, по дозвіллю, заняттям спортом. Успішні люди знають, що оточення нас певною мірою формує, часто визначає та стимулює.
Саме ідея глибокого розуміння портрету покупця, його вподобань та вимог до житла, лягла в основу побудови простору, де існує зонування на сімейну та бізнес мікро райони. В одній частині зосереджено дитячі майданчики, дитячий садок та локації для сімейного дозвілля і відпочинку з малюками. А інша зона дещо віддалена від дитячих локацій та має більш лаконічний дизайн території, розрахований на комфортний воркаут. В цій зоні менше дитячих голосів та сміху, а здебільшого будуть відпочивати на вуличних локаціях ті, хто працює з дому, люди бізнес середовища, яким важлива тиша. Це бізнес зона.
Отже наші інвестори – це досвідчені бізнесмени, які розуміються на доцільності інвестицій в преміальну нерухомість, яка з часом лише стає ціннішою через локацію, репутаційні моменти та комфорт життя, які не пропонують на сьогодні жодні забудовники у Львові.
Під кожен запит ми маємо рішення: від дворівневих квартир з терасами до функціональних двокімнатних варіантів із власним двориком. І кожна планування продумана до деталей — від панорамних вікон до ізольованих гардеробних, які водночас виконують роль окремого захищеного простору. Житло як відображення вашого стилю та вимог до побуту.
РТ: Чи є в планах вихід на інші регіональні ринки? Якщо так, то які саме?
В. Б.: Великий шлях складається з маленьких кроків. Тож ми не зупиняємося та продовжуємо масштабуватися, розробляючи для себе нові ринки. За останні роки Україна мала таку велику кількість недобудов, а інвестори втрат, що попит на надійного забудовника давно перевищив пропозицію. Що стосується якості будівельних робіт та зданого житла, то вона критично низька навіть у лідерів ринку, що зумовлено, скоріше відсутністю конкуренції, ніж вимогами сьогодення в якісному житлі.
Будівельна компанія VD Group будує в найвищій якості в країні, здає свої об’єкти вчасно, будує швидко та за власні оборотні кошти. Завдяки власному фінансуванню будівельних процесів, які відбуваються паралельно і за 18 років роботи жодного замороженого чи не добудованого об’єкта. При цьому, ми дотримуємося всіх технологічних норм будівництва, а війна стала справжнім індикатором якості, потужності та надійності, де забудовник VD Group почав будувати з нуля та ввів в експлуатацію 5 об’єктів лише під час війни.
Тож для нас цікаві всі регіони, де інвестори бажають якості, гарантій введення об’єкту в експлуатацію, гарних дивідендів та капіталізації на їх нерухомість. І що казати про всі міста України, якщо навіть Київ за останні роки має таку велику кількість недобудов та неякісного будівництва, що здається зневірився в професійному, чесному та відповідальному девелопменті.
Ми дійсно будуємо місця, де люди захочуть жити в майбутньому завдяки високій якості будівництва та ультрасучасним підходам до створення інфраструктури для комфортного життя в закритому, безпечному приватному ком’юніті однодумців.
РТ: Якими ви бачите перспективи розвитку ринку житла? І як буде впливати державна політика?
В. Б.: Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. Важливим кроком державної політики в цьому напрямку став Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який був прийнятий Верховною Радою України 15 серпня 2022 року. Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти. Цей Закон був одним з найбільш очікуваних серед інвесторів в житлову нерухомість та звичайних громадян, які хотіли б покращити свої житлові умови шляхом купівлі новобудови. Також можна зазначити, Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», покликаний урегулювати цілу низку проблем на ринку житла — зробити його прозорішим, сучаснішим і ліквіднішим, а також він несе низку позитивних змін, надає додаткові гарантії потенційному покупцю, який вирішив інвестувати свої кошти в нерухомість на стадії будівництва.
Даним Законом вводиться в обіг нове поняття, таке як спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
В межах цього права встановлюються основні положення та гарантії для інвестора:
Реєстрація кожного об’єкта (майбутньої квартири) в Державному реєстрі — лише після цього він може бути проданий. Це унеможливлює подвійний продаж.
Гарантійна частка — частина майбутніх об’єктів, яку забудовник не має права продавати або обтяжувати. Вона стане запорукою добудови в разі банкрутства забудовника.
Продаж відбувається лише нотаріально й за наявності всіх дозвільних документів.
Після повної оплати інвестор може продавати об’єкт без згоди забудовника або передати його в іпотеку.
Ну, і якщо казати загалом, то в цілому зараз в Україні через трагічні події останніх років існує дефіцит житла як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо.
Наш підхід полягає у створенні житлових просторів, що відповідають світовим стандартам комфорту, безпеки та естетики. Зростаючий попит на якісне житло, особливо з урахуванням сучасних потреб, свідчить про те, що майбутнє ринку житла в Україні — це якість, надійність та екологічність. Ми впевнені, що завдяки підтримці з боку держави та інноваціям у галузі, наші проєкти стануть символом нового рівня життя в Україні.
Війна кардинально змінила житлову ситуацію в Україні — мільйони людей втратили домівки, понад 4,6 млн стали внутрішньо переміщеними особами. Застаріла радянська система «квартирних черг» остаточно довела свою неспроможність, а нові виклики вимагають принципово інших підходів до житлової політики.
Сергій Комнатний, експерт з багаторічним досвідом роботи в державному секторі та громадських ініціативах, стояв біля витоків формування нової житлової політики України. Як почесний президент Housing Ukraine, він активно працює над впровадженням європейських практик у вітчизняну житлову сферу.
В інтерв’ю Property Times Сергій Комнатний розповідає про ключові принципи нової житлової політики, перспективи створення системи соціального житла, можливості залучення міжнародних партнерів та виклики, з якими стикається Україна на шляху до справедливої та ефективної житлової системи.
Реформа житлової політики включена до Ukraine Facility Plan, що підіймає її на міжнародний рівень уваги. Чи зможе Україна скористатися цим унікальним шансом для побудови європейської моделі житлової політики? Про це та багато іншого — в нашому інтерв’ю.
PT: Ви брали активну участь у формуванні нової житлової політики України. Які ключові принципи вона закладає і чим відрізняється від попередньої моделі?
С. К.: Процес створення сучасної житлової політики в Україні лише розпочався, і в його основі закладаються європейські практики, які передбачають, що держава формує умови, щоб кожен мав можливість вирішити своє житлове питання залежно від власних можливостей і потреб. Для економічно активних громадян із достатнім рівнем доходу розвиваються доступні іпотечні програми, а для тих, чий дохід обмежений або відсутній з об’єктивних причин, створюється система доступного орендного (соціального) житла. Важливо підкреслити, що соціальне житло не є безкоштовним: орендна плата покриває витрати на його утримання та ремонт, а для соціально незахищених груп передбачено субсидування орендних платежів.
Ця політика базується на таких ключових підходах :
житло має бути доступним і безбар’єрним, враховувати фізичні, соціальні та культурні потреби людей;
непорушність права на житло і його недоторканність мають бути гарантовані і захищені державою;
житлова політика має бути справедливою, виключати будь-які форми дискримінації та забезпечувати рівний доступ до житла, встановлюючи чіткі правила надання підтримки і відповідальність учасників. Кожен має мати можливість обирати механізм вирішення свого житлового питання – купівля чи оренда, власними силами чи з державною підтримкою;
важливим елементом нової житлової політики також є відкритість усіх процесів і відсутність корупційних ризиків: громадяни повинні чітко розуміти, хто, за якими критеріями й на яких умовах отримує підтримку. Це створює передумови для справедливої та ефективної системи, орієнтованої на потреби людей і стабільний розвиток житлової сфери.
Також, що особливо важливим, в новій житловій політиці є стратегічне планування. Ми не маємо права приймати хаотичні, точкові рішення. Процеси у житловій політиці потребують системності, рішення мають ухвалюватися на основі аналізу та довгострокових цілей розвитку. Саме тому пропонується створення системи стратегічного планування через затвердження Державної та регіональних житлових Стратегій.
Важливо зазначити, що сьогодні Україна має шанс якісно змінити житлову політику, адже стан справ який є не вирішує нагальних проблем і не влаштовує суспільство а внутрішнього ресурсу не вистачить на забезпечення базових житлових потреб всього населення, особливо постраждалого від війни й руйнувань. Реформа житлової політики включена до Ukraine facility plan, що піднімає фокус уваги до неї на міжнародний рівень. Сьогодні ми маємо унікальний шанс на побудову Європейської житлової політики де право на житло не привілегія для обраних а природне право кожної людини.
РТ: Чи передбачає нове законодавство створення сталих інституцій для розвитку соціального та доступного житла в громадах?
С. К.: Орієнтуючись на досвід європейських країн, які мають розвинену систему орендного муніципального (соціального) житла, водночас враховуючи специфіку України – наслідки війни, масштабне внутрішнє переміщення населення та потребу у швидких рішеннях, крім системності та стратегічного планування результатів, також має відзначатися швидкістю реалізації, прозорістю та економічною ефективністю, адже ми не маємо десятиліть на поступовий розвиток цієї сфери.
Особливо цінним для нас є досвід Німеччини, де ефективно працює система муніципальних операторів доступного житла, які не лише будують соціальне житло, а й професійно управляють ним. Окрім цього, Німеччина має успішні приклади партнерства з приватними девелоперами: держава надає субсидії, пільгові кредити або земельні ділянки на вигідних умовах, а натомість приватні компанії зобов’язуються надавати житло за зниженими орендними ставками певним категоріям громадян упродовж 15–30, інколи до 40 років. Після завершення цього строку власники можуть переводити житло у ринковий сегмент. Ця модель, адаптована до наших умов, може стати ефективною і в Україні.
Важливим кроком у цьому напрямку вже є експериментальний проект, започаткований постановою Кабінету Міністрів України від 2 липня 2025 р. № 796. Він передбачає створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та запровадження інституту оператора житла – юридичної особи комунальної форми власності, яка здійснюватиме управління муніципальним житлом, а також будівництво та утримання такого фонду. Цей експеримент стане важливою основою для подальшого напрацювання законопроекту про соціальне житло та впровадження нової системи формування ринку доступного житла в Україні.
РТ:Які інструменти підтримки для муніципалітетів передбачає нова житлова політика – зокрема в частині будівництва або управління житлом для вразливих категорій?
С. К.: Перш за все, ми маємо розуміти що кожна громада, кожен регіон України, сьогодні має різні види проблем і потреб в житловій сфері. Деякі міста мають проблеми з руйнуванням і ушкодженнями житлового фонду, деякі мають виклики пов’язані з масовим внутрішнім переміщенням, всі міста в цілому мають проблему застарілого житлового фонду і не ефективного його управління. Нові реалії потребують нових підходів, саме тому проєкт Закону «Про основні засади житлової політики» визначає набір інструментів для громад які дозволяють включити в регіональні житлові стратегії саме ті заходи які потрібні саме цій громаді. Набір інструментів будівництва та управління житлом для вразливих категорій населення який закладається в нове житлове законодавство, зрозумілий інвесторам, в тому числі міжнародним фінансовим установам, що дає можливість містам стати повноцінними партнерами й учасниками міжнародних проєктів у сфері доступного житла.
РТ: Чи бачите ви реальні перспективи залучення міжнародних партнерів (донорів, інвесторів, агенцій розвитку) до реалізації муніципальних житлових проєктів в Україні? На яких умовах це можливо?
С. К.: Так, перспективи залучення міжнародних партнерів до реалізації муніципальних житлових проєктів в Україні є цілком реальними. Уже сьогодні існують приклади успішної співпраці територіальних громад із міжнародними донорами та інвесторами, зокрема у Львівській, Дніпропетровській, Київській та інших областях.
Для масштабування таких проєктів необхідно створити стабільне і передбачуване середовище для інвестицій. Тобто прозорі та зрозумілі процедури, чіткі правила управління та довгострокового використання житлових фондів, ефективні механізми контролю й запобігання корупційним ризикам. Міжнародні партнери мають бути впевнені, що інвестиції будуть використані саме на вирішення житлових проблем тих категорій населення, для підтримки яких вони надаються. І головне — що побудоване житло не втратить свого цільового призначення з часом. Важливо, щоб створені житлові фонди надалі ефективно управлялися муніципалітетами, залишалися доступними для визначених категорій громадян та слугували довгостроковим рішенням, а не одноразовими тимчасовими заходами.
РТ: Які моделі державно-приватного або муніципально-приватного партнерства можуть бути ефективними в умовах України для створення доступного житла?
С. К.: Моделі державно-приватного партнерства у сфері житла є досить розвиненим, але перспективним полем для майбутніх приватних інвесторів. Ми маємо лише поодинокі пілотні проєкти, які базуються на грантовій або благодійній основі. Нещодавно прийнятий Закон про публічно-приватне партнерство розшиває багато можливостей для соціально орієнтованого бізнесу у сфері доступного житла, але його імплементація потребуватиме часу і подальших зусиль Уряду, але це важливий крок в майбутнє.
РТ: Чи є вже приклади в Україні, коли муніципалітети успішно співпрацюють з міжнародними організаціями у сфері житла? Що ми можемо з них винести?
С. К.: Такі приклади існують, але, як я повідомив раніше, це переважно пілотні проєкти які не носять системного характеру, адже сьогоднішнє правове регулювання соціального орендного житла не врегульовано на законодавчому рівні. Я знаю багато прикладів, коли міжнародні організації мають наміри й можливості реалізовувати проєкти соціального або тимчасового житла, але при цьому зіштовхуються з системними проблемами, які не дають можливості якісного й ефективного управління таким житлом через занадто бюрократизовані процедури або ж популістичні норми, які не дозволяють стягувати плату за утримання такого житла з мешканців. Ми маємо зрозуміти, що ніхто не заплатить за експлуатацію житла чи спожиті комунальні послуги, ми маємо усвідомити, що право на проживання породжує й обов’язки, і лише врегулювавши ці питання на законодавчому рівні, ми зможемо почати формувати ці підходи у свідомості користувачів. І лише тоді ми зможемо перейти до соціально-економічної моделі доступного житла в Україні.
РТ: Яку роль ви відводите державі в розвитку системи соціального і доступного житла: координатор, замовник, фінансист чи інше?
С. К.: Держава в розвитку системи соціального і доступного житла має відігравати роль партнера. На мою думку держава має:
— створити відповідні сприятливі умови: прозорій зрозумілі правила, які стимулюють залучення інвестицій, будівництво доступного житла;
— запровадити фінансові інструменти й гарантії для приватних інвесторів, міжнародних партнерів та муніципалітетів;
— забезпечити ефективну координацію та контроль: запобігання зловживанням, захист прав громадян, забезпечення ефективного управління житловим фондом у майбутньому.
Таким чином, держава має бути сильним і відповідальним партнером, який підсилює спроможність громад, інвесторів, міжнародних партнерів і громадян вирішувати житлові проблеми ефективно та справедливо.
РТ: Які головні бар’єри наразі стоять на шляху впровадження нової житлової політики на практиці? Як їх подолати?
С. К.: Одним із головних бар’єрів впровадження нової житлової політики є застаріле уявлення суспільства, успадковане ще з радянських часів, що держава має безкоштовно надавати житло всім, хто стоїть у черзі. Багато громадян досі тримаються за цю «квартирну чергу», хоча на практиці це не призводить до отримання житла навіть за десятиліття, ймовірність отримання безкоштовної квартири сьогодні фактично дорівнює нулю.
Ще одним викликом є значні масштаби руйнувань житлового фонду через війну та масове внутрішнє переміщення населення. У таких умовах держава не має морального права давати обіцянки безкоштовного житла, які не можна виконати.
Тому нам потрібно відмовитися від радянської практики «вічних черг» і перейти до прозорих, реалістичних механізмів підтримки: пільгових кредитів, соціальної оренди, державно-приватного партнерства. Суспільство має орієнтуватися на реальні можливості держави.
РТ: Як, на вашу думку, мають виглядати житлові програми для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) у середньо- і довгостроковій перспективі?
С. К.: Проблема житлового забезпечення внутрішньо переміщених осіб (ВПО) є надзвичайно складною і потребує раціональних рішень, заснованих на принципах соціальної справедливості та економічної обґрунтованості. Ми не можемо дозволити собі хаотичні або популістичні підходи, адже масштаби проблеми величезні: понад 4,6 млн людей були змушені залишити свої домівки, а потреба у житлі оцінюється більш ніж у 1,23 млн одиниць.
На мою думку, житлові рішення можуть формуватися з урахуванням різних соціально-економічних груп серед ВПО. Зокрема для найбільш вразливих (пенсіонери, особи з інвалідністю, багатодітні сім’ї, одержувачі соціальної допомоги) — передбачити соціальне житло (державне або комунальне), яке надається за договорами оренди з доступною платою, що поєднується застосуванням субсидій, що можуть покривати до 100% вартості оренди.
Для людей працездатного віку з офіційним, але невисоким доходом (на рівні нижче середнього) — створити систему соціальної оренди з доступною платою та можливістю часткового субсидування. Це дозволить їм інтегруватися у громаду і зберегти економічну активність.
Для економічно активних громадян із середнім рівнем доходу — запровадити пільгові програми кредитування для придбання готового житла або будівництва нового.
Для громадян із доходом вище середнього — передбачити часткову компенсацію відсоткових ставок за банківськими кредитами, що стимулюватиме самостійне вирішення житлового питання із мінімальною державною підтримкою.
Такий підхід, як в середньостроковій, так і в довгостроковій перспективі, дозволить побудувати справедливу, реалістичну та збалансовану систему, де допомога надається тим, хто її дійсно потребує, а для інших створюються умови для самостійного вирішення житлових питань.
РТ: Ви маєте великий досвід роботи як у державному секторі, так і в громадських ініціативах. Що, на вашу думку, має змінитися у підходах до житлової політики, щоб Україна змогла побудувати ефективну та справедливу систему житла після війни?
С. К.: Щоб побудувати ефективну та справедливу житлову політику, ми маємо прийняти нову реальність. Так, як було раніше, вже ніколи не буде. Ми живемо у країні, яка змінилася — із новими викликами, але й новими можливостями.
Перш за все, нам потрібно відмовитися від старих ілюзій про безкоштовне житло. Це не означає, що держава не повинна допомагати тим, хто постраждав від війни. Механізми компенсацій за зруйноване або пошкоджене житло залишаються важливими, адже вони стосуються відновлення порушених прав людей. Проте, якщо говорити про загальне вирішення житлового питання, держава має виконувати іншу функцію.
Мають бути доступні механізми, щоб кожен міг забезпечити себе житлом — через пільгове кредитування, соціальні орендні програми, розвиток доступного житла. Держава повинна розвивати та підтримувати ці механізми на системній основі, із залученням приватного сектора та міжнародних партнерів.
Суспільство більше не терпітиме несправедливості, і це має розуміти кожен чиновник, кожна громада і кожен учасник житлових програм. Тому обов’язкова умова — прозорість і соціальна справедливість у всіх процесах.
Також читайте: Ольга Соловей, Фонд «Житло для ВПО»: Такі точкові ініціативи можливі та потрібні у кожній громаді
