Архітектор

Метка: війна

  • Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    2021 рік був роком відновлення офісної нерухомості після ковідних локдаунів: найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років, відновлення орендних ставок, високий показник валового поглинання. У 2022 році очікувалося підвищення орендних ставок, переїзд компаній в офіси вищого класу, вивід на ринок нової пропозиції. Але повномасштабне вторгнення з боку РФ, запеклі бої за Київ на початку весни перекреслили всі плани, ринок зупинився, а потім змушений був адаптуватися під нові реалії.

    Читайте также: Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Property Times разом з експертами підбив підсумки надскладного 2022 р. в сегменті офісної нерухомості.

    Етапи розвитку

    Початок 2022 року був обнадійливим для операторів ринку офісів та коворкінгів. Умовно рік можна розділити на декілька етапів.

    Перший етап — січень-лютий, до початку повномасштабного вторгнення. На початок року ринок знаходився на етапі зростання.

    Юлія Литвиненко, директорка IWG plc в Україні, дає таку характеристику цього періоду: «Ринок активний, великий попит та пропозиція. Активний девелопмент нових об’єктів, інвестиції в довготривалі проєкти. Зростання орендних ставок».

    Другий етап  тривав від кінця лютого до червня. Його можна охарактеризувати коротко одним словом — шок. «Як з боку орендарів, так і орендодавців не спостерігалося активних дій щодо орендних відносин. Ринок завмер», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners.

    За визначенням Юлії Литвиненко, це етап найбільшої турбулентності. «Стрімкий зріст вакантності (з 10 до 60%) попри на надання орендних канікул та знижок. Нові проєкти поставлені на паузу до стабілізації ситуації в країні. Падіння орендних ставок на 50%. Скорочення витратної частини на 64%. Водночас наша Львівська локація була повністю заповнена на 100%», — так характеризує цей період експертка. 

    За даними, які наводить Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine, до кінця червня 2022 орендна активність була дуже обмежена, представлена поодинокими продовженнями орендних договорів або їх переглядами.

    В червні-липні відбулося усвідомлення дійсності. «В цей період відбуваються рідкісні угоди з оренди. Переважна більшість орендарів поки що у стані вивчення змін над ринком, як і у спробах визначення короткострокових планів з оренди офісів на найближчу перспективу», — говорить Левон Папоян.

    Третій етап — приблизно червень (липень)-жовтень. «Швидкість зростання вакантності сповільнюється: звільнення офісних площ продовжується, але не так стрімко. Девелопмент на стопі. Орендні ставки стабілізувалися на рівні -50-60% у співвідношенні до довоєнних», — коментує Юлія Литвиненко.

    У другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася стриманою і була зумовлена продовженням, переукладанням та скороченням існуючих офісних площ, зазначає Анна Сільвестрова. Протягом 3 кварталу активність на ринку пожвавішала, але після жовтневих атак на столицю та енергосистему, ринок повернувся у вичікувальну позицію.

    І четвертий етап, який почався приблизно в жовтні й тривав до кінця року, характеризувався певним пожвавленням. «Складно назвати те, що відбувалося на даному етапі, «бумом». Ринок ожив, спостерігалася досить велика кількість запитів щодо оренди офісів у безпечних районах далеко від об’єктів критичної та військової інфраструктури, — коментує Левон Папоян. — Після початку масованих ракетних обстрілів у жовтні до вимог додалися також побажання щодо безперебійного енергопостачання. Помітно зменшилася кількість вакантних офісних приміщень із готовим ремонтом, також суттєво знизилася вакантність у професійних коворкінгах».

    «Станом на грудень 2022 року річний обсяг орендної активності склав близько 40 000 кв. м, що більше як в чотири рази менше, ніж у 2021 році (близько 185 000 кв. м)», — такі дані наводить Анна Сільвестрова.

    Релокація: з Києва й до Києва

    Процес релокації бізнеса почався ще до початку повномасштабного вторгнення. Деякі компанії заздалегідь подбали про перевіз офісів в західні області України, а подекуди й за кордон. Але, як зазначає Анна Сільвестрова, одночасно з тим залишались орендарі, котрі сподівались у перші тижні агресії, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні.

    «Вже у перші 3-4 місяці війни тренд на зворотню міграцію до Києва після релокації на захід країни почали формувати посольства, а також представництва Європейського Союзу. Також, частина бізнесів, яка була зацікавлена в забезпеченні безпечної та безперебійної діяльності для себе, зважила усі ризики та провела релокацію у безпечніші області з прифронтових ще в перші місяці повномасштабного вторгнення», — коментує Анна Сільвестрова.

    «Після значного відтоку кадрів у березні-квітні 2022 року зі східних областей та Києва до центру країни та на західну Україну, фахівці ІТ-сфери поступово (вересень-грудень 2022 року) повертаються назад у великі міста: Київ, Харків, Дніпро, Одеса», — ділиться спостереженнями Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

    Перегляд договорів, win-win умови, гнучкість

    Український ринок офісної нерухомості не виправдав найгірші очікування, які прогнозували йому на початку війни, і швидко адаптувався до нових реалій, хоч і залишався обмеженим через військову агресію, зазначили в CBRE Ukraine. Не останню роль в цьому зіграло вміння домовлятися, яке учасники ринку встигли відшліфувати ще за часів ковідних локдаунів.

    «Після ковидних часів більшість орендарів та орендодавців сформували підходи до ведення діалогу у форс-мажорних обставинах. Багато домовленостей часто копіювалися з тих часів. Зокрема надання орендних канікул, надання дисконту на певний період часу», — говорить Левон Папоян.

    «Головне сьогодні партнерство — як з боку орендаря, так і орендодавця, орієнтоване на збереження бізнесу та робочих місць. Тому в переговорах ми націлені на знаходження win-win умов для кожної із сторін, — наголошує Олена Забужко, комерційний директор БФК Gulliver. — У довоєнний час компанії інвестували в офісні проєкти — розглядали просторі приміщення у форматі shell&core (без ремонту) та заходили в оренду на довгостроковій основі від трьох років і більше. Через непередбачувану ситуацію в країні сьогодні, компанії мають більш гнучкі очікування. Наразі спостерігається тренд та попит на невеликі офісні приміщення з ремонтом та меблями — у форматі «в’їжджай-працюй», а договори підписують на більш короткотривалий термін».

    «Ми максимально старалися йти назустріч нашим резидентам: переглядали умови договору, пропонували інші локації, надавали додаткові можливості та намагалися знайти спільний вихід», — говорить Юлія Литвиненко.

    Гнучкість допомогла операторам ринку офісів й коворкінгів вистояти у найважчі періоди. Програли ті, хто не навчився домовлятися.

    «В українській індустрії культура коворкінгів досі на етапі становлення, відповідно і взаємини операторів з лендлордами досі не налагоджені у повній мірі, і двостороння комунікація відбувається не з кожним, особливо щодо більш гнучких умов співпраці. Ті лендлорди, які були і є найменш гнучкими, які вимагали оплачувати 100% операційних витрат або оренду, вже спорожніли чи поступово втрачають заповнюваність, — коментує Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО української мережі офісних просторів Creative States. — Гнучкі ж — не мають відтоку. Так, наприклад, адміністрація БЦ Gulliver дозволила нам підключити Creative State of Gulliver до свого генератора. З партнерами локації Creative State of Dnipro ми також порозумілися: на території паркінгу облаштували бомбосховище — Creative States Shelter, без додаткової оплати. На Арсеналі ж з партнерами A Development повна синергія: вони надали нам потужний генератор й разом ми дуже гідно облаштували укриття для резидентів з усіма необхідними умовами не лише для роботи, а й просто безпечного перебування там та відчуття “нормальності”».

    Загалом протягом року орендарі реагували на війну двома основними підходами: великі міжнародні компанії не скорочували орендовані офісні площі і зайняли вичікувальну позицію, сплачуючи повну або часткову орендну плату, тоді як менші та місцеві компанії, де це було можливо, скорочували офісні площі або переїжджали до менших, більш бюджетних бізнес-центрів, переважно на умовах короткострокової оренди, зазначають в CBRE Ukraine. «Втім, переїзд до нових будівель не був широко розповсюдженим і склав лише 35% в загальній структурі угод, так як однією з найбільших перешкод, що стримує власників бізнесу при переїзді, є прямі витрати на переїзд, особливо пов’язані з орендою офісів в shell&core», — пояснює  Анна Сільвестрова.

    Орендні ставки

    Від початку повномасштабного вторгнення орендні ставки суттєво знизилися. Учасники ринку називають різні цифри — просідання склало від 10 до 50% в залежності від етапу й від індивідуальних домовленостей.

    «З початку війни ми знизили оплату – влітку це взагалі було пів ціни, — коментує Ілля Кенігштейн. — Сьогодні вона все ще на 5-7% нижча від довоєнної. До того ж, протягом війни робили гнучкі знижки для резидентів. Одразу запропонували функцію “заморозки” офісів, коли місця та кабінети, з усіма речами і технікою в них, фіксовано залишалися закріпленими за резидентами до їх повернення у Creative States».

    «Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги, — говорить Олена Забужко. — Варто зазначити, що станом на сьогодні традиційний зріз орендної ставки як такий відсутній. По-перше, це зумовлено тим, що кожна керуюча компанія має свою витратну складову, відповідаючи нагальним запитам ринку. Хтось придбав більше дизельних генераторів, хтось вкладає в останні системи охорони, хтось облаштовує якісні укриття.

    По-друге, пріоритетна задача орендодавців зараз — компенсувати утримання об’єкта та зберегти партнерів. Зрештою, цим формується рівень ставок на поточний час, і такий підхід збережеться до стабілізації ситуації у країні».

    «З початку війни орендні ставки зменшилися й так і не повернулися до довоєнного рівня. Ми повинні реагувати на ситуацію на ринку, особливо на економічні зміни та курс валют. Оскільки ми маємо контракти в валюті, ми розуміємо, що це впливає на наших резидентів, особливо на тих, які працюють на вітчизняний ринок, — ділиться Юлія Литвиненко. — Ставки знизилися на 50-60%.  Нам відомо, що деякі коворкінги пропонують довоєнні ціни, але ми на жаль не можемо підтвердити готовність ринку до довоєнних цін. І наразі не бачимо підґрунтя для підвищення оренди своїх локацій».

    За даними, які наводить Анна Сільвестрова, прайм орендні ставки знизилися в середньому на 16% — з $25 до $21 за кв. м/місяць з початку року. Орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-7% у нижній межі), а в класі В — від $7 до $17 (-22% у нижній межі і -15% у верхній межі з початку року).

    «Однак у цьому випадку запитувані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні умови угод часто є значно нижчими за заявлені і, фактично, можуть бути нижчими на 20-50%. Як наслідок, існує значний розрив між заявленими та фактичними умовами угод, оскільки орендодавці продовжували надавати значні знижки орендних ставок з метою збереження заповнюваності та потоків доходів, або для залучення нових чи утримання існуючих орендарів», — звертають увагу аналітики.

    Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG: «Так, якщо в січні 2022 року оренда за 1 кв. м на місяць обходилася в класі «А»=$28,1, у класі «В»=$17,9, у класі «С»=$11,9 (без урахування ПДВ, OPEX, КП та коефіцієнтів BOMA), то на початок січня 2023 року можна констатувати зниження ставок мінімум на 30% (особливо враховуючи зміни курсу національної валюти щодо долара США)».

    Як зазначає Левон Папоян, досяжні в процесі переговорів орендні ставки поділяються на дві категорії:

    Читайте также: Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    — військова ставка на 1 рік/на період дії воєнного стану: 40-50% від узгодженої повоєнної ставки;

    — повоєнна ставка.

    «Враховуючи додаткові негативні фактори жовтня/листопада (обстріли окупантами енергетичної інфраструктури України, непередбачуваність планових/аварійних відключень електроенергії, зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними та OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілення експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), вартості обслуговування офісу / опалення) можна припустити, що навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчому майбутньому продовжать своє подальше зниження», — прогнозує Костянтин Олійник.

    Нова пропозиція

    Систематичні й аварійні відключення електроенергії спровокували появу імпровізованих «коворкінгів» часом в найнеочікуваніших місцях.

    «Подивіться останні новини та концентрацію слова “коворкінг” у заголовках — автопаркінг, церква, ресторани, навіть СІЗО, в їх уявленні, пропонують киянам сьогодні місця, де можна прийти попрацювати. Звісно, це не можна взагалі порівнювати з таким системними і масштабними гравцями, але в уявленні людей це дуже розхитує поняття коворкінгу, — коментує Ілля Кенігштейн. — Якщо у вас є Starlink та генератор — це ще не привід називати себе коворкінгом, бо головний базис — це, власне, ком’юніті та розуміння його потреб і інтересів. Тому ситуація сьогодні доволі стихійна: є системні та сильні оператори, які вижили, та хаотичні пропозиції місць зі світлом та Інтернетом».

    «Загалом же річний обсяг нової пропозиції склав близько половини від того, що було заплановано на кінець 2021 року (близько 215 000 кв.м), — коментує  Анна Сільвестрова. — Натомість 4 кв. 2022 став найбільш «продуктивним» з точки зору введення нових офісних об’єктів, тоді на ринок вийшло близько 97 000 кв. м і в результаті загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв. м (+5% р/р).

    Нова пропозиція у 2022 році була представлена БЦ Gradient (62 000 кв. м), на вул. Короленківська, 4, кампусами Unit.City B6 (14 000 кв. м) і Unit.City B15 (9 000 кв. м) на вул. Дорогожицька, 3 та реконструкцією ТРЦ із бізнес-центром Lake Plaza на вул. Героїв полку «Азов» (колишня М. Малиновського), 12А».

    Адаптивність

    Перманентні блекаути й перебої зі зв’язком стали для ринку офісів рушійною силою. Працівники, які з часів перших ковідних локдаунів перейшли на дистанційну роботу, змушені були повертатися до офісів, аби мати змогу повноцінно працювати під час відключення електроенергію. Офіси й коворкінги змогли швидко адаптуватися до нових умов й запропонувати своїм резидентам безперебійний інтернет й забезпечити електрикою навіть під час аварійних відключень. Крім того, бізнес-центри, які мали підземні паркінги, змогли задовольнити й попит на безпекову складову.

    Як зазначає Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine, коворкінги стали дійсно хорошим виходом для багатьох людей, які стикнулися з відключеннями світла чи блекаутами. Разом з тим, обставини змусили змінити підхід із відвідуваністю офісів і для працівників. Так, співробітники для того, щоб мати стабільний доступ до Інтернету, світла та опалення починали відвідувати офіси, а заразом мали змогу перечекати повітряні тривоги у обладнаних бомбосховищах на базі БЦ.

    «Критичними умовами залучення нових орендарів та зменшення ризику втрати поточних стали: наявність дизель-генератора та стабільного інтернет з’єднання, обладнане бомбосховище, або укриття у самій будівлі або у безпосередній близькості», — зазначає Левон Папоян.

    «Попри те, що офісна нерухомість традиційно вважається менш адаптивним сегментом, актуальні обставини змушують швидко трансформуватись, аби надавати опції, необхідні для роботи сьогодні, — коментує Олена Забужко. — З початком повномасштабного вторгнення першою чергою потрібно було оперативно облаштувати безпекові зони на випадок повітряних тривог. Ба більше, зараз до укриття у бізнес-центрі, крім безпеки, встановлюються додаткові сервісні вимоги. Так, сьогодні сховище в офісному комплексі – це справжній підземний коворкінг з повноцінними робочими місцями, під’єднаний до резервного живлення та забезпечений стабільним доступом до wi-fi. Наступним викликом стала загроза ймовірного «блекауту», що досі зберігається. Тому головна задача лендлордів сьогодні забезпечити повноцінне функціонування об’єкта за рахунок резервного живлення, стабільного інтернету, технічної води та додаткових сервісів для резидентів, що робить будівлю автономною. Таким чином сьогодні офіси — безпечна локація, де для працівників компаній створені всі умови для безперебійної ефективної роботи».

    «В нас понад 12 локацій, кожна з них має свої особливості. Зараз наші локації Spaces у Києві та Львові забезпечені генераторами та підключені до декількох Інтернет-провайдерів для безперебійної роботи. Також більша частина локацій Regus забезпечена генераторами та безперебійниками», — ділиться досвідом Юлія Литвиненко.

    «Наші локації повністю забезпечені всіма необхідними умовами, з безперебійним електропостачанням, стабільним в’язком та облаштованими укриттями, — коментує Ілля Кенігштейн. — На сьогодні заповнюваність локацій вже майже сягає довоєнних показників: на столичних Creative State of Arsenal — 90%, Creative State of Arsenal 2 — 100%, Creative State of Gulliver — 80%. У Дніпрі також хороші результати — , в Creative State of Dnipro, ми вийшли на 85%».

    «Разом з офісним сегментом, обладнані безперебійним живленням та Інтернетом коворкінги стали виконувати функцію «пунктів незламності», що надають клієнтам безпечний та комфортний прихисток. Також, вони стали місцем, де не наодинці, а спільно з іншими можна безпечно перечекати повітряну тривогу в обладнаному для цього місці», — зазначає  Анастасія Качан.

    Прогнози

    Експерти стримані в своїх прогнозах, адже розвиток ринку буде цілком залежати від ситуації на фронті. За сприятливих умов ринок почне поступово відновлюватися, повернення на довоєнні/докарантинні показники очікується не раніше, ніж через рік-півтора після перемоги.

    Костянтин Олійник: «Ділова активність та затребуваність офісної нерухомості гостро пов’язані із закінченням військових дій. Можна оптимістично припустити, що до докороновірусних показників ринок повернеться через рік-півтора після завершення війни, особливо на тлі лояльності міжнародної громадськості до України (можливого входження до складу ЄС), появи в країні нових європейських організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрили офіси, фабрики, заводи, магазини і повністю залишили територію Росії, що може призвести до швидкого розквіту України зі статусом головного економічного центру пострадянського простору».

    Анна Сільвестрова: «Очікується що ситуація на ринку залишатиметься стриманою, з огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності військових дій та макроекономічного середовища. Однак, здебільшого більшість гравців ринку уже виробили чітку стратегію — продовжувати працювати в складних умовах з вичікувальним підходом щодо майбутніх рішень. Таким чином, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим у середньостроковій перспективі через ризики для безпеки співробітників, відключення електроенергії та стагнацію економіки, а нове будівництво і навіть редевелопмент, ймовірно, не розглядатиметься, поки ситуація не стабілізується. Проте, ситуація може змінитись при перших сигналах про успішне завершення воєнних дій з боку України.

    Якщо у 2023 році буде завершено будівництво 57 000 кв. м заявленої нової офісної пропозиції, ми спостерігатимемо незначне зростання вакантності. Тоді як орендні ставки на якісні офісні приміщення, ймовірно, залишаться незмінними, а спеціальні знижки та умови для оренди все ще залишатимуться популярними на ринку».

    Олена Забужко: «Спрогнозувати, як розвиватиметься ситуація з відключеннями світла неможливо, оскільки енергетична інфраструктура країни знаходиться під постійним прицілом ворожих обстрілів. Тому об’єкти, де забезпечена повна автономність, матимуть підвищений попит. Мова йде про світло, опалення, запаси води та стабільний інтернет.

    Компанії, які обрали для себе гібридний формат роботи, розглядатимуть гнучкі простори на кшталт коворкінгів. Затребуваність останніх в актуальних умовах показала вражаючі результати. До того ж, такий формат особливо зручний для фрілансерів, представників малого бізнесу та підприємців, які на даний момент не можуть дозволити собі орендувати класичні офіси. 

    Багато коворкінгів, крім базових послуг, пропонують вже нагальні сьогодні опції у вигляді душу, пральних кімнат або капсул для сну.

    Важливо зазначити, що помітно зросли ціни на комунальні послуги. Якщо раніше на цю витрату ніхто не звертав уваги, сьогодні вона може бути втричі більше довоєнного рівня. Цілком ймовірно, що динаміка зростання цієї складової продовжиться у 2023 році.

    Отже, топ-трендів на 2023 рік:

    • активний розвиток коворкінгів,
    • формування функціональних центрів (МФК, індустріальні парки тощо),
    • безпековість та автономність будівлі,
    • підвищені вимоги до сервісу,
    • занепад застарілих бізнес-центрів.

    Ілля Кенігштейн: «Хотілося б вірити, що індустрія стане більш систематизованою і впорядкованою. Стандартизованою. Але для цього треба боротися.

    Ми намагаємося систематизувати весь досвід, набутий у 2022. Так само, як після першої хвилі пандемії у 2020 наші стандарти підхопила значна кількість гравців на ринку, бачимо й зараз, як нас наслідують. Модель коворкінгів оптимально працює саме під час криз. Хоча всі попередні, звісно, — ніщо в порівнянні з тим, що ми всі переживаємо сьогодні.

    Ба більше — увесь цей досвід ми плануємо масштабувати, запустивши нові локації у Києві та Варшаві, над чим ми сьогодні працюємо. Не біжимо вперед, бо спочатку хочемо розробити дійсно унікальний продукт для європейського ринку і гідно його там презентувати як український проєкт.

    Щодо прогнозів індустрії коворкінгів в Україні на 2023 — це, безперечно, лідируючі позиції системних гнучких операторів. Остаточний занепад формату shell & core, коли компанії зі 100-200 співробітниками заїжджають в офіс, роблять свій ремонт, та витрачають купу часу на налаштування відносин з лендлордом та очікування на його розуміння. Нішеві маленькі гравці будуть з’являтися, але ті, які не зможуть гарантувати резидентам якість і стабільність, безпеку — закриються».

    Левон Папоян: «Важко будувати прогнози у воєнний час. Будь-який прогноз може бути нереалізованим вже наступного дня. Якщо відштовхуватися від поточної ситуації, то ринок повільно, але заповнюватиметься. Орендні ставки не зростатимуть, скоріше, орендодавці стануть менш гнучкими в переговорному процесі.

    Бурхливе зростання спостерігатиметься після завойованої ЗСУ перемоги як за рахунок того, що багато компаній почнуть повертати назад свій персонал з інших країн, так і за рахунок нового бізнесу. І тут ставки можуть істотно зрости, оскільки на певному етапі попит може перевищити пропозицію».

    Юлія Литвиненко: «На жаль, ситуація залишатиметься складною та важко прогнозованою. Багато бізнесів та підприємців повертаються до офісів, оскільки їм важливо мати стабільне місце для роботи зі світлом та інтернетом, але подальший розвиток їх поведінки дуже пов’язаний з перебігом війни. Ми не намагаємося зазирнути у магічну кулю, а стараємося якнайшвидше адаптуватися до ситуацій.

    Якщо раніше основним пріоритетом був розвиток мережі, то зараз ми зосереджені на підтримці бізнесу та стабільній роботі наявних локацій. Але найголовніше залишається одне — ми продовжуємо працювати та продовжуємо вірити в перемогу. Підприємці потребують якісних робочих місць і ми залишаємося на їхній стороні у 2023 році». 

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinok_ofisnoyi_neruhomosti_2022_vid_shoku_do_shvidkoyi_adaptatsiyi

    Читайте также: Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

  • Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Перше півріччя 2025 року стало періодом викликів і адаптації для ринку офісної нерухомості України. Попри втрати через війну та скорочення пропозиції, деякі сегменти ринку демонстрували позитивну динаміку, а орендні ставки стабілізувалися.

    Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

    Property Times дослідив разом з експертами, як трансформувався попит, які фактори стали ключовими у виборі офісів, і які перспективи має цей сегмент у другій половині року.

    Зниження пропозиції

    За оцінками аналітиків CBRE, загальні ринкові тенденції залишалися переважно незмінними, проте ринок зазнав суттєвого впливу через пряме пошкодження інфраструктури внаслідок воєнних дій.

    Станом на кінець першого півріччя 2025 року було пошкоджено близько 45 000 кв.м офісних площ внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції в Києві до 2,11 млн кв.м, що на 3% менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Як зазначають експерти CBRE, це скорочення стало безпрецедентним випадком зниження пропозиції, зумовленим не ринковими факторами, а прямими втратами інфраструктури.

    Динаміка попиту та поглинання офісних площ

    Попри складні умови, ринок продемонстрував позитивну динаміку у сфері поглинання офісних площ. У першому півріччі 2025 року обсяг поглинання офісних площ склав приблизно 82 000 кв.м, що на 16% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Проте, як підкреслюють аналітики CBRE, близько 19% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель.

    Цей форс-мажорний попит мав не органічний, а вимушений характер, адже орендарі під тиском обставин були змушені оперативно шукати нові локації. Парадоксально, але ця ситуація дала можливість неушкодженим об’єктам підвищити рівень заповненості, що частково компенсувало загальне скорочення пропозиції на ринку.

    Трансформація структури орендарів

    Структура попиту на офісні площі у 2025 році відображає глибокі трансформації української економіки в умовах воєнного стану. За даними CBRE, основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 33%, що підтверджує стійкість та важливість технологічного сектору для української економіки навіть в умовах війни.

    Значну частку попиту формують публічний сектор та НГО (13%), що відображає активізацію державних структур та громадських організацій у воєнний період. Промислово-енергетичні компанії займають 8% ринку, демонструючи адаптацію виробничого сектору до нових реалій.

    Особливо цікавим трендом, на який звертають увагу експерти CBRE, є поява попиту з боку орендарів військового сектору. Проте ці компанії не виокремлюються в окрему категорію, оскільки їхня діяльність може охоплювати різні сегменти ринку — від розробників програмного забезпечення для військових потреб до виробників військового обладнання, які представлені у сегментах ІТ та телекомунікацій або промисловості та енергетики відповідно.

    Особливості попиту військового сектору

    З огляду на те, що компаніям військового сегменту нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення їхніх потреб. За інформацією CBRE, такі компанії розглядають не лише оренду, а й купівлю приміщень, земельних ділянок, а також потенційне власне будівництво.

    Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, підкреслює, що Україна сьогодні стає справжнім полігоном щодо тестування ноу-хау та передових сучасних систем озброєння. Світові компанії-гіганти зі сфери оборонно-промислового комплексу запускають або ведуть перемовини про відкриття в країні спільних виробничих потужностей, заводів, науково-дослідницьких центрів та адміністративно-офісних представництв.

    За словами експерта UTG, у цьому процесі активно залучені компанії з Німеччини (Rheinmetall, KMW), Туреччини (Baykar), Норвегії (Kongsberg), Латвії (Atlas Aerospace), Великобританії (BAE Systems), США (Northrop Grumman), а також Данії, Франції, Італії, Іспанії, Польщі та багатьох інших країн, які відкривають локальні офіси та створюють нові робочі місця.

    Динаміка міжнародного представництва

    Костянтин Олійник звертає увагу на те, що кількість представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв — основних споживачів професійної офісної нерухомості — у динаміці продовжує скорочуватися. Більша частина міжнародних фінансових установ, які вийшли з України після Світової економічної кризи 2008 року, так і не повернулися.

    Збройна агресія Росії у 2014-2015 роках призвела до початку масового відтоку російських компаній, їх токсичність у співпраці та остаточне закриття у 2022-2023 роках, попри спроби перереєстрації на українських або європейських юридичних осіб. Через воєнні дії та фізичні загрози для співробітників, більшість країн світу поставили Україну на паузу у виході на ринок нових брендів, а існуючі представництва скорочують персонал або релокуються.

    Проте, як зазначає експерт, лояльність міжнародної громадськості до України зберігається, а можливий вступ до складу НАТО та ЄС, ймовірно, призведуть до появи та розвитку в країні нових міжнародних організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрилися і повністю залишили територію Росії.

    Вакантність

    Ситуація з вакантністю на київському ринку офісної нерухомості демонструє неоднозначні тенденції. За даними CBRE, середній рівень вакантності на київському ринку знизився до 21%, що на 1,2 процентного пункта менше з початку року. Це зниження здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують релокацію та вибір більш якісних офісних площ.

    Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

    Важливо зауважити, що рівень вакантності розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями. Такий підхід, як пояснюють аналітики CBRE, дозволяє зберегти порівнянність даних у динаміці та уникнути викривлення реальної картини ринку.

    За даними UTG, більш детальний розподіл вакантності за класами нерухомості на середину 2025 року виглядає наступним чином: у класі А вакантність становить 28,2%, у класі В — 20,5%, а у класі С — 14,2%. Ці показники відображають різну привабливість об’єктів для орендарів в умовах обмеженого попиту.

    Трансформація орендних ставок

    Динаміка орендних ставок у першому півріччі 2025 року стала одним з найважливіших індикаторів адаптації ринку до нових реалій. За інформацією CBRE, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від конкретного об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.

    Ефективна прайм-ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19-$25 за кв.м на місяць, залежно від індивідуальних характеристик приміщень, таких як стан оздоблення, локація об’єкта та рівень заповненості. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу А коливалися в діапазоні $16-27 за кв. м на місяць, а в об’єктах класу В — в діапазоні $8-18 за кв. м на місяць.

    Костянтин Олійник підкреслює важливу тенденцію: ставки оренди вперше від початку війни припинили зниження. Станом на липень 2025 року оренда за квадратний метр (без урахування ПДВ, OPEX, комунальних платежів та BOMA) становила: у класі А — $17,2, у класі В — $11,9, у класі С — $9,8.

    Експерт UTG пояснює, що війна, пандемія коронавірусу та карантин призвели до зниження доходної частини у більшості компаній при збереженні зобов’язань перед контрагентами, фондом оплати праці персоналу, податковими відрахуваннями. Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів через необхідність використання генераторів, втрати електроенергії та робочого часу через повітряні тривоги, а також зростання OPEX через розподіл експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів, навантаження на орендарів значно збільшилося.

    Нові тенденції у поведінці орендарів

    Аналітики CBRE відзначають важливий тренд — підвищений інтерес до готових або адаптованих офісних рішень. Орендна активність переважно зосереджується у приміщеннях fit-out, оскільки орендарі віддають перевагу швидкій релокації та мінімальним початковим інвестиціям. У більшості випадків роботи з оздоблення переймають на себе орендодавці, адаптуючи комерційні умови з метою поступового повернення інвестицій.

    Цікавою тенденцією стало те, що у професійних бізнес-центрах, які раніше були здебільшого орієнтовані на орендарів з більшою площею, стає поширеною практика їх поділу на менші приміщення. Це відповідає зміненим потребам ринку, де компанії прагнуть оптимізувати витрати та займати менші площі.

    Костянтин Олійник додає, що тренд до економії продовжується — орендарі оптимізують займані площі, розглядають пропозиції у віддалених від центру районах, переводять співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Практика дистанційної роботи, розпочата під час коронавірусу, поглибилася та поширилася через загрозу мобілізації чоловіків.

    Критерії безпеки як новий фактор вибору

    Одним з найважливіших нововведень у критеріях вибору офісних приміщень стала увага до питань безпеки. За інформацією CBRE, орендарі продовжували фокусуватися на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономними джерелами енергії для безперебійної роботи, завчасно аналізуючи офісні об’єкти.

    Ці вимоги кардинально змінили підходи до оцінки комерційної нерухомості, додавши до традиційних факторів локації, площі та вартості нові критерії, пов’язані з безпекою персоналу та забезпеченням безперебійної роботи в умовах можливих відключень електроенергії та інших інфраструктурних проблем.

    Прогнози

    Щодо перспектив розвитку ринку офісної нерухомості на другу половину 2025 року, аналітики CBRE висловлюють стримано оптимістичні очікування. Обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року, ймовірно збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури.

    Очікується, що переїзди триватимуть, хоча часто супроводжуватимуться скороченням площ, особливо у випадках, коли зниження відвідуваності офісу працівниками змінило операційні потреби компанії. Основні орендарі пристосувалися до реальності повномасштабного вторгнення, засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ.

    У другому півріччі 2025 року рівень вакантності може зазнати помірних коливань, що значною мірою залежатиме від орендної активності. Очікується, що орендні ставки залишатимуться переважно стабільними, з незначними коливаннями, обумовленими індивідуальними характеристиками об’єктів та попитом на приміщення з готовим оздобленням.

    https://propertytimes.com.ua/office_property/pozitivna_dinamika_popri_vtrati_rinok_ofisnoyi_neruhomosti_kieva_v_1_pivrichchi_2025_r

    Читайте также: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

  • Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

    Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

    Від початку повномасштабного вторгнення попит на послугу «ремонт від забудовника» суттєво зріс. Девелопери, які мають цю опцію у своєму портфелі, зазначають: майже кожна друга угода — це продаж квартири з готовим ремонтом.

    Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

    Попри зростання популярності такого формату, перелік компаній, що пропонують послугу «ремонт під ключ», досі залишається обмеженим. Property Times дослідив, як саме працює ця послуга на ринку, чому покупці дедалі частіше обирають житло з готовим ремонтом і яку вигоду отримують від цього забудовники (спойлер — не завжди фінансову).

    Зміна споживчих переваг

    Війна суттєво змінила пріоритети покупців нерухомості. «У довоєнні роки послуга «ремонт під ключ» не була настільки актуальною, — розповідає Маріанна Галаговець, керівник студії Gazda Design, член ради директорів БК Gazda. — Від забудовника до повномасштабного вторгнення ми робили часткову комплектацію. При повномасштабному вторгненні люди приїжджали,  давали завдаток та залишалися у квартирах через брак оренди. Тоді ми вкомплектували житло абсолютно всім — навіть зубні щітки, ватні диски, постільне,  рушники, тобто готельний комфорт».

    За словами Анни Лаєвської, комерційної директорки «Інтергал-Буд», до повномасштабної війни близько 25-30% квартир продавались з оздобленням від забудовника, зараз же цей показник сягає 50-60% і продовжує зростати.

    «Сьогодні покупці найчастіше обирають квартири з готовим ремонтом. Це пов’язано з дефіцитом кваліфікованих ремонтних бригад, зростанням вартості матеріалів і робіт, відсутністю часу та можливості самостійного контролю процесу», — пояснює експертка. — Особливо активно цю послугу використовують учасники програми «єОселя», оскільки державний кредит покриває не лише купівлю квартири, а й ремонт».

    Це створює додатковий стимул для розвитку послуги серед забудовників. Цю тенденцію підтверджують й інші забудовники. 

    «Останнім часом спостерігається зростання попиту на квартири з готовим ремонтом. Це пов’язано з бажанням покупців швидко заселитися без додаткових витрат часу та ресурсів на ремонт, або є якщо це інвестиційна купівля, то об’єкт з ремонтом значно швидше вже почне працювати та приносити прибуток інвестору. До повномасштабної війни частка таких квартир становила близько третини від загального обсягу продажів, а зараз — до половини угод»,  — ділиться спостереженнями Ольга Вишницька, керівник напрямку SENSAR MANAGEMENT.

    Майже кожен третій покупець цікавиться можливістю замовлення ремонту від забудовника, повідомляють в Rishko Capital.

    В компанії Gazda 60% покупців  замовляють ремонт від забудовника.

    Цікаво, що попит на готові квартири має географічну специфіку. Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital зазначає: «Місцеві клієнти зазвичай обирають квартири у чорновому стані. Вони мають чітке уявлення про власний стиль і бачення житла, тому віддають перевагу самостійному проведенню ремонту, або ж залучають «своїх» підрядників. Це дозволяє їм втілити індивідуальний дизайн та оптимізувати витрати. 

    Покупці з інших регіонів України, а також ті, хто розглядає покупку квартири як інвестицію (наприклад, для подальшої оренди), частіше обирають житло з готовим ремонтом або одразу замовляють послугу «ремонт під ключ». Для них важлива швидкість заселення або початку експлуатації житла, тому рішення на користь повністю готового об’єкта є логічним та зручним».

    Що пропонують забудовники

    Девелопери пропонують покупцям широкий спектр варіантів оздоблення — від базових пакетів до повністю укомплектованих квартир. Компанія «Інтергал-Буд» працює з двома основними форматами: white box та готове оздоблення «під ключ». Ремонт від забудовника включає покриття підлоги (ламінат або плитка), оздоблення санвузлів і кухонної робочої зони керамічною плиткою, повний комплект сантехніки та аксесуарів, фарбовані шпалери, встановлену електрофурнітуру та світильники. Ремонт пропонують у трьох дизайнерських варіантах — скандинавський, мінімалізм та нова класика.

    Alliance Novobud пропонує три рівні оздоблення:

    • «Все готово» — готова до заїзду квартира з оздобленням та меблями ($650/кв. м*);
    • «Дизайнерський» — квартира з оздобленням та сантехнікою ($450/кв. м*);
    • White box —   квартира з чистовим оздобленням, розетковими коробками та електропроводкою (150/кв. м*).

    Також є можливість замовити кухонний гарнітур з технікою (*наразі триває перегляд цін).

    Компанія Sensar  окрім базового пакета, куди входить встановлення вікон, вхідних дверей, вирівнювання стін, стяжка підлоги, підведення комунікацій до квартири, пропонує послугу SENSAR Repair, що включає:

    • Пакет Full: повне оздоблення з основною комплектацією квартири меблями та великою побутовою технікою;
    • Пакет Lite: повне оздоблення без меблів та техніки;
    • Пакет Rentier: повне облаштування оселі для подальшого управління нерухомістю та отримання пасивного прибутку від оренди (з малою побутовою технікою, декором та текстилем).

    В компанії Rishko Capital окрім базового чорнового оздоблення, покупці можуть придбати повністю укомплектоване житло — з меблями, побутовою технікою, посудом, текстилем.

    Економічна доцільність для покупців

    Девелопери зазначають, що для покупця послуга «ремонт від забудовника» не тільки зручна опція, але  й економічно вигідна.  

    «Навіть за найскромніших підрахунків вартість самостійного ремонту складає від $400–450/кв. м, і це без урахування витрат часу, нервів та ризиків, пов’язаних з якістю виконання, — коментує Анна Лаєвська. — Наша пропозиція: $300/кв. м на ранніх етапах будівництва, $330/кв. м на стадії високої готовності. Забудовник закуповує матеріали за гуртовими цінами, організовує та контролює весь процес, надає гарантію на роботи». 

    Alliance Novobud оцінює ринкову вартість самостійного ремонту від 600 доларів за квадратний метр лише за чистове оздоблення і базові речі. При цьому забудовник пропонує дизайнерський ремонт з оздобленням та сантехнікою за $450/кв.м.

    В Rishko Capital Середня вартість ремонту з частковим меблюванням та сантехнікою складає приблизно $750 за квадратний метр, повна комплектація з меблями, побутовою технікою та текстилем становить близько $950 за квадратний метр.

    В компанії Gazda готові запропонувати ремонт з меблюванням та технікою за ціною $1000-1300/кв. м.

    В компанії SENSAR базовий ремонт коштує приблизно $350-400 за кв. м, мебльований ремонт — від $700 за квадрат.

    Зазначені ціни є орієнтовними, оскільки остаточна вартість залежить від погодженого дизайн-проєкту, обсягу робіт та площі квартири

    Окрім прямої економії коштів, покупці отримують низку додаткових переваг, серед яких Ольга Вишницька називає: 

    Читайте также: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

    • економію часу та зусиль: забудовник бере на себе організацію всіх ремонтних робіт, що дозволяє покупцеві уникнути пошуку підрядників, закупівлі матеріалів та контролю за процесом,
    • гарантовану якість: ремонт від забудовника зазвичай виконується за стандартами компанії, що забезпечує певний рівень якості та відповідність технічним вимогам,
    • швидке заселення: квартири з готовим ремонтом дозволяють покупцеві швидко переїхати та почати користуватися житлом без додаткових затримок.

    «При замовленні ремонту від забудовника, клієнт завжди знає до кого «постукати», якщо виникли якісь питання по ремонту, — говорить Маріанна Галаговець. —  А при замовленні в окремої бригади — потім малоймовірно знайдеш тих майстрів». 

    Стратегічна перевага для девелоперів

    Парадоксально, але забудовники практично не заробляють на ремонті. Анна Лаєвська чесно зізнається: «Девелопер практично не заробляє на ремонті. Маржа становить всього $10-20/кв. м, однак ця послуга є важливою конкурентною перевагою компанії».

    Ірина Міхальова підтверджує, що для компанії така опція не вигідна: «Але покупці диктують свої правила. До того ж ціноутворення сьогодні надзвичайно динамічне — поки формується кошторис робіт та стартують роботи, вартість будматеріалів вагомо збільшується».

    Проте забудовники продовжують розвивати цю послугу через стратегічні переваги:

    • привабливість житла,
    • пришвидшення продажів,
    • позитивний вплив на довіру до бренду,
    • конкурентна перевага на ринку.

    «Якісне оздоблення підвищує рівень довіри клієнтів, оскільки людина отримує не просто коробку, а продумане житло з певним стандартом комфорту, —  коментує Ольга Вишницька. — Відгуки покупців після заселення формують репутацію бренду, яка напряму впливає на продажі наступних черг або нових проєктів. Забудовник, який бере на себе ремонт, демонструє відповідальність за якість, що підвищує його реноме». 

    Споживчі переваги та тренди

    Сучасні покупці демонструють практичний підхід до вибору оздоблення. «Покупці переважно орієнтуються на ремонт у сегменті комфорт-класу: сучасний, стильний, функціональний, але без надмірних витрат. Є запит на розумне поєднання якості та ціни, без переплат за преміальні матеріали», — зазначає Єлизавета Добош.

    «У сегменті бізнес і преміум-класу покупці частіше надають перевагу індивідуальним проєктам. Але наразі ми працюємо над преміум-варіантом оздоблення в Intergal City, щоб задовольнити потреби найвибагливіших клієнтів», — додає Анна Лаєвська.

    Популярні тренди включають:

    • світлі кольори та стриманий дизайн,
    • прості форми та функціональність,
    • якісні, але не преміальні матеріали,
    • ергономічні рішення.

    Маріанна Галаговець підкреслює: «Покупці готові платити за якість, здешевлення якості не практикуємо, навпаки, можемо спростити бюджет за рахунок візуалу, але якісними матеріалами».

    «Коли клієнти розуміють за що платять, то питань не виникає. Сучасний покупець практичніший та намагається за певну суму отримати максимум, але щодо якості — без компромісів», — зазначає Ірина Міхальова. 

    Виклики

    Пропозиція «ремонт під ключ» від забудовника доволі обмежена на ринку новобудов України. Дехто з системних забудовників тестував такий формат ще до початку повномасштабного вторгнення, але врешті відмовився від цієї опції. А дехто навпаки —  вже під час великої війни додав до свого портфеля послугу «ремонт під ключ». Масовою ця послуга не стала через певні виклики, з якими доводиться мати справу тим, хто її впроваджує.

    Основним викликом є нестача кваліфікованої робочої сили. Анна Лаєвська зазначає: «Наші можливості стримує нестача робочої сили, особливо фахівців з оздоблення».

    Ірина Міхальова прогнозує посилення проблеми: «Попит на послугу буде зростати, оскільки знайти притомну будівельну бригаду стає все важче. Мобілізаційні процеси не стоять на місці, і все більше чоловіків змінюють свій робочий одяг на військовий однострій».

    Перспективи розвитку

    Експерти одностайні у прогнозах щодо зростання популярності послуги. Основні драйвери розвитку:

    Зміна споживчої поведінки: люди дедалі частіше обирають готові рішення через дефіцит часу та бажання уникнути стресу від організації ремонту.

    Державна підтримка: програми «єОселя» та «єВідновлення» стимулюють попит на готові квартири.

    Післявоєнне відновлення: для переселенців та людей, які втратили житло, потрібні готові квартири вже сьогодні.

    Інвестиційний попит: квартири з готовим ремонтом швидше окупаються при здачі в оренду.

    Анна Лаєвська впевнена: «Ми завжди підтримували європейську ідею: житло має бути готовим до проживання, а не «напівфабрикатом». У Європі базовий ремонт включений у вартість квадратного метра — ламінат, пофарбовані стіни, сантехніка, кухня, світильники. Маємо надію, що така практика поступово буде впроваджена і в Україні. Особливо це актуально в умовах післявоєнного відновлення — для переселенців, для людей, які втратили житло. Їм потрібні готові квартири вже сьогодні».

    «Надалі ця послуга має всі умови для активного розвитку через зростання попиту на готові рішення, стандартизацію процесів, посилення довіри до брендів та фінансову доцільність для всіх сторін», — додає Ольга Вишницька.

    Єлизавета Добош прогнозує зростання інтересу до формату ремонту без меблів, який залишає покупцю гнучкість — можна поступово докуповувати меблі відповідно до бюджету та власних вподобань.

    Фото: приклад ремонту в Madison Gardens, Alliance Novobud

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/remont_vid_zabudovnika_chomu_popit_zrostae_a_propozitsiya_vse_sche_obmezhena

    Читайте также: Первинний ринок житлової нерухомості: які тренди домінують в Одесі, Дніпрі та Вінниці

  • Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

    Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

    Станом на кінець квітня 2025 року, за оцінками Міжнародної організації з міграції (МОМ), в Україні налічується близько 3,76 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Ця цифра становить близько 11,9% від загальної кількості населення. Значна частина цих ВПО, близько 66%, перебувають у стані переміщення понад два роки, що свідчить про затяжний характер ситуації переміщення. Велика кількість ВПО знаходиться у Дніпропетровській та Харківській областях на сході України, а також у Києві та Київській області. Нові переміщення тривають, і на момент збору даних приблизно 188 000 осіб були переміщені на термін до трьох місяців.

    Читайте также: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

    З огляду на прикру статистику перед державою стоїть актуальна проблема забезпечення населення доступним житлом у різних форматах. Такий формат житла, як муніципальний, повністю відсутній в Україні, тому варто розібратися в його особливостях та сподіватися, що вже невдовзі держава візьме міжнародний досвід за основу житлової політики. Детальніше в матеріалі Property Times.

    Що таке муніципальне житло?

    Муніципальне житло — це житло, яке належить громаді та надається в оренду тим, хто має низький дохід та не може орендувати житло на комерційному ринку. Оскільки в країні гостро стоїть питання забезпечення житлом ВПО, то ця категорія теж може претендувати на муніципальне житло.

    Важливою особливістю такого житла є те, що воно хоч і є пільговим і надається певним категоріям населення, але не є безкоштовним: орендна плата за таке житло нижча ринкової та прив’язана до прожиткового мінімуму, а її рівень затверджується муніципальною владою. Оскільки це комунальне майно, то таке житло не підлягає приватизації, не може бути продане або здане в суборенду, або використане як застава. Зазвичай функції утримання та ремонту такого житла бере на себе муніципалітет.

    Перший експериментальний проєкт в Україні

    Тематика муніципального житла надзвичайно актуальна, адже буквально 7 липня 2025 року Кабінет Міністрів України затвердив постанову «Про реалізацію експериментального проєкту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської міської територіальної громади».

    Проєкт передбачає зведення трьох житлових комплексів на 1218 квартир загальною площею 96 тис. кв. м, у яких зможуть мешкати понад 3 тисячі осіб. Для реалізації проєкту в Білій Церкві вже обрано земельну ділянку комунальної власності площею 11 га, на яку укладено договір користування.

    Житло надаватиметься за прозорою системою розподілу у соціальну оренду ВПО з орендною платою, яка не перевищуватиме 30% середнього доходу родини. Пріоритет матимуть родини військовослужбовців, полонених, загиблих Захисників і Захисниць, багатодітні родини, люди з інвалідністю.

    Міжнародний досвід

    Найкращі практики такого формату житла можна знайти в Австрії, де довгострокове муніципальне житло співфінансується приватними забудовниками з фіксованою орендною платою. Деякі об’єкти досягають ~3% чистого прибутку, але мають нульову вакантність і довгострокову цінність. Такі проєкти будуються та знаходяться в управлінні приватних компаній, місто ж надає пільгову землю за умови того, що оренда частини квартир або й усіх квартир буде нижче ринкової та надаватися таке житло буде виключно пільговим категоріям населення.

    Іншим прикладом може бути проєкт Habitatge Metròpolis в Барселоні, Іспанія: державно-приватне партнерство, коли місто здає в оренду державну землю приватним фірмам на 75 років в обмін на будівництво доступного житла. Цільова прибутковість: 4-5% щорічно. Таке партнерство максимально вигідне для девелоперів, адже вартість землі в мегаполісах сильно впливає на собівартість проєктів та кінцеву ціну для споживача.

    У сусідній Польщі теж є схожа Програма SIM, де за підтримки польського уряду забудовники отримують землю та співфінансування для будівництва доступного житла. Прибутковість нижча, але стабільна, і підтримується довгостроковим попитом з боку місцевих органів влади.

    Коментар експерта

    Щоб краще зрозуміти перспективи впровадження муніципального житла в Україні, ми звернулися до Сергія Комнатного, Почесного Президента Housing Ukraine.

    — Які, на вашу думку, моделі партнерства з приватними девелоперами можуть бути ефективними для розвитку муніципального житла в Україні? Чи бачите ви приклади, які реально впровадити вже зараз?

    Перш за все, ми маємо розглядати досвід європейських країн, які мають розвинуту систему доступного орендного муніципального житла, або ж соціального житла. По друге, ми маємо враховувати специфіку нашої країни, наслідки війни, масового переміщення. Проєкти соціального житла в Україні мають характеризуватися швидкістю, прозорістю, економічною ефективністю. На жаль, ми не маємо десятиліть для поетапного розвитку. 

    Читайте также: Первинний ринок житлової нерухомості: які тренди домінують в Одесі, Дніпрі та Вінниці

    На мою думку, варто враховувати досвід Німеччини. Тут дуже широкого розвинена система муніципальних операторів доступного житла, які будують соціальне житло, а потім управляють ним. 

    Також є дуже успішні кейси саме партнерства з приватними девелоперами. В Німеччині модель соціального житла на базі приватного сектору — це приклад державно-приватного партнерства, де приватні власники отримують дотації в обмін на зобов’язання надавати житло за нижчими цінами певним категоріям населення. Держава (федеральна, земля або муніципалітет) надає девелоперам  субсидії на будівництво або реконструкцію, або ж кредити з пільговими відсотками, або земельну ділянку у вигідному місці на пільгових умовах. В обмін забудовник укладає договір, що житло буде здаватися за фіксованими (нижчими) ставками й зобов’язується це робити протягом певного довготривалого періоду від 15 до 30, іноді до 40 років. Після завершення цього терміну власник має право перевести житло в ринковий сегмент — тобто здавати його за ринковою ціною. 

    Я думаю, що ця модель, з певними корективами та адаптацією може бути успішно і в Україні. 

    — Які ключові ризики або бар’єри потрібно врахувати, щоб муніципальне житло в Україні стало не тимчасовим проєктом, а стало постійним елементом державної житлової політики?

    По-перше, і основне — стабільні джерела фінансування. Необхідне прогнозоване фінансування з боку держави, місцевих бюджетів і міжнародних донорів, приватного інвестора. Крім того, система муніципального житла має бути окупною. Тобто має бути орендна плата за користування таким житлом, яка враховує необхідність утримання та відновлення такого житла.

    По-друге, необхідно створити інститут муніципальних операторів. Житловий фонд не тільки потрібно створити, а й ефективно ним управляти, відновлювати. Без професійного управління муніципальне житло ризикує стати занедбаним через кілька років.

    По-третє, це відкриті, прозорі процеси та процедури. Якщо ми встановлюємо якісь пільги або привілеї, в тому числі для приватного девелопера, який будуватиме соціальне житло, ми маємо забезпечити максимальні антикорупційні заходи на всіх етапах реалізації проєкту. Я гадаю, що в цьому має допомогти Єдина інформаційно-аналітична житлова система, створення якої передбачено проєктом Закону «Про основні засади житлової політики».

    По-четверте, потрібні чіткі гарантії, правові обмеження, і відповідальність на всіх етапах, щоб не було жодних можливостей для відмовитися від зобов’язання передавати житло в соціальну оренду.

    І п’яте, комплексність. Всі ці елементи мають реалізовуватись комплексно.

    Висновки

    Міжнародний досвід підтверджує доцільність муніципального житла в ситуації підвищеного попиту з боку вразливих верств населення. Як зазначає експерт, для успішного впровадження цього формату в Україні необхідно забезпечити стабільне фінансування, створити професійні муніципальні оператори, гарантувати прозорість процесів та комплексність підходу.

    Нова житлова політика України, над розробкою та імплементацією якої працюють міжнародні експерти, покликана впровадити механізм реалізації муніципального житла і в нашій країні. Експериментальний проєкт у Білій Церкві може стати першим кроком у цьому напрямку та показати ефективність такого підходу для вирішення житлових проблем ВПО та інших вразливих категорій населення.

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/munitsipalne_zhitlo_v_ukrayini_chi_e_shans_u_tsogo_formatu

    Читайте также: Три роки програмі єОселя: драйвер первинки чи недопрацьований інструмент?

  • Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

    Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

    За підсумками першого кварталу 2025 року ринок первинної нерухомості Західного регіону України демонструє динаміку. За даними ЛУН, у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%, тому Львів лідирує серед  всіх регіонів за  середньою вартістю квадратного метра в новобудовах — 58,4 тис. грн. Ужгород посів третє місце, тут метр в новобудовах за підсумками півріччя коштував 45,4 тис. грн.

    Читайте также: Первинний ринок житлової нерухомості: які тренди домінують в Одесі, Дніпрі та Вінниці

    Детальніше про ринок новобудов в Західному регіоні Property Times поспілкувався з девелоперами, які працюють на Львівщині, Закарпатті, Івано-Франківщині та в Чернівцях. В наступній публікації читайте про ринок новобудов Одеси, Дніпра та Вінниці. 

    Львів: нові пріоритети 

    Ринок первинної нерухомості Львова переживає якісну трансформацію. За словами Юлії Білень, керівника відділу продажів Greenville Lviv, останні кілька років ринок первинного житла на Львівщині формують нові очікування покупців. «Якщо раніше пріоритетом була локація в межах міста та доступність транспорту, то сьогодні головним трендом стає запит на комфортне та збалансоване життя,— коментує експертка. — Сучасний тренд — це житло «з усім необхідним» у межах ЖК. Покупці дедалі частіше очікують, що житловий комплекс матиме продуману інфраструктуру: торгові приміщення, кав’ярні, спортивні зони, простір для дозвілля для дорослих та дітей. Люди не хочуть витрачати час на логістику і прагнуть «життя за 15 хвилин від дому».

    Марта Герус, директорка з продажу і маркетингу Avalon, підтверджує зміну парадигми: «Якщо раніше попит був орієнтований переважно на ціну, то зараз — на цінність і стійкість продукту. Покупець обирає не квадратні метри, а комплексне середовище — архітектуру, інженерію, безпеку, енергоефективність, продумані спільні простори».  

    Важливим трендом стає формування спільнот. Юлія Білень відзначає: «Формування ком’юніті — ще один тренд. Зараз попит на житло, де мешканці отримують не просто квадратні метри, а спільний простір для життя і взаємодії: внутрішні подвір’я без машин, продумані місця для відпочинку, зони для роботи та дозвілля».

    Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, окремо виділяє безпековий тренд: «Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах. Також зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями».

    Помітною тенденцією є зміщення інтересу за межі міста. «Зростає інтерес до житла за межами Львова — у Винниках, Лисиничах, Брюховичах, Сокільниках. Тут покупців приваблює спокій, природа, нижча щільність забудови, але ключова умова — щоб комплекс був самодостатнім, із продуманим благоустроєм і доступом до міської інфраструктури», — підкреслює Юлія Білень.

    Зростає значення державних програм. «Доступніші ставки та розширення категорій учасників підтримують первинний ринок і формують відкладений попит у сегменті «комфорт+ / бізнес», — коментує Марта Герус.

    Ще один важливий тренд виділяє Вікторія Байрак — прагнення покупців до ліквідних інвестицій: люди обирають надійних девелоперів та комплекси з якісною локацією, де гарантоване збереження та зростання вартості житла.

    Це також підтверджує і Марта Герус: «Люди хочуть мати впевненість у термінах, якості та реалізації обіцянок. Це означає, що девелопери з репутацією та прозорими процесами отримують перевагу».

    Фактори впливу на попит

    Експерти виділяють кілька ключових факторів, що формують сучасний попит на новобудови у Львові.

    Безпековий фактор стає пріоритетним. Вікторія Байрак зазначає: «Покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист».

    Міграційні процеси також суттєво впливають на ринок.  «Львів — один із головних хабів внутрішньої міграції, що своєю чергою збільшує кількість людей, що проживають, а також задає місту швидший темп та об’єм розвитку», — коментує Марта Герус. 

    «За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbs, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних – перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце у Франківської області.

    Населення Львова з 700 тис. сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні й впритул наближається до вартості нерухомості в столиці»,—  наводить дані Вікторія Байрак. 

    Залишається вагомим й економічний фактор: «Інвестиції в нерухомість залишаються одним із найнадійніших способів зберегти капітал, особливо в умовах обмеженої альтернативи», — пояснює Вікторія Байрак.

    Ціни та обсяги продажів

    Львівський ринок демонструє стабільне, але помірне зростання цін. З даними ЛУН, що у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%.

    Юлія Білень констатує: «Вартість квадратного метра у Львові, як і в більшості регіонів країни, демонструє поступове зростання. Це природний процес, зумовлений подорожчанням будівельних матеріалів, логістики та робіт. Саме тому придбання квартири на старті будівництва залишається найвигіднішою інвестицією, адже тоді покупці «виграють» на подальшому зростанні ціни».

    Важливою характеристикою ринку є його стабільність порівняно з іншими регіонами. «Водночас, якщо порівнювати динаміку з іншими великими містами центральних та західних областей, то за останні пів року темпи зростання у Львові були стриманішими. Тобто, ринок тут розвивається більш стабільно, без різких цінових стрибків. Це формує більш прогнозоване середовище для інвесторів і дозволяє приймати рішення виважено», — зауважує Юлія Білень.

    Щодо обсягів продажів, експерти відзначають стійкий попит. «Львів залишається одним із найбільш популярних міст для купівлі житла в Україні. На це впливає цілий ряд факторів: відносно спокійна та безпечна ситуація в регіоні, велика кількість нових сучасних проєктів, розвиток міської інфраструктури, а також постійна внутрішня міграція», — підкреслює експертка Greenville Lviv.

    Вікторія Байрак наводить такі дані: «Попит на житло у Львові залишається відносно стійким і за даними ринку, кількість ЖК, доступних у продажу, зросла на 6-8% за рік, що свідчить про збільшення пропозиції. Загалом первинний ринок у Львові стабілізувався на «докризовому» рівні, що також позитивним чином відображається і на продажах».

    Перспективи розвитку ринку

    Експерти одностайні у прогнозах стабільного розвитку ринку на найближчі 1-2 роки. Юлія Білень впевнена, що в найближчій перспективі ринок первинної нерухомості у Львові та області зберігатиме стабільний розвиток: «Попит підтримуватимуть кілька ключових факторів: постійний приплив нових мешканців, бажання інвесторів купувати нерухомість, розвиток інфраструктури та репутація Львова як одного з найбільш комфортних і безпечних міст для життя».

    Щодо цінових очікувань: «Ціни, ймовірно, продовжать поступово зростати під впливом вартості будівельних матеріалів та збільшення собівартості робіт. Водночас темпи цього зростання залишатимуться стриманими, оскільки ринок орієнтується на реальний попит і купівельну спроможність населення», — прогнозує експертка Greenville Lviv.

    Читайте также: Три роки програмі єОселя: драйвер первинки чи недопрацьований інструмент?

    Марта Герус конкретизує цінові очікування: «Ціни продовжать підвищуватись у межах 5-10% річних. Іпотека й комфортний продукт підтримуватимуть попит. Ринок стане ще більш сегментованим. Прості квадратні метри поступово втрачатимуть актуальність. Попит концентруватиметься на бізнес- і преміум-класі, а також на якісному комфорті. Розвиток внутрішньої інфраструктури стане стандартом. Люди очікуватимуть, що їхній комплекс закриватиме більшість щоденних потреб: дитячий садок, спортзал, кав’ярня, простір для роботи й відпочинку».

    Вікторія Байрак бачить перспективи у контексті загальнонаціональних тенденцій: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. В цілому, зараз в Україні, через трагічні події останніх років, існує дефіцит житла, як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо».

    Івано-Франківськ: інвестиційна культура та стабільність

    Івано-Франківськ має свої особливості, про які розповідає Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group: «Івано-Франківськ давно має репутацію міста, де нерухомість — це не лише про житло, а й про інвестицію. Тут добре розвинена культура купівлі квартир «на етапі фундаменту» з метою перепродажу чи здачі в оренду. Саме тому ринок постійно тримає динаміку: будуються нові житлові комплекси, зростає інтерес до більш комфортного формату життя, а самі забудовники переходять від базового підходу до концептуальних проєктів. Особливо активний розвиток — у бізнес-класі: сучасна архітектура, дизайнерські вхідні групи, підземні паркінги, акцент на громадські простори та якість будівельних матеріалів».

    Також попит підживлює релоковане населення завдяки безпековому фактору.

    Ще один драйвер  попиту —  державна програма «єОселя». «За останній рік саме вона стала одним із головних рушіїв на ринку. Люди активніше беруть кредити під пільгові відсотки, і забудовники адаптуються до цього попиту — з’являються готові планування, які відповідають критеріям програми», — зазначає експертка.

    Щодо динаміки продажів, то  Вікторія Байрак зазначає, що  2024–2025 роках продажі помітно пожвавилися, особливо в житлових комплексах, що вже мають реалізовані черги або збудовану інфраструктуру.

    Очікується, що ринок Івано-Франківська і надалі зберігатиме динаміку. «Основну роль відіграватимуть прозорі умови, швидкі темпи будівництва та репутація забудовника. Люди все частіше купують не просто квадратні метри, а готову концепцію життя — з дитячими майданчиками, ландшафтним дизайном, паркінгом, якісним фасадом. Попит на бізнес-клас продовжуватиме зростати, адже покупці шукають більше, ніж просто базове житло. Особливу роль і далі відіграватимуть програми на кшталт «єОселя», а також інвестиційний потенціал міста. Івано-Франківськ залишається серед лідерів регіону, і найближчі роки мають усі шанси закріпити цю позицію»,  — прогнозує експертка.

    Ужгород та Закарпаття: новий рівень конкуренції

    Закарпатський ринок також демонструє динамічний розвиток. Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, відзначає: «Головний тренд останнього року в Ужгороді — вихід на ринок нових гравців. До вже відомих місцевих компаній приєдналися девелопери з інших міст, які бачать Закарпаття як перспективний регіон. Це підвищує конкуренцію, але й підіймає якість проєктів. Також спостерігається фокус на малоповерхове будівництво та концепції “місто в місті” з інфраструктурою. Покупці дедалі більше звертають увагу на якість планувань, наявність паркінгів та внутрішньої інфраструктури. І з недовірою ставляться до девелоперів, які не мають за спиною бази нерухомості, яка здана в експлуатацію».

    Цінова динаміка в регіоні є досить активною. «За рік ціни зросли приблизно на 15–20%. Середній квадратний метр у новобудовах бізнес-класу в центральних районах Ужгорода сьогодні коштує близько 1200–1500 доларів, а в преміум-сегменті – 1600–2000 доларів», — повідомляє Бігунець. 

    Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital підтверджує позитивну динаміку регіону: «Закарпаття поступово стає одним із центрів для інвестицій — область у 2024 році показала понад 14% зростання цін на первинку, а обсяги введеного житла збільшилися на чверть».

    Важливим фактором розвитку стають індустріальні парки. Добош зауважує: «У Тячеві та Солотвині вже зареєстровані індустріальні парки. Хоч вони ще на етапі розвитку, але саме ці проєкти створюють очікування нових робочих місць і підживлюють довіру інвесторів до регіону».

    Як і у Львові, додатково попит стимулює державна іпотечна програма «єОселя».

    За спостереженнями гравців ринку, покупець став більш вибагливим й уважним. «Рішення приймають довше, детальніше аналізують ринок, але якщо знаходять “свій” варіант — купують», — коментує Маріанна Бігунець.

    «Надійність забудовника тепер вирішує все: люди хочуть вкладати капітал туди, де ризики мінімальні. Тому готові обирати житло у перевірених компаній навіть за вищою ціною», — додає Єлизавета Добош.

    Експерти прогнозують подальший розвиток ринку. 

    «Попит утримуватимуть дві категорії: ті, хто купує для власного проживання, і ті, хто інвестує. Ми побачимо більше проєктів бізнес- і комфорт-класу, але з акцентом на невеликі будинки, інтегровану інфраструктуру та підземні паркінги. Тобто якість і концепція будуть важливішими за кількість», — впевнена Маріанна Бігунець.

    На думку Єлизавети Добош, в найближчі пару років очікується помірне зростання цін на рівні 5–10% щороку. «Стабільний попит формуватимуть внутрішні мігранти, нові робочі місця та активність інвесторів, що вже заходять у регіон. Якщо індустріальні парки почнуть повноцінно працювати, вони стануть сильним драйвером і для економіки, і для ринку житла. У будь-якому випадку вирішальним фактором залишатиметься безпека інвестицій — клієнти обиратимуть надійних забудовників», — прогнозує експертка.

    Чернівці: якість замість доступності

    Ринок новобудов Чернівців також зазнає трансформацій. Вікторія Байрак констатує: «Якщо раніше головним фактором була доступність, то сьогодні все більше покупців звертають увагу на якість, стиль і комфорт. Зростає попит на сучасні житлові комплекси з продуманою архітектурою, закритими територіями, зручним плануванням, панорамними вікнами та розвиненою інфраструктурою. Особливо це стосується житла бізнес і преміум-класу — саме такий формат сьогодні задає нові стандарти на ринку».

    Ключовим фактором стає репутація забудовника. «Через поширену проблему довгобудів люди звертають увагу на реальні кейси зданих об’єктів, наявність дозвільної документації, чіткі строки й відкритість компанії», — підкреслює експерт.

    За спостереженнями гравців ринку, обсяги продажів зберігаються на хорошому рівні, особливо в тих комплексах, де забудовник демонструє динаміку будівництва й виконує зобов’язання перед покупцями. «Попит частково перетікає з вторинного ринку в первинний — завдяки новим підходам до житлових просторів та сучасному баченню комфорту. При цьому люди купують не “на картинці”, а після перевірки реальних прикладів завершених черг або вже введених в експлуатацію будинків», — стверджує Вікторія Байрак.

    Експертка прогнозує збереження попиту на якісне житло. Особливо актуальними будуть проєкти з комплексним підходом: коли враховані не лише технічні характеристики будинку, а й зручність для життя — від зон відпочинку до безпеки у дворі. «У найближчі 1–2 роки ринок Чернівців продовжить змінюватися у бік більшої якості, прозорості та довіри»,  — впевнена Вікторія Байрак.

    Перспективи західного регіону

    Загальні перспективи розвитку західного регіону виглядають позитивно. Експерти прогнозують збереження попиту на якісне житло з акцентом на безпеку та комплексний підхід до створення житлових середовищ.

    Західний регіон демонструє стійку динаміку розвитку з переходом від кількісних показників до якісних характеристик житла, що відповідає загальносвітовим трендам розвитку ринку нерухомості.

    Фото: Rishko Capital

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/pervinniy_rinok_zhitla_u_zahidnomu_regioni_trendi_popit_ta_prognozi_vid_developeriv

    Читайте также: Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання

  • Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання

    Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання

    Первинний ринок нерухомості столиці пройшов складний шлях трансформації за три з половиною роки повномасштабної війни. Від повної заморозки та паніки весни 2022-го до стабільного зростання цін у 2025 році — ринок демонструє дивовижну стійкість та здатність адаптуватися до екстремальних умов. Сьогодні експерти одностайні: ціни продовжуватимуть зростати, і 2026 рік не стане винятком.

    Читайте также: Що очікує ринок первинної нерухомості у 2026 році: прогнози від девелоперів з різних регіонів України

    Представники девелоперських компаній  на запит Property Times  розповіли про актуальні чинники, які впливають на вартість квадратного метра й надали прогнози на 2026 рік.

    Хронологія змін

    Весна 2022 року стала часом абсолютного шоку для ринку нерухомості. Роман Іваненко, голова наглядової ради інвестфонду UDG, згадує цей період як повну заморозку: «Ринок зупинився, продажі майже відсутні, ціни номінально не змінювалися, але реальних угод майже не було». 

    Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park і Greenville на Печерську, ділиться власними спостереженнями: «У 2022 році продажі були майже нульові, ситуативні та точкові. Наприклад, люди які залишали країну, намагалися продати нерухоме майно, навіть дешево».

    Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, деталізує ситуацію того періоду: «Частина будмайданчиків була тимчасово зупинена, попит упав, а окремі об’єкти навіть коригували ціни вниз у спробі стимулювати продажі». Це була фаза невизначеності, коли ніхто не міг прогнозувати розвиток подій навіть на тиждень вперед.

    Літо та осінь 2022 року принесли обережне відновлення. Роман Іваненко характеризує цей етап як період, коли «девелопери пропонували суттєві знижки та вигідні умови, що фактично знизило ціни угод».

    Поворотним моментом став кінець 2022 — початок 2023 року. «Під тиском зростання собівартості будівництва — матеріали, логістика, енергія — та інфляції, ціни почали поступово підвищуватися», — пояснює Роман Іваненко. 

    Як зазначає, Ірина Міхальова, з другої половини 2022 року та впродовж 2023 року ринок почав стабілізуватися, а у 2024-2025 роках увійшов у фазу поступового, але впевненого відновлення.

    Сусанна Караханян визначає 2023-2024 роки як період відчутного зростання цін: «Головні чинники: зростання собівартості, логістики, матеріалів, виробничих процесів, дефіцит робочої сили, інфляція, зростання заробітних плат до 30%, різниця курсу».

    Цифри

    Аналітики групи компаній DIM наводять власну статистику зростання. У 2022 році первинка зросла в гривневому еквіваленті в середньому на 14-15%, у 2023 році — на 12-13%, а у 2024 році — на 14-15%. Загалом від початку повномасштабного вторгнення ціна на первинному ринку Києва зросла в середньому на 40-43%.

    «За даними з  відкритих джерел, середня ціна на первинному ринку Києва у 2025 році становила близько 77-80 тисяч гривень за квадратний метр, залежно від класу та локації. При цьому сегментація виглядає так: економсегмент переважно утримується на рівні 40 тисяч гривень за квадрат, комфорт — близько 50 тисяч, бізнес — 80 тисяч і вище, преміум — понад 130 тисяч гривень», —  коментує Ірина Міхальова.

    Разом з тим у доларовому еквіваленті динаміка була значно стриманішою. «Через зміни курсу гривні багато проєктів фактично демонстрували стабільність або навіть невелике зниження ціни у валюті», — продовжує думку експертка. 

    «Сьогодні ми спостерігаємо помірне, але стале підвищення вартості квадратного метра — передусім через збільшення собівартості будівництва, подорожчання матеріалів і зміни в логістиці», — зазначає Анна Лаєвська, CEO SIGMA+. 

    Собівартість будівництва: головний чинник зростання

    Усі без винятку експерти називають зростання собівартості будівництва ключовим фактором підвищення цін. Аналітики DIM наводять такі цифри: орієнтовне середнє зростання цін на основні будівельні матеріали в Україні від початку повномасштабної війни до травня 2025 року становить від 40 до 60%. У більшості сегментів реальна собівартість перевищує тисячу доларів за квадратний метр.

    «З початку 2025 року вартість будівельно-монтажних робіт зросла майже за кожним видом робіт орієнтовно на 15-25%. Будівельні матеріали подорожчали в проміжку 7-25%: на бетон та арматуру ціна зросла орієнтовно на 5-7%, гідроізоляційні матеріали — на 7-10%, утеплювач та залізобетонні конструкції — до 25%, вартість ПВХ-вікон зросла майже на 20%, кабельна продукція — на 10-15%, радіатори опалення — на 23,5%», — деталізує Ірина Міхальова.

    Роман Іваненко наводить власні розрахунки: ріст вартості будівельних матеріалів склав 20% в еквіваленті євро. 

    Дефіцит робочої сили: криза, що поглиблюється

    Окрема тема, яка червоною ниткою проходить через коментарі всіх експертів, — катастрофічний дефіцит кваліфікованої робочої сили у будівельній галузі. Ірина Міхальова наводить статистику Мінстату: лише з початку 2025 року ріст зарплат у будівельній галузі перевищив 35%. Це стало наслідком дефіциту спеціалістів: частина виїхала за кордон, багато мобілізовано, частина пішла в інфраструктурні відбудовні проєкти чи в інші галузі. «Для девелоперів це означає підвищення підрядних ставок і неминуче закладання цих витрат у вартість квадратного метра», —  говорить експертка.

    Роман Іваненко додає: «Дефіцит кваліфікованих будівельників досяг критичної межі, що спричинило рекордне зростання вартості будівельних робіт. За період війни ріст склав до 100% по деяких видах робіт (еквівалент євро)».

    Це не короткострокова проблема. Навіть після завершення активної фази війни повернення кваліфікованих будівельників на ринок займе роки. Це означає, що фактор дефіциту робочої сили продовжуватиме тиснути на собівартість та ціни ще тривалий час.

    Серед інших чинників, які  підштовхують ціну квадрата вгору, Ірина Міхальова назвиає подорожчання кредитних ресурсів для девелоперів і дефіцит якісних ділянок у центральних районах міста.

    Відкладений попит та структурні зміни ринку

    Роман Іваненко звертає увагу на важливий фактор майбутнього зростання: «Вже зараз накопичується відкладений попит: люди, що потребують нового житла, довгий час відтерміновували покупку, зважаючи на наявні ризики. В той же час, обсяги будівництва суттєво впали після початку війни, що створює значний дефіцит пропозиції та зумовлює подальший ріст цін».

    Читайте также: Як відбуватиметься відбудова України

    Сусанна Караханян додає: «Кількість нових проектів скорочується, тому що на кожні 5-6 зданих в експлуатацію об’єктів припадає лише один новий, що в перспективі загрожує нам дефіцитом житла. Дефіцит пропозиції відчутний вже зараз».

    Вагомим фактором росту попиту стало підвищення концентрації населення у Києві та Київській області. «Згідно з даними Forbes, наразі у столичному регіоні сконцентровано 13,3% всього населення України, що на 3,4 процентних пункти вище, ніж у 2019 році. Це означає стійке збільшення попиту на житло в столиці», — коментує Роман Іваненко.

    На думку Ірини Міхальової, що навіть велика кількість пропозицій на вторинному ринку не здатна суттєво вплинути на динаміку, адже більшість покупців, особливо молодь, орієнтується саме на новобудови. На ситуацію впливає реальний дефіцит якісного готового житла та поступовий перехід девелоперів на реалізацію через механізм майбутніх об’єктів нерухомості.

    Роль державних програм

    Роман Іваненко наголошує на значенні державних програм підтримки: «Діючі наразі програми є суттєвим драйвером ринку нерухомості. В окремих проєктах продажі по державних програмах складають більш, ніж 50% всього обсягу реалізаваних квартир».

    Державні програми кредитування — це не просто допомога покупцям, а дієвий інструмент підтримки всього ринку первинної нерухомості. 

    За даними, які озвучив Євген Мецгер, голова правління компанії «Укрфінжитло» під час «Invest Forum Нерухомість» , станом на 26 листопада 2025 року за програмою «єОселя» було видано 21 576 кредитів, загальна сума фінансування становить 36 754,3 млн грн, прокредитовано житла — 1 200 000 кв. м. 

    Хоча значну частку угод все ще укладають на вторинному ринку, відсоток купівлі житла безпосередньо в забудовників (первинний ринок) демонструє динаміку зростання.

    Про те, як девелопери оцінюють роль програми «єОселя» у відновлення ринку первинки, читайте за посиланням. 

    Що купують зараз: зміна переваг

    Експерти зауважують, що за останні роки відбулися зміни в пріоритетах покупців. «Ключовим для потенційного клієнта є стадія готовності об’єкта та репутація забудовника, найбільш затребуваний сегмент — квартири з готовим ремонтом», — коментує Роман Іваненко.

    Люди не хочуть чекати роками та вкладати додаткові кошти у ремонт. Вони готові платити більше, але отримати житло, в яке можна заїхати одразу.

    Наразі пропозиція житла з ремонтом від забудовника доволі обмежена, деякі компанії, які запускали цю опцію, змушені були згорнути її,  в неофіційних розмовах, серед основних причин  такого кроку девелопери називають дефіцит юбудівельних бригад.

    Property Times  раніше розбирався в цій темі. 

    Прогнози на 2026 рік

    Всі експерти без винятку прогнозують зростання цін у 2026 році, відрізняються лише оцінки темпів цього зростання.

    Роман Іваненко  категоричний: «Навіть попри поточні виклики, ми абсолютно впевнені, що до 2026 року ціни на первинному ринку нерухомості Києва зростатимуть». Він базує цей висновок на трьох ключових аргументах: зростання собівартості у валютному еквіваленті, дефіцит кваліфікованих будівельників , здорожчання логістики. 

    Анна Лаєвська озвучила такі цифри: «У 2026 році ми очікуємо помірне зростання цін на первинну нерухомість — на рівні 8-12%. Ринок поступово стабілізується, але собівартість будівництва продовжує зростати через дорожчі матеріали, енергоносії та нові стандарти безпеки. Крім того, обмежена пропозиція і поступове відновлення попиту також підтримуватимуть цю динаміку. Тож темпи зростання не будуть різкими, але залишатимуться стабільними».

    Сусанна Караханян прогнозує «повзуче» зростання на 6-10% протягом року: «Очікуємо лише зростання цін. Це результат цілого комплексу причин. Собівартість будівництва зросла більш ніж на 30%. Залишається суттєвим дефіцит робочої сили. Кількість нових проектів скорочується».

    Вона також дає важливу пораду інвесторам: «Зверніть увагу, що коли девелопер починає знижувати ціну на квадратний метр, це більше свідчить про фінансові проблеми і загрожує, що об’єкт може бути не введений в експлуатацію. Тому девелопери, які точно розраховують на повний цикл і виконання всіх зобов’язань перед інвесторами, будуть піднімати ціну».

    Аналітики DIM дають найбільш песимістичний прогноз: «За умови продовження активної фази війни, у 2026 році ринок первинної нерухомості суттєво не зміниться, а вартість новобудов зросте в середньому на 15-20% через підвищення собівартості будівництва та інфляції».

    Ірина Міхальова прогнозує зростання на рівні 10-15% за рік також і у передмісті Києва: «У 2026 році ціни продовжать зростати через кілька ключових факторів: подальше подорожчання собівартості будівництва, дефіцит кваліфікованих кадрів, високий попит на житло з високим рівнем готовності та загальну економічну нестабільність».

    Фото: OLEGIV Podil, група компаній DIM

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/tsiny_na_pervynnu_nerukhomist_kyyeva_developery_prohnozuyut_podalshe_zrostannya

    Читайте также: Концептуальний план  «Сталева Мрія Бахмут»: потрібно бути готовими до співпраці з донорами

  • Як відбуватиметься відбудова України

    Як відбуватиметься відбудова України

    Масштаби руйнувань, яких зазнала Україна від російської агресії, жахають. Так, тільки за рік війни інфраструктура Бучі була знищена на 30%, Ірпеня — на 70%, Ізюма — на 80%. Оцінити достеменно масштаби руйнації наразі неможливо, адже росія продовжує знищувати українські міста та села. Деякі міста на Сході України зруйновані майже вщент: Сєвєродонецьк, Попасна, Рубіжне, Щастя, Кремінна, Маріуполь, Лисичанськ, Вугледар, Волноваха – там масштаби руйнувань сягають 90%. Серед зруйнованих об’єктів: енергетичні станції, мережу освітніх закладів, культурні центри та музеї, церкви та об’єкти різної інфраструктури. 

    Читайте также: Концептуальний план  «Сталева Мрія Бахмут»: потрібно бути готовими до співпраці з донорами

    Сильно постраждав саме житловий фонд, в дослідженні Ernst & Young вказано, що  масштаби руйнувань української нерухомості перевищують обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні сім років. 

    Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль, говорячи про Програму відновлення України, зазначає, що вона стане найбільшим проєктом відбудови з часів Другої світової війни. 

    Збитки

    Згідно з даними, які оприлюднив KSE Institute, загальна сума прямих задокументованих збитків, завдана інфраструктурі України через повномасштабне вторгнення росії, станом на квітень 2023 року сягає $147,5 млрд.

    Сума збитків житлового фонду — $54,4 млрд. Загальна кількість пошкоджених або зруйнованих житлових будинків, серед яких приватні, багатоквартирні будинки та гуртожитки — майже 158 тис. 

    Сума збитків інфраструктури та промисловості — $36,2 млрд, водночас активів підприємств зруйновано або пошкоджено ще на $100 тис. і загальна сума таких збитків складає $11,4 млрд.  

    $9,1 млрд становлять збитки, яких війна завдала інфраструктурі сфери освіти. За підсумками квітня цього року загальна кількість пошкоджених та зруйнованих освітніх обʼєктів сягає 3,2 тисячі. 

    Втрати через пошкодження енергетичної інфраструктури складають $8,3 млрд.

    Збитки, завдані сфері охорони здоровʼя, становлять  $2,7 млрд. Загалом внаслідок війни зруйновано або пошкоджено 806 обʼєктів, серед них — 367 лікарень та 341 амбулаторія. 

    Оновлена оцінка суми збитків сфери ЖКХ за підсумками першого року повномасштабної війни склала $1,4 млрд, а на квітень 2023 року — $2,7 млрд.

    Фінансування

    Президент України Володимир Зеленський на спільній пресконференції з прем’єр-міністрами Нідерландів Марком Рютте та Бельгії Александром де Кроо у Гаазі зазначив, що на відбудову після руйнувань, які спричинила війна, розв’язана росією, Україна потребує понад 400 мільярдів доларів. І це лише попередні цифри, адже війна триває й щоденно масштаби руйнацій збільшуються. 

    Читайте также: Як адаптивне повторне використання допомагає вирішувати проблему дефіциту житла та долати екологічні виклики: приклад проєкту The Victor

    Наразі на проєкти відновлення напрацьовано кілька основних джерел  фінансування:

    • Конфісковані російські активи. Уряд України вже спрямував 17 млрд грн конфіскованих коштів банків рф у бюджетний Фонд ліквідації наслідків збройної агресії. 
    • Бюджетні кошти. У 2023 році 35,5 млрд грн із Держбюджету підуть у Фонд ліквідації наслідків збройної агресії за рахунок сплати НБУ частини свого прибутку.
    • Кошти міжнародних партнерів. Про готовність долучитися до відновлення української інфраструктури вже заявляло багато країн – зокрема, Норвегія, Японія, Франція тощо. А також найбільші світові інвестбанки.
    • Кошти донорів, зібрані на фандрейзинговій платформі UNITED24. За ці кошти в першу чергу будуть відновлювати багатоквартирні будинки, які були частково пошкоджені, щоб люди якомога скоріше могли повернутися до своїх будинків.

    Хто відповідає

    Відповідати за реалізацію проєктів відбудови країни буде Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури України.Нова установа створюється на базі Держагентства інфраструктурних проєктів та Держагентства автомобільних доріг.

    «Для того, щоб нове Агентство змогло успішно справитися з поставленими завданнями ми ініціюємо перемовини з нашими партнерами, щоб оновити на базі Агентства Команду підтримки реформ та запустити антикорупційний офіс у центрі та в регіонах», —  Олександр Кубраков, віцепрем’єр-міністр з відновлення України, міністр розвитку громад, територій та інфраструктури. 

    Аби відбудова була підзвітною та прозорою та  ґрунтувалася на потребах громад та регіонів, оновлюється законодавство та запускаються різноманітні цифрові рішення.

    Читайте також Відбудова українських міст: починати роботу потрібно вже зараз

    DREAM 

    Для систематизації всієї інформації щодо відбудови країни створена цифрова платформа  DREAM (Digital Restoration Ecosystem for Accountable Management), яка міститиме  інформацію про фінансування, управління та контроль проєктів відбудови житла, будівель та доріг. DREAM буде єдиним цифровим каналом абсолютно для всіх проєктів відбудови на національному, регіональному та місцевому рівнях.

    Система збиратиме всі наявні дані з державних реєстрів і розміщуватиме їх у паспорт кожного об’єкта в режимі онлайн. 

    Платформа складатиметься з таких реєстрів:
    — Реєстр пошкодженого і зруйнованого майна,
    — Геоінформаційна система,
    — Галузева система управління відбудовою інфраструктури,
    — Дія,
    — Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань,
    — Єдина державна електронна система у сфері будівництва,
    — Prozorro та spending.gov.ua.

    Платформа буде максимально відкритою, доступ до неї матиме кожен громадянин, що є непрямим запобіжником корупційним зловживанням. Адже кожен охочий зможе контролювати відбудову й в разі виявлення порушень з боку органів місцевої влади чи підрядників, донори, ЗМІ або представники громадськості зможуть звернутись до Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури або до Агентства з відновлення та інфраструктурних проєктів для призупинення виконання робіт.

    «Міжнародні організації завдяки DREAM зможуть обирати проєкти для фінансування через «вітрину проєктів». Маючи інформацію про закупівлі та регулярні звіти про виконання робіт, інвестори зможуть відстежувати прогрес щодо всіх профінансованих проєктів», — заявляють в Мінрегіоні.

    Наразі DREAM містить понад 5 тис. проєктів.  Міжнародній спільноті систему офіційно презентують 21-22 червня в Лондоні на конференції з питань відновлення України.

    Читайте также: Проблема довгобудів в Україні: виклики, наслідки та шляхи вирішення

    Джерела: epravda.com.ua
    kse.ua 
    forbes.ua 

    https://propertytimes.com.ua/urban/yak_vidbuvatimetsya_vidbudova_ukrayini

  • Концептуальний план  «Сталева Мрія Бахмут»: потрібно бути готовими до співпраці з донорами

    Концептуальний план  «Сталева Мрія Бахмут»: потрібно бути готовими до співпраці з донорами

    15 та 16 травня в Києві відбувся Український будівельний конгрес, ключовою темою якого стало відновлення України з урахуванням вимог безбарʼєрності та інклюзивності.

    Читайте также: Як адаптивне повторне використання допомагає вирішувати проблему дефіциту житла та долати екологічні виклики: приклад проєкту The Victor

    В межах концепції відбудови України був презентований концептуальний план «Сталева Мрія Бахмут». 

    Property Times  розповідає, які принципи були закладені в проєкт відбудови.

    «Відбудова — це те що вже йде зараз. Відновлюються постраждалі після окупації громади, будуються фортифікації та укриття, — говорить Тетяна Скрипка, керівник проєктного офісу будівельного сектору «МЕТІНВЕСТ-СМЦ». — Ми продовжуємо нашу роботу по розробці планів зруйнованих міст. Після кварталу в Маріуполі була розроблена «Сталева Мрія Бахмут»  для знищеного кварталу «Ювілейний» для 17 тис. людей, зараз проходять громадські обговорення з містянами по всій Україні. Наразі ведемо діалог з міжнародними фондами та організаціями стосовно долучення їх до проєкту. А восени в Польщі представимо план відбудови для міжнародних партнерів у Варшаві».

    Команда «МЕТІНВЕСТ-СМЦ»  в співпраці з представниками Бахмутської міської територіальної громади розробили проєкт відбудови кварталу «Ювілейний», який є частиною спального мікрорайону Бахмута.

    Цей квартал Бахмута був побудований у другій половині ХХ ст. До повномасштабного вторгнення тут проживало 17 тис. мешканців. Житлова забудова була представлена переважно п’яти та дев’ятиповерхівками, на весь квартал працювало дві школи, 2 дитячих садочки, кінотеатр та універсам. На жаль, квартал зазнав нищівних руйнувань й, за оцінками експертів,  його відбудова в  початковому вигляді не можлива. Тому автори проєкту виходили з того, що  перед початком нового будівництва залишки колишніх будівель будуть демонтовані. 

    Також читайте: Відбудова українських міст: починати роботу потрібно вже зараз

    В основу концепції закладений принцип BUILD BACK BETTER, тобто відбудувати краще, ніж було. Автори проєкту зазначають, що основна мета — не просто відбудувати  квартал, а створити умови для того, аби повернути мешканців в місто, залучити бізнес та туристів. Майбутній квартал має забезпечувати всі базові потреби в межах 15-хвилинного доступу, бути максимально безпечним, автономним та інклюзивним. 

    Центром тяжіння кварталу стане головна площа. Тут пропонують висадити ялинку, яку можна буде прикрашати на свята, заливати ковзанку та робити єдиний простір з різдвяним ярмарком. 

    Для залучення молоді розробники концепції пропонують розмістити у кварталі будівлю для вищого навчального закладу, а також створити сучасну бібліотеку, яка буде доступна для містян.

    Для студентів буде збудовано гуртожиток, в основу проєкту закладений гуртожиток, який мав бути побудований в Маріуполі для першого недержавного технічного університету «Метінвест Політехніка».  

    Щоб задовольнити потреби в  шопінгу та розвагах, в центральній частині кварталу розмістять дві  симетричні будівлі під ТРЦ, де працюватимуть різноманітні магазини, продуктові супермаркети, шоуруми, дитячі кімнати, кінотеатр, фудкорти тощо.

    Поруч з центральною площею  буде розташований офісний центр, який включатиме коворкінг, залу для проведення загальних зібрань, тренінгів, форумів, а також офісні приміщення під оренду бізнесу.

    Вздовж алеї, яка веде до головної площі, буде розташована  зона ресторанів та пабів з відкритими літніми майданчиками, які покликані розвивати й популяризувати українську кухню.

    По периметру кварталу з боку  входу до центральної площі облаштують місця для  ярмаркування, що надасть поштовх розвитку торгівлі, крафтярства та місцевої агрокультури. 

    За межами житлової забудови   пропонують облаштувати скейтпарк для дозвілля та спорту, який взимку можна буде перетворювати на гірку для зимових розваг.

    Читайте также: Проблема довгобудів в Україні: виклики, наслідки та шляхи вирішення

    Також  автори концепції включили до проєкту спортивний простір для всіх жителів: тут передбачені тренажери для всіх вікових, гендерних, спортивних категорій та для людей з інвалідністю.

    Спорткомплекс з басейном, який  планують побудувати в центральній частині кварталу, буде орієнтований не тільки на розвиток спорту, а й на реабілітаційні заходи. 

    Частину загального променаду, який проходитиме по периметру кварталу, виділять для тихого  відпочинку. Для дітей створять тематичні парки для різних вікових груп. 

    Автори концепції пропонують відновити пам’ятник Визволителям Донбасу, який був розташований на території цього кварталу, і доповнити його алеєю пам’яті бригад та підрозділів, які вели оборону та визволення міста, та меморіальним комплексом. Проєкт алеї  обговорюється на громадських слуханнях, які проводить місцева влада з мешканцями Бахмута, які наразі проживають  і різних містах України. Алея пам’яті переходитиме в парк спогадів, де можна буде побути наодинці. 

    Після перемоги Бахмут  стане туристичною меккою, сюди будуть приїздити, щоб  відчути енергетику міста-фортеці, щоб  згадати  своїх побратимів та рідних, які віддали життя, захищаючи Бахмут.  Для  гостей міста  побудують готель загальної площею 6 450 м. кв. 

    На всіх в’їздах до кварталу зведуть багаторівневі паркінги, що дозволить розвантажити прибудинкові території від авто. 

    Особлива увага приділена безпековій інфраструктурі. Проєкт передбачає облаштування кількох форматів укриттів: муніципальні (окремі укриття при школах, садочках), зовнішні укриття за периметром кварталу  та внутрішні укриття —  рівномірно розподілені в межах житлової забудови. Укриття будуть  розраховані на постійне перебування й матимуть кілька рівнів. 

    На території кварталу облаштують пункти незламності, мешканці будуть забезпечені альтернативними джерелами електроенергії та  води.

    Власний офіс управління кварталом дозволить ефективно керувати, впроваджувати стратегію розвитку та залучати інвестиції. Забезпечувати догляд території, охорону, відеонагляд. 

    Для мешканців створять власний додаток кварталу, де можна буде подивитися новини про ярмарки та заходи, оплатити комунальні послуги, залишити заявку на ремонт тощо.

    «Ми хочемо бути готовими до співпраці з донорами. Але якщо немає проєкту і кошторису, ніхто з тобою не розмовляє. Ми вже проробили велику роботу — розуміємо, скільки нам потрібно часу на розмінування, на розбір завалів та переробку будівельного сміття, відновлення інфраструктури та базових послуг. Також уже рік працюємо над розробкою проєкту відновлення мікрорайону Ювілейний. Зараз проводимо громадські обговорення з осередками бахмутської громади в різних містах України. Збираємо пропозиції громадян», — розповів заступник голови міста Бахмут Олександр Марченко.

    https://propertytimes.com.ua/urban/kontseptualniy_plan_staleva_mriya_bahmut_potribno_buti_gotovimi_do_spivpratsi_z_donorami

    Читайте также: Розквіт малих міст — новий тренд чи закономірність?

  • Проблема довгобудів в Україні: виклики, наслідки та шляхи вирішення

    Проблема довгобудів в Україні: виклики, наслідки та шляхи вирішення

    Довгобуди — одне з найгостріших питань, яке стоїть перед будівельною галуззю України. Заморожені або недобудовані об’єкти не лише псують архітектурне обличчя міст, але й створюють соціальні, економічні та юридичні проблеми.

    Читайте также: Розквіт малих міст — новий тренд чи закономірність?

    Property Times запитав експертів, чи мають шанс українські довгобуди бути нарешті завершеними, і які кроки для цього потрібні. 

    Причини проблеми

    Проблема незавершеного будівництва  лежить в різних площинах. Як зазначає Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER, так звані «довгобуди» (тобто, недобудовані, або добудовані, але не введені в експлуатацію будинки) є болючою соціальною та економічною проблемою, адже в програші від нереалізованого проєкту залишаються всі потенційні бенефіціари міської забудови.  «Це й інвестор, який втратив гроші та не дочекався довгоочікуваного житла, і місто, яке замість інфраструктурного об’єкта отримало на своїй карті потворні руїни й зайняту незрозуміло чим нефункціональну земельну ділянку, і громада, яка замість розвитку міського середовища спостерігає його стрімку деградацію навколо депресивних закинутих будівель», — пояснює експертка.

    Серед основних причин виникнення довгобудів, можна виділити:

    • Неграмотне фінансове планування забудовників

    Забудовники зазвичай починають продавати квартири ще «з котловану». У випадку банкрутства або зникнення девелопера інвестори залишаються без житла.   

    • Юридичні та майнові проблеми + корупція 

    Відсутність прав на земельну ділянку, порушення дозвільних процедур, подвійні продажі квартир, порушення законодавства про охоронну спадщину тощо.

    Поширена практика, коли  будівництво відбувається із порушенням законодавства про охорону культурної спадщини, й під тиском громадськості будівельні роботи блокуються за участі правоохоронних органів. «Місто «згадує» про історичну цінність знесеної або пошкодженої будівництвом будівлі і вже із запізненням присвоює їй статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, — коментує Ярослава Лаган. —  Але повернути з оренди земельну ділянку, а тим паче, знести те що на ній вже побудоване — це задача із зірочкою, особливо якщо дозвільні документи замовником оформлені цілком законно». 

    • Вплив зовнішніх факторів 

    Економічні кризи, пандемія та війна поставили чимало проєктів на вимушену паузу. 

    • Політичні конфлікти 

    Яскравий приклад — кейс будинків банка «Аркада». «Однією з причин неможливості завершення довгобудів банком «Аркада» у Києві є зупинення НБУ операцій банку по залученню коштів від фізичних осіб. Тоді регулятор посилався на ризикову діяльність банку, що полягала у надмірному залученні коштів довірителів у співвідношенні до сукупних активів банку, і застосував до банку обмежувальні заходи, що призвело до скорочення фінансування будівництва. Політичний конфлікт щодо будівництва між містом, забудовником і НБУ триває і досі», — пояснює Ярослава Лаган. 

    • Недосконале законодавство 

    До появи закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» в Україні фактично були відсутні законодавчі механізми, спрямовані на забезпечення добудови об’єктів нерухомості. 

    Не тільки в Україні

    Довгобуди є поширеною проблемою в багатьох країнах світу, особливо в регіонах із швидким зростанням урбанізації, слабким регулюванням будівельної галузі, економічною нестабільністю або високим рівнем корупції.

    «Досвід України насправді не унікальний, покинуті девелоперські проєкти зустрічаються у містах по всьому світу. Проте для більшості країн Європи та США причини появи довгограючих будівельних проєктів банальніша – економічна криза і нестача коштів для завершення проєктів (найяскравіший приклад — фінансова криза та обвал будівельного ринку в 2008 році), — коментує  Ярослава Лаган. — Місцеві громади та уряди цих країн вже напрацювали підходи до вирішення проблеми, до прикладу, запроваджуючи спрощені механізми  перерозподілу земельних ділянок зі звільненням зі сплати зборів за проходження відповідних адміністративних процедур, надаючи податкові пільги девелоперам, які беруться добудовувати незавершені проєкти, продаючи проблемної нерухомості таким девелоперам на аукціонах, а також завершуючи довгобуди із подальшим використанням введених в експлуатацію об’єктів у якості соціального житла». 

    З чого почати?

    Починати потрібно  з найпростішого —  з визначення масштабів проблеми. Наразі держава не володіє актуальними даними, щодо кількості об’єктів незавершеного будівництва.

    «Ще до повномасштабного вторгнення, у 2021 році Кабінет Міністрів України затвердив Порядок формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію. Порядком вже окреслені підходи уряду до розуміння того, що таке проблемний довгобуд (до будівництва залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, середній або значний клас наслідків об’єкта, об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію), — говорить  Ярослава Лаган.  — Задумано, що формуванням таких переліків здійснюватиметься на місцевому рівні, адже саме місцевим громадам краще за всіх відомо про проблемні будівництва на їх території (робота із формуванням переліків має вестися обласними, Київською та Севастопольською міськими держадміністраціями за інформацією, наданою, по суті, будь-якою фізичною чи юридичною особою, чи органом місцевого самоврядування)».

    В листопаді 2024 року Верховна Рада України ухвалила ще один законопроєкт, який опосередковано може вплинути  на розв’язання проблеми з довгобудами — № 11281 щодо забезпечення житлових прав внутрішньо переміщених осіб, яким передбачається проведення всеукраїнської інвентаризації об’єктів нерухомого майна державної, комунальної та, за згодою власника, приватної форми власності, які можуть бути використані для забезпечення ВПО житлом. Потенційно в перелік таких об’єктів можуть бути включені й так звані довгобуди.

    Після того, як буде актуалізована інформація щодо кількості об’єктів незавершеного будівництва, необхідно визначитись — знести той чи інший об’єкт або добудувати? І це питання також містить кілька підпитань. 

    Технічний аудит

    Зважаючи на те, що в Україні є будинки, які десятиріччями  стоять без належної консервації, існує висока ймовірність, що частину з них неможливо буде добудувати саме з технічних причин.

    Читайте также: Фабричний комплекс Ксєнжи Млин: від промислового спадку до сучасного соціального житла

    «Якщо об’єкт не був захищений на час простою, з часом бетон може почати руйнуватися, арматура піддаватися корозії, а фундамент — просідати. Все це робить відновлення більш складним і витратним, — пояснює Ярослав Тарнагродський,  інженер компанії  «Київтрансбуд».   — Починати потрібно з технічного аудиту. Інженери досліджують конструктивні елементи будівлі — від фундаменту до стін і перекриттів. Іноді для оцінки потрібні спеціальні обстеження, зокрема ультразвукова діагностика бетонних конструкцій. Після оцінки складається звіт, де вказується, які частини будівлі придатні до подальшого використання, а які потрібно посилити або замінити.

    Якщо конструкції значно пошкоджені, це створює загрозу для будівельників та майбутніх мешканців. Саме тому важливо провести ретельний аналіз стану об’єкта. Якщо виявляється, що несучі елементи, як-то колони чи балки, непридатні, це може вимагати повної реконструкції або навіть демонтажу частини будівлі.

    Існують успішні приклади, коли об’єкти, що стояли роками, вдалося добудувати. Однак, це часто супроводжується значними фінансовими вкладеннями, адже потрібно не лише відновлювати конструкції, а й оновлювати проєкти відповідно до сучасних будівельних норм. Наприклад, якщо будівлю почали зводити 10 років тому, вона вже не відповідає актуальним стандартам безпеки, енергоефективності тощо».

    Правовий механізм

    Навіть якщо технічно об’єкт підлягає добудові, це не дає гарантій, що його можна буде добудувати, бо за кожною недобудовою тягнеться шлейф невирішених юридичних питань. Тож створити єдиний механізм для добудови всіх українських довгобудів дуже складно, і кожен такий об’єкт потрібно розглядати в індивідуальному порядку, вважає заслужена архітекторка України, народний депутат України IX скликання Ганна Бондар: «Необхідно здійснити юридичний аналіз усіх документів, після чого сформувати стратегію впорядкування документації, пошуку фінансування та взаємодії з постраждалими інвесторами, якщо такі є. По суті, це комплексне розслідування, яке потребує відповідних ресурсів з боку органів місцевого самоврядування». 

    Добудова об’єктів незавершеного будівництва ускладнюється відсутністю механізму передачі цих об’єктів новим девелоперам. «Ключова проблема не в економічній доцільності, а у відсутності правового механізму: багато таких забудов обтяжені кримінальними справами та правовими порушеннями, подвійними або потрійними продажами, проблемами з дозвільною документацією, — коментує Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд». — Без прозорого правового механізму ці об’єкти можуть залишитися недобудованими на десятиліття.

    Щоб розв’язувати проблему, на нашу думку, необхідні наступні кроки:

    — Створення правового механізму для передачі об’єктів новим інвесторам. Це включає юридичне очищення об’єкта, його вилучення та передачу новому власнику через органи місцевого самоврядування або державу.

    — Організація інвестиційних конкурсів з залученням нових девелоперів та визначенням економічної складової проєкту. Якщо об’єкт не цікавить приватного інвестора, добудова повинна бути профінансована за рахунок державного або місцевого бюджету, з можливим залученням коштів вкладників. Для цього можуть бути залучені комунальні генпідрядники для завершення будівництва». 

    Для розв’язання цих питань потрібна політична воля місцевої влади, вважає  Анна Кирій, заступниця голови Архітектурної Палати НСАУ,  засновниця Архітектурно-проєктної групи Анни Кирій: «Ми мали кейс з добудовою 23-поверхового житлового будинку, коли забудовник покинув будівництво на другому поверсі та втік за кордон. Залишилися десятки ошуканих інвесторів, що фінансували квартири в цьому будинку. Тоді київська влада вилучила земельну ділянку і передала своєму комунальному підприємству разом із функціями замовника. Будинок добудували, а ми, архітектори, розвʼязували задачу із зірочкою: як зробити будівництво прибутковим для нового замовника і водночас добудувати безкоштовно квартири ошуканим власникам. Вважаю, що це хороший кейс, на який можна орієнтуватися». 

    Податкові пільги

    На думку Ярослава Тарнагродського, держава має сприяти добудові через податкові пільги для інвесторів або фінансування з фондів. 

    «Державі варто створити умови, щоб зацікавити саме бізнес у подібних проєктах —  безвідсотковими кредитами та полегшенням отримання нових вихідних даних, підключення до інженерних мереж та прозорих механізмів приведення до діючих нормативів», — додає Анна Іскіердо, архітекторка, креативна директорка проєктної компанії АІММ.

    Без гарантій для нових інвесторів та чіткого законодавчого механізму ці об’єкти можуть залишатися занедбаними ще багато років, вважає Анна Лаєвська. «Держава має забезпечити механізм вилучення, юридичної очистки та конкурсного залучення інвесторів. Крім того, важливо стимулювати забудовників до завершення таких проєктів через економічні заохочення, — говорить експертка. — На міжнародному рівні існують схожі практики: уряди пропонують забудовникам податкові преференції, знижки на підключення до інженерних мереж або надання земельних ділянок на пільгових умовах. Ці методи могли б ефективно працювати і в Україні». 

    «Податкові пільги для забудовників, які візьмуть в роботу проєкти незавершеного будівництва і доведуть їх до кінця, покликані зробити  проєкти незавершеного будівництва фінансово-привабливими, а також розвивати в цьому напрямку проєкти державно-приватного партнерства, в першу чергу, з метою перетворення соціального житла та житла для ВПО. Останній напрямок є єдино важливим в часи великої війни, решта зі зрозумілих причин, зараз не є у фокусі уваги держави – однак стратегічне бачення шляхів вирішення проблеми у майбутньому це вже половина шляху  до досягнення результату», —  вважає Ярослава Лаган.


    Фото: Property Times



    https://propertytimes.com.ua/urban/problema_dovgobudiv_v_ukrayini_vikliki_naslidki_ta_shlyahi_virishennya

    Читайте также: Студентське житло — формат нерухомості, який підкорює світ

  • Ринок праці в будівельній сфері: попит на робітничі спеціальності при загальному зменшенні кількості вакансій

    Ринок праці в будівельній сфері: попит на робітничі спеціальності при загальному зменшенні кількості вакансій

    В галузі будівництва та нерухомості останні роки спостерігався певний дефіцит кадрів, особливо робітничих спеціальностей через відтік за кордон. Наразі ситуація на ринку праці в усіх галузях суттєво змінилася й ці зміни досі тривають. Купа факторів розгойдують ринок: з одного боку — зупинка майже всіх будівельних майданчиків в Україні на початку повномасштабного вторгнення рф, що вивільнило велику кількість спеціалістів та робітників. З іншого боку, мобілізація, через яку деякі компанії втратили іноді до 60% співробітників-чоловіків. Внутрішня міграція також суттєво змінила загальну картину на ринку. 

    Читайте также: Нестача рук для відбудови: що відбувається на ринку праці в будівельній сфері

    Дефіцит робітничих та технічних спеціальностей

    На початку війни роботи на будівельних майданчиках були призупинені, угоди поставлені на паузу, гравці будівельного ринку зосередилися на оборонних процесах, намагаючись при цьому втримати свій колектив. В офіційних заявах девелопери  та генпідрядники заявляли, що в більшості випадків вдалося уникнути скорочень персоналу, подекуди були переглянуті оклади, дехто тимчасово відправив частину колективу у відпустку за власний рахунок. 

    «Перші три місяці війни за рахунок фінансових резервів ми змогли підтримувати всю нашу команду, але вже з червня, розуміючи, що криза, на жаль, має довготривалий характер, були змушені ще раз переглянути усі наші операційні витрати, в тому числі нам довелося внести зміни у компенсації співробітникам і додатково скоротити близько 15% працівників компанії. Більша частина це співробітники головного офісу, функціонал яких ми змогли розподілити на інших колег, і частина працівників департаменту будівництва та розвитку, зважаючи на те, що деякі проєкти були поставлені на паузу», — коментує Анна Чуботіна,  CEO компанії Arricano.

    Певний процент співробітників був мобілізований до лав ЗСУ або ж пішов в добробати чи ТРО. Property Times у квітні провів опитування серед великих забудовників щодо кількості мобілізованих, на той час деякі компанії називали цифри від 25 до 60% від загальної кількості співробітників-чоловіків.

    В компанії «Інтергал-Буд» нам тоді повідомили, що за приблизними підрахунками майже половина працівників компанії (і генпідрядники, і бекофіс тощо) так чи інакше долучилися до  захисту країну. Хтось у складі ЗСУ або тероборони, а хтось, забезпечуючи тилові потреби, як волонтери.

    В пресслужбі «Київміськбуд» називали такі цифри: у лавах ЗСУ і ТРО понад 60% працівників, включно з віце-президентами компанії. У компанії City One Developement орієнтовний відсоток співпрацівників, що вступили до ЗСУ та ТРО — 25%.

    Тому коли постало питання відновлення будівельних робіт, з’ясувалося, що є проблеми з кадрами. «За даними більшості генпідрядних організацій, у них в штаті залишилося 30-40% робочої сили», — написала в авторській колонці Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».

    «Зараз на «мінусовку» кандидатів на ринку праці впливають вимушений від’їзд біженців та залучення чоловіків до лав ЗСУ», — коментує Тетяна Пашкіна, експертка з ринку праці.

    Читайте также: Безпека, ментальне здоров’я та комунікація: як український бізнес працює під час війни

    Крім робітничих спеціальностей, в дефіцити опинилися також технічні. «Надважливим для нас є питання бронювання персоналу, особливо технічних спеціальностей. Наразі ми відчуваємо нестачу працівників технічних спеціальностей, а саме енергетиків та інженерів. Такі позиції складно швидко закрити на ринку, а роботу об’єктів та обладнання потрібно підтримувати безперебійно», — коментує Анна Чуботіна.

    «З червня зберігається попит на співробітників робітничих спеціальностей, що в першу чергу пов‘язано з частковою відбудовою пошкоджених об’єктів, —  коментує Ольга Райкова, talent advisor ULPM school, Каски JOB. — Що стосується висококваліфікованих кадрів, ситуація досить складна. Кількість активних кандидатів лише в 3 кварталі збільшилась на 20%, при цьому вакансій менше ніж кандидатів в 10 разів».


    Загалом кількість вакансій в будівельній сфері по місту Києву за 3 квартал 2022 року зменшилась на 82%, порівнюючи з аналогічним періодом 2021 року, наводить цифри експертка. 

    Внутрішня міграція вплинула також й на рівень оплати й регіональний перерозподіл спеціалістів.

    «Варто відмітити зростання вимог щодо оплати роботи працівників на будівництві в Західній Україні. При тому, що в центральних регіонах та столиці пропонована заробітна плата знизилась. Нещодавно мали розмову з будівельною компанією з Хмельниччини, яка жаліється, що на затверджену зарплату у 12 000 грн їм важко знайти охочих, — наводить приклад Ольга Соловей, співзасновниця і керуюча партнерка Українського клубу нерухомості (URE Club), президент та засновник БО «Благодійний фонд «Житло для ВПО».  — Через скорочення будівництва в столиці та центральному регіоні з’явилась велика  кількість непрацевлаштованих спеціалістів у будівництві, тому люди готові змінювати регіон роботи».

    Прогнози

    На думку представників будівельного ринку, ситуація не зміниться принаймні до весни, але, в першу чергу, все залежить від розвитку подій на фронті, зазначає Ольга Райкова. «Допоки маємо таку ситуацію, варто звернути увагу на міжнародні стандарти у будівництві та вивчення англійської мови. Час будівельників скоро», — говорить експертка.

    «Є сподівання на те, що з настанням мирних часів ми встигнемо повернути до мирних професій тих, хто поки реалізує себе у поточній ситуації. Так, із залученням ресурсів держслужби зайнятості, тих баз профтехучилищ, які простоювали, бо всім було цікавіше опановувати професію манікюрниці, а не муляра… Звісно, роботодавці будуть навчати прямо на робочих місцях. Сподіваюся, до нас приїдуть добровольці, щоб допомогти відбудуватися. І, якщо репарації ми отримаємо багато і вчасно, зможемо залучити до себе і трудових мігрантів»,  — прогнозує Тетяна Пашкіна. 

    Читайте также: Стратегія найму та утримання працівників: бізнес ділиться досвідом

    Графіки: Ольга Райкова, talent advisor ULPM school, Каски JOB

      

    https://propertytimes.com.ua/management/rinok_pratsi