2024 рік став періодом поступового відновлення українського ринку торговельної нерухомості, попри значні економічні виклики та воєнний стан у країні. Ринок демонстрував стійкість і адаптивність, що відобразилося у ключових показниках сектору та появі нових тенденцій.
Property Times разом з експертами підбив підсумки на ринку торговельної нерухомості.
Відвідуваність зростає
За даними Української Ради Торгових Центрів, у другому півріччі 2024 року Індекс самопочуття ритейлу (RWBI) досяг 29,6 пунктів, що є максимальним значенням з початку повномасштабної війни. Дмитро Топольськов, голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB), підкреслює значне покращення відвідуваності торгових центрів: «Відвідуваність ТЦ за рік підвищилась на 7% та у 2-му півріччі 2024 р. становила для дуже великих, великих та середніх традиційних ТЦ 526 особи, а для малих — 749 осіб на 1 000 кв. м GLA в день».
Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index – скорочено RWBI) розроблено у 2020 р. Українською Радою Торгових Центрів, який дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття ритейлу, враховуючи такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди. В пілотному режимі RWBI відстежується з серпня 2021 р.
За даними, які наводить Олена Забужко, комерційний директор Nhood Ukraine, у першому півріччі 2024 року середня відвідуваність торговельних центрів становила 479 осіб на день на 1 000 кв. м GLA. При цьому спостерігалася значна різниця між столицею та регіонами: «Для Києва цей показник дорівнює 602 особи, для регіонів — 427».
Експерти UTG у своєму звіті відзначають, що відвідуваність у січні 2025 року прогнозується на рівні 383 особи на 1 000 кв. м GLA. Вони також підкреслюють, що ТЦ окружного формату демонструють більшу стійкість у відвідуваності (507 осіб) відносно регіональних (308 осіб) об’єктів, а центри районного формату найменш схильні до коливань у відвідуваності.
Вакантність та орендні ставки
Ринок демонструє значну різницю у рівні вакантності між різними об’єктами. Згідно з даними Української Ради Торгових Центрів, середня вакантність площ ТЦ у вибірці не перевищує 2%.
За даними Олени Забужко, вакантність у найкращих торговельних центрах Києва знизилася на 2% з початку року, досягнувши 13% станом на вересень 2024 року.
Група компаній Arricano поділилася даними щодо своїх об’єктів в Києві та регіонах. Олена Швець, директор департаменту розвитку торговельних площ Групи компаній Arricano в Україні, повідомляє: «Наразі рівень заповнюваності ТРЦ групи Arricano становить понад 95%, зокрема у ТРК «Проспект» та ТРК CITY MALL рівень вакантності — 0%. У 2024 році у ТРК Arricano відкрилося 35 нових магазинів та закладів, а трафік по групі компаній склав понад 21 млн відвідувачів».
Експерти UTG зазначають, що в Києві вакантність характерна переважно для регіонального (15,1%) та окружного (15,2%) форматів і сконцентрована переважно у 4 об’єктах (Blockbuster Mall, «Мармелад», Promenada Center, Art Mall).
Щодо орендних ставок, за даними УРТЦ, на кінець 2024 року ставка оренди на вакантні лоти у порівнянні з 1-м півріччям 2024 р. майже не змінилась та становить для лотів, площею до 50 кв. м — $71 без ПДВ за 1 кв. м на місяць, для лотів 50-100 кв. м — $29, для лотів 100-250 кв. м — $22, для лотів 250-500 кв. м — $16, та $10 на місяць для лотів площею понад 500 кв. м.
Олена Забужко підтверджує стабільність ставок: «Орендні ставки в найкращих торговельних центрах Києва залишаються стабільними. Наприклад, орендні ставки для типової галереї площею 100-200 кв. м становлять $7-55/кв. м».
Тренди та виклики 2024 року
2024 рік позначився низкою важливих тенденцій на ринку торговельної нерухомості.
Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів:
Тренд на підтримку національного продукту: «Українці свідомо підтримують національних виробників, стимулюючи купівлю українських товарів».
Тренд на базові потреби: «Зовнішні виклики та війна змусила українців заощаджувати, скоротити витрати на другорядні товари (одяг, взуття, товари для дому та інше…)».
Мультифункціональні канали продажу: «Сучасний магазин — це омніканальний хаб де просто придбати товар не цікаво, тут подивитися онлайн каталоги та забрати товар, пити каву, слухати лекції та спілкуватися з лідерами думок».
Соціальна відповідальність: «Спільні цінності та високі моральні стандарти — це нові емоційні зв’язки між брендами та користувачами».
Ще один важливий тренд, який посилився у 2024 році — пожвавлення інтересу до України збоку міжнародних брендів.
Про перспективи повернення світових брендів в Україну Property Times писав раніше.
Прогнози на 2025 рік
Експерти сходяться у думці, що 2025 рік принесе подальше поступове відновлення ринку торговельної нерухомості, попри виклики й проблеми, обумовлені політичними та економічними факторами.
Олена Забужко виділила такі тренди, які будуть панувати у 2025 році:
Агресивний розвиток проєктів соціальних товарів («Аврора», «Епіцентр», «Та-да»), які виходять на новий рівень та заходять в якісні ТРЦ;
Бренди масмаркет продовжать переймати досвід бутиків та інвестувати в краще обслуговування та сервіси. Водночас преміальні бренди утримуватимуть аудиторію, створюючи в просторах магазинів зони для дозвілля (кав’ярні, коворкінги, школи навчання та інші…);
Активний розвиток колоборації соцмереж та маркетплейсів. Новий досвід купувати не просто в онлайні, а завдяки рекламі лідерів думок.
Олена Швець прогнозує: «Київ, як столиця, зберігатиме високий попит орендарів на якісну комерційну нерухомість, спричинений певною мірою дефіцитом. Водночас попит на комерційну нерухомість в східних регіонах, на відміну від західних, відновлюватиметься більш помірно».
Детальніше про регіональний розподіл ринку ТРЦ читайте в нашому огляді.
Експертка додає, що такі тренди, як зростання популяризації віддаленої роботи, зручність, комфорт та спорт, матимуть своє продовження і в 2025 році. А зростання тарифів на комунальні послуги змусять орендодавців та орендарів шукати нові інструменти для оптимізації споживання.
Експерти UTG попереджають про потенційне збільшення конкуренції на столичному ринку, оскільки на 2025-2027 роки анонсовано до відкриття кілька нових ТРЦ, які суттєво збільшать пропозицію якісних орендних площ : White Lines (28 000 кв. м), BalticSky (20 000 кв. м), Ocean Mall (GLA — 110 000 кв. м), Lukiyanivka (47 052 кв. м), New Ray (34 500 кв. м, April Mall (36 500 кв. м), інші об’єкти — сукупно понад 250 000 кв. м. Вони прогнозують, що запуск нових проєктів збільшить профіцит торгових площ, що призведе до зростання вакантності до 17,0% у 2025 році.
Війна кардинально змінила економічну карту України. Поки центральні та східні регіони адаптуються до нових реалій, західні області переживають справжній бум розвитку. Особливо яскраво це проявляється в Закарпатті, де Ужгород за три роки війни перетворився з тихого прикордонного міста на один із найдинамічніших торговельних центрів країни.
Масштабна внутрішня міграція, релокація бізнесу та зростання купівельної спроможності створили унікальні умови для розвитку роздрібної торгівлі. Сьогодні Ужгород демонструє феномен, який здавався неможливим у воєнний час: активне торговельне будівництво, приплив міжнародних брендів та формування нової споживчої культури. Property Times разом з Володимиром Чекаловим, генеральним директором Urban-X розбирався, як війна трансформувала Закарпаття в новий центр тяжіння української торгівлі, які гравці формують цей ринок та що це означає для майбутнього розвитку регіону.
Внутрішня міграція та демографічний вибух: як війна трансформувала Закарпаття
З початком повномасштабної війни Україна пережила одну з найбільших хвиль внутрішньої міграції. Закарпаття, особливо Ужгород, стало одним з головних пунктів призначення для десятків тисяч переселенців зі сходу та півдня. Віддаленість від бойових дій, близькість до ЄС, комфортний клімат і міська інфраструктура зробили регіон привабливим для тимчасового і постійного проживання.
Населення Ужгорода з довоєнних 115 тис. осіб у пікові моменти 2022 року зростало до 230 тис. Станом на 2025 рік чисельність стабілізувалася на рівні близько 160 тис. осіб — на 40–50 тис. більше, ніж до війни.
Серед новоприбулих переважають активні, працездатні люди, сім’ї з дітьми та середнім і вищим за середній рівнем доходу. Багато з них вже інтегрувалися — придбали житло, відкрили бізнес або працевлаштувалися.
Ці зміни супроводжуються релокацією понад 300 підприємств до Закарпаття в межах державної програми. Це посилило економіку регіону і закріпило тут висококваліфіковані кадри. Близькість до Словаччини, Угорщини та Румунії відкрила прямі логістичні канали для експорту.
Таким чином, Ужгород переживає не короткочасне зростання, а стійке зміщення населення й економічної активності, що вже змінює споживчий ландшафт, інфраструктурні потреби та ринок комерційної нерухомості.
Нова економіка споживання: як змінилася торгівля в Ужгороді
Зростання населення та приплив платоспроможної аудиторії спричинили зрушення в моделі споживання. Ужгород із затишного провінційного міста з обмеженим вибором ритейл-операторів стрімко перетворюється на вузлову торгову точку західного регіону. Середній споживач став вибагливішим, а середній чек — вищим. Це вже не туристичне місто вихідного дня, а динамічний центр споживання зі стабільним попитом 24/7.
Портрет споживача та середній чек
Сьогодні основна аудиторія торгових центрів — жінки віком від 25 до 45 років, переважно з дітьми, з сімейним або корпоративним бюджетом. Типове відвідування ТРЦ супроводжується комплексними покупками: продукти, одяг, побутові та дитячі товари, кафе, розваги.
Середній чек на одного відвідувача торгово-розважального центру становить від 1000 до 1100 грн, що перевищує середній рівень по Україні. Піковими днями залишаються вихідні, проте суттєво зріс трафік у будні — завдяки новим робочим місцям, гнучким графікам та збільшенню кількості фрилансерів і малого бізнесу.
Найбільшим попитом користуються:
fashion-сегмент середнього та середнього мінус рівня;
гастрономія (кафе, фудкорти, ресторани);
дитячі товари та послуги;
аптеки, побутовий сервіс, супермаркети.
Ринок оренди: від перегрітого попиту до дефіциту якісних площ
Попит на торгову нерухомість в Ужгороді наразі стабільно високий. Найуспішніші об’єкти демонструють рівень вакантності менше 3% — що для рітейлу означає фактично повну заповненість.
Орендарі активно конкурують за приміщення в локаціях з високим пішохідним і транспортним трафіком. Особливо затребувані площі від 50 до 300 кв. м — оптимальний формат для fashion, гастрономії та аптечного бізнесу.
Динаміка орендних ставок:
Центральні вулиці Ужгорода (high street):
$15–50/кв. м/місяць залежно від площі та трафіку;
зростання ставок — у 1,5–2,5 раза порівняно з довоєнними ($10–25/кв. м).
Торгово-розважальні центри:
якірні орендарі — $10–25/кв. м;
розважальні зони — $5–8/кв. м;
fashion сегмент— $20–50/кв. м.
Спальні райони та нові масиви:
$10–20/кв. м, особливо в зонах нового житлового будівництва або на старті проєктів.
Аналіз орендної математики підтверджує: нинішній ринок орієнтований на сегменти з високою обіговістю та стабільним попитом. В таких умовах власники комерційної нерухомості переходять до моделі відбору орендарів не лише за платоспроможністю, а й за синергією з загальною концепцією об’єкта, що робить девелопмент стратегічно важливим.
Девелопмент у фокусі: Ужгород будує майбутнє
Попри воєнний стан, Закарпаття стало винятком на карті України — тут девелопмент не зупинився, а навпаки, набрав обертів. Ужгород демонструє унікальну для країни ситуацію: при загальному зниженні темпів будівництва в інших регіонах, у місті активно розвиваються нові житлові квартали та комерційні об’єкти.
Ключовим чинником є те, що тут формується нова модель торгових зон — орієнтована не лише на центр, а й на активні житлові масиви, особливо на лівому березі річці Уж.
Ключові об’єкти торгової нерухомості Ужгорода
Відкрито за час війни:
ТРЦ Pannonia (GLA 4 440 кв. м) — перший торговий центр, відкритий з початку війни.
ТЦ «Білочка» (GBA 10 000 кв. м, GLA 8 000 кв. м).
Найближче відкриття:
ТЦ GrushevSky (GLA 3 000 кв. м, GBA 4 000 кв. м). Відкриття заплановане на 26 липня 2025 року.
На стадії активного будівництва:
ТРЦ Nestoria Plaza — найбільший регіональний проєкт (GBA 32 000 кв. м, GLA 20 100 кв. м) — ступінь готовності: 50%, введення в експлуатацію: 4 кв. 2026 року.
ТЦ Trade Plaza (GLA:1 900 кв.м), на завершальному етапі будівництва.
«Довгобуди»:
ТРЦ «Україна» (GLA 11 710 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.
ТРЦ KORONA (GLA 10 500 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.
На етапі котловану або концепції:
Residents Mall (GLA 10 000 кв. м) — стадія земляних робіт та фундаментів.
RiverVille Mall (GLA 13 000 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті
Plaza Nova (с. Оноківці) (GBA 20 255 кв. м, GLA 16 795 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті;
Retail Park (с. Оноківці) (GBA 20 982 кв. м, GLA 20 040 кв. м) — концепцію розроблено, будівництво не розпочато.
Географія зміщується: як змінюється карта ритейлу
Якщо раніше вся торгова активність концентрувалася в історичному центрі, то в умовах дефіциту площ та зростання нових житлових масивів, нова вісь тяжіння формується у лівобережній частині міста:
вул. Баб’яка, вул. Легоцького, Слов’янська набережна — зони з розвиненою логістикою та транспортною інфраструктурою;
Новий масив, Боздош — осередки приросту населення та будівництва.
Нова хвиля ритейлу в Ужгороді: як війна змінила комерційну карту міста
З початком війни Ужгород став не лише безпечним прихистком для сотень тисяч українців, а й новою точкою тяжіння для роздрібних мереж. Місто швидко трансформується у стратегічний хаб Західної України, що не залишилося поза увагою великих гравців ринку. Один за одним сюди заходять бренди, які раніше були присутні лише в Києві та інших мегаполісах.
Ужгород більше не просто реагує на зростання населення — він активно формує новий ритейл-ландшафт. Сюди приходять як міжнародні оператори, що бачать перспективу в європейській логістиці та транскордонному потенціалі, так і локальні формати, які адаптуються до змінених споживчих звичок та зростаючого платоспроможного попиту.
Гастрономія та фастфуд: репутація і масштаби
McDonald’s — уже присутній у регіоні; під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує запуск ще двох нових локацій.
KFC — відкрив свою першу локацію в регіоні в умовах війни; планує не відставати від головного конкурента.
«Черноморка», «Авокадо» — концепти з інших міст, які органічно вписалися в міське середовище.
Pub House, Chili Pizza, «Хмарка» — приклади локального гастроуспіху з планами масштабування.
Fashion-ритейл: від масового до «мультилюкса»
Sinsay — працює вже 3 магазини, готується ще 2 (динамічний middle сегмент).
Crop, House — відкрили перші магазини, планують відкриття нових локацій.
Symbol — мультибрендовий fashion люкс сегмента, відкрив перший магазин, планують відкриття з розширенням до 2 000 кв. м.
LC Waikiki — утвердився в місті, йде на збільшення присутності.
VOVK, «Андре Тан» — українська мода, яка впевнено конкурує.
Reserved, Half Price, Worldbox, CCC, Goldi, Obnova —планують відкриття перших точок (як в Ужгороді, так і в Мукачево).
Товари для дому та декору: сегмент зростає разом із житлом
Jysk — міжнародний бренд який присутній в регіоні та має плани з розширення та відкриття нових локацій (як в Ужгороді так і в Мукачево).
Epicentr (споріднена категорія) — присутній у місті та відкриває нові локації.
Kids & Family: нова фаза дитячого сегмента
«Антошка», «Чудо Острів» — вже присутні та планують відкриття в нових локаціях (як в Ужгороді, так і в Мукачево).
«Будинок Іграшок» — готує перший вихід у місто.
Libdrarium — розглядає відкриття в сегменті розвиваючих ігор та книг.
Fly Kids, Papashon, «Країна Мрій» — планують свій вихід в регіон та відкриття яскравих центрів дитячих розваг. А поки національні оператори планують, місцеві підприємці освоюють цей сегмент, відкриваючі власні центри: PollyLand, Kids Klub.
Multiplex — вже діє, під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує ще запуск.
Спорт, здоров’я, краса: нова якість життя
Sport Life — має плани з відкриття одного з найбільших фітнес-центрів у регіоні.
Аптечні мережі та салони краси — активне розширення в нові житлові масиви. На ринок вийшла мережа аптек «911».
Серед beauty-брендів розширюють присутність локальні студії, nail-барів і мережі доглядової косметики, зокрема EVA, Prostor, «Аврора», «Копійочка», в регіон планує зайти новий оператор «Щодня».
Продуктовий ритейл і формати «біля дому»
«Сільпо», «АТБ» — активно покривають зони нового житла, а також населені пункти в яких їх присутність актуальна.
Alma, «Близенько», «Амбар», VAM, «Лечо» — борються за лояльність у районах крокової доступності на всьому Закарпатті.
В Ужгороді відкрились перші магазини жорсткого дискаунтера «Дивоцін» та мережі «Пчілка маркет».
Spar — міжнародний бренд, присутній через українських партнерів, також шукає додаткові локації.
«Таврія-В» вийшла на ринок Закарпаття, частково поглинувши локального оператора Silverland, що дозволило їй швидко закріпитися в регіоні та розширити свою мережу.
Ключові ринкові тренди
Зростання кількості нових ТРЦ та ритейл-парків
Ужгород переживає один із найактивніших будівельних циклів на заході країни.
На перший план виходить формат lifestyle і об’єктів, орієнтованих на сімейний шопінг і дозвілля.
Посилення функціонального наповнення об’єктів
Те, що давно стало нормою для міст-мільйонників, лише зараз починає реалізовуватись в Ужгороді. Навіть у відносно компактних проєктах девелопери доповнюють ритейл фітнес-клубами, салонами краси, дитячими зонами, гастроточками та мобільними форматами торгівлі.
Модель «все під одним дахом» стає особливо актуальною у густонаселених районах — мешканці очікують максимум зручностей і сервісів поруч із домом.
Формування нових торговельних зон
Акцент зміщується в бік лівобережжя — вул. Баб’яка, райони Боздош, Новий масив;
Центр міста поступово трансформується: зберігає статус прогулянкової та ресторанної зони з бутиками та преміальним fashion, однак зростаюча конкуренція призводить до витіснення слабших гравців і коригування товарних груп.
Висновок
Ужгород поступово змінюється — із компактного прикордонного міста він трансформується у перспективний центр споживчої активності всього західного регіону. Цей процес ще триває: багато ключових об’єктів ритейлу та девелопменту перебувають на етапі будівництва або підготовки, однак вектор розвитку вже чітко заданий.
Нагадаємо, раніше Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі.
В першому півріччі 2025 року український ринок торговельної нерухомості характеризувався поєднанням позитивної динаміки зростання зі структурними змінами в споживчій поведінці та географії торговельної активності.
Ключовими факторами розвитку стали внутрішня міграція населення, зміна споживчих пріоритетів та активний розвиток регіональних ринків, особливо в західній частині країни. Разом з тим, ринок продовжує адаптуватися до нових реалій, пов’язаних з обмеженнями воєнного часу та трансформацією споживчих звичок українців. Property Times розбирався детальніше разом з експертами, які зміни відбувалися на ринку торговельної нерухомості в першому півріччі.
Макроекономічні показники та споживчі настрої
Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG відзначає позитивну динаміку: оборот роздрібної торгівлі України за січень-квітень 2025 року зростав як в національній валюті (+20,33%), так і в доларовому еквіваленті (+14,05%). Це свідчить про стійкість українського ринку та його здатність до відновлення.
Діана Квітчук, керівник департаменту маркетингу та досліджень CBRE Ukraine, додає важливі деталі щодо споживчих настроїв: «Станом на травень 2025 року, за даними Info Sapiens, індекс споживчих настроїв становив 79,3 п. п. (+6,7 п.п. з початку року), що свідчить про поступове їх відновлення, особливо в короткостроковій перспективі». За її словами, хоча інфляція випереджала зростання номінальної заробітної плати, реальна заробітна плата продовжувала зростати, що сприяло підтримці стабільного споживчого попиту.
За словами Олени Забужко, комерційного директора Nhood Ukraine, всі тенденції цього періоду формуються під впливом економічних, споживчих та геополітичних факторів і демонструють складну, але динамічну картину. Експертка підкреслює ключові особливості періоду: зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні, стійкість ринку попри зниження купівельної спроможності, повернення міжнародних брендів та стимулюючий вплив внутрішньої міграції.
Олена Забужко зазначає: «Попри зниження купівельної спроможності, ринок досяг довоєнних рівнів».
Регіональні особливості
Київ
Попри воєнні ризики й масовані повітряні атаки Київ демонструє стабільність. Діана Квітчук коментує: «У 1 півріччі 2025 року ринок торговельної нерухомості в Києві залишався стабільним, а ключові показники практично не змінилися з початку року. Активність ритейлерів розвивалася помірними темпами, зосереджуючись переважно на найефективніших торговельних центрах з високою відвідуваністю та стабільним товарообігом».
Водночас експертка фіксує обережність міжнародних гравців: «Попри помірну ситуацію в ритейлі, на ринок не вийшло жодного нового міжнародного fashion бренду. Зокрема, шведський ритейлер IKEA оголосив, що не планує повертатися в Україну в найближчій перспективі, через міркування безпеки та обережну позицію, яку все ще займають деякі світові гравці».
Ключовою тенденцією столичного ринку стала ревіталізація існуючих об’єктів. За словами Діани Квітчук, у 2025 році продовжується тенденція до ревіталізації існуючих торгових об’єктів, яка розпочалася у 2023-2024 роках. Девелопери зосереджуються на реновації торгових центрів, адаптації їх до нових форматів орендарів та зміни моделей споживання.
Закарпаття
Цікавою є ситуація в західних регіонах України. Володимир Чекалов, генеральний директор Urban-X, розповідає про динамічний розвиток ринку торговельної нерухомості Закарпаття: «Ринок торговельної нерухомості Закарпаття, насамперед в Ужгороді та Мукачеві демонструє стабільне зростання на тлі активного припливу ВПО, підвищення купівельної спроможності населення та попиту на сучасні формати шопінгу».
Серед ключових трендів регіону експерт виділяє:
Девелоперський бум у житлових районах — активне будівництво найбільшої кількості комерційних площ у мікрорайонах Новий, Боздош;
Децентралізацію споживання — основний попит зміщується з центру в спальні райони;
Приплив інвестицій — до регіону заходять нові інвестори, які шукають прибуткові проєкти з мінімальними військовими ризиками. Зростає частка угод із залученням як локального, так і національного капіталу ще до введення об’єктів в експлуатацію.
Зміни у споживчій поведінці
Євгенія Локтіонова зауважує важливі зрушення в споживчих пріоритетах: «Оскільки ажіотажний попит населення на системи життєзабезпечення задля протидії наслідкам війни (затоварювання консервів, ліків, засобів гігієни, військових товарів, сонячних панелей, зарядних станцій, генераторів, автономного інтернету, ліхтариків, буржуйок, акумуляторів) майже вичерпаний, споживачі поступово повертаються до магазинів одягу та взуття».
Водночас експертка відзначає специфічні обмеження: «На ринку продовжує спостерігатися вплив наслідків пандемії (віддаленої роботи) та комендантської години — обмежена необхідність в повсякденному та нарядному одязі». Паралельно в UTG фіксують високий рівень відношення українців до розваг і споживання накопичень як інструментів протидії стресу та негативним новинам (шопінг, розваги, ресторани).
Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів у споживчій поведінці:
Раціоналізація покупок
Споживачі стали обережнішими у витратах, орієнтуються на функціональні та базові товари. Зростає популярність власних торгових марок, акцій та програм лояльності.
Омніканальність і цифровізація
Покупці очікують єдиного досвіду онлайн і офлайн: замовлення онлайн з забором в офлайн, мобільні додатки, самовивіз, швидка доставка.
Зміна мотивації відвідування
«Люди приходять не лише за покупками, а за досвідом, емоціями, сервісом», — пояснює Олена Забужко. Зростає попит на фудкорти, зони відпочинку, дитячі простори, івенти.
У Закарпатті за даними Володимира Чекалова також фіксується специфіка споживчої поведінки: «У першій половині 2025 року споживча поведінка закарпатців залишалася прагматичною та зосередженою на базових потребах. Витрати стали ще раціональнішими — покупці чітко планують покупки, шукають вигідні пропозиції».
Експерт відзначає зростання популярності форматів «біля дому» через економію часу та транспорту. ВПО продовжують формувати попит на доступний fashion і дитячі товари. ТЦ відвідують цільово, без довгого перебування, з основним інтересом до продуктових, drogerie та fast food форматів.
Це призвело до конкретних змін у роботі торговельних центрів регіону: зростання інтересу до невеликих площ з високим трафіком, акцент у tenant mix на FMCG, аптечний та фуд-сегменти, очікування виходу брендів при відтермінуванні запусків через нестачу якісних площ.
Відвідуваність та вакантність
За даними UTG, відвідуваність торгових центрів продовжує відновлюватись і на липень 2025 року склала 393 особи на 1 000 кв. м GLA. Євгенія Локтіонова зазначає, що найбільш стійкими є центри районного формату з товарами повсякденного попиту — 670 осіб на 1 000 кв. м GLA, тоді як ТЦ окружного формату демонструють 522 особи, а регіональні — 315 осіб.
Діана Квітчук додає важливі деталі щодо столичного ринку: «На тлі стабільного споживчого попиту, зберігалась позитивна динаміка відвідуваності торгових центрів, яка почала відновлюватися ще у 2024 році й на сьогодні перетворилась на стійкий тренд. Цьому сприяло і зниження операційних перерв у роботі ТЦ, пов’язаних із загрозами ракетних атак. Так, за даними USCS, станом на кінець червня 2025, у Києві потягом часу роботи торгових об’єктів зменшилась частка тривалості повітряних тривог, склавши 1,7% (- 1,3 п.п. з поч. року)».
«Позитивна динаміка відвідуваності призвела до скорочення вакантності до 12,9% на липень 2025 року. Найнижчий рівень вакантності спостерігається в районних форматах — 6,6%», — такі дані наводить Євгенія Локтіонова.
Активні категорії орендарів
Продуктовий ритейл
За словами Володимира Чекалова, продуктовий ритейл продовжує демонструвати високу динаміку. Особливо активними залишаються мережі формату «магазин біля дому» — VAM, «Амбар», «Близенько», Alma, а також великі національні оператори АТБ та «Сільпо».
Це тенденція характерна також і для столичного ринку: «У першому півріччі 2025 року у Києві найбільш активними залишалися продуктові ритейлери та сегмент техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторі», — коментує Діана Квітчук.
Fashion-сегмент
Володимир Чекалов відзначає формування нового попиту у fashion-сегменті, але зауважує брак площ: «Найактивніше розвиваються бренди Sinsay, Famo та Andi завдяки своїй гнучкості. Водночас низка потужних міжнародних операторів очікують відкриття великих, сучасних торгових центрів».
Діана Квітчук зазначає більш обережний підхід українських fashion-брендів у столиці: «Українські fashion бренди діяли обережніше, обмежуючись поодинокими новими проєктами у столиці, де останні також демонстрували більше зосередження саме на локаціях у регіонах».
«У ТРЦ з високим трафіком продовжують розвиватися fashion-бренди, попри загальне зниження попиту. Сучасний споживач орієнтується на функціональні та базові товари», — додає Олена Забужко.
Дрогері та аптеки
Володимир Чекалов відзначає активність цих сегментів в західному регіоні: «Мережі «Копійочка», «Щодня», «Подорожник», «Аптека оптових цін», «911» залишаються активними гравцями на ринку, з фокусом на спальні райони». Водночас експерт зауважує: «Весняні зміни у державному регулюванні фармацевтичного сектору дещо пригальмували темпи розширення окремих аптечних операторів».
HoReCa та сервіси
За словами Володимира Чекалова, активний розвиток демонструють кав’ярні, пекарні, фаст-фуд з фокусом на розміщення біля житлових комплексів на пішохідному трафіку. Окремо експерт виділяє фітнес-індустрію: «Сегмент демонструє потенціал зростання. Яскравий приклад — анонсоване відкриття Sport Life у Новому районі Ужгорода, поруч із майбутнім другим McDonald’s».
Інші категорії
В CBRE також фіксують активність сегмента техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторів, тоді як сегменти товарів для дому та DIY діяли обережніше.
Орендні ставки та умови співпраці
Євгенія Локтіонова повідомляє про поступове зростання ставок оренди через скорочення вакантності — на липень 2025 року для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м ставка склала $22,2 за 1 кв. м (без урахування % РТО, OPEX, ПДВ, КП).
Діана Квітчук надає детальну інформацію щодо столичного ринку: «Станом на кінець першого півріччя 2025, середня вакантність на ринку Києва залишилася загалом стабільною на рівні 11-12%, з поступовою тенденцією до зниження в найкращих торгових об’єктах, а в деяких об’єктах знаходиться на «технічному» рівні 2-3%».
Щодо орендних ставок у Києві, експертка зазначає: «Орендні ставки не зазнали значних змін з початку року, де прайм-ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв. м в найкращих об’єктах коливалися в межах $40-70/кв. м/місяць (0% з початку року), тоді як в інших об’єктах — в межах $18-38/кв. м/місяць».
У Закарпатті склалася специфічна ситуація з орендними ставками. Володимир Чекалов пояснює: «У першій половині 2025 року ринок оренди комерційної нерухомості в Закарпатті, особливо в Ужгороді, демонструє нерівномірне зростання цін, обумовлене високим попитом, обмеженою пропозицією та локальною специфікою. Дефіцит якісних торгових площ призвів до зростання орендних ставок. У популярних районах Ужгорода середні ставки зросли на 5-10% порівняно з 2024 роком:
$15-20 за кв. м для стрит-рітейлу на активних вулицях,
до $60 за кв. м на центральних вулицях з найвищим трафіком,
$5-60 за кв. м у нових комплексах або проєктах із прогнозовано високим трафіком».
Експерт зазначає особливості договірних відносин: «У таких об’єктах часто застосовуються змішані моделі оплати (мінімальна фіксована ставка + % від обігу), прив’язка до гривні з обмеженим індексуванням, розподіл витрат на ремонт та запуск між орендодавцем і орендарем». Для рітейлерів-першопрохідців девелопери готові пропонувати індивідуальні умови: глибші знижки, покриття витрат на fit-out або маркетингову підтримку.
Олена Забужко відзначає загальну тенденцію: «Спостерігається зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні».
Нові відкриття та перспективи
Київ та область
У квітні 2025 року в Києві відкрився ТЦ районного формату BalticSky 10 000 кв. м, але це суттєво не вплинуло на загальну пропозицію торгових площ.
За даними, які наводить Діана Квітчук, в першому півріччя 2025 року загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним та складав близько 1,6 млн кв. м. Водночас експертка зазначає ключову перспективу: «Згідно з заявами девелоперів, на осінь 2025 року заплановано відкриття ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м), що стане потенційно значним доповненням до ринку».
За даними UTG, у 2025-2026 роках також очікуються відкриття:
White Lines (вул. Васильківська, 1) — 28 000 кв. м,
Olympik Park (просп. Бажана) — 23 000 кв. м,
ТРЦ Svitlo Mall (шосе Столичне, 1) — 12 500 кв. м.
Регіональні ринки
Діана Квітчук так характеризує ситуацію в регіонах: «З боку регіонів у першому півріччі 2025 не було введено в експлуатацію якісних ТЦ. Однак прогнози на 2 півріччя 2025-2026 рік видаються більш позитивними: очікується введення в експлуатацію понад 240 000 кв. м нових торгових площ у найбільших регіональних містах України».
За даними, які наводить Володимир Чекалов, в Закарпатті до кінця 2025 року заплановано відкриття шести важливих об’єктів загальною площею понад 50 000 кв. м:
ТРЦ Grushevsky (Ужгород) — 4 000 кв. м, ТРЦ Dream City (Ужгород) — 8 000 кв. м, ТРЦ Korona (Ужгород) — 10 500 кв. м, Retail-park Mukachevo (Мукачево) — 8 900 кв. м, Retail-park «Заграва» (Берегово) — 8 000 кв. м, ТЦ «Росвигівський» (Мукачево) — 8 500 кв. м.
Детальніше про ринок Закарпаття та Ужгорода читайте за посиланням.
«Хоча на ринку торговельної нерухомості заявлені до виходу й традиційно великі торговельні об’єкти, все частіше спостерігається тенденція до розвитку змішаних форматів, інтегрованих у житлові та бізнес-комплекси, а також появи компактних регіональних торгових просторів, орієнтованих на локальний попит», — ділиться спостереженнями Діана Квітчук.
«Очікуване введення нових ТРЦ у 2025 році створює додаткові можливості для розвитку», — резюмує Олена Забужко. Разом з тим, успіх нових проєктів залежатиме від їхньої здатності адаптуватися до змінених споживчих звичок та забезпечити мультифункціональний досвід для відвідувачів.
