Архітектор

Метка: аналітика

  • Ринок готельної нерухомості України у 2024 році: перерозподіл попиту, зростання ADR 

    Ринок готельної нерухомості України у 2024 році: перерозподіл попиту, зростання ADR 

    Повномасштабна війна, економічні виклики та постійна трансформація ринку створили унікальний контекст для розвитку готельного бізнесу. Property Times разом з експертами досліджував тенденції, виклики та перспективи готельної нерухомості України на основі експертних оцінок провідних фахівців галузі.

    Читайте также: Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    Ринок гостинності, як і решта сегментів нерухомості, стикається з викликами, які зумовлені  повномасштабним вторгненням рф та його впливом. Експертне середовище виділяє наступні фундаментальні проблеми готельного ринку:

    Економічні обмеження:

    • залежність цінової політики від купівельної спроможності,
    • постійне зростання собівартості готельних послуг,
    • інфляційні процеси.

    Кадрові виклики:

    • брак професійних кадрів;
    • необхідність перекваліфікації та адаптації персоналу.

    Безпекові фактори:

    • обмеження, пов’язані з воєнним станом,
    • нестабільність регіональних ринків.

    Сукупність цих факторів обумовлює розвиток ринку та його ключові показники. Концепція регіонів та  розподілення туристичних потоків тепер  напряму залежить від безпекової ситуації та віддаленості від лінії фронту. 

    Західні регіони

    «Захід України залишається одним із найбільш активних регіонів щодо попиту на готельні послуги, та продовжує демонструвати його зростання. Безпекова ситуація тут, одна з найкращих в Україні, що приваблює внутрішнього туриста. Зокрема, очікувано, гірськолижні курорти в Буковелі показали достатньо високі результати. Кінець 2024 та початок 2025 року супроводжувалися аномально високими температурами, що звісно, певним чином вплинуло на завантаженість. Проте цей фактор не був вирішальним та попит все ж був високим», —  коментує Ірина Сідлецька, Президентка UHRA, CEO Vertex Hotel Group.

    Детальніше  основні показники в Буковелі розповіла Єлизавета Волошина, керівник відділу бронювання Ribas Hotels: «Зимовий сезон 2023-2024 був невдалим через несприятливі погодні умови. Це позначилося на зниженні попиту на ринку, зменшенні тривалості проживання гостей та середньому тарифі готелів.
    У низький сезон — весняно-осінній період — у Буковелі підвищився попит на групові та корпоративні бронювання, також з’явився сегмент дитячого відпочинку, сімейний відпочинок, лікування та оздоровлення. 

    У травні-червні 2024 року попит на відпочинок впав через зовнішні фактори на рівні законодавства, однак наприкінці червня він поступово відновився та туристи почали їхати на відпочинок. Якщо порівнювати результати літнього сезону 2023 року, попит впав. Наприклад, у 2023 році завантаженість готелів становила 90%, тоді як у 2024 році в середньому — 78%. Це спричинено відкриттям пляжів в Одесі. 

    Завдяки сприятливим погодним умовам зимовий сезон розпочався в середині грудня і триває досі. Готелі задоволені результатами завантаженості, яка сягає до 85%, а середній тариф у сезоні 2024-2025 помітно збільшився до 7 950 грн, на 18%, а середня тривалість проживання збільшилася на 30% та склала 3,6 ночей, порівняно з минулим роком».

    За даними аналітиків EY, заповнюваність готелів Львова та Буковелю за підсумками перших дев’яти місяців 2024 року дещо знизилася, якщо порівнювати з минулорічними показниками. «Так, за результатами січня-вересня 2024 року, середній рівень заповнюваності у м. Львові становив 52% проти 54% в аналогічному періоді 2023 року, а у Буковелі завантаженість готелів знизилася до 53% проти 57% відповідно. Основними причинами падіння попиту в даних регіонах було посилення мобілізаційних заходів в країні та часткова переорієнтація попиту на інші регіони країни (Одесу та Київ)», — пояснює Анастасія Федірко, менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.

    Єлизавета Волошина відзначає, що у 2024 р.  підвищилася зацікавленість туристів до Луцька: «Більше іноземних туристів приїздить або зупиняється тут на шляху до інших регіонів України. Влітку 2024 року завантаження нашого готелю сягало максимально 77%, а середній тариф, порівнюючи з тим самим періодом у 2023 році, збільшився на 35% та становив 2 050 грн». 

    Київ та  центральна частина

    Основними факторами, які впливають на заповненість готелів в Києві, залишається бізнес-туризм, іноземні делегації та гуманітарні місії. 

    «Попит на готельні послуги через безпекову ситуацію в місті та регулярні атаки скоротився, проте Київ продовжує залучати туристів і бізнесменів, зокрема для проведення конференцій та форумів. Цікавим є те, що відновлення заходів, особливо в готелях які мають укриття або переоблаштували паркінги під конференц-зали, призвело до аномальної в готельній практиці структурі доходів — у 2024 році доходи від конференцій та послуг харчування склади понад 50% загального доходу більшості готелів проти 20-30% класичної частки», — коментує Ірина Сідлецька. 

    «За результатами січня-вересня 2024 року, середній рівень заповнюваності готелів Києва досяг 42% в порівнянні з 24% протягом аналогічного періоду 2023 року. Рівень заповнюваності п’ятизіркових готелів столиці становив 36% за підсумками перших 9 місяців 2024 року, тим самим майже досягши свого довоєнного рівня в 37%», —  такі дані наводить Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.

    «Біла Церква відома локальними бізнесами, розвиненою агро-, фармацевтичною та іншими сферами. Близько 60% гостей готелю — це бізнес-туристи, великі компанії.

    Залучення нових компаній та бізнесів у регіоні та найближчих великих містах призвело до збільшення середнього річного завантаження готелю на 15% та підвищення середнього тарифу на 23%, який наразі становить 2 575 грн», — зазначає Єлизавета Волошина.

    Одеса

    2024 рік для Одеси став періодом перезавантаження завдяки відкриттю більшості пляжів.

    «Південний напрямок, перш за все Одеса, у 2024  продемонстрував різке зростання попиту влітку, більшість готелів міста закінчили серпень на відмітці 80% завантаження. Однак, наразі попит значно обмежений через ситуацію з високою небезпекою і частотою атак і знаходиться на рівні 30% від пропозиції регіоні. Готелі, які мають басейни та знаходяться біля моря, резонно приняли рішення зачинитися з жовтня — листопада 2024 до весни 2025 року», — додає Ірина Сідлецька.

    «Влітку завантаженість готелів сягала 90%, а середній тариф збільшився на 40%, порівнюючи з минулим літом, та становив 3 800 грн. Активний туризм до міста продовжувався майже до кінця вересня, а далі змінився бізнес-сегментом», — коментує Єлизавета Волошина.

    «За підсумками перших дев’яти місяців 2024 року середня завантаженість готелів Одеси становила 40%, досягши свого пікового значення в 76% в серпні. Для порівняння, у відповідному періоді 2023 року середня завантаженість готелів Одеси становила всього 24%, з максимальним значенням в 35% також зафіксованим у серпні» — наводить дані Анастасія Федірко.

    Східні регіони

    Як зазначає Ірина Сідлецька, обʼєкти у східному регіоні все ще значною мірою залежні від розміщення представників гуманітарних місій. Попит на організацію заходів тут залишається досить низьким і  напряму залежить від змін ситуації з безпекою. 

    Динаміка середнього рівня заповнюваності у період 9 місяців 2021-2024 рр. на готельному ринку Києва, Львова, Буковелю та Одеси, %


    * Усі значення заповнюваності розраховані за січень-вересень кожного року
    Джерело: аналіз та дані EY, STR, Hotel Matrix, Ribas Hotels Group

    Попит на готельні послуги в Україні змінюється відповідно до безпекової ситуації та внутрішніх потреб населення, зазначає Ірина Сідлецька:

    — Бізнес-туризм: попит на послуги бізнес-готелів демонстрував тенденцію до відновлення у 2024 році. Вибір обʼєктів для проведення форумів, конференцій та інших заходів значною мірою залежить від наявності обладнаного укриття, де є можливість проводити заходи, а також загальної безпекової ситуації у регіоні; 

    — Люксові готелі та СПА-курорти: попит на розкішний сегмент відпочинку залишається високим, зокрема серед заможних українців, які шукають комфорт та відновлення. Готелі, які пропонують SPA-послуги, лікувальні програми та високий рівень обслуговування, продовжують бути популярними. 

    Найбільш затребувані формати:

    — Гірськолижні курорти — через стабільно високий попит на зимові види відпочинку;

    Читайте также: Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    — СПА та оздоровчі готелі — зокрема в умовах стресу та потреби у відновленні після військових дій.

    — Бізнес-готелі — формат продовжує бути актуальним та затребуваним.

    У  2024 році закріпилися й посилилися тренди, які з’явилися  у 2022-23 рр. Серед таких Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group називає:

    • спільне інвестування в готельну нерухомість, як в конкретні юніти котеджів та номери, так і в комерційні інфраструктурні об’єкти нерухомості, зокрема ресторани та SPA;
    • апарт-готелі формату home + hotel в обласних центрах та невеликих містах. Цей формат задовольняє потреби гостей, оскільки в цих містах бракує нових готелів, а в деяких зовсім немає. Крім того, це відповідає потребам інвесторів, оскільки в цих містах немає нових та привабливих проєктів під інвестування;
    • заміські комплекси типу глемпінгів і маленьких будиночків. Такі проєкти також необхідні в передмістях Києва, Львова та Одеси. Гості потребують локацій для відпочинку за містом в 1-2 годинній віддаленості від дому. 

    Ще кілька цікавих трендів виділяє Гліб Кузнєцов, CEO Керуючої компанії ApGrade Hotels: «З’явився новий формат готелів, трендовість якого виражається у гнучкості та адаптивності. Мова про розробку концепту, де обʼєкт може трансформуватись у готель для тимчасового проживання, і разом із цим — у колівінг для більш довготривалого проживання.

    Що один тренд, який окреслився у 2024 році  —  Friendly Concept —  готель із душею та сенсами. Готелі за кордоном вже давно перейшли на цей рівень. Ми ж тільки розпочали, але вже є показові кейси. Наша команда займається керуванням такого обʼєкту.  Автоматизована система поселення, ком’юніті-менеджер замість звичного адміністратора, простір для дозвілля, івенти для гостей, кавʼярня-коворкінг, пет-френдлі концепт, нестандартний дизайн, зараз працюємо над впровадженням підтримки для гостей 24/7 на базі штучного інтелекту».

      

    У регіонах спостерігається сезонне коливання вартості номерів. «Порівняно з попереднім періодом, у багатьох регіонах спостерігається зростання середнього тарифу, що, значною мірою, повʼязано зі зростанням собівартості номерів та витрат на оплату праці, зростанням комунальних тарифів та підвищенню попиту, особливо в курортних зонах. При цьому дефіцит персоналу на всіх посадах, від фронлайну до управлінців вищої категорії є однією з найболючіших проблем галузі,  — коментує  Ірина Сідлецька.  — На основі аналізу даних HotelMatrix — українського сервісу для порівняльної аналітики готельного бізнесу та глобального бенчмаркінгу, можна зробити висновки про зміни середньої вартості номера (ADR):

    Найвищий середній тариф на рівні 5129 грн зафіксований у регіоні Буковель. Підвищення відбувалося у зимовий сезон, що беззаперечно пояснюється популярністю курорту.

    У Києві протягом 2024 року спостерігалася нестабільна динаміка, але загалом вартість номера залишалася на середньому рівні з Одесою та Львовом і склала 2582 грн.

    В Одесі значне зростання ADR відбувалося в літній сезон, липень-серпень 2024, через туристичний попит.

    Готелі категорії 4-5** мали стабільно високі показники (залежно від регіону розташування), особливо під час бізнес-сезону.

    У більш доступному сегменті 3* спостерігалася більша чутливість до змін сезонного попиту».

    На запит Property Times  про нові відкриття, а також про об’єкти, які зазнали пошкоджень через ворожі атаки, розповіла Ірина  Сідлецька:

    «У 2024 році найбільша національна мережа операторів «Optima Hotels & Resorts» відкрила новий готель «Optima Collection» у Чернівцях. До мережі також доєднався на умовах управління готель «Optima Collection Поділ Плаза». Після реновації було відкрито «Optima Collection River Park» у Луцьку. Після чергового пошкодження від ворожої атаки було відновлено і відкрито «Optima» у Миколаєві. Готель «Optima Collection Аврора» в Кривому Розі припинив свою роботу, оскільки зазнав серйозних ушкоджень під час ракетного удару. Варто згадати, що у 2022 році мережа втратила готель у Маріуполі. У 2023 році готель у Харкові зазнав сильних пошкоджень, але був відбудований і нині функціонує, а у пошкодженому того ж року готелі у Запоріжжі наразі призупинено відновлювальні роботи. Одним з найбільш активних регіонів по запуску нових обʼєктів залишається захід України. У Буковелі цьогоріч відкрилося чимало обʼєктів, серед яких, у Поляниці, «Glаcier Premium Apartments» — вже функціонує 182 номери, а цьогоріч буде запущена друга черга проєкту. У Львові відкрито LEV Lifestyle Hotel 4* на 93 номери, під управлінням національного готельного оператора  Maestro Hotel Management — 93 номери. 

    Наприкінці 2024 року, 20 грудня, під час атаки на Київ постраждав і змушений призупинити свою діяльність через пошкодження готель «Holiday Inn Kyiv» —  208 номерів. Готель є частиною міжнародної мережі InterContinental Hotels Group, яка охоплює близько 7 тис. готелів у всьому світі. 

    Новий 2025 рік вже встиг ознаменуватися новими атаками та пошкодженнями готельної інфраструктури. Так, 31 січня 2025 року, під час балістичного удару по історичному центру Одеси було частково пошкоджено Bristol Hotel Odesa 5*, під управлінням готельного оператора Vertex Hotel Group. На час виходу публікації компанія підтвердила свої наміри щодо якнайшвидшого відновлення функціонування обʼєкта, однак терміни ще уточнюються».

    Найбільші відкриті готелі в Україні протягом 2024 року

    * відкритий після повного оновлення
    ** відновив роботу після пошкодження в квітні 2024 року
    Джерело: аналіз та дані EY

    Експерти зазначають, що  наразі власники готелів, які зазнали пошкоджень, відновлюють свої об’єкти своїм коштом, прикладів відшкодування від держави чи за програмами міжнародної підтримки станом на початок 2025 року немає.

    Найбільші зруйновані/пошкоджені готелі в Україні протягом 2024 року

    Джерело: аналіз та дані EY

    Експерти дають обережно позитивні прогнози на 2025 рік. Артур Лупашко найбільший потенціал для розвитку вбачає в Києві та Київській області, а також в обласних центрах. «Після закінчення війни активно розвиватимуться й південні регіони, зокрема Одеська та Миколаївська області. На мою думку, у 2025 році готельний ринок України покаже зростання як у грошовому еквіваленті, так і за кількістю угод, збільшившись на 30-40% порівняно з 2024 роком. Це буде результатом стабільнішої ситуації, адаптації ринку та відновлення інтересу до інвестиційної нерухомості», — говорить експерт.

    Прогноз на 2025 рік щодо середньої вартості номера (ADR) та рівня завантаження готелів в Україні надала Ірина  Сідлецька:  «Спираючись на дані попередніх періодів та динаміці їх змін можна виділити загальні тенденції, які очікувано будуть прослідковуватися: 

    — Cередній тариф продовжить зростати. Це зумовлено інфляцією, зростанням витрат на обслуговування обʼєктів та збільшенням попиту у туристичних і ділових сегментах. 

    — Завантаження продовжить тенденцію до зростання, але залишиться нерівномірним по регіонах і сегментах через економічні фактори та сезонність. 

    — Бізнес-готелі у великих містах можуть зіткнутися з «нерівномірним попитом», особливо в умовах нестабільності бізнес-середовища. У цьому сегменті відбуватиметься «боротьба за гостя».

    — Курортні регіони очікувано отримають підвищене завантаження в сезон. Для південного регіону у цьому питанні вкрай важливим залишається загальна безпекова ситуація у регіоні. Очікується, що середній тариф у високий сезон буде зростати швидшими темпами». 

    Фото: Ribas Karpaty

    https://propertytimes.com.ua/gostinichnaya_nedvizhimost/rinok_gotelnoyi_neruhomosti_ukrayini_u_2024_rotsi_pererozpodil_popitu_zrostannya_adr

    Читайте также: Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

  • Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    2021 рік був роком відновлення офісної нерухомості після ковідних локдаунів: найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років, відновлення орендних ставок, високий показник валового поглинання. У 2022 році очікувалося підвищення орендних ставок, переїзд компаній в офіси вищого класу, вивід на ринок нової пропозиції. Але повномасштабне вторгнення з боку РФ, запеклі бої за Київ на початку весни перекреслили всі плани, ринок зупинився, а потім змушений був адаптуватися під нові реалії.

    Читайте также: Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Property Times разом з експертами підбив підсумки надскладного 2022 р. в сегменті офісної нерухомості.

    Етапи розвитку

    Початок 2022 року був обнадійливим для операторів ринку офісів та коворкінгів. Умовно рік можна розділити на декілька етапів.

    Перший етап — січень-лютий, до початку повномасштабного вторгнення. На початок року ринок знаходився на етапі зростання.

    Юлія Литвиненко, директорка IWG plc в Україні, дає таку характеристику цього періоду: «Ринок активний, великий попит та пропозиція. Активний девелопмент нових об’єктів, інвестиції в довготривалі проєкти. Зростання орендних ставок».

    Другий етап  тривав від кінця лютого до червня. Його можна охарактеризувати коротко одним словом — шок. «Як з боку орендарів, так і орендодавців не спостерігалося активних дій щодо орендних відносин. Ринок завмер», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners.

    За визначенням Юлії Литвиненко, це етап найбільшої турбулентності. «Стрімкий зріст вакантності (з 10 до 60%) попри на надання орендних канікул та знижок. Нові проєкти поставлені на паузу до стабілізації ситуації в країні. Падіння орендних ставок на 50%. Скорочення витратної частини на 64%. Водночас наша Львівська локація була повністю заповнена на 100%», — так характеризує цей період експертка. 

    За даними, які наводить Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine, до кінця червня 2022 орендна активність була дуже обмежена, представлена поодинокими продовженнями орендних договорів або їх переглядами.

    В червні-липні відбулося усвідомлення дійсності. «В цей період відбуваються рідкісні угоди з оренди. Переважна більшість орендарів поки що у стані вивчення змін над ринком, як і у спробах визначення короткострокових планів з оренди офісів на найближчу перспективу», — говорить Левон Папоян.

    Третій етап — приблизно червень (липень)-жовтень. «Швидкість зростання вакантності сповільнюється: звільнення офісних площ продовжується, але не так стрімко. Девелопмент на стопі. Орендні ставки стабілізувалися на рівні -50-60% у співвідношенні до довоєнних», — коментує Юлія Литвиненко.

    У другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася стриманою і була зумовлена продовженням, переукладанням та скороченням існуючих офісних площ, зазначає Анна Сільвестрова. Протягом 3 кварталу активність на ринку пожвавішала, але після жовтневих атак на столицю та енергосистему, ринок повернувся у вичікувальну позицію.

    І четвертий етап, який почався приблизно в жовтні й тривав до кінця року, характеризувався певним пожвавленням. «Складно назвати те, що відбувалося на даному етапі, «бумом». Ринок ожив, спостерігалася досить велика кількість запитів щодо оренди офісів у безпечних районах далеко від об’єктів критичної та військової інфраструктури, — коментує Левон Папоян. — Після початку масованих ракетних обстрілів у жовтні до вимог додалися також побажання щодо безперебійного енергопостачання. Помітно зменшилася кількість вакантних офісних приміщень із готовим ремонтом, також суттєво знизилася вакантність у професійних коворкінгах».

    «Станом на грудень 2022 року річний обсяг орендної активності склав близько 40 000 кв. м, що більше як в чотири рази менше, ніж у 2021 році (близько 185 000 кв. м)», — такі дані наводить Анна Сільвестрова.

    Релокація: з Києва й до Києва

    Процес релокації бізнеса почався ще до початку повномасштабного вторгнення. Деякі компанії заздалегідь подбали про перевіз офісів в західні області України, а подекуди й за кордон. Але, як зазначає Анна Сільвестрова, одночасно з тим залишались орендарі, котрі сподівались у перші тижні агресії, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні.

    «Вже у перші 3-4 місяці війни тренд на зворотню міграцію до Києва після релокації на захід країни почали формувати посольства, а також представництва Європейського Союзу. Також, частина бізнесів, яка була зацікавлена в забезпеченні безпечної та безперебійної діяльності для себе, зважила усі ризики та провела релокацію у безпечніші області з прифронтових ще в перші місяці повномасштабного вторгнення», — коментує Анна Сільвестрова.

    «Після значного відтоку кадрів у березні-квітні 2022 року зі східних областей та Києва до центру країни та на західну Україну, фахівці ІТ-сфери поступово (вересень-грудень 2022 року) повертаються назад у великі міста: Київ, Харків, Дніпро, Одеса», — ділиться спостереженнями Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

    Перегляд договорів, win-win умови, гнучкість

    Український ринок офісної нерухомості не виправдав найгірші очікування, які прогнозували йому на початку війни, і швидко адаптувався до нових реалій, хоч і залишався обмеженим через військову агресію, зазначили в CBRE Ukraine. Не останню роль в цьому зіграло вміння домовлятися, яке учасники ринку встигли відшліфувати ще за часів ковідних локдаунів.

    «Після ковидних часів більшість орендарів та орендодавців сформували підходи до ведення діалогу у форс-мажорних обставинах. Багато домовленостей часто копіювалися з тих часів. Зокрема надання орендних канікул, надання дисконту на певний період часу», — говорить Левон Папоян.

    «Головне сьогодні партнерство — як з боку орендаря, так і орендодавця, орієнтоване на збереження бізнесу та робочих місць. Тому в переговорах ми націлені на знаходження win-win умов для кожної із сторін, — наголошує Олена Забужко, комерційний директор БФК Gulliver. — У довоєнний час компанії інвестували в офісні проєкти — розглядали просторі приміщення у форматі shell&core (без ремонту) та заходили в оренду на довгостроковій основі від трьох років і більше. Через непередбачувану ситуацію в країні сьогодні, компанії мають більш гнучкі очікування. Наразі спостерігається тренд та попит на невеликі офісні приміщення з ремонтом та меблями — у форматі «в’їжджай-працюй», а договори підписують на більш короткотривалий термін».

    «Ми максимально старалися йти назустріч нашим резидентам: переглядали умови договору, пропонували інші локації, надавали додаткові можливості та намагалися знайти спільний вихід», — говорить Юлія Литвиненко.

    Гнучкість допомогла операторам ринку офісів й коворкінгів вистояти у найважчі періоди. Програли ті, хто не навчився домовлятися.

    «В українській індустрії культура коворкінгів досі на етапі становлення, відповідно і взаємини операторів з лендлордами досі не налагоджені у повній мірі, і двостороння комунікація відбувається не з кожним, особливо щодо більш гнучких умов співпраці. Ті лендлорди, які були і є найменш гнучкими, які вимагали оплачувати 100% операційних витрат або оренду, вже спорожніли чи поступово втрачають заповнюваність, — коментує Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО української мережі офісних просторів Creative States. — Гнучкі ж — не мають відтоку. Так, наприклад, адміністрація БЦ Gulliver дозволила нам підключити Creative State of Gulliver до свого генератора. З партнерами локації Creative State of Dnipro ми також порозумілися: на території паркінгу облаштували бомбосховище — Creative States Shelter, без додаткової оплати. На Арсеналі ж з партнерами A Development повна синергія: вони надали нам потужний генератор й разом ми дуже гідно облаштували укриття для резидентів з усіма необхідними умовами не лише для роботи, а й просто безпечного перебування там та відчуття “нормальності”».

    Загалом протягом року орендарі реагували на війну двома основними підходами: великі міжнародні компанії не скорочували орендовані офісні площі і зайняли вичікувальну позицію, сплачуючи повну або часткову орендну плату, тоді як менші та місцеві компанії, де це було можливо, скорочували офісні площі або переїжджали до менших, більш бюджетних бізнес-центрів, переважно на умовах короткострокової оренди, зазначають в CBRE Ukraine. «Втім, переїзд до нових будівель не був широко розповсюдженим і склав лише 35% в загальній структурі угод, так як однією з найбільших перешкод, що стримує власників бізнесу при переїзді, є прямі витрати на переїзд, особливо пов’язані з орендою офісів в shell&core», — пояснює  Анна Сільвестрова.

    Орендні ставки

    Від початку повномасштабного вторгнення орендні ставки суттєво знизилися. Учасники ринку називають різні цифри — просідання склало від 10 до 50% в залежності від етапу й від індивідуальних домовленостей.

    «З початку війни ми знизили оплату – влітку це взагалі було пів ціни, — коментує Ілля Кенігштейн. — Сьогодні вона все ще на 5-7% нижча від довоєнної. До того ж, протягом війни робили гнучкі знижки для резидентів. Одразу запропонували функцію “заморозки” офісів, коли місця та кабінети, з усіма речами і технікою в них, фіксовано залишалися закріпленими за резидентами до їх повернення у Creative States».

    «Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги, — говорить Олена Забужко. — Варто зазначити, що станом на сьогодні традиційний зріз орендної ставки як такий відсутній. По-перше, це зумовлено тим, що кожна керуюча компанія має свою витратну складову, відповідаючи нагальним запитам ринку. Хтось придбав більше дизельних генераторів, хтось вкладає в останні системи охорони, хтось облаштовує якісні укриття.

    По-друге, пріоритетна задача орендодавців зараз — компенсувати утримання об’єкта та зберегти партнерів. Зрештою, цим формується рівень ставок на поточний час, і такий підхід збережеться до стабілізації ситуації у країні».

    «З початку війни орендні ставки зменшилися й так і не повернулися до довоєнного рівня. Ми повинні реагувати на ситуацію на ринку, особливо на економічні зміни та курс валют. Оскільки ми маємо контракти в валюті, ми розуміємо, що це впливає на наших резидентів, особливо на тих, які працюють на вітчизняний ринок, — ділиться Юлія Литвиненко. — Ставки знизилися на 50-60%.  Нам відомо, що деякі коворкінги пропонують довоєнні ціни, але ми на жаль не можемо підтвердити готовність ринку до довоєнних цін. І наразі не бачимо підґрунтя для підвищення оренди своїх локацій».

    За даними, які наводить Анна Сільвестрова, прайм орендні ставки знизилися в середньому на 16% — з $25 до $21 за кв. м/місяць з початку року. Орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-7% у нижній межі), а в класі В — від $7 до $17 (-22% у нижній межі і -15% у верхній межі з початку року).

    «Однак у цьому випадку запитувані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні умови угод часто є значно нижчими за заявлені і, фактично, можуть бути нижчими на 20-50%. Як наслідок, існує значний розрив між заявленими та фактичними умовами угод, оскільки орендодавці продовжували надавати значні знижки орендних ставок з метою збереження заповнюваності та потоків доходів, або для залучення нових чи утримання існуючих орендарів», — звертають увагу аналітики.

    Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG: «Так, якщо в січні 2022 року оренда за 1 кв. м на місяць обходилася в класі «А»=$28,1, у класі «В»=$17,9, у класі «С»=$11,9 (без урахування ПДВ, OPEX, КП та коефіцієнтів BOMA), то на початок січня 2023 року можна констатувати зниження ставок мінімум на 30% (особливо враховуючи зміни курсу національної валюти щодо долара США)».

    Як зазначає Левон Папоян, досяжні в процесі переговорів орендні ставки поділяються на дві категорії:

    Читайте также: Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    — військова ставка на 1 рік/на період дії воєнного стану: 40-50% від узгодженої повоєнної ставки;

    — повоєнна ставка.

    «Враховуючи додаткові негативні фактори жовтня/листопада (обстріли окупантами енергетичної інфраструктури України, непередбачуваність планових/аварійних відключень електроенергії, зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними та OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілення експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), вартості обслуговування офісу / опалення) можна припустити, що навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчому майбутньому продовжать своє подальше зниження», — прогнозує Костянтин Олійник.

    Нова пропозиція

    Систематичні й аварійні відключення електроенергії спровокували появу імпровізованих «коворкінгів» часом в найнеочікуваніших місцях.

    «Подивіться останні новини та концентрацію слова “коворкінг” у заголовках — автопаркінг, церква, ресторани, навіть СІЗО, в їх уявленні, пропонують киянам сьогодні місця, де можна прийти попрацювати. Звісно, це не можна взагалі порівнювати з таким системними і масштабними гравцями, але в уявленні людей це дуже розхитує поняття коворкінгу, — коментує Ілля Кенігштейн. — Якщо у вас є Starlink та генератор — це ще не привід називати себе коворкінгом, бо головний базис — це, власне, ком’юніті та розуміння його потреб і інтересів. Тому ситуація сьогодні доволі стихійна: є системні та сильні оператори, які вижили, та хаотичні пропозиції місць зі світлом та Інтернетом».

    «Загалом же річний обсяг нової пропозиції склав близько половини від того, що було заплановано на кінець 2021 року (близько 215 000 кв.м), — коментує  Анна Сільвестрова. — Натомість 4 кв. 2022 став найбільш «продуктивним» з точки зору введення нових офісних об’єктів, тоді на ринок вийшло близько 97 000 кв. м і в результаті загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв. м (+5% р/р).

    Нова пропозиція у 2022 році була представлена БЦ Gradient (62 000 кв. м), на вул. Короленківська, 4, кампусами Unit.City B6 (14 000 кв. м) і Unit.City B15 (9 000 кв. м) на вул. Дорогожицька, 3 та реконструкцією ТРЦ із бізнес-центром Lake Plaza на вул. Героїв полку «Азов» (колишня М. Малиновського), 12А».

    Адаптивність

    Перманентні блекаути й перебої зі зв’язком стали для ринку офісів рушійною силою. Працівники, які з часів перших ковідних локдаунів перейшли на дистанційну роботу, змушені були повертатися до офісів, аби мати змогу повноцінно працювати під час відключення електроенергію. Офіси й коворкінги змогли швидко адаптуватися до нових умов й запропонувати своїм резидентам безперебійний інтернет й забезпечити електрикою навіть під час аварійних відключень. Крім того, бізнес-центри, які мали підземні паркінги, змогли задовольнити й попит на безпекову складову.

    Як зазначає Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine, коворкінги стали дійсно хорошим виходом для багатьох людей, які стикнулися з відключеннями світла чи блекаутами. Разом з тим, обставини змусили змінити підхід із відвідуваністю офісів і для працівників. Так, співробітники для того, щоб мати стабільний доступ до Інтернету, світла та опалення починали відвідувати офіси, а заразом мали змогу перечекати повітряні тривоги у обладнаних бомбосховищах на базі БЦ.

    «Критичними умовами залучення нових орендарів та зменшення ризику втрати поточних стали: наявність дизель-генератора та стабільного інтернет з’єднання, обладнане бомбосховище, або укриття у самій будівлі або у безпосередній близькості», — зазначає Левон Папоян.

    «Попри те, що офісна нерухомість традиційно вважається менш адаптивним сегментом, актуальні обставини змушують швидко трансформуватись, аби надавати опції, необхідні для роботи сьогодні, — коментує Олена Забужко. — З початком повномасштабного вторгнення першою чергою потрібно було оперативно облаштувати безпекові зони на випадок повітряних тривог. Ба більше, зараз до укриття у бізнес-центрі, крім безпеки, встановлюються додаткові сервісні вимоги. Так, сьогодні сховище в офісному комплексі – це справжній підземний коворкінг з повноцінними робочими місцями, під’єднаний до резервного живлення та забезпечений стабільним доступом до wi-fi. Наступним викликом стала загроза ймовірного «блекауту», що досі зберігається. Тому головна задача лендлордів сьогодні забезпечити повноцінне функціонування об’єкта за рахунок резервного живлення, стабільного інтернету, технічної води та додаткових сервісів для резидентів, що робить будівлю автономною. Таким чином сьогодні офіси — безпечна локація, де для працівників компаній створені всі умови для безперебійної ефективної роботи».

    «В нас понад 12 локацій, кожна з них має свої особливості. Зараз наші локації Spaces у Києві та Львові забезпечені генераторами та підключені до декількох Інтернет-провайдерів для безперебійної роботи. Також більша частина локацій Regus забезпечена генераторами та безперебійниками», — ділиться досвідом Юлія Литвиненко.

    «Наші локації повністю забезпечені всіма необхідними умовами, з безперебійним електропостачанням, стабільним в’язком та облаштованими укриттями, — коментує Ілля Кенігштейн. — На сьогодні заповнюваність локацій вже майже сягає довоєнних показників: на столичних Creative State of Arsenal — 90%, Creative State of Arsenal 2 — 100%, Creative State of Gulliver — 80%. У Дніпрі також хороші результати — , в Creative State of Dnipro, ми вийшли на 85%».

    «Разом з офісним сегментом, обладнані безперебійним живленням та Інтернетом коворкінги стали виконувати функцію «пунктів незламності», що надають клієнтам безпечний та комфортний прихисток. Також, вони стали місцем, де не наодинці, а спільно з іншими можна безпечно перечекати повітряну тривогу в обладнаному для цього місці», — зазначає  Анастасія Качан.

    Прогнози

    Експерти стримані в своїх прогнозах, адже розвиток ринку буде цілком залежати від ситуації на фронті. За сприятливих умов ринок почне поступово відновлюватися, повернення на довоєнні/докарантинні показники очікується не раніше, ніж через рік-півтора після перемоги.

    Костянтин Олійник: «Ділова активність та затребуваність офісної нерухомості гостро пов’язані із закінченням військових дій. Можна оптимістично припустити, що до докороновірусних показників ринок повернеться через рік-півтора після завершення війни, особливо на тлі лояльності міжнародної громадськості до України (можливого входження до складу ЄС), появи в країні нових європейських організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрили офіси, фабрики, заводи, магазини і повністю залишили територію Росії, що може призвести до швидкого розквіту України зі статусом головного економічного центру пострадянського простору».

    Анна Сільвестрова: «Очікується що ситуація на ринку залишатиметься стриманою, з огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності військових дій та макроекономічного середовища. Однак, здебільшого більшість гравців ринку уже виробили чітку стратегію — продовжувати працювати в складних умовах з вичікувальним підходом щодо майбутніх рішень. Таким чином, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим у середньостроковій перспективі через ризики для безпеки співробітників, відключення електроенергії та стагнацію економіки, а нове будівництво і навіть редевелопмент, ймовірно, не розглядатиметься, поки ситуація не стабілізується. Проте, ситуація може змінитись при перших сигналах про успішне завершення воєнних дій з боку України.

    Якщо у 2023 році буде завершено будівництво 57 000 кв. м заявленої нової офісної пропозиції, ми спостерігатимемо незначне зростання вакантності. Тоді як орендні ставки на якісні офісні приміщення, ймовірно, залишаться незмінними, а спеціальні знижки та умови для оренди все ще залишатимуться популярними на ринку».

    Олена Забужко: «Спрогнозувати, як розвиватиметься ситуація з відключеннями світла неможливо, оскільки енергетична інфраструктура країни знаходиться під постійним прицілом ворожих обстрілів. Тому об’єкти, де забезпечена повна автономність, матимуть підвищений попит. Мова йде про світло, опалення, запаси води та стабільний інтернет.

    Компанії, які обрали для себе гібридний формат роботи, розглядатимуть гнучкі простори на кшталт коворкінгів. Затребуваність останніх в актуальних умовах показала вражаючі результати. До того ж, такий формат особливо зручний для фрілансерів, представників малого бізнесу та підприємців, які на даний момент не можуть дозволити собі орендувати класичні офіси. 

    Багато коворкінгів, крім базових послуг, пропонують вже нагальні сьогодні опції у вигляді душу, пральних кімнат або капсул для сну.

    Важливо зазначити, що помітно зросли ціни на комунальні послуги. Якщо раніше на цю витрату ніхто не звертав уваги, сьогодні вона може бути втричі більше довоєнного рівня. Цілком ймовірно, що динаміка зростання цієї складової продовжиться у 2023 році.

    Отже, топ-трендів на 2023 рік:

    • активний розвиток коворкінгів,
    • формування функціональних центрів (МФК, індустріальні парки тощо),
    • безпековість та автономність будівлі,
    • підвищені вимоги до сервісу,
    • занепад застарілих бізнес-центрів.

    Ілля Кенігштейн: «Хотілося б вірити, що індустрія стане більш систематизованою і впорядкованою. Стандартизованою. Але для цього треба боротися.

    Ми намагаємося систематизувати весь досвід, набутий у 2022. Так само, як після першої хвилі пандемії у 2020 наші стандарти підхопила значна кількість гравців на ринку, бачимо й зараз, як нас наслідують. Модель коворкінгів оптимально працює саме під час криз. Хоча всі попередні, звісно, — ніщо в порівнянні з тим, що ми всі переживаємо сьогодні.

    Ба більше — увесь цей досвід ми плануємо масштабувати, запустивши нові локації у Києві та Варшаві, над чим ми сьогодні працюємо. Не біжимо вперед, бо спочатку хочемо розробити дійсно унікальний продукт для європейського ринку і гідно його там презентувати як український проєкт.

    Щодо прогнозів індустрії коворкінгів в Україні на 2023 — це, безперечно, лідируючі позиції системних гнучких операторів. Остаточний занепад формату shell & core, коли компанії зі 100-200 співробітниками заїжджають в офіс, роблять свій ремонт, та витрачають купу часу на налаштування відносин з лендлордом та очікування на його розуміння. Нішеві маленькі гравці будуть з’являтися, але ті, які не зможуть гарантувати резидентам якість і стабільність, безпеку — закриються».

    Левон Папоян: «Важко будувати прогнози у воєнний час. Будь-який прогноз може бути нереалізованим вже наступного дня. Якщо відштовхуватися від поточної ситуації, то ринок повільно, але заповнюватиметься. Орендні ставки не зростатимуть, скоріше, орендодавці стануть менш гнучкими в переговорному процесі.

    Бурхливе зростання спостерігатиметься після завойованої ЗСУ перемоги як за рахунок того, що багато компаній почнуть повертати назад свій персонал з інших країн, так і за рахунок нового бізнесу. І тут ставки можуть істотно зрости, оскільки на певному етапі попит може перевищити пропозицію».

    Юлія Литвиненко: «На жаль, ситуація залишатиметься складною та важко прогнозованою. Багато бізнесів та підприємців повертаються до офісів, оскільки їм важливо мати стабільне місце для роботи зі світлом та інтернетом, але подальший розвиток їх поведінки дуже пов’язаний з перебігом війни. Ми не намагаємося зазирнути у магічну кулю, а стараємося якнайшвидше адаптуватися до ситуацій.

    Якщо раніше основним пріоритетом був розвиток мережі, то зараз ми зосереджені на підтримці бізнесу та стабільній роботі наявних локацій. Але найголовніше залишається одне — ми продовжуємо працювати та продовжуємо вірити в перемогу. Підприємці потребують якісних робочих місць і ми залишаємося на їхній стороні у 2023 році». 

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinok_ofisnoyi_neruhomosti_2022_vid_shoku_do_shvidkoyi_adaptatsiyi

    Читайте также: Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

  • Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Ринок офісної нерухомості відійшов від шоку першого року повномасштабної війни та зумів пристосуватися до нових реалій, про що свідчать основні показники. Детальніше про підсумки першого півріччя 2023 року в огляді, який Property Times підготував разом з експертами ринку.

    Читайте также: Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    Досвід та стійкість

    Оператори ринку офісів та коворкінгів гідно витримали удар й зуміли адаптуватися до нових умов, завдяки досвіду, набутому в попередні кризові роки.

    «Більшість операторів ринку вже набула досвіду за часи нестабільності на ринку в 2014-2016 рр., карантинних обмежень 2020-2021 рр. Деякі навіть пам’ятають 2008-2009 роки. Тому після шокового стану майже всі оператори почали використовувати інструменти, які вони вже застосовували у минулі часі. Із нового — необхідність забезпечення безпеки під час повітряних тривог, а також альтернативних джерел електропостачання, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Через постійні обстріли мирних міст в Україні дуже важливою є безпека під час перебування в офісній будівлі, можливість оперативного переміщення в найближче укриття (бажано в самій будівлі)».

    Тобто можливість забезпечити фізичну та енергетичну безпеку своїм орендарям стала суттєвою конкурентною перевагою.

    «Через масовані удари по енергетичній інфраструктурі країни з боку окупантів восени 2022 р. з наступними непередбачуваними відключеннями електроенергії — бізнес перетворив офіси на автономні фортеці: генератори, резервні канали інтернету, запаси їжі, технічної та питної води», — коментує Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

    «Усі локації Creative States повністю забезпечені генераторами та стабільним зв’язком з резервними провайдерами на випадок відключень. На щастя, сьогодні ми працюємо без альтернативних джерел енергоживлення, проте у разі чергових блекаутів — ми в максимальній готовності, — ділиться досвідом Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО Creative States. — Старлінки не виправдали себе, принаймні у наших умовах, коли на локаціях знаходяться сотні резидентів. Вони виконували функцію модних аксесуарів, та на стабілізацію Інтернет-зв’язку не впливали від слова зовсім. Разом з нашими волонтерами передали їх для ЗСУ у зону бойових дій».

    Ілля Кенігштейн зазначає також, що усі локації Creative States облаштовані укриттями на випадок тривоги з усім необхідним — меблями, електрикою, запасами води і снеків, павербанками та іншим. «Я розумію, що безпека — це «довгограючий» тренд в Україні на наступні багато років. Тому на третьому «Арсеналі» також особливий акцент на безпеці. Архітектурна специфіка будівлі комендатури, де розташовується нова локація, передбачає використання першого поверху як укриття. Так, під час тривог резидентам не треба нікуди виходити, достатньо лише спуститися вниз. Також роблять додаткову огорожу вздовж нижніх вікон будівлі за допомогою бетонних блоків», — говорить СЕО Creative States.

    Зазнали змін й умови оренди. «В довгострокових відносинах наразі є практика фіксації найбільш лояльних комерційних умов безстроково, з привʼязкою до тривалості військового стану в країні, — пояснює Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine. — Для орендарів продовжували надаватися спеціальні пропозиції на індивідуальній основі — знижки, відтермінування платежів, тощо. Проте, враховуючи довготривалість повномасштабних воєнних дій, якщо на початку війни розміри знижок фіксувались на певний період часу (від одного до 6 місяців) і переглядались у ручному режимі, з розумінням тривалості війни, наразі більш поширеною є практика фіксації найбільш лояльних комерційних умов до кінця дії військового стану з можливістю перегляду та коригування умов до ринкового рівня після закінчення війни.

    Протягом шести місяців 2023 року популярними залишалися укладення короткострокових договорів оренди, що давало змогу орендарям бути гнучкими та швидко реагувати на будь-які ризики, спричинені воєнними діями. За тією ж причиною, компанії звертали увагу на інші гнучкі рішення, доступні на ринку, особливо на офіси-сателіти у регіонах країни».

    «Більшість договорів оренди, що підписуються, або обмежуються строком до 1 року, або передбачають можливість дострокового виходу з договору без штрафних санкцій. Орендарі все ще планують багато процесів у короткостроковій перспективі, — додає Левон Папоян. — В зв’язку з цим, орендарі не готові витрачати суттєві грошові кошти на оздоблювальні роботи і обирають офіси з готовим ремонтом (навіть, якщо стиль ремонту дещо відрізняється від їх корпоративного стилю), або коворкінги».

    Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, так характеризує ситуацію ни ринку офісної нерухомості Києва: «Відсутність з початку дії воєнного стану факту повного закриття офісів компаній з ТОП-200 Форбс, які є визначальними гравцями ринку. Іншими словами, відсутність уходу з ринку та повного скорочення штату працівників якірних орендарів професійної офісної нерухомості Києва. Це повʼязано з дуже швидкою адаптацією гравців ринку до нових реалій, а також набагато більшу, ніж раніше, стабільність більшості тих бізнесів, які формують ринок професійної оренди. Про такий тренд не можна було сказати, згадуючи кризи 2008 р. та 2014 р. Навпаки, тоді спостерігалось, що цілі офісні будівлі та навіть бізнес центри за лічені місяці після початку кризи перетворювались з 80-90% заповнених на 80-100% вакантні.

    Також варто зазначити, збільшення кількості людей, які працюють в офісах. Тренд значної частини компаній — поступове повернення в офіси з продовжуванням роботи в гібридному та віддаленому режимах. Закриття більшої кількості угод в приміщеннях з виконаним оздобленням та / або з додатковими інвестиціями орендодавця в оздоблення, які б дозволили орендарю отримати бажаний стан таких приміщень. Збереження тренду найактивніших споживачів офісних приміщень з початку 2022 р. IT компаніями та дипломатичними представництвами».

    Основні показники

    Експерти зазначають, що після значного зниження на кінець 2022 року до середини 2023 року ставки оренди і рівень вакантності почали стабілізуватися.

    «Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві сягає близько 2 400 000 кв. м станом на початок 2 півріччя 2023 р. У 2022 році було введено 60 000 кв. м, ще 40 000 кв. м — в першому півріччі 2023 р. Заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2023-2024 років — близько 250 000 кв. м. Слід чітко розуміти, що заявлені умови оренди можуть дуже відрізнятися від тих умов, які прописані в договорі оренди, тому вважаю за доцільним зазначити основні критерії, які впливають на рівень комерційних умов: клас офісної будівлі, орендна площа та імʼя орендаря, строк договору оренди, стан приміщень, які передаються, додаткові інвестиції в приміщення з обох сторін», — пояснює Павло Макуха.

    «Орендна активність станом на кінець першого півріччя 2023 продовжила позитивну динаміку перших місяців року і сягнула близько 69 000 кв. м, однак була дещо сповільненою в 2 кварталі 2023. Станом на кінець 1П 2023 близько 15% обсягу орендної активності припадало на поновлення договорів оренди. Разом з тим, незважаючи на адаптацію бізнесу до реалій повномасштабного вторгнення та зростання індексу ділових очікувань підприємств до 104,5% (91,2% у 1 кв. 2023), вперше з від початку війни, поглинання офісних приміщень було все ще стриманим і, як і раніше, переважно зумовлювалося рішеннями про переїзд (76%)», — коментує Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine.

    За даними, які наводить Анастасія Качан, станом на кінець півріччя вакантність на офісному ринку становила 26,4%, збільшившись лише на 0,4 п.п. з кінця 2022 року. «Це свідчить про відносну стабілізацію ринку на поточному рівні. Оскільки впродовж останніх місяців 1П 2023 обсяг вакантних площ врівноважився обсягом поглинутих площ, на ринку можна спостерігати певний баланс між пропозицією нових вільних площ та їх поглинанням, вперше від початку війни, — пояснює експертка. — Якщо розглянути структуру вакантності по класам, то вакантність у В класі (28%) залишається вищою ніж в А класі (24%), особливо в об’єктах нижнього сегменту В класу. Варто зазначити, що підвищений рівень вакантності в класі А продиктований виходом на ринок значного обсягу нової пропозиції у цьому сегменті у 4 кварталі 2022 року, в той час як вакантість в існуючих обʼєктах класу А майже не зазнала змін. Це відображає загальну тенденцію попиту на ринку, де орендарі прагнуть кращої якості приміщень за зниженими орендними ставками, що підтримується вигідними пропозиціями орендодавцями для більшого залучення орендарів».

    Читайте также: Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

    Левон Папоян додає: «Вакантність знизилася з 20-21 до 17-18% за рахунок збільшення кількості угод, особливо в 2-му кварталі 2023 року, а також обмеженої кількості нових пропозицій на ринку».

    «Разом з тим практично на тому ж рівні протягом останніх шести місяців року залишалися запитувані орендні ставки на приміщення класу А та B у Києві, і станом на кінець півріччя коливалися в межах $18-26/кв. м на місяць і $8-18/кв. м на місяць відповідно, майже не змінившись із кінця 2022 року. Прайм орендна ставка також залишалася на рівні $21/кв. м/міс. (0% з початку року), так як на ринку не було зафіксовано нових великих орендних угод в прайм об’єктах», — такі цифри наводить Анна Сільвестрова.

    Вакантність та ставки оренди в БЦ Києва за класами 

    За даними UTG

    Щодо попиту, як зазначає Левон Папоян,  він все ще не стабільний, але порівнюючи з другим півріччям 2022 року, спостерігається суттєве збільшення попиту у майже 3 рази. Серед популярних форматів експерт виділяє коворкінги, офіси з ремонтом, з гнучкими умовами оренди та можливістю підписання короткострокових договорів до 1 року.

    «Мають попит здебільшого приміщення з оздобленням, розташовані в центральному діловому районі Києва, підвищений попит мають окремі офісні будівлі. Для збереження бажаного рівня орендних ставок власникам багатьох офісних будівель класу С (найнижчий рівень серед трьох основних класів) та близько половини обʼєктів класу Б, які мають серед своїх орендарів міжнародні компанії і бажають зберегти в довгостроковій перспективі бажаний рівень орендного доходу, треба буде шукати можливості для приваблення таких компаній до їх будівель. Частково це може відбуватися зі зміною інженерних систем, зміною фасадів, вхідних груп, часткових реконструкціях будівель, — коментує Павло Макуха. — Вихід на ринок все більшої кількості висококласних офісних обʼєктів буде сприяти бажанню орендарів міняти локації на нові».

    Про популярність коворкінгів свідчить заповнюваність локацій мережі Сreative States. «Наші обидва «штати» на Арсеналі на сьогодні заповнені на 80%. Дніпро демонструє такі ж показники. Зі столичними локаціями в БЦ Gulliver та Senator працюємо, аби наздогнати довоєнні показники, там поки ще не така заповнюваність. Сreative State of Senator ми запустили останнім — навесні 2023, він ще не зібрав повною мірою своїх резидентів. Щодо Creative State of Gulliver — наші якірні резиденти з нами, — коментує Ілля Кенігштейн. — Показники не впали — навіть сьогодні, влітку, за відсутності відключень і вимушено ажіотажного напливу людей, який ми бачили під час блекаутів, локації Creative States заповнені резидентами. Щодо цін — лише зараз більш-менш виходимо на довоєнний рівень за цінами: вони на 5-7% нижче, бо протягом війни ми  робили гнучкі знижки».

    Прогнози

    В другому півріччі суттєвих змін не очікується, вірогідніше, що наявні орендні ставки збережуться до кінця року, вакантність за сприятливих умов може знизитися. Загалом експерти припускають різні сценарії розвитку ринку. Основоположний вплив на ринок матиме ситуація на фронті та в енергетичному секторі.

    Анна Сільвестрова: «Очікується, що певна активність компаній, що продовжують вести бізнес, може прискорити ділову активність, проте повноцінне відновлення попиту на офісні приміщення залежить, в першу чергу, від стабілізації військових дій. Таким чином, до кінця року попит з боку орендарів залишатиметься в режимі «повільного відновлення», посилюючись до кінця року. Однак, допоки ринок офісної нерухомості перебуває в очікувальній позиції, довготривалі рішення, ймовірно, прийматися не будуть.

    Хоча частина компаній, що продовжує діяльність в Україні під час війни, поступово переходить до довгострокового планування. Не виключено, що дехто із таких гравців ринку буде готовий закріпити свої успішні орендні домовленості приймаючи відповідні ризики, не лише на період тривання повномасштабного вторгнення, але й на довший час, тобто, типово, на 5-7 років. Проте, такий тренд буде виключенням із правил, аніж повноцінним правилом.

    Також, варто додати, що у випадку повторення виключень електроенергії протягом опалювального сезону, попит та відвідуваність офісів може знову зрости, оскільки офіси після 2022 року стали ще більш автономними та, здебільшого, пропонують безперебійне живлення, Інтернет та опалення».

    Левон Папоян: «Ми не очікуємо зростання ставок. Ринок буде більш-менш стабільним, вакантність ще знизиться. Тим не менш, більшість учасників ринку уважно стежать за ситуацією на фронті, а також готуються до можливого повторення блекаутів 2022 року. З цієї причини орендарі виявляють певну стриманість під час формування своїх запитів».

    Павло Макуха: «Відсутність значних коливань орендних ставок порівняно з 1 півріччям 2023 р. Незначне, але зменшення рівня загальної вакантності в класах А і Б, здебільшого в приміщеннях з виконаним ремонтом. Повернення до підписання довгострокових договорів оренди в другій половині 2023 року, незважаючи на постійну оточуючу турбулентність. Це повʼязано з тим, що суттєва кількість гравців ринку  порявняно з 2022 роком, починають формувати бізнес-плани на 3-5 років. Перенос введення в експлуатацію ряда офісних обʼєктів з 2023 на 2024 та 2025 р.».

    Ілля Кенігштейн: «Внутрішній ринок продовжуватиме ріст, враховуючи, що нам вже пообіцяли «складну зиму». І як підтверджує глобальний досвід, будь-яка турбулентність чи криза — це насамперед можливості для індустрії. Питання в тому, хто з гравців готовий виходити за рамки традиційних коворкінгів і офісів та пропонувати резидентам більше».

    Костянтин Олійник: «Очікується повільне продовження негативних трендів: скорочення доходів комп’ютерних та інформаційних послуг, скорочення робочих місць, відтік персоналу за кордон, заморожування девелоперської активності, стабілізація ставок оренди/вакантності».

     

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinok_ofisnoyi_neruhomosti_pidsumki_pershogo_pivrichchya_2023_r

    Читайте также: Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

  • Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

    Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

    Property Times  разом з експертами вивчав  основні тенденції в сегментах офісної та складської нерухомості: фактори, які впливають на попит, нову пропозицію й прогнози на 2025 рік.

    Читайте также: Офісна нерухомість у 2024 році: зростання попиту та стабілізація орендних ставок

    Офіси

    Нова пропозиція

    За прогнозами аналітиків, які озвучувалися на початку року,  до кінця 2024 р. в Києві планувалося введення в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів, але очікування не виправдалися.

    «Через війну на ринку офісної нерухомості заявлена невелика кількість нових проєктів, а нова пропозиція в основному складається із завершення довоєнних проєктів. В Києві у 2024 році було відкрито три нові бізнес-центри: Heritage площею 13,3 тис. кв.м та Twelve на 16 тис. кв. м, БЦ White Lines на 10 тис. кв. м», — коментує Віталій Бойко, CEO компанії NAI Ukraine.

    Експерт пояснює, що інвесторів відлякує високий рівень вакантності (25%) на ринку і попит, що нижчий за довоєнний час. Це притаманно великим містам і за межами України, де немає війни, і є наслідком всесвітньої коронокризи, яка примусово впровадила віддалений режим роботи, який зберігся в різній пропорції в більшості компаній-орендарів офісних площ.  

    «Обсяг нових площ, які вийшли на ринок  Львова протягом 2024 року становить близько 12 000 кв.м, що на 75% менше ніж у 2023», — наводять дані аналітики CBRE Ukraine.

    Попит, орендарі

    За словами Віталія Бойка, ринок офісів Києва демонструє збільшення попиту у 2024 році, що виражається в зростанні обсягу орендованих площ. Але попри все, попит все ж залишається нижчим за довоєнний рівень, а серед великих угод переважають контракти на переукладання або зміну офісних приміщень через їх економічну ефективність. 

    «Попри війну загальні тенденції довоєнного часу залишаються без змін відносно портрету орендаря офісних приміщень. Попит на офіси зріс у центральних та західних областях через релокацію бізнесу та населення. Основними орендарями залишаються такі напрямки це ІТ-сектор, ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор, маркетинг, fintech, медіа, логістика, агрокомпаніі. Серед більшості компаній які звертаються за пошуком приміщень спостерігається тренд на зменшення площ, на що вплинуло скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. В середньому найбільшу цікавість приходиться на приміщення від 200 до 550 кв. м», — коментує Віталій Бойко.

    Аналітики CBRE Ukraine зазначають, що у Львові традиційно основним драйвером розвитку ринку офісної нерухомості залишався ІТ сектор, на долю якого припадала левова частка в структурі валового поглинання. Проте, починаючи з 2022 року, попит від компаній ІТ сфери продемонстрував значне падіння спочатку у зв’язку із переходом на гібридний формат роботи через пандемію, а згодом з початком повномасштабної війни. В той самий час орендарі почали переглядали свої потреби в офісному просторі у бік до його скорочення, що в результаті спричинило тиск на локальний ринок.

    Відтак, у 2024 у структурі орендних угод у Львові за розміром переважали невеликі угоди площею 100-300 кв. м, що є найбільш популярним форматом для оренди серед малого та середнього бізнесу.

    Прогнози 

    Очікування виведення нових офісних площ на ринок Києва у 2025 році залежатиме від багатьох факторів, але в першу чергу, від безпекової та економічної ситуації. Наразі в Києві поставлені на вимушену паузу не тільки нові проєкти, але й ті, які працювали до початку повномасштабної війни. БЦ 101 Tower досі не відновився після ракетного обстрілу, який стався  у жовтні 2022 року. БЦ LUWR через свою локацію  вчергове зазнав пошкоджень від ракетного удару, який агресор наніс вранці 20 грудня 2024 року. Тоді ж постраждали ще два великих бізнес-центри: «Торонто-Київ» та Grand. Тож прогнозувати  збільшення нової пропозиції в таких умовах вкрай важко.

    Щодо  розширення  нової пропозиції у Львові аналітики CBRE Ukraine  дають стримані прогнози: «Девелоперська активність в офісному сегменті значно сповільнилася, однак ті об’єкти, які до початку повномасштабного вторгнення вже були на завершальних стадіях, продовжують будуватись. Згідно з заявами девелоперів очікується, що у 2025 році на ринок Львова планується до введення в експлуатацію близько 47 000 кв.м офісних площ, проте майбутня пропозиція у сегменті залишатиметься обмеженою до моменту відновлення ринку, оскільки нові масштабні девелоперські проєкти будуть розглядатися лише після заповнення існуючих вакантних площ, що на сьогодні складають близько 34% ринку».

    Читайте также: Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Склади

    Попит

    Близькість до кордону із країнами Європи та віддаленість від зони бойових дій, дозволило Львівському регіону  отримати підвищений інтерес від потенційних інвесторів, особливо на фоні внутрішньої міграції  бізнесів та виробництв, яка спостерігалась із початку повномасштабного вторгнення, пояснюють аналітики CBRE Ukraine Ці фактори залишаються одними із ключових, які формують попит на складську нерухомість загалом у західному регіоні й на цьому тлі львівський ринок продовжить демонструвати зростання попиту та якісної складської пропозиції. Привабливими областями також є Вінницька, Хмельницька, Тернопільська, Закарпатська та інші, але пропозиція площ у даних регіонах залишається дуже обмеженою як кількісно, так і якісно. Варто зазначити, що починаючи з другої половини 2022 року, Київ все ж таки залишається пріоритетною локацією для міграції бізнесу з розвинутою інфраструктурою і професійними об’єктами, що дозволило йому утримати статус головного логістичного хабу країни.

    На попит суттєво впливає кількість населення в регіоні, розташування відносно національних та міжнародних трас, розвиток бізнесу (наявність великих компаній/ створення індустріальних парків) та віддаленість від лінії фронту (тимчасовий фактор на період війни), зазначає Віталій Бойко.

    «Насамперед важлива транспортна доступність: зручна логістика та якісні дороги до об’єкта значно підвищують його привабливість. Другим важливим чинником є наявність людського ресурсу. Бізнесу потрібні кваліфіковані працівники або люди, яких можна швидко навчити. Це питання особливо актуальне для компаній, що релокуються з центральних чи східних областей України, адже частина їхніх співробітників залишаються на місцях або виїжджають за кордон, —  пояснює Павло Кравець, керівник відділу продажів Alterra Group. — Інфраструктура навколо обʼєкту також відіграє вагому роль. Громадський транспорт, місця для харчування, укриття, супермаркет та комфортні умови роботи стають вагомими перевагами. Ще одним чинником є позиція місцевої влади. Її відкритість і готовність сприяти розвитку бізнесу часто визначають вибір локації. Нерідко бізнес стикається із ситуаціями, коли місцева влада замість підтримки створює перешкоди, що змушує компанії обирати більш сприятливі регіони для своїх проєктів».

    «Найбільш привабливі регіони — Львівська та Волинська області, адже вони межують з Польщею та мають гарну транспортну інфраструктуру. З цих регіонів можна швидко дістатися до Києва та обласних центрів, як-то Вінниця, Житомир, Харків, Дніпро, — коментує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO. —  Для прикладу, ми зараз проєктуємо логістичний термінал саме на Волині  через вигідну логістику, в першу чергу, для експортерів-імпортерів. Закарпаття в плані логістики, попри близькість кордону з ЄС, менш привабливий регіон. Це пояснюється тим, що через гірський ландшафт водії «накручують» додаткові 300-400 км. Тобто автомобільна логістика складніша та дорожча».  

    На думку Віталія Бойка, також варто зазначити регіони, які стоять на важливих логістичних маршрутах — Житомирська, Вінницька, Хмельницька області. «Їх роль суттєво зросла протягом останніх двох років, і вони є дуже перспективними для розвитку складської нерухомості при відносно низькій вартості та наявності землі під забудову в порівнянні, наприклад, із Львівською областю. Створення нових логістичних коридорів з іншими країнами суттєво збільшить попит на складські комплекси з прямим виходом на логістичні шляхи, що суттєво збільшить попит у цих регіонах», — вважає експерт .

    За оцінкою NAI Ukraine, до топ-5 областей за привабливістю для розвитку комерційної нерухомості входять:

    1. Київська область;
    2. Львівська область;
    3. Івано-Франківська область;
    4. Закарпатська область;
    5. Тернопільська область.

    Нові площі

    Віталій Бойко наводить такі дані: «У 2023 році в Київському регіоні не було введено нових обʼєктів для оренди, лише вводилися складські комплекси для власних потреб (приблизно 88 тис. кв. м. У 2024 році було введено першу чергу логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв. м), у 2025 очікується логістичний комплекс «Чайки»  (70 000 кв. м), друга черга комплексу «Дударків»  (22 300 кв. м) та третя черга комплексу «Олександрівський» (40 800 кв. м), а також складський комплекс «Гореничі»  (5 000 кв. м).

    У період з 2024-2029 анонсована велика кількість логістичних проєктів (сумарно близько 700-800 тис. кв. м), проте частина із них може залишитися на стадії проєктування та не дійти до будівництва».

    За даними аналітиків CBRE Ukraine, у Львівському регіоні протягом 2022-2024 років було введено в експлуатацію близько 84 000 кв. м нової складської пропозиції. Серед найбільших об’єктів — Port Lviv Logistic Сenter (48 000 кв. м), дві черги Sparrow Park Lviv (21 000 кв. м) та перша черга M10 Lviv Industrial Park (14 000 кв. м). Протягом 2025 року у Львівському регіоні до введення на ринок заплановано близько 80 000-100 000 кв. м нових складських площ, проте можливі затримки із термінами введення.


    Фото: Port Lviv 

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinki_ofisiv_ta_skladiv_popit_naybilsh_privablivi_regioni_nova_propozitsiya

    Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

  • Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Перше півріччя 2025 року стало періодом викликів і адаптації для ринку офісної нерухомості України. Попри втрати через війну та скорочення пропозиції, деякі сегменти ринку демонстрували позитивну динаміку, а орендні ставки стабілізувалися.

    Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

    Property Times дослідив разом з експертами, як трансформувався попит, які фактори стали ключовими у виборі офісів, і які перспективи має цей сегмент у другій половині року.

    Зниження пропозиції

    За оцінками аналітиків CBRE, загальні ринкові тенденції залишалися переважно незмінними, проте ринок зазнав суттєвого впливу через пряме пошкодження інфраструктури внаслідок воєнних дій.

    Станом на кінець першого півріччя 2025 року було пошкоджено близько 45 000 кв.м офісних площ внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції в Києві до 2,11 млн кв.м, що на 3% менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Як зазначають експерти CBRE, це скорочення стало безпрецедентним випадком зниження пропозиції, зумовленим не ринковими факторами, а прямими втратами інфраструктури.

    Динаміка попиту та поглинання офісних площ

    Попри складні умови, ринок продемонстрував позитивну динаміку у сфері поглинання офісних площ. У першому півріччі 2025 року обсяг поглинання офісних площ склав приблизно 82 000 кв.м, що на 16% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Проте, як підкреслюють аналітики CBRE, близько 19% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель.

    Цей форс-мажорний попит мав не органічний, а вимушений характер, адже орендарі під тиском обставин були змушені оперативно шукати нові локації. Парадоксально, але ця ситуація дала можливість неушкодженим об’єктам підвищити рівень заповненості, що частково компенсувало загальне скорочення пропозиції на ринку.

    Трансформація структури орендарів

    Структура попиту на офісні площі у 2025 році відображає глибокі трансформації української економіки в умовах воєнного стану. За даними CBRE, основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 33%, що підтверджує стійкість та важливість технологічного сектору для української економіки навіть в умовах війни.

    Значну частку попиту формують публічний сектор та НГО (13%), що відображає активізацію державних структур та громадських організацій у воєнний період. Промислово-енергетичні компанії займають 8% ринку, демонструючи адаптацію виробничого сектору до нових реалій.

    Особливо цікавим трендом, на який звертають увагу експерти CBRE, є поява попиту з боку орендарів військового сектору. Проте ці компанії не виокремлюються в окрему категорію, оскільки їхня діяльність може охоплювати різні сегменти ринку — від розробників програмного забезпечення для військових потреб до виробників військового обладнання, які представлені у сегментах ІТ та телекомунікацій або промисловості та енергетики відповідно.

    Особливості попиту військового сектору

    З огляду на те, що компаніям військового сегменту нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення їхніх потреб. За інформацією CBRE, такі компанії розглядають не лише оренду, а й купівлю приміщень, земельних ділянок, а також потенційне власне будівництво.

    Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, підкреслює, що Україна сьогодні стає справжнім полігоном щодо тестування ноу-хау та передових сучасних систем озброєння. Світові компанії-гіганти зі сфери оборонно-промислового комплексу запускають або ведуть перемовини про відкриття в країні спільних виробничих потужностей, заводів, науково-дослідницьких центрів та адміністративно-офісних представництв.

    За словами експерта UTG, у цьому процесі активно залучені компанії з Німеччини (Rheinmetall, KMW), Туреччини (Baykar), Норвегії (Kongsberg), Латвії (Atlas Aerospace), Великобританії (BAE Systems), США (Northrop Grumman), а також Данії, Франції, Італії, Іспанії, Польщі та багатьох інших країн, які відкривають локальні офіси та створюють нові робочі місця.

    Динаміка міжнародного представництва

    Костянтин Олійник звертає увагу на те, що кількість представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв — основних споживачів професійної офісної нерухомості — у динаміці продовжує скорочуватися. Більша частина міжнародних фінансових установ, які вийшли з України після Світової економічної кризи 2008 року, так і не повернулися.

    Збройна агресія Росії у 2014-2015 роках призвела до початку масового відтоку російських компаній, їх токсичність у співпраці та остаточне закриття у 2022-2023 роках, попри спроби перереєстрації на українських або європейських юридичних осіб. Через воєнні дії та фізичні загрози для співробітників, більшість країн світу поставили Україну на паузу у виході на ринок нових брендів, а існуючі представництва скорочують персонал або релокуються.

    Проте, як зазначає експерт, лояльність міжнародної громадськості до України зберігається, а можливий вступ до складу НАТО та ЄС, ймовірно, призведуть до появи та розвитку в країні нових міжнародних організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрилися і повністю залишили територію Росії.

    Вакантність

    Ситуація з вакантністю на київському ринку офісної нерухомості демонструє неоднозначні тенденції. За даними CBRE, середній рівень вакантності на київському ринку знизився до 21%, що на 1,2 процентного пункта менше з початку року. Це зниження здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують релокацію та вибір більш якісних офісних площ.

    Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

    Важливо зауважити, що рівень вакантності розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями. Такий підхід, як пояснюють аналітики CBRE, дозволяє зберегти порівнянність даних у динаміці та уникнути викривлення реальної картини ринку.

    За даними UTG, більш детальний розподіл вакантності за класами нерухомості на середину 2025 року виглядає наступним чином: у класі А вакантність становить 28,2%, у класі В — 20,5%, а у класі С — 14,2%. Ці показники відображають різну привабливість об’єктів для орендарів в умовах обмеженого попиту.

    Трансформація орендних ставок

    Динаміка орендних ставок у першому півріччі 2025 року стала одним з найважливіших індикаторів адаптації ринку до нових реалій. За інформацією CBRE, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від конкретного об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.

    Ефективна прайм-ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19-$25 за кв.м на місяць, залежно від індивідуальних характеристик приміщень, таких як стан оздоблення, локація об’єкта та рівень заповненості. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу А коливалися в діапазоні $16-27 за кв. м на місяць, а в об’єктах класу В — в діапазоні $8-18 за кв. м на місяць.

    Костянтин Олійник підкреслює важливу тенденцію: ставки оренди вперше від початку війни припинили зниження. Станом на липень 2025 року оренда за квадратний метр (без урахування ПДВ, OPEX, комунальних платежів та BOMA) становила: у класі А — $17,2, у класі В — $11,9, у класі С — $9,8.

    Експерт UTG пояснює, що війна, пандемія коронавірусу та карантин призвели до зниження доходної частини у більшості компаній при збереженні зобов’язань перед контрагентами, фондом оплати праці персоналу, податковими відрахуваннями. Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів через необхідність використання генераторів, втрати електроенергії та робочого часу через повітряні тривоги, а також зростання OPEX через розподіл експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів, навантаження на орендарів значно збільшилося.

    Нові тенденції у поведінці орендарів

    Аналітики CBRE відзначають важливий тренд — підвищений інтерес до готових або адаптованих офісних рішень. Орендна активність переважно зосереджується у приміщеннях fit-out, оскільки орендарі віддають перевагу швидкій релокації та мінімальним початковим інвестиціям. У більшості випадків роботи з оздоблення переймають на себе орендодавці, адаптуючи комерційні умови з метою поступового повернення інвестицій.

    Цікавою тенденцією стало те, що у професійних бізнес-центрах, які раніше були здебільшого орієнтовані на орендарів з більшою площею, стає поширеною практика їх поділу на менші приміщення. Це відповідає зміненим потребам ринку, де компанії прагнуть оптимізувати витрати та займати менші площі.

    Костянтин Олійник додає, що тренд до економії продовжується — орендарі оптимізують займані площі, розглядають пропозиції у віддалених від центру районах, переводять співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Практика дистанційної роботи, розпочата під час коронавірусу, поглибилася та поширилася через загрозу мобілізації чоловіків.

    Критерії безпеки як новий фактор вибору

    Одним з найважливіших нововведень у критеріях вибору офісних приміщень стала увага до питань безпеки. За інформацією CBRE, орендарі продовжували фокусуватися на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономними джерелами енергії для безперебійної роботи, завчасно аналізуючи офісні об’єкти.

    Ці вимоги кардинально змінили підходи до оцінки комерційної нерухомості, додавши до традиційних факторів локації, площі та вартості нові критерії, пов’язані з безпекою персоналу та забезпеченням безперебійної роботи в умовах можливих відключень електроенергії та інших інфраструктурних проблем.

    Прогнози

    Щодо перспектив розвитку ринку офісної нерухомості на другу половину 2025 року, аналітики CBRE висловлюють стримано оптимістичні очікування. Обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року, ймовірно збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури.

    Очікується, що переїзди триватимуть, хоча часто супроводжуватимуться скороченням площ, особливо у випадках, коли зниження відвідуваності офісу працівниками змінило операційні потреби компанії. Основні орендарі пристосувалися до реальності повномасштабного вторгнення, засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ.

    У другому півріччі 2025 року рівень вакантності може зазнати помірних коливань, що значною мірою залежатиме від орендної активності. Очікується, що орендні ставки залишатимуться переважно стабільними, з незначними коливаннями, обумовленими індивідуальними характеристиками об’єктів та попитом на приміщення з готовим оздобленням.

    https://propertytimes.com.ua/office_property/pozitivna_dinamika_popri_vtrati_rinok_ofisnoyi_neruhomosti_kieva_v_1_pivrichchi_2025_r

    Читайте также: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

  • Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

    Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів

    За підсумками першого кварталу 2025 року ринок первинної нерухомості Західного регіону України демонструє динаміку. За даними ЛУН, у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%, тому Львів лідирує серед  всіх регіонів за  середньою вартістю квадратного метра в новобудовах — 58,4 тис. грн. Ужгород посів третє місце, тут метр в новобудовах за підсумками півріччя коштував 45,4 тис. грн.

    Читайте также: Первинний ринок житлової нерухомості: які тренди домінують в Одесі, Дніпрі та Вінниці

    Детальніше про ринок новобудов в Західному регіоні Property Times поспілкувався з девелоперами, які працюють на Львівщині, Закарпатті, Івано-Франківщині та в Чернівцях. В наступній публікації читайте про ринок новобудов Одеси, Дніпра та Вінниці. 

    Львів: нові пріоритети 

    Ринок первинної нерухомості Львова переживає якісну трансформацію. За словами Юлії Білень, керівника відділу продажів Greenville Lviv, останні кілька років ринок первинного житла на Львівщині формують нові очікування покупців. «Якщо раніше пріоритетом була локація в межах міста та доступність транспорту, то сьогодні головним трендом стає запит на комфортне та збалансоване життя,— коментує експертка. — Сучасний тренд — це житло «з усім необхідним» у межах ЖК. Покупці дедалі частіше очікують, що житловий комплекс матиме продуману інфраструктуру: торгові приміщення, кав’ярні, спортивні зони, простір для дозвілля для дорослих та дітей. Люди не хочуть витрачати час на логістику і прагнуть «життя за 15 хвилин від дому».

    Марта Герус, директорка з продажу і маркетингу Avalon, підтверджує зміну парадигми: «Якщо раніше попит був орієнтований переважно на ціну, то зараз — на цінність і стійкість продукту. Покупець обирає не квадратні метри, а комплексне середовище — архітектуру, інженерію, безпеку, енергоефективність, продумані спільні простори».  

    Важливим трендом стає формування спільнот. Юлія Білень відзначає: «Формування ком’юніті — ще один тренд. Зараз попит на житло, де мешканці отримують не просто квадратні метри, а спільний простір для життя і взаємодії: внутрішні подвір’я без машин, продумані місця для відпочинку, зони для роботи та дозвілля».

    Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, окремо виділяє безпековий тренд: «Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах. Також зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями».

    Помітною тенденцією є зміщення інтересу за межі міста. «Зростає інтерес до житла за межами Львова — у Винниках, Лисиничах, Брюховичах, Сокільниках. Тут покупців приваблює спокій, природа, нижча щільність забудови, але ключова умова — щоб комплекс був самодостатнім, із продуманим благоустроєм і доступом до міської інфраструктури», — підкреслює Юлія Білень.

    Зростає значення державних програм. «Доступніші ставки та розширення категорій учасників підтримують первинний ринок і формують відкладений попит у сегменті «комфорт+ / бізнес», — коментує Марта Герус.

    Ще один важливий тренд виділяє Вікторія Байрак — прагнення покупців до ліквідних інвестицій: люди обирають надійних девелоперів та комплекси з якісною локацією, де гарантоване збереження та зростання вартості житла.

    Це також підтверджує і Марта Герус: «Люди хочуть мати впевненість у термінах, якості та реалізації обіцянок. Це означає, що девелопери з репутацією та прозорими процесами отримують перевагу».

    Фактори впливу на попит

    Експерти виділяють кілька ключових факторів, що формують сучасний попит на новобудови у Львові.

    Безпековий фактор стає пріоритетним. Вікторія Байрак зазначає: «Покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист».

    Міграційні процеси також суттєво впливають на ринок.  «Львів — один із головних хабів внутрішньої міграції, що своєю чергою збільшує кількість людей, що проживають, а також задає місту швидший темп та об’єм розвитку», — коментує Марта Герус. 

    «За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbs, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних – перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце у Франківської області.

    Населення Львова з 700 тис. сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні й впритул наближається до вартості нерухомості в столиці»,—  наводить дані Вікторія Байрак. 

    Залишається вагомим й економічний фактор: «Інвестиції в нерухомість залишаються одним із найнадійніших способів зберегти капітал, особливо в умовах обмеженої альтернативи», — пояснює Вікторія Байрак.

    Ціни та обсяги продажів

    Львівський ринок демонструє стабільне, але помірне зростання цін. З даними ЛУН, що у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%.

    Юлія Білень констатує: «Вартість квадратного метра у Львові, як і в більшості регіонів країни, демонструє поступове зростання. Це природний процес, зумовлений подорожчанням будівельних матеріалів, логістики та робіт. Саме тому придбання квартири на старті будівництва залишається найвигіднішою інвестицією, адже тоді покупці «виграють» на подальшому зростанні ціни».

    Важливою характеристикою ринку є його стабільність порівняно з іншими регіонами. «Водночас, якщо порівнювати динаміку з іншими великими містами центральних та західних областей, то за останні пів року темпи зростання у Львові були стриманішими. Тобто, ринок тут розвивається більш стабільно, без різких цінових стрибків. Це формує більш прогнозоване середовище для інвесторів і дозволяє приймати рішення виважено», — зауважує Юлія Білень.

    Щодо обсягів продажів, експерти відзначають стійкий попит. «Львів залишається одним із найбільш популярних міст для купівлі житла в Україні. На це впливає цілий ряд факторів: відносно спокійна та безпечна ситуація в регіоні, велика кількість нових сучасних проєктів, розвиток міської інфраструктури, а також постійна внутрішня міграція», — підкреслює експертка Greenville Lviv.

    Вікторія Байрак наводить такі дані: «Попит на житло у Львові залишається відносно стійким і за даними ринку, кількість ЖК, доступних у продажу, зросла на 6-8% за рік, що свідчить про збільшення пропозиції. Загалом первинний ринок у Львові стабілізувався на «докризовому» рівні, що також позитивним чином відображається і на продажах».

    Перспективи розвитку ринку

    Експерти одностайні у прогнозах стабільного розвитку ринку на найближчі 1-2 роки. Юлія Білень впевнена, що в найближчій перспективі ринок первинної нерухомості у Львові та області зберігатиме стабільний розвиток: «Попит підтримуватимуть кілька ключових факторів: постійний приплив нових мешканців, бажання інвесторів купувати нерухомість, розвиток інфраструктури та репутація Львова як одного з найбільш комфортних і безпечних міст для життя».

    Щодо цінових очікувань: «Ціни, ймовірно, продовжать поступово зростати під впливом вартості будівельних матеріалів та збільшення собівартості робіт. Водночас темпи цього зростання залишатимуться стриманими, оскільки ринок орієнтується на реальний попит і купівельну спроможність населення», — прогнозує експертка Greenville Lviv.

    Читайте также: Три роки програмі єОселя: драйвер первинки чи недопрацьований інструмент?

    Марта Герус конкретизує цінові очікування: «Ціни продовжать підвищуватись у межах 5-10% річних. Іпотека й комфортний продукт підтримуватимуть попит. Ринок стане ще більш сегментованим. Прості квадратні метри поступово втрачатимуть актуальність. Попит концентруватиметься на бізнес- і преміум-класі, а також на якісному комфорті. Розвиток внутрішньої інфраструктури стане стандартом. Люди очікуватимуть, що їхній комплекс закриватиме більшість щоденних потреб: дитячий садок, спортзал, кав’ярня, простір для роботи й відпочинку».

    Вікторія Байрак бачить перспективи у контексті загальнонаціональних тенденцій: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. В цілому, зараз в Україні, через трагічні події останніх років, існує дефіцит житла, як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо».

    Івано-Франківськ: інвестиційна культура та стабільність

    Івано-Франківськ має свої особливості, про які розповідає Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group: «Івано-Франківськ давно має репутацію міста, де нерухомість — це не лише про житло, а й про інвестицію. Тут добре розвинена культура купівлі квартир «на етапі фундаменту» з метою перепродажу чи здачі в оренду. Саме тому ринок постійно тримає динаміку: будуються нові житлові комплекси, зростає інтерес до більш комфортного формату життя, а самі забудовники переходять від базового підходу до концептуальних проєктів. Особливо активний розвиток — у бізнес-класі: сучасна архітектура, дизайнерські вхідні групи, підземні паркінги, акцент на громадські простори та якість будівельних матеріалів».

    Також попит підживлює релоковане населення завдяки безпековому фактору.

    Ще один драйвер  попиту —  державна програма «єОселя». «За останній рік саме вона стала одним із головних рушіїв на ринку. Люди активніше беруть кредити під пільгові відсотки, і забудовники адаптуються до цього попиту — з’являються готові планування, які відповідають критеріям програми», — зазначає експертка.

    Щодо динаміки продажів, то  Вікторія Байрак зазначає, що  2024–2025 роках продажі помітно пожвавилися, особливо в житлових комплексах, що вже мають реалізовані черги або збудовану інфраструктуру.

    Очікується, що ринок Івано-Франківська і надалі зберігатиме динаміку. «Основну роль відіграватимуть прозорі умови, швидкі темпи будівництва та репутація забудовника. Люди все частіше купують не просто квадратні метри, а готову концепцію життя — з дитячими майданчиками, ландшафтним дизайном, паркінгом, якісним фасадом. Попит на бізнес-клас продовжуватиме зростати, адже покупці шукають більше, ніж просто базове житло. Особливу роль і далі відіграватимуть програми на кшталт «єОселя», а також інвестиційний потенціал міста. Івано-Франківськ залишається серед лідерів регіону, і найближчі роки мають усі шанси закріпити цю позицію»,  — прогнозує експертка.

    Ужгород та Закарпаття: новий рівень конкуренції

    Закарпатський ринок також демонструє динамічний розвиток. Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, відзначає: «Головний тренд останнього року в Ужгороді — вихід на ринок нових гравців. До вже відомих місцевих компаній приєдналися девелопери з інших міст, які бачать Закарпаття як перспективний регіон. Це підвищує конкуренцію, але й підіймає якість проєктів. Також спостерігається фокус на малоповерхове будівництво та концепції “місто в місті” з інфраструктурою. Покупці дедалі більше звертають увагу на якість планувань, наявність паркінгів та внутрішньої інфраструктури. І з недовірою ставляться до девелоперів, які не мають за спиною бази нерухомості, яка здана в експлуатацію».

    Цінова динаміка в регіоні є досить активною. «За рік ціни зросли приблизно на 15–20%. Середній квадратний метр у новобудовах бізнес-класу в центральних районах Ужгорода сьогодні коштує близько 1200–1500 доларів, а в преміум-сегменті – 1600–2000 доларів», — повідомляє Бігунець. 

    Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital підтверджує позитивну динаміку регіону: «Закарпаття поступово стає одним із центрів для інвестицій — область у 2024 році показала понад 14% зростання цін на первинку, а обсяги введеного житла збільшилися на чверть».

    Важливим фактором розвитку стають індустріальні парки. Добош зауважує: «У Тячеві та Солотвині вже зареєстровані індустріальні парки. Хоч вони ще на етапі розвитку, але саме ці проєкти створюють очікування нових робочих місць і підживлюють довіру інвесторів до регіону».

    Як і у Львові, додатково попит стимулює державна іпотечна програма «єОселя».

    За спостереженнями гравців ринку, покупець став більш вибагливим й уважним. «Рішення приймають довше, детальніше аналізують ринок, але якщо знаходять “свій” варіант — купують», — коментує Маріанна Бігунець.

    «Надійність забудовника тепер вирішує все: люди хочуть вкладати капітал туди, де ризики мінімальні. Тому готові обирати житло у перевірених компаній навіть за вищою ціною», — додає Єлизавета Добош.

    Експерти прогнозують подальший розвиток ринку. 

    «Попит утримуватимуть дві категорії: ті, хто купує для власного проживання, і ті, хто інвестує. Ми побачимо більше проєктів бізнес- і комфорт-класу, але з акцентом на невеликі будинки, інтегровану інфраструктуру та підземні паркінги. Тобто якість і концепція будуть важливішими за кількість», — впевнена Маріанна Бігунець.

    На думку Єлизавети Добош, в найближчі пару років очікується помірне зростання цін на рівні 5–10% щороку. «Стабільний попит формуватимуть внутрішні мігранти, нові робочі місця та активність інвесторів, що вже заходять у регіон. Якщо індустріальні парки почнуть повноцінно працювати, вони стануть сильним драйвером і для економіки, і для ринку житла. У будь-якому випадку вирішальним фактором залишатиметься безпека інвестицій — клієнти обиратимуть надійних забудовників», — прогнозує експертка.

    Чернівці: якість замість доступності

    Ринок новобудов Чернівців також зазнає трансформацій. Вікторія Байрак констатує: «Якщо раніше головним фактором була доступність, то сьогодні все більше покупців звертають увагу на якість, стиль і комфорт. Зростає попит на сучасні житлові комплекси з продуманою архітектурою, закритими територіями, зручним плануванням, панорамними вікнами та розвиненою інфраструктурою. Особливо це стосується житла бізнес і преміум-класу — саме такий формат сьогодні задає нові стандарти на ринку».

    Ключовим фактором стає репутація забудовника. «Через поширену проблему довгобудів люди звертають увагу на реальні кейси зданих об’єктів, наявність дозвільної документації, чіткі строки й відкритість компанії», — підкреслює експерт.

    За спостереженнями гравців ринку, обсяги продажів зберігаються на хорошому рівні, особливо в тих комплексах, де забудовник демонструє динаміку будівництва й виконує зобов’язання перед покупцями. «Попит частково перетікає з вторинного ринку в первинний — завдяки новим підходам до житлових просторів та сучасному баченню комфорту. При цьому люди купують не “на картинці”, а після перевірки реальних прикладів завершених черг або вже введених в експлуатацію будинків», — стверджує Вікторія Байрак.

    Експертка прогнозує збереження попиту на якісне житло. Особливо актуальними будуть проєкти з комплексним підходом: коли враховані не лише технічні характеристики будинку, а й зручність для життя — від зон відпочинку до безпеки у дворі. «У найближчі 1–2 роки ринок Чернівців продовжить змінюватися у бік більшої якості, прозорості та довіри»,  — впевнена Вікторія Байрак.

    Перспективи західного регіону

    Загальні перспективи розвитку західного регіону виглядають позитивно. Експерти прогнозують збереження попиту на якісне житло з акцентом на безпеку та комплексний підхід до створення житлових середовищ.

    Західний регіон демонструє стійку динаміку розвитку з переходом від кількісних показників до якісних характеристик житла, що відповідає загальносвітовим трендам розвитку ринку нерухомості.

    Фото: Rishko Capital

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/pervinniy_rinok_zhitla_u_zahidnomu_regioni_trendi_popit_ta_prognozi_vid_developeriv

    Читайте также: Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання

  • Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання

    Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання

    Первинний ринок нерухомості столиці пройшов складний шлях трансформації за три з половиною роки повномасштабної війни. Від повної заморозки та паніки весни 2022-го до стабільного зростання цін у 2025 році — ринок демонструє дивовижну стійкість та здатність адаптуватися до екстремальних умов. Сьогодні експерти одностайні: ціни продовжуватимуть зростати, і 2026 рік не стане винятком.

    Читайте также: Що очікує ринок первинної нерухомості у 2026 році: прогнози від девелоперів з різних регіонів України

    Представники девелоперських компаній  на запит Property Times  розповіли про актуальні чинники, які впливають на вартість квадратного метра й надали прогнози на 2026 рік.

    Хронологія змін

    Весна 2022 року стала часом абсолютного шоку для ринку нерухомості. Роман Іваненко, голова наглядової ради інвестфонду UDG, згадує цей період як повну заморозку: «Ринок зупинився, продажі майже відсутні, ціни номінально не змінювалися, але реальних угод майже не було». 

    Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park і Greenville на Печерську, ділиться власними спостереженнями: «У 2022 році продажі були майже нульові, ситуативні та точкові. Наприклад, люди які залишали країну, намагалися продати нерухоме майно, навіть дешево».

    Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, деталізує ситуацію того періоду: «Частина будмайданчиків була тимчасово зупинена, попит упав, а окремі об’єкти навіть коригували ціни вниз у спробі стимулювати продажі». Це була фаза невизначеності, коли ніхто не міг прогнозувати розвиток подій навіть на тиждень вперед.

    Літо та осінь 2022 року принесли обережне відновлення. Роман Іваненко характеризує цей етап як період, коли «девелопери пропонували суттєві знижки та вигідні умови, що фактично знизило ціни угод».

    Поворотним моментом став кінець 2022 — початок 2023 року. «Під тиском зростання собівартості будівництва — матеріали, логістика, енергія — та інфляції, ціни почали поступово підвищуватися», — пояснює Роман Іваненко. 

    Як зазначає, Ірина Міхальова, з другої половини 2022 року та впродовж 2023 року ринок почав стабілізуватися, а у 2024-2025 роках увійшов у фазу поступового, але впевненого відновлення.

    Сусанна Караханян визначає 2023-2024 роки як період відчутного зростання цін: «Головні чинники: зростання собівартості, логістики, матеріалів, виробничих процесів, дефіцит робочої сили, інфляція, зростання заробітних плат до 30%, різниця курсу».

    Цифри

    Аналітики групи компаній DIM наводять власну статистику зростання. У 2022 році первинка зросла в гривневому еквіваленті в середньому на 14-15%, у 2023 році — на 12-13%, а у 2024 році — на 14-15%. Загалом від початку повномасштабного вторгнення ціна на первинному ринку Києва зросла в середньому на 40-43%.

    «За даними з  відкритих джерел, середня ціна на первинному ринку Києва у 2025 році становила близько 77-80 тисяч гривень за квадратний метр, залежно від класу та локації. При цьому сегментація виглядає так: економсегмент переважно утримується на рівні 40 тисяч гривень за квадрат, комфорт — близько 50 тисяч, бізнес — 80 тисяч і вище, преміум — понад 130 тисяч гривень», —  коментує Ірина Міхальова.

    Разом з тим у доларовому еквіваленті динаміка була значно стриманішою. «Через зміни курсу гривні багато проєктів фактично демонстрували стабільність або навіть невелике зниження ціни у валюті», — продовжує думку експертка. 

    «Сьогодні ми спостерігаємо помірне, але стале підвищення вартості квадратного метра — передусім через збільшення собівартості будівництва, подорожчання матеріалів і зміни в логістиці», — зазначає Анна Лаєвська, CEO SIGMA+. 

    Собівартість будівництва: головний чинник зростання

    Усі без винятку експерти називають зростання собівартості будівництва ключовим фактором підвищення цін. Аналітики DIM наводять такі цифри: орієнтовне середнє зростання цін на основні будівельні матеріали в Україні від початку повномасштабної війни до травня 2025 року становить від 40 до 60%. У більшості сегментів реальна собівартість перевищує тисячу доларів за квадратний метр.

    «З початку 2025 року вартість будівельно-монтажних робіт зросла майже за кожним видом робіт орієнтовно на 15-25%. Будівельні матеріали подорожчали в проміжку 7-25%: на бетон та арматуру ціна зросла орієнтовно на 5-7%, гідроізоляційні матеріали — на 7-10%, утеплювач та залізобетонні конструкції — до 25%, вартість ПВХ-вікон зросла майже на 20%, кабельна продукція — на 10-15%, радіатори опалення — на 23,5%», — деталізує Ірина Міхальова.

    Роман Іваненко наводить власні розрахунки: ріст вартості будівельних матеріалів склав 20% в еквіваленті євро. 

    Дефіцит робочої сили: криза, що поглиблюється

    Окрема тема, яка червоною ниткою проходить через коментарі всіх експертів, — катастрофічний дефіцит кваліфікованої робочої сили у будівельній галузі. Ірина Міхальова наводить статистику Мінстату: лише з початку 2025 року ріст зарплат у будівельній галузі перевищив 35%. Це стало наслідком дефіциту спеціалістів: частина виїхала за кордон, багато мобілізовано, частина пішла в інфраструктурні відбудовні проєкти чи в інші галузі. «Для девелоперів це означає підвищення підрядних ставок і неминуче закладання цих витрат у вартість квадратного метра», —  говорить експертка.

    Роман Іваненко додає: «Дефіцит кваліфікованих будівельників досяг критичної межі, що спричинило рекордне зростання вартості будівельних робіт. За період війни ріст склав до 100% по деяких видах робіт (еквівалент євро)».

    Це не короткострокова проблема. Навіть після завершення активної фази війни повернення кваліфікованих будівельників на ринок займе роки. Це означає, що фактор дефіциту робочої сили продовжуватиме тиснути на собівартість та ціни ще тривалий час.

    Серед інших чинників, які  підштовхують ціну квадрата вгору, Ірина Міхальова назвиає подорожчання кредитних ресурсів для девелоперів і дефіцит якісних ділянок у центральних районах міста.

    Відкладений попит та структурні зміни ринку

    Роман Іваненко звертає увагу на важливий фактор майбутнього зростання: «Вже зараз накопичується відкладений попит: люди, що потребують нового житла, довгий час відтерміновували покупку, зважаючи на наявні ризики. В той же час, обсяги будівництва суттєво впали після початку війни, що створює значний дефіцит пропозиції та зумовлює подальший ріст цін».

    Читайте также: Як відбуватиметься відбудова України

    Сусанна Караханян додає: «Кількість нових проектів скорочується, тому що на кожні 5-6 зданих в експлуатацію об’єктів припадає лише один новий, що в перспективі загрожує нам дефіцитом житла. Дефіцит пропозиції відчутний вже зараз».

    Вагомим фактором росту попиту стало підвищення концентрації населення у Києві та Київській області. «Згідно з даними Forbes, наразі у столичному регіоні сконцентровано 13,3% всього населення України, що на 3,4 процентних пункти вище, ніж у 2019 році. Це означає стійке збільшення попиту на житло в столиці», — коментує Роман Іваненко.

    На думку Ірини Міхальової, що навіть велика кількість пропозицій на вторинному ринку не здатна суттєво вплинути на динаміку, адже більшість покупців, особливо молодь, орієнтується саме на новобудови. На ситуацію впливає реальний дефіцит якісного готового житла та поступовий перехід девелоперів на реалізацію через механізм майбутніх об’єктів нерухомості.

    Роль державних програм

    Роман Іваненко наголошує на значенні державних програм підтримки: «Діючі наразі програми є суттєвим драйвером ринку нерухомості. В окремих проєктах продажі по державних програмах складають більш, ніж 50% всього обсягу реалізаваних квартир».

    Державні програми кредитування — це не просто допомога покупцям, а дієвий інструмент підтримки всього ринку первинної нерухомості. 

    За даними, які озвучив Євген Мецгер, голова правління компанії «Укрфінжитло» під час «Invest Forum Нерухомість» , станом на 26 листопада 2025 року за програмою «єОселя» було видано 21 576 кредитів, загальна сума фінансування становить 36 754,3 млн грн, прокредитовано житла — 1 200 000 кв. м. 

    Хоча значну частку угод все ще укладають на вторинному ринку, відсоток купівлі житла безпосередньо в забудовників (первинний ринок) демонструє динаміку зростання.

    Про те, як девелопери оцінюють роль програми «єОселя» у відновлення ринку первинки, читайте за посиланням. 

    Що купують зараз: зміна переваг

    Експерти зауважують, що за останні роки відбулися зміни в пріоритетах покупців. «Ключовим для потенційного клієнта є стадія готовності об’єкта та репутація забудовника, найбільш затребуваний сегмент — квартири з готовим ремонтом», — коментує Роман Іваненко.

    Люди не хочуть чекати роками та вкладати додаткові кошти у ремонт. Вони готові платити більше, але отримати житло, в яке можна заїхати одразу.

    Наразі пропозиція житла з ремонтом від забудовника доволі обмежена, деякі компанії, які запускали цю опцію, змушені були згорнути її,  в неофіційних розмовах, серед основних причин  такого кроку девелопери називають дефіцит юбудівельних бригад.

    Property Times  раніше розбирався в цій темі. 

    Прогнози на 2026 рік

    Всі експерти без винятку прогнозують зростання цін у 2026 році, відрізняються лише оцінки темпів цього зростання.

    Роман Іваненко  категоричний: «Навіть попри поточні виклики, ми абсолютно впевнені, що до 2026 року ціни на первинному ринку нерухомості Києва зростатимуть». Він базує цей висновок на трьох ключових аргументах: зростання собівартості у валютному еквіваленті, дефіцит кваліфікованих будівельників , здорожчання логістики. 

    Анна Лаєвська озвучила такі цифри: «У 2026 році ми очікуємо помірне зростання цін на первинну нерухомість — на рівні 8-12%. Ринок поступово стабілізується, але собівартість будівництва продовжує зростати через дорожчі матеріали, енергоносії та нові стандарти безпеки. Крім того, обмежена пропозиція і поступове відновлення попиту також підтримуватимуть цю динаміку. Тож темпи зростання не будуть різкими, але залишатимуться стабільними».

    Сусанна Караханян прогнозує «повзуче» зростання на 6-10% протягом року: «Очікуємо лише зростання цін. Це результат цілого комплексу причин. Собівартість будівництва зросла більш ніж на 30%. Залишається суттєвим дефіцит робочої сили. Кількість нових проектів скорочується».

    Вона також дає важливу пораду інвесторам: «Зверніть увагу, що коли девелопер починає знижувати ціну на квадратний метр, це більше свідчить про фінансові проблеми і загрожує, що об’єкт може бути не введений в експлуатацію. Тому девелопери, які точно розраховують на повний цикл і виконання всіх зобов’язань перед інвесторами, будуть піднімати ціну».

    Аналітики DIM дають найбільш песимістичний прогноз: «За умови продовження активної фази війни, у 2026 році ринок первинної нерухомості суттєво не зміниться, а вартість новобудов зросте в середньому на 15-20% через підвищення собівартості будівництва та інфляції».

    Ірина Міхальова прогнозує зростання на рівні 10-15% за рік також і у передмісті Києва: «У 2026 році ціни продовжать зростати через кілька ключових факторів: подальше подорожчання собівартості будівництва, дефіцит кваліфікованих кадрів, високий попит на житло з високим рівнем готовності та загальну економічну нестабільність».

    Фото: OLEGIV Podil, група компаній DIM

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/tsiny_na_pervynnu_nerukhomist_kyyeva_developery_prohnozuyut_podalshe_zrostannya

    Читайте также: Концептуальний план  «Сталева Мрія Бахмут»: потрібно бути готовими до співпраці з донорами

  • Ринок торговельної нерухомості в першому півріччі 2024: про повернення до довоєнного рівня говорити зарано

    Ринок торговельної нерухомості в першому півріччі 2024: про повернення до довоєнного рівня говорити зарано

    Ринок ритейлу демонструє стійкість попри об’єктивні негативні чинники (нестійкий споживчий попит, зниження купівельної спроможності) й поступово наближається до показників 2021 року. Property Times  разом з експертами підбив підсумки першого півріччя на ринку торговельної нерухомості.

    Читайте также: Ринок торговельної нерухомості в регіонах: вплив безпекових викликів та міграційних процесів

    Посилення українських брендів, зміна споживчих інтересів та соціальна складова

    В першому півріччі 2024 року на ринку спостерігалися як негативні, так і позитивні тенденції. Серед перших аналітики CBRE Ukraine називають падіння індекса споживчих настроїв. Згідно з дослідженням агенції Info Sapiens, на кінець червня 2024 року цей показник в Україні  знизився на 8 пунктів, досягнувши рівня 64,5. 

    «Інфляційні та девальваційні очікування зросли, що призвело до посилення невизначеності, яка впливає на поточний стан та майбутні перспективи українського ринку. Згідно з останнім опитуванням Американської торгової палати (АСС) та Citi Ukraine, 60% респондентів відзначили зміни в споживчій поведінці на товари і послуги, зменшення попиту через зниження купівельної спроможності та відсутність довгострокового планування, — коментують аналітики CBRE Ukraine. — Однак серед ключових спостережень, респонденти також відзначили зростання попиту на товари українського виробництва, що позитивно впливає на вітчизняних виробників та посилює їхню присутність на ринку».

    Серед позитивних трендів Ганна Корягіна,  СЕО Nhood Україна, директор з Tenant Representation Nhood Holding, зазначає трансформацію українського ритейлу. «Хотілось би відмітити не просто активний розвиток українських брендів, які все активніше виходять в оффлайн простір, а й суттєві якісні зміни та розвиток нових більш преміальних форматів (відкриття Всі.Свої в новому форматі в ТРЦ Respublika, флагманський магазин Vovk в ТРЦ Blockbuster Mall, відкриття вже декількох магазинів Eva Beaty з додатковими послугами та унікальним досвідом для відвідувачів, ребрендінг бренду Cabanchi.com тощо)», — пояснює експертка. 

    «Присутність українських брендів протягом останніх років у фізичному ритейлі зростає. Це стосується як fashion брендів, які продовжують активну експансію у кращі ТЦ Києва (11 відкриттів у різних торгових центрах таких брендів як Arber, brabrabra, Cher17, OneByOne, Famo, Pigul, Vsi Svoi, Papaya, The Lace), так і ритейлерів сегменту електроніки, краси та здоров’я та e-commerce в цілому. Примітно, що тренд супроводжується також виходами ритейлерів на ринок у нових форматах, як наприклад Епіцентр Express, EVA Beauty, — додають аналітики CBRE Ukraine. — Відтак, зростання попиту на українські товари дозволяє локальним брендам шукати нові шляхи розвитку, робити фокус на фізичну присутність у торгових об’єктах та за допомогою нового  формату ставати більш зручнішим для споживача, який вже давно знайомий із брендом».

    Безперечно, одним з важливих трендів й маркерів, які свідчать про відновлення ринку, стало повернення  в Україну  іспанського ритейлера Inditex, який відкрив свої магазини у Києві та Львові. Очікується, що наступним важливим кроком стане повернення  шведського ритейлера IKEA.

    Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG, серед важливих трендів називає зміну  споживчих переваг: «Після періоду короновірусу та початку війни, люди трансформують ажіотажний попит (автономність, системи життєзабезпечення, затоварювання продовольства ліків, засобів гігієни) в класичні товари та повертаються в торговельні галереї за одягом та взуттям». 

    Також  Ганна Корягіна виділіла ще кілька трендів, які були характерні для ринка в першому півріччі 2024 року:

    — поступове та стабільне відновлення ринку торговельної нерухомості, що підтверджується як відкриттям нових брендів (Half Price, EA7, KitcheAid та інші), так і переходом девелоперів до фінальних стадій будівництва проєктів, розпочатих ще до війни;

    —збільшення витрат населення, при тому великі покупки, пов’язані з суттєвим фінансовим навантаженням, досі не є пріоритетом, виключенням стає та техніка, яка дозволяє вирішувати проблеми з відключенням електроенергії;

    — нові більш адаптивні формати (активний розвиток «Епіцентр Express»);

    —розвиток F&B сегменту (за даними The Village,18 нових закладів в Києві було відкрито в квітні, 15 – в травні, ця тенденція тільки набирає обертів).

    «Зі збільшенням відключень електроенергії зростає відвідуваність фуд-кортів та операторів, які продають готові страви. Зросла готовність наших партнерів оновлювати застарілі формати, відкривати нові магазини. Інтернет-продажі в частині попереднього замовлення зберігають свою актуальність та позитивну динаміку, — зазначає Директорка департаменту торговельних площ групи компаній Arricano в Україні Олена Швець. — В регіонах у 2024 році  підсилився тренд цілеспрямованого, швидкого, завчасно спланованого шопінгу.  Збільшилась готовність операторів інвестувати у запуск нових магазинів та відновлення об’єктів, які зазнали пошкоджень. У наші регіональні торговельні центри у Кривому Розі та Запоріжжі заходять нові для об’єктів бренди та відбувається збільшення присутності операторів категорії електроніка, які змінюють локації на більш великі за площею».

    Посилюється ще один важливий тренд — торговельні центри стають  просторами підтримки й допомоги. «Під час блекаутів ТРЦ підтримує атмосферу життя і надає можливості для підключення до електроживлення для підзарядки гаджетів та роботи, для проведення часу з близькими; організовує сімейні заходи та реалізує освітні й творчі проєкти для дітей, — коментує  Директорка департаменту маркетингу групи компаній Arricano в Україні Інна Морозова. —  ТРЦ продовжують посилювати свої позиції як важливі об’єкти соціального життя для місцевого ком’юніті та слугують комунікаційним містком між освітніми, медичними, соціальними, комерційними закладами, органами державної влади і споживачами. Остаточно змінився вектор напрямків та типів офлайн заходів. Ключові акценти будь-яких активностей у ТРЦ — діти, допомога армії, підтримка соціальних ініціатив».

    Відвідуваність, орендні ставки та вакантність

    Індекс самопочуття ритейлу поступово  покращується, вакантність знижується,  а от суттєвих змін щодо відвідуваності поки не спостерігається. 

    Читайте также: Ринок нерухомості України: виклики війни та перспективи розвитку. Дослідження URE Club

    «Ми фіксуємо повільне покращення ситуації при розрахунку Індексу самопочуття ритейлу (RWBI)», — говорить Дмитро Топольськов, голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB). — Втім про повернення на довоєнний рівень говорити зарано, особливо враховуючи кількість громадян, що перебувають за кордоном. Зазначимо, що покращення ситуації відбувається попри зростання часу вимушеного простою ТЦ внаслідок повітряних тривог. В першому півріччі 2024 р. цей показник подвоїв значення аналогічного періоду минулого року та сягнув свого максимуму».

    Відвідуваність  тримається приблизно на рівні середніх показників минулого року. «Після історичного мінімуму в середині 2022 року (291 особа на 1 000 кв. м) спостерігається відновлення відвідуваності, яка на липень 2024 року складає 380 осіб на 1 000 кв. м (окружного формату — 504 особи на 1 000 кв м регіонального формату — 305 осіб). Центри районного формату ( с переважанням товарів повсякденного попиту ) найменше схильні до коливань відвідуваності», — коментує  Євгенія Локтіонова.

    За даними, які надав  Дмитро Топольськов, в першому півріччі 2024 р. відвідуваність ТЦ становила 479 особи в день на 1 000 кв. м GLA, причому для Києва цей показник дорівнює 602 особи, для регіонів – 427.

    Аналітики компанії NAI Ukraine наводять наступні показники:
    — зниження вакантності до 7,9% — повернення міжнародних груп знизило вакантність, проте «здоровий» відсоток вакантності в ТРЦ та відсутність IKEA «утримує» об’єкти від «0» вакантності. Що стосується вакантності в ТРЦ на заході країни, вона суттєво наближалася до «0», адже внутрішня міграція населення і повернення людей додому створило попит і ритейлери відповіли на нього своєю присутністю;
    — пропозиція по Києву складає 1,7 млн кв. м;
    — обсяг роздрібної торгівлі (показник 2023 року) дорівнює 49,7$ млрд.

    «Середня ставка оренди для ліквідних вакантних лотів знаходиться на рівні 28$ за 1 кв. м, не включаючи ПДВ. Для лотів до 50 кв. м вона становить 40$, для лотів 50-150 кв. м — 26$, для лотів 50-150 кв. м — 21$ та для лотів понад 250 кв. м —15$ за 1 кв. м», — коментує Дмитро Топольськов.

    Станом на кінець першого півріччя 2024 на ринок не було введено жодного нового торгового центру,  що зберегло загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових площ на рівні близько 1,59 млн кв. м, зазначають аналітики CBRE Ukraine.  До кінця 2024 року не передбачається введення нових торгових центрів у Києві. Так само не було введено в експлуатацію жодного ТЦ у інших областях України. Однак тенденція до відкриття або планів на потенційне введення в експлуатацію невеликих регіональних торговельних центрів у більш безпечних регіонах країни зберігається. «Відсутність девелопменту безпосередньо пов’язана зі зростанням вартості будівництва та операційних витрат, підвищеними безпековими ризиками, перебоями з енергопостачанням, дефіцитом кваліфікованої робочої сили та обмеженим доступом до боргового фінансування», — пояснюють аналітики .

    Нові відкриття під питанням 

    В другому півріччі 2024 року будуть зберігатися тенденції, які озвучили експерти, суттєвих змін щодо ключових показників  не очікується. Загалом поточний рік може стати першим роком від початку повномасштабного вторгнення, коли не буде відкрито жодного професійного ТЦ. 

    Запуск одного з найочікуваніших проєктів — ТРЦ  Ocean Mall — було перенесено на зиму 2024-25, точна дата поки не заявлена. 

    «Девелопери, як і ритейлери, спостерігають за ситуацією і обережні в кроках, проте зважуючи всі ризики і оцінюючи перспективу, завершують будівництво, — коментує  Ганна Корягіна. — Адже механізми, які вже запустили,  це великий об’єм комплексу дій: і в частині будівельних робіт, і підписанні договорів з обслуговуючими організаціями, і в частині комерціалізації торговельних площ. Хочу зазначити, що орендарі завзято готуються до відкриття нових локацій».

    У зв’язку з прогнозами про відсутність нової пропозиції у 2П 2024 у Києві, очікується, що середня вакантність у найкращих торговельних центрах залишатиметься стабільною або демонструватиме поступове зниження, стверджують аналітики CBRE Ukraine.  Прогнозується, що за умови стабілізації валютного курсу та повільного відновлення економіки, орендні ставки залишаться практично незмінними.

    В регіонах до кінця 2024-2025 років планується до введення в експлуатацію близько 176 000 кв. м торгових площ, однак експерти не  виключають, що дати відкриття нових ТЦ можуть переноситись через блекаути, безпекові ризики, відсутність робочої сили та інші, пов’язані із повномасштабним вторгненням, причини. 




    https://propertytimes.com.ua/retail_property/rinok_torgovelnoyi_neruhomosti_v_pershomu_povrichchi_2024_pro_povernennya_na_dovoenniy_riven_govoriti_zarano

    Читайте также: Ринок торговельної нерухомості у 2024 році: виклики, адаптація та перспективи

  • Ринок торговельної нерухомості в регіонах: вплив безпекових викликів та міграційних процесів 

    Ринок торговельної нерухомості в регіонах: вплив безпекових викликів та міграційних процесів 

    Ринок торговельної нерухомості в Україні зазнав значних змін від початку повномасштабної війни: через безпекові та економічні виклики, міграційні процеси та мобілізацію. Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі.

    Читайте также: Ринок нерухомості України: виклики війни та перспективи розвитку. Дослідження URE Club

    Попит на торгові площі в регіонах

    За словами Віталія Бойка, CEO компанії NAI Ukraine, Київ та Львів залишаються ключовими центрами для розвитку торгової нерухомості завдяки високій концентрації населення та ділової активності. 

    «Стосовно інших регіонів для ТЦ, ми б відмітили Івано-Франківський, Закарпатський, Вінницький, Житомирський, Тернопільський та Волинський. При проведенні опитувань ритейлерів найчастіше ми чули саме ці області, де планують або бажають відкриття нових точок, але часто якісних ТРЦ недостатньо в цих регіонах, і тому ритейлери шукають приміщення не в ТРЦ, а на торгових вулицях чи на перших поверхах у нових житлових мікрорайонах. Оскільки міграція населення проходила і в райони за межами великих міст та обласних центрів, то нарешті з’явився попит на торгові об’єкти у форматі ритейл-парки — на жвавих перехрестях великих магістралей чи у маленьких містах, але з великим автомобільним транзитним трафіком. Але найбільш затребувана локація — в складі класичних торгово-розважальних центрів регіонального формату. Це робить інвестиційно привабливим будівництво нових об’єктів. Але неможливість залучення кредитів суттєво обмежує новий девелопмент добудовою до вже працюючих об’єктів у вигляді нових черг», — коментує Віталій Бойко.

    Щодо продуктового ритейлу, то тут тенденція схожа. «Основна маса нових продуктових магазинів у 2022-2023 роках відкривалася на заході України (36,4%) та в центральній частині (~20%). Це обумовлено як фактором відносної безпечності цих регіонів, так і різким збільшенням кількості споживачів за рахунок евакуйованих», — пояснює директор компанії UTG Євгенія Локтіонова. 

    Поточна ситуація

    Аналіз ситуації в регіонах від NAI Ukraine:

    • Хмельницький: головний ТРЦ міста «Оазіс» має майже 15-річну історію, але недостатньо площ, щоб вмістити всі бренди в нових форматах, які готові працювати у регіоні. Є потреба у великому та сучасному об’єкті зі зручною локацією.
    • Тернопіль: велика потреба у площах для нових брендів і тільки один об’єкт на все місто — «Подоляни». Але вчасне введення в експлуатацію нової черги «Подоляни Молл» (20 000 кв. м) дозволить вмістити більшість бажаючих. Запланована третя черга — «Подоляни Парк» перетворить об’єкт у суперрегіональний ТРЦ у форматі ритейл-резорт та дасть можливість відкритись і світовим фешн-гігантам. 
    • Львів: попри три регіональні ТРЦ, потреба в новому об’єкті (чи розширенні існуючих) є і може забезпечити високий орендний дохід і швидке повернення інвестицій.
    • Закарпаття: до війни були сумніви у багатьох ритейлерів у рентабельності їх магазинів в цих регіонах, у тому числі через слабку економіку регіону і великий прикордонний рух до торгових об’єктів Угорщини та Словаччини, але зараз безперечно є потреба в повноцінних об’єктах як в Ужгороді, так і в Мукачево.
    • Івано-Франківськ:  попри те, що нарешті в місті з’явився якісний ТЦ, потреба в новому об’єкті не зникла, оскільки попит на площі суттєво перевищує наявність площ у «Велесі». Яремчансько-Буковельський регіон має потужний і стрімко зростаючий потенціал для власного ТРЦ, але його формат має на 100% відповідати очікуванням відвідувачів навколишніх резортів.
    • Чернівці: мають незадоволений попит і потребують нового великого об’єкта з якісною локацією.

    Бренди та оператори

    По всій території України спостерігається позитивна динаміка на розширення мереж основними ритейлерами. Лідерами по відкриттю є Київська, Дніпропетровська, Львівська, Хмельницька та Одеська області, зазначає Віталій Бойко.

    За даними аналітиків CBRE Ukraine, станом на 3 кв. 2024,в регіонах спостерігались виходи таких брендів як, Kiko Milano (італійський бренд косметики), брендів House та Sinsay польської групи LPP, The North Face (американський бренд спортивного одягу), fashion бренду Half Price польської ритейл-групи CCC та інших. Примітно, що нові відкриття були зосереджені не лише у західних, відносно безпечних регіонах, але й у центральних та південних. Також активно продовжують свою експансію у регіони ритейлери сегмента електроніки (Comfy, Алло, Фокстрот), краси та здоров’я (Eva, Eva Beauty, Prostor) та товарів для дому (JYSK, Епіцентр Express).

    Крім того, тренд на зростання присутності українських fashion брендів у фізичному ритейлі, а саме у кращих ТЦ продовжується. Відтак, протягом дев’яти місяців 2024 року було зафіксовано понад 19 таких відкриттів у регіонах: Arber, brabrabra, Cher17, Coosh, Famo, MustHave, OnebyOne, Vovk та інших брендів.

    «Український виробник Goldi  за 2 роки збільшив свою присутність на 10 000 кв. м, також найбільш активним є польський оператор Sinsаy — оператор збільшив свою присутність на 99 магазинів за три роки, таким чином зараз має мережу зі 143 магазинів, магазин техніки та електроніки Comfy — відкрив 36 магазинів», — додає Євгенія Локтіонова.

    «У напрямку food retail найшвидше зростають локальні мережі, особливо в західних і центральних регіонах. Серед лідерів – «Файно Маркет» з Кропивницького, що розширилася на 17 магазинів, та «Сім23» із Луцька, що активно розвиває свій новий бренд «Сімі». «АТБ-Маркет» і Fozzy Group також продовжують відкривати нові торгові точки, хоча темпи зростання трохи знизилися через воєнний стан, — коментує Віталій Бойко. — Сегмент аптек показує найвищий приріст. У першому кварталі 2024 року відкрилося 280 нових аптек, що вказує на стабільне зростання, особливо в регіонах, які залишаються віддаленими від зони бойових дій. Найбільша кількість аптек зосереджена в Києві, Дніпрі та Львові. Лідерами залишаються «Аптека Магнолія», «Мережа Аптек Подорожник» та «Аптечна Мережа 9-1-1».

    Відкриття

    За даними, які наводять аналітики CBRE Ukraine, протягом останніх 2 років, в регіонах було введено в експлуатацію близько 74 000 кв.м якісних торгових площ. Серед найбільших відкриттів: ТЦ «Меркурій» (26 000 кв. м) в Одесі, 2 черга Veles Mall (25 000 кв. м) в Івано-Франківську, ТЦ Fabrik (9 500 кв. м) у Львові. 

    Торгові об’єкти, які відкрилися у 2022-2024 роках (за даними UTG ) :

    Київ

    Lake Plaza (ex-Метрополіс), вул.Героїв полку «Азов», 12 (2022)
    Hlybochytsky, вул. Глибочицька, 44 (2022)
    Regina, вул. Булаховського, 5 (2022)
    NOVUS Радужний, пл.Керченська, 7 (2022)
    Desna Sky, вул. Бальзака, 85 (2023)
    ТЦ Rostok, вул.Гарматна, 26/2 (2023)
    Реконструкція «Епіцентр-1», вул. Братиславська, 11 (2023)
    «Епіцентр», вул. Бальзака, 65/1  (2024)
    «Епіцентр», шосе Одеське, 8 (2024)

    Дніпро

    Dmart, вул. 8 Березня, 11 (2023) 

    Івано-Франківськ

    Добудова ТРЦ Veles Mall, вул. Вовчинецька, 223  (2023)
    Реконструкція «Епіцентр», вул. Івасюка, 17 (2023)

    Луцьк

    «Гроно Маркет», просп. Відродження, 29 (2022)
    ТЦ «BAOBAB», вул. Ранкова, 2 (2023)
    ТЦ «Меблі Ясен», вул. Рівненська, 116 (2023)
    ТЦ «Агромат», вул. Привітна, 54 (2024)

    Читайте также: Ринок торговельної нерухомості у 2024 році: виклики, адаптація та перспективи

    Львів

    ТОЦ Fabrik, вул. Стрийська, 45 (2022)
    ТЦ «ЛАЗ 695», вул. Стрийська, 45а (2022)
    ТЦ «Вертикаль», вул.Антоновича, 120 (2024)
    Простір DUCK’S LAKE,  вул. Стрийська, 200 (2022)

    Одеса

    ТЦ «Меркурій», вул.Семена Палія, 99  (2023)

    Рівне

    ТЦ Happy Mall, вул. Сергія Бачинського, 5 (2022)

    Ужгород

    ТРЦ Pannonia, пл.Поштова, 4 (2022)

    Хмельницький

    ТЦ Urban Street, вул.Січових Стрільців, 6  (2022)

    Ізмаїл

    ТЦ «ОДІС», пр. Незалежності 40

    Очікування

    На думку Віталія Бойко, для ринку важливу роль відіграє не тільки відкриття нових об’єктів, а й відновлення пошкоджених ТЦ/ТРЦ внаслідок агресії. «В Україні нараховується 35 пошкоджених або зруйнованих ТРЦ. 17 із них відновили своє функціонування через відносно невеликі пошкодження інші залишаються закритими. За загальними оцінками втрати для комерційної нерухомості складають приблизно 500 000 кв. м. Закриті обʼєкти можуть отримати нове дихання через модернізацію та реконцепцію, що дозволить створити поштовх для ринку в період відновлення, — впевнений експерт. — Із найбільш очікуваних ТРЦ залишається OCEAN MALL загальна площа якого становитиме 300 000 кв. м, орендна — понад 117 000 кв. м.

    При сприятливих умовах на економічному та військовому фронті у 2025 очікується відкриття приблизно 15 ТЦ/ТРЦ в різних областях».

    Торгові об’єкти, які очікуються та можуть бути відкриті у 2025/2026 (за даними UTG):

    Вінниця

    ТРЦ Brigantina, вул. В.Чорновола, 2
    ТЦ Grace Mall, ш. Барське
    ТЦ OLD TOWN, вул. Д.Нечая, 171
    АЦ «Юність», просп. Юності, 35

    Дніпро

    ТРЦ «Тополь», вул. Панікахи, 59
    Terra Nova Тополь, вул. Панікахи, 15

    Львів

    ТК «Любінське сяйво», вул.Садова / Петлюри
    LOCUS, смт Рудне, вул. Шептицького, 2

    Луцьк

    ЖТЦ Prime Park, вул. Рівненська / Окружна

    Київ

    Ocean Mall, вул. Антоновича, 176
    BalticSky, пров.Балтійський, 23
    Lukyanivka, вул. Дегтярівська, 7
    White Lines, вул.Васильківська, 1
    April Mall, просп.Л.Курбаса,19
    SKY AVENUE, вул.Народного Ополчення, 3
    Dibrova Park, вул. Північно-Сирецька
    KyivProject CitySpace, вул.Б.Хмельницького, 16-22
    Pobeda Mall, просп. Перемоги
    ЖТК Poetica, вул. Дегтярівська,25
    ЖК Start, вул.Шолуденка, 32
    InterGal City, вул. Старонаводницька, 16Б
    Дитячий світ-2, вул. Малишка, 3
    ТРЦ Svitlo Mall, шосе Столичне, 1

    Одеса

    МФК ITown, вул.Софіївська
    ТЦ «Острів» (реконструкція 1 черги), вул. Новощепний ряд, 2
    ТЦ «Акварель», просп.Небесної сотні

    Полтава

    2 черга «Київ» на вул. Зеньківська, 6/1

    Тернопіль

    ТРЦ Warshawsky, шосе Підволочиське

    Ужгород

    ТРЦ КОRОNА, вул. Фенцика, 5
    ТРЦ «Україна», пл.Кирила та Мефодія, 3
    ТОЦ IDM Mall, наб. Незалежності, 9
    ТЦ Groklin, Слов’янська набережна, 31
    ТЦ Gagarin, вул. Гагарина, 2
    ТЦ Life Plaza, вул. Баб’яка

    Хмельницький

    ТОЦ «Темп»,  просп. Миру, 99
    ТРЦ Proskyriv Plaza, вул. Зарічанська
    ТРЦ Sport Сity, вул. Прибузька, 5/1
    2 черга ТРК Urban Street, вул.Січових Стрільців, 6
    ТЦ Grand Palace, вул. Подольська / Свободи

     Ізмаїл

    ТЦ Pokrovsky вул. Покровська 46

    Житомир

    ТЦ Place, пр. Незалежності 451
    ТРЦ Global UA, вул. Київська 77, 4 черга

    «Торговельно-розважальні центри  будуть розвиватися як окремий вид комерційної нерухомості: рітейл-парки або ТРЦ у невеликих не обласних містах з населення у 50 000 — 100 000. Власники великих ритейлерів ( АТБ, Коло, BGV Group Management), крім свого продуктового ритейлу параллельно  развивают сегмент комерційної нерухомості, а саме невеликі ТРЦ (3—4 тис. кв. м) та здають в оренду іншим магазинам. Це абсолютно європейська модель розвитку ТРЦ у невеликих містах з населенням 50 000—100 000 жителів», — прогнозує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs. 


    Фото: ТРЦ Veles Mall

    https://propertytimes.com.ua/retail_property/rinok_torgovelnoyi_neruhomosti_v_regionah_vpliv_bezpekovih_viklikiv_ta_migratsiynih_protsesiv

    Читайте также: Соціальний капітал замість комерційного: як війна змінила роль українських ТРЦ

  • Ринок нерухомості України: виклики війни та перспективи розвитку. Дослідження URE Club 

    Ринок нерухомості України: виклики війни та перспективи розвитку. Дослідження URE Club 

    Війна внесла значні зміни в усі сфери життя України, і ринок нерухомості не став винятком. Попри складнощі, викликані активними бойовими діями, економічною нестабільністю та демографічними викликами, український бізнес демонструє неймовірну стійкість і здатність адаптуватися. Property Times підготував огляд ринку нерухомості на основі дослідження, проведеного URE Club серед членів бізнес-спільноти. Матеріал  висвітлює основні проблеми, тренди та перспективи цього сектора в умовах воєнного часу.

    Читайте также: Ринок торговельної нерухомості у 2024 році: виклики, адаптація та перспективи

    Кадрові виклики

    Проблема кадрів у будівельному секторі України існувала ще до війни, але тепер вона набула критичного характеру.

    За результатами тогорічного дослідження, тільки в 35% компаній кількість працівників не змінилась протягом 2022 року. В цілому, скорочення від 10 до 50% і більше пережили 62,8% компаній ринку. Останнє ж дослідження 2024 року вказує, що в більшості (64%) компаній жодним чином не змінилася кількість працівників, а майже 20% — навпаки збільшили кількість працівників. І лише 17% зменшили кількість працівників в поточному році. 

    Щодо планів на 2025 рік: 51,4% планують збільшення штату на 10-30%, ще 3% — більше ніж на третину, і 44% не передбачають змін у кількості працівників. Лише 1% опитаних компаній планують зменшення штату, йдеться в дослідженні.

    Офіс компанії: релокація, зміна чи відмова 

    У 2024 році компанії продовжували шукати оптимальні варіанти розміщення своїх керуючих офісів. Лише 1,5% компаній відмовилися від офісу (у 2023 році таких компаній було 16%), 6,9% — релокувалися до іншого міста (5% у 2023 році) та 15,3% — змінили адресу офісу (проти 16,5% у 2023 році). 

    Нові проєкти та інвестиційні можливості

    Згідно з опитуванням у 2023-2024 році понад 61% компаній відновили роботу над новими проєктами, а ще 22,2% — відновили частково. 

    У 2024 році компанії з сегмента житлової нерухомості добудовували комплексні проєкти ЖК, відкривали продажі у нових чергах, починали роботи по нових проєктах, більшість з яких були заплановані/підготовлені ще до початку повномасштабного вторгнення. 

    Щодо компаній, які працюють у сегменті комерційної нерухомості, то з початком війни ситуація дедалі погіршується майже в усіх сегментах, за виключенням логістичної нерухомості. Офісні центри стикаються з проблемами вакантності, зниженням орендного доходу, вимогами індивідуальних знижок для великих орендарів. І хоча показники ритейлу (роздрібної торгівлі) за останні 2 роки досить позитивні й стабільно зростають, ситуація з торгівельними центрами не така райдужна: вимоги закриття під час повітряних атак, необхідність забезпечення безперебійного живлення, зниження трафіку та зниження орендних ставок, закриття магазинів іноземних брендів. 

    Представники сегмента готельної нерухомості, які безумовно також зазнають негативного впливу через брак персоналу, зниження платоспроможності населення, втім відмічають, що заповнюваність та дохідність дуже залежить від розташування проєктів.

    Згідно з дослідженням, сегмент логістичної нерухомості на сьогодні експерти визнають, як один з найбільш стабільних та інвестиційно привабливих. 

    Про готовність розпочинати нові проєкти у 2025 році  заявили 77,8% з опитуваних, при тому, що ще 12,5% виразили часткову готовність і лише 9,7% означили, що не мають у планах нових проєктів. 

    Читайте также: Соціальний капітал замість комерційного: як війна змінила роль українських ТРЦ

    Сегмент комерційної нерухомості:

    • Логістична нерухомість — найстабільніший сектор із високим інвестиційним потенціалом. Попит на складські приміщення в західних регіонах значно зріс через зміну логістичних маршрутів.
    • Ритейл демонструє змішані результати: стабільність у західних регіонах, але складнощі у великих містах через зниження трафіку та закриття магазинів міжнародних брендів.
    • Готельний бізнес залежить від розташування об’єктів та міграційних потоків.

    Експансія українського девелопменту за кордон

    З початку війни українські девелопери почали шукати можливості на зовнішніх ринках. 

    У 2022-2023 роках вивчали для себе можливість виходу на інші ринки для продовження роботи, утримання штату працівників та диверсифікації доходів 72,5% опитуваних. Проте, лише 17,6% відкрили офіс в іншій країні за результатами 2023 року. 

    У 2024 році кількість тих компаній, які готові розглянути можливість виходу на іноземні ринки знизилася до 66,7%, в той час, як зросла частка тих, хто наважився відкрити офіс за кордоном — 22,2% компаній. 

    Цікава тенденція щодо зростання кількості тих компаній, які планують відкриття офісу за кордоном у наступний 2025 рік — 13,9% та вагаються з відповіддю ще 15,3%

    Основними напрямками залишаються Польща, Чехія, Німеччина, а також більш туристичні регіони, такі як Іспанія та Португалія.

    Фінансування

    У розрізі фінансування, найбільш обговорюваною темою у колі експертів є питання механізмів фінансування, які можуть бути використані для зростання ринку нерухомості у 2025 році та після війни. Традиційно галузь в менший мірі розраховує на державу, та більшою мірою на приватний сектор, як локальних інвесторів, так і іноземних фондів. Але у порівнянні з тогорічним опитуванням цьогоріч більше сподівань на локального інвестора, ніж на іноземні фонди. 

    Перспективи та тенденції на 2025 рік

    Учасники ринку нерухомості налаштовані оптимістично. Більшість компаній (77,8%) готові розпочинати нові проєкти у 2025 році. Найперспективнішими напрямками вважаються:

    • житлова нерухомість;
    • складські приміщення;
    • реконструкція пошкоджених об’єктів;
    • інфраструктурні проєкти.

    У контексті післявоєнного відновлення країни, ринок нерухомості стане одним із центральних елементів економічного зростання. Однак, вирішення проблем із кадрами, демографічними змінами та доступом до фінансів є критичними для успішного розвитку.

    Щоб отримати повну версію дослідження, надішліть запит на пошту [email protected]

    https://propertytimes.com.ua/retail_property/rinok_neruhomosti_ukrayini_vikliki_viyni_ta_perspektivi_rozvitku_doslidzhennya_ure_club

    Читайте также: Ужгород і Закарпаття: нова географія українського ритейлу