Анна Чуботіна, Arricano: Наш фокус спрямований на забезпечення безперебійної роботи діючих проєктів та фінансової стійкості компанії

Повномасштабна війна стала для Arricano серйозним викликом: частина ТРК тимчасово не працювала, команди діяли в умовах постійних ризиків, а операційні процеси довелося швидко перебудовувати. Компанія сфокусувалась на безпеці, підтримці орендарів і збереженні фінансової стійкості, розширивши повноваження локальних команд і посиливши взаємодію з бізнесом на місцях. Попри кадрові, інфраструктурні та економічні труднощі, Arricano змогла забезпечити стабільну роботу своїх проєктів та адаптуватися до нової реальності.

Читайте также: DELTA Ukraine: Відбудова має стати не просто ремонтом, а довгостроковою програмою модернізації країни

Про те, як компанія проходить цей період і які рішення стали ключовими, Property Times говорив з Анною Чуботіною, CEO Arricano.

РТ.: Як війна вплинула на діяльність Arricano та ваші ключові бізнес-процеси?

А. Ч.: Перші місяці великої війни були найскладнішими. Частина наших ТРК опинилися під загрозою, якийсь час не працювали, потім поступово відновили свою роботу, починаючи з орендарів, які пропонували населенню товари першої необхідності. Дякуємо нашим партнерам та колегам, які взяли на себе ризики роботи під час війни, у тому числі й у прифронтових містах, якими зараз є Запоріжжя та Кривий Ріг. Завдяки відданій роботі наших команд на місцях ми швидко перебудували операційні процеси, сфокусувались на безпеці та комунікаціях, на підтримці орендарів у відновленні їхньої діяльності у наших проєктах та на допомозі військовим і спільнотам наших ТРК.

Війна навчила нас швидкості та гнучкості. Нам дуже допомогло, що частина бізнес-процесів була автоматизована, тому управління та звітність у дистанційному форматі були налагоджені за лічені години. На початку війни наші офісні співробітники частково працювали у віддаленому форматі. Зараз працівники центрального офісу, за деякими виключеннями, працюють у гібридному форматі, що, як на мене, ефективніше за віддалений. Частину робочого часу ми збираємось усі разом, що сприяє укріпленню міжособистісних зв’язків, побудові довіри, творчості, синергії, швидкому прийняттю рішень. Щодо ТРК, то тут, технічні спеціалісти, клінінг, охорона, адміністрація — всі завжди на місцях.

РТ: Яким чином ви адаптували управління мережею ТРК у воєнний час?

А, Ч.: Головна зміна в тому, що ми суттєво розширили повноваження команд на місцях. Це дозволяє швидко реагувати на контекст і, відповідно, ухвалювати рішення, враховуючи оперативну ситуацію, що динамічно змінюється. Не всі деталі та нюанси можна об’єктивно оцінити з центрального офісу. Наприклад, якщо тривоги цілий день і персонал емоційно й фізично виснажений, директор торговельного центру може самостійно ухвалити рішення та запропонувати орендарям зачинитись в такий день раніше, повідомивши відвідувачів про зміни роботи ТРК.

РТ: Як змінилася стратегія компанії щодо роботи з орендарями в умовах війни?

А. Ч.: Ми послідовні у своїх принципах вибудовування взаємовигідної прозорої співпраці та довіри. З початку війни ми посилили маркетингову підтримку наших орендарів. Також прискіпливіше оцінюємо ефективність їх роботи, щоб мати можливість швидко реагувати на запити щодо знижок та маркетингових активностей. Були випадки, коли колеги в ТРК допомагали орендарям з пошуком персоналу, бо наразі – це одна з ключових проблем на місцях. За запитом ми можемо рекомендувати проєктні чи підрядні компанії, з якими маємо успішний досвід співпраці. Це особливо актуально зараз, коли, через брак персоналу, дуже складно знайти ремонтні бригади, особливо у прифронтових містах.

РТ: Які виклики зараз стоять перед вашими орендарями та як компанія допомагає їм у цій ситуації?

А. Ч.: Те, що для великих мережевих компаній частіше постає як виклик щодо підвищення ефективності, для малого бізнесу зараз – питання виживання. В наших регіональних проєктах значна частина приватних підприємців, яким дуже складно, тому що фінансова стійкість низька. Таких орендарів, там де це дійсно виправдано, ми підтримуємо знижками, маркетинговими комунікаціями, консультуємо щодо оформлення вітрин, вивісок, товарної пропозиції тощо. Також для всіх дуже гостро стоїть питання дефіциту кадрів. У наших регіональних містах орендарі постійно стикаються зі складнощами пошуку персоналу.

РТ: Чи довелося вам змінити фінансову стратегію, враховуючи нинішні ризики?

А. Ч.: До 2022 року ми планували інвестиції в нові проєкти, але після початку війни пріоритет змінився. Головна мета – зберегти фінансову стабільність, мінімізувати збитки та забезпечити безперервність діяльності. Ми продовжуємо працювати в режимі оптимізації витрат, розглядаючи їх під кутом доцільності та ефективності. Усі непріоритетні витрати скорочуємо або переносимо на майбутні періоди. Домовляємось із нашими банками щодо реструктуризації кредитів, якщо розуміємо, що є ризик невиконання зобов’язань через події, на які ми не можемо вплинути. Наприклад, у 2024 році пошкодження ТРК «Сонячна Галерея» та суттєве зниження орендних доходів по цьому проєкту і потреба в коштах на його відновлення, посилили тиск на фінансову стійкість компанії. Нам допомогло, що всі контрагенти йшли нам назустріч по строках виконання зобов’язань. Фінансова гнучкість дозволяє швидко корегувати плани у відповідь на кризові події та зменшувати їхній вплив на дохід компанії.

РТ: Наскільки санкції, які запроваджені проти окремих акціонерів чи пов’язаних структур, впливають на компанію?

А. Ч.: Ми працюємо у звичайному форматі. Торговельні комплекси приймають гостей, орендарі ефективно працюють на місцях. Команда Arricano продовжує забезпечувати безперебійну роботу ТРК, підтримувати орендарів і виконувати всі зобов’язання перед партнерами, державою та працівниками. Та, звичайно, коли стало відомо про це рішення Президента у червні поточного року – це був шок для усієї команди. Це не полегшує нашу роботу, додає психологічного пресингу, що посилюється невизначеністю під час війни. Але бізнес в Україні, на жаль, не перший рік працює не завдяки, а всупереч. Тож віддано продовжуємо робити нашу справу і сподіваємось, що акціонери Arricano зможуть відновити справедливість щодо себе. Наразі адвокати аналізують правові підстави для запровадження санкцій та готують необхідні процесуальні документи для їх оскарження в установленому порядку.

РТ: Як міжнародний власник Arricano оцінює вашу роботу в Україні в умовах війни?

А. Ч.: Цьогоріч я беру участь у роботі робочої групи Risk and Resilience Європейської ради торговельних місць (European Council of Shopping Places, ECSP) і бачу, як реагують мої європейські колеги на те, як ефективно ми керуємо нашими ТРК попри воєнні ризики. Для багатьох іноземців це виглядає як чудо. Та ми знаємо, що за цим чудом дуже багато роботи і відданості кожного з нашої команди. Загалом у акціонерів Arricano оцінка ефективності команди завжди була високою, а з початком повномасштабного вторгнення особливо.

РТ: Arricano — одна з небагатьох девелоперських компаній України, чиї акції торгувалися на міжнародній біржі. Як війна позначилася на вашому публічному статусі?

А. Ч.: На початку повномасштабної війни акціонери вирішили вийти з біржі, бо перебування на ній потребувало значних бюджетів, не давало доступ до залучення фінансування через військові ризики, а ці кошти були потрібні на підтримку команди і активів в Україні.

РТ: Чи розглядаєте ви можливість додаткових лістингів або інших інструментів для залучення капіталу після перемоги?

А. Ч.: До літа цього року акціонери компанії Arricano розглядали різні варіанти залучення капіталу й інвестування в українську економіку. Можу припустити, що питання нових інвестицій в бізнес в Україні зараз точно не на часі. Думаю, це залежить від того, чи зможуть акціонери компанії домогтися справедливості в правовому полі.

РТ: На які проєкти компанія робить ставку у найближчій перспективі?

А. Ч.: Наш фокус зараз спрямований на забезпечення безперебійної роботи діючих проєктів та фінансової стійкості компанії. Ще на початку року в нас були думки щодо поновлення активних будівельних робіт по проєкту ТРК «Лук’янівка», але зараз це питання не на часі.

РТ: На якому етапі перебуває проєкт на Лук’янівці та як просувається реставрація прилеглих історичних будівель?

А. Ч.: Будівництво ТРК «Лук’янівка» призупинено, але деякі роботи на майданчику ведуться. Під час однієї із серпневих ворожих атак на Київ було частково пошкоджено будівлю ТРК. На щастя, ніхто не постраждав. За умови залучення фінансування в будівництво, плануємо повернутись до активної фази реалізації проєкту. За нашими оцінками проєкт можна добудувати за 1,5 роки.

Читайте также: Довгострокове фінансування у 2026 році: раціональний підхід до великих рішень

РТ: Наскільки для вас важливо поєднання комерційної функції ТРЦ з відновленням міського середовища?

А. Ч.: Дійсно, для нашої команди важливо, щоб ТРК не лише виконував комерційну функцію, а й органічно поєднувався з міським середовищем, створюючи нову якість простору.

Ми розглядаємо ревіталізацію як комплексний процес редевелопменту:

• територій — через розвиток громадських просторів;
• будівель — через реставрацію пам’яток архітектури;
• інфраструктури — через оновлення транспортних і пішохідних зон.

По суті проєкт ТРК «Лук’янівка» — це перший в Україні комплекс, до складу якого входять одразу дві пам’ятки архітектури — будівля Лук’янівського парку міської залізної дороги та колишня електростанція. Наша мета — не тільки відновити їхній автентичний вигляд, а й гармонійно інтегрувати нові об’єми в історичне середовище.

РТ: Чи бачите ви перспективи розвитку нових форматів ТРЦ в Україні?

А. Ч.: В Україні триває редевелопмент ТРЦ, які оновлюються для збереження конкурентоспроможності, а також зростає інтерес до ритейл-парків і районних центрів, особливо у менших містах центральної та західної України.

Основні тенденції у девелопменті — це створення багатофункціональних гібридних просторів, де поєднуються ритейл, гастрономія, культура й дозвілля, зростає частка публічних зон, а також в дозвілля інтегрується онлайн- і офлайн-досвід. Загалом ринок трансформується від традиційного шопінгу до формату, що пропонує людям досвід і враження, формуючи певний стиль життя та стимулюючи витрати на товари і послуги.

РТ: Які міжнародні практики управління ТРЦ ви плануєте застосувати в Україні найближчим часом?

А. Ч.: Ми провели модернізацію системи обліку відвідувачів в ТРЦ «Район» та частково в наших інших ТРЦ, де лінійні лічильники були замінені 3D-лічильниками для підвищення точності та ефективності аналізу потоків. Плануємо завершити оновлення до кінця наступного року.

Встановили модернізовану систему BMS (Building Management System) — інтегрований програмно-технічний комплекс, який дозволяє централізовано моніторити та керувати інженерними системами будівлі з єдиного інтерфейсу. Мета — забезпечення ефективної, безпечної та комфортної експлуатації будівлі, оптимізація витрат енергоресурсів та підвищення якості послуг.

Запустили консолідовану системи обліку відвідувачів в єдиному дашборді Power BI, що дозволяє:

• оперативно аналізувати відвідуваність у розрізі об’єкта в цілому і зонально;
• виявляти динаміку і тренди, порівнювати показники за періодами і локаціями;
• ухвалювати управлінські рішення на основі прозорих і порівняних даних;
• підвищувати ефективність маркетингових активностей і операційних процесів.

За сприятливих умов плануємо повернутись до оновлення платформи для комунікацій з орендарями та сервісними компаніями, що обслуговують ТРК. Також хочемо інтегрувати систему збору продажів орендарів. Ми вже робили декілька ітерацій та, на жаль, лишились незадоволеними продуктами, з якими працювали.

РТ: Чи розглядає Arricano можливість запуску нових проєктів у регіонах України?

А. Ч.: Фокус української компанії спрямований на розвиток працюючих торговельних центрів та завершення будівництва ТРК «Лук’янівка». У акціонерів завжди були плани розвитку у регіональних містах України. Думаю, вони будуть готові повернутись до реалізації цих планів лише за умови відновлення справедливості щодо себе і свого бізнесу в Україні. Наразі запуск нових проєктів точно не на часі.

РТ: Чи плануєте ви переглядати формат ТРЦ у бік більшої мультифункціональності (офіси, коворкінги, житло)?

А. Ч.: Ми постійно посилюємо пул орендарів, зважаючи на тренди комерційної нерухомості та попит на ту чи іншу категорію. Сьогодні в наших діючих ТРК ми розширюємо представленість категорії спорт, F&B, звичайно залучуємо якісних фешн-операторів. Щодо перегляду формату наразі такої необхідності немає, це підтверджуються наповненістю об’єктів та попитом. Продовжуємо спостерігати за ринком, конкурентами, трансформаціями у запитах нашої цільової аудиторії, щоб бути на крок попереду.

РТ: Як, на вашу думку, український ринок комерційної нерухомості зміниться після війни?

А. Ч.: Очікується поступове відновлення попиту з боку міжнародних і локальних ритейлерів, які сьогодні вичікують стабілізації ситуації. Зросте інтерес до багатофункціональних форматів, де в одному проєкті поєднуються офісні, торговельні, розважальні та житлові функції.

Велику роль відіграватимуть енергоефективність, сталі рішення, безпека та якість інфраструктури. Разом із тим розвиток комерційної нерухомості в конкретних регіонах значною мірою залежатиме від економічних і демографічних чинників: від відродження промисловості, повернення населення, а також від того, як на державному рівні будуть підтримуватись програми відновлення критичної інфраструктури та розвитку малого та середнього підприємництва.