Трансформація ринку будівництва та нерухомості в Україні: підсумки 2025 року та законодавчий горизонт 2026-го

Спеціально для читачів Property Times Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва  ADER HABER, магістр наук з регіонального та міського планування (LSE) проаналізувала основні законодавчі зміни, які мали вплив на ринок нерухомості у 2025 році та зробила прогнози на 2026 рік. 

Читайте также: «Укрфінжитло» з УАД розробляють цифрову систему для акредитації об’єктів будівництва

2025 рік став для українського ринку будівництва та нерухомості не просто роком адаптації до війни, а моментом зміни логіки регулювання. Держава почала системно замінювати антикризові рішення правилами, які підвищують прозорість і передбачуваність, але одночасно збільшують ціну помилки для бізнесу. Для інвесторів і девелоперів це означає нову реальність, у якій комплаєнс перестає бути формальністю і стає фактором вартості.

Нижче — стислий аналіз законодавчих змін 2025 року та їхнього реального впливу на бізнес-логіку ринку будівництва в Україні.

1. Планування територій: перезапуск ролі ДПТ і нова логіка функціональних зон

Постанова КМУ №1574 фактично перезавантажила застосування детальних планів територій (ДПТ).

Як працювало раніше

Попередня редакція нормативних актів закріплювала жорстку ієрархію функціональних зон:

• зміна функціонального призначення була можлива лише в межах однієї підгрупи;
• промислові території не могли трансформуватися у житлові;
• приватна житлова забудова — у громадську чи змішану.

Для девелопера це означало, що навіть економічно обґрунтовані трансформації територій були заблоковані незалежно від реального стану забудови, попиту чи інфраструктури.

Що змінилося у 2025 році

Виключено положення, які обмежували можливість зміни функціонального призначення територій у межах ДПТ. Натомість закріплено: якщо ДПТ визначає функціональне призначення території, такі функціональні зони підлягають внесенню до Державного земельного кадастру.

Паралельно:

• продовжено строки впровадження містобудівного кадастру (на 22 місяці);
• матеріали містобудівної документації з обмеженим доступом більше не публікуються, у відкритій частині залишається лише їх перелік.

Ключовий запобіжник: п. 6-3 Прикінцевих положень Закону України Про регулювання містобудівної діяльності»

Постанова №1574 не є «карт-бланшем» для будь-яких змін. Вирішальним залишається п. 6-3 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який чітко розмежовує:

ДПТ не може змінювати функціональну зону, якщо:

• діє комплексний план просторового розвитку громади;
• є генплан, розроблений відповідно до закону.

ДПТ може встановлювати або змінювати функціональну зону, якщо:

• генплан «старий» (до 2021 року);
• генплан формально новий, але не відповідає закону;
• територія розташована поза межами населеного пункту, і містобудівна документація відсутня.

Бізнес-висновок

У 2025 році ДПТ знову став інвестиційним інструментом, але лише за умови:

• правильного аналізу статусу містобудівної документації;
• синхронізації ДПТ із земельним кадастром;
• коректної роботи з функціональними зонами.

У 2026 році саме ці проєкти матимуть вищу ліквідність і кращі шанси на фінансування.

2. Землі поза межами населених пунктів: мотивований висновок замість МУО

Воєнний режим та дефіцит затвердженої містобудівної документації азапустили альтернативний механізм розміщення об’єктів за межами населених пунктів.

Як працює механізм

Під час воєнного стану та протягом п’яти років після нього:

• допускається зміна цільового призначення земельних ділянок без затвердженої містобудівної документації;
• для цього використовується мотивований висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури;
• такий висновок одночасно виконує функцію МУО.

Для яких об’єктів

• промислові та складські будівлі;
• нежитлові сільськогосподарські будівлі;
• інженерна та енергетична інфраструктура;
• комплексні промислові об’єкти.

Виключення — землі природно-заповідного фонду, водного фонду, історико-культурного, рекреаційного, лісогосподарського призначення.

Бізнес-висновок

Для промислових, логістичних та агропроєктів це один із ключових інструментів 2025–2026 років, який:

• скорочує строки підготовки;
• знижує регуляторні бар’єри;
• але потребує юридично правильної підготовки пакета документів.

3. Проєктування і ДБН: зростання «вартості помилки»

У 2025 році мало місце оновлення ряду ДБН, з якими не можливо не рахуватись.

Інклюзивність (Зміна №3 до ДБН В.2.2-40:2018)

Оновлення норм інклюзивності, які набудуть чинності у 2026 році, мають прямий фінансовий ефект:

• частина параметрів стала обов’язковою для нового будівництва;
• пом’якшення для реконструкції не означає ігнорування доступності;
• відсутність елементів доступності — часта причина відмов у сертифікаті готовності.

Протипожежний захист (Зміна №2 до ДБН В.2.5-56:2014)

Норми більше не залишають простору для «тлумачень»:

• чітко визначено, де і які системи обов’язкові;
• посилено вимоги до житлових, громадських, виробничих і складських об’єктів;
• зросли вимоги до технічних та спеціальних споруд.

Промислові будівлі (ДБН В.2.2-27:2025)

Заміна радянського СНіП означає:

• нові вимоги до планувальних і конструктивних рішень;
• інтеграцію енергоефективності, екології, цивільного захисту;
• необхідність перевірки всіх проєктів, реалізація яких виходить за межі 1 листопада 2025 року.

Бізнес-висновок

У 2026 році відповідність ДБН = керованість строків і бюджету.
Невідповідність — це:

• відмови у введенні в експлуатацію;
• доопрацювання проєктів;
• претензії інвесторів і банків.

4. Сертифікат готовності: що реально зупиняє введення в експлуатацію

З посиленням цифровізації у будівельній сфері існування паперової (юридичної) частини і реальної (фактичної) у двох паралельних реальностях стали істотною проблемою.

Так, за результатами практики 2025 року:

• понад 30% відмов — невідповідність проєкту або ДБН;
• близько 14% — незавершені роботи;
• ще 9–10% — суперечливі або недостовірні дані.

Типові проблеми:

• зміни планувань без коригування проєкту;
• відсутність систем пожежної сигналізації;
• невиконані пусконалагоджувальні роботи;
• відсутність виконавчої документації.

Бізнес-висновок

У 2025 році стало очевидно: юридичний і технічний супровід будівництва мають бути інтегрованими і відповідати один одному.

5. Охоронні зони магістральних трубопроводів: генерація як інвестиційна можливість

Постанова КМУ №1330 нарешті врегулювала процедуру розміщення електрогенеруючих установок в охоронних зонах газопроводів. 

Нагадаємо, що Законом України «Про правовий режим земель охоронних зон об’єктів магістральних трубопроводів» у цих зонах заборонені будь-які будівельні роботи. Проте в якості виключення дозволялось розміщення електрогенеруючих установок, пов’язаних із ними газових та електричних мереж, вузлів обліку й іншого обладнання. Тим не менш, Правила охорони магістральних трубопроводів не узгоджувалися із Законом і на практиці реалізація норм закону була заблокована.

Наразі з’явилися:

• чіткий перелік документів;
• строки розгляду;
• визначені підстави для відмови;
• спеціальний порядок для об’єктів критичної інфраструктури.

Бізнес-висновок

Території, які роками вважалися «мертвими», у 2026 році можуть:

• стати частиною енергетичних проєктів;
• бути залучені у відновлення та децентралізовану генерацію.

6. Добросовісний набувач і земельні ризики: 10-річний горизонт

Позови Генеральної прокуратури в інтересах держави або територіальної громади роками є істотним ризиком, який стримує інвестиції у будівельну сферу.

Спершу таки позови були обмежені 3 (трьома) роками, оскільки судова практика йшли через віндикацію. Але згодом такі позови «трансформувались» у негаторні і стали безстроковими. Це означало, що навіть якщо ділянка була передана із державної або комунальної власності у приватну 20 років тому і на ній вже збудований приватний об’єкт нерухомості, який до того ж міг бути вже кілька разів проданий, Генеральна прокуратура могла прийти та забрати земельну ділянку (по збудованій нерухомості були нюанси і все було «не так однозначно»).

Закон №4292-IX:

• посилив захист добросовісних набувачів;
• збільшив строк витребування незаконно відчужених земель до 10 років, проте став присічним (поза ним витребовувати ділянку вже неможна);

Однак, є нюанси: Закон не поширюється на стратегічні, оборонні, природоохоронні об’єкти; захищає лише добросовісний набувачів, а «поріг добросовісності» має сформувати судова практика.

Читайте также: На Київщині суд арештував майно держбанку, який продав нерухомість дешевше за її реальну вартість

Бізнес-висновок

Title due diligence стає критично важливим:

• аналіз історії набуття;
• перевірка волі первинного власника;
• врахування ризиків публічних активів.

7. Державне і комунальне майно: кінець «тихого» викупу

Починаючи з 90-х років орендар державного або комунального майна мав можливість придбати це майно у позаконкурентний спосіб. Це було «вікно можливостей» для бізнесу, та втратою доходів державою/територіальними громадами.

Закон №12230:

• скасував позаконкурентний викуп через поліпшення;
• запровадив обов’язковий аукціон;
• зберіг компенсацію невід’ємних поліпшень орендаря — але за ринковими розрахунками.

Бізнес-висновок

Інвесторам у публічні активи доведеться:

• працювати з аукціонною стратегією;
• закладати ризик неперемоги;
• окремо структурувати компенсацію інвестицій.

8. Актуалізація «старих» проєктів у ЄДЕССБ: розблокування через зміни до Постанови КМУ № 560

Окремої уваги заслуговують зміни, внесені в липні 2025 року до Постанови КМУ № 560 від 11.05.2011 року, якою затверджено Порядок затвердження проєктів будівництва і проведення їх експертизи. На перший погляд технічні, ці зміни мали суттєвий практичний ефект для девелоперів, які працюють з проєктами, розробленими до запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Як працювала система до змін

Під час актуалізації відомостей до дозволу на виконання будівельних робіт (тобто при «оцифруванні» або поновленні старих проєктів в електронній системі) замовник був зобов’язаний, серед іншого, подати підтвердження експертного звіту, який було видано до запуску електронної системи.

Формально таке підтвердження могла надати лише та експертна організація, яка:

• проводила відповідну експертизу;
• була авторизована в електронному кабінеті ЄДЕССБ.

Практична проблема 2023–2025 років

На практиці це призвело до системного блокування проєктів, оскільки:

• значна частина експертних організацій, які проводили експертизу 5–10 років тому, припинили діяльність;
• деякі були позбавлені ліцензій або не пройшли авторизацію в ЄДЕССБ;
• правонаступництво таких організацій не було врегульоване процедурно.

У результаті замовники опинялися в ситуації, коли:

• проєкт є чинним з точки зору містобудівної документації;
• дозвільний документ виданий законно;
• але підтвердити експертний звіт технічно неможливо.

Такі проєкти фактично «застрягали» на етапі актуалізації, що:

• затримувало будівництво або введення в експлуатацію;
• створювало фінансові ризики (простій, кредити, штрафні санкції);
• унеможливлювало коректну роботу з інвесторами та банками.

Що змінилося у липні 2025 року

Змінами до Постанови КМУ № 560 усунуто ключове процедурне вузьке місце.

Тепер, якщо замовником зазначено експертний звіт, створений до запровадження електронної системи, відомості про такий звіт: надсилаються автоматично програмними засобами ЄДЕССБ: до експертної організації, яка проводила експертизу; або до її правонаступника; а у разі відсутності такої організації — до органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Фактично вперше нормативно закріплено можливість альтернативного підтвердження експертних звітів, які раніше були «заручниками» ліквідованих або неавторизованих експертних організацій.

Як це слід тлумачити на практиці

З урахуванням логіки регулювання та розподілу повноважень, підтвердження такого експертного звіту у разі відсутності експертної організації здійснюватиме саме той орган державного архітектурно-будівельного контролю, який: видавав відповідний дозвільний документ; або є його правонаступником.

Це узгоджується із загальним принципом адміністративної спадкоємності та дозволяє уникнути правового вакууму.

Бізнес-висновок

Для ринку нерухомості та будівництва ці зміни мають чіткий економічний ефект:

• розблоковано значну кількість «старих» проєктів;
• знижено ризик зупинки будівництва з формальних підстав;
• спрощено роботу з портфелями об’єктів, реалізація яких переходить у фазу 2025–2026 років;
• підвищено передбачуваність цифрових процедур у ЄДЕССБ.

9. Підвищення ставки військового збору

Наприкінці 2024 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо особливостей оподаткування у період дії воєнного стану». Ключовою новелою Закону було підвищення ставки військового збору з 1,5% до 5% для фізичних осіб щодо більшості видів доходів. Зокрема, підвищена ставка застосовується до доходів від оренди або продажу нерухомого майна. При цьому, обов’язок сплати військового збору не виникає автоматично з кожного продажу нерухомості, а є похідним від наявності оподатковуваного доходу. Якщо дохід не оподатковується — правила не змінились.

Як це виглядає на практиці?

Наприклад, дохід від продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна один раз протягом звітного податкового року не оподатковується якщо таке майно перебувало у власності платника податку понад три роки. У таких випадках не виникає обов’язок сплати ані податку, ані військового збору. Тут правила не змінились.

Натомість, якщо відчужується нерухоме майно, що перебувало у власності менше трьох років, навіть у разі першого продажу протягом року, дохід підлягає оподаткуванню. У такому випадку сплачується 5 % податку на доходи фізичних осіб, а також військовий збір, ставка якого до набрання чинності змін становила 1,5 %, а після набрання чинності відповідним законом — 5 %.

Бізнес-висновок

Податкове навантаження для осіб, які отримують дохід від інвестування в об’єкти нерухомості, може зрости, що вимагає перегляду та більш зваженого планування бізнес-стратегії.

Стратегія для бізнесу на 2026

2026 рік стає точкою відсікання між двома моделями ринку нерухомості.

Перша — коли проєкти запускались «на перспективу», з розрахунком на домовленості, гнучкість регулятора і виправлення ризиків у процесі.

Друга — та, що формується зараз, -базується на холодному розрахунку, комплаєнсі й прогнозованих фінансових моделях.

У цій новій реальності інвестиційна цінність більше не починається з будівництва. Вона починається з планування. Містобудівна документація, функціональне зонування, коректні кадастрові дані — усе те, що ще кілька років тому сприймалося як формальність, у 2026 році стає активом. Саме ці елементи визначають, чи зайде в проєкт банк, фонд або стратегічний партнер.

Другий зсув — безпека та дотримання ДБН перетворюються з технічного обов’язку на фінансову категорію. Інвестори, страхові компанії та кредитори дедалі рідше готові працювати з об’єктами, де питання пожежної безпеки, енергоефективності чи доступності «можна доробити пізніше». Порушення норм означає не штраф, а втрату ліквідності проєкту.

Третій фактор — юридична чистота як умова доступу до капіталу. Ринок швидко дорослішає. Угоди з умовною документацією, земельними ризиками або непрозорими податковими моделями перестають бути привабливими. Капітал заходить туди, де зрозуміло: що з землею, що з дозволами, що з податками і як виглядає вихід із проєкту.

На цьому фоні податкові зміни, зокрема зростання військового збору, підсилюють тренд на стратегічне планування. Для інвесторів у нерухомість витратна частина зростає, а отже, помилки на етапі структурування угоди стають дорожчими. Бізнес-модель більше не витримує імпровізацій — вона потребує точного розрахунку.

Ключовий висновок простий: 2026 рік — це рік проєктів, готових до комплаєнсу, а не до переговорів. Перемагають ті, хто інвестує не лише в бетон і землю, а в правову архітектуру проєкту. Саме вона сьогодні визначає, чи стане об’єкт ліквідним активом, чи залишиться дорогим, але проблемним майном.