Студентське житло — формат нерухомості, який підкорює світ

За глобальними оцінками ринок студентського житла оцінювали у 1,3 млрд доларів США у 2023 році й за прогнозами до 2030 року він досягне 15,9 млрд доларів США. Згідно з галузевою статистикою, загальний обсяг світового ринку студентського житла, включно з допоміжними послугами, може сягнути 200 млрд доларів США до 2031 року. Успіх формату полягає в тому, що попит все ще перевищує пропозицію в усьому світі, особливо у великих студентських містах (Лондон, міста США та Австралії) з рівнем заповнюваності ~97% (згідно monitor.icef.com). Це провокує зростання орендної плати, так за приватне студентське житло у Великій Британії оренда зросла на 9% у 2024 році порівняно з орендною платою за житло, що належить університетам. Середня дохідність оренди такого формату у Великій Британії на рівні 6,45%.

Читайте также: Как привлечь клиентов в коворкинг в новое время

Property Times спробував розібратися зі специфікою такого формату та потенціалом його розвитку в Україні.

Студентське житло — це нерухомість, спеціально спроєктована для студентів, сегмент з проєктними, експлуатаційними та юридичними особливостями, які відрізняють його від інших типів житлової нерухомості. Часто такі проєкти будуються та управляються приватними компаніями (наприклад, Unite, IQ), іноді у партнерстві з університетами. Серед особливостей розміщення — поруч або зі зручним транспортним зв’язком з університетами. Цільова аудиторія — майбутні студенти (проходять підготовку), студенти та випускники. 

Серед планувальних особливостей варто зазначити кілька форматів: 

• блоки з кількох кімнат (4-8) зі спільною кухнею та місцем загального користування;
• однокімнатні студії з вбудованою кухнею;
• кількамісні номери (зазвичай на 2-х осіб) з кухонною зоною.

Міжнародна назва цього виду нерухомості Purpose-Built Student Accommodation (або скорочення PBSA). Студентське житло може бути під керівництвом університету, і тоді це правила гуртожитку з певними обмеженнями сервісів, досить скромним облаштуванням та графіком відвідування/проживання. Але велика доля сучасних проєктів наразі під приватним управлінням, з трохи вищою орендою, але більш гнучкими правилами проживання, якісними сервісами тощо. Існує і певний різновид такого житла, це колівінги, де можуть проживати молоді одинокі люди (бо кожна студія розрахована на 1 особу, які вже працюють.

Основна відмінність від звичайного орендного ринку полягає у тому, що орендний термін студентського житла зазвичай співвідноситься з навчальним роком (9-12 місяців), розрахунок за системою “все включено” (комунальні послуги, сервіси, інтернет, рецепція та охорона, техобслуговування). Також на більш розвинених ринках певну вагу у виборі такого житла грає бренд керуючої компанії або так звані житлові спільноти. Адже цільова аудиторія такого житла — це молодь від 18 до 25 років, яка навчається або працює. 

Ми вже згадували, що формат студентського житла має певні планувальні особливості, де особливий фокус приділяється ергономіці простору (адже кімнати дуже невеликі) та зонам загального користування. Серед сервісів та додаткових переваг таких проєктів, наявність спортивного залу, лаунжу, коворкінгу, тераси для відпочинку, та іншим “фішкам”, які цікавлять цільову аудиторію. 

Серед флагманів цього ринку можна навести приклади визнані міжнародною спільнотою: 

• Tietgenkollegiet/The Tietgen Residence Hall — це новий гуртожиток, побудований у Копенгагені на Амагері, недалеко від центру міста. Tietgenkollegiet призначений в першу чергу для данських студентів, проте 10% кімнат зарезервовано для іноземних студентів. Будівля на 6 поверхів налічує 360 кімнат. Проживання для осіб старше 30 років — заборонено. 
• Dyson Institute Village — студентське містечко для студентів Інституту інженерії та технологій Дайсона. Ландшафтне селище з дерев’яних модульних житлових модулів з комунальними зручностями та центральним соціальним і навчальним центром розташоване на території кампусу Дайсона в Малмсбері, графство Вілтшир.  
• Bridle Works — 20-поверхова вежа в Глазго з 422 номерами, терасою на даху, чайним лаунжем та глем-румом. Спроєктований так, щоб злитися з навколишнім міським ландшафтом.
• Beckley Point — величний проєкт на 23 поверхи неможливо не помітити в місті Плімут. Це спеціалізовані студентські гуртожитки наповнені зручностями та є домом для галасливої спільноти з понад 500 студентів.  

Підсумовуючи, можна сказати, що студентське житло — це не просто житло з молодими орендарями, а це окремий клас активів з високотехнологічними моделями експлуатації, коротшими термінами оренди та високим попитом з боку передбачуваного потоку орендарів. За своєю природою він ближчий до готельного бізнесу, ніж до традиційного будівництва з подальшою здачею в оренду. 

Читайте также: Маркетинговая оптимизация: бюджеты, каналы коммуникации и основные меседжи

«У світі формат студентського житла — це не просто гуртожитки, а сучасні простори для життя, навчання і соціалізації молоді.

В Україні ж ми тільки підходимо до цієї теми. Але потенціал — величезний. У великих містах — Київ, Львів, Одеса, Дніпро — навчаються десятки тисяч студентів, зокрема й з інших регіонів, а варіантів житла небагато:
Гуртожиток — умови нижче середнього, окрема квартира — дорого.

Тому в Україні є всі умови, щоб такий формат почав розвиватись. Сучасні, компактні будівлі біля університетів, з доступною орендою, сервісами “все включено”, безпекою, інфраструктурою — це саме те, що шукає нове покоління студентів. І це не просто про комфорт — це про якість життя під час навчання. На мою думку, ми стоїмо на порозі формування нового сегмента ринку. І хто першим запропонує справді якісний продукт — матиме сильну позицію на роки вперед.

Формат PBSA — має бути повноцінним житловим продуктом для молоді, яка хоче вчитися, жити в комфорті й бути частиною активного ком’юніті. І цей запит в Україні вже є», — коментує засновник 450 group, Мережі прибуткової нерухомості Олександр Рябчун. 

Безсумнівно, що у такого формату є перспективи й в Україні, адже на базі потужних університетів країни, таких як КАІ, ХАІ, Львівська політехніка тощо, існуючий фонд гуртожитків та їх стан бажають кращого. Звісно, потрібна певна реформа від МОНУ, яка б дозволила університетам бути незалежними у вирішенні питань власності на землю та майно. Але точно переваги формату зможуть позитивно вплинути й на рішення молоді України навчатися вдома, а не закордоном. 

Фото: © Peter Landers, Dyson Institute Village