Ринок торговельної нерухомості України в I півріччі 2025 року: зміна споживчих пріоритетів та вплив внутрішньої міграції

В першому півріччі 2025 року український ринок торговельної нерухомості характеризувався поєднанням позитивної динаміки зростання зі структурними змінами в споживчій поведінці та географії торговельної активності.

Читайте также: VD Group: від регіонального гравця до девелопера з новим стандартом житла

Ключовими факторами розвитку стали внутрішня міграція населення, зміна споживчих пріоритетів та активний розвиток регіональних ринків, особливо в західній частині країни. Разом з тим, ринок продовжує адаптуватися до нових реалій, пов’язаних з обмеженнями воєнного часу та трансформацією споживчих звичок українців. Property Times  розбирався детальніше разом з експертами, які зміни відбувалися на ринку торговельної нерухомості в першому півріччі.

Макроекономічні показники та споживчі настрої

Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG відзначає позитивну динаміку: оборот роздрібної торгівлі України за січень-квітень 2025 року зростав як в національній валюті (+20,33%), так і в доларовому еквіваленті (+14,05%). Це свідчить про стійкість українського ринку та його здатність до відновлення.

Діана Квітчук, керівник департаменту маркетингу та досліджень CBRE Ukraine, додає важливі деталі щодо споживчих настроїв: «Станом на травень 2025 року, за даними Info Sapiens, індекс споживчих настроїв становив 79,3 п. п. (+6,7 п.п. з початку року), що свідчить про поступове їх відновлення, особливо в короткостроковій перспективі». За її словами, хоча інфляція випереджала зростання номінальної заробітної плати, реальна заробітна плата продовжувала зростати, що сприяло підтримці стабільного споживчого попиту.

За словами Олени Забужко, комерційного директора Nhood Ukraine, всі тенденції цього періоду формуються під впливом економічних, споживчих та геополітичних факторів і демонструють складну, але динамічну картину. Експертка підкреслює ключові особливості періоду: зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні, стійкість ринку попри зниження купівельної спроможності, повернення міжнародних брендів та стимулюючий вплив внутрішньої міграції.

Олена Забужко зазначає: «Попри зниження купівельної спроможності, ринок досяг довоєнних рівнів».

Регіональні особливості

Київ

Попри воєнні ризики й масовані повітряні атаки Київ  демонструє стабільність. Діана Квітчук коментує: «У 1 півріччі 2025 року ринок торговельної нерухомості в Києві залишався стабільним, а ключові показники практично не змінилися з початку року. Активність ритейлерів розвивалася помірними темпами, зосереджуючись переважно на найефективніших торговельних центрах з високою відвідуваністю та стабільним товарообігом».

Водночас експертка фіксує обережність міжнародних гравців: «Попри помірну ситуацію в ритейлі, на ринок не вийшло жодного нового міжнародного fashion бренду. Зокрема, шведський ритейлер IKEA оголосив, що не планує повертатися в Україну в найближчій перспективі, через міркування безпеки та обережну позицію, яку все ще займають деякі світові гравці».

Ключовою тенденцією столичного ринку стала ревіталізація існуючих об’єктів. За словами Діани Квітчук, у 2025 році продовжується тенденція до ревіталізації існуючих торгових об’єктів, яка розпочалася у 2023-2024 роках. Девелопери зосереджуються на реновації торгових центрів, адаптації їх до нових форматів орендарів та зміни моделей споживання.

Закарпаття

Цікавою є ситуація в західних регіонах України. Володимир Чекалов, генеральний директор Urban-X, розповідає про динамічний розвиток ринку торговельної нерухомості Закарпаття: «Ринок торговельної нерухомості Закарпаття, насамперед в Ужгороді та Мукачеві демонструє стабільне зростання на тлі активного припливу ВПО, підвищення купівельної спроможності населення та попиту на сучасні формати шопінгу».

Серед ключових трендів регіону експерт виділяє:

• Девелоперський бум у житлових районах — активне будівництво найбільшої кількості комерційних площ у мікрорайонах Новий, Боздош;
• Децентралізацію споживання — основний попит зміщується з центру в спальні райони;
• Приплив інвестицій — до регіону заходять нові інвестори, які шукають прибуткові проєкти з мінімальними військовими ризиками. Зростає частка угод із залученням як локального, так і національного капіталу ще до введення об’єктів в експлуатацію.

Зміни у споживчій поведінці

Євгенія Локтіонова зауважує важливі зрушення в споживчих пріоритетах: «Оскільки ажіотажний попит населення на системи життєзабезпечення задля протидії наслідкам війни (затоварювання консервів, ліків, засобів гігієни, військових товарів, сонячних панелей, зарядних станцій, генераторів, автономного інтернету, ліхтариків, буржуйок, акумуляторів) майже вичерпаний, споживачі поступово повертаються до магазинів одягу та взуття».

Водночас експертка відзначає специфічні обмеження: «На ринку продовжує спостерігатися вплив наслідків пандемії (віддаленої роботи) та комендантської години — обмежена необхідність в повсякденному та нарядному одязі». Паралельно в UTG фіксують високий рівень відношення українців до розваг і споживання накопичень як інструментів протидії стресу та негативним новинам (шопінг, розваги, ресторани).

Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів у споживчій поведінці:

Раціоналізація покупок

Споживачі стали обережнішими у витратах, орієнтуються на функціональні та базові товари. Зростає популярність власних торгових марок, акцій та програм лояльності.

Омніканальність і цифровізація

Покупці очікують єдиного досвіду онлайн і офлайн: замовлення онлайн з забором в офлайн, мобільні додатки, самовивіз, швидка доставка.

Зміна мотивації відвідування

«Люди приходять не лише за покупками, а за досвідом, емоціями, сервісом», — пояснює Олена Забужко. Зростає попит на фудкорти, зони відпочинку, дитячі простори, івенти.

У Закарпатті за даними Володимира Чекалова також фіксується специфіка споживчої поведінки: «У першій половині 2025 року споживча поведінка закарпатців залишалася прагматичною та зосередженою на базових потребах. Витрати стали ще раціональнішими — покупці чітко планують покупки, шукають вигідні пропозиції».

Експерт відзначає зростання популярності форматів «біля дому» через економію часу та транспорту. ВПО продовжують формувати попит на доступний fashion і дитячі товари. ТЦ відвідують цільово, без довгого перебування, з основним інтересом до продуктових, drogerie та fast food форматів.

Це призвело до конкретних змін у роботі торговельних центрів регіону: зростання інтересу до невеликих площ з високим трафіком, акцент у tenant mix на FMCG, аптечний та фуд-сегменти, очікування виходу брендів при відтермінуванні запусків через нестачу якісних площ.

Відвідуваність та вакантність

За даними UTG, відвідуваність торгових центрів продовжує відновлюватись і на липень 2025 року склала 393 особи на 1 000 кв. м GLA. Євгенія Локтіонова зазначає, що найбільш стійкими є центри районного формату з товарами повсякденного попиту — 670 осіб на 1 000 кв. м GLA, тоді як ТЦ окружного формату демонструють 522 особи, а регіональні — 315 осіб.

Діана Квітчук додає важливі деталі щодо столичного ринку: «На тлі стабільного споживчого попиту, зберігалась позитивна динаміка відвідуваності торгових центрів, яка почала відновлюватися ще у 2024 році й на сьогодні перетворилась на стійкий тренд. Цьому сприяло і зниження операційних перерв у роботі ТЦ, пов’язаних із загрозами ракетних атак. Так, за даними USCS, станом на кінець червня 2025, у Києві потягом часу роботи торгових об’єктів зменшилась частка тривалості повітряних тривог, склавши 1,7% (- 1,3 п.п. з поч. року)». 

«Позитивна динаміка відвідуваності призвела до скорочення вакантності до 12,9% на липень 2025 року. Найнижчий рівень вакантності спостерігається в районних форматах — 6,6%», — такі дані наводить Євгенія Локтіонова.

Активні категорії орендарів

Продуктовий ритейл

За словами Володимира Чекалова, продуктовий ритейл продовжує демонструвати високу динаміку. Особливо активними залишаються мережі формату «магазин біля дому» — VAM, «Амбар», «Близенько», Alma, а також великі національні оператори АТБ та «Сільпо».

Читайте также: Почесний президент Housing Ukraine: Право на житло — не привілегія для обраних, а природне право кожної людини

Це тенденція характерна також і для столичного ринку: «У першому півріччі 2025 року у Києві найбільш активними залишалися продуктові ритейлери та сегмент техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторі», —  коментує Діана Квітчук. 

Fashion-сегмент

Володимир Чекалов відзначає формування нового попиту у fashion-сегменті, але зауважує брак площ: «Найактивніше розвиваються бренди Sinsay, Famo та Andi завдяки своїй гнучкості. Водночас низка потужних міжнародних операторів очікують відкриття великих, сучасних торгових центрів».

Діана Квітчук зазначає більш обережний підхід українських fashion-брендів у столиці: «Українські fashion бренди діяли обережніше, обмежуючись поодинокими новими проєктами у столиці, де останні також демонстрували більше зосередження саме на локаціях у регіонах».

«У ТРЦ з високим трафіком продовжують розвиватися fashion-бренди, попри загальне зниження попиту. Сучасний споживач орієнтується на функціональні та базові товари», — додає Олена Забужко.

Дрогері та аптеки

Володимир Чекалов відзначає активність цих сегментів в західному регіоні: «Мережі «Копійочка», «Щодня», «Подорожник», «Аптека оптових цін», «911» залишаються активними гравцями на ринку, з фокусом на спальні райони». Водночас експерт зауважує: «Весняні зміни у державному регулюванні фармацевтичного сектору дещо пригальмували темпи розширення окремих аптечних операторів».

HoReCa та сервіси

За словами Володимира Чекалова, активний розвиток демонструють кав’ярні, пекарні, фаст-фуд з фокусом на розміщення біля житлових комплексів на пішохідному трафіку. Окремо експерт виділяє фітнес-індустрію: «Сегмент демонструє потенціал зростання. Яскравий приклад — анонсоване відкриття Sport Life у Новому районі Ужгорода, поруч із майбутнім другим McDonald’s».

Інші категорії

В CBRE також фіксують активність сегмента техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторів, тоді як сегменти товарів для дому та DIY діяли обережніше. 

Орендні ставки та умови співпраці

Євгенія Локтіонова повідомляє про поступове зростання ставок оренди через скорочення вакантності — на липень 2025 року для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м ставка склала $22,2 за 1 кв. м (без урахування % РТО, OPEX, ПДВ, КП).

Діана Квітчук надає детальну інформацію щодо столичного ринку: «Станом на кінець першого півріччя 2025, середня вакантність на ринку Києва залишилася загалом стабільною на рівні 11-12%, з поступовою тенденцією до зниження в найкращих торгових об’єктах, а в деяких об’єктах знаходиться на «технічному» рівні 2-3%».

Щодо орендних ставок у Києві, експертка зазначає: «Орендні ставки не зазнали значних змін з початку року, де прайм-ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв. м в найкращих об’єктах коливалися в межах $40-70/кв. м/місяць (0% з початку року), тоді як в інших об’єктах — в межах $18-38/кв. м/місяць».

У Закарпатті склалася специфічна ситуація з орендними ставками. Володимир Чекалов пояснює: «У першій половині 2025 року ринок оренди комерційної нерухомості в Закарпатті, особливо в Ужгороді, демонструє нерівномірне зростання цін, обумовлене високим попитом, обмеженою пропозицією та локальною специфікою. Дефіцит якісних торгових площ призвів до зростання орендних ставок. У популярних районах Ужгорода середні ставки зросли на 5-10% порівняно з 2024 роком:

• $15-20 за кв. м для стрит-рітейлу на активних вулицях,
• до $60 за кв. м на центральних вулицях з найвищим трафіком,
• $5-60 за кв. м у нових комплексах або проєктах із прогнозовано високим трафіком».

Експерт зазначає особливості договірних відносин: «У таких об’єктах часто застосовуються змішані моделі оплати (мінімальна фіксована ставка + % від обігу), прив’язка до гривні з обмеженим індексуванням, розподіл витрат на ремонт та запуск між орендодавцем і орендарем». Для рітейлерів-першопрохідців девелопери готові пропонувати індивідуальні умови: глибші знижки, покриття витрат на fit-out або маркетингову підтримку.

Олена Забужко відзначає загальну тенденцію: «Спостерігається зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні».

Нові відкриття та перспективи

Київ та область

У квітні 2025 року  в Києві відкрився  ТЦ районного формату BalticSky 10 000 кв. м, але це суттєво не вплинуло на загальну пропозицію торгових площ. 

За даними, які наводить Діана Квітчук, в першому півріччя 2025 року загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним та складав близько 1,6 млн кв. м. Водночас експертка зазначає ключову перспективу: «Згідно з заявами девелоперів, на осінь 2025 року заплановано відкриття ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м), що стане потенційно значним доповненням до ринку».

За даними UTG, у 2025-2026 роках також очікуються відкриття:

• White Lines (вул. Васильківська, 1) — 28 000 кв. м,
• Olympik Park (просп. Бажана) — 23 000 кв. м,
• ТРЦ Svitlo Mall (шосе Столичне, 1) — 12 500 кв. м.

Регіональні ринки

Діана Квітчук так характеризує ситуацію в регіонах: «З боку регіонів у першому півріччі 2025 не було введено в експлуатацію якісних ТЦ. Однак прогнози на 2 півріччя 2025-2026 рік видаються більш позитивними: очікується введення в експлуатацію понад 240 000 кв. м нових торгових площ у найбільших регіональних містах України».

За даними, які наводить Володимир Чекалов, в Закарпатті до кінця 2025 року заплановано відкриття шести важливих об’єктів загальною площею понад 50 000 кв. м:

ТРЦ Grushevsky  (Ужгород) —  4 000 кв. м,
ТРЦ Dream City (Ужгород) — 8 000 кв. м,
ТРЦ Korona (Ужгород) —  10 500 кв. м,
Retail-park Mukachevo (Мукачево) — 8 900 кв. м,
Retail-park «Заграва» (Берегово) — 8 000 кв. м,
ТЦ «Росвигівський» (Мукачево) — 8 500 кв. м.

Детальніше про ринок Закарпаття та Ужгорода читайте за посиланням. 

«Хоча на ринку торговельної нерухомості заявлені до виходу й традиційно великі торговельні об’єкти, все частіше спостерігається тенденція до розвитку змішаних форматів, інтегрованих у житлові та бізнес-комплекси, а також появи компактних регіональних торгових просторів, орієнтованих на локальний попит», — ділиться спостереженнями Діана Квітчук. 

«Очікуване введення нових ТРЦ у 2025 році створює додаткові можливості для розвитку», — резюмує Олена Забужко. Разом з тим, успіх нових проєктів залежатиме від їхньої здатності адаптуватися до змінених споживчих звичок та забезпечити мультифункціональний досвід для відвідувачів.