Польський офісний сектор демонструє стабільний попит та відновлення інвестицій

Джерело: property-forum.eu

Компанія Cushman & Wakefield підсумувала ситуацію на найбільших офісних ринках Польщі станом на кінець 2024 року. Орендна активність як у Варшаві, так і в регіональних містах залишилася на рівні 2023 року, тоді як девелоперська активність продовжувала стагнувати, пише Property Times з посиланням на Property Forum.  Натомість на ринку капіталу спостерігалося пожвавлення: обсяг офісних інвестицій зріс до 1,64 млрд євро, причому у Варшаві він збільшився більш ніж утричі.

Читайте также: Скільки нерухомості за кордоном купили українці

Пропозиція: Девелоперська активність залишається пригніченою

Наприкінці четвертого кварталу 2024 року сукупний офісний фонд дев’яти найбільших ринків Польщі становив майже 13,1 млн кв. м.

«У 2024 році загальна пропозиція нових офісних приміщень ледь перевищила 228 000 кв. м, причому більша частина цих площ була введена у Варшаві, Вроцлаві та Катовіце. Як наслідок, минулого року продовжилася стагнація девелоперської активності, а значне зростання обсягів будівництва офісних центрів малоймовірне до кінця 2026 року», — коментує Єва Дерлатка-Чилевич, керівник відділу досліджень у Польщі компанії Cushman & Wakefield.

Серед найбільших офісних проєктів, завершених минулого року, — The Form компанії Lincoln Property Company у Варшаві (29 400 кв. м), офісний парк Grundmana Office Park A в Катовіце (20 700 кв. м) та офісний парк Quorum Office Park A у Вроцлаві (18 200 кв. м).

«Станом на кінець грудня 2024 року на стадії будівництва перебувало приблизно 180 000 кв.м у Варшаві та 160 000 кв.м у регіональних містах, що приблизно на 80% менше, ніж на початку 2020 року. За оцінками Cushman & Wakefield, цього року офісний ринок Польщі розшириться лише на 190 000 кв.м. Очікується, що це призведе до зниження рівня вакантних площ у найкращих локаціях польських міст», — додає Віталій Архипенко, аналітик ринку Cushman & Wakefield.

Поглинання: Лізингова активність стабілізується

«У 2024 році загальний обсяг лізингової діяльності у Варшаві сягнув 740 200 кв. м, що лише на 1% менше, ніж у попередньому році. Тим часом у столиці Польщі було зареєстровано 757 договорів оренди, що становить трохи менш як 7% у порівнянні з попереднім роком. Це свідчить про поступову стабілізацію попиту на ринку офісної нерухомості Варшави», — пояснює Ян Шульборський, керівник відділу розвитку бізнесу та аналітики компанії Cushman & Wakefield.

У регіональних містах також спостерігається стабільний попит

«На кінець грудня 2024 року загальний обсяг офісних приміщень у регіональних містах сягнув майже 714 000 кв. м, що лише на 4% менше, ніж у 2023 році, який став рекордним для регіональних ринків офісної нерухомості. Попит на офісні приміщення продовжував надходити переважно від ІТ-компаній, а також компаній сфери послуг та виробництва. У структурі поглинання переважали угоди з продовження оренди, які склали 51% від загального обсягу, тоді як нові угоди оренди та угоди між власником і орендарем склали 46%, а розширення — лише 3%», — коментує Міхал Галімскі, партнер, керівник відділу регіональних ринків Cushman & Wakefield.

Вакантність

Наприкінці четвертого кварталу 2024 року середній рівень вакантності у Польщі становив 14,3%, що на 0,2 в.п. більше, ніж у третьому кварталі 2024 року. У Варшаві рівень вакантності становив 10,6%, що на 0,1 в.п. менше, ніж у попередньому кварталі. У регіональних містах спостерігалися змішані тенденції: зниження рівня вакантності зафіксовано в Любліні, Вроцлаві та Тримісті, а підвищення — в Катовіце, Лодзі та Познані. Середній рівень вакантності у регіональних містах становив 17,8%. Доступність офісних приміщень на всіх досліджуваних ринках склала 1,87 млн кв. м, що на 3% більше, ніж рік тому.

Читайте также: Ринок нерухомості GCC: тенденції та інвестиційна привабливість

Орендні ставки: Орендні ставки залишаються практично незмінними, але вищими в центрі міста

Орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Варшаві становили €22-26/кв. м на місяць у центрі та 13,50-€16,50/кв.м на місяць у нецентральних районах. У регіональних містах середні орендні ставки на офісні приміщення в центральній частині міста становили €12,50-17,00/кв. м на місяць, причому в нових офісних проєктах і будівлях, розташованих у найкращих місцях, орендні ставки були вищими за середні.

Інвестиційний ринок: У Варшаві спостерігається значне зростання офісних інвестицій

В останньому кварталі 2024 року обсяг офісних інвестицій у Польщі перевищив 633 мільйони євро, а загальна сума за рік склала майже 1,64 мільярда євро.

«У 2024 році інвестиції в офіси Варшави досягли €1,34 млрд, що більш ніж утричі перевищило показник попереднього року і лише на 5% нижче середнього показника за п’ять років. Регіональні міста залучили решту €298 мільйонів. Ці чудові показники відображають міцні фундаментальні основи польського ринку офісної нерухомості, який приваблює інвесторів високою якістю, диверсифікованим портфелем орендарів і відповідністю більшості існуючих офісних приміщень амбітним стандартам ESG. Інвестиційна активність у транзакціях високої та середньої вартості продовжує визначатися чеськими та шведськими інвесторами. Однак вітчизняний приватний капітал також стає дедалі активнішим, передусім націлюючись на активи вартістю від €5 до 20 мільйонів», — коментує Марцін Коцерба, партнер відділу ринків капіталу Cushman & Wakefield у Польщі.

У четвертому кварталі 2024 року відбулися дві інвестиційні угоди на суму понад €100 млн кожна: продаж офісної вежі Warsaw Unit компанії Eastnine за €280 млн та P180 компанії Investika/Bud Holdings приблизно за €100 млн. З 45 угод, зареєстрованих у 2024 році, 26 були угодами з низькою вартістю до €20 млн, що становить 58% від загальної кількості.

Орендні ставки на найкращі офісні приміщення у Варшаві становлять 5,75—6,25%, але очікується, що вони будуть знижуватися через стабілізацію ринку, що триває, та зростаючий апетит інвесторів.