Європейський інтерес до українського досвіду управління комерційною нерухомістю в умовах війни

Після майже трьох років повномасштабної війни український ринок нерухомості продемонстрував неймовірну адаптивність і стійкість, що, безумовно, викликає інтерес європейських партнерів. Проте цей інтерес має свої особливості та обмеження.

Читайте также: Коррупция в недвижимости: участники рынка рассказали, как изменилась ситуация в отрасли за последний год

Property Times поспілкувався з представниками різних сегментів комерційної нерухомості  — від готелів до логістики. Експерти відзначають: цікавить не стільки сам досвід роботи в умовах війни, скільки конкретні механізми кризового менеджменту, гнучкості бізнесу, роботи з командами в стресі. Детальніше в нашому матеріалі.

Системний запит відсутній?

Експерти з різних сегментів комерційної нерухомості відмічають неоднорідний характер європейської зацікавленості українським досвідом. 

«Я не відчуваю активного зацікавлення з боку європейських партнерів саме до практичного досвіду управління комерційною нерухомістю в умовах війни. Навпаки — складається враження, що більшість із них не готові до жодних викликів, навіть незначних. Іноді достатньо природного форс-мажору, на кшталт граду чи затримки постачання, щоб поставити європейські компанії в глухий кут», — ділиться спостереженнями Максим Лозовський, комерційний директор індустріальних парків «Формація». 

Ірина Пугло, старший директор департаменту з комплексного управління корпоративною та індустріальною нерухомістю, CBRE Ukraine зазначає: «Ми не спостерігаємо якогось системного запиту саме на український досвід управління комерційною нерухомістю під час війни. Водночас є інтерес до окремих практик, зокрема в частині безпеки персоналу, психологічної підтримки команд, організації тренінгів з базової домедичної допомоги та загальної адаптації до кризових умов.

Якщо на початку повномасштабного вторгнення вся увага була максимально зосереджена на безпеці персоналу, то сьогодні, коли всі вже адаптувались до постійних військових загроз, важливо також забезпечувати безперебійну життєдіяльність об’єктів, щоб офіси, торгові центри та промислові об’єкти залишались функціональними навіть в умовах тривог чи блекаутів».

Цікавою є різниця між інтересом на урядовому та приватному рівнях. Як зауважує Лозовський: «На рівні урядів дійсно відбуваються ітерації, запити й обмін досвідом — вони намагаються вивчити як підходи українського уряду, так і практики наших компаній у кризових ситуаціях. Натомість на рівні приватного сектору активності майже немає».

Інтерес існує, але має специфічний характер

Інтерес європейських колег часто має дослідницький, а не практичний характер вважає  Ірина Сідлецька, президентка UHRA та CEO Vertex Hotel Group: «Потенційних інвесторів, готельних операторів цікавить економічний зріз діяльності готелів під час війни, однак це здебільшого пояснюється постійним моніторингом ринку для визначення найсприятливішого часу для входу на ринок. Всі розуміють, що з завершенням війни Україна стане туристичною дестинацією #1, і навіть другорядні міста з відбудовою стануть успішними локаціями». 

Це пояснює стратегічну природу інтересу європейських партнерів — вони готуються до майбутніх можливостей, вивчаючи поточні реалії.

Олександр Бондаренко, керівний партнер Bureau of Investment Programs та співзасновник індустріальних парків NOVO також відзначає інтерес до українського ринку збоку європейських компаній: «Ми мали досвід спілкування під час війни з private equity фондами, які володіють портфелями об’єктів у Європі й розглядали можливість інвестування саме в український сектор нерухомості. Їхні керуючі партнери приїжджали в Україну — особисто в мене було кілька зустрічей, зокрема й на наших об’єктах, де ми показували їм індустріальні парки на Волині. Їх цікавили перспективи будівництва логістичних терміналів та комерційних об’єктів.

Представники фондів вивчали різні міста України, прагнучи зрозуміти специфіку місцевого ринку. Їм був важливий саме наш досвід, адже вони не мали практики роботи в Україні. Інвесторів цікавило, як у нас відбувається будівництво, отримання дозвільної документації, скільки часу займає підготовка проєкту до старту робіт, які реальні терміни й ризики, зокрема бюрократичні, а також досвід взаємодії з партнерами. Вони шукали локального партнера, який би взяв на себе юридичні, технічні й землевпорядні питання. Саме цей досвід для них критично важливий, адже правила гри в Україні суттєво відрізняються від європейських — особливо в частині регуляцій і будівельних норм».

Аспект сприйняття

Водночас представники торговельної нерухомості фіксують більш позитивну динаміку. Директор з розвитку NHOOD Ukraine Володимир Заболотній детально описує ситуацію: «Так, ми констатуємо значний та постійно зростаючий інтерес з боку європейських партнерів, колег з управління нерухомістю та представників професійних асоціацій. Особливо це помітно серед країн, географічно ближчих до України, але інтерес виходить і за ці межі. Наш досвід роботи в умовах повномасштабного вторгнення сприймається як унікальне та цінне джерело практичних знань про підтримку життєдіяльності об’єктів під час глибокої кризи».

Він також зазначає важливий аспект сприйняття: «Вони розуміють, що Україна, на жаль, стала унікальним майданчиком для напрацювання практик управління бізнесом, зокрема комерційною нерухомістю, в екстремальних умовах».

«Те, як девелопери, керівні компанії та маркетингові команди зберігають активність і адаптуються, викликає визнання і зацікавлення — особливо у Центральній та Східній Європі», — додає Ілона Антонюк,  маркетолог компанії NHOOD Ukraine.

CEO Групи компаній Arricano в Україні Анна Чуботіна підтверджує цю тенденцію: «Так, інтерес є. Український ринок комерційної нерухомості вже четвертий рік поспіль працює в надзвичайних умовах. Те, що попри всі виклики українському бізнесу вдається не лише забезпечувати операційну діяльність, а й демонструвати ефективність і гнучкість, — викликає повагу й зацікавленість. Наш досвід розглядають як цінний з точки зору антикризового менеджменту та адаптивності в екстремальних умовах».

Що найбільше цікавить європейців

Європейські колеги зосереджують увагу на кількох ключових аспектах українського досвіду:

Кризове управління та адаптивність

Як відзначає Максим Лозовський: «Найбільшу цікавість викликають ті аспекти нашої роботи, які в їхньому середовищі не були навіть предметом розгляду: кризове управління в умовах невизначеності. Ми щодня працюємо з ризиками, які в Європі вважаються «надзвичайними» — війна, відключення електроенергії, перебої з логістикою, коливання курсу».

Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group, підтверджує: «Найбільший інтерес викликає наш досвід кризового менеджменту — зокрема, управління командами в умовах постійної турбулентності — а також кейси залучення інвестицій».

Володимир Заболотній виділяє такі аспекти кризового управління, якими цікавляться європейські колеги: «Швидке прийняття рішень в умовах невизначеності, гнучкість у зміні бізнес-процесів, побудова ефективних комунікацій з орендарями та відвідувачами під час надзвичайних ситуацій, такі як перебої з електропостачанням, логістичні труднощі чи зміни в поведінці споживачів».

Вміння вирішувати кадрові проблеми в кризових ситуаціях також цікавлять міжнародних партнерів.  Ірина Сідлецька відзначає: «Серед топових проблем — дефіцит кадрів, тож цікавляться як ми її долаємо. Справа в тому, що брак робочої сили навіть в мирній Європі ще з часів пандемії стає серйозною проблемою».

Олена Цибко, директор з комплексного управління та експлуатації комерційної нерухомості, CBRE Ukraine зауважує: «Окрема увага приділяється питанню мобілізації та збереженню кадрового ресурсу — особливо для технічних спеціалістів, таких як інженери, які критично важливі для обслуговування об’єктів. Це часто обговорюється з міжнародними партнерами, адже подібні виклики можуть виникати і в інших країнах у  кризових ситуаціях».

Безпека об’єктів та персоналу

Питання безпеки стали одним з найактуальніших аспектів для європейських колег. Володимир Заболотній зазначає: «Найбільше зацікавлення викликають: безпека об’єктів — розробка та впровадження протоколів безпеки для співробітників, відвідувачів та майна в умовах постійної загрози, включаючи повітряні тривоги та обстріли».

Особливу увагу привертають інженерні рішення безпеки, які Максим Лозовський описує так: «Увага до протиракетного захисту, автономності об’єктів (енергія, вода, зв’язок), багатоконтурних систем безпеки — усе це викликає інтерес як інновація, яку вони ще тільки починають осмислювати».

Читайте также: Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

Олена Цибко розповідає: «Найбільш актуальними питаннями залишається наявність укриттів, облаштованих для повноцінної роботи та наявності інструкцій та правил з безпеки. При потребі у нас є змога продемонструвати практичний досвід, напрацьований нашою командою безпосередньо на об’єктах. Натомість адаптація відбувається всередині локального ринку, через обмін досвідом між українськими гравцями, які працюють в умовах війни щодня».

Анна Чуботіна з Arricano ділиться конкретним прикладом міжнародної співпраці: «На початку цього року мене запросили взяти участь у робочій групі з питань безпеки, управління операційними ризиками та підготовки до потенційних криз (Risk, Resilience and Security) при European Council of Shopping Places. Група фокусується на загрозах, з якими стикається або може стикнутися галузь торговельної нерухомості в Європі.Для колег із провідних європейських компаній, серед яких Sonae Sierra, ECE, URW, серед пріоритетних наразі є кліматичні загрози (повені, пожежі тощо), терористичні атаки (напади на відвідувачів торговельних просторів, зокрема на ярмарках та святкових ринках), енергетичні кризи, як-от IBERIA Blackout у Іспанії та Португалії цього року), кіберзагрози та потенційні військові загрози».

Практична цінність українського досвіду підтверджується конкретними результатами. «Так, колегам з Іспанії, та й загалом представникам усіх європейських компаній, що входять до робочої групи, були корисні наші рекомендації щодо підготовки об’єктів до можливих довгострокових відключень електроенергії. Також їм цікавий наш досвід роботи в умовах військових викликів», — коментує Чуботіна.

Ірина Сідлецька, UHRA додає: «Деяких найближчих сусідів цікавить досвід створення безпекових заходів, починаючи з процедур та чітких рекомендованих дій в готелях в дні початку війни (забезпечення необхідних мінімальних запасів та ресурсів, евакуація гостей, робота під час блекаутів, управління грошовими потоками, консервація обладнання)».

Енергоефективність та автономність

Особливий інтерес викликають енергетичні рішення, які з’явились через блекаути. Олександр Бондаренко детально розповідає про цей тренд: «Тренд останніх років, який може бути цікавий європейцям, і який з’явився через блекаути: енергоефективність будівель. Зараз багато керуючих компаній будують на дахах своїх об’єктів сонячні станції, щоб знизити витрати на електроенергію та стати автономними. Вони можуть бути і на логістичних терміналах, і навіть на дахах торгівельно-розважальних центрів у Києві, Луцьку, Львові. Це знов-таки наше українське ноу-хау у період війни, що ми швидко й ефективно знижуємо витрати на управління нерухомістю. І таким чином нам легше виживати в таких кризових умовах..

Також багато хто зараз ставить батареї-накопичувачі електроенергії — досвід блекаутів навчив операторів нерухомості бути готовими до будь-яких форс-мажорів. Думаю, цей досвід роботи у блекаутах є тільки у нас».

Адаптація просторів та функцій

Європейців вражає здатність українських компаній швидко трансформувати простори під нові потреби. Максим Лозовський підкреслює: «Ми вміємо швидко перерозподіляти функції об’єктів, змінювати планування, масштабування чи навіть цільове призначення приміщень без втрати ефективності».

Ілона Антонюк додає: «Європейських колег цікавлять інновації у використанні простору, такі як перетворення частини ТРЦ на гуманітарні хаби, укриття, або ком’юніті-майданчики». 

Психологічна стійкість команд

Унікальним аспектом українського досвіду є здатність команд зберігати ефективність в умовах хронічного стресу. Максим Лозовський, ІП «Формація» так описує цей феномен: «Наші команди працюють у складних умовах із неймовірною відданістю. Багато хто з європейських колег дивується, як ми зберігаємо ефективність і драйв на фоні щоденних загроз».

Він також додає важливе спостереження: «Очевидно, що в багатьох випадках ми демонструємо більшу мобільність, відповідальність і швидкість прийняття рішень, ніж деякі наші партнери, — і саме це викликає в них щире здивування, а іноді й захоплення».

Володимир Заболотній з NHOOD також підкреслює цей аспект: «Психологічна підтримка персоналу: заходи щодо збереження ментального здоров’я та мотивації команд в умовах хронічного стресу є одним з найцікавіших аспектів для європейських колег».

Ілона Антонюк додає: «Міжнародні партнери звертають увагу на ефективність локальних команд, адже вони здатні швидко приймати рішення, бути мультифункціональними тапрацювати без зайвої бюрократії». 

Практичні запити та співпраця

Попри обмежений практичний інтерес, деякі експерти отримують конкретні запити від європейських колег. Ірина Сідлецька розповідає: «Були запити зі сторони латвійських та польських колег, тим більше що ми як UHRA з 2021 року є членами міжнародної організації HOTREC і це майданчик дуже полегшує професійне спілкування та обмін досвідом через мемберів, а їх на сьогодні це 46 країн».

Володимир Заболотній також зазначає: «Ми отримували запити від європейських колег, зокрема з країн Східної та Центральної Європи, щодо консультацій і обміну досвідом. Найчастіше вони стосувалися практичних рішень у сфері кризового менеджменту, забезпечення безпеки та адаптації бізнес-процесів до умов невизначеності».

Артур Лупашко підтверджує практичну співпрацю: «Ми маємо один підписаний договір з турецькими девелопером, якого ми будемо представляти в Україні. Ціль нашої співпраці — спільне керування двома готелями, які будуються в Анталії, залучення інвестицій в ці проєкти. Нашому новому партнеру цінний наш успішний досвід будівництва, керування готелями в Україні під час війни та залучення інвестицій в такі проєкти». 

Виклики та обмеження

Водночас експерти чесно визнають обмеження у сприйнятті українського досвіду. Ірина Сідлецька зазначає: «Наш аналіз говорить про понаднормовий рівень адаптивності українців до кризових умов, і чи мають такий рівень резистентності європейські колеги — не впевнена. А це фундамент, без цієї стійкості на рівні ДНК жодні референси та кейси не допоможуть».

Олександр Бондаренко додає: «Рік тому я мав розмову з кількома нобелівськими лауреатами з економіки на економічному конгресі. Так от, вони дуже дивувалися та питали мене, як до сих пір існує українська економіка та український бізнес — всупереч всім законам економічної теорії та сумним реаліям».

Потенціал для майбутнього

Експерти одностайно вважають, що український досвід може стати корисним для європейських ринків. Володимир Заболотній підкреслює: «Абсолютно впевнені, що так. Український досвід управління комерційною нерухомістю в умовах війни є надзвичайно корисним для європейських ринків у контексті підготовки до можливих криз або надзвичайних ситуацій. Це майстер-клас з оперативного перепрофілювання просторів, зміни бізнес-моделей «на ходу» та прийняття рішень в умовах дефіциту інформації та ресурсів.   Наш досвід викликає глибоку повагу та активний інтерес у європейських колег, оскільки безпосередньо відповідає на виклики підвищення резилієнтності та безпеки в непередбачуваному світі».

Ірина Пугло, CBRE Ukraine, додає: «Безумовно, український досвід може бути корисним для європейських ринків. Ми пройшли шлях адаптації в умовах повномасштабної війни і вже маємо напрацьовані рішення, які можуть бути впроваджені заздалегідь в інших країнах, ще до виникнення надзвичайних ситуацій». 

Український досвід дійсно може стати цінним активом для європейських ринків, особливо в контексті підготовки до можливих майбутніх криз. Однак для його ефективного застосування потрібна не лише передача знань, а й розвиток відповідного рівня адаптивності та стійкості, що є особливою характеристикою українського бізнесу.

Як підсумовує Максим Лозовський: «Фактично, нас вивчають як приклад організаційної стійкості в умовах високого тиску, і це — один з найцінніших наших активів на міжнародному ринку».