Станом на кінець квітня 2025 року, за оцінками Міжнародної організації з міграції (МОМ), в Україні налічується близько 3,76 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Ця цифра становить близько 11,9% від загальної кількості населення. Значна частина цих ВПО, близько 66%, перебувають у стані переміщення понад два роки, що свідчить про затяжний характер ситуації переміщення. Велика кількість ВПО знаходиться у Дніпропетровській та Харківській областях на сході України, а також у Києві та Київській області. Нові переміщення тривають, і на момент збору даних приблизно 188 000 осіб були переміщені на термін до трьох місяців.
Читайте также: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів
З огляду на прикру статистику перед державою стоїть актуальна проблема забезпечення населення доступним житлом у різних форматах. Такий формат житла, як муніципальний, повністю відсутній в Україні, тому варто розібратися в його особливостях та сподіватися, що вже невдовзі держава візьме міжнародний досвід за основу житлової політики. Детальніше в матеріалі Property Times.
Що таке муніципальне житло?
Муніципальне житло — це житло, яке належить громаді та надається в оренду тим, хто має низький дохід та не може орендувати житло на комерційному ринку. Оскільки в країні гостро стоїть питання забезпечення житлом ВПО, то ця категорія теж може претендувати на муніципальне житло.
Важливою особливістю такого житла є те, що воно хоч і є пільговим і надається певним категоріям населення, але не є безкоштовним: орендна плата за таке житло нижча ринкової та прив’язана до прожиткового мінімуму, а її рівень затверджується муніципальною владою. Оскільки це комунальне майно, то таке житло не підлягає приватизації, не може бути продане або здане в суборенду, або використане як застава. Зазвичай функції утримання та ремонту такого житла бере на себе муніципалітет.
Перший експериментальний проєкт в Україні
Тематика муніципального житла надзвичайно актуальна, адже буквально 7 липня 2025 року Кабінет Міністрів України затвердив постанову «Про реалізацію експериментального проєкту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської міської територіальної громади».
Проєкт передбачає зведення трьох житлових комплексів на 1218 квартир загальною площею 96 тис. кв. м, у яких зможуть мешкати понад 3 тисячі осіб. Для реалізації проєкту в Білій Церкві вже обрано земельну ділянку комунальної власності площею 11 га, на яку укладено договір користування.
Житло надаватиметься за прозорою системою розподілу у соціальну оренду ВПО з орендною платою, яка не перевищуватиме 30% середнього доходу родини. Пріоритет матимуть родини військовослужбовців, полонених, загиблих Захисників і Захисниць, багатодітні родини, люди з інвалідністю.
Міжнародний досвід
Найкращі практики такого формату житла можна знайти в Австрії, де довгострокове муніципальне житло співфінансується приватними забудовниками з фіксованою орендною платою. Деякі об’єкти досягають ~3% чистого прибутку, але мають нульову вакантність і довгострокову цінність. Такі проєкти будуються та знаходяться в управлінні приватних компаній, місто ж надає пільгову землю за умови того, що оренда частини квартир або й усіх квартир буде нижче ринкової та надаватися таке житло буде виключно пільговим категоріям населення.
Іншим прикладом може бути проєкт Habitatge Metròpolis в Барселоні, Іспанія: державно-приватне партнерство, коли місто здає в оренду державну землю приватним фірмам на 75 років в обмін на будівництво доступного житла. Цільова прибутковість: 4-5% щорічно. Таке партнерство максимально вигідне для девелоперів, адже вартість землі в мегаполісах сильно впливає на собівартість проєктів та кінцеву ціну для споживача.
У сусідній Польщі теж є схожа Програма SIM, де за підтримки польського уряду забудовники отримують землю та співфінансування для будівництва доступного житла. Прибутковість нижча, але стабільна, і підтримується довгостроковим попитом з боку місцевих органів влади.
Коментар експерта
Щоб краще зрозуміти перспективи впровадження муніципального житла в Україні, ми звернулися до Сергія Комнатного, Почесного Президента Housing Ukraine.
Перш за все, ми маємо розглядати досвід європейських країн, які мають розвинуту систему доступного орендного муніципального житла, або ж соціального житла. По друге, ми маємо враховувати специфіку нашої країни, наслідки війни, масового переміщення. Проєкти соціального житла в Україні мають характеризуватися швидкістю, прозорістю, економічною ефективністю. На жаль, ми не маємо десятиліть для поетапного розвитку.
Читайте также: Первинний ринок житлової нерухомості: які тренди домінують в Одесі, Дніпрі та Вінниці
На мою думку, варто враховувати досвід Німеччини. Тут дуже широкого розвинена система муніципальних операторів доступного житла, які будують соціальне житло, а потім управляють ним.
Також є дуже успішні кейси саме партнерства з приватними девелоперами. В Німеччині модель соціального житла на базі приватного сектору — це приклад державно-приватного партнерства, де приватні власники отримують дотації в обмін на зобов’язання надавати житло за нижчими цінами певним категоріям населення. Держава (федеральна, земля або муніципалітет) надає девелоперам субсидії на будівництво або реконструкцію, або ж кредити з пільговими відсотками, або земельну ділянку у вигідному місці на пільгових умовах. В обмін забудовник укладає договір, що житло буде здаватися за фіксованими (нижчими) ставками й зобов’язується це робити протягом певного довготривалого періоду від 15 до 30, іноді до 40 років. Після завершення цього терміну власник має право перевести житло в ринковий сегмент — тобто здавати його за ринковою ціною.
Я думаю, що ця модель, з певними корективами та адаптацією може бути успішно і в Україні.
— Які ключові ризики або бар’єри потрібно врахувати, щоб муніципальне житло в Україні стало не тимчасовим проєктом, а стало постійним елементом державної житлової політики?
По-перше, і основне — стабільні джерела фінансування. Необхідне прогнозоване фінансування з боку держави, місцевих бюджетів і міжнародних донорів, приватного інвестора. Крім того, система муніципального житла має бути окупною. Тобто має бути орендна плата за користування таким житлом, яка враховує необхідність утримання та відновлення такого житла.
По-друге, необхідно створити інститут муніципальних операторів. Житловий фонд не тільки потрібно створити, а й ефективно ним управляти, відновлювати. Без професійного управління муніципальне житло ризикує стати занедбаним через кілька років.
По-третє, це відкриті, прозорі процеси та процедури. Якщо ми встановлюємо якісь пільги або привілеї, в тому числі для приватного девелопера, який будуватиме соціальне житло, ми маємо забезпечити максимальні антикорупційні заходи на всіх етапах реалізації проєкту. Я гадаю, що в цьому має допомогти Єдина інформаційно-аналітична житлова система, створення якої передбачено проєктом Закону «Про основні засади житлової політики».
По-четверте, потрібні чіткі гарантії, правові обмеження, і відповідальність на всіх етапах, щоб не було жодних можливостей для відмовитися від зобов’язання передавати житло в соціальну оренду.
І п’яте, комплексність. Всі ці елементи мають реалізовуватись комплексно.
Висновки
Міжнародний досвід підтверджує доцільність муніципального житла в ситуації підвищеного попиту з боку вразливих верств населення. Як зазначає експерт, для успішного впровадження цього формату в Україні необхідно забезпечити стабільне фінансування, створити професійні муніципальні оператори, гарантувати прозорість процесів та комплексність підходу.
Нова житлова політика України, над розробкою та імплементацією якої працюють міжнародні експерти, покликана впровадити механізм реалізації муніципального житла і в нашій країні. Експериментальний проєкт у Білій Церкві може стати першим кроком у цьому напрямку та показати ефективність такого підходу для вирішення житлових проблем ВПО та інших вразливих категорій населення.
Читайте также: Три роки програмі єОселя: драйвер первинки чи недопрацьований інструмент?