Будівельний сектор Великої Британії зафіксував найбільший спад із часів фінансової кризи, що була майже два десятиліття тому, а будівництво житла загрузло в найглибшому спаді з початку пандемії Covid у 2020 році, пише Property Times із посиланням на The Guardian.
Фото: Марк Бурдільйон/Alamy, джерело — The Guardian. Будівництво житла у Великій Британії, яке знову скоротилося у грудні.
За даними аналітичної компанії S&P Global, упродовж минулого місяця знизилися як загальні обсяги робіт у будівельній галузі країни, так і кількість нових замовлень.
Опитування менеджерів із закупівель у британських будівельних компаніях, проведене S&P Global, показало: житлове та комерційне будівництво скорочувалися найшвидшими темпами з травня 2020 року — періоду, коли через локдаун, пов’язаний із пандемією Covid-19, будівельні майданчики були змушені зупинити роботу.
Міністр житлово-комунального господарства Британії Стів Рід минулого місяця визнав, що для виконання обіцянки Лейбористської партії побудувати 1,5 мільйона нових будинків в Англії протягом п’яти років необхідне різке збільшення будівництва житла. Будівельники передбачають, що уряд не досягне своєї амбітної мети.
Цивільне будівництво було найслабшим сегментом будівельної діяльності у грудні. Активність у цьому напрямі також скоротилася, однак падіння було не таким значним, як у листопаді. Це дещо підвищило індекс PMI (Purchasing Managers’ Index — Індекс менеджерів із закупівель) у будівництві Великої Британії до 40,1 у грудні порівняно з 39,4 у листопаді, але все ще демонструє скорочення — 12-й місяць поспіль (50 = стагнація).
Падіння продовжило спад у секторі до 12 місяців, що є найдовшим безперервним періодом скорочень із часів світової фінансової кризи 2007—2009 років, повідомляє Reuters.
S&P Global стверджує, що є окремі докази того, що нестійка довіра серед клієнтів вплинула на робоче навантаження, а затримка з інвестиційними рішеннями перед ухваленням бюджету в листопаді зашкодила продажам.
Очікування щодо ділової активності на наступний рік відновилися до п’ятимісячного максимуму, що свідчить про зникнення бюджетної невизначеності.
Тім Мур, директор з економіки S&P Global Market Intelligence, зазначає: «Будівельні компанії Великої Британії знову повідомили про складні умови ведення бізнесу та падіння робочого навантаження у грудні, але швидкість спаду знизилася порівняно з п’ятирічним рекордом, зафіксованим у листопаді. Багато фірм посилалися на низький попит та нестійку довіру клієнтів. Попри зменшення невизначеності, пов’язаної з бюджетом, затримки з рішеннями про витрати все ще називалися причиною слабких продажів наприкінці року».
За секторами останні дані свідчать про найшвидше скорочення житлового та комерційного будівництва з травня 2020 року, тоді як цивільне будівництво було єдиним сегментом, який продемонстрував повільніші темпи спаду, ніж у попередньому місяці.
Розвиток ринку первинної житлової нерухомості в Україні суттєво залежить від регіону та його специфічних характеристик, в першу чергу віддаленості від лінії фронту та частоти ракетних та шахедних атак збоку рф.
Про ситуацію на ринках новобудов в регіонах, уподобання покупців та основні тренди, Property Times поговорив з представниками девелоперських компаній, які представляють регіональні ринки (в добірку потрапили: Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Одеса та Ужгород).
Тренди: стабілізація попиту, ready-to-use, приватні будинки
Серед спільних трендів, які були характерні для всіх регіонів, які потрапили до нашої добірки, можна виділити такі:
поступове відновлення попиту;
помірне зростання вартості квадратного метра;
зміщення попиту в бік готового житла, в тому числі й з ремонтом;
підвищення зацікавленості в заміських проєктах тощо.
«У Вінниці продовж 2023 року відбувалося стабільне та планомірне зростання вартості кв. м, заморожені будівництва поступово нарощували свої темпи, — коментує CEO 121 Development Роман Бочевар. — Також, у місто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 підприємства та створено близько 2000 тисяч нових робочих місць. Вдале географічне розташування, розвинений благоустрій та комфортні умови для життя сприяють попиту купівлі первинної нерухомості як для самих вінничан, так і для інвесторів з різних регіонів України».
Марія Логінова, SVP of Zezman City виділила такі п’ять основні тренди, які були характерні для одеського ринку первинної нерухомості:
«Перший: надання переваги нерухомості у розвинених районах, з усією інфраструктурою під рукою. Ми бачимо на нашому прикладі, що сьогодні цілісні містечка дуже актуальні, демонструють стійкість та прогнозоване підвищення покупецького попиту.
Другий: найвищий попит надбали двокімнатні квартири. Їх зазвичай купують молоді родини для власного користування.
Третій тренд: підвищений попит на ready-to-use нерухомість. Люди шукають готові рішення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацію будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технікою.
Четвертий: підвищений попит на приватні будинки та земельні ділянки.
П’ятий: енергостійкість та автономність. Вважаємо, що у свідомості українців ці фактори ще довго не втратять актуальності».
Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповів Роман Давимука, СЕО Avalon: «В першу чергу, клієнт почав цінувати надійність вкладення, адже спектр ризиків значно збільшився, і є бажання клієнтів, можливо, і дорожче придбати нерухомість, але доручити капітал надійному девелоперу. По-друге, ринок, навіть у Львові не відновився на більше ніж 40% порівняно з довоєнними показниками, згідно з останніми даними ЛУН, тому сформувався своєрідний баланс на ринку, хоч і структура ринку серед девелоперів змінилась. По-третє, законодавчі зміни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження ІАОПу у Львові, нові ДБН)».
Степан Лаврів, засновник та СЕО будівельної компанії EffectBud поділився своїми спостереженнями щодо трендів на ринку Івано-Франківська:
«Перший тренд: переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинків до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу.
Другий тренд: Малоповерхове будівництво, будинки клубного типу, закриті котеджні містечка. Цей тренд спостерігається ще з початку пандемії коронавірусу, але особливо загострився в період повномасштабної війни. У зв’язку з постійним ризиком обстрілів та блекаутів, людям хочеться відчувати більший контроль та почуватися більш захищеними у власному помешканні
І третій тренд: перетік грошей з купівлі власного житла до придбання інвестиційної нерухомості».
Схожі тенденції прослідковуються і на Закарпатті, про що розповідаєМаріанна Галаговець, член ради директорів компанії GAZDA: «Основний тренд у 2023 році на ринку Закарпаття — стабілізація попиту. У 2022 році ринок стрімко реагував на воєнні події. Якщо тоді був бум оренди, який відобразився і на ринку первинної нерухомості, то у 2023 році ринок стабілізувався. Люди дізналися і повірили в Закарпаття як регіон, куди можна інвестувати. Тепер рішення купувати тут нерухомість виважені, обдумані, в основі яких не емоції й паніка, а розуміння переваг регіону і довіра до лідерів ринку.
Другий тренд — це квартири з ремонтом та максимальною комплектацією (з побутовою технікою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупців немає часу чекати.Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готові квартири активувався напередодні цієї зими. У клієнтів бажання зимувати на Закарпатті поєдналось з безпековою перевагою регіону і вилилося в активні покупки. Частина клієнтів, що звернулися до нас, спочатку розглядали варіанти оренди житла, але все ж вирішили купувати одразу.
Останній — це тренд на заміське житло з запитом на приватність. Він знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в період пандемії. Варто зазначити, що клієнтів цікавлять саме таунхауси, а не котеджі. Вони не хочуть витрачати додаткові кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує міський комфорт з заміським життям і природою».
Що впливало на ринок?
Спікери зазначають, що одним зі спільних для всіх регіонів факторів, які позитивно вплинули на ринок, стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Ракетні обстріли, загальна невизначеність та емоційна напруга в суспільстві — спільні чинники, які стримують ринок нерухомості в цілому по Україні.
Серед факторів стимулювання та стримання були також й такі, що обумовленні певними особливостями того чи іншого регіону.
Вінниця:«Стимулювали ринок різкий попит на державну програму кредитів «єОселя», активний темп відновлення замороженого будівництва та відкриття відділів продажу, підвищена лояльність до покупця, зокрема це безвідсоткова розстрочка серед переважної більшості забудовників, гнучкі умови розтермінування, перспектива інвестиційної привабливості для продажів на початкових етапах будівництва нових житлових комплексів, а також ситуація на ринку валют. І звісно, статус «найбільш захищених міст», який закріпився за Вінницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість», — коментує Роман Бочевар.
Львів:«Певна нормалізація життя (хоч, на жаль, і за умов війни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не відкладати рішення щодо вкладень, — зазначає Роман Давимука. — Також певною мірою допомогли зміна сприйняття Львова як відносно безпечного міста, де ринок якісно функціонує. І, звичайно, обмеження руху капіталу за кордон, так само як невеликий спектр інвестиційних альтернатив».
«Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексів. Підвищення якості житла, введення нових інфраструктурних об’єктів та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупців та сприяли зростанню попиту на нерухомість, особливо серед переселенців, які вирішили жити у Львові», — додає Юлія Білень, керівник відділу продажів компанії Greenville.
Одеса: «Споживачів підбадьорює відсутність різкого росту цін на нерухомість, — коментує Марія Логінова. — Окремо хочемо виділити «єОселю». Нещодавно додали можливість купувати не тільки квартири, а і будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватні будинки підвищився. Ще сильнішим стимулом могла б стати можливість купувати квартири «з котловану»: тоді українці отримують житло за нижчою ціною, а забудовники — значні інвестиції. Наразі по програмі акредитують лише будівлі з готовністю не менше 70%».
Івано-Франківськ:«Стимулював ринок перетік капіталу і людей з районів, де велися активні бойові дії на захід країни. Відповідно, якщо до початку повномасштабної війни середня вартість на ринку нерухомості була 500 доларів за кв. м, то зараз вона наближається до 800 доларів, — зазначає Степан Лаврів. — Ще один фактор — Іноземна допомога, яка створює позитивні очікування на ринку». Серед факторів, що стримували ринок, Степан Лаврів відзначає зупинку капіталу з-за кордону від заробітчан, які становили великий відсоток покупців нерухомості до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повністю і перевезли свої сім’ї за межі України.
Ужгород:«Фактор стримування — законопроєкт про мобілізацію. З кінця 2023 року і дотепер він є стримувальним фактором, потенційні інвестори відкладають купівлю нерухомості до прийняття закону про мобілізацію. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли співробітники ТЦК активно перевіряли документи в туристичних місцях Закарпаття, — коментує Маріанна Галаговець. — Стимулювала попит та розширила ринок державна іпотечна програма «єОселя»: квартири бізнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступні більшій кількості клієнтів».
Хто купує?
Відбулися зміни у структуру попиту, трансформувалися уподобання покупців, змінився регіональний розподіл інвесторів.
Юлія Білень так описує цільову аудиторію проєктів Greenville у Львові:
— покупці, що купують житло для власного проживання (молоді люди, родини переселенців);
— інвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштів (це переважно місцеві);
— військовослужбовці;
— користувачі державної програми «єОселя».
«Структура нашого попиту в частині географії та мети купівлі не змінилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кількість інвестиційного попиту «на перепродаж» в короткій перспективі. Тобто інвестиційний попит хороший, проте фокус на довготерміновій інвестиції» — характеризує ситуацію по Львову Роман Давимука.
Про портрет покупця в Ужгороді розповідає Маріанна Галаговець:
«До повномасштабної війни клієнтів з інших регіонів було лише 10%, а 90% — Закарпаття та Ужгород. На сьогодні географія покупців змінилась: Ужгород — 33%, Закарпатська область — 22%, закордон — 5%, решта – інші області (Київська, Харківська, Дніпропетровська тощо).
Портрет покупця також змінився. Основна його ціль — не примножити гроші та заробити, а зберегти їх і не втратити. Зараз на ринку переважають інвестиції заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основні причини покупки серед наших клієнтів: 49% — інвестиції, 4% — для рідних, 40% — для себе, 7% — з інших причин.
В Ужгород і на Закарпаття евакуювалась велика кількість українців. У 2022 році люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 і зараз розглядають Ужгород для більш стабільного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 років точно. Багато клієнтів перевозить свої родини, особливо жінок з дітьми та літніх батьків.
Окрема категорія клієнтів прийшла по програмі «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Тобто дана програма розширила категорія клієнтів, які можуть дозволити собі житло бізнес чи комфорт класу».
В Одесі з’явився новий клас покупців — upper-middle class, який сформовано в основному військовими-контрактниками та розробниками, що працюють у військовій сфері, повідомляє Марія Логінова. «Також часто купують нерухомість молоді родини та громадяни, що стимульовані покращеними умовами іпотеки. Є попит серед інвесторів, які шукають можливості вигідного вкладення коштів», — додає пані Логінова.
Серед покупців первинки у Вінниці також значну частину складають військові. «Також родини, які отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купівлю нерухомості, — коментує Роман Бочевар. — Купують житло як для власного проживання, так і з метою інвестицій у первинну нерухомість».
На Івано-Франківщині спостерігається перетік клієнтів в сегмент малоповерхової забудови. «Серед наших клієнтів в основному мешканці багатоквартирних будинків, які роблять вибір на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументів комфорту, безпеки та економічної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежів напряму, за лічильниками, а також швидкість будівництва), — зазначає Степан Лаврів.
Пріоритети покупців
Не залежно від регіону, абсолютно всі покупці в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпекові характеристики новобудови (розташування, технологія будівництва, наявність укриття), так і убезпечення інвестицій — мінімізація ризиків. Ціна — також серед головних факторів, на які звертають увагу майбутні покупці, особливо якщо йдеться про покупку за програмою «єОселя» та «єВідновлення».
«Підвищився попит на монолітно-каркасні будинки через їх більш високу міцність у порівнянні з цегляними, — говорить Роман Бочевар. — Пріоритетними стали житлові комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування — підземним паркінгом.
Темпи будівництва та наявність зданих секцій чи інших об’єктів забудовника є більш пріоритетними ніж до повномасштабного вторгнення».
«Головні тригери для споживачів зараз — безпека, якість інфраструктури, ступінь готовності житла та його розташування, — коментує Марія Логінова. —Покупці більше часу приділяють вивченню репутації забудовників. Помітно зріс попит на заміське житло. У сфері комерційної нерухомості знизився попит на великі приміщення, площею понад 70 кв. м».
«За даними наших львівських аналітиків, ключовим аспектом і надалі залишається ціна. Також клієнти звертають увагу на інфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортні умови, розвинена інфраструктура та близькість до необхідних об’єктів — вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупців. Значна кількість нових об’єктів у Львові та конкурентне середовище на ринку створюють все кращі умови для споживачів, спонукають їх активно розглядати різноманітні пропозиції, — говорить Юлія Білень. — Розташування об’єкта також відіграє важливу роль у визначенні ціни та попиту на нерухомість.
Наступний фактор — це репутація забудовника, його досвід у введенні в експлуатацію попередніх об’єктів. Покупці все обачніше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надійна репутація — фактор, який може стати ключовим у прийнятті рішення.
Наступними важливими аспектами є умови купівлі, термін введення в експлуатацію, можливість купівлі за програмою «єОселя», а також питання безпеки та укриття».
«Основний пріоритет покупців зараз — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та військових дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах України, — пояснює Маріанна Галаговець. — Також клієнти обирають стабільність, репутацію, надійність — безпеку інвестування. Зараз клієнти шукають стабільну будівельну компанію з репутацією та введеними в експлуатацію будинками, звертають увагу на виконання зобов’язань перед інвесторами».
«Ринок органічно розвивається, і клієнти все більше звертають увагу на якість будівництва, інфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красиві картинки», — додає Роман Давимука.
Прогнози: стабільний базовий попит
За сприятливих умов 2024 році експерти прогнозують посилення тих трендів, які окреслилися минулого року. Регіональні ринки поступово вирівнюються після «перекосів» в ціні й попиті, викликаних панічними настроями в перший рік повномасштабного вторгнення. Зовнішні фактори, звичайно, будуть відігравати визначну роль, тому всі прогнози — це обережний оптимізм.
Марія Логінова, Zezman City (Одеса): «Ринок нерухомості досить чутливий до багатьох факторів, включно з політичною ситуацією, економікою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогодні виділяємо три основні тренди, які мають підсилюватись надалі. По-перше, підсилення ролі іпотечного кредитування. Зміни пільгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та підвищення цін. По-друге, ріст попиту на заміське житло в інфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономність, безпека та енергоефективність. Ми відчуваємо це на собі: вже зараз квартири в наших містечках мають високий попит саме через свою автономність. Завдяки власним генераторам навіть в період минулорічних блекаутів мешканці були забезпечені електроенергією».
Маріанна Галаговець, GAZDA (Ужгород): «У 2022 році багато експертів говорили про те, що ринок нерухомості Закарпаття «роздутий», хаотичний та нестабільний і його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став більш свідомим. Вартість нерухомості на Закарпатті стабілізувалась та відповідає реальній соціально-економічній ситуації регіону та пропозиціям на ринку. Регіон розвивається: інфраструктура, новий бізнес, релокуються компанії з інших областей Україні. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний попит і розвиток сегмента первинної нерухомості.
2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію.
Кабінет Міністрів розширив програму доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, тож ми очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло».
Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів): «Девелопмент — це про довгі кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразі у Львові можна фіксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволі стабільним і системним. В рамках нашої компанії ми активно працюємо над новими проєктами».
Степан Лаврів, EffectBud (Івано-Франківськ): «Прогнозуємо збільшення притоку клієнтів. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи політичну невизначеність та військову ситуацію), проте будь-який успіх на фронті та в макроекономічних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок».
Від початку повномасштабного вторгнення попит на послугу «ремонт від забудовника» суттєво зріс. Девелопери, які мають цю опцію у своєму портфелі, зазначають: майже кожна друга угода — це продаж квартири з готовим ремонтом.
Попри зростання популярності такого формату, перелік компаній, що пропонують послугу «ремонт під ключ», досі залишається обмеженим. Property Times дослідив, як саме працює ця послуга на ринку, чому покупці дедалі частіше обирають житло з готовим ремонтом і яку вигоду отримують від цього забудовники (спойлер — не завжди фінансову).
Зміна споживчих переваг
Війна суттєво змінила пріоритети покупців нерухомості. «У довоєнні роки послуга «ремонт під ключ» не була настільки актуальною, — розповідає Маріанна Галаговець, керівник студії Gazda Design, член ради директорів БК Gazda. — Від забудовника до повномасштабного вторгнення ми робили часткову комплектацію. При повномасштабному вторгненні люди приїжджали, давали завдаток та залишалися у квартирах через брак оренди. Тоді ми вкомплектували житло абсолютно всім — навіть зубні щітки, ватні диски, постільне, рушники, тобто готельний комфорт».
За словами Анни Лаєвської, комерційної директорки «Інтергал-Буд», до повномасштабної війни близько 25-30% квартир продавались з оздобленням від забудовника, зараз же цей показник сягає 50-60% і продовжує зростати.
«Сьогодні покупці найчастіше обирають квартири з готовим ремонтом. Це пов’язано з дефіцитом кваліфікованих ремонтних бригад, зростанням вартості матеріалів і робіт, відсутністю часу та можливості самостійного контролю процесу», — пояснює експертка. — Особливо активно цю послугу використовують учасники програми «єОселя», оскільки державний кредит покриває не лише купівлю квартири, а й ремонт».
Це створює додатковий стимул для розвитку послуги серед забудовників. Цю тенденцію підтверджують й інші забудовники.
«Останнім часом спостерігається зростання попиту на квартири з готовим ремонтом. Це пов’язано з бажанням покупців швидко заселитися без додаткових витрат часу та ресурсів на ремонт, або є якщо це інвестиційна купівля, то об’єкт з ремонтом значно швидше вже почне працювати та приносити прибуток інвестору. До повномасштабної війни частка таких квартир становила близько третини від загального обсягу продажів, а зараз — до половини угод», — ділиться спостереженнями Ольга Вишницька, керівник напрямку SENSAR MANAGEMENT.
Майже кожен третій покупець цікавиться можливістю замовлення ремонту від забудовника, повідомляють в Rishko Capital.
В компанії Gazda 60% покупців замовляють ремонт від забудовника.
Цікаво, що попит на готові квартири має географічну специфіку. Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital зазначає: «Місцеві клієнти зазвичай обирають квартири у чорновому стані. Вони мають чітке уявлення про власний стиль і бачення житла, тому віддають перевагу самостійному проведенню ремонту, або ж залучають «своїх» підрядників. Це дозволяє їм втілити індивідуальний дизайн та оптимізувати витрати.
Покупці з інших регіонів України, а також ті, хто розглядає покупку квартири як інвестицію (наприклад, для подальшої оренди), частіше обирають житло з готовим ремонтом або одразу замовляють послугу «ремонт під ключ». Для них важлива швидкість заселення або початку експлуатації житла, тому рішення на користь повністю готового об’єкта є логічним та зручним».
Що пропонують забудовники
Девелопери пропонують покупцям широкий спектр варіантів оздоблення — від базових пакетів до повністю укомплектованих квартир. Компанія «Інтергал-Буд» працює з двома основними форматами: white box та готове оздоблення «під ключ». Ремонт від забудовника включає покриття підлоги (ламінат або плитка), оздоблення санвузлів і кухонної робочої зони керамічною плиткою, повний комплект сантехніки та аксесуарів, фарбовані шпалери, встановлену електрофурнітуру та світильники. Ремонт пропонують у трьох дизайнерських варіантах — скандинавський, мінімалізм та нова класика.
Alliance Novobud пропонує три рівні оздоблення:
«Все готово» — готова до заїзду квартира з оздобленням та меблями ($650/кв. м*);
«Дизайнерський» — квартира з оздобленням та сантехнікою ($450/кв. м*);
White box — квартира з чистовим оздобленням, розетковими коробками та електропроводкою (150/кв. м*).
Також є можливість замовити кухонний гарнітур з технікою (*наразі триває перегляд цін).
Компанія Sensar окрім базового пакета, куди входить встановлення вікон, вхідних дверей, вирівнювання стін, стяжка підлоги, підведення комунікацій до квартири, пропонує послугу SENSAR Repair, що включає:
Пакет Full: повне оздоблення з основною комплектацією квартири меблями та великою побутовою технікою;
Пакет Lite: повне оздоблення без меблів та техніки;
Пакет Rentier: повне облаштування оселі для подальшого управління нерухомістю та отримання пасивного прибутку від оренди (з малою побутовою технікою, декором та текстилем).
В компанії Rishko Capital окрім базового чорнового оздоблення, покупці можуть придбати повністю укомплектоване житло — з меблями, побутовою технікою, посудом, текстилем.
Економічна доцільність для покупців
Девелопери зазначають, що для покупця послуга «ремонт від забудовника» не тільки зручна опція, але й економічно вигідна.
«Навіть за найскромніших підрахунків вартість самостійного ремонту складає від $400–450/кв. м, і це без урахування витрат часу, нервів та ризиків, пов’язаних з якістю виконання, — коментує Анна Лаєвська. — Наша пропозиція: $300/кв. м на ранніх етапах будівництва, $330/кв. м на стадії високої готовності. Забудовник закуповує матеріали за гуртовими цінами, організовує та контролює весь процес, надає гарантію на роботи».
Alliance Novobud оцінює ринкову вартість самостійного ремонту від 600 доларів за квадратний метр лише за чистове оздоблення і базові речі. При цьому забудовник пропонує дизайнерський ремонт з оздобленням та сантехнікою за $450/кв.м.
В Rishko Capital Середня вартість ремонту з частковим меблюванням та сантехнікою складає приблизно $750 за квадратний метр, повна комплектація з меблями, побутовою технікою та текстилем становить близько $950 за квадратний метр.
В компанії Gazda готові запропонувати ремонт з меблюванням та технікою за ціною $1000-1300/кв. м.
В компанії SENSAR базовий ремонт коштує приблизно $350-400 за кв. м, мебльований ремонт — від $700 за квадрат.
Зазначені ціни є орієнтовними, оскільки остаточна вартість залежить від погодженого дизайн-проєкту, обсягу робіт та площі квартири
Окрім прямої економії коштів, покупці отримують низку додаткових переваг, серед яких Ольга Вишницька називає:
економію часу та зусиль: забудовник бере на себе організацію всіх ремонтних робіт, що дозволяє покупцеві уникнути пошуку підрядників, закупівлі матеріалів та контролю за процесом,
гарантовану якість: ремонт від забудовника зазвичай виконується за стандартами компанії, що забезпечує певний рівень якості та відповідність технічним вимогам,
швидке заселення: квартири з готовим ремонтом дозволяють покупцеві швидко переїхати та почати користуватися житлом без додаткових затримок.
«При замовленні ремонту від забудовника, клієнт завжди знає до кого «постукати», якщо виникли якісь питання по ремонту, — говорить Маріанна Галаговець. — А при замовленні в окремої бригади — потім малоймовірно знайдеш тих майстрів».
Стратегічна перевага для девелоперів
Парадоксально, але забудовники практично не заробляють на ремонті. Анна Лаєвська чесно зізнається: «Девелопер практично не заробляє на ремонті. Маржа становить всього $10-20/кв. м, однак ця послуга є важливою конкурентною перевагою компанії».
Ірина Міхальова підтверджує, що для компанії така опція не вигідна: «Але покупці диктують свої правила. До того ж ціноутворення сьогодні надзвичайно динамічне — поки формується кошторис робіт та стартують роботи, вартість будматеріалів вагомо збільшується».
Проте забудовники продовжують розвивати цю послугу через стратегічні переваги:
привабливість житла,
пришвидшення продажів,
позитивний вплив на довіру до бренду,
конкурентна перевага на ринку.
«Якісне оздоблення підвищує рівень довіри клієнтів, оскільки людина отримує не просто коробку, а продумане житло з певним стандартом комфорту, — коментує Ольга Вишницька. — Відгуки покупців після заселення формують репутацію бренду, яка напряму впливає на продажі наступних черг або нових проєктів. Забудовник, який бере на себе ремонт, демонструє відповідальність за якість, що підвищує його реноме».
Споживчі переваги та тренди
Сучасні покупці демонструють практичний підхід до вибору оздоблення. «Покупці переважно орієнтуються на ремонт у сегменті комфорт-класу: сучасний, стильний, функціональний, але без надмірних витрат. Є запит на розумне поєднання якості та ціни, без переплат за преміальні матеріали», — зазначає Єлизавета Добош.
«У сегменті бізнес і преміум-класу покупці частіше надають перевагу індивідуальним проєктам. Але наразі ми працюємо над преміум-варіантом оздоблення в Intergal City, щоб задовольнити потреби найвибагливіших клієнтів», — додає Анна Лаєвська.
Популярні тренди включають:
світлі кольори та стриманий дизайн,
прості форми та функціональність,
якісні, але не преміальні матеріали,
ергономічні рішення.
Маріанна Галаговець підкреслює: «Покупці готові платити за якість, здешевлення якості не практикуємо, навпаки, можемо спростити бюджет за рахунок візуалу, але якісними матеріалами».
«Коли клієнти розуміють за що платять, то питань не виникає. Сучасний покупець практичніший та намагається за певну суму отримати максимум, але щодо якості — без компромісів», — зазначає Ірина Міхальова.
Виклики
Пропозиція «ремонт під ключ» від забудовника доволі обмежена на ринку новобудов України. Дехто з системних забудовників тестував такий формат ще до початку повномасштабного вторгнення, але врешті відмовився від цієї опції. А дехто навпаки — вже під час великої війни додав до свого портфеля послугу «ремонт під ключ». Масовою ця послуга не стала через певні виклики, з якими доводиться мати справу тим, хто її впроваджує.
Основним викликом є нестача кваліфікованої робочої сили. Анна Лаєвська зазначає: «Наші можливості стримує нестача робочої сили, особливо фахівців з оздоблення».
Ірина Міхальова прогнозує посилення проблеми: «Попит на послугу буде зростати, оскільки знайти притомну будівельну бригаду стає все важче. Мобілізаційні процеси не стоять на місці, і все більше чоловіків змінюють свій робочий одяг на військовий однострій».
Перспективи розвитку
Експерти одностайні у прогнозах щодо зростання популярності послуги. Основні драйвери розвитку:
Зміна споживчої поведінки: люди дедалі частіше обирають готові рішення через дефіцит часу та бажання уникнути стресу від організації ремонту.
Державна підтримка: програми «єОселя» та «єВідновлення» стимулюють попит на готові квартири.
Післявоєнне відновлення: для переселенців та людей, які втратили житло, потрібні готові квартири вже сьогодні.
Інвестиційний попит: квартири з готовим ремонтом швидше окупаються при здачі в оренду.
Анна Лаєвська впевнена: «Ми завжди підтримували європейську ідею: житло має бути готовим до проживання, а не «напівфабрикатом». У Європі базовий ремонт включений у вартість квадратного метра — ламінат, пофарбовані стіни, сантехніка, кухня, світильники. Маємо надію, що така практика поступово буде впроваджена і в Україні. Особливо це актуально в умовах післявоєнного відновлення — для переселенців, для людей, які втратили житло. Їм потрібні готові квартири вже сьогодні».
«Надалі ця послуга має всі умови для активного розвитку через зростання попиту на готові рішення, стандартизацію процесів, посилення довіри до брендів та фінансову доцільність для всіх сторін», —додає Ольга Вишницька.
Єлизавета Добош прогнозує зростання інтересу до формату ремонту без меблів, який залишає покупцю гнучкість — можна поступово докуповувати меблі відповідно до бюджету та власних вподобань.
Фото: приклад ремонту в Madison Gardens, Alliance Novobud
Станом на кінець квітня 2025 року, за оцінками Міжнародної організації з міграції (МОМ), в Україні налічується близько 3,76 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Ця цифра становить близько 11,9% від загальної кількості населення. Значна частина цих ВПО, близько 66%, перебувають у стані переміщення понад два роки, що свідчить про затяжний характер ситуації переміщення. Велика кількість ВПО знаходиться у Дніпропетровській та Харківській областях на сході України, а також у Києві та Київській області. Нові переміщення тривають, і на момент збору даних приблизно 188 000 осіб були переміщені на термін до трьох місяців.
З огляду на прикру статистику перед державою стоїть актуальна проблема забезпечення населення доступним житлом у різних форматах. Такий формат житла, як муніципальний, повністю відсутній в Україні, тому варто розібратися в його особливостях та сподіватися, що вже невдовзі держава візьме міжнародний досвід за основу житлової політики. Детальніше в матеріалі Property Times.
Що таке муніципальне житло?
Муніципальне житло — це житло, яке належить громаді та надається в оренду тим, хто має низький дохід та не може орендувати житло на комерційному ринку. Оскільки в країні гостро стоїть питання забезпечення житлом ВПО, то ця категорія теж може претендувати на муніципальне житло.
Важливою особливістю такого житла є те, що воно хоч і є пільговим і надається певним категоріям населення, але не є безкоштовним: орендна плата за таке житло нижча ринкової та прив’язана до прожиткового мінімуму, а її рівень затверджується муніципальною владою. Оскільки це комунальне майно, то таке житло не підлягає приватизації, не може бути продане або здане в суборенду, або використане як застава. Зазвичай функції утримання та ремонту такого житла бере на себе муніципалітет.
Перший експериментальний проєкт в Україні
Тематика муніципального житла надзвичайно актуальна, адже буквально 7 липня 2025 року Кабінет Міністрів України затвердив постанову «Про реалізацію експериментального проєкту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської міської територіальної громади».
Проєкт передбачає зведення трьох житлових комплексів на 1218 квартир загальною площею 96 тис. кв. м, у яких зможуть мешкати понад 3 тисячі осіб. Для реалізації проєкту в Білій Церкві вже обрано земельну ділянку комунальної власності площею 11 га, на яку укладено договір користування.
Житло надаватиметься за прозорою системою розподілу у соціальну оренду ВПО з орендною платою, яка не перевищуватиме 30% середнього доходу родини. Пріоритет матимуть родини військовослужбовців, полонених, загиблих Захисників і Захисниць, багатодітні родини, люди з інвалідністю.
Міжнародний досвід
Найкращі практики такого формату житла можна знайти в Австрії, де довгострокове муніципальне житло співфінансується приватними забудовниками з фіксованою орендною платою. Деякі об’єкти досягають ~3% чистого прибутку, але мають нульову вакантність і довгострокову цінність. Такі проєкти будуються та знаходяться в управлінні приватних компаній, місто ж надає пільгову землю за умови того, що оренда частини квартир або й усіх квартир буде нижче ринкової та надаватися таке житло буде виключно пільговим категоріям населення.
Іншим прикладом може бути проєкт Habitatge Metròpolis в Барселоні, Іспанія: державно-приватне партнерство, коли місто здає в оренду державну землю приватним фірмам на 75 років в обмін на будівництво доступного житла. Цільова прибутковість: 4-5% щорічно. Таке партнерство максимально вигідне для девелоперів, адже вартість землі в мегаполісах сильно впливає на собівартість проєктів та кінцеву ціну для споживача.
У сусідній Польщі теж є схожа Програма SIM, де за підтримки польського уряду забудовники отримують землю та співфінансування для будівництва доступного житла. Прибутковість нижча, але стабільна, і підтримується довгостроковим попитом з боку місцевих органів влади.
Коментар експерта
Щоб краще зрозуміти перспективи впровадження муніципального житла в Україні, ми звернулися до Сергія Комнатного, Почесного Президента Housing Ukraine.
— Які, на вашу думку, моделі партнерства з приватними девелоперами можуть бути ефективними для розвитку муніципального житла в Україні? Чи бачите ви приклади, які реально впровадити вже зараз?
Перш за все, ми маємо розглядати досвід європейських країн, які мають розвинуту систему доступного орендного муніципального житла, або ж соціального житла. По друге, ми маємо враховувати специфіку нашої країни, наслідки війни, масового переміщення. Проєкти соціального житла в Україні мають характеризуватися швидкістю, прозорістю, економічною ефективністю. На жаль, ми не маємо десятиліть для поетапного розвитку.
На мою думку, варто враховувати досвід Німеччини. Тут дуже широкого розвинена система муніципальних операторів доступного житла, які будують соціальне житло, а потім управляють ним.
Також є дуже успішні кейси саме партнерства з приватними девелоперами. В Німеччині модель соціального житла на базі приватного сектору — це приклад державно-приватного партнерства, де приватні власники отримують дотації в обмін на зобов’язання надавати житло за нижчими цінами певним категоріям населення. Держава (федеральна, земля або муніципалітет) надає девелоперам субсидії на будівництво або реконструкцію, або ж кредити з пільговими відсотками, або земельну ділянку у вигідному місці на пільгових умовах. В обмін забудовник укладає договір, що житло буде здаватися за фіксованими (нижчими) ставками й зобов’язується це робити протягом певного довготривалого періоду від 15 до 30, іноді до 40 років. Після завершення цього терміну власник має право перевести житло в ринковий сегмент — тобто здавати його за ринковою ціною.
Я думаю, що ця модель, з певними корективами та адаптацією може бути успішно і в Україні.
— Які ключові ризики або бар’єри потрібно врахувати, щоб муніципальне житло в Україні стало не тимчасовим проєктом, а стало постійним елементом державної житлової політики?
По-перше, і основне — стабільні джерела фінансування. Необхідне прогнозоване фінансування з боку держави, місцевих бюджетів і міжнародних донорів, приватного інвестора. Крім того, система муніципального житла має бути окупною. Тобто має бути орендна плата за користування таким житлом, яка враховує необхідність утримання та відновлення такого житла.
По-друге, необхідно створити інститут муніципальних операторів. Житловий фонд не тільки потрібно створити, а й ефективно ним управляти, відновлювати. Без професійного управління муніципальне житло ризикує стати занедбаним через кілька років.
По-третє, це відкриті, прозорі процеси та процедури. Якщо ми встановлюємо якісь пільги або привілеї, в тому числі для приватного девелопера, який будуватиме соціальне житло, ми маємо забезпечити максимальні антикорупційні заходи на всіх етапах реалізації проєкту. Я гадаю, що в цьому має допомогти Єдина інформаційно-аналітична житлова система, створення якої передбачено проєктом Закону «Про основні засади житлової політики».
По-четверте, потрібні чіткі гарантії, правові обмеження, і відповідальність на всіх етапах, щоб не було жодних можливостей для відмовитися від зобов’язання передавати житло в соціальну оренду.
І п’яте, комплексність. Всі ці елементи мають реалізовуватись комплексно.
Висновки
Міжнародний досвід підтверджує доцільність муніципального житла в ситуації підвищеного попиту з боку вразливих верств населення. Як зазначає експерт, для успішного впровадження цього формату в Україні необхідно забезпечити стабільне фінансування, створити професійні муніципальні оператори, гарантувати прозорість процесів та комплексність підходу.
Нова житлова політика України, над розробкою та імплементацією якої працюють міжнародні експерти, покликана впровадити механізм реалізації муніципального житла і в нашій країні. Експериментальний проєкт у Білій Церкві може стати першим кроком у цьому напрямку та показати ефективність такого підходу для вирішення житлових проблем ВПО та інших вразливих категорій населення.
За підсумками першого кварталу 2025 року ринок первинної нерухомості Західного регіону України демонструє динаміку. За даними ЛУН, у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%, тому Львів лідирує серед всіх регіонів за середньою вартістю квадратного метра в новобудовах — 58,4 тис. грн. Ужгород посів третє місце, тут метр в новобудовах за підсумками півріччя коштував 45,4 тис. грн.
Детальніше про ринок новобудов в Західному регіоні Property Times поспілкувався з девелоперами, які працюють на Львівщині, Закарпатті, Івано-Франківщині та в Чернівцях. В наступній публікації читайте про ринок новобудов Одеси, Дніпра та Вінниці.
Львів: нові пріоритети
Ринок первинної нерухомості Львова переживає якісну трансформацію. За словами Юлії Білень, керівника відділу продажів Greenville Lviv, останні кілька років ринок первинного житла на Львівщині формують нові очікування покупців. «Якщо раніше пріоритетом була локація в межах міста та доступність транспорту, то сьогодні головним трендом стає запит на комфортне та збалансоване життя,— коментує експертка. — Сучасний тренд — це житло «з усім необхідним» у межах ЖК. Покупці дедалі частіше очікують, що житловий комплекс матиме продуману інфраструктуру: торгові приміщення, кав’ярні, спортивні зони, простір для дозвілля для дорослих та дітей. Люди не хочуть витрачати час на логістику і прагнуть «життя за 15 хвилин від дому».
Марта Герус, директорка з продажу і маркетингу Avalon, підтверджує зміну парадигми: «Якщо раніше попит був орієнтований переважно на ціну, то зараз — на цінність і стійкість продукту. Покупець обирає не квадратні метри, а комплексне середовище — архітектуру, інженерію, безпеку, енергоефективність, продумані спільні простори».
Важливим трендом стає формування спільнот. Юлія Білень відзначає: «Формування ком’юніті — ще один тренд. Зараз попит на житло, де мешканці отримують не просто квадратні метри, а спільний простір для життя і взаємодії: внутрішні подвір’я без машин, продумані місця для відпочинку, зони для роботи та дозвілля».
Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, окремо виділяє безпековий тренд: «Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах. Також зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями».
Помітною тенденцією є зміщення інтересу за межі міста. «Зростає інтерес до житла за межами Львова — у Винниках, Лисиничах, Брюховичах, Сокільниках. Тут покупців приваблює спокій, природа, нижча щільність забудови, але ключова умова — щоб комплекс був самодостатнім, із продуманим благоустроєм і доступом до міської інфраструктури», — підкреслює Юлія Білень.
Зростає значення державних програм. «Доступніші ставки та розширення категорій учасників підтримують первинний ринок і формують відкладений попит у сегменті «комфорт+ / бізнес», — коментує Марта Герус.
Ще один важливий тренд виділяє Вікторія Байрак — прагнення покупців до ліквідних інвестицій: люди обирають надійних девелоперів та комплекси з якісною локацією, де гарантоване збереження та зростання вартості житла.
Це також підтверджує і Марта Герус: «Люди хочуть мати впевненість у термінах, якості та реалізації обіцянок. Це означає, що девелопери з репутацією та прозорими процесами отримують перевагу».
Фактори впливу на попит
Експерти виділяють кілька ключових факторів, що формують сучасний попит на новобудови у Львові.
Безпековий фактор стає пріоритетним. Вікторія Байрак зазначає: «Покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист».
Міграційні процеси також суттєво впливають на ринок. «Львів — один із головних хабів внутрішньої міграції, що своєю чергою збільшує кількість людей, що проживають, а також задає місту швидший темп та об’єм розвитку», — коментує Марта Герус.
«За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbs, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних – перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце у Франківської області.
Населення Львова з 700 тис. сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні й впритул наближається до вартості нерухомості в столиці»,— наводить дані Вікторія Байрак.
Залишається вагомим й економічний фактор: «Інвестиції в нерухомість залишаються одним із найнадійніших способів зберегти капітал, особливо в умовах обмеженої альтернативи», — пояснює Вікторія Байрак.
Ціни та обсяги продажів
Львівський ринок демонструє стабільне, але помірне зростання цін. З даними ЛУН, що у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%.
Юлія Білень констатує: «Вартість квадратного метра у Львові, як і в більшості регіонів країни, демонструє поступове зростання. Це природний процес, зумовлений подорожчанням будівельних матеріалів, логістики та робіт. Саме тому придбання квартири на старті будівництва залишається найвигіднішою інвестицією, адже тоді покупці «виграють» на подальшому зростанні ціни».
Важливою характеристикою ринку є його стабільність порівняно з іншими регіонами. «Водночас, якщо порівнювати динаміку з іншими великими містами центральних та західних областей, то за останні пів року темпи зростання у Львові були стриманішими. Тобто, ринок тут розвивається більш стабільно, без різких цінових стрибків. Це формує більш прогнозоване середовище для інвесторів і дозволяє приймати рішення виважено», — зауважує Юлія Білень.
Щодо обсягів продажів, експерти відзначають стійкий попит. «Львів залишається одним із найбільш популярних міст для купівлі житла в Україні. На це впливає цілий ряд факторів: відносно спокійна та безпечна ситуація в регіоні, велика кількість нових сучасних проєктів, розвиток міської інфраструктури, а також постійна внутрішня міграція», — підкреслює експертка Greenville Lviv.
Вікторія Байрак наводить такі дані: «Попит на житло у Львові залишається відносно стійким і за даними ринку, кількість ЖК, доступних у продажу, зросла на 6-8% за рік, що свідчить про збільшення пропозиції. Загалом первинний ринок у Львові стабілізувався на «докризовому» рівні, що також позитивним чином відображається і на продажах».
Перспективи розвитку ринку
Експерти одностайні у прогнозах стабільного розвитку ринку на найближчі 1-2 роки. Юлія Білень впевнена, що в найближчій перспективі ринок первинної нерухомості у Львові та області зберігатиме стабільний розвиток: «Попит підтримуватимуть кілька ключових факторів: постійний приплив нових мешканців, бажання інвесторів купувати нерухомість, розвиток інфраструктури та репутація Львова як одного з найбільш комфортних і безпечних міст для життя».
Щодо цінових очікувань: «Ціни, ймовірно, продовжать поступово зростати під впливом вартості будівельних матеріалів та збільшення собівартості робіт. Водночас темпи цього зростання залишатимуться стриманими, оскільки ринок орієнтується на реальний попит і купівельну спроможність населення», — прогнозує експертка Greenville Lviv.
Марта Герус конкретизує цінові очікування: «Ціни продовжать підвищуватись у межах 5-10% річних. Іпотека й комфортний продукт підтримуватимуть попит. Ринок стане ще більш сегментованим. Прості квадратні метри поступово втрачатимуть актуальність. Попит концентруватиметься на бізнес- і преміум-класі, а також на якісному комфорті. Розвиток внутрішньої інфраструктури стане стандартом. Люди очікуватимуть, що їхній комплекс закриватиме більшість щоденних потреб: дитячий садок, спортзал, кав’ярня, простір для роботи й відпочинку».
Вікторія Байрак бачить перспективи у контексті загальнонаціональних тенденцій: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. В цілому, зараз в Україні, через трагічні події останніх років, існує дефіцит житла, як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо».
Івано-Франківськ: інвестиційна культура та стабільність
Івано-Франківськ має свої особливості, про які розповідає Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group: «Івано-Франківськ давно має репутацію міста, де нерухомість — це не лише про житло, а й про інвестицію. Тут добре розвинена культура купівлі квартир «на етапі фундаменту» з метою перепродажу чи здачі в оренду. Саме тому ринок постійно тримає динаміку: будуються нові житлові комплекси, зростає інтерес до більш комфортного формату життя, а самі забудовники переходять від базового підходу до концептуальних проєктів. Особливо активний розвиток — у бізнес-класі: сучасна архітектура, дизайнерські вхідні групи, підземні паркінги, акцент на громадські простори та якість будівельних матеріалів».
Також попит підживлює релоковане населення завдяки безпековому фактору.
Ще один драйвер попиту — державна програма «єОселя». «За останній рік саме вона стала одним із головних рушіїв на ринку. Люди активніше беруть кредити під пільгові відсотки, і забудовники адаптуються до цього попиту — з’являються готові планування, які відповідають критеріям програми», — зазначає експертка.
Щодо динаміки продажів, то Вікторія Байрак зазначає, що 2024–2025 роках продажі помітно пожвавилися, особливо в житлових комплексах, що вже мають реалізовані черги або збудовану інфраструктуру.
Очікується, що ринок Івано-Франківська і надалі зберігатиме динаміку. «Основну роль відіграватимуть прозорі умови, швидкі темпи будівництва та репутація забудовника. Люди все частіше купують не просто квадратні метри, а готову концепцію життя — з дитячими майданчиками, ландшафтним дизайном, паркінгом, якісним фасадом. Попит на бізнес-клас продовжуватиме зростати, адже покупці шукають більше, ніж просто базове житло. Особливу роль і далі відіграватимуть програми на кшталт «єОселя», а також інвестиційний потенціал міста. Івано-Франківськ залишається серед лідерів регіону, і найближчі роки мають усі шанси закріпити цю позицію», — прогнозує експертка.
Ужгород та Закарпаття: новий рівень конкуренції
Закарпатський ринок також демонструє динамічний розвиток. Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, відзначає: «Головний тренд останнього року в Ужгороді — вихід на ринок нових гравців. До вже відомих місцевих компаній приєдналися девелопери з інших міст, які бачать Закарпаття як перспективний регіон. Це підвищує конкуренцію, але й підіймає якість проєктів. Також спостерігається фокус на малоповерхове будівництво та концепції “місто в місті” з інфраструктурою. Покупці дедалі більше звертають увагу на якість планувань, наявність паркінгів та внутрішньої інфраструктури. І з недовірою ставляться до девелоперів, які не мають за спиною бази нерухомості, яка здана в експлуатацію».
Цінова динаміка в регіоні є досить активною. «За рік ціни зросли приблизно на 15–20%. Середній квадратний метр у новобудовах бізнес-класу в центральних районах Ужгорода сьогодні коштує близько 1200–1500 доларів, а в преміум-сегменті – 1600–2000 доларів», — повідомляє Бігунець.
Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital підтверджує позитивну динаміку регіону: «Закарпаття поступово стає одним із центрів для інвестицій — область у 2024 році показала понад 14% зростання цін на первинку, а обсяги введеного житла збільшилися на чверть».
Важливим фактором розвитку стають індустріальні парки. Добош зауважує: «У Тячеві та Солотвині вже зареєстровані індустріальні парки. Хоч вони ще на етапі розвитку, але саме ці проєкти створюють очікування нових робочих місць і підживлюють довіру інвесторів до регіону».
Як і у Львові, додатково попит стимулює державна іпотечна програма «єОселя».
За спостереженнями гравців ринку, покупець став більш вибагливим й уважним. «Рішення приймають довше, детальніше аналізують ринок, але якщо знаходять “свій” варіант — купують», — коментує Маріанна Бігунець.
«Надійність забудовника тепер вирішує все: люди хочуть вкладати капітал туди, де ризики мінімальні. Тому готові обирати житло у перевірених компаній навіть за вищою ціною», — додає Єлизавета Добош.
Експерти прогнозують подальший розвиток ринку.
«Попит утримуватимуть дві категорії: ті, хто купує для власного проживання, і ті, хто інвестує. Ми побачимо більше проєктів бізнес- і комфорт-класу, але з акцентом на невеликі будинки, інтегровану інфраструктуру та підземні паркінги. Тобто якість і концепція будуть важливішими за кількість», — впевнена Маріанна Бігунець.
На думку Єлизавети Добош, в найближчі пару років очікується помірне зростання цін на рівні 5–10% щороку. «Стабільний попит формуватимуть внутрішні мігранти, нові робочі місця та активність інвесторів, що вже заходять у регіон. Якщо індустріальні парки почнуть повноцінно працювати, вони стануть сильним драйвером і для економіки, і для ринку житла. У будь-якому випадку вирішальним фактором залишатиметься безпека інвестицій — клієнти обиратимуть надійних забудовників», — прогнозує експертка.
Чернівці: якість замість доступності
Ринок новобудов Чернівців також зазнає трансформацій. Вікторія Байрак констатує: «Якщо раніше головним фактором була доступність, то сьогодні все більше покупців звертають увагу на якість, стиль і комфорт. Зростає попит на сучасні житлові комплекси з продуманою архітектурою, закритими територіями, зручним плануванням, панорамними вікнами та розвиненою інфраструктурою. Особливо це стосується житла бізнес і преміум-класу — саме такий формат сьогодні задає нові стандарти на ринку».
Ключовим фактором стає репутація забудовника. «Через поширену проблему довгобудів люди звертають увагу на реальні кейси зданих об’єктів, наявність дозвільної документації, чіткі строки й відкритість компанії», — підкреслює експерт.
За спостереженнями гравців ринку, обсяги продажів зберігаються на хорошому рівні, особливо в тих комплексах, де забудовник демонструє динаміку будівництва й виконує зобов’язання перед покупцями. «Попит частково перетікає з вторинного ринку в первинний — завдяки новим підходам до житлових просторів та сучасному баченню комфорту. При цьому люди купують не “на картинці”, а після перевірки реальних прикладів завершених черг або вже введених в експлуатацію будинків», — стверджує Вікторія Байрак.
Експертка прогнозує збереження попиту на якісне житло. Особливо актуальними будуть проєкти з комплексним підходом: коли враховані не лише технічні характеристики будинку, а й зручність для життя — від зон відпочинку до безпеки у дворі. «У найближчі 1–2 роки ринок Чернівців продовжить змінюватися у бік більшої якості, прозорості та довіри», — впевнена Вікторія Байрак.
Перспективи західного регіону
Загальні перспективи розвитку західного регіону виглядають позитивно. Експерти прогнозують збереження попиту на якісне житло з акцентом на безпеку та комплексний підхід до створення житлових середовищ.
Західний регіон демонструє стійку динаміку розвитку з переходом від кількісних показників до якісних характеристик житла, що відповідає загальносвітовим трендам розвитку ринку нерухомості.
За даними ЛУН, у першому кварталі 2025 року в більшості міст України фіксується збільшення середньої вартості квадратного метра в будинках, які зводяться. Найсуттєвіше зростання цін на первинці було зафіксовано в Одесі +14%, а середня ціна досягла відмітки 46 100 грн/кв. м. Вінниця продемонструвала незначне подорожчання +1% — середня вартість квадрата склала 41 500 грн. В Дніпрі в першому півріччі спостерігалася від’ємна динаміка, квадрат втратив 2% і досягнув показника 45 000 грн.
Детальніше, що відбувалося на ринку первинки в цих містах Property Times дізнавався безпосередньо у девелоперів, які працюють в цих регіонах.
Одеса: стабільне відновлення
Одеський ринок демонструє найбільшу динаміку серед досліджуваних міст. Юрій Мотуз, Executive Director Development Company ARTVILLE у складі Zezman Holding, підтверджує це: «Ринок одеської нерухомості у 2025 році дійсно демонструє ознаки стабільного відновлення. За даними LUN, у першому кварталі в регіоні введено близько 0,5 млн кв. м, що майже вдвічі більше, ніж за той же період минулого року. Одеса сьогодні входить у п’ятірку лідерів України за обсягами нового будівництва, і для нас це — підтвердження великого потенціалу міста».
З розвитком ринку змінюються і пріоритети покупців. «Люди все частіше шукають не квадратні метри, а якість простору, безпеку, автономність та ком’юніті. Ці фактори стають ключовими у виборі житла, — зазначає експерт. — Для девелоперів це означає підвищену відповідальність: ми маємо не лише відповідати статистиці введеного житла, а й формувати нові стандарти життя у місті та області».
Юрій Мотуз виділяє кілька ключових трендів одеського ринку:
Попит на комплексність. Люди дедалі частіше обирають не окремий будинок, а цілий житловий квартал із продуманою інфраструктурою: садочки, школи, спортивні, торгові й сервісні зони. Це стає вирішальним фактором покупки.
Енергоефективність та автономність. Після останніх викликів енергетичної безпеки покупці звертають увагу на сучасні інженерні рішення, генератори, сонячні панелі, системи резервного живлення. Це вже не бонус, а must-have.
Ком’юніті та соціальний вимір. Первинка більше не сприймається як «стіни й дах». Люди хочуть відчуття спільноти, знайомства із сусідами, середовища для спільних подій.
Цифровізація ринку. Онлайн-сервіси, електронні документи, віртуальні тури, прозорість даних і навіть використання ШІ — це вже стандарт, який впливає на швидкість прийняття рішень покупцями.
Також експерт зазначає зростання ролі комерційної нерухомості в житлових проєктах. «Квартири й офіси дедалі частіше йдуть поруч — мешканці хочуть мати бізнес-сервіси поруч із домом», — пояснює Юрій Мотуз.
На думку експерта, майбутнє за тими проєктами, де враховані не лише економічні показники, а й цінності мешканців та якість міського середовища.
Дніпро: зважений підхід до якості
У Дніпрі ситуація дещо інша. Олексій Негода, керівник відділу маркетингу Alef Estate, зазначає: «У Дніпрі сьогодні чітко простежується тренд на більш зважений вибір житла. Покупці стали уважнішими до якості об’єктів, репутації девелопера та інфраструктури району. Якщо раніше важливим фактором була переважно ціна за квадратний метр, то зараз люди більше оцінюють комплексність проєкту, наявність укриття, енергоефективність та безпеку. Також ми бачимо, що популярності набувають квартири невеликої площі, але з продуманими плануваннями».
Олексій Негода виділяє ключові фактори, що впливають на попит: «Насамперед — безпекова ситуація. Для багатьох важливо, щоб будинок був обладнаний укриттям, мав автономні системи енергопостачання та водопостачання. Другий фактор — міграція: у Дніпро переїхало багато людей з інших регіонів, що підтримує попит. Третій — фінансовий: зараз рішення про купівлю приймаються більш обережно, часто на користь готових чи майже готових об’єктів, де ризики мінімальні».
Щодо цінової динаміки, експерт пояснює: «За останній рік ціни на квадратний метр у Дніпрі зросли несуттєво — приблизно на 10–15% у гривневому еквіваленті. Основне зростання пов’язане не стільки з попитом, скільки зі збільшенням собівартості будівництва — матеріали, логістика, робоча сила. Обсяги продажів стабілізувались: ми вже не бачимо різких коливань, як у перший рік повномасштабної війни. Сьогодні попит хоч і вибірковий, але досить сталий, особливо на якісні проєкти в центральних районах».
Прогнози на майбутнє також обережно оптимістичні: «Ми очікуємо поступове відновлення ринку. Найближчими роками покупці продовжать віддавати перевагу проєктам із високим рівнем готовності та надійним девелопером. У перспективі 1–2 років можна очікувати обережного пожвавлення інвестиційної активності, але з акцентом на безпеку та якість — і тут переможуть ті девелопери, які пропонують більше, ніж просто квадратні метри».
Вінниця: безпека та фінансова доступність
Вінницький ринок має свою специфіку. Роман Бочевар, CEO 121 Development, розповідає: «Я виділяю такі тренди, як безпека та автономність, широка інфраструктурна пропозиція та гнучкі фінансові моделі. Забудовники активно впроваджують укриття (підземні паркінги, підвали, бомбосховища). Також вінницькі девелопери орієнтуються на проєкти з автономністю — як енергетичною, так і інженерними системами».
Бочевар підкреслює важливість комплексного підходу: «Все більше створюється комплексних ЖК з продуманим сервісом, архітектурною концепцією, зонами для відпочинку — у рамках тренду «місто у місті». Ми орієнтуємося на такі рішення, надаючи перевагу не лише будівельній площі, а атмосфері проживання, що є актуальним трендом на сьогодні. Адже саме це є важливим фактором при виборі житла серед покупців».
Експерт також звертає увагу на фінансові аспекти: «Що стосується гнучких умов розтермінування — ми розуміємо, що зараз важливо мати свій простір, але не завжди легко зібрати велику суму одразу. Тому робимо покупку квартири доступнішою: перший внесок можна зменшити — щоб стартувати швидше, а термін розтермінування збільшити, щоб щомісячні платежі були комфортними. Ця тенденція стосується більшості пропозицій на ринку первинної нерухомості у Вінниці».
Важливою є зміна поведінки покупців: «Серед факторів, що впливають на ринок є помітною зміна поведінки покупців. «Готове зараз» перетягує увагу, адже краще продаються комплекси, де є секції з високим ступенем готовності або вже введені в експлуатацію черги. Попит концентрується у центрі міста, у районах Вишеньки, Слов’янки та вздовж Барського шосе — тут «живий» ринок, багато нових будинків і зручна інфраструктура. Покупці стали обережніші: ідуть до великих і відомих гравців із портфелем зданих об’єктів; дрібні, без завершених секцій програють у конверсії».
Щодо структури попиту, експерт зазначає: «У Вінниці найчастіше купують 1–2-кімнатні квартири. Трикімнатні — вузький сегмент, продаються повільніше, якщо не закрита потреба сім’ї. Для первинки це означає фокус на оптимальних плануваннях 38–65 м²».
Важливим фактором стає вплив оренди на первинний ринок: «Оренда тримається дорого і частина орендарів іде в покупку. У регіоні середня оренда 1-кімнатної — 12,6 тис. грн/міс. при одночасному скороченні пропозиції. Це підштовхує частину сімей розглядати купівлю у новобудові (особливо з розтермінуванням), бо «платити за своє» психологічно й фінансово виглядає вигідніше».
Щодо цінової динаміки у Вінниці, Роман Бочевар повідомляє: «За останній рік ціни в рамках конкретних проєктів зросли на 5-7%, в проєктах бізнес-класу ціна за новобудови за 1,5-2 роки до здачі сягає $1300-1350 за кв. м. Обсяги продажів не змінились, лише корелювались до зростання ціни. Другий рік поспіль (на відміну від 2022-2023 років, тоді ринок переважно керувався подіями на фронті) є чітко виражена сезонність, коли темпи продажів падають влітку і в період з кінця грудня по лютий, що сигналізує про адаптацію покупців новобудов до реалій життя під час війни».
Прогнози експерта оптимістичні: «Найближчі 2 роки ринок буде динамічним, із позитивною динамікою. Буде зростати як кількість нових проєктів комфорт і бізнес-класу, так і середня ціна продажу, на яку впливає інфляція, зростання собівартості, відсутність кваліфікованих робітників. Економ-клас за рахунок вищеперелічених факторів стає непередбачуваним і ризикованим для забудовника, плюс зменшився попит на такий сегмент житла. Покупець стає більш вибагливим, вибирає якісніші проєкти, а не просто кв. м, оцінює атмосферу, інфраструктуру, сучасність ЖК, і готовий платити за це додаткові кошти. Місце розташування проєкту і досвід забудовника продовжують грати важливу роль під час вибору житла».
Раніше ми писали: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів
Фото: ЖК «КЕЛЬЦЕ» (121 Development), Вінницька обл.
1 жовтня 2025 року виповнюється три роки з моменту запуску державної програми доступної іпотеки «єОселя». За цей час вона встигла стати одним із найбільш обговорюваних інструментів підтримки ринку житла в умовах війни. Девелопери підтверджують: програма справді дала імпульс первинному ринку, але її потенціал розкрито далеко не повністю. Про результати, обмеження та перспективи програми в коментарях Property Times розповіли представники девелоперських компаній.
За три роки дії програми «єОселя» 20 тисяч українських сімей придбали власне житло, а обсяг виданих кредитів досяг майже 35 млрд грн. Про це повідомила Юлія Свириденко, прем’єр-міністерка України.
Програма найбільш популярна серед військових та правоохоронців — вони становлять 51% усіх позичальників. Серед інших категорій: громадяни, які не володіють житлом — 26%; медики — 8%; педагоги — 7%; внутрішньо переміщені особи — 4%; ветерани — 2%; науковці — 2%. Середній вік позичальника — 35 років.
«Це все люди, які обирають жити й працювати в Україні. Для нас це важливі й показові цифри. Адже попри війну, українці хочуть купувати житло і жити в Україні», — зазначила віце-прем’єр.
Також Юлія Свириденко наголосила на економічному ефекті програми: «Водночас «єОселя» не лише допомагає сім’ям отримати власну домівку, але й стимулює нашу економіку. Кожна гривня, яку держава вклала в програму, повертається у бюджет майже трьома гривнями податків — завдяки розвитку будівництва й виробництву будматеріалів, створенню нових робочих місць».
Позитивний вплив на ринок
Загалом забудовники позитивно оцінюють вплив програми загалом на ринок житла, й зокрема на первинний ринок нерухомості.
Міхальова Ірина, CMO Alliance Novobud коментує: «За майже три роки від старту програма «єОселя» довела свою важливість для ринку житла. Вона дійсно стала одним із ключових драйверів первинного ринку, адже забезпечила суттєвий попит у період, коли купівельна спроможність населення була суттєво обмежена. Без цього інструменту відновлення та розвиток будівельної галузі просувалися б набагато повільніше».
Олександр Насіковський, керуючий партнер групи компаній DIM, наводить такі цифри: «Група компаній DIM долучилася до програми «єОселя» минулого року, і одразу близько 30% усіх запитів до наших офісів продажів стосувались саме цієї програми. Із них близько 10% переходили в реальні угоди. У 2025 році кількість запитів серед покупців житла комфорт-класу на «єОселю» збільшився до 40%, і вже понад 25% переходять до реальних угод. Лише з початку 2025 року клієнти DIM уже отримали 10 іпотечних кредитів через Sky Bank, а загальна сума фінансування склала 25,8 млн грн. Вартість придбаних квартир – 38,8 млн грн».
Олена Рижова, комерційна директорка «Інтергал-Буд», ділиться власною статистикою: «За 2025 рік у «Інтергал-Буд» було підписано 293 угоди за державною програмою єОселя, з яких у будинках, що будуються на етапі будівництва, підписано 190 угод, у будинках, що введено в експлуатацію, близько 103 угоди». Вона підкреслює важливість акредитації об’єктів на етапі будівництва: «Акредитація у банку означає, що будівництво було перевірено та повністю відповідає законодавству та вимогам державної програми «єОселя». Наразі фінансування активне, банки нарощують об’єми кредитування».
Є певна специфіка роботи за державною програмою у девелоперів, які мають в портфелі лише проєкти бізнес- та преміум-класу.
Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park та Greenville на Печерську, розповідає: «До квітня 2025 року за програмою «єОселя» можливо було придбати квартири лише в тих секціях житлових комплексів компанії Greenville, які були введені в експлуатацію. На жаль, з 2022 року (коли програма почала діяти) кількість вільних квартир в цих будинках була незначною. А враховуючи, що наші проєкти – це бізнес-сегмент з великою квадратурою, далеко не всі бажаючі могли їх придбати. Отже, загальна кількість угод за програмою «єОселя» з 2022 року у нас не перевищувала десяти».
Ситуація змінилася цього року: «З квітня 2025 року другий будинок в ЖК Greenville Park, який зараз активно будується, пройшов акредитацію у Sky Bank і був долучений до програми «єОселя». Зараз доступна велика кількість квартир для пільгових категорій покупців. З моменту акредитації Greenville Park за програмою «єОселя» у нас суттєво зросла кількість відповідних запитів. Якщо проаналізувати статистику, то запити від військових, ветеранів, ВПО на сьогодні складають близько 17% від загальної кількості».
Окрему увагу заслуговує досвід прифронтових регіонів. Діана Нікітіна, керівниця відділу продажів SENSAR Development, розповідає про ситуацію в Запоріжжі: «З моменту запуску у вересні 2023 року в Запоріжжі програма показала дуже позитивні результати. Враховуючи особливості регіону як прифронтового, нею активно користуються як місцеві мешканці, так і переселенці (велика кількість яких приїхала з області та зупинилась у Запоріжжі), а також військові, поліція та ДСНС. Так, єОселя дала сильний імпульс ринку новобудов: значна частка угод проходить саме завдяки програмі, що підтримує забудовників та економіку регіону».
Обмеження, які гальмують розвиток
Попри позитивні результати, експерти одностайно вказують на низку обмежень, що не дозволяють програмі розкрити повний потенціал. Ірина Міхальова узагальнює основні проблеми: «Потенціал програми значно більший, ніж те, що ми бачимо сьогодні. Її можливості стримують кілька факторів: обмежені умови, які не дозволяють широкому колу українців скористатися кредитами (норми по віку житла, фінансові обмеження, суворі вимоги до позичальників, низький рівень охоплення ВПО); попри те, що кількість заявок та виданих кредитів зростає, програма досі не охоплює дійсно великих обсягів, особливо за межами великих міст через малий вибір доступного житла, високі ціни квадратного метра в новобудовах тощо».
Особливо гостро стоїть питання фінансування. «Недостатнє державне фінансування гальмує масштаби видачі іпотек. Банки говорять, що велика кількість заявок «заморожена» через те, що немає доступного фінансування або гроші обмежені», — підкреслює Міхальова.
Також вона звертає увагу на банківські процедури: «Суворі банківські процедури подекуди унеможливлюють отримання кредиту навіть для тих позичальників, які відповідають критеріям. Банки ретельно оцінюють фінансовий стан позичальників, кредитну історію тощо. Якщо є питання чи борги – заявка може бути відхилена навіть після попереднього погодження».
На жаль, є приклади зловживань з боку деяких позичальників: «Окремо можна виділити корупційний компонент, коли, за даними журналістських розслідувань, деякі позичальники, отримавши житло за програмою, здають його в оренду, приховують наявне майно, що потенційно порушує умови програми. Внаслідок цього звучать ініціативи про ведення додаткових обмежень чи перевірок», — пояснює Ірина Міхальова.
Альтернативні інструменти
Паралельно з участю в державній програмі «єОселя» забудовники розробляють власні фінансові інструменти. Ірина Міхальова зазначає: «Девелопери пропонують власні інструменти підтримки попиту – гнучкі програми розтермінування. Вони часто стають альтернативою для тих покупців, яким банки відмовили у «єОселі», і дозволяють залучати ширший прошарок населення до придбання житла».
Сусанна Караханян підтверджує ефективність цього підходу: «Сьогодні найбільш дієві програми, які залучають трафік клієнтів, це розтермінування від забудовника. Наприклад, в Greenville Park на Подолі у нас зараз діє програма розтермінування на 5 років. На цю пропозицію є попит. Далеко не всі зараз мають необхідну суму коштів для придбання житла на руках, тому безвідсоткова оплата частинами – справді непоганий драйвер продажів».
Олена Рижова додає: «Партнерські іпотечні програми девелоперів і банків як альтернатива державним. Ми маємо таку програму з одним із банків-партнерів, де також були угоди. Зазвичай, такі продажі проходять з клієнтами, які не підпадають під вимоги держпрограм. Також популярні різновиди програм з розтермінування з індивідуальним графіком».
Невикористаний потенціал
Питання залучення молоді до програми залишається проблемним. Сусанна Караханян констатує: «З початку повномасштабної війни звернення молодих людей (до 24 року) у центри продажів Greenville Park та Greenville на Печерську – це буквально поодинокі випадки. На жаль, спостерігаємо значний відтік молоді з країни через війну та економічну кризу. Що стосується молодих військових (контракт 18-22), то на сьогодні згідно офіційної статистики їхня кількість невелика. Важко сказати зараз, чи стимулює молодь йти на військову службу нульова ставка на нерухомість. У нас таких клієнтів одиниці, а офіційної статистики по країні поки що немає».
Що потрібно змінити?
Забудовники мають власне бачення того, як можна вдосконалити програму. «На мою думку, не варто множити недопрацьовані як слід інструменти, якщо можна максимально вдосконалити ті, що є в розпорядженні і вже працюють, — впевненаСусанна Караханян. — По-перше, потрібно розширити географію дії програми: нині вона найбільш доступна у великих містах, а важливо забезпечити рівний доступ і в регіонах. По-друге, держава могла б запропонувати гнучкі умови для різних категорій громадян: молодих сімей, військових, внутрішньо переміщених осіб та працівників критичної інфраструктури. По-третє, слід зменшити бюрократичні бар’єри та запровадити максимально прозорий цифровий процес подачі документів і відбору учасників».
Експертка також пропонує системні зміни: «Варто було б збільшити ліміти фінансування та розширити перелік банків-партнерів, щоб конкуренція працювала на зниження відсоткової ставки. Крім того, можна стимулювати забудовників, які беруть участь у програмі, податковими пільгами, щоб вони пропонували більше якісного та доступного житла. У комплексі всі ці кроки не лише спростять доступ українців до власного житла, а й пожвавлять будівельну галузь, створюючи робочі місця та додатковий економічний ефект».
Олександр Насіковський звертає увагу на необхідність адаптації до ринкових реалій: «Зараз забудовники активно враховують попередній досвід продажів за програмою «єОселя» та адаптують під нього свої стратегії. Зокрема, спостерігається перехід фокусу від готових об’єктів до ринку первинної нерухомості, що супроводжується акредитацією нових будинків, що зводяться. Це свідчить про гнучкість підходів і готовність забудовників до змін. Однак варто враховувати, що ринок стає дедалі динамічнішим, і ми очікуємо зростання вартості квадратного метра на 15-20%. Сподіваємося, що й ліміти за сумами кредитів на сім’ю також будуть зростати пропорційно».
Перспективи: від драйвера до системного інструменту
Підсумовуючи три роки роботи програми, Ірина Міхальова формулює загальне бачення: «Очікування від програми на майбутнє залишаються високими. Якщо держава зможе зняти ключові обмеження та збільшити фінансування, а банки спростити процедури, «єОселя» може перетворитися на масштабний механізм відновлення і розвитку ринку житла, а також стати інструментом довгострокової підтримки українських родин. Це потенційно може дати новий поштовх як будівельній галузі, так і економіці загалом».
Діана Нікітіна додає регіональний контекст: «Очікуємо подальшого розширення та підтримки, адже «єОселя» потрібна і місцевим, і переселенцям, зокрема у регіонах, які максимально страждають від війни. Програма має всі шанси продовжувати бути важливою складовою соціальної підтримки населення».
За три роки своєї роботи програма «єОселя» довела життєздатність і важливість для ринку житла в умовах війни. Водночас її потенціал розкрито лише частково. Усунення наявних обмежень, збільшення фінансування та спрощення процедур можуть перетворити «єОселю» на потужний інструмент довгострокового відновлення та розвитку країни, впевнені гравці ринку нерухомості.
Первинний ринок нерухомості столиці пройшов складний шлях трансформації за три з половиною роки повномасштабної війни. Від повної заморозки та паніки весни 2022-го до стабільного зростання цін у 2025 році — ринок демонструє дивовижну стійкість та здатність адаптуватися до екстремальних умов. Сьогодні експерти одностайні: ціни продовжуватимуть зростати, і 2026 рік не стане винятком.
Представники девелоперських компаній на запит Property Times розповіли про актуальні чинники, які впливають на вартість квадратного метра й надали прогнози на 2026 рік.
Хронологія змін
Весна 2022 року стала часом абсолютного шоку для ринку нерухомості. Роман Іваненко, голова наглядової ради інвестфонду UDG, згадує цей період як повну заморозку: «Ринок зупинився, продажі майже відсутні, ціни номінально не змінювалися, але реальних угод майже не було».
Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park і Greenville на Печерську, ділиться власними спостереженнями: «У 2022 році продажі були майже нульові, ситуативні та точкові. Наприклад, люди які залишали країну, намагалися продати нерухоме майно, навіть дешево».
Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, деталізує ситуацію того періоду: «Частина будмайданчиків була тимчасово зупинена, попит упав, а окремі об’єкти навіть коригували ціни вниз у спробі стимулювати продажі». Це була фаза невизначеності, коли ніхто не міг прогнозувати розвиток подій навіть на тиждень вперед.
Літо та осінь 2022 року принесли обережне відновлення. Роман Іваненко характеризує цей етап як період, коли «девелопери пропонували суттєві знижки та вигідні умови, що фактично знизило ціни угод».
Поворотним моментом став кінець 2022 — початок 2023 року. «Під тиском зростання собівартості будівництва — матеріали, логістика, енергія — та інфляції, ціни почали поступово підвищуватися», — пояснює Роман Іваненко.
Як зазначає, Ірина Міхальова, з другої половини 2022 року та впродовж 2023 року ринок почав стабілізуватися, а у 2024-2025 роках увійшов у фазу поступового, але впевненого відновлення.
Сусанна Караханян визначає 2023-2024 роки як період відчутного зростання цін: «Головні чинники: зростання собівартості, логістики, матеріалів, виробничих процесів, дефіцит робочої сили, інфляція, зростання заробітних плат до 30%, різниця курсу».
Цифри
Аналітики групи компаній DIM наводять власну статистику зростання. У 2022 році первинка зросла в гривневому еквіваленті в середньому на 14-15%, у 2023 році — на 12-13%, а у 2024 році — на 14-15%. Загалом від початку повномасштабного вторгнення ціна на первинному ринку Києва зросла в середньому на 40-43%.
«За даними з відкритих джерел, середня ціна на первинному ринку Києва у 2025 році становила близько 77-80 тисяч гривень за квадратний метр, залежно від класу та локації. При цьому сегментація виглядає так: економсегмент переважно утримується на рівні 40 тисяч гривень за квадрат, комфорт — близько 50 тисяч, бізнес — 80 тисяч і вище, преміум — понад 130 тисяч гривень», — коментує Ірина Міхальова.
Разом з тим у доларовому еквіваленті динаміка була значно стриманішою. «Через зміни курсу гривні багато проєктів фактично демонстрували стабільність або навіть невелике зниження ціни у валюті», — продовжує думку експертка.
«Сьогодні ми спостерігаємо помірне, але стале підвищення вартості квадратного метра — передусім через збільшення собівартості будівництва, подорожчання матеріалів і зміни в логістиці», — зазначає Анна Лаєвська, CEO SIGMA+.
Собівартість будівництва: головний чинник зростання
Усі без винятку експерти називають зростання собівартості будівництва ключовим фактором підвищення цін. Аналітики DIM наводять такі цифри: орієнтовне середнє зростання цін на основні будівельні матеріали в Україні від початку повномасштабної війни до травня 2025 року становить від 40 до 60%. У більшості сегментів реальна собівартість перевищує тисячу доларів за квадратний метр.
«З початку 2025 року вартість будівельно-монтажних робіт зросла майже за кожним видом робіт орієнтовно на 15-25%. Будівельні матеріали подорожчали в проміжку 7-25%: на бетон та арматуру ціна зросла орієнтовно на 5-7%, гідроізоляційні матеріали — на 7-10%, утеплювач та залізобетонні конструкції — до 25%, вартість ПВХ-вікон зросла майже на 20%, кабельна продукція — на 10-15%, радіатори опалення — на 23,5%», — деталізує Ірина Міхальова.
Роман Іваненко наводить власні розрахунки: ріст вартості будівельних матеріалів склав 20% в еквіваленті євро.
Дефіцит робочої сили: криза, що поглиблюється
Окрема тема, яка червоною ниткою проходить через коментарі всіх експертів, — катастрофічний дефіцит кваліфікованої робочої сили у будівельній галузі. Ірина Міхальова наводить статистику Мінстату: лише з початку 2025 року ріст зарплат у будівельній галузі перевищив 35%. Це стало наслідком дефіциту спеціалістів: частина виїхала за кордон, багато мобілізовано, частина пішла в інфраструктурні відбудовні проєкти чи в інші галузі. «Для девелоперів це означає підвищення підрядних ставок і неминуче закладання цих витрат у вартість квадратного метра», — говорить експертка.
Роман Іваненко додає: «Дефіцит кваліфікованих будівельників досяг критичної межі, що спричинило рекордне зростання вартості будівельних робіт. За період війни ріст склав до 100% по деяких видах робіт (еквівалент євро)».
Це не короткострокова проблема. Навіть після завершення активної фази війни повернення кваліфікованих будівельників на ринок займе роки. Це означає, що фактор дефіциту робочої сили продовжуватиме тиснути на собівартість та ціни ще тривалий час.
Серед інших чинників, які підштовхують ціну квадрата вгору, Ірина Міхальова назвиає подорожчання кредитних ресурсів для девелоперів і дефіцит якісних ділянок у центральних районах міста.
Відкладений попит та структурні зміни ринку
Роман Іваненко звертає увагу на важливий фактор майбутнього зростання: «Вже зараз накопичується відкладений попит: люди, що потребують нового житла, довгий час відтерміновували покупку, зважаючи на наявні ризики. В той же час, обсяги будівництва суттєво впали після початку війни, що створює значний дефіцит пропозиції та зумовлює подальший ріст цін».
Сусанна Караханян додає: «Кількість нових проектів скорочується, тому що на кожні 5-6 зданих в експлуатацію об’єктів припадає лише один новий, що в перспективі загрожує нам дефіцитом житла. Дефіцит пропозиції відчутний вже зараз».
Вагомим фактором росту попиту стало підвищення концентрації населення у Києві та Київській області. «Згідно з даними Forbes, наразі у столичному регіоні сконцентровано 13,3% всього населення України, що на 3,4 процентних пункти вище, ніж у 2019 році. Це означає стійке збільшення попиту на житло в столиці», — коментує Роман Іваненко.
На думку Ірини Міхальової, що навіть велика кількість пропозицій на вторинному ринку не здатна суттєво вплинути на динаміку, адже більшість покупців, особливо молодь, орієнтується саме на новобудови. На ситуацію впливає реальний дефіцит якісного готового житла та поступовий перехід девелоперів на реалізацію через механізм майбутніх об’єктів нерухомості.
Роль державних програм
Роман Іваненко наголошує на значенні державних програм підтримки: «Діючі наразі програми є суттєвим драйвером ринку нерухомості. В окремих проєктах продажі по державних програмах складають більш, ніж 50% всього обсягу реалізаваних квартир».
Державні програми кредитування — це не просто допомога покупцям, а дієвий інструмент підтримки всього ринку первинної нерухомості.
За даними, які озвучив Євген Мецгер, голова правління компанії «Укрфінжитло» під час «Invest Forum Нерухомість» , станом на 26 листопада 2025 року за програмою «єОселя» було видано 21 576 кредитів, загальна сума фінансування становить 36 754,3 млн грн, прокредитовано житла — 1 200 000 кв. м.
Хоча значну частку угод все ще укладають на вторинному ринку, відсоток купівлі житла безпосередньо в забудовників (первинний ринок) демонструє динаміку зростання.
Про те, як девелопери оцінюють роль програми «єОселя» у відновлення ринку первинки, читайте за посиланням.
Що купують зараз: зміна переваг
Експерти зауважують, що за останні роки відбулися зміни в пріоритетах покупців. «Ключовим для потенційного клієнта є стадія готовності об’єкта та репутація забудовника, найбільш затребуваний сегмент — квартири з готовим ремонтом», — коментує Роман Іваненко.
Люди не хочуть чекати роками та вкладати додаткові кошти у ремонт. Вони готові платити більше, але отримати житло, в яке можна заїхати одразу.
Наразі пропозиція житла з ремонтом від забудовника доволі обмежена, деякі компанії, які запускали цю опцію, змушені були згорнути її, в неофіційних розмовах, серед основних причин такого кроку девелопери називають дефіцит юбудівельних бригад.
Property Times раніше розбирався в цій темі.
Прогнози на 2026 рік
Всі експерти без винятку прогнозують зростання цін у 2026 році, відрізняються лише оцінки темпів цього зростання.
Роман Іваненко категоричний: «Навіть попри поточні виклики, ми абсолютно впевнені, що до 2026 року ціни на первинному ринку нерухомості Києва зростатимуть». Він базує цей висновок на трьох ключових аргументах: зростання собівартості у валютному еквіваленті, дефіцит кваліфікованих будівельників , здорожчання логістики.
Анна Лаєвська озвучила такі цифри: «У 2026 році ми очікуємо помірне зростання цін на первинну нерухомість — на рівні 8-12%. Ринок поступово стабілізується, але собівартість будівництва продовжує зростати через дорожчі матеріали, енергоносії та нові стандарти безпеки. Крім того, обмежена пропозиція і поступове відновлення попиту також підтримуватимуть цю динаміку. Тож темпи зростання не будуть різкими, але залишатимуться стабільними».
Сусанна Караханян прогнозує «повзуче» зростання на 6-10% протягом року: «Очікуємо лише зростання цін. Це результат цілого комплексу причин. Собівартість будівництва зросла більш ніж на 30%. Залишається суттєвим дефіцит робочої сили. Кількість нових проектів скорочується».
Вона також дає важливу пораду інвесторам: «Зверніть увагу, що коли девелопер починає знижувати ціну на квадратний метр, це більше свідчить про фінансові проблеми і загрожує, що об’єкт може бути не введений в експлуатацію. Тому девелопери, які точно розраховують на повний цикл і виконання всіх зобов’язань перед інвесторами, будуть піднімати ціну».
Аналітики DIM дають найбільш песимістичний прогноз: «За умови продовження активної фази війни, у 2026 році ринок первинної нерухомості суттєво не зміниться, а вартість новобудов зросте в середньому на 15-20% через підвищення собівартості будівництва та інфляції».
Ірина Міхальова прогнозує зростання на рівні 10-15% за рік також і у передмісті Києва: «У 2026 році ціни продовжать зростати через кілька ключових факторів: подальше подорожчання собівартості будівництва, дефіцит кваліфікованих кадрів, високий попит на житло з високим рівнем готовності та загальну економічну нестабільність».
Які фактори впливають на вартість квадратного метра в різних містах країни? Що шукають сьогоднішні покупці? І чого очікувати від ринку первинної нерухомості у 2026 році? Про це в коментарях для Property Times розповіли представники девелоперських компаній з різних регіонів України.
Роман Бочевар, CEO 121 Development, виділяє три ключові фактори, що впливають на вартість житла у Вінниці: «Передусім, це інфляція, курс гривні, здорожчання енергоносіїв. Вони безпосередньо збільшують собівартість будівництва й визначають темпи перегляду цін. По-друге, важливу роль відіграє зростання вартості будівельних матеріалів та інженерних систем. Сучасні стандарти безпеки, включно з укриттями, резервними системами живлення, вентиляцією та автоматизацією, стали обов’язковою нормою».
Третій чинник, за словами Бочевара, – це структура пропозиції: «У межах Вінниці обмежена кількість зручних ділянок та проєктів із якісною інфраструктурою та високим класом, тому такі об’єкти тримають планку й задають середній рівень цін».
«Після 2022 року я дуже чітко бачу, як змінився запит покупця. Сьогодні люди приходять із зовсім іншими пріоритетами — змінився не тільки набір критеріїв, а й сама логіка вибору», — ділиться спостереженнями керівник D121.
На перший план вийшла потреба в захищеності: «Люди хочуть розуміти, що їхній будинок витримає будь-які негативні сценарії: від повноцінного укриття до можливості автономної роботи будинку під час тривалих відключень світла. Це про спокій родини».
Другий важливий запит — керованість угоди: «Покупці шукають прозорі умови, зрозумілий графік платежів і можливість фіксації курсу. У час турбулентності люди прагнуть мінімізувати фінансові ризики».
Змінилася й структура вибору житла: «Найбільший інтерес саме до раціональних, продуманих планувань. Люди прагнуть максимально функціональних метрів». Також важливим став фактор середовища: «Покупці оцінюють, куди ходитиме їхня дитина в садок або школу, чи зручно добиратися до роботи, чи є зелена зона, закритий двір».
Роман Бочевар розглядає два можливі сценарії розвитку ринку.
«Якщо активна фаза війни збережеться впродовж усього 2026 року, я очікую помірне зростання цін на первинному ринку Вінниці. Середнє подорожчання по місту може скласти 10–15% у гривні. У доларовому еквіваленті зростання, найімовірніше, буде стриманішим — до 10%».
При цьому окремі категорії об’єктів демонструватимуть різну динаміку: «Будинки з високим ступенем готовності, які планують вводити в експлуатацію у 3–4 кварталі 2026 року, а також комплекси з розвиненою інфраструктурою та стабільним попитом можуть подорожчати до 20%, оскільки покупці готові переплачувати за можливість швидкого вселення».
Економ-клас зростатиме значно повільніше: «У проєктах економ-класу зростання буде значно стриманішим — до 5%. Причина проста: у покупців цього сегмента нижча платоспроможність, девелопери проєктів економ-класу працюють з мінімальною собівартістю та економлять на всьому, від матеріалів до інженерії».
У сегментах комфорт та бізнес: «Зростання буде більш помітним і залежатиме від концепції проєкту: комплексна забудова та розвинена інфраструктура — дорожчатимуть швидше, точкові проєкти — повільніше, але навіть вони, на мою думку, покажуть мінімум +10% у річній динаміці».
За умови припинення воєнних дій, на думку Бочевара, ринок може відреагувати паузою та переформатуванням попиту.
Експерт пояснює причини: «Частина покупців, які зараз тимчасово або вимушено проживають у Вінниці, «перемкне» увагу на Київ та великі регіональні центри, включно з містами-мільйонниками, що сьогодні вважаються більш ризиковими для інвестицій, як-от Одеса та Дніпро. Вінниця у воєнний час була «точкою притягання» через безпеку, віддаленість впливу війни. Після завершення бойових дій цей фактор частково зникне».
У такому разі можливі: «Зупинка зростання цін або навіть легкий спад. Просідання продажів на 2–3 місяці — ринок візьме паузу на переорієнтацію. Схожий ефект ми вже спостерігали у лютому–квітні 2022 року: різка зупинка попиту та перезавантаження пріоритетів покупців».
За словами експерта: «Фактично цей момент може стати піковою точкою динамічного зростання ринку Вінниці, після якої попит частково перерозподілиться між іншими регіонами, а зростання продовжиться виключно в межах річної інфляції».
Дніпро: посилення інвестиційного попиту
Олексій Негода, керівник відділу маркетингу Alef Estate, аналізує фактори впливу на вартість житла: «Передусім це собівартість будівництва, яка зростає через підвищення цін на матеріали, логістику та енергоносії. Свою роль відіграє і доступність кваліфікованої робочої сили: дефіцит кадрів підвищує вартість робіт і впливає на темпи будівництва».
Також важливими є якісні характеристики проєктів, вважає експерт: «Комплекси з продуманою інфраструктурою та сучасними технічними рішеннями дорожчають швидше. Стан міської інфраструктури, розвиток нових районів, інвестиційна активність, а також макроекономічні чинники — інфляція, валютні коливання та іпотечні програми — формують загальну тенденцію зміни ціни на первинному ринку».
«Запит покупця сьогодні доволі структурований, — зазначає Негода. — Передусім клієнти хочуть працювати з надійним девелопером із прозорою репутацією та гарантіями завершення будівництва. Далі — функціональні, продумані планування, де кожен метр має сенс».
Зростає попит на комплексність: «Внутрішні зелені зони, дитячі та спортивні простори, сервіси та комерційні площі всередині проєкту. Важливими є гнучкі фінансові умови — зручний перший внесок, можливість розстрочки, фіксована вартість. Також зростає інтерес до енергоефективності та сучасних інженерних рішень, що забезпечують автономність та стабільність».
«Щодо прогнозів на 2026 рік, очікуємо поступове підвищення вартості квадратного метра в межах 10–20% залежно від класу і локації житла, — прогнозує представник Alef Estate. — Найбільшу динаміку зростання демонструватимуть якісні комплексні проєкти, де є інфраструктура, продумані планування та високий рівень інженерних рішень. Важливу роль може зіграти іпотека: у разі стабільного запуску програм доступного кредитування попит зростатиме, що додатково впливатиме на ціну».
Негода виділяє новий тренд, який почав окреслюватися на ринку: «Окремим трендом стане посилення інвестиційного попиту, зокрема через активізацію ринку оренди та розвиток ділових районів міста. Загалом очікуємо, що 2026 рік стане періодом помірного, але стабільного зростання цін, а сегмент якісної забудови демонструватиме результат вище середнього по ринку».
Ужгород та Закарпаття: нерухомість як довгостроковий актив
Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, коротко окреслює основні фактори впливу на ціни: «Висока собівартість будівництва, яка зросла через матеріали, логістику та інженерію. Попит на якісні пропозиції, яких на ринку дефіцит. І стабільний попит підтримують інвестори та релокація бізнесу в регіон».
Запит покупців чіткий, зауважує експертка: «Зараз від покупця два запити в основному: готове якісне житло, куди можна вже заселитися і цікаві інвестиційні варіанти, де можна зберегти та примножити кошти».
Марк Марченко, засновник, CEO SENSAR, наголошує на інших аспектах: «В Ужгороді вартість квадратного метра залежить від готовності будівництва: на якому етапі знаходиться об’єкт, які роботи вже виконані та який рівень якості будівництва. Додатково впливають локація, інфраструктура».
«Найбільшим попитом користуються однокімнатні та двокімнатні квартири. Їх активно обирають інвестори з різних регіонів України — як для власного проживання, так і для подальшої оренди (тут переважно представники південно-східного регіону країни)», — коментує Марк Марченко.
Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital, розширює картину факторів ціноутворення: «На формування ціни квадратного метра в Закарпатті впливають три основні групи. Ринкові — зростаючий попит на регіони, які сприймаються як безпечні, переїзди українців із мегаполісів у менші міста. Будівельні — коливання вартості будматеріалів, дефіцит підрядників і кваліфікованої робочої сили. Інфраструктурні — близькість до кордонів ЄС, розвиток рекреаційних зон, обмежена пропозиція якісної новобудови в малих містах».
Експертка розповідає, хто на сьогодні є типовим покупцем: «Основний запит — покращити наявні житлові умови та перейти до більш сучасного, комфортного формату для сім’ї. Типові сценарії: купівля житла дітям, переїзд батьків у квартиру, заміна старого житла на новобудову. Активність проявляють українці, які живуть за кордоном — вони купують нерухомість як довгостроковий актив, але довіряють лише тим забудовникам, про яких мають особисті рекомендації. Покупець став обережнішим, але не пасивним — він оцінює якість середовища, надійність забудовника та перспективність активу».
Щодо прогнозу на 2026 рік Маріанна Бігунець зазначає: «Ринок новобудов Ужгорода демонструватиме стримане, але впевнене зростання, з різними темпами у кожному ціновому сегменті. Преміум-клас додаватиме в ціні завдяки обмеженості якісних проєктів та стабільному попиту на цікаві локації. У бізнес-сегменті очікується переважно рівна динаміка з поступовим зміцненням вартості, оскільки інвестори зберігають до нього підвищену довіру. Комфорт-клас, пройшовши період цінової корекції, рухатиметься до помірного відновлення вартості на тлі активнішої конкуренції на ринку».
Прогноз Марка Марченка: «У 2026 році для Ужгорода можливе поступове зростання вартості первинного житла. На це впливатиме висока зацікавленість покупців до безпечного регіону країни, обмежена кількість якісних проєктів, зростання вартості будівельних матеріалів та оплати праці будівельників. Усе це разом може сприяти плавному підвищенню ціни за квадратний метр».
Єлизавета Добош підсумовує бачення на 2026 рік: «Очікуємо посилення конкуренції за покупця. Девелопери змагатимуться через гнучкі умови розтермінування, акційні пропозиції, рівень сервісу та репутацію. У масовому сегменті (економ та комфорт) очікуємо помірне зростання близько 5–10% на рік або періоди стабілізації зі знижками. Проєкти вищого рівня можуть демонструвати більш відчутне зростання, оскільки покупець готовий платити за якісну локацію, сервіс і надійність. Ціни зростатимуть точково — там, де стоїть справжня цінність для кінцевого покупця».
Запоріжжя: залежність від безпекових умов
Марк Марченко також аналізує ринок Запоріжжя, де ситуація кардинально відрізняється від західних регіонів:
«Якщо говорити про вторинну нерухомість, то у Запоріжжі на зміну вартості квадратного метра найбільше впливає ситуація на фронті. Посилення воєнних дій змушує людей покидати місто та продавати квартиру за «швидку» знижену ціну».
Щодо первинки: «Впливає ступінь готовності та «наповненість» квартири: оздоблення, стан інженерії, якість будівництва. Також окрему роль відіграє локація — віддалені райони від лінії фронту та інфраструктурних об’єктів більше привертають увагу покупців».
Особливість попиту: «Найчастіший запит від покупця — житло, яке підходить під програму єОселя, оскільки населення міста постійно поповнюється ВПО з територій області».
Прогноз для цього міста найбільш невизначений: «Прогнози щодо вартості первинного житла у 2026 році для Запоріжжя напряму залежать від ситуації на лінії фронту. Якщо безпекові умови стануть кращими, можливе поступове зростання цін; якщо ні — ринок може залишатися на поточному рівні з незначними коливаннями».
Одеса: матеріали, кадри, паливо
Максим Одінцов, директор з розвитку будівельної компанії «Два Академіка», виділяє три основні фактори впливу на вартість: «Насамперед це собівартість матеріалів будівництва. На другому місці — це фонд заробітної плати, ринок праці стає дедалі конкурентним через нестачу кваліфікованих кадрів, і підняття зарплат — один з ключових факторів для можливості працювати далі. На третьому місці — це, як не дивно, ціна на паливо. Використання важкої будівельної техніки та генераторів суттєво впливають на кінцеву ціну».
Запит покупців в Одесі: «Найчастіше — 1- та 2-кімнатні квартири (якщо говорити про багатоповерхові будинки), автономія комплексу (водо-, газо-, електропостачання) та наявність укриття/паркінгу. Бачимо тенденцію на вибір нижчих поверхів для проживання».
Прогноз на 2026: «Станом на зараз бачення ситуації на 2026 рік залишається доволі стабільним, ринок і надалі буде збільшувати кінцеву ціну за квадратний метр через збільшення витрат на матеріали, зп та паливо, через що прогнозуємо підвищення ціни на кінець 2026 року ставитиме 10-15% від сьогоднішніх показників».
Львів: довгострокова ліквідність об’єкта
Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, аналізує тренди львівського ринку: «За останній рік ринок первинної житлової нерухомості у Львові продемонстрував стабільність із відчутним зростанням цін. Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах».
Також зростає попит на преміальний сегмент: «Зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями. Більшість людей прагнуть жити в комплексах з закритою територією та повним сервісом, коли вони можуть тижнями не покидати своє звичне середовище та ком’юніті.
Все частіше покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист, а також зі зручною інфраструктурою як в самому комплексі, так і навколо нього. Також вагому роль відіграє довіра до девелопера: покупці ретельно перевіряють репутацію компаній і обирають тих, хто має досвід та завершені об’єкти».
Юлія Білень, керівник центру продажів Greenville відзначає зміну поведінки покупців: «Сучасний покупець підходить до придбання житла дуже обдумано і приділяє особливу увагу якості та надійності. Вони порівнюють різні технології будівництва, матеріали, планування і обирають оптимальний варіант, готові платити трохи більше за комфорт та довговічність».
Експертка також наголошує на зміні пріоритетів при виборі локації: «Після пандемії люди стали більше цінувати навколишнє середовище, і якщо раніше покупці орієнтувалися переважно на центральні райони, то зараз у пріоритеті тихіші локації з повноцінною інфраструктурою поруч. Важливим фактором є розвинена інфраструктура комплексу: дитячі й спортивні майданчики, магазини, сервіси та місця для відпочинку».
Ще одна тенденція — зміна форматів квартир: «Через зростання цін на житло покупці частіше обирають компактні одно- чи двокімнатні квартири, щоб придбати житло зараз і не відкладати інвестицію, адже ціни продовжують зростати і купівля сьогодні може бути вигідною у майбутньому», — коментує Юлія Білень.
Марта Герус, директорка маркетингу та продажів Avalon додає: «Якщо раніше ключовим фактором була ціна, то сьогодні — це функціональність, надійність і довгострокова ліквідність об’єкта. Покупець готовий платити більше за впевненість у завтрашньому дні, стабільність та комфорт. Саме тому девелопери інвестують у рішення з енергонезалежності, резервного живлення та посиленої інфраструктури, що безпосередньо впливає на підсумкову ціну, але водночас суттєво підвищує цінність продукту в очах покупця».
Щодо формування ціни, то у Львові все за класикою. «Основним фактором, що впливає на зміну ціни квадратного метра, залишається інфляція та здорожчання матеріалів і робочої сили. Зростання цін на будівельні матеріали та оплату праці безпосередньо підвищує собівартість будівництва, що, у свою чергу, формує ціну житла. Крім того, важливу роль відіграють валютні коливання, адже частина матеріалів та обладнання прив’язана до курсу долара, і його зміни безпосередньо впливають на вартість будівництва в гривні», — розповідає Юлія Білень.
Експерти прогнозують подальше зростання вартості квадратного метра в регіоні через низку факторів.
Вікторія Байрак пояснює: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, створює сприятливе середовище для забудовників. Це дозволяє нам не лише підвищувати стандарти якості, але й впроваджувати інноваційні технології та екологічні рішення у проєктах як преміального класу, так і бізнес-класу».
«Говорячи про 2026 рік, ми прогнозуємо помірне, але стабільне зростання вартості житла на первинному ринку, особливо в комплексах, які відповідають новим стандартам автономності, безпеки та якості життєвого середовища. Саме такі проєкти формуватимуть ціну і попит найближчими роками», — додає Марта Герус.
Юлія Білень підтверджує цей тренд: «Щодо прогнозів на 2026 рік, ціни на первинне житло у Львові та регіоні, ймовірно, продовжать зростати. Тенденції останніх років підтверджують щорічне підвищення вартості, і очікується, що ріст курсу валюти також вплине на собівартість будівництва. Проте нерухомість залишається однією з найнадійніших інвестицій, адже якісне житло завжди користується попитом».
Підсумки: пріоритети змінюються, ціни зростають
Основними факторами зростання вартості квадратного метра стали інфляція, здорожчання будівельних матеріалів та енергоносіїв, валютні коливання, а також дефіцит кваліфікованих кадрів.
Український покупець помітно змінив свої пріоритети: якщо раніше ключовим фактором була ціна, то сьогодні на перший план виходять функціональність, надійність, безпека та довгострокова ліквідність об’єкта. Люди шукають житло з повноцінними укриттями, автономними системами життєзабезпечення, якісною інфраструктурою та перевіреною репутацією забудовника. Зростає попит на компактні одно- та двокімнатні квартири, комплексну забудову із закритою територією та власним сервісом. Покупці стали обережнішими, але водночас готові платити більше за впевненість у завтрашньому дні та комфортне середовище для життя.
У 2026 році експерти прогнозують помірне, але стабільне зростання цін на первинному ринку в межах 5-20% залежно від регіону та класу житла, при цьому найбільшу динаміку демонструватимуть якісні комплексні проєкти з розвиненою інфраструктурою.
Повномасштабна війна кардинально змінила структуру іпотечного кредитування в Україні. Якщо до лютого 2022 року ринок був досить диверсифікованим, то наразі він майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Загальний обсяг іпотечного кредитування у 2024 році склав 15,1 млрд грн, з них 14,6 млрд грн припало на програму «єОселя».
Детальніше про те, що відбувається в сегменті іпотечного кредитування Property Times розбирався разом з представниками банків.
Державна програма як рятівний круг
З початком повномасштабного вторгнення фокус банківських продуктів та економіка в цілому зазнали значних змін. «Ще донедавна перспективна та амбіційна доступна іпотека під 7%, що була ініційована Президентом набирала значних обсягів, потім війна, повна відсутність кредитування та попиту», — розповідає Владислав Корольов, керівник напрямку забезпеченого кредитування ПриватБанку.
Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління «Глобус Банку» додає: «Іпотечне кредитування до повномасштабного вторгнення суттєво відрізнялося від поточної ситуації, адже частка “комерційних” іпотечних (банківських) програм складала більш як 80% від загальної кількості іпотечних кредитів. Державна програма «Доступна іпотека 7%», яка діяла на той момент, майже не впливала на іпотечні умови банків».
У жовтні 2022 року стартувала програма «єОселя», яка відродила іпотечне кредитування в Україні, вважає Владислав Корольов: «З початку дії програми вже 16 000 сімей стали власниками нової нерухомості, зокрема більше ніж 4 500 кредитів надано ПриватБанком».
На думку, Володимира Чорненького, члена правління, директора з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк»2024 рік можна охарактеризувати роком відновлення — одразу декілька банків афішували перезапуск або впровадження банківських іпотечних програм від початку повномасштабного вторгнення. «Нагадаю, що 2021 рік був одним з найуспішніших років, починаючи з 2010 року за кількістю та сумою виданих іпотечних кредитів за власними банківськими іпотечними програмами», — говорить експерт.
У 2024 році основним драйвером іпотечного кредитування в Україні залишалася «єОселя», в порівнянні з державною програмою доля власних іпотечних продуктів залишається низькою.
«Кількість кредитів, що видані за власними банківськими іпотечними кредитами є незначною як в абсолютних значеннях, так і в порівнянні з кількістю та сумою кредитів, що надана за державною іпотечною програмою «єОселя», — коментує Володимир Чорненький. — Якщо бути більш коректним в цифрах, на основі даних опитування НБУ банків, які проінформували про видачу іпотечних кредитів у 2024 році, було видано 8 832 іпотечних кредити, з них за програмою «єОселя» 8514 кредитів та 318 кредитів за власними іпотечними програмами. Тобто частка кредитів, що видані банками за власними іпотечними програмами у 2024 році складає 4%. Якщо розглядати такі результати роботи власних іпотечних програм в ретроспективі, то можемо констатувати, що ми орієнтовно перебуваємо у 2017 році, коли після значної перерви в іпотечному кредитуванні (після періоду 2005-2008 років, коли на ринку спостерігався «бум» іпотечного кредитування».
Орися Юзвишин, директорка з розвитку іпотечного кредитування Sense Bank пояснює, що власні іпотечні продукти банків мали значно меншу частку на ринку через низку чинників: «Високу вартість ресурсів для фондування, військові ризики (знищення предмета іпотеки або загибель позичальника), а також низьку платоспроможність населення, що ускладнювало можливість сплачувати високі щомісячні платежі».
Володимир Мудрий, голова Ради Незалежна асоціація банків України, на Першому Форумі Доступної Іпотеки зазначив, що зараз 98% усього іпотечного кредитування зосереджено у межах державної програми «єОселя».
Олена Дмітрієва, зазначає: «Популярність програми серед українців дуже висока. Адже для більшості – це дійсно реальний шанс придбати квартиру в кредит на тривалий термін під низьку відсоткову ставку».
Первинка VS вторинка
Співвідношення кредитів, виданих на купівлю житла на вторинному та первинному (від забудовника) ринках за власними банківськими іпотечними програмами та державною «єОелею» суттєво відрізняється.
«За власними іпотечними програмами видачі кредитів на купівлю житла на первинному ринку (за основу візьмемо, що первинний ринок — це придбання нерухомості на етапі будівництва), декларували видачу кредитів лише 2-3 банки у 2024 році, зважаючи на кількість виданих кредитів у 2024 році банками без державної іпотечної програми єОселя, можемо констатувати, що фінансування купівлі житла на первинному ринку — це декілька десятків кредитів, — коментує Володимир Чорненький. — Аналогічна ситуація спостерігалася в довоєнний період: частка кредитів, що надавалася банками з метою купівлі житла на етапі будівництва складала до 8-10% всіх іпотечних кредитів».
Довоєнні об’єми все ще займають лідируючі позиції в загальному портфелі, зазначає Владислав Корольов: «Через ширший «асортимент» та доступність вторинний ринок займає основну долю ринку, а саме 68%, первинний — 32% відповідно. Ще на початку 2025 року первинний ринок становив 30%, приріст +2% за 2 місяці. Доля первинного ринку й надалі буде збільшуватися через підтримку державних програм».
Якщо брати до уваги кредити, видані у 2024 році з врахуванням державної програми «єОселя», ситуація зовсім інша, звертає увагу Володимир Чорненький, аджебуло здійснено декілька важливих кроків в рамках даної програми, щоб скерувати видачі саме на первинний ринок.
«У 2024 році, за даними УФЖК, в межах програми «єОселя» 67% іпотечних кредитів було видано на вторинному ринку житла, 24% — на готове житло від забудовника, а 9% — на житло на стадії будівництва, — коментує Орися Юзвишин. — Для порівняння, у 2023 році частка кредитів на житло на стадії будівництва становила лише 1,8%, а на готове житло від забудовника — 28%. Це свідчить про зростання кредитування нерухомості від забудовників.
Водночас у порівнянні з довоєнним періодом, рівень кредитування житла на стадії будівництва залишається дещо нижчим (у 2021 році він складав 12%). Однак динаміка зростання демонструє позитивну тенденцію, що дає підстави для оптимізму щодо відновлення будівництва нерухомості в майбутньому».
Зростанню долі первинки сприяють кілька факторів, Володимир Чорненький виділив основні чинники:
- зміни в Постанову КМУ №856, що регламентує програму «єОселя», якими було зменшено вік житла на вторинному ринку, придбати яке можливо за державною програмою;
- кількість банків, які долучилися до кредитування житла на первинному ринку (кредити на купівлю житла на етапі будівництва станом на кінець 2024 року видавали лише 5 банків з 12, що є учасниками програми «єОселя»);
- кількість акредитованих ЖК, де клієнти мають можливість придбати житло на етапі будівництва (у 2024 році спостерігалась суттєва активізація роботи банків щодо акредитації житлових комплексів та девелоперів).
«Поступова переорієнтація програми на первинний ринок житла сприяла тому, що програма почала “працювати” на ВВП країни», — зазначає Олена Дмітрієва.
Фінансова дисципліна всупереч обставинам
Попри воєнні дії, іпотечні позичальники демонструють надзвичайно високу платіжну дисципліну.
«У 2024 році, за даними УФЖК, частка валової заборгованості за непрацюючими іпотечними кредитами (NPL) в Україні зменшилася з 27,2% до 18,0%, що на 9,2% менше, ніж у попередньому році. Це свідчить про покращення якості іпотечних портфелів банків», — наводить дані Орися Юзвишин.
«Банки, які в поточний час працюють за програмами іпотечного кредитування, декларують про якісний кредитний портфель за даною програмою. Рівень прострочки за кредитами, що видані з початку повномасштабних дій, практично близький до нуля, що говорить про унікальність ситуації, в якій працює банківський ринок, належний ризик-орієнтований підхід банків до оцінки платоспроможності позичальників, та відповідального ставлення клієнтів до виконання власних зобов’язань», — коментує Володимир Чорненький, член правління, директор з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк».
Аналізуючи кредитний портфель «єОселі» Владислав Корольов такожвідзначає позитивну тенденцію, як щодо внесення щомісячних платежів, так і закриття кредитів, проблемні ж кредити взагалі відсутні за програмою: «Якщо брати загальний іпотечний портфель то рівень NPL нижче 2%, що досягнуто за рахунок ефективної роботи вже на етапі раннього прострочення. Тому можна сказати, що клієнти дуже свідомі та мають високий рівень фінансової дисципліни».
Олена Дмітрієва ділиться досвідом «Глобус Банку»: «Іпотечний портфель є найякіснішим в банківському кредитному портфелі. Навіть повномасштабне вторгнення не завадило клієнтам своєчасно виконувати свої зобов’язання за сплатою кредитів. Найважчим був 2022 рік — початок повномасштабного вторгнення, масова міграція, стан суцільної невизначеності. Розуміємо, що потреба вижити, зберегти своє та життя рідних витіснило всі інші. Тоді більшість банків запропонувала програми реструктуризації, що дозволило клієнтам поступово, без надмірного стресу, повернутися до своєчасного погашення накопиченої заборгованості».
Статистика «Глобус Банку»:
до повномасштабного вторгнення частка проблемних іпотечних кредитів не перевищувала 1%;
у період 2022–2023 років було реструктуризовано 5% кредитів;
близько 53% довоєнного портфеля було повністю погашено;
станом на 1 березня 2025 року лише 5% кредитів мають прострочку понад 90 днів, але тільки 1% клієнтів взагалі не здійснюють погашення кредиту, інші обслуговуються за індивідуальними графіками;
за кредитами, виданими після 24.02.2022, банк не має прострочених кредитів.
Виклики та перспективи
Експерти зазначають, що основним рушієм іпотечного кредитування в найближчій перспективі залишатиметься державна програма «єОселя».
«Безперечно, «єОселя» й буде одним з головних чинників, що допоможуть відбудові, якщо Банки матимуть стабільне фінансування, адже головна відмінність програми — це фінансування банків Українською фінансовою житловою компанією (далі УФЖК) для видачі кредиту, а саме наявність у кожного банку-партнера кредитної лінії з УФЖК, — коментує Владислав Корольов. — Що стосується «ПриватБанку», то одним з важливих кроків є впровадження кредитування на етапі будівництва та акредитація забудовників. Багато планів й на рахунок співпраці з забудовниками та відновлення власної програми кредитування над якими ведеться активна робота».
Орися Юзвишин прогнозує поступове зростання частки кредитування за власними іпотечними програмами банків, попри те, що їхні умови будуть менш привабливими порівняно з «єОселею».
Володимир Чорненький впевнений, що розвиток іпотеки за рахунок лише державних програм неможливий, зважаючи на обмеженість ресурсу, який може скеровувати держава: «В майбутньому державні іпотечні програми в такому класичному виразі, як зараз, матимуть більш вузькоспеціалізований напрямок, а саме підтримка певних категорій громадян, перш за все військових, внутрішньо переміщених осіб, які отримуватимуть можливість придбати житло на спеціальних умовах.
Тому ключовим завданням є долучення банків, перш за все комерційних, банків з іноземним капіталом на ринок іпотечного кредитування. Банки на сьогодні мають надліквідність, відповідно, з однієї сторони, є можливість вкладати цю ліквідність в інструменти з цінними паперами, яка приносить маржинальний дохід, з іншої сторони, ми бачимо, що іпотека «не працює» з поточними ринковими ставками».
Експерт пояснює, що іпотека з реальною ефективною ставкою 18-20%, що пропонується зараз банками за власними іпотечними програмами, не має попиту. А нижчою ставка за кредитами, при обліковій ставці 15,5% та ставці залучення депозитів до 16-17% річних, бути не може.
«Тому я й раніше зауважував, що ринок іпотечного кредитування зараз перебуває в такому ж стані як у 2018 році, коли ставки за кредитами були приблизно такі ж, відповідно об’єми власних іпотечних програм — співрозмірні. Лише коли у 2021 році ставки за іпотекою опустилися до 10-13%, ми спостерігали певну зацікавленість клієнтів в даному інструменті, відповідно і ріст кількості кредитів, — продовжує свою думку Володимир Чорненький. — Тому для розвитку власних іпотечних програм нам на рівні держави потрібно повернутися до моделі компенсації частини відсоткової ставки банкам за іпотечними кредитами, за умови, що банки видаватимуть кредити власними коштами»
Експерт зазначає, що ПрАТ «Укрфінжитло» може реалізувати 2 стратегії на поточному етапі: одна стратегія передбачатиме діючу модель фінансування банків з метою видачі кредитів за програмою «єОселя» (проте, можливо лише для пільгової категорії позичальників — військові, медики, викладачі, ВПО), а інша передбачатиме модель, коли ПрАТ «Укрфінжитло» компенсуватиме клієнтам частину відсоткової ставки, за іпотечними кредитами, що видані банками з власними іпотечними програмами.
«В такому випадку ми досягнемо ефекту, що для клієнтів ставка за іпотечними кредитами в поточний час збережеться на рівні 7-10% річних, що буде абсолютно прийнятними умовами в поточному економічному стані держави, і що дасть поштовх для суттєво більших об’ємів кредитування за власними банківськими іпотечними програмами»,— резюмує Володимир Чорненький.
Перспективи розвитку іпотечного кредитування обнадійливі. Як влучно зазначив Владислав Корольов: «Іпотечне кредитування сьогодні має стратегічну та економічну цінність, саме за підтримки кредитування нерухомості можливе відновлення житлового фонду країни у майбутньому. Після війни іпотека може стати одним з драйверів відновлення економіки, особливо якщо банки та держава будуть діяти синхронно та знайдуть баланс між доступним кредитуванням та ризиками».
