Які фактори впливають на вартість квадратного метра в різних містах країни? Що шукають сьогоднішні покупці? І чого очікувати від ринку первинної нерухомості у 2026 році? Про це в коментарях для Property Times розповіли представники девелоперських компаній з різних регіонів України.
Читайте также: Як відбуватиметься відбудова України
Вінниця: обмежена кількість зручних ділянок
Роман Бочевар, CEO 121 Development, виділяє три ключові фактори, що впливають на вартість житла у Вінниці: «Передусім, це інфляція, курс гривні, здорожчання енергоносіїв. Вони безпосередньо збільшують собівартість будівництва й визначають темпи перегляду цін. По-друге, важливу роль відіграє зростання вартості будівельних матеріалів та інженерних систем. Сучасні стандарти безпеки, включно з укриттями, резервними системами живлення, вентиляцією та автоматизацією, стали обов’язковою нормою».
Третій чинник, за словами Бочевара, – це структура пропозиції: «У межах Вінниці обмежена кількість зручних ділянок та проєктів із якісною інфраструктурою та високим класом, тому такі об’єкти тримають планку й задають середній рівень цін».
«Після 2022 року я дуже чітко бачу, як змінився запит покупця. Сьогодні люди приходять із зовсім іншими пріоритетами — змінився не тільки набір критеріїв, а й сама логіка вибору», — ділиться спостереженнями керівник D121.
На перший план вийшла потреба в захищеності: «Люди хочуть розуміти, що їхній будинок витримає будь-які негативні сценарії: від повноцінного укриття до можливості автономної роботи будинку під час тривалих відключень світла. Це про спокій родини».
Другий важливий запит — керованість угоди: «Покупці шукають прозорі умови, зрозумілий графік платежів і можливість фіксації курсу. У час турбулентності люди прагнуть мінімізувати фінансові ризики».
Змінилася й структура вибору житла: «Найбільший інтерес саме до раціональних, продуманих планувань. Люди прагнуть максимально функціональних метрів». Також важливим став фактор середовища: «Покупці оцінюють, куди ходитиме їхня дитина в садок або школу, чи зручно добиратися до роботи, чи є зелена зона, закритий двір».
Роман Бочевар розглядає два можливі сценарії розвитку ринку.
«Якщо активна фаза війни збережеться впродовж усього 2026 року, я очікую помірне зростання цін на первинному ринку Вінниці. Середнє подорожчання по місту може скласти 10–15% у гривні. У доларовому еквіваленті зростання, найімовірніше, буде стриманішим — до 10%».
При цьому окремі категорії об’єктів демонструватимуть різну динаміку: «Будинки з високим ступенем готовності, які планують вводити в експлуатацію у 3–4 кварталі 2026 року, а також комплекси з розвиненою інфраструктурою та стабільним попитом можуть подорожчати до 20%, оскільки покупці готові переплачувати за можливість швидкого вселення».
Економ-клас зростатиме значно повільніше: «У проєктах економ-класу зростання буде значно стриманішим — до 5%. Причина проста: у покупців цього сегмента нижча платоспроможність, девелопери проєктів економ-класу працюють з мінімальною собівартістю та економлять на всьому, від матеріалів до інженерії».
У сегментах комфорт та бізнес: «Зростання буде більш помітним і залежатиме від концепції проєкту: комплексна забудова та розвинена інфраструктура — дорожчатимуть швидше, точкові проєкти — повільніше, але навіть вони, на мою думку, покажуть мінімум +10% у річній динаміці».
За умови припинення воєнних дій, на думку Бочевара, ринок може відреагувати паузою та переформатуванням попиту.
Експерт пояснює причини: «Частина покупців, які зараз тимчасово або вимушено проживають у Вінниці, «перемкне» увагу на Київ та великі регіональні центри, включно з містами-мільйонниками, що сьогодні вважаються більш ризиковими для інвестицій, як-от Одеса та Дніпро. Вінниця у воєнний час була «точкою притягання» через безпеку, віддаленість впливу війни. Після завершення бойових дій цей фактор частково зникне».
У такому разі можливі: «Зупинка зростання цін або навіть легкий спад. Просідання продажів на 2–3 місяці — ринок візьме паузу на переорієнтацію. Схожий ефект ми вже спостерігали у лютому–квітні 2022 року: різка зупинка попиту та перезавантаження пріоритетів покупців».
За словами експерта: «Фактично цей момент може стати піковою точкою динамічного зростання ринку Вінниці, після якої попит частково перерозподілиться між іншими регіонами, а зростання продовжиться виключно в межах річної інфляції».
Дніпро: посилення інвестиційного попиту
Олексій Негода, керівник відділу маркетингу Alef Estate, аналізує фактори впливу на вартість житла: «Передусім це собівартість будівництва, яка зростає через підвищення цін на матеріали, логістику та енергоносії. Свою роль відіграє і доступність кваліфікованої робочої сили: дефіцит кадрів підвищує вартість робіт і впливає на темпи будівництва».
Також важливими є якісні характеристики проєктів, вважає експерт: «Комплекси з продуманою інфраструктурою та сучасними технічними рішеннями дорожчають швидше. Стан міської інфраструктури, розвиток нових районів, інвестиційна активність, а також макроекономічні чинники — інфляція, валютні коливання та іпотечні програми — формують загальну тенденцію зміни ціни на первинному ринку».
«Запит покупця сьогодні доволі структурований, — зазначає Негода. — Передусім клієнти хочуть працювати з надійним девелопером із прозорою репутацією та гарантіями завершення будівництва. Далі — функціональні, продумані планування, де кожен метр має сенс».
Зростає попит на комплексність: «Внутрішні зелені зони, дитячі та спортивні простори, сервіси та комерційні площі всередині проєкту. Важливими є гнучкі фінансові умови — зручний перший внесок, можливість розстрочки, фіксована вартість. Також зростає інтерес до енергоефективності та сучасних інженерних рішень, що забезпечують автономність та стабільність».
«Щодо прогнозів на 2026 рік, очікуємо поступове підвищення вартості квадратного метра в межах 10–20% залежно від класу і локації житла, — прогнозує представник Alef Estate. — Найбільшу динаміку зростання демонструватимуть якісні комплексні проєкти, де є інфраструктура, продумані планування та високий рівень інженерних рішень. Важливу роль може зіграти іпотека: у разі стабільного запуску програм доступного кредитування попит зростатиме, що додатково впливатиме на ціну».
Негода виділяє новий тренд, який почав окреслюватися на ринку: «Окремим трендом стане посилення інвестиційного попиту, зокрема через активізацію ринку оренди та розвиток ділових районів міста. Загалом очікуємо, що 2026 рік стане періодом помірного, але стабільного зростання цін, а сегмент якісної забудови демонструватиме результат вище середнього по ринку».
Ужгород та Закарпаття: нерухомість як довгостроковий актив
Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, коротко окреслює основні фактори впливу на ціни: «Висока собівартість будівництва, яка зросла через матеріали, логістику та інженерію. Попит на якісні пропозиції, яких на ринку дефіцит. І стабільний попит підтримують інвестори та релокація бізнесу в регіон».
Запит покупців чіткий, зауважує експертка: «Зараз від покупця два запити в основному: готове якісне житло, куди можна вже заселитися і цікаві інвестиційні варіанти, де можна зберегти та примножити кошти».
Марк Марченко, засновник, CEO SENSAR, наголошує на інших аспектах: «В Ужгороді вартість квадратного метра залежить від готовності будівництва: на якому етапі знаходиться об’єкт, які роботи вже виконані та який рівень якості будівництва. Додатково впливають локація, інфраструктура».
«Найбільшим попитом користуються однокімнатні та двокімнатні квартири. Їх активно обирають інвестори з різних регіонів України — як для власного проживання, так і для подальшої оренди (тут переважно представники південно-східного регіону країни)», — коментує Марк Марченко.
Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital, розширює картину факторів ціноутворення: «На формування ціни квадратного метра в Закарпатті впливають три основні групи. Ринкові — зростаючий попит на регіони, які сприймаються як безпечні, переїзди українців із мегаполісів у менші міста. Будівельні — коливання вартості будматеріалів, дефіцит підрядників і кваліфікованої робочої сили. Інфраструктурні — близькість до кордонів ЄС, розвиток рекреаційних зон, обмежена пропозиція якісної новобудови в малих містах».
Експертка розповідає, хто на сьогодні є типовим покупцем: «Основний запит — покращити наявні житлові умови та перейти до більш сучасного, комфортного формату для сім’ї. Типові сценарії: купівля житла дітям, переїзд батьків у квартиру, заміна старого житла на новобудову. Активність проявляють українці, які живуть за кордоном — вони купують нерухомість як довгостроковий актив, але довіряють лише тим забудовникам, про яких мають особисті рекомендації. Покупець став обережнішим, але не пасивним — він оцінює якість середовища, надійність забудовника та перспективність активу».
Щодо прогнозу на 2026 рік Маріанна Бігунець зазначає: «Ринок новобудов Ужгорода демонструватиме стримане, але впевнене зростання, з різними темпами у кожному ціновому сегменті. Преміум-клас додаватиме в ціні завдяки обмеженості якісних проєктів та стабільному попиту на цікаві локації. У бізнес-сегменті очікується переважно рівна динаміка з поступовим зміцненням вартості, оскільки інвестори зберігають до нього підвищену довіру. Комфорт-клас, пройшовши період цінової корекції, рухатиметься до помірного відновлення вартості на тлі активнішої конкуренції на ринку».
Читайте также: Концептуальний план «Сталева Мрія Бахмут»: потрібно бути готовими до співпраці з донорами
Прогноз Марка Марченка: «У 2026 році для Ужгорода можливе поступове зростання вартості первинного житла. На це впливатиме висока зацікавленість покупців до безпечного регіону країни, обмежена кількість якісних проєктів, зростання вартості будівельних матеріалів та оплати праці будівельників. Усе це разом може сприяти плавному підвищенню ціни за квадратний метр».
Єлизавета Добош підсумовує бачення на 2026 рік: «Очікуємо посилення конкуренції за покупця. Девелопери змагатимуться через гнучкі умови розтермінування, акційні пропозиції, рівень сервісу та репутацію. У масовому сегменті (економ та комфорт) очікуємо помірне зростання близько 5–10% на рік або періоди стабілізації зі знижками. Проєкти вищого рівня можуть демонструвати більш відчутне зростання, оскільки покупець готовий платити за якісну локацію, сервіс і надійність. Ціни зростатимуть точково — там, де стоїть справжня цінність для кінцевого покупця».
Запоріжжя: залежність від безпекових умов
Марк Марченко також аналізує ринок Запоріжжя, де ситуація кардинально відрізняється від західних регіонів:
«Якщо говорити про вторинну нерухомість, то у Запоріжжі на зміну вартості квадратного метра найбільше впливає ситуація на фронті. Посилення воєнних дій змушує людей покидати місто та продавати квартиру за «швидку» знижену ціну».
Щодо первинки: «Впливає ступінь готовності та «наповненість» квартири: оздоблення, стан інженерії, якість будівництва. Також окрему роль відіграє локація — віддалені райони від лінії фронту та інфраструктурних об’єктів більше привертають увагу покупців».
Особливість попиту: «Найчастіший запит від покупця — житло, яке підходить під програму єОселя, оскільки населення міста постійно поповнюється ВПО з територій області».
Прогноз для цього міста найбільш невизначений: «Прогнози щодо вартості первинного житла у 2026 році для Запоріжжя напряму залежать від ситуації на лінії фронту. Якщо безпекові умови стануть кращими, можливе поступове зростання цін; якщо ні — ринок може залишатися на поточному рівні з незначними коливаннями».
Одеса: матеріали, кадри, паливо
Максим Одінцов, директор з розвитку будівельної компанії «Два Академіка», виділяє три основні фактори впливу на вартість: «Насамперед це собівартість матеріалів будівництва. На другому місці — це фонд заробітної плати, ринок праці стає дедалі конкурентним через нестачу кваліфікованих кадрів, і підняття зарплат — один з ключових факторів для можливості працювати далі. На третьому місці — це, як не дивно, ціна на паливо. Використання важкої будівельної техніки та генераторів суттєво впливають на кінцеву ціну».
Запит покупців в Одесі: «Найчастіше — 1- та 2-кімнатні квартири (якщо говорити про багатоповерхові будинки), автономія комплексу (водо-, газо-, електропостачання) та наявність укриття/паркінгу. Бачимо тенденцію на вибір нижчих поверхів для проживання».
Прогноз на 2026: «Станом на зараз бачення ситуації на 2026 рік залишається доволі стабільним, ринок і надалі буде збільшувати кінцеву ціну за квадратний метр через збільшення витрат на матеріали, зп та паливо, через що прогнозуємо підвищення ціни на кінець 2026 року ставитиме 10-15% від сьогоднішніх показників».
Львів: довгострокова ліквідність об’єкта
Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, аналізує тренди львівського ринку: «За останній рік ринок первинної житлової нерухомості у Львові продемонстрував стабільність із відчутним зростанням цін. Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах».
Також зростає попит на преміальний сегмент: «Зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями. Більшість людей прагнуть жити в комплексах з закритою територією та повним сервісом, коли вони можуть тижнями не покидати своє звичне середовище та ком’юніті.
Все частіше покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист, а також зі зручною інфраструктурою як в самому комплексі, так і навколо нього. Також вагому роль відіграє довіра до девелопера: покупці ретельно перевіряють репутацію компаній і обирають тих, хто має досвід та завершені об’єкти».
Юлія Білень, керівник центру продажів Greenville відзначає зміну поведінки покупців: «Сучасний покупець підходить до придбання житла дуже обдумано і приділяє особливу увагу якості та надійності. Вони порівнюють різні технології будівництва, матеріали, планування і обирають оптимальний варіант, готові платити трохи більше за комфорт та довговічність».
Експертка також наголошує на зміні пріоритетів при виборі локації: «Після пандемії люди стали більше цінувати навколишнє середовище, і якщо раніше покупці орієнтувалися переважно на центральні райони, то зараз у пріоритеті тихіші локації з повноцінною інфраструктурою поруч. Важливим фактором є розвинена інфраструктура комплексу: дитячі й спортивні майданчики, магазини, сервіси та місця для відпочинку».
Ще одна тенденція — зміна форматів квартир: «Через зростання цін на житло покупці частіше обирають компактні одно- чи двокімнатні квартири, щоб придбати житло зараз і не відкладати інвестицію, адже ціни продовжують зростати і купівля сьогодні може бути вигідною у майбутньому», — коментує Юлія Білень.
Марта Герус, директорка маркетингу та продажів Avalon додає: «Якщо раніше ключовим фактором була ціна, то сьогодні — це функціональність, надійність і довгострокова ліквідність об’єкта. Покупець готовий платити більше за впевненість у завтрашньому дні, стабільність та комфорт. Саме тому девелопери інвестують у рішення з енергонезалежності, резервного живлення та посиленої інфраструктури, що безпосередньо впливає на підсумкову ціну, але водночас суттєво підвищує цінність продукту в очах покупця».
Щодо формування ціни, то у Львові все за класикою. «Основним фактором, що впливає на зміну ціни квадратного метра, залишається інфляція та здорожчання матеріалів і робочої сили. Зростання цін на будівельні матеріали та оплату праці безпосередньо підвищує собівартість будівництва, що, у свою чергу, формує ціну житла. Крім того, важливу роль відіграють валютні коливання, адже частина матеріалів та обладнання прив’язана до курсу долара, і його зміни безпосередньо впливають на вартість будівництва в гривні», — розповідає Юлія Білень.
Експерти прогнозують подальше зростання вартості квадратного метра в регіоні через низку факторів.
Вікторія Байрак пояснює: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, створює сприятливе середовище для забудовників. Це дозволяє нам не лише підвищувати стандарти якості, але й впроваджувати інноваційні технології та екологічні рішення у проєктах як преміального класу, так і бізнес-класу».
«Говорячи про 2026 рік, ми прогнозуємо помірне, але стабільне зростання вартості житла на первинному ринку, особливо в комплексах, які відповідають новим стандартам автономності, безпеки та якості життєвого середовища. Саме такі проєкти формуватимуть ціну і попит найближчими роками», — додає Марта Герус.
Юлія Білень підтверджує цей тренд: «Щодо прогнозів на 2026 рік, ціни на первинне житло у Львові та регіоні, ймовірно, продовжать зростати. Тенденції останніх років підтверджують щорічне підвищення вартості, і очікується, що ріст курсу валюти також вплине на собівартість будівництва. Проте нерухомість залишається однією з найнадійніших інвестицій, адже якісне житло завжди користується попитом».
Підсумки: пріоритети змінюються, ціни зростають
Основними факторами зростання вартості квадратного метра стали інфляція, здорожчання будівельних матеріалів та енергоносіїв, валютні коливання, а також дефіцит кваліфікованих кадрів.
Український покупець помітно змінив свої пріоритети: якщо раніше ключовим фактором була ціна, то сьогодні на перший план виходять функціональність, надійність, безпека та довгострокова ліквідність об’єкта. Люди шукають житло з повноцінними укриттями, автономними системами життєзабезпечення, якісною інфраструктурою та перевіреною репутацією забудовника. Зростає попит на компактні одно- та двокімнатні квартири, комплексну забудову із закритою територією та власним сервісом. Покупці стали обережнішими, але водночас готові платити більше за впевненість у завтрашньому дні та комфортне середовище для життя.
У 2026 році експерти прогнозують помірне, але стабільне зростання цін на первинному ринку в межах 5-20% залежно від регіону та класу житла, при цьому найбільшу динаміку демонструватимуть якісні комплексні проєкти з розвиненою інфраструктурою.