Війна кардинально змінила економічну карту України. Поки центральні та східні регіони адаптуються до нових реалій, західні області переживають справжній бум розвитку. Особливо яскраво це проявляється в Закарпатті, де Ужгород за три роки війни перетворився з тихого прикордонного міста на один із найдинамічніших торговельних центрів країни.
Читайте также: Ринок торговельної нерухомості України в I півріччі 2025 року: зміна споживчих пріоритетів та вплив внутрішньої міграції
Масштабна внутрішня міграція, релокація бізнесу та зростання купівельної спроможності створили унікальні умови для розвитку роздрібної торгівлі. Сьогодні Ужгород демонструє феномен, який здавався неможливим у воєнний час: активне торговельне будівництво, приплив міжнародних брендів та формування нової споживчої культури.
Property Times разом з Володимиром Чекаловим, генеральним директором Urban-X розбирався, як війна трансформувала Закарпаття в новий центр тяжіння української торгівлі, які гравці формують цей ринок та що це означає для майбутнього розвитку регіону.
Внутрішня міграція та демографічний вибух: як війна трансформувала Закарпаття
З початком повномасштабної війни Україна пережила одну з найбільших хвиль внутрішньої міграції. Закарпаття, особливо Ужгород, стало одним з головних пунктів призначення для десятків тисяч переселенців зі сходу та півдня. Віддаленість від бойових дій, близькість до ЄС, комфортний клімат і міська інфраструктура зробили регіон привабливим для тимчасового і постійного проживання.
Населення Ужгорода з довоєнних 115 тис. осіб у пікові моменти 2022 року зростало до 230 тис. Станом на 2025 рік чисельність стабілізувалася на рівні близько 160 тис. осіб — на 40–50 тис. більше, ніж до війни.
Серед новоприбулих переважають активні, працездатні люди, сім’ї з дітьми та середнім і вищим за середній рівнем доходу. Багато з них вже інтегрувалися — придбали житло, відкрили бізнес або працевлаштувалися.
Ці зміни супроводжуються релокацією понад 300 підприємств до Закарпаття в межах державної програми. Це посилило економіку регіону і закріпило тут висококваліфіковані кадри. Близькість до Словаччини, Угорщини та Румунії відкрила прямі логістичні канали для експорту.
Таким чином, Ужгород переживає не короткочасне зростання, а стійке зміщення населення й економічної активності, що вже змінює споживчий ландшафт, інфраструктурні потреби та ринок комерційної нерухомості.
Нова економіка споживання: як змінилася торгівля в Ужгороді
Зростання населення та приплив платоспроможної аудиторії спричинили зрушення в моделі споживання. Ужгород із затишного провінційного міста з обмеженим вибором ритейл-операторів стрімко перетворюється на вузлову торгову точку західного регіону. Середній споживач став вибагливішим, а середній чек — вищим. Це вже не туристичне місто вихідного дня, а динамічний центр споживання зі стабільним попитом 24/7.
Портрет споживача та середній чек
Сьогодні основна аудиторія торгових центрів — жінки віком від 25 до 45 років, переважно з дітьми, з сімейним або корпоративним бюджетом. Типове відвідування ТРЦ супроводжується комплексними покупками: продукти, одяг, побутові та дитячі товари, кафе, розваги.
Середній чек на одного відвідувача торгово-розважального центру становить від 1000 до 1100 грн, що перевищує середній рівень по Україні. Піковими днями залишаються вихідні, проте суттєво зріс трафік у будні — завдяки новим робочим місцям, гнучким графікам та збільшенню кількості фрилансерів і малого бізнесу.
Найбільшим попитом користуються:
- fashion-сегмент середнього та середнього мінус рівня;
- гастрономія (кафе, фудкорти, ресторани);
- дитячі товари та послуги;
- аптеки, побутовий сервіс, супермаркети.
Ринок оренди: від перегрітого попиту до дефіциту якісних площ
Попит на торгову нерухомість в Ужгороді наразі стабільно високий. Найуспішніші об’єкти демонструють рівень вакантності менше 3% — що для рітейлу означає фактично повну заповненість.
Орендарі активно конкурують за приміщення в локаціях з високим пішохідним і транспортним трафіком. Особливо затребувані площі від 50 до 300 кв. м — оптимальний формат для fashion, гастрономії та аптечного бізнесу.
Динаміка орендних ставок:
Центральні вулиці Ужгорода (high street):
- $15–50/кв. м/місяць залежно від площі та трафіку;
- зростання ставок — у 1,5–2,5 раза порівняно з довоєнними ($10–25/кв. м).
Торгово-розважальні центри:
- якірні орендарі — $10–25/кв. м;
- розважальні зони — $5–8/кв. м;
- fashion сегмент— $20–50/кв. м.
Спальні райони та нові масиви:
- $10–20/кв. м, особливо в зонах нового житлового будівництва або на старті проєктів.
Аналіз орендної математики підтверджує: нинішній ринок орієнтований на сегменти з високою обіговістю та стабільним попитом. В таких умовах власники комерційної нерухомості переходять до моделі відбору орендарів не лише за платоспроможністю, а й за синергією з загальною концепцією об’єкта, що робить девелопмент стратегічно важливим.
Девелопмент у фокусі: Ужгород будує майбутнє
Попри воєнний стан, Закарпаття стало винятком на карті України — тут девелопмент не зупинився, а навпаки, набрав обертів. Ужгород демонструє унікальну для країни ситуацію: при загальному зниженні темпів будівництва в інших регіонах, у місті активно розвиваються нові житлові квартали та комерційні об’єкти.
Читайте также: VD Group: від регіонального гравця до девелопера з новим стандартом житла
Ключовим чинником є те, що тут формується нова модель торгових зон — орієнтована не лише на центр, а й на активні житлові масиви, особливо на лівому березі річці Уж.
Ключові об’єкти торгової нерухомості Ужгорода
Відкрито за час війни:
ТРЦ Pannonia (GLA 4 440 кв. м) — перший торговий центр, відкритий з початку війни.
Найближче відкриття:
На стадії активного будівництва:
«Довгобуди»:
ТРЦ «Україна» (GLA 11 710 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.
На етапі котловану або концепції:
- Plaza Nova (с. Оноківці) (GBA 20 255 кв. м, GLA 16 795 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті;
- Retail Park (с. Оноківці) (GBA 20 982 кв. м, GLA 20 040 кв. м) — концепцію розроблено, будівництво не розпочато.
Географія зміщується: як змінюється карта ритейлу
Якщо раніше вся торгова активність концентрувалася в історичному центрі, то в умовах дефіциту площ та зростання нових житлових масивів, нова вісь тяжіння формується у лівобережній частині міста:
- вул. Баб’яка, вул. Легоцького, Слов’янська набережна — зони з розвиненою логістикою та транспортною інфраструктурою;
- Новий масив, Боздош — осередки приросту населення та будівництва.
Нова хвиля ритейлу в Ужгороді: як війна змінила комерційну карту міста
З початком війни Ужгород став не лише безпечним прихистком для сотень тисяч українців, а й новою точкою тяжіння для роздрібних мереж. Місто швидко трансформується у стратегічний хаб Західної України, що не залишилося поза увагою великих гравців ринку. Один за одним сюди заходять бренди, які раніше були присутні лише в Києві та інших мегаполісах.
Ужгород більше не просто реагує на зростання населення — він активно формує новий ритейл-ландшафт. Сюди приходять як міжнародні оператори, що бачать перспективу в європейській логістиці та транскордонному потенціалі, так і локальні формати, які адаптуються до змінених споживчих звичок та зростаючого платоспроможного попиту.
Гастрономія та фастфуд: репутація і масштаби
- McDonald’s — уже присутній у регіоні; під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує запуск ще двох нових локацій.
- KFC — відкрив свою першу локацію в регіоні в умовах війни; планує не відставати від головного конкурента.
- «Черноморка», «Авокадо» — концепти з інших міст, які органічно вписалися в міське середовище.
- Pub House, Chili Pizza, «Хмарка» — приклади локального гастроуспіху з планами масштабування.
Fashion-ритейл: від масового до «мультилюкса»
- Sinsay — працює вже 3 магазини, готується ще 2 (динамічний middle сегмент).
- Crop, House — відкрили перші магазини, планують відкриття нових локацій.
- Symbol — мультибрендовий fashion люкс сегмента, відкрив перший магазин, планують відкриття з розширенням до 2 000 кв. м.
- LC Waikiki — утвердився в місті, йде на збільшення присутності.
- VOVK, «Андре Тан» — українська мода, яка впевнено конкурує.
- Reserved, Half Price, Worldbox, CCC, Goldi, Obnova — планують відкриття перших точок (як в Ужгороді, так і в Мукачево).
Товари для дому та декору: сегмент зростає разом із житлом
- Jysk — міжнародний бренд який присутній в регіоні та має плани з розширення та відкриття нових локацій (як в Ужгороді так і в Мукачево).
- Epicentr (споріднена категорія) — присутній у місті та відкриває нові локації.
Kids & Family: нова фаза дитячого сегмента
- «Антошка», «Чудо Острів» — вже присутні та планують відкриття в нових локаціях (як в Ужгороді, так і в Мукачево).
- «Будинок Іграшок» — готує перший вихід у місто.
- Libdrarium — розглядає відкриття в сегменті розвиваючих ігор та книг.
- Fly Kids, Papashon, «Країна Мрій» — планують свій вихід в регіон та відкриття яскравих центрів дитячих розваг. А поки національні оператори планують, місцеві підприємці освоюють цей сегмент, відкриваючі власні центри: PollyLand, Kids Klub.
- Multiplex — вже діє, під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує ще запуск.
Спорт, здоров’я, краса: нова якість життя
- Sport Life — має плани з відкриття одного з найбільших фітнес-центрів у регіоні.
- Аптечні мережі та салони краси — активне розширення в нові житлові масиви. На ринок вийшла мережа аптек «911».
- Серед beauty-брендів розширюють присутність локальні студії, nail-барів і мережі доглядової косметики, зокрема EVA, Prostor, «Аврора», «Копійочка», в регіон планує зайти новий оператор «Щодня».
Продуктовий ритейл і формати «біля дому»
- «Сільпо», «АТБ» — активно покривають зони нового житла, а також населені пункти в яких їх присутність актуальна.
- Alma, «Близенько», «Амбар», VAM, «Лечо» — борються за лояльність у районах крокової доступності на всьому Закарпатті.
- В Ужгороді відкрились перші магазини жорсткого дискаунтера «Дивоцін» та мережі «Пчілка маркет».
- Spar — міжнародний бренд, присутній через українських партнерів, також шукає додаткові локації.
- «Таврія-В» вийшла на ринок Закарпаття, частково поглинувши локального оператора Silverland, що дозволило їй швидко закріпитися в регіоні та розширити свою мережу.
Ключові ринкові тренди
Зростання кількості нових ТРЦ та ритейл-парків
- Ужгород переживає один із найактивніших будівельних циклів на заході країни.
- На перший план виходить формат lifestyle і об’єктів, орієнтованих на сімейний шопінг і дозвілля.
Посилення функціонального наповнення об’єктів
- Те, що давно стало нормою для міст-мільйонників, лише зараз починає реалізовуватись в Ужгороді. Навіть у відносно компактних проєктах девелопери доповнюють ритейл фітнес-клубами, салонами краси, дитячими зонами, гастроточками та мобільними форматами торгівлі.
- Модель «все під одним дахом» стає особливо актуальною у густонаселених районах — мешканці очікують максимум зручностей і сервісів поруч із домом.
Формування нових торговельних зон
- Акцент зміщується в бік лівобережжя — вул. Баб’яка, райони Боздош, Новий масив;
- Центр міста поступово трансформується: зберігає статус прогулянкової та ресторанної зони з бутиками та преміальним fashion, однак зростаюча конкуренція призводить до витіснення слабших гравців і коригування товарних груп.
Висновок
Ужгород поступово змінюється — із компактного прикордонного міста він трансформується у перспективний центр споживчої активності всього західного регіону. Цей процес ще триває: багато ключових об’єктів ритейлу та девелопменту перебувають на етапі будівництва або підготовки, однак вектор розвитку вже чітко заданий.
Нагадаємо, раніше Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі.
Фото надані Urban-X
Читайте также: Почесний президент Housing Ukraine: Право на житло — не привілегія для обраних, а природне право кожної людини