Масштаби руйнувань, яких зазнала Україна від російської агресії, жахають. Так, тільки за рік війни інфраструктура Бучі була знищена на 30%, Ірпеня — на 70%, Ізюма — на 80%. Оцінити достеменно масштаби руйнації наразі неможливо, адже росія продовжує знищувати українські міста та села. Деякі міста на Сході України зруйновані майже вщент: Сєвєродонецьк, Попасна, Рубіжне, Щастя, Кремінна, Маріуполь, Лисичанськ, Вугледар, Волноваха – там масштаби руйнувань сягають 90%. Серед зруйнованих об’єктів: енергетичні станції, мережу освітніх закладів, культурні центри та музеї, церкви та об’єкти різної інфраструктури.
Сильно постраждав саме житловий фонд, в дослідженні Ernst & Young вказано, що масштаби руйнувань української нерухомості перевищують обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні сім років.
Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль, говорячи про Програму відновлення України, зазначає, що вона стане найбільшим проєктом відбудови з часів Другої світової війни.
Збитки
Згідно з даними, які оприлюднив KSE Institute, загальна сума прямих задокументованих збитків, завдана інфраструктурі України через повномасштабне вторгнення росії, станом на квітень 2023 року сягає $147,5 млрд.
Сума збитків житлового фонду — $54,4 млрд. Загальна кількість пошкоджених або зруйнованих житлових будинків, серед яких приватні, багатоквартирні будинки та гуртожитки — майже 158 тис.
Сума збитків інфраструктури та промисловості — $36,2 млрд, водночас активів підприємств зруйновано або пошкоджено ще на $100 тис. і загальна сума таких збитків складає $11,4 млрд.
$9,1 млрд становлять збитки, яких війна завдала інфраструктурі сфери освіти. За підсумками квітня цього року загальна кількість пошкоджених та зруйнованих освітніх обʼєктів сягає 3,2 тисячі.
Втрати через пошкодження енергетичної інфраструктури складають $8,3 млрд.
Збитки, завдані сфері охорони здоровʼя, становлять $2,7 млрд. Загалом внаслідок війни зруйновано або пошкоджено 806 обʼєктів, серед них — 367 лікарень та 341 амбулаторія.
Оновлена оцінка суми збитків сфери ЖКХ за підсумками першого року повномасштабної війни склала $1,4 млрд, а на квітень 2023 року — $2,7 млрд.
Фінансування
Президент України Володимир Зеленський на спільній пресконференції з прем’єр-міністрами Нідерландів Марком Рютте та Бельгії Александром де Кроо у Гаазі зазначив, що на відбудову після руйнувань, які спричинила війна, розв’язана росією, Україна потребує понад 400 мільярдів доларів. І це лише попередні цифри, адже війна триває й щоденно масштаби руйнацій збільшуються.
Наразі на проєкти відновлення напрацьовано кілька основних джерел фінансування:
Конфісковані російські активи. Уряд України вже спрямував 17 млрд грн конфіскованих коштів банків рф у бюджетний Фонд ліквідації наслідків збройної агресії.
Бюджетні кошти. У 2023 році 35,5 млрд грн із Держбюджету підуть у Фонд ліквідації наслідків збройної агресії за рахунок сплати НБУ частини свого прибутку.
Кошти міжнародних партнерів. Про готовність долучитися до відновлення української інфраструктури вже заявляло багато країн – зокрема, Норвегія, Японія, Франція тощо. А також найбільші світові інвестбанки.
Кошти донорів, зібрані на фандрейзинговій платформі UNITED24. За ці кошти в першу чергу будуть відновлювати багатоквартирні будинки, які були частково пошкоджені, щоб люди якомога скоріше могли повернутися до своїх будинків.
Хто відповідає
Відповідати за реалізацію проєктів відбудови країни буде Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури України.Нова установа створюється на базі Держагентства інфраструктурних проєктів та Держагентства автомобільних доріг.
«Для того, щоб нове Агентство змогло успішно справитися з поставленими завданнями ми ініціюємо перемовини з нашими партнерами, щоб оновити на базі Агентства Команду підтримки реформ та запустити антикорупційний офіс у центрі та в регіонах», — Олександр Кубраков, віцепрем’єр-міністр з відновлення України, міністр розвитку громад, територій та інфраструктури.
Аби відбудова була підзвітною та прозорою та ґрунтувалася на потребах громад та регіонів, оновлюється законодавство та запускаються різноманітні цифрові рішення.
Читайте також Відбудова українських міст: починати роботу потрібно вже зараз
DREAM
Для систематизації всієї інформації щодо відбудови країни створена цифрова платформа DREAM (Digital Restoration Ecosystem for Accountable Management), яка міститиме інформацію про фінансування, управління та контроль проєктів відбудови житла, будівель та доріг. DREAM буде єдиним цифровим каналом абсолютно для всіх проєктів відбудови на національному, регіональному та місцевому рівнях.
Система збиратиме всі наявні дані з державних реєстрів і розміщуватиме їх у паспорт кожного об’єкта в режимі онлайн.
Платформа складатиметься з таких реєстрів: — Реєстр пошкодженого і зруйнованого майна, — Геоінформаційна система, — Галузева система управління відбудовою інфраструктури, — Дія, — Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань, — Єдина державна електронна система у сфері будівництва, — Prozorro та spending.gov.ua.
Платформа буде максимально відкритою, доступ до неї матиме кожен громадянин, що є непрямим запобіжником корупційним зловживанням. Адже кожен охочий зможе контролювати відбудову й в разі виявлення порушень з боку органів місцевої влади чи підрядників, донори, ЗМІ або представники громадськості зможуть звернутись до Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури або до Агентства з відновлення та інфраструктурних проєктів для призупинення виконання робіт.
«Міжнародні організації завдяки DREAM зможуть обирати проєкти для фінансування через «вітрину проєктів». Маючи інформацію про закупівлі та регулярні звіти про виконання робіт, інвестори зможуть відстежувати прогрес щодо всіх профінансованих проєктів», — заявляють в Мінрегіоні.
Наразі DREAM містить понад 5 тис. проєктів. Міжнародній спільноті систему офіційно презентують 21-22 червня в Лондоні на конференції з питань відновлення України.
Після майже трьох років повномасштабної війни український ринок нерухомості продемонстрував неймовірну адаптивність і стійкість, що, безумовно, викликає інтерес європейських партнерів. Проте цей інтерес має свої особливості та обмеження.
Property Times поспілкувався з представниками різних сегментів комерційної нерухомості — від готелів до логістики. Експерти відзначають: цікавить не стільки сам досвід роботи в умовах війни, скільки конкретні механізми кризового менеджменту, гнучкості бізнесу, роботи з командами в стресі. Детальніше в нашому матеріалі.
Системний запит відсутній?
Експерти з різних сегментів комерційної нерухомості відмічають неоднорідний характер європейської зацікавленості українським досвідом.
«Я не відчуваю активного зацікавлення з боку європейських партнерів саме до практичного досвіду управління комерційною нерухомістю в умовах війни. Навпаки — складається враження, що більшість із них не готові до жодних викликів, навіть незначних. Іноді достатньо природного форс-мажору, на кшталт граду чи затримки постачання, щоб поставити європейські компанії в глухий кут», — ділиться спостереженнями Максим Лозовський, комерційний директор індустріальних парків «Формація».
Ірина Пугло, старший директор департаменту з комплексного управління корпоративною та індустріальною нерухомістю, CBRE Ukraine зазначає: «Ми не спостерігаємо якогось системного запиту саме на український досвід управління комерційною нерухомістю під час війни. Водночас є інтерес до окремих практик, зокрема в частині безпеки персоналу, психологічної підтримки команд, організації тренінгів з базової домедичної допомоги та загальної адаптації до кризових умов.
Якщо на початку повномасштабного вторгнення вся увага була максимально зосереджена на безпеці персоналу, то сьогодні, коли всі вже адаптувались до постійних військових загроз, важливо також забезпечувати безперебійну життєдіяльність об’єктів, щоб офіси, торгові центри та промислові об’єкти залишались функціональними навіть в умовах тривог чи блекаутів».
Цікавою є різниця між інтересом на урядовому та приватному рівнях. Як зауважує Лозовський: «На рівні урядів дійсно відбуваються ітерації, запити й обмін досвідом — вони намагаються вивчити як підходи українського уряду, так і практики наших компаній у кризових ситуаціях. Натомість на рівні приватного сектору активності майже немає».
Інтерес існує, але має специфічний характер
Інтерес європейських колег часто має дослідницький, а не практичний характер вважає Ірина Сідлецька, президентка UHRA та CEO Vertex Hotel Group: «Потенційних інвесторів, готельних операторів цікавить економічний зріз діяльності готелів під час війни, однак це здебільшого пояснюється постійним моніторингом ринку для визначення найсприятливішого часу для входу на ринок. Всі розуміють, що з завершенням війни Україна стане туристичною дестинацією #1, і навіть другорядні міста з відбудовою стануть успішними локаціями».
Це пояснює стратегічну природу інтересу європейських партнерів — вони готуються до майбутніх можливостей, вивчаючи поточні реалії.
Олександр Бондаренко, керівний партнер Bureau of Investment Programs та співзасновник індустріальних парків NOVO такожвідзначає інтерес до українського ринку збоку європейських компаній: «Ми мали досвід спілкування під час війни з private equity фондами, які володіють портфелями об’єктів у Європі й розглядали можливість інвестування саме в український сектор нерухомості. Їхні керуючі партнери приїжджали в Україну — особисто в мене було кілька зустрічей, зокрема й на наших об’єктах, де ми показували їм індустріальні парки на Волині. Їх цікавили перспективи будівництва логістичних терміналів та комерційних об’єктів.
Представники фондів вивчали різні міста України, прагнучи зрозуміти специфіку місцевого ринку. Їм був важливий саме наш досвід, адже вони не мали практики роботи в Україні. Інвесторів цікавило, як у нас відбувається будівництво, отримання дозвільної документації, скільки часу займає підготовка проєкту до старту робіт, які реальні терміни й ризики, зокрема бюрократичні, а також досвід взаємодії з партнерами. Вони шукали локального партнера, який би взяв на себе юридичні, технічні й землевпорядні питання. Саме цей досвід для них критично важливий, адже правила гри в Україні суттєво відрізняються від європейських — особливо в частині регуляцій і будівельних норм».
Аспект сприйняття
Водночас представники торговельної нерухомості фіксують більш позитивну динаміку. Директор з розвитку NHOOD Ukraine Володимир Заболотній детально описує ситуацію: «Так, ми констатуємо значний та постійно зростаючий інтерес з боку європейських партнерів, колег з управління нерухомістю та представників професійних асоціацій. Особливо це помітно серед країн, географічно ближчих до України, але інтерес виходить і за ці межі. Наш досвід роботи в умовах повномасштабного вторгнення сприймається як унікальне та цінне джерело практичних знань про підтримку життєдіяльності об’єктів під час глибокої кризи».
Він також зазначає важливий аспект сприйняття: «Вони розуміють, що Україна, на жаль, стала унікальним майданчиком для напрацювання практик управління бізнесом, зокрема комерційною нерухомістю, в екстремальних умовах».
«Те, як девелопери, керівні компанії та маркетингові команди зберігають активність і адаптуються, викликає визнання і зацікавлення — особливо у Центральній та Східній Європі», — додає Ілона Антонюк, маркетолог компанії NHOOD Ukraine.
CEO Групи компаній Arricano в Україні Анна Чуботіна підтверджує цю тенденцію: «Так, інтерес є. Український ринок комерційної нерухомості вже четвертий рік поспіль працює в надзвичайних умовах. Те, що попри всі виклики українському бізнесу вдається не лише забезпечувати операційну діяльність, а й демонструвати ефективність і гнучкість, — викликає повагу й зацікавленість. Наш досвід розглядають як цінний з точки зору антикризового менеджменту та адаптивності в екстремальних умовах».
Що найбільше цікавить європейців
Європейські колеги зосереджують увагу на кількох ключових аспектах українського досвіду:
Кризове управління та адаптивність
Як відзначає Максим Лозовський: «Найбільшу цікавість викликають ті аспекти нашої роботи, які в їхньому середовищі не були навіть предметом розгляду: кризове управління в умовах невизначеності. Ми щодня працюємо з ризиками, які в Європі вважаються «надзвичайними» — війна, відключення електроенергії, перебої з логістикою, коливання курсу».
Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group, підтверджує: «Найбільший інтерес викликає наш досвід кризового менеджменту — зокрема, управління командами в умовах постійної турбулентності — а також кейси залучення інвестицій».
Володимир Заболотній виділяє такіаспекти кризового управління, якими цікавляться європейські колеги: «Швидке прийняття рішень в умовах невизначеності, гнучкість у зміні бізнес-процесів, побудова ефективних комунікацій з орендарями та відвідувачами під час надзвичайних ситуацій, такі як перебої з електропостачанням, логістичні труднощі чи зміни в поведінці споживачів».
Вміння вирішувати кадрові проблеми в кризових ситуаціях також цікавлять міжнародних партнерів. Ірина Сідлецька відзначає: «Серед топових проблем — дефіцит кадрів, тож цікавляться як ми її долаємо. Справа в тому, що брак робочої сили навіть в мирній Європі ще з часів пандемії стає серйозною проблемою».
Олена Цибко, директор з комплексного управління та експлуатації комерційної нерухомості, CBRE Ukraine зауважує:«Окрема увага приділяється питанню мобілізації та збереженню кадрового ресурсу — особливо для технічних спеціалістів, таких як інженери, які критично важливі для обслуговування об’єктів. Це часто обговорюється з міжнародними партнерами, адже подібні виклики можуть виникати і в інших країнах у кризових ситуаціях».
Безпека об’єктів та персоналу
Питання безпеки стали одним з найактуальніших аспектів для європейських колег. Володимир Заболотній зазначає: «Найбільше зацікавлення викликають: безпека об’єктів — розробка та впровадження протоколів безпеки для співробітників, відвідувачів та майна в умовах постійної загрози, включаючи повітряні тривоги та обстріли».
Особливу увагу привертають інженерні рішення безпеки, які Максим Лозовський описує так: «Увага до протиракетного захисту, автономності об’єктів (енергія, вода, зв’язок), багатоконтурних систем безпеки — усе це викликає інтерес як інновація, яку вони ще тільки починають осмислювати».
Олена Цибко розповідає: «Найбільш актуальними питаннями залишається наявність укриттів, облаштованих для повноцінної роботи та наявності інструкцій та правил з безпеки. При потребі у нас є змога продемонструвати практичний досвід, напрацьований нашою командою безпосередньо на об’єктах. Натомість адаптація відбувається всередині локального ринку, через обмін досвідом між українськими гравцями, які працюють в умовах війни щодня».
Анна Чуботіна з Arricano ділиться конкретним прикладом міжнародної співпраці: «На початку цього року мене запросили взяти участь у робочій групі з питань безпеки, управління операційними ризиками та підготовки до потенційних криз (Risk, Resilience and Security) при European Council of Shopping Places. Група фокусується на загрозах, з якими стикається або може стикнутися галузь торговельної нерухомості в Європі.Для колег із провідних європейських компаній, серед яких Sonae Sierra, ECE, URW, серед пріоритетних наразі є кліматичні загрози (повені, пожежі тощо), терористичні атаки (напади на відвідувачів торговельних просторів, зокрема на ярмарках та святкових ринках), енергетичні кризи, як-от IBERIA Blackout у Іспанії та Португалії цього року), кіберзагрози та потенційні військові загрози».
Практична цінність українського досвіду підтверджується конкретними результатами. «Так, колегам з Іспанії, та й загалом представникам усіх європейських компаній, що входять до робочої групи, були корисні наші рекомендації щодо підготовки об’єктів до можливих довгострокових відключень електроенергії. Також їм цікавий наш досвід роботи в умовах військових викликів», — коментує Чуботіна.
Ірина Сідлецька, UHRA додає: «Деяких найближчих сусідів цікавить досвід створення безпекових заходів, починаючи з процедур та чітких рекомендованих дій в готелях в дні початку війни (забезпечення необхідних мінімальних запасів та ресурсів, евакуація гостей, робота під час блекаутів, управління грошовими потоками, консервація обладнання)».
Енергоефективність та автономність
Особливий інтерес викликають енергетичні рішення, які з’явились через блекаути. Олександр Бондаренко детально розповідає про цей тренд: «Тренд останніх років, який може бути цікавий європейцям, і який з’явився через блекаути: енергоефективність будівель. Зараз багато керуючих компаній будують на дахах своїх об’єктів сонячні станції, щоб знизити витрати на електроенергію та стати автономними. Вони можуть бути і на логістичних терміналах, і навіть на дахах торгівельно-розважальних центрів у Києві, Луцьку, Львові. Це знов-таки наше українське ноу-хау у період війни, що ми швидко й ефективно знижуємо витрати на управління нерухомістю. І таким чином нам легше виживати в таких кризових умовах..
Також багато хто зараз ставить батареї-накопичувачі електроенергії — досвід блекаутів навчив операторів нерухомості бути готовими до будь-яких форс-мажорів. Думаю, цей досвід роботи у блекаутах є тільки у нас».
Адаптація просторів та функцій
Європейців вражає здатність українських компаній швидко трансформувати простори під нові потреби. Максим Лозовський підкреслює: «Ми вміємо швидко перерозподіляти функції об’єктів, змінювати планування, масштабування чи навіть цільове призначення приміщень без втрати ефективності».
Ілона Антонюк додає: «Європейських колег цікавлять інновації у використанні простору, такі як перетворення частини ТРЦ на гуманітарні хаби, укриття, або ком’юніті-майданчики».
Психологічна стійкість команд
Унікальним аспектом українського досвіду є здатність команд зберігати ефективність в умовах хронічного стресу. Максим Лозовський, ІП «Формація» так описує цей феномен: «Наші команди працюють у складних умовах із неймовірною відданістю. Багато хто з європейських колег дивується, як ми зберігаємо ефективність і драйв на фоні щоденних загроз».
Він також додає важливе спостереження: «Очевидно, що в багатьох випадках ми демонструємо більшу мобільність, відповідальність і швидкість прийняття рішень, ніж деякі наші партнери, — і саме це викликає в них щире здивування, а іноді й захоплення».
Володимир Заболотній з NHOOD також підкреслює цей аспект: «Психологічна підтримка персоналу: заходи щодо збереження ментального здоров’я та мотивації команд в умовах хронічного стресу є одним з найцікавіших аспектів для європейських колег».
Ілона Антонюк додає: «Міжнародні партнери звертають увагу на ефективність локальних команд, адже вони здатні швидко приймати рішення, бути мультифункціональними тапрацювати без зайвої бюрократії».
Практичні запити та співпраця
Попри обмежений практичний інтерес, деякі експерти отримують конкретні запити від європейських колег. Ірина Сідлецька розповідає: «Були запити зі сторони латвійських та польських колег, тим більше що ми як UHRA з 2021 року є членами міжнародної організації HOTREC і це майданчик дуже полегшує професійне спілкування та обмін досвідом через мемберів, а їх на сьогодні це 46 країн».
Володимир Заболотній також зазначає: «Ми отримували запити від європейських колег, зокрема з країн Східної та Центральної Європи, щодо консультацій і обміну досвідом. Найчастіше вони стосувалися практичних рішень у сфері кризового менеджменту, забезпечення безпеки та адаптації бізнес-процесів до умов невизначеності».
Артур Лупашко підтверджує практичну співпрацю: «Ми маємо один підписаний договір з турецькими девелопером, якого ми будемо представляти в Україні. Ціль нашої співпраці — спільне керування двома готелями, які будуються в Анталії, залучення інвестицій в ці проєкти. Нашому новому партнеру цінний наш успішний досвід будівництва, керування готелями в Україні під час війни та залучення інвестицій в такі проєкти».
Виклики та обмеження
Водночас експерти чесно визнають обмеження у сприйнятті українського досвіду. Ірина Сідлецька зазначає: «Наш аналіз говорить про понаднормовий рівень адаптивності українців до кризових умов, і чи мають такий рівень резистентності європейські колеги — не впевнена. А це фундамент, без цієї стійкості на рівні ДНК жодні референси та кейси не допоможуть».
Олександр Бондаренко додає: «Рік тому я мав розмову з кількома нобелівськими лауреатами з економіки на економічному конгресі. Так от, вони дуже дивувалися та питали мене, як до сих пір існує українська економіка та український бізнес — всупереч всім законам економічної теорії та сумним реаліям».
Потенціал для майбутнього
Експерти одностайно вважають, що український досвід може стати корисним для європейських ринків. Володимир Заболотній підкреслює: «Абсолютно впевнені, що так. Український досвід управління комерційною нерухомістю в умовах війни є надзвичайно корисним для європейських ринків у контексті підготовки до можливих криз або надзвичайних ситуацій. Це майстер-клас з оперативного перепрофілювання просторів, зміни бізнес-моделей «на ходу» та прийняття рішень в умовах дефіциту інформації та ресурсів. Наш досвід викликає глибоку повагу та активний інтерес у європейських колег, оскільки безпосередньо відповідає на виклики підвищення резилієнтності та безпеки в непередбачуваному світі».
Ірина Пугло, CBRE Ukraine, додає: «Безумовно, український досвід може бути корисним для європейських ринків. Ми пройшли шлях адаптації в умовах повномасштабної війни і вже маємо напрацьовані рішення, які можуть бути впроваджені заздалегідь в інших країнах, ще до виникнення надзвичайних ситуацій».
Український досвід дійсно може стати цінним активом для європейських ринків, особливо в контексті підготовки до можливих майбутніх криз. Однак для його ефективного застосування потрібна не лише передача знань, а й розвиток відповідного рівня адаптивності та стійкості, що є особливою характеристикою українського бізнесу.
Як підсумовує Максим Лозовський: «Фактично, нас вивчають як приклад організаційної стійкості в умовах високого тиску, і це — один з найцінніших наших активів на міжнародному ринку».
Повномасштабне вторгнення рф на територію України мало негативні наслідки для інвестиційного клімату в країні, який й до війни переживав не найкращі часи. Інвестори стали обережнішими й більш схильними до уникання ризиків, це призвело до зниження обсягів інвестицій.
Property Times попросив експертів прокоментувати сучасний стан інвестиційного клімату в Україні.
Анна Дерев’янко, виконавча директорка Європейської Бізнес Асоціації
У 2022 році оцінки інвестклімату України очікувано погіршились. Але вже у 2023 році кількість СЕО, які вважають вигідними інвестиції в Україну зросла майже вдвічі з 2022. За , проведеного Європейською Бізнес Асоціацією за аналітичної підтримки Gradus Research у 2023 році, інтегральний показник Індексу інвестиційної привабливості України у 2023 році склав 2,44 бали з 5 можливих.
84% опитаних директорів членських компаній Асоціації оцінили інвестклімат як несприятливий. Втім серед них зменшилась кількість респондентів, що вважають його вкрай несприятливим — з 37 до 24%. Нейтрально оцінили інвестклімат 7% топменеджерів, і ще 9% вважали його скоріше сприятливим. Наразі можемо сказати, що ситуація з інвестиційним кліматом залишається несприятливою, найперше через воєнну агресію росії проти України. Проте навіть попри війну оцінки останніх років є кращими, ніж, наприклад у 2013 році.
Сергій Громов, партнер з інвестиційних питань Investment Lawyer Group
Якщо до початку повномасштабного вторгнення на перешкоді інвестиціям в Україну ставали ризики, пов’язані, в першу чергу, з високим рівнем корупції та неефективністю правосуддя, то сьогодні інвесторів найбільше лякає ризик війни (оскільки наслідком воєнних дій є переддефолтний рівень країни). При цьому попередні ризики також не зменшилися.
Іноземні компанії підходять до інвестицій обачно (консервативно). Для більшості з них інвестувати в період війни є неможливим. Однак є інвестори, готові прийняти навіть високі поточні ризики. І вони відкривають представництва в Україні… про всяк випадок. Інвестори розуміють: хто буде першим в Україні зараз або після завершення воєнних дій, той матиме найбільші можливості заробити чималі гроші.
Навіть зараз в Україні є привабливі сектори, регіони та міста для інвестицій.
Традиційно привабливий агросектор. І, перше за все, це ринок сільськогосподарської землі. Україна — найбільший власник чорноземів у світі зі сприятливими кліматичними умовами.
Технології обробки землі постійно вдосконалюються, навіть в період воєнних дій. Вартість та привабливість землі росте, й інвестиції в цей актив будуть збільшуватися. Зауважу, що поки ми говоримо про землі, віддалені від ліній бойових зіткнень на відстань понад 100 км.
Ще один перспективний сектор — нерухомість у західних регіонах України. Туди рухаються виробництва із Харківської, Донецької, Запорізької, Дніпропетровської областей. Бізнес і працівники мають потребу в нерухомості. А це означає, що ціни на її купівлю чи оренду будуть зростати.
Не потрібно забувати й про IT. В цьому секторі в Україні залишається значний потенціал. По-перше, у нас один із найнижчих процентів зайнятих в ІТ сфері. Станом на 2023 рік в ній було зайнято 2,7% робітників, тоді як в ЄС – в середньому 4,8%.Серед країн ЄС ми випереджаємо лише Грецію та Румунію, проте поступаємося усім іншим країнам. Тож ми маємо суттєвий потенціал зростання, при якому український IT-сектор досягне європейського рівня балансу трудових ресурсів.
По-друге, IT не вимагає суттєвих первинних інвестиційних затрат. IT-спеціалісти можуть працювати дистанційно, надавати послуги на умовах аутсорсингу. Ця сфера не потребує концентрації людських ресурсів. Водночас Україна має та готує фахівців досить високої якості та залишається одним із найбільших експортерів ІТ-послуг у світі.
Що стосується періоду після закінчення воєнних дій, то значні інвестиції будуть спрямовані на відновлення доріг, мостів, житла, енергетики та інших об’єктів інфраструктури. Це створює попит на будівельні матеріали, технології та фахівців, а також, знову таки, відкриває можливості для інвесторів.
Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO
Інвестиційний клімат в Україні краще за все оцінювати через призму кредитних рейтингів, що роблять глобальні кредитно-рейтингові агенції Moody’s, Standard & Poor’s та Fitch Ratings. Адже цей рейтинг по суті показує рівень довіри інвесторів та кредиторів до країни. Кредитний рейтинг України від початку повномасштабної війни не змінився — CCC/С-/ іноді ставлять RD. Якщо спрощено — це дуже ненадійні та спекулятивні активи неінвестиційного рівня, дуже близькі до дефолту, цінні папери з таким рейтингом вважаються junk (інвестиційний сленг, який переводиться як «смітникові»).
А це означає, що кредитори та інвестори скептично налаштовані щодо інвестицій в Україну — не довіряють економіці країни у середньотерміновій і довготерміновій перспективі. Важливо, що кредитний рейтинг бізнесу за замовченням не може бути вищим ніж кредитний рейтинг держави (суверенний).
Очевидно, що найближчий рік-два інвестори окрім війни бачать ще низку макроекономічних ризиків в нашій державі. Тому, інвестиційний клімат можна оцінити, як негативний і несприятливий для залучення зовнішніх та і внутрішніх інвесторів. Оскільки багато ризиків як фізичних, так і макроекономічних, і логістичних. В цілому, волатильність українського ринку дуже висока.
Але, постійно спілкуючись з європейськими та американськими інвестиційними фондами та бізнесами, можу сказати, їм неабияк цікава українська агропромислова галузь та енергетика, особливо відновлювальна (сонячні та вітрові електростанції, виробництво зеленого водню та когенерація). Єдине, треба розуміти, у сферах агро та енергетики іноземні, особливо американські інвестори придивляються до великих проєктів — від $30-50 млн і вище. Але всі тільки придивляються і шукають якісні проєкти — чекають на закінчення війни чи припинення активних воєнних дій для початку реалізації інвестпроєктів.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine
Перші півтора року з початку повномасштабного вторгнення ринок комерційної нерухомості залишався стриманим. Угод переважно не відбувалося, адже ні покупці, тобто інвестори, ні продавці не могли зрозуміти, яким чином має відбуватись ціноутворення. В цей період на ринку спостерігався попит від активних спекулятивних інвесторів, які шукали пропозиції з дисконтом мінімум 50% до довоєнних умов.
Серед примітних факторів, чому упродовж зазначеного часу на ринку комерційної нерухомості практично не спостерігались угоди — очікування, що війна швидко закінчиться, та запас міцності, тому що власники об’єктів не хотіли втрачати раніше інвестовані в нерухомість кошти, продаючи її зі знижками в ціні. З іншого боку, локальні інвестори починали цікавитися ринками сусідніх країн CEE.
Ринок комерційної нерухомості з точки зору інвестицій, почав відновлюватись у 2П 2023 року, коли настало розуміння, що повномасштабне вторгнення буде тривати, а волатильність, що була присутня на ринку, суттєво зменшилася— стабілізувалися орендні ставки для більшості сегментів нерухомості, спостерігалось помірне зниження рівня вакантності та, відповідно, росла активність орендарів.
Більшість угод, що відбувалися і відбуваються в цей період походить від кінцевих споживачів, які використовують зниження цін для укладання вдалих угод.
Примітні тренди:
Суто інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості обмежена кількість, оскільки поточна дохідність активів дуже рідко перевищує 10%, або ж є суттєво нижчою, що є невисоким показником для без того ризикованого сегмента.
Спостерігається певна активність з боку іноземних виробників будівельних матеріалів та FMCG-сектору, які вже починають інвестувати в розвиток нових виробничих площ (купівля земельних ділянок та будівництво з нуля), розраховуючи на значну повоєнну відбудову та подальше пожвавлення споживчих настроїв.
Оскільки сегмент складської нерухомості у Києві та Львові є обмеженим з точки зору нової пропозиції, помічена активність на ринку промислових земельних ділянок у даних містах. Відтак, девелопери та компанії зі сфери логістики, інвестують в земельні ділянки як у найменш ризиковий актив з точки зору можливого знищення.
Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group
Після початку вторгнення значна частина інвестицій була виведена за кордон, проте ринок не зупинився — інвестори шукали нові можливості та диверсифікували свої активи. З 2022 року спостерігається зростання кількості угод, а у 2023 році ринок почав стабілізуватися.
Воєнні ризики, зокрема в Києві, призводять до вищих вимог до дохідності, однак інвестори продовжують вкладати в Україну, особливо через нові інвестиційні інструменти. Легалізація коштів стає дедалі складнішою, а прив’язка до долара залишається важливим фактором. Українські інвестори орієнтуються на дохідність у валюті на рівні 10% і більше, залежно від ризиків.
