Україну може спіткати дефіцит житла. При цьому і чисельність населення стрімко скорочується. Саме тому ринок нерухомості буде структурно змінюватись під тиском несприятливих умов.
Таку думку висловив комерційний директор київського офісу девелоперської компанії Greenville Дан Сальцев в інтерв’ю виданню «Мінфін» про підсумки 2025 року для галузі первинної нерухомості.
Говорячи про тенденції, які поступово формуються, Дан Сальцев виокремив дві важливі — зростання цін та собівартості будівництва і дефіцит пропозиції на фоні скорочення кількості населення. Так, з лютого 2022 до жовтня 2025 року в Україні з’явилося всього лише 700-800 нових житлових комплексів. Для порівняння протягом 2018-2021 років виходило на старт приблизно 300-400 проєктів щороку. Девелопери запускають мало нових проєктів (за винятком західного регіону), більше фокусуються на завершенні старих. На підтвердження цієї тези комерційний директор Greenville наводить дані підсумкового річного звіту НБУ, де також зафіксована ця тенденція.
При цьому, на фоні зменшення пропозиції, попит також залишає бажати кращого.
«Може виникнути ситуація, що не буде для кого його будувати. В Україні катастрофічне скорочення кількості населення. Динаміка депопуляції продовжується — це факт. Тому ринок буде адаптуватися під нові умови. Ми не перша і не єдина країна, яка проходить через виснажливу війну. Можна подивитися на досвід балканських країн», — констатує Дан Сальцев. Але він підкреслив, що в таких умовах найбільш вигідна, хоча й ризикована, фінансова модель для інвестора — інвестувати на ранніх етапах будівництва. Саме тоді прибутковість бути найвищою. Представник Greenville зазначив, що ціни піднімаються майже інерційно — в середньому на 15-25% щороку, незалежно від сезонності чи інфляційних коливань.
На думку Дана Сальцева, попит частково відновиться вирівнюватися лише із завершенням активних бойових дій. Вже зараз є пряма залежність від політичних новин і рівнем попиту.
«Навесні продажі були на піку — багато в чому завдяки новинам про активізацію мирного процесу. Але з початком літа стали частішими обстріли Києва, динаміка продажів значно впала. Восени з початком енергетичної кризи те блекаутів вони уповільнились зовсім. Ми фіксували суттєві сплески інтересу з боку покупців, коли в новинах починали активно говорити про мирні ініціативи та “ось-ось” завершення війни. Отже, люди чекають кінця війни, мобілізації і обстрілів. Саме тоді можна очікувати відновлення ринку, активізацію забудовників, інвесторів, клієнтів», — каже експерт.
Однак, поки бойові дії тривають, навряд чи ситуація на ринку нерухомості суттєво зміниться у кращий бік.
Лідери ринку нерухомості поступово звикають до високих відсоткових ставок, водночас намагаючись вирішити більш фундаментальні проблеми, пов’язані з роллю галузі в суспільстві, зокрема, як зробити будівлі придатними для використання за призначенням у невизначеному майбутньому.
Цей звіт ґрунтується на інтерв’ю з провідними фахівцями з інвестицій у нерухомість та регіональних опитуваннях, проведених PwC спільно з Urban Land Institute у Європі, США, Канаді та Азійсько-Тихоокеанському регіоні, і є ключовим індикатором настроїв на ринку нерухомості у світі.
Період коригування
Попри економічні негаразди в усьому світі, провідні гравці галузі, опитані для цього глобального видання Emerging Trends in Real Estate®, вважають, що існує потенціал для відновлення інвестиційної активності після більшої ясності щодо монетарної політики в США, Європі та Азійсько-Тихоокеанському регіоні.
Є надія, що покупці та продавці нерухомості починають приймати умови більш високих процентних ставок на довший термін і, таким чином, знайдуть золоту середину в ціноутворенні, яка була такою невловимою впродовж останніх двох років.
З узгодженням цінової політики з’являється віра в те, що нерухомість може оговтатися від одного з найгірших інвестиційних спадів за останні роки, хоча очікується, що будь-яке зростання активності у 2025 році буде набагато виразнішим, ніж у 2024 році. Однак у сфері нерухомості все ще зберігається певна обережність, і диверсифікація ризиків за ринками і секторами буде критично важливою.
«Хоча ризик подій залишається високим, 2024 рік, схоже, стане переломним моментом, який сприятиме підвищенню ліквідності на ринках нерухомості. Хоча існують вагомі причини, чому інвестори вагаються, ми наближаємося до періоду, коли буде більше ясності. Це має бути сприятливий час для купівлі», — менеджер з глобальних інвестицій.
Хоча протягом останніх двох років галузь перебувала у вичікувальному режимі через короткострокові циклічні фактори, багато хто зараз дивиться на довгострокову перспективу. Очевидно, що рушійною силою поведінки інвесторів і орендарів більше не є традиційні сектори нерухомості, а все більше «три D»: demographics, digital and decarbonisation (демографія, цифрові технології та декарбонізація).
Найкращі міста для інвестицій в нерухомість у 2024 році
В Європі лідером є Лондон та Париж, без зміни позицій з минулого року. Піднялися у рейтингу Мадрид, Амстердам, Мілан, Лісабон. Трохи впали у рейтингу: Берлін, Мюнхен, Барселона та Франкфурт. В Азії — беззаперечними лідерами є Токіо, Сідней та Осака. Більшість інвесторів віддають свої голоси за Мельбурн, Нью Делі, Бангког і Мумбаї. Впали показники привабливості у таких азійських міст, як Сеул, Сінгапур та Хошимін.
В США, без змін головує Нешвілл. Впали у рейтингу Даллас, Атланта, Остін, Ролі/Дарем. Піднялися у рейтингу привабливості Фенікс, Сан-Дієго, Бостон, Сан-Антоніо та Сієтл.
Ключеві тренди
Доступність житла знову очолює список соціально-політичних проблем серед лідерів галузі в Північній Америці, Європі та Азійсько-Тихоокеанському регіоні, і навряд чи вона зникне найближчим часом. Особливо це стосується США, які долають наслідки стрімкого зростання цін на житло під час пандемії, що супроводжувалося подвоєнням іпотечних ставок.
Однією з найбільших проблем на шляху до доступності житла та зростання орендної плати є забезпечення життєздатності соціального житла для інституційних інвесторів. Деякі респонденти запропонували державну підтримку як спосіб зниження ризиків для цих активів.
Центри обробки даних — один з найперспективніших трендів у секторі нерухомості: у кожному регіональному звіті вони посідають одне з перших місць серед перспективних об’єктів для інвестування у 2024 році. Респонденти незмінно високо оцінюють їх за високу рентабельність інвестицій та високу винагороду за ризики.
З боку політиків існує певний спротив щодо центрів обробки даних через їхнє високе енергоспоживання, особливо в той час, коли нерухомість ретельно перевіряється на відповідність стандартам сталого розвитку. За останній рік національні та міські органи влади в деяких країнах запровадили жорсткіші екологічні вимоги до розвитку центрів обробки даних. Одним зі шляхів уперед може бути більша увага до так званих «периферійних» центрів обробки даних, які є меншими за звичайні ЦОД і розташовані ближче до кінцевих користувачів. Інший підхід до виведення енергоспоживання в цьому секторі за межі мережі з’являється в Західному Лондоні, де деякі об’єкти нещодавно оголосили про плани переробляти відпрацьоване тепло з довколишніх дата-центрів і використовувати його для опалення 10 000 нових будинків і 2,7 мільйона квадратних футів комерційних площ.
Fit-for-purpose Real Estate (фокус на якість)
Зміна вподобань як орендарів нерухомості, так і інвесторів створює нову динаміку в секторі нерухомості, особливо зростаюче значення сталого розвитку. Такі якості, як ефективність ESG та відповідність цінностям співробітників, стають важливими факторами для компаній, які вирішують, чи займати об’єкти нерухомості. Очікується, що офіси стануть фізичним втіленням цілей сталого розвитку компаній, і сектор нерухомості реагує на це, хоча й повільно.
Ця тенденція є відчутним проявом демографічних і технологічних зрушень, які мають серйозні наслідки для нерухомості. Вподобання працівників все більше визначають попит у секторі корпоративних офісів. Високоякісні офіси користуються все більшим попитом, а компанії готові витратити трохи більше, щоб залучити найкращих фахівців.
Коли закінчуються договори оренди, компанії все частіше ухвалюють рішення не продовжувати оренду в офісних приміщеннях, які не відповідають уподобанням співробітників або ESG-потребам, і натомість переїжджають в інший офіс.
Як це часто буває, зміни, ініційовані орендарями (наприклад, у торговельній та офісній нерухомості), в ретроспективі можуть виявитися досить значними, але іноді залишаються непоміченими. З огляду на це, для цього глобального видання прагнуло розглянути деякі можливі майбутні зміни протягом наступних десяти років і те, що це може означати з точки зору того, як інвестори та оператори нерухомості повинні переосмислити свій бізнес і моделі надання послуг, впроваджувати інновації та створювати цінність за межами фізичного простору, щоб залишатися актуальними та конкурентоздатними.
Після майже трьох років перебування під тиском високої інфляції та відсоткових ставок європейська галузь нерухомості починає бачити перші ознаки стабілізації. Однак геополітичні виклики, як локальні, так і глобальні, все ще залишаються серйозним джерелом нестабільності. До того ж зростають вимоги до екологічної стійкості та декарбонізації, а також змінюються запити орендарів, що впливає на довгострокові перспективи ринку. Зараз у галузі панує обережний оптимізм.
Опитування показують зростання ділової впевненості та прибутковості у 2025 році порівняно з попереднім роком, але кожен крок галузі супроводжується застереженнями. За словами керівника відділу інституційних інвестицій, коли йдеться про збільшення прибутку, основна увага має бути зосереджена на «боргових зобов’язаннях, демографії, декарбонізації, деглобалізації та диджиталізації».
Значна частина європейських лідерів галузі очікує, що ділова впевненість та доходи залишаться стабільними або зростуть у 2025 році завдяки передбачуваності, яку забезпечує стабілізація відсоткових ставок. Хоча кредитори декларують готовність вести бізнес, позичальники обережно ставляться до умов та вартості кредитів, що може зробити відновлення нерівномірним. Оптимізм щодо залучення капіталу може швидко згаснути у випадку геополітичних потрясінь, що спровокують новий сплеск інфляції та підвищення відсоткових ставок.
Інвестори проявляють все більший інтерес до розвитку фізичної інфраструктури, яка сприятиме впровадженню інновацій та декарбонізації. Центри обробки даних лідирують серед об’єктів для інвестицій до 2025 року, за ними йдуть об’єкти енергетичної інфраструктури.
Попри регуляторні та інвестиційні обмеження, екологічні, соціальні та управлінські (ESG) фактори залишаються важливими для галузі як у коротко-, так і у довгостроковій перспективі. Штучний інтелект також поступово стає важливим інструментом для підвищення ефективності галузі.
Основні проблеми, що викликають занепокоєння в індустрії нерухомості у 2025 році
Кліматичні ризики та перехід до низьковуглецевих технологій спричинили зростання важливості доступу до енергії та страхування. Близько 80% опитаних очікують збереження або зростання ділової впевненості та прибутковості в 2025 році, а 85% прогнозують, що штучний інтелект матиме значний вплив на всі аспекти ринку нерухомості протягом наступних п’яти років. 74% вважають, що регулювання є головним питанням у сфері нерухомості, яке вплине на бізнес наступного року. Розглянемо 3 основні тренди наступного року.
Штучний інтелект стає реальністю
Сьогодні штучний інтелект використовують більше респондентів, ніж рік тому, і переважна більшість очікує, що ШІ матиме значний вплив на всі сфери нерухомості протягом наступних п’яти років.
Поточні приклади використання ШІ включають прогнозування того, коли орендар збирається виїхати і чому він обирає ту чи іншу нерухомість, готелі за допомогою ШІ максимізують заповнюваність і надлишкове бронювання, передбачаючи, коли бронювання буде скасовано.
Що стосується майбутніх можливостей, то один з керівників компанії з нерухомості вважає, що застосування ШІ буде широко розповсюдженим, допомагаючи «у всьому — від збору орендної плати до аналізу даних про використання енергії та води, а також аспектів управління нерухомістю». Інший генеральний директор приватного інвестора в нерухомість зазначає: «ШІ стане надзвичайним інструментом для аналізу ринків та угод».
Чи є зворотна реакція на ESG?
Минулого року ESG (Environmental, Social, and Governance — критерії, за якими оцінюють стійкість компаній з огляду на екологічні, соціальні та управлінські фактори) розглядалося як основний фактор, що впливає на діяльність у сфері нерухомості, але цього року воно відстало від змін у вимогах клієнтів та фінансового стану компаній. Що ж змінилося?
Дехто в галузі намагається не забувати про екологічні проблеми в умовах, коли інвестиційні прибутки стають все менш досяжними, а бізнес-прибутки перебувають під тиском. Брак ясності щодо дедалі жорсткіших вимог ESG є проблемою, і деякі респонденти ставлять під сумнів цінність дій зараз, коли «те, що вважається сталим зараз, може бути зовсім іншим через 20 років».
Попри це, ESG, безумовно, залишається пріоритетом для галузі. «Ми не робимо жодної покупки, не отримавши інформацію про ESG», — говорить фінансовий директор одного скандинавського девелопера.
Настрої в цьогорічному опитуванні радше відображають потребу в чіткості та послідовності вимог ESG, а також зростаючий акцент на узгодженні цілей сталого розвитку з довгостроковими інвестиційними стратегіями.
Використання можливостей операційної нерухомості
Зростання відсоткових ставок за останні два роки, а також їхній вплив на обсяги транзакцій і оцінки нерухомості створили нові можливості для інвестування в операційну нерухомість. Цей тип нерухомості стає перспективним шляхом для створення додаткової вартості, особливо у таких сегментах, як студентські гуртожитки, готельно-ресторанний бізнес та логістика. Інвестори дедалі частіше обирають повністю інтегровані платформи, щоб досягти підвищеної ефективності.
Але операційна нерухомість вимагає специфічної експертизи та чіткого розуміння структурних тенденцій. «Часто можливості, що з’являються, вимагають високого рівня кваліфікації, тому важливо втручатися в поточні процеси розвитку, а не в кризові ситуації, коли можна просто прийти з проміжним капіталом і відігравати дуже пасивну роль», — говорить європейський генеральний директор глобального інституційного інвестора.
Узгодження операційних стратегій із такими тенденціями, як електронна комерція, демографічні зміни та діджиталізація, є ключовим фактором для досягнення довгострокового успіху, про що свідчить значна інвестиційна активність у сфері злиттів та поглинань, особливо в центрах обробки даних, що забезпечують зростаючий попит на цифрову інфраструктуру.
Рушійні сили — міста, на які варто звернути увагу
Розмір ринку та ліквідність є найважливішими факторами для респондентів опитування при виборі міста для інвестування або розвитку в нинішніх складних умовах.
Уподобання щодо міст також відображають галузевий підхід до розподілу капіталу, який переважає в галузі, розширюючи географічний профіль портфелів за межі великих міст, в яких історично домінували офісні та торгівельні холдинги.
Лондон утримує перше місце в рейтингу вже четвертий рік поспіль, що підкреслює його стійкість, премію за ліквідність і незмінну привабливість для міжнародних інвесторів, тоді як Париж залишається сильним ринком, попри те, що він опустився на третє місце.
Мадрид продовжує невпинне зростання, піднявшись цього року на друге місце, оскільки макроекономічні та мікроекономічні фактори, а також висока якість життя приваблюють гравців ринку нерухомості до іспанської столиці.
У німецьких містах, які зіткнулися з похмурими прогнозами зростання та зниженням рейтингів з 2021 року, з’явилися ознаки відскоку: Мюнхен, Франкфурт і Гамбург піднялися в рейтингах. Однак Дублін і британські провінційні міста зазнали помітного спаду після кількох років висхідного імпульсу.
Міста Південної Європи стикаються зі змішаною долею, але рівень довіри до міст Центральної Європи, таких як Варшава, Відень і Прага, зростає.
Про Emerging Trends in Real Estate® (Нові тенденції у сфері нерухомості)
Emerging Trends in Real Estate® — одне з найбільш авторитетних щорічних галузевих досліджень у сфері нерухомості та землекористування, яке публікується PwC спільно з Urban Land Institute. На основі інтерв’ю та відповідей на опитування кількох сотень професіоналів галузі, звіт містить детальний огляд інвестицій у нерухомість, тенденцій розвитку та ринків капіталу за регіонами. Звіт випускається у чотирьох версіях: Америка, Азійсько-Тихоокеанський регіон, Європа та Глобальний. Усі звіти Emerging Trends in Real Estate®, опубліковані з 2003 року, доступні на сайті Knowledge Finder.
Джерело: knowledge.uli.org Завантажити звіт Фото: Property Times
Пропонуємо вашій увазі регулярний огляд JLL (листопад 2025) щодо динаміки глобального ринку нерухомості, що охоплює: інвестиції, офісну нерухомість, логістику, роздрібну торгівлю, готелі та житло, а також тенденції ринку комерційної нерухомості.
Більша економічна стабільність на фоні проблем з міжнародною торгівлею. Хоча зростання залишається помірним, у 2025 році на основних ринках очікується продовження економічного зростання. Прогноз на наступний рік є більш позитивним, що підкріплюється зниженням середніх процентних ставок і більш передбачуваним глобальним торговельним середовищем.
Глобальні ринки нерухомості залишаються стійкими протягом третього кварталу. Накопичений попит на промислові об’єкти зростає, а активність на декількох ринках збільшується. Роздрібні торговці продовжують розширюватися в основних локаціях, а глобальна оренда офісних приміщень у 2025 році досягла найвищого рівня за останні шість років.
Настрої інвесторів помітно поліпшуються, що призводить до підвищення конкурентності на ринку транзакцій. Зростання обсягів прямих інвестицій продовжує відновлюватися і прискорилося протягом третього кварталу, що свідчить про підвищення впевненості інвесторів у ринку.
Подальше поступове відновлення попри перебої
Торговельна політика США, здається, досягла стану тимчасової стабільності, принаймні щодо тарифів більшості країн. У міру зменшення занепокоєння щодо тарифів ризики фінансової стійкості зросли, що призвело до підвищення прибутковості глобальних облігацій. Очікується, що цього року більшість основних ринків продовжать економічне зростання, а прогноз на 2026 рік є більш позитивним завдяки нижчим середнім процентним ставкам і більш передбачуваному глобальному торговельному середовищу.
Активність орендарів протягом кварталу була неоднорідною на різних ринках і для різних типів нерухомості, але залишалася стійкою. Попри невизначеність щодо ланцюгів постачання, настрої на промислових ринках покращуються завдяки поверненню відкладеного попиту. Роздрібні торговці продовжують розширюватися в основних локаціях, а глобальна оренда офісних приміщень за перші дев’ять місяців року зросла до найвищого рівня з 2019 року.
Глобальні ринки капіталу продемонстрували високі результати у третьому кварталі, оскільки знизилася невизначеність щодо торговельної політики, а основні центральні банки продовжували пом’якшувати монетарну політику. Обсяги прямих інвестицій продовжили зростати, а стабільні фундаментальні показники нерухомості та висока ліквідність ринків боргових зобов’язань стали каталізаторами збільшення обсягів транзакцій. Збір коштів значно відновився після декількох складних років, частково завдяки високим результатам стратегій боргових зобов’язань та зростанню інтересу інвесторів до вторинних фондів.
Глобальний монітор стану ринку нерухомості
Зростання обсягів прямих інвестицій відображає продовження відновлення
Обсяг прямих інвестицій у третьому кварталі 2025 року досяг 213 млрд доларів США, що на 17% більше, ніж у тому ж періоді минулого року. З початку року обсяг транзакцій зріс на 21% порівняно з 2024 роком. Особливо високі показники продемонструвала Америка, де у третьому кварталі обсяг транзакцій зріс на 26% на чолі зі Сполученими Штатами. Обсяги інвестицій в регіоні EMEA у третьому кварталі були на 19% вищими, ніж торік, причому Великобританія та Німеччина були двома найбільш ліквідними ринками, а Іспанія, Швеція та Бельгія продемонстрували стійке зростання. Тенденції в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні були більш неоднозначними: прямі інвестиції скоротилися на 8% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Активність в Японії залишалася високою, попри нормалізацію кредитних ставок, а обсяги зросли на 16% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.
Транскордонні інвестиції продовжують відновлюватися, попри геополітичний тиск, з ростом у третьому кварталі на 7% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року та обсягами з початку року, що на 26% вищими. Частка транскордонних потоків у кожний з регіонів залишається відносно стабільною у 2025 році.
Майбутні тенденції: Попит повертається, попри невизначеність у ланцюжку постачання
Короткострокова перспектива: Наслідки нової торговельної політики продовжуватимуть впливати на стратегії планування та управління запасами до 2026 року і далі. Попит з боку 3PL-компаній та дистриб’юторських компаній буде продовжувати зростати, щоб підтримати більш гнучке управління аутсорсинговою дистрибуцією, а відкладені рішення поступово повертатимуться на ринок.
Довгострокова перспектива: Довгострокова форма торговельної політики та реконфігурація ланцюгів постачання все ще розвиваються, що сповільнить загальний процес прийняття рішень. Однак відкладені транзакції додаються до майбутнього портфеля, а такі фактори, як регіоналізація виробництва з вищою доданою вартістю, зростання витрат на оборону, розвиток електронної комерції та урбанізація, як очікується, стануть основою майбутнього зростання.
Роздрібна торгівля: Роздрібні торговці продовжують розширюватися на ринку з різною швидкістю
Споживчі настрої стають все більш неоднорідними на різних ринках, створюючи роздрібне середовище з різною швидкістю, оскільки споживачі з високим доходом стимулюють зростання витрат. Фундаментальні показники роздрібної торгівлі залишаються стійкими в усіх регіонах; попит у США відновився в третьому кварталі, і зараз відкриття магазинів перевищує їх закриття за рік. В Європі та країнах Азіатсько-Тихоокеанського регіону з вищим рівнем зростання або орієнтованих на туризм економік попит роздрібних торговців на преміальні центральні площі залишається високим на тлі обмеженої доступності.
Короткострокова перспектива: стійкі ринкові показники, ймовірно, збережуться до 2026 року, оскільки роздрібні торговці продовжують розширюватися, попри стримані споживчі настрої та ринки праці. Очікується, що вплив торговельної політики на ціни буде поступовим, а інфляція в США зросте помірно, але в інших країнах знизиться. Обмежена нова пропозиція підтримає фундаментальні показники, але стримає експансійний попит, оскільки роздрібні торговці залишаються вибагливими щодо місця розташування та якості.
Довгострокова перспектива: Роздрібна торгівля продуктами харчування, товарами першої необхідності та послугами, пов’язаними з дозвіллям, продовжить розширюватися. Підвищення вартості життя після декількох років високої інфляції стимулює попит на товари з високою вартістю, а споживачі з вищим рівнем доходу забезпечують більшу частку зростання витрат. Орендні ставки, ймовірно, продовжать поступово відновлюватися на більшості зрілих ринків, але залишаться нижчими за вартість заміщення, що стримуватиме нове будівництво.
Глобальний сектор житла на шляху до сильного завершення 2025 року
Сектор житла на шляху до сильного 2025 року, а обсяги інвестицій наближаються до середніх показників до пандемії. США лідирують, продемонструвавши у третьому кварталі найвищу активність укладань угод за рік. Обсяги також сильно зросли в Європі та Азіатсько-Тихоокеанському регіоні, де спостерігається високий попит на об’єкти, спеціально побудовані для проживання студентів (PBSA).
Майбутні тенденції: 2025 рік стане сильним роком для глобальних інвестицій у житлову нерухомість
Короткострокова перспектива: Сильний третій квартал і здоровий портфель багатосімейних об’єктів у США та портфель студентських гуртожитків у Європі та Азіатсько-Тихоокеанському регіоні означають, що у 2025 році інвестиції у житлову нерухомість вперше за останні три роки повинні досягти рівня, що передував пандемії COVID-19. Проблеми з будівництвом квартир в Європі та ознаки уповільнення попиту на оренду в США можуть негативно вплинути на траєкторію зростання сектора в наступному році.
Довгострокова перспектива: Тривала нестача житла порівняно з довгостроковим зростанням попиту повинна забезпечити житловому сектору статус найбільшого сектора інвестицій в нерухомість у світі протягом циклу. На багатьох усталених ринках продовжуватиметься акцент на переорієнтації активів на операційні типи житла з вищою щільністю, такі як PBSA та колівінг.
Глобальні показники діяльності готелів продовжують нормалізуватися
Після високих темпів зростання у 2022 і 2023 роках глобальні показники доходу на доступний номер (RevPAR) продовжують нормалізуватися. Лідером за темпами зростання RevPAR є Європа, за нею йде Азіатсько-Тихоокеанський регіон, а в Америці темпи зростання сповільнюються. Глобальні міські ринки повинні продовжувати зростати завдяки зниженню пропозиції нових номерів і розширенню групових та корпоративних поїздок.
Майбутні тенденції: глобальні готельні бренди надають пріоритет зростанню кількості одиниць над контрактами на управління
Короткострокова перспектива: у зв’язку зі сповільненням нової пропозиції готельні бренди використовують свої баланси для стимулювання зростання кількості одиниць за допомогою злиттів і поглинань, стратегічних партнерств та конверсій. Очікується, що глобальна частка франчайзингових готелів (тобто тих, що управляються третіми сторонами) буде надалі зростати, створюючи можливості у високофрагментованому секторі управління третіми сторонами, де, ймовірно, з’являться нові гравці, збільшиться кількість партнерств та злиттів і поглинань.
Довгострокова перспектива: Глобальний туристичний ландшафт зазнає значних змін, а такі ринки, як Індія та Саудівська Аравія, готові відігравати все більш значну роль у формуванні майбутніх моделей подорожей, що зумовлено змінами в демографії, економічній потужності та уподобаннях споживачів. Оскільки споживачі все більше зосереджуються на враженнях, традиційні готельні бренди розширюють свою пропозицію на нові вертикальні ринки, стимулюючи зростання готелів, орієнтованих на певний стиль життя.
Ринок нерухомості зазнав значних змін через пандемію й впроваджені карантинні обмеження. Прогнози експертів, які були зроблені наприкінці минулого року не виправдалися, адже ніхто не міг передбачити такий розвиток подій.
Аналізуючи регіональний ринок нерухомості за минулий рік, експерти зазначали дефіцит професійних комерційних площ, особливо в сегменті офісів, й прогнозували ріст саме в цьому напрямку, але за нових умов офіси змушені були відійти в тінь, а на перший план вийшла логістична нерухомість.
Property Times разом з експертами вивчав, що відбувалося в регіонах в цей карантинний 2020 рік.
Логістика та склади
На початок 2020 року все ще відчувався дефіцит якісних комерційних площ в регіонах, але з введенням карантину ситуація змінилася. «Криза позначилась на усіх сегментах комерційної нерухомості. Найгірша ситуація з готельною нерухомістю, що пов’язано з обмежувальними заходами та значним зниженням туристичної активності. Рітейл нерухомість також потерпіла від локдауну, а офісна нерухомість зараз знаходиться в процесі трансформації», — зазначає Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.
Якщо до впровадження карантину, найбільш швидкими темпами розвивався сегмент торгової й офісної нерухомості, то 2020-й можна назвати роком складів. Саме логістика змогла не тільки встояти, а й отримати поштовх для прискореного розвитку.
«Найменшого стресу зазнали складські приміщення, відповідно це і є на даний момент найбільш перспективна нерухомість», — коментує Вікторія Ковальчук, co-owner Alterra Group.
Розвитку складської та логістичної нерухомості посприяли декілька факторів. Як зазначає, Вікторія Ковальчук, наразі є проблема постачання товарів з закордону, у зв’язку з цим орендарі збільшують складські залишки.
Ще один чинник — стрімкий розвиток e-commerce. «Все більше ритейлу буде переходити чи активно розвивати саме формат електронної торгівлі, де для зберігання та ефективної доставки потрібні будуть сучасні складські приміщення, — пояснює Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine. — Особливо гостро це питання стане в регіонах, оскільки ситуація у Києві розвивається дещо швидше, а місцеві девелопери добре розуміють, як швидко можна реалізувати такі проєкти».
Це може посприяти будівництву нових проектів, зокрема сучасних внутрішньоміських складів, яких дуже не вистачає містам мільйонникам, впевнений Ярослав Горбушко. «На даному етапі, з інвестиційної точки зору, ринок складської та логістичної нерухомості малорозвинений, і поки що не є досить привабливим для інвесторів. У найближчій перспективі, з відновленням активності на ринках капіталу, фокус інвесторів буде спрямовано на кращі приміщення, однак, такі опції будуть залишатися дефіцитними і/або дорогими, — пояснює експерт. — Є всі передумови, що наслідки пандемії посприяють сплеску девелоперської активності. Та враховуючи все ще не високі орендні ставки, в першу чергу будуть реконструювати старі об’єкти, що пояснюється більш низькими затратами. Можна також очікувати реалізації об’єктів build-to-suit, так як сучасні об’єкти на спекулятивному ринку в регіонах просто відсутні».
Вікторія Рильцева, директор компанії «Харків Консалтинг Груп» відзначає підвищення попиту на логістичну нерухомість у Харкові, як на сегменті купівлі-продажу, так і оренди, що вже призвело до появи нових девелоперських проєктів у цьому сегменті в регіоні.
Як зазначає Ярослав Горбушко, наразі пропозиція складської нерухомості не задовольняє попит на регіональному ринку. «Найбільший дефіцит складської нерухомості відзначається у Дніпрі, Львові та Одесі. Складські приміщення на регіональному ринку здебільшого представлені переобладнаними приміщеннями старої споруди. Низький рівень регіональної пропозиції пов’язаний з тим фактом, що будівництво нових складський приміщень почало активно розвиватися тільки протягом останніх 10 років, — коментує експерт. — Проте, варто відзначити, що Західна Україна є одним з найактивніших регіонів з розвитку складського ринку. Так, очікується введення першої черги логістичного центру Protec Zymna Voda (73 000 кв. м, GBA) до кінця 2020 року. Загальна площа логістичного центру Protec Zymna Voda після закінчення другої та третьої черги складе 100 000 кв. м. Таким чином, логістичний центр Protec Zymna Voda буде найбільшим в Західній Україні».
Охорона здоров’я
Ще один сектор, для якого пандемія стала поштовхом для розвитку, — охорона здоров’я.
«Після доволі суттєвої перерви на передній план активно виходять об’єкти сфери охорони здоров’я. Криза, з одного боку, показала значні недоліки наявної медичної системи як державної, так і приватної, а з іншого — показала можливості для інвесторів та збільшила попит, — коментує Дмитро Омельчук. — Все більше людей зараз починають звертатись до приватних клінік. Ще одним фактором, хоч і незначним, є зростання страхової медицини. І саме тут є значний потенціал у регіонів через те, що ринок Києва є більш-менш насиченим, а от ринок регіонів, особливо обласних центрів, є майже незаповненим. Додатковим фактором, що позитивно впливає на цей сегмент є медична реформа, що може забезпечити зростання потоку клієнтів до приватних клінік. Враховуючи, що ситуація тільки набирає обертів, ми будемо спостерігати збільшення інтересу до даного сегменту».
Туризм,а wellness та інфраструктура
В цьому сегменті ситуація не однозначна, адже, з одного боку — локдаун в першій хвилі пандемії та скорочення прибутків у населення, а з іншого – закриті кордони, які спричинили сплеск внутрішнього туризму.
«Якщо логістика та лікарні були потрібні й до цього, то внутрішній туризм в Україні, завдяки закритим кордонам, та обмеженням, має відкритись з нової сторони. Навіть після завершення коронакризи існує ризик того, що кордони та звичний для нас закордонний туризм буде певний час ще недоступним по ряду причин. До того ж ми розуміємо, що ситуація з вірусом — довга історія, і, навіть якщо буде загальнодоступна вакцина, ще деякий час люди не будуть готові подорожувати за межі України. Напевно, настав час займатись розвитком власної туристичної інфраструктури та готуватись до збільшення потоку туристів. А зробити це можна тільки із підвищенням рівня сервісу та якості самих готелів та місць відпочинку, — впевнений Дмитро Омельчук. — Хоча 2020 рік виявився напевно найважчим для даного сегменту, усе це дасть значний поштовх до розвитку внутрішнього туризму. Але тут питання не тільки в туристичних об’єктах, а й в інфраструктурі. Це ще один сегмент, який буде перспективний наступні декілька років або навіть десятиріччя. Адже навіть до найкрасивішого готелю чи локації потрібно якось добиратися. Хорошим прикладом є Херсонська область, яка стала відкриттям року для багатьох українців завдяки озерам з рожевою водою та заповідникам, але відсутність нормальних доріг не дозволяє зробити її доступною туристичною локацією. Багато інфраструктурних об’єктів в Україні потребують не просто капітального ремонту, а повноцінного їх створення чи повної заміни».
Офісна нерухомість
Перехід на віддалену роботу змусив орендарів та орендодавців офісних приміщень шукати нові умови співпраці, і врешті ринок взагалі почав процес трансформації з урахуванням нових умов.
«Тут, імовірніше, потрібно говорити не про зміну якості чи кількості, а взагалі про зміну формату та пошук нових форматів і можливостей. Я б сказав, для деяких навіть пошук ідей для виживання. Ми бачимо, що офіси та коворкінги тимчасово відійшли на задній план, — говорить Дмитро Омельчук. — Але ми бачимо і значну «домашню роботу», яку роблять багато наших замовників — вони готуються до трансформації, активно досліджують нові формати та працюють над новими проєктами. Даний тренд хоч і суттєвий, але короткочасний. Ми всі розуміємо, що робота з дому — тільки на короткий проміжок часу. І попит на офісні приміщення відновиться так чи інакше. Ті компанії, що адаптувались до змін (безпечні офіси, підвищення якості, покращення умов та лояльності для клієнта) однозначно повернуть собі докризовий рівень доходу, або ж наблизяться до нього».
Якщо говорити про сегмент купівлі-продажу офісних приміщень, то тут ситуація відрізняється від сегменту оренди. Вікторія Рильцева зазначає, що частка таких угод на ринку офісів у вартісному виражені була найбільшою в порівнянні із іншими сегментами комерційної нерухомості.
Аналітики CBRE Ukraine наводять такі дані по ринку офісної нерухомості: на кінець листопада 2020 року загальна пропозиція конкурентної офісної нерухомості в Харкові (249 000 кв. м), Львові (260 000 кв. м), Дніпрі (190 000 кв. м) і Одесі (188 000 кв. м) залишається низькою. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція була відсутня у Дніпрі, Одесі та Харкові з початку року. Однак, у Львові, нова пропозиція склала 47 500 кв. м з початку року. Серед найбільших об’єктів, що вийшли на ринок: БЦ Dominant Plaza (16 000 кв. м, GLA), БЦ Graphite (8 300 кв. м, GLA), БЦ Ampere Hall (6 500 кв. м, GLA БЦ «Семицвіт» (4 000 кв. м, GLA), БЦ «Голоско» (3 200 кв. м, GLA) та інші.
У Львові, середня вакантність зросла на 23 п.п. з початку року та становила 25% на кінець листопада. Основними факторами зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди через наслідки пандемії COVID-19 та зростання обсягу нової пропозиції офісів на 23% з початку року. Загальний обсяг офісних площ (клас А і В), заявлених до виходу на ринок у 2021 році, складає близько 100 000 кв. м у Львові, проте враховуючи наслідки пандемії та її вплив на економічну ситуацію, більшість заявлених термінів, ймовірно, буде перенесена.
Торгова нерухомість
Ринок торгової нерухомості через карантин та локдаун постраждав чи не найбільше, змінилися плани з відкриття нових об’єктів, оператори зазнали значних збитків. Відкриття нових професійних об’єктів було відкладено.
«Що стосується об’єктів непрофесійної торгівлі, то основний попит був на приміщення, які розташовані у спальних районах із інтенсивним пішохідним та автомобільним трафіком. Це формати продуктових магазинів «біля дому», дрогері, служби доставки, аптеки, спеціалізовані магазини пива та алкогольної продукції», — коментує Вікторія Рильцева.
Загальна картина на ринку торгової нерухомості, за даними аналітиків CBRE Ukraine має такий вигляд: у першому півріччі 2020 року нова регіональна пропозиція була представлена 2-гою фазою ТРЦ APPOLO (10 000 кв. м) в Дніпрі. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція у другому півріччі 2020 року була відсутня. Однак, у 2П 2020 року, загальний обсяг торгових площ, заявлених до виходу на ринок у 2021 року, складе 250 450 кв. м в Івано-Франківську, Харкові, Львові, Одесі, Тернополі, Ужгороді, Вінниці, та Запоріжжі.
На кінець жовтня 2020, забезпеченість якісними торговими приміщеннями на 1 000 жителів залишилася майже рівні 4 кварталу 2019 року. Так, у Львові вона склала 250 кв. м, у Дніпрі — 232 кв. м, Одесі — 211 кв. м, і Харкові — 157 кв. м.
Інвестиції скоротилися
Аналітики зазначають, що інвестиційна активність на ринку комерційної нерухомості України в 2020 році різко впала.
«Обсяг інвестицій склав 4,3 млн доларів США та був представлений однією угодою у складському ринку Київської області. Проте, за рахунок послаблення обмежень та поступового відновлення економіки, обсяг інвестицій в нерухомість досяг 82,7 млн доларів США у 3-4 кварталах 2020 року. На кінець жовтня, загальний обсяг інвестицій в нерухомість становив 87 млн доларів США. Найбільший обсяг інвестицій був зафіксований у Києві та Київській області (85%), Одесі (8%) та Харкові (7%)», — наводить дані Ярослав Горбушко.
Експерти зазначають, що вектор інвестиційної привабливості зазнав певних змін. «Якщо до 2020 року, традиційно, західна частина України була більш привабливою для міжнародних інвесторів через близькість до кордону, то у 2020 році цей вектор змінився разом із кардинальними змінами на ринку інвестиційних проєктів. Зараз найбільш популярними, на нашу думку, є саме центральна та східна частина України. Це пов’язано із тим, що міжнародні інвестори зараз знаходяться на дуже низькому рівні активності, а от локальні девелопери та інвестори відчувають потребу у розвитку нових об’єктів, — пояснює свою думку Дмитро Омельчук. — Локальний бізнес не може собі дозволити зупинитись, піти на карантин чи повністю зупинити свої плани. Для них зупинка рівноцінна закриттю. І ми вже тривалий час спостерігаємо стале зростання активності українського інвестора, що нас надзвичайно тішить. Зазвичай у їх центрі уваги житлове та офісне будівництво, промисловість, склади та ритейл».
Прогнози оптимістичні
Прогнозувати, як будуть розвиватися регіональні ринки, дедалі складніше, адже сценарій буде залежати від багатьох непрогнозованих чинників. Експерти дуже обережні в своїх припущеннях щодо можливого розвитку подій.
«Перша половина року, більш за все, відзначиться низькою активністю на ринку. Гучних угод як з оренди так і купівлі/продажу імовірно не буде, або ж невелика кількість. За 2020 та першу половину 2021 року має сформуватися відкладений попит, як на орендну, так і на інвестиційну діяльність, що може дати поштовх до активності у другій половині 2021 та 2022 році, — коментує Станіслав Іванов, директор департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine. — Прогнозовано, економічна активність та інтерес до комерційної нерухомості має відновитись після стабілізації ситуації з пандемією».
Незважаючи на невизначеність ситуації, експерти налаштовані позитивно, про повну зупинку ринків не йдеться, скоріш за все, буде перерозподіл, зміна форматів, тощо.
«Із урахуванням поточної ситуації, девелопери в своїх нових проектах вимушені будуть гнучко підходити до вибору формату об’єкту із можливістю трансформації в залежності від зміни попиту на ринку», — говорить Вікторія Рильцева.
На думку Вікторії Ковальчук, ринок перелаштується, зросте актуальність медзакладів. Також експертка зазначає перспективність розвитку колівінгів та складських комплексів в містах.
«Work from home не може тривати довго, тому потреба в якісних офісних приміщеннях згодом відновиться. Тут я хочу наголосити на слові якісних. На мою думку, перевагу будуть мати не просто квадратні метри десь у центральній частині міста, а офісні комплекси, які будуть відповідати критеріям безпечності, внутрішнього комфорту та якості, — наголошує Дмитро Омельчук. — Далі постає логічне питання: «Чи актуально це регіонам?». Адже Київ часто може дозволити собі жити власним життям, яке відрізняється від інших міст країни. Я б сказав однозначно так, але інвестор все частіше буде звертати увагу на альтернативні новому будівництву варіанти девелопменту. Тобто буде зростати попит саме на реконструкцію наявних будівель та проєктів з ревіталізації. Гарним прикладом є ревіталізація проєкту Промприлад.Реновація в Івано-Франківську. Це унікальний приклад того, коли нові формати девелопменту починають зароджуватись у регіонах та поступово наближуватись до столиці. Думаю що наступні роки ми все частіше будемо спостерігати, як старі будівлі заводів, фабрик та інших, до цього некомерційних, об’єктів, будуть трансформуються у сучасні інвестиційно привабливі проєкти».
Війна внесла значні зміни в усі сфери життя України, і ринок нерухомості не став винятком. Попри складнощі, викликані активними бойовими діями, економічною нестабільністю та демографічними викликами, український бізнес демонструє неймовірну стійкість і здатність адаптуватися. Property Times підготував огляд ринку нерухомості на основі дослідження, проведеного URE Club серед членів бізнес-спільноти. Матеріал висвітлює основні проблеми, тренди та перспективи цього сектора в умовах воєнного часу.
Проблема кадрів у будівельному секторі України існувала ще до війни, але тепер вона набула критичного характеру.
За результатами тогорічного дослідження, тільки в 35% компаній кількість працівників не змінилась протягом 2022 року. В цілому, скорочення від 10 до 50% і більше пережили 62,8% компаній ринку. Останнє ж дослідження 2024 року вказує, що в більшості (64%) компаній жодним чином не змінилася кількість працівників, а майже 20% — навпаки збільшили кількість працівників. І лише 17% зменшили кількість працівників в поточному році.
Щодо планів на 2025 рік: 51,4% планують збільшення штату на 10-30%, ще 3% — більше ніж на третину, і 44% не передбачають змін у кількості працівників. Лише 1% опитаних компаній планують зменшення штату, йдеться в дослідженні.
Офіс компанії: релокація, зміна чи відмова
У 2024 році компанії продовжували шукати оптимальні варіанти розміщення своїх керуючих офісів. Лише 1,5% компаній відмовилися від офісу (у 2023 році таких компаній було 16%), 6,9% — релокувалися до іншого міста (5% у 2023 році) та 15,3% — змінили адресу офісу (проти 16,5% у 2023 році).
Нові проєкти та інвестиційні можливості
Згідно з опитуванням у 2023-2024 році понад 61% компаній відновили роботу над новими проєктами, а ще 22,2% — відновили частково.
У 2024 році компанії з сегмента житлової нерухомості добудовували комплексні проєкти ЖК, відкривали продажі у нових чергах, починали роботи по нових проєктах, більшість з яких були заплановані/підготовлені ще до початку повномасштабного вторгнення.
Щодо компаній, які працюють у сегменті комерційної нерухомості, то з початком війни ситуація дедалі погіршується майже в усіх сегментах, за виключенням логістичної нерухомості. Офісні центри стикаються з проблемами вакантності, зниженням орендного доходу, вимогами індивідуальних знижок для великих орендарів. І хоча показники ритейлу (роздрібної торгівлі) за останні 2 роки досить позитивні й стабільно зростають, ситуація з торгівельними центрами не така райдужна: вимоги закриття під час повітряних атак, необхідність забезпечення безперебійного живлення, зниження трафіку та зниження орендних ставок, закриття магазинів іноземних брендів.
Представники сегмента готельної нерухомості, які безумовно також зазнають негативного впливу через брак персоналу, зниження платоспроможності населення, втім відмічають, що заповнюваність та дохідність дуже залежить від розташування проєктів.
Згідно з дослідженням, сегмент логістичної нерухомості на сьогодні експерти визнають, як один з найбільш стабільних та інвестиційно привабливих.
Про готовність розпочинати нові проєкти у 2025 році заявили 77,8% з опитуваних, при тому, що ще 12,5% виразили часткову готовність і лише 9,7% означили, що не мають у планах нових проєктів.
Логістична нерухомість — найстабільніший сектор із високим інвестиційним потенціалом. Попит на складські приміщення в західних регіонах значно зріс через зміну логістичних маршрутів.
Ритейл демонструє змішані результати: стабільність у західних регіонах, але складнощі у великих містах через зниження трафіку та закриття магазинів міжнародних брендів.
Готельний бізнес залежить від розташування об’єктів та міграційних потоків.
Експансія українського девелопменту за кордон
З початку війни українські девелопери почали шукати можливості на зовнішніх ринках.
У 2022-2023 роках вивчали для себе можливість виходу на інші ринки для продовження роботи, утримання штату працівників та диверсифікації доходів 72,5% опитуваних. Проте, лише 17,6% відкрили офіс в іншій країні за результатами 2023 року.
У 2024 році кількість тих компаній, які готові розглянути можливість виходу на іноземні ринки знизилася до 66,7%, в той час, як зросла частка тих, хто наважився відкрити офіс за кордоном — 22,2% компаній.
Цікава тенденція щодо зростання кількості тих компаній, які планують відкриття офісу за кордоном у наступний 2025 рік — 13,9% та вагаються з відповіддю ще 15,3%
Основними напрямками залишаються Польща, Чехія, Німеччина, а також більш туристичні регіони, такі як Іспанія та Португалія.
Фінансування
У розрізі фінансування, найбільш обговорюваною темою у колі експертів є питання механізмів фінансування, які можуть бути використані для зростання ринку нерухомості у 2025 році та після війни. Традиційно галузь в менший мірі розраховує на державу, та більшою мірою на приватний сектор, як локальних інвесторів, так і іноземних фондів. Але у порівнянні з тогорічним опитуванням цьогоріч більше сподівань на локального інвестора, ніж на іноземні фонди.
Перспективи та тенденції на 2025 рік
Учасники ринку нерухомості налаштовані оптимістично. Більшість компаній (77,8%) готові розпочинати нові проєкти у 2025 році. Найперспективнішими напрямками вважаються:
житлова нерухомість;
складські приміщення;
реконструкція пошкоджених об’єктів;
інфраструктурні проєкти.
У контексті післявоєнного відновлення країни, ринок нерухомості стане одним із центральних елементів економічного зростання. Однак, вирішення проблем із кадрами, демографічними змінами та доступом до фінансів є критичними для успішного розвитку.
Щоб отримати повну версію дослідження, надішліть запит на пошту [email protected]
Компанія VD Group працює на ринку нерухомості вже понад 17 років і за цей час пройшла шлях від локального девелопера до лідера у західному регіоні України з амбіційними проєктами та чіткою стратегією розвитку. Під час повномасштабної війни компанія не лише не зупинила будівництво, а й здала п’ять об’єктів «під ключ». VD Group впевнено розширює географію діяльності, виходячи на нові ринки — зокрема, нещодавно стартував преміальний проєкт у Львові — Lviv City.
Про зміни на ринку, нові стандарти житла, очікування інвесторів і споживачів, а також про плани компанії Property Times поспілкувався з Вікторією Байрак, директором департаменту продажу та маркетингу VD Group.
PT: Ви працюєте на ринку вже понад 17 років, як за цей час змінювався ринок нерухомості в Україні? Як трансформувалася ваша компанія?
В. Б.: За понад 17 років роботи на ринку нерухомості в Україні ми спостерігали справжню революцію в підходах до забудови та інвестицій. Колись ринок був менш зрілим, з обмеженим вибором і традиційними методами будівництва, а сьогодні ми стаємо свідками його трансформації в сучасну, конкурентоспроможну галузь. Західний регіон України, зокрема, перетворився на інвестиційний форпост завдяки стабільності, високим стандартам будівництва та професійному управлінню проєктами.
Наша компанія еволюціонувала разом із ринком та стала його лідером на заході країни: ми впроваджуємо інноваційні технології, підвищуємо якість будівництва та безпеку, орієнтуємося на преміальні проєкти, що відповідають європейським стандартам. Окрім того, впроваджуємо засади екологічного будівництва. Цей досвід дозволяє нам не лише задовольняти сучасні потреби покупців, але й створювати житлові простори, які стають символом нового рівня якості життя в Україні.
На жаль, найкращим індикатором якості та потужності будівельних компаній стала війна. В той час, коли більшість будівельних компаній в країні закривалися (в тому числі і компанії з західної частини України), зупиняли будівництво (багато забудовників центральної та східної частини країни), а то і зовсім залишали межі країни, девелопер VD GROUP не зупинився ні на день, збільшив потужності та за останні роки війни почав з нуля та здав «під ключ» п’ять об’єктів, лишивши багатьох конкурентів далеко позаду.
PT: Що вас привело в сегмент житлової нерухомості, що сприяло ухваленню рішення розпочати будівництво житлових комплексів?
В. Б.: В сегмент житлової нерухомості нас привело передусім — бажання створити продукт, за який не соромно. Продукт, який не просто «будується», а формує середовище, в якому хочеться жити, ростити дітей, зустрічати друзів. У певний момент ми побачили, що в більшості міст західної частини України бракує саме таких проєктів — із якісною архітектурою, продуманим благоустроєм і сучасною філософією.
Рішення увійти в житлову нерухомість було не випадковим. Ми вже мали досвід у готельному сегменті, де увага до деталей, якість реалізації і швидкість — критично важливі, адже саме це визначає, буде об’єкт успішним чи ні. І ми чітко бачили, що саме цих трьох речей гостро бракує на ринку житла.
Споживач хоче отримати зрозумілий, якісний продукт, у чітко визначений строк, без сюрпризів. Але серед забудовників це радше виняток, ніж правило. І ми побачили в цьому велику незаповнену нішу — потребу в житлі, яке будують як готель: швидко, якісно і з деталями.
Це і стало нашою точкою входу. Ми прийшли не просто побудувати — ми прийшли вирішити конкретну біль споживача, і, як показала практика, не прогадали. У Івано-Франківську ми змогли закріпити образ компанії, яка будує швидко, технологічно і без компромісів до якості. І цей імідж підтвердився реальними темпами, об’єктами і довірою з боку клієнтів.
Саме тому ми впевнено розширюємось у нові міста, несучи той самий підхід — житло, яке проєктується як сервіс, і будується з рівнем, до якого ринок тільки починає доростати.
PT: Минулого року ви розширили географію будівництва і зайшли в Чернівці, наскільки ринок Чернівців відрізняється від ринку Івано-Франківська? Наскільки конкурентний саме цей регіон?
В. Б.: По-перше, ринок Чернівців більш консервативний і менш динамічний, ніж Івано-Франківськ. Тут довше приймаються рішення, клієнти уважніше вивчають продукт, багато хто шукає «свого забудовника» і довіряє вже перевіреним. Проте саме це створює перевагу для компаній із сильною репутацією та чітким підходом до якості — таких, як VD Group. Ми відчули, що чернівецький покупець реагує не на «акцію», а на відчуття надійності, прозорості та деталізований підхід до житла.
На жаль, ми також побачили, що багато клієнтів в Чернівцях — розчаровані тим, що отримали на ринку за останні роки. Формально здані будинки не витримують конкуренції за якістю матеріалів, продуманістю планувань, рівнем інфраструктури. Люди звикли знижувати очікування — і саме з цим ми прийшли боротися. Ми впевнені: Чернівці заслуговують на житло нового рівня. Не квадратні метри «щоб було», а продумане середовище для життя. Ми готові вдихнути в цей ринок нову якість, інший рівень відповідальності та філософію довготривалого продукту. І саме Skyline став у цьому сенсі точкою відліку.
По-друге, Івано-Франківськ має вищу концентрацію інвесторів і часто — швидший цикл прийняття рішень. Багато покупців мислять категорією «вкласти–зберегти–здати/перепродати», тоді як у Чернівцях більша частка — це люди, які купують для себе, для сім’ї. Тому архітектура, благоустрій, фасади — критично важливі.
Якщо говорити про конкуренцію в регіоні, то Чернівці не перенасичені: є кілька активних гравців, але бракує масштабних комплексів з ідеєю та відповідальністю за результат. І це створює вікно можливостей. Ми прийшли не зайняти нішу — ми прийшли створити нову планку.
PT: Цього року у вас стартує новий проєкт у Львові, чому було ухвалено рішення заходити саме у Львів, адже це висококонкурентний ринок?
В. Б.: Так, це вірно, ми би навіть зауважили, що проєкт вже стартував з великим успіхом. Львів — єдиний мегаполіс західної частини України. Складно переоцінити стратегічне, геополітичне, фінансове значення Заходу України для країни в цілому і для Львова зокрема. Цінність та актуальність міста як одного з найстратегічніших дуже зросла та назавжди змінилася під час війни. Львів повноправно вважається другою столицею і в силу обставин, які склалися під час війни та назавжди змінили історію, Львів продовжить свою першість серед міст України назавжди. Львів — це стратегічне європейське місто, логістичний хаб, науковий хаб та найпотужніше з точки зору бізнесу, який перемістився в цей регіон.
За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbes, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних — перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце посідає Івано-Франківська область.
Населення Львова з 700 тис сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні і впритул наближається до вартості нерухомості в столиці.
Такий статус потягнув за собою й певні вимоги до ринку пропозиції житлової та комерційної нерухомості, вивівши на перший план відчутну нестачу житла люкс-сегменту.
Саме тому було створено Lviv City — простір для резидентів, які звикли до високого рівня життя, для яких квартира в місті є невід’ємною частиною заміського будинку, для інвесторів, які розуміються на рентабельній нерухомості та бажають отримати суттєві дивіденди, для сімей, які бажають жити в безпечному середовищі однодумців у добросусідських відносинах.
РТ: Розкажіть більше про концепт проєкту у Львові? Коли стартують продажу в Lviv city?
В. Б.: Проєкт Lviv City — це новий стандарт преміального міського життя. Ми поєднали приватність закритих дворів нового формату з енергією центральної площі та променаду з бутиковими алеями. Це буде справжнє «місто в місті», де комфорт, безпека та естетика — на першому місці.
Унікальна архітектура, відкриті басейни на дахах, дитячі простори нового покоління, спортивні зали, SPA-зона та власний дитячий садок — усе це створює повноцінну екосистему для життя класу LUX.
Ми також заклали особливий акцент на безпеку: кожна квартира матиме власний безпечний простір у вигляді гардеробної з посиленою товщиною стін та дверями спеціального призначення, а на паркінгу буде повноцінне ліцензійне укриття, створений у співпраці з українськими та ізраїльськими фахівцями за останніми технологіями безпеки.
Окремо хотілося би зазначити про технічне втілення та наповнення будинків та квартир. Це висота стелі більше 3 метрів, це панорамні вікна з радіусним склінням без жодної перетинки, аби ніщо не заважало панорамності. Це скло триплекс, рами з теплого алюмінію, монолітне будівництво, вентильовані фасади з оздобленням керамогранітом. Це наявність генераторів, унікальна система очищення питної води, де з крану тече практично мінеральна. Це система персональної вентиляції та VRF система, втілена за останніми тенденціями та вимогами сьогодення. Це зламостійкі двері як в квартиру, так і в гардеробну, яка є вашим персональним захищеним простором з чавунними дверима спеціального призначення, це можливість зробити шумоізоляцію екстра класу, це персональні котельні, які працюють не залежно від графіків, які дає місто. Це унікальна територія та безпека, які втілено за найвищими стандартами якості, вимоги до яких вийшли на перший план після початку повномасштабного вторгнення.
Старт продажів уже розпочато — зараз відкрите бронювання апартаментів другої черги, перша вже майже вся зарезервована.
РТ: Як би ви описали портрет вашого покупця? На кого ви орієнтуєтеся в розробці нових продуктів?
В. Б.: Наш покупець — це сучасна, прогресивна людина, яка цінує комфорт, естетику, безпеку та інвестиційну доцільність. Це люди, які шукають не просто квартиру, а якісний життєвий простір, що відповідає європейським стандартам.
Ми орієнтуємося як на сім’ї, яким важлива приватність і безпека дітей, так і на професіоналів, які цінують інфраструктуру, динаміку та стиль. Також серед наших клієнтів багато інвесторів, які розуміють цінність преміального житла в топ-локації Львова. Вони ретельно обирають партнерів по бізнесу, по дозвіллю, заняттям спортом. Успішні люди знають, що оточення нас певною мірою формує, часто визначає та стимулює.
Саме ідея глибокого розуміння портрету покупця, його вподобань та вимог до житла, лягла в основу побудови простору, де існує зонування на сімейну та бізнес мікро райони. В одній частині зосереджено дитячі майданчики, дитячий садок та локації для сімейного дозвілля і відпочинку з малюками. А інша зона дещо віддалена від дитячих локацій та має більш лаконічний дизайн території, розрахований на комфортний воркаут. В цій зоні менше дитячих голосів та сміху, а здебільшого будуть відпочивати на вуличних локаціях ті, хто працює з дому, люди бізнес середовища, яким важлива тиша. Це бізнес зона.
Отже наші інвестори – це досвідчені бізнесмени, які розуміються на доцільності інвестицій в преміальну нерухомість, яка з часом лише стає ціннішою через локацію, репутаційні моменти та комфорт життя, які не пропонують на сьогодні жодні забудовники у Львові.
Під кожен запит ми маємо рішення: від дворівневих квартир з терасами до функціональних двокімнатних варіантів із власним двориком. І кожна планування продумана до деталей — від панорамних вікон до ізольованих гардеробних, які водночас виконують роль окремого захищеного простору. Житло як відображення вашого стилю та вимог до побуту.
РТ: Чи є в планах вихід на інші регіональні ринки? Якщо так, то які саме?
В. Б.: Великий шлях складається з маленьких кроків. Тож ми не зупиняємося та продовжуємо масштабуватися, розробляючи для себе нові ринки. За останні роки Україна мала таку велику кількість недобудов, а інвестори втрат, що попит на надійного забудовника давно перевищив пропозицію. Що стосується якості будівельних робіт та зданого житла, то вона критично низька навіть у лідерів ринку, що зумовлено, скоріше відсутністю конкуренції, ніж вимогами сьогодення в якісному житлі.
Будівельна компанія VD Group будує в найвищій якості в країні, здає свої об’єкти вчасно, будує швидко та за власні оборотні кошти. Завдяки власному фінансуванню будівельних процесів, які відбуваються паралельно і за 18 років роботи жодного замороженого чи не добудованого об’єкта. При цьому, ми дотримуємося всіх технологічних норм будівництва, а війна стала справжнім індикатором якості, потужності та надійності, де забудовник VD Group почав будувати з нуля та ввів в експлуатацію 5 об’єктів лише під час війни.
Тож для нас цікаві всі регіони, де інвестори бажають якості, гарантій введення об’єкту в експлуатацію, гарних дивідендів та капіталізації на їх нерухомість. І що казати про всі міста України, якщо навіть Київ за останні роки має таку велику кількість недобудов та неякісного будівництва, що здається зневірився в професійному, чесному та відповідальному девелопменті.
Ми дійсно будуємо місця, де люди захочуть жити в майбутньому завдяки високій якості будівництва та ультрасучасним підходам до створення інфраструктури для комфортного життя в закритому, безпечному приватному ком’юніті однодумців.
РТ: Якими ви бачите перспективи розвитку ринку житла? І як буде впливати державна політика?
В. Б.: Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. Важливим кроком державної політики в цьому напрямку став Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який був прийнятий Верховною Радою України 15 серпня 2022 року. Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти. Цей Закон був одним з найбільш очікуваних серед інвесторів в житлову нерухомість та звичайних громадян, які хотіли б покращити свої житлові умови шляхом купівлі новобудови. Також можна зазначити, Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», покликаний урегулювати цілу низку проблем на ринку житла — зробити його прозорішим, сучаснішим і ліквіднішим, а також він несе низку позитивних змін, надає додаткові гарантії потенційному покупцю, який вирішив інвестувати свої кошти в нерухомість на стадії будівництва.
Даним Законом вводиться в обіг нове поняття, таке як спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
В межах цього права встановлюються основні положення та гарантії для інвестора:
Реєстрація кожного об’єкта (майбутньої квартири) в Державному реєстрі — лише після цього він може бути проданий. Це унеможливлює подвійний продаж.
Гарантійна частка — частина майбутніх об’єктів, яку забудовник не має права продавати або обтяжувати. Вона стане запорукою добудови в разі банкрутства забудовника.
Продаж відбувається лише нотаріально й за наявності всіх дозвільних документів.
Після повної оплати інвестор може продавати об’єкт без згоди забудовника або передати його в іпотеку.
Ну, і якщо казати загалом, то в цілому зараз в Україні через трагічні події останніх років існує дефіцит житла як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо.
Наш підхід полягає у створенні житлових просторів, що відповідають світовим стандартам комфорту, безпеки та естетики. Зростаючий попит на якісне житло, особливо з урахуванням сучасних потреб, свідчить про те, що майбутнє ринку житла в Україні — це якість, надійність та екологічність. Ми впевнені, що завдяки підтримці з боку держави та інноваціям у галузі, наші проєкти стануть символом нового рівня життя в Україні.
