Архітектор

Метка: регіони

  • Регіональний ринок нерухомості: офіси та ТРЦ поступилися логістиці та складам

    Регіональний ринок нерухомості: офіси та ТРЦ поступилися логістиці та складам

    Ринок нерухомості зазнав значних змін через пандемію й впроваджені карантинні обмеження. Прогнози експертів, які були зроблені наприкінці минулого року не виправдалися, адже ніхто не міг передбачити такий розвиток подій.

    Читайте также: Рынок торговой недвижимости Харькова: итоги 2020

    Аналізуючи регіональний ринок нерухомості за минулий рік, експерти зазначали дефіцит професійних комерційних площ, особливо в сегменті офісів, й прогнозували ріст саме в цьому напрямку, але за нових умов офіси змушені були відійти в тінь, а на перший план вийшла логістична нерухомість.

    Property Times разом з експертами вивчав, що відбувалося в регіонах в цей карантинний 2020 рік.

    Логістика та склади

    На початок 2020 року все ще відчувався дефіцит якісних комерційних площ в регіонах, але з введенням карантину ситуація змінилася. «Криза позначилась на усіх сегментах комерційної нерухомості. Найгірша ситуація з готельною нерухомістю, що пов’язано з обмежувальними заходами та значним зниженням туристичної активності. Рітейл нерухомість також потерпіла від локдауну, а офісна нерухомість зараз знаходиться в процесі трансформації», — зазначає Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

    Якщо до впровадження карантину, найбільш швидкими темпами розвивався сегмент торгової й офісної нерухомості, то 2020-й можна назвати роком складів. Саме логістика змогла не тільки встояти, а й отримати поштовх для прискореного розвитку.

    «Найменшого стресу зазнали складські приміщення, відповідно це і є на даний момент найбільш перспективна нерухомість», — коментує Вікторія Ковальчук, co-owner Alterra Group.

    Розвитку складської та логістичної нерухомості посприяли декілька факторів. Як зазначає, Вікторія Ковальчук, наразі є проблема постачання товарів з закордону, у зв’язку з цим орендарі збільшують складські залишки.

    Ще один чинник — стрімкий розвиток e-commerce. «Все більше ритейлу буде переходити чи активно розвивати саме формат електронної торгівлі, де для зберігання та ефективної доставки потрібні будуть сучасні складські приміщення, — пояснює Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine. — Особливо гостро це питання стане в регіонах, оскільки ситуація у Києві розвивається дещо швидше, а місцеві девелопери добре розуміють, як швидко можна реалізувати такі проєкти».

    Це може посприяти будівництву нових проектів, зокрема сучасних внутрішньоміських складів, яких дуже не вистачає містам мільйонникам, впевнений Ярослав Горбушко. «На даному етапі, з інвестиційної точки зору, ринок складської та логістичної нерухомості малорозвинений, і поки що не є досить привабливим для інвесторів. У найближчій перспективі, з відновленням активності на ринках капіталу, фокус інвесторів буде спрямовано на кращі приміщення, однак, такі опції будуть залишатися дефіцитними і/або дорогими, — пояснює експерт. — Є всі передумови, що наслідки пандемії посприяють сплеску девелоперської активності. Та враховуючи все ще не високі орендні ставки, в першу чергу будуть реконструювати старі об’єкти, що пояснюється більш низькими затратами. Можна також очікувати реалізації об’єктів build-to-suit, так як сучасні об’єкти на спекулятивному ринку в регіонах просто відсутні».

    Вікторія Рильцева, директор компанії «Харків Консалтинг Груп» відзначає підвищення попиту на логістичну нерухомість у Харкові, як на сегменті купівлі-продажу, так і оренди, що вже призвело до появи нових девелоперських проєктів у цьому сегменті в регіоні.

    Як зазначає Ярослав Горбушко, наразі пропозиція складської нерухомості не задовольняє попит на регіональному ринку. «Найбільший дефіцит складської нерухомості відзначається у Дніпрі, Львові та Одесі. Складські приміщення на регіональному ринку здебільшого представлені переобладнаними приміщеннями старої споруди. Низький рівень регіональної пропозиції пов’язаний з тим фактом, що будівництво нових складський приміщень почало активно розвиватися тільки протягом останніх 10 років, — коментує експерт. — Проте, варто відзначити, що Західна Україна є одним з найактивніших регіонів з розвитку складського ринку. Так, очікується введення першої черги логістичного центру Protec Zymna Voda (73 000 кв. м, GBA) до кінця 2020 року. Загальна площа логістичного центру Protec Zymna Voda після закінчення другої та третьої черги складе 100 000 кв. м. Таким чином, логістичний центр Protec Zymna Voda буде найбільшим в Західній Україні».

    Охорона здоров’я

    Ще один сектор, для якого пандемія стала поштовхом для розвитку, — охорона здоров’я.

    «Після доволі суттєвої перерви на передній план активно виходять об’єкти сфери охорони здоров’я. Криза, з одного боку, показала значні недоліки наявної медичної системи як державної, так і приватної, а з іншого — показала можливості для інвесторів та збільшила попит, — коментує Дмитро Омельчук. — Все більше людей зараз починають звертатись до приватних клінік. Ще одним фактором, хоч і незначним, є зростання страхової медицини. І саме тут є значний потенціал у регіонів через те, що ринок Києва є більш-менш насиченим, а от ринок регіонів, особливо обласних центрів, є майже незаповненим. Додатковим фактором, що позитивно впливає на цей сегмент є медична реформа, що може забезпечити зростання потоку клієнтів до приватних клінік. Враховуючи, що ситуація тільки набирає обертів, ми будемо спостерігати збільшення інтересу до даного сегменту».

    Туризм,а wellness та інфраструктура

    В цьому сегменті ситуація не однозначна, адже, з одного боку — локдаун в першій хвилі пандемії та скорочення прибутків у населення, а з іншого – закриті кордони, які спричинили сплеск внутрішнього туризму.

    «Якщо логістика та лікарні були потрібні й до цього, то внутрішній туризм в Україні, завдяки закритим кордонам, та обмеженням, має відкритись з нової сторони. Навіть після завершення коронакризи існує ризик того, що кордони та звичний для нас закордонний туризм буде певний час ще недоступним по ряду причин. До того ж ми розуміємо, що ситуація з вірусом — довга історія, і, навіть якщо буде загальнодоступна вакцина, ще деякий час люди не будуть готові подорожувати за межі України. Напевно, настав час займатись розвитком власної туристичної інфраструктури та готуватись до збільшення потоку туристів. А зробити це можна тільки із підвищенням рівня сервісу та якості самих готелів та місць відпочинку, — впевнений Дмитро Омельчук. — Хоча 2020 рік виявився напевно найважчим для даного сегменту, усе це дасть значний поштовх до розвитку внутрішнього туризму. Але тут питання не тільки в туристичних об’єктах, а й в інфраструктурі. Це ще один сегмент, який буде перспективний наступні декілька років або навіть десятиріччя. Адже навіть до найкрасивішого готелю чи локації потрібно якось добиратися. Хорошим прикладом є Херсонська область, яка стала відкриттям року для багатьох українців завдяки озерам з рожевою водою та заповідникам, але відсутність нормальних доріг не дозволяє зробити її доступною туристичною локацією. Багато інфраструктурних об’єктів в Україні потребують не просто капітального ремонту, а повноцінного їх створення чи повної заміни».

    Офісна нерухомість

    Перехід на віддалену роботу змусив орендарів та орендодавців офісних приміщень шукати нові умови співпраці, і врешті ринок взагалі почав процес трансформації з урахуванням нових умов.

    «Тут, імовірніше, потрібно говорити не про зміну якості чи кількості, а взагалі про зміну формату та пошук нових форматів і можливостей. Я б сказав, для деяких навіть пошук ідей для виживання. Ми бачимо, що офіси та коворкінги тимчасово відійшли на задній план, — говорить Дмитро Омельчук. — Але ми бачимо і значну «домашню роботу», яку роблять багато наших замовників — вони готуються до трансформації, активно досліджують нові формати та працюють над новими проєктами. Даний тренд хоч і суттєвий, але короткочасний. Ми всі розуміємо, що робота з дому — тільки на короткий проміжок часу. І попит на офісні приміщення відновиться так чи інакше. Ті компанії, що адаптувались до змін (безпечні офіси, підвищення якості, покращення умов та лояльності для клієнта) однозначно повернуть собі докризовий рівень доходу, або ж наблизяться до нього».

    Якщо говорити про сегмент купівлі-продажу офісних приміщень, то тут ситуація відрізняється від сегменту оренди. Вікторія Рильцева зазначає, що частка таких угод на ринку офісів у вартісному виражені була найбільшою в порівнянні із іншими сегментами комерційної нерухомості.

    Читайте также: Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    Аналітики CBRE Ukraine наводять такі дані по ринку офісної нерухомості: на кінець листопада 2020 року загальна пропозиція конкурентної офісної нерухомості в Харкові (249 000 кв. м), Львові (260 000 кв. м), Дніпрі (190 000 кв. м) і Одесі (188 000 кв. м) залишається низькою. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція була відсутня у Дніпрі, Одесі та Харкові з початку року. Однак, у Львові, нова пропозиція склала 47 500 кв. м з початку року. Серед найбільших об’єктів, що вийшли на ринок: БЦ Dominant Plaza (16 000 кв. м, GLA), БЦ Graphite (8 300 кв. м, GLA), БЦ Ampere Hall (6 500 кв. м, GLA БЦ «Семицвіт» (4 000 кв. м, GLA), БЦ «Голоско» (3 200 кв. м, GLA) та інші.

    У Львові, середня вакантність зросла на 23 п.п. з початку року та становила 25% на кінець листопада. Основними факторами зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди через наслідки пандемії COVID-19 та зростання обсягу нової пропозиції офісів на 23% з початку року. Загальний обсяг офісних площ (клас А і В), заявлених до виходу на ринок у 2021 році, складає близько 100 000 кв. м у Львові, проте враховуючи наслідки пандемії  та її вплив на економічну ситуацію, більшість заявлених термінів, ймовірно, буде перенесена.

    Торгова нерухомість

    Ринок торгової нерухомості через карантин та локдаун постраждав чи не найбільше, змінилися плани з відкриття нових об’єктів, оператори зазнали значних збитків. Відкриття нових професійних об’єктів було відкладено.

    «Що стосується об’єктів непрофесійної торгівлі, то основний попит був на приміщення, які розташовані у спальних районах із інтенсивним пішохідним та автомобільним трафіком. Це формати продуктових магазинів «біля дому», дрогері, служби доставки, аптеки, спеціалізовані магазини пива та алкогольної продукції», — коментує Вікторія Рильцева.

    Загальна картина на ринку торгової нерухомості, за даними аналітиків CBRE Ukraine має такий вигляд: у першому півріччі 2020 року нова регіональна пропозиція була представлена 2-гою фазою ТРЦ APPOLO (10 000 кв. м) в Дніпрі. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція у другому півріччі 2020 року була відсутня. Однак, у 2П 2020 року, загальний обсяг торгових площ, заявлених до виходу на ринок у 2021 року, складе 250 450 кв. м в Івано-Франківську, Харкові, Львові, Одесі, Тернополі, Ужгороді, Вінниці, та Запоріжжі.

    На кінець жовтня 2020, забезпеченість якісними торговими приміщеннями на 1 000 жителів залишилася майже рівні 4 кварталу 2019 року. Так, у Львові вона склала 250 кв. м, у Дніпрі — 232 кв. м, Одесі — 211 кв. м, і Харкові — 157 кв. м.

    Інвестиції скоротилися

    Аналітики зазначають, що інвестиційна активність на ринку комерційної нерухомості України в 2020 році різко впала.

    «Обсяг інвестицій склав 4,3 млн доларів США та був представлений однією угодою у складському ринку Київської області. Проте, за рахунок послаблення обмежень та поступового відновлення економіки, обсяг інвестицій в нерухомість досяг 82,7 млн доларів США у 3-4 кварталах 2020 року. На кінець жовтня, загальний обсяг інвестицій в нерухомість становив 87 млн доларів США. Найбільший обсяг інвестицій був зафіксований у Києві та Київській області (85%), Одесі (8%) та Харкові (7%)», — наводить дані Ярослав Горбушко.

    Експерти зазначають, що вектор інвестиційної привабливості зазнав певних змін. «Якщо до 2020 року, традиційно, західна частина України була більш привабливою для міжнародних інвесторів через близькість до кордону, то у 2020 році цей вектор змінився разом із кардинальними змінами на ринку інвестиційних проєктів. Зараз найбільш популярними, на нашу думку, є саме центральна та східна частина України. Це пов’язано із тим, що міжнародні інвестори зараз знаходяться на дуже низькому рівні активності, а от локальні девелопери та інвестори відчувають потребу у розвитку нових об’єктів, — пояснює свою думку Дмитро Омельчук. — Локальний бізнес не може собі дозволити зупинитись, піти на карантин чи повністю зупинити свої плани. Для них зупинка рівноцінна закриттю. І ми вже тривалий час спостерігаємо стале зростання активності українського інвестора, що нас надзвичайно тішить. Зазвичай у їх центрі уваги житлове та офісне будівництво, промисловість, склади та ритейл».

    Прогнози оптимістичні

    Прогнозувати, як будуть розвиватися регіональні ринки, дедалі складніше, адже сценарій буде залежати від багатьох непрогнозованих чинників. Експерти дуже обережні в своїх припущеннях щодо можливого розвитку подій.

    «Перша половина року, більш за все, відзначиться низькою активністю на ринку. Гучних угод як з оренди так і купівлі/продажу імовірно не буде, або ж невелика кількість. За 2020 та першу половину 2021 року має сформуватися відкладений попит, як на орендну, так і на інвестиційну діяльність, що може дати поштовх до активності у другій половині 2021 та 2022 році, — коментує Станіслав Іванов, директор департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine. — Прогнозовано, економічна активність та інтерес до комерційної нерухомості має відновитись після стабілізації ситуації з пандемією».

    Незважаючи на невизначеність ситуації, експерти налаштовані позитивно, про повну зупинку ринків не йдеться, скоріш за все, буде перерозподіл, зміна форматів, тощо.

    «Із урахуванням поточної ситуації, девелопери в своїх нових проектах вимушені будуть гнучко підходити до вибору формату об’єкту із можливістю трансформації в залежності від зміни попиту на ринку», — говорить Вікторія Рильцева.

    На думку Вікторії Ковальчук, ринок перелаштується, зросте актуальність медзакладів. Також експертка зазначає перспективність розвитку колівінгів та складських комплексів в містах.

    «Work from home не може тривати довго, тому потреба в якісних офісних приміщеннях згодом відновиться. Тут я хочу наголосити на слові якісних. На мою думку, перевагу будуть мати не просто квадратні метри десь у центральній частині міста, а офісні комплекси, які будуть відповідати критеріям безпечності, внутрішнього комфорту та якості, — наголошує Дмитро Омельчук. — Далі постає логічне питання: «Чи актуально це регіонам?». Адже Київ часто може дозволити собі жити власним життям, яке відрізняється від інших міст країни. Я б сказав однозначно так, але інвестор все частіше буде звертати увагу на альтернативні новому будівництву варіанти девелопменту. Тобто буде зростати попит саме на реконструкцію наявних будівель та проєктів з ревіталізації. Гарним прикладом є ревіталізація проєкту Промприлад.Реновація в Івано-Франківську. Це унікальний приклад того, коли нові формати девелопменту починають зароджуватись у регіонах та поступово наближуватись до столиці. Думаю що наступні роки ми все частіше будемо спостерігати, як старі будівлі заводів, фабрик та інших, до цього некомерційних, об’єктів, будуть трансформуються у сучасні інвестиційно привабливі проєкти».

    https://propertytimes.com.ua/regioni/regionalniy_rinok_neruhomosti_ofisi_ta_trts_postupilisya_logistitsi_ta_skladam

    Читайте также: Харківський ритейл: поступове відновлення

  • Харківський ритейл: поступове відновлення

    Харківський ритейл: поступове відновлення

    З початком повномасштабної війни значна кількість ТЦ/ТРЦ Харкова призупинила свою роботу.

    Читайте также: Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    У перші дні в Харкові припинили роботу більшість магазинів, а працюючі закривалися близько 12.00. Мешканці міста з самого ранку вишиковувалися у черги за продуктами та товарами першої необхідності. Полки в деяких відділах були порожні, а на касах приймали лише готівку. Схожа ситуація була і з аптеками.

    В середині березня ситуація більш-менш стабілізувалася. У місто завозились продукти, працювали місцеві хлібозаводи. Все необхідне можна було купити не лише у великих мережевих маркетах, а й у магазинах біля будинку. Для зручності харків’ян було створено онлайн-карту з працюючими АЗС, аптеками та магазинами.

    За час воєнних дій, пошкодження зазнали деякі торгові центри Харкова: супермаркет «Восторг» (пр. Героїв Харкова, 274В), ТРЦ Nikolsky, ТЦ «Північний» (вул. Наталії Ужвій, 58), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Караван», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Клас» (вул. Леся Сердюка, 36), два ТЦ «Екватор» (бульв. Грицевця, 2а та вул. Гвардійців-Широнінців, 101/99), магазин «Фоктрот» (вул. Вернадського), ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний». Також значних ушкоджень зазнав один з найбільших торговельних центрів Східної Європи — ТЦ «Барабашово».

    Майже половина ринків та торговельних майданчиків в Харкові була частково зруйнована або знищена.

    Станом на кінець вересня 2022 року деякі торгові центри вже повністю або частково відновили свою роботу: супермаркет «Восторг», ТРЦ Nikolsky (3 поверхи), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний».

    Адміністрація ТЦ «Барабашово» повідомляє, що торгівлю відновили майже 30% підприємців ринку.

    Оскільки Харків і досі піддається обстрілам, то остаточну суму збитків від військових дій, власники торгових центрів поки ще не називають.

    Згідно заяв Голови Харківської ОДА, станом на кінець вересня 2022 року в Харкові проживає вже більше 1 млн мешканців із більш ніж 1,5 млн населення на початок поточного року. В період активних бойових дій в Харкові мешкало близько 300-400 тис. жителів.

    Збільшення населення міста та зменшення кількості обстрілів по самому місту пожвавили й сегмент торгівельної нерухомості Харкова.

    Станом на кінець вересня 2022, згідно повідомлень прес-служби Харківської міської ради, у місті працюють близько 73% супермаркетів, 68% ринків та 66% аптек від довоєнної кількості.

    Протягом вересня свою роботу відновили ще: 4 супермаркети «АТБ-маркет», 15 магазинів «Посад»; 3 магазини «Кулиничі»; 6 магазинів «Салтівський м’ясокомбінат»; 17 магазинів «Кісет». Також у вересні запрацювали ще 7 аптек мережі «9-1-1» та 3 — КП «Муніципальна аптека».

    23 вересня у ТРЦ Nikolsky частково відновили роботу магазини на 1-му та 2-му поверхах (до 50% від загальної кількості орендарів). На мінус першому поверху ТРЦ працюють 92% орендарів. У жовтні планується відкриття 3 поверху ТРЦ Nikolsky.

    Як зазначив керуючій харківськім ТРЦ «Дафі» Андрій Кудінов, зараз в ТРЦ працює тільки гіпермаркет Fozzу та аптека. По мірі повернення мешканців Салтівки та відбудови Харкова, ТРЦ «Дафі» має намір нарощувати об’єм послуг, що надаються в ТРЦ.

    Після відновлення пошкодженої частини даху відкрився для відвідувачів ТРЦ «Французькій бульвар».  Наразі в ТРЦ працюють майже 30% орендарів.

    В усіх великих ТЦ/ТРЦ Харкова, як і по всій Україні, не працюють магазини іспанської групи Inditex (бренди Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius). Також не працюють магазини одягу Н&М.

    За даними директора «Національна Керуюча Компанія» Володимира Чекалова, у ТЦ «Протон» та ТЦ «Каштан» працюють 30% орендарів. В ТЦ «Ювілейний» — зайняті орендарями 15% загальної площі торгівельного центру.

    Деякі орендарі в цих торгівельних центрах не працюють, але заявили про наміри відкрити свої магазини навесні 2023 року, повідомив Володимир Чекалов.

    Стосовно ТЦ «Північний», як заявляє Володимир Чекалов, остаточного рішення щодо відбудови цього центру ще не прийнято оскільки цей ТЦ зазнав дуже значних ушкоджень.

    Читайте также: Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    В Харкові працюють всі супермаркети мережі «Рост», «Чудо маркет», «Десяточка», а також 13 з 14 супермаркетів «Клас», 9 з 13 супермаркетів «Сільпо», 53 з 66 АТБ, 2 з 4 ТЦ « Велмарт»),  6 з 13 супермаркетів «Баскет».

    По інформації директора департаменту оренди мережі «Класс», у 13 працюючих супермаркетів мережі 90% орендарів відновили свою роботу.

    Також в Харкові вже працюють 145 магазинів мережі «Посад», 137 — мережі «Кулиничі», 74 — мережі «Салтівський м’ясокомбінат».

    Відкрито 255 аптек мереж: «Копійка», 9-1-1, АНЦ, «Шара», «Славутич», «Класна аптека», «Леда», КП «Муніципальна аптека» та інші.

    Працюють ветеринарні клініки «Лідер», «Довіра», «Кузя», «Білий клик», «ТерраВет» та інші.

    Відкриті також магазини електроніки та косметики. Продовжують свою роботу 6 магазинів Comfy, 4 магазини «Ельдорадо», 2 магазина та 1 точка видачі товарів мережі «Фокстрот».

    Відкритій для покупців один з трьох ТЦ «Епіцентр» (пр. Ю. Гагаріна, 352).

    Також у Харкові працюють 47 магазинів косметики Eva та 25  Prostor, а також 50 торгових точок мережі  магазинів товарів для дому Smilemarket.

    Для покупців відкриті зоомагазині різних мереж: «Шиншилка», Master Zoo, «Зооточка», EuroZoo, Vetastar тощо.

    Відновили прийом відвідувачів деякі заклади громадського харчування, зокрема, Япошка, Маранелло, Париж, Навруз, Пробка та інші.

    Деякі салони краси та заклади побутового обслуговування населення також відновили свою роботу.

    У місті  працюють 36 з 53 ринків та торговельних майданчиків.

    За даними директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевой, падіння трафіку в торгових центрах Харкова відбулось на 70-75% відносно показників минулого року.

    Що стосується діючих орендних ставок у працюючих об’єктах торгівлі, то більшість орендарів отримала знижки 50-70% від ставок оренди довоєнного часу, повідомила Вікторія Рильцева.

    У великих ТЦ/ТРЦ майже всі орендодавці перейшли на встановлення орендної плати як відсоток від товарообігу орендаря площі. Зазвичай цей показник на рівні 10% від товарообігу. Окрім орендного платежу  в ТЦ/ТРЦ орендар сплачує ще, як правіло, експлуатаційні платежі (ОРЕХ) (до $8/кв. м), маркетингові платежі (до $2/кв.м) та комунальні платежі.

    Стосовно планів щодо відновлення та розвитку харківських торгових мереж, то тільки мережі «Клас» та «Рост» заявляють про плани і далі відкривати нові магазини — як супермаркети, так і в форматі «магазин біля будинку».

    Про плани розвитку в інших регіонах України повідомила тільки одна харківська мережа супермаркетів — «Чудо маркет». Незабаром у селі Рованці на окружній м. Луцька відкривається першій супермаркет цієї мережі.

    З літа поточного року в Харкові почали відкриватися нові немережеві магазини. Більшість таких об’єктів мають площу до 100 кв. м. Попит з боку невеликих об’єктів торгівлі зосереджений у спальних районах міста, де майже не було обстрілів. Це такі побутові райони: Нові Будинки, Холодна Гора, ХТЗ, Одеська. Майже зовсім не користуються попитом торгівельні об’єкти у більшості районів Салтівки, Північної Салтівки та центру міста.

    Отже попри складні умови й  регулярні обстріли з боку рф ринок ритейлу Харкова продовжує функціонувати, підтримуючи економіку України.

    При підготовці матеріалу використвовувалося дослідження Української ради торгових центрів
    Фото:  Facebook ТРЦ Nikolsky
    Текст підготовлений за сприяння директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевої

    Читайте также: Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції

    https://propertytimes.com.ua/regioni/harkivskiy_riteyl_postupove_vidnovlennya

  • Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    Розвиток ринку первинної житлової нерухомості в Україні суттєво залежить від регіону та його специфічних характеристик, в першу чергу віддаленості від лінії фронту та  частоти ракетних та шахедних атак  збоку рф. 

    Читайте также: Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    Про  ситуацію на ринках новобудов в регіонах, уподобання покупців та основні тренди, Property Times  поговорив з представниками девелоперських компаній, які представляють регіональні ринки (в добірку потрапили: Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Одеса та Ужгород).

    Тренди: стабілізація попиту, ready-to-use, приватні будинки

    Серед спільних трендів, які були характерні для всіх регіонів, які потрапили до нашої добірки, можна  виділити такі:

    • поступове відновлення попиту;
    • помірне зростання вартості квадратного метра;
    • зміщення попиту в бік готового житла, в тому числі й з ремонтом;
    • підвищення зацікавленості  в заміських проєктах тощо.

    «У Вінниці продовж 2023 року відбувалося стабільне та планомірне зростання вартості кв. м, заморожені будівництва поступово нарощували свої темпи, — коментує CEO 121 Development Роман Бочевар.  — Також, у місто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 підприємства та створено близько 2000 тисяч нових робочих місць. Вдале географічне розташування, розвинений благоустрій та комфортні умови для життя сприяють попиту купівлі первинної нерухомості як для самих вінничан, так і для інвесторів з різних регіонів України».

    Марія Логінова, SVP of Zezman City  виділила такі п’ять основні тренди, які були характерні для одеського ринку первинної нерухомості:

    «Перший: надання переваги нерухомості у розвинених районах, з усією інфраструктурою під рукою. Ми бачимо на нашому прикладі, що сьогодні цілісні містечка дуже актуальні, демонструють стійкість та прогнозоване підвищення покупецького попиту.

    Другий: найвищий попит надбали двокімнатні квартири. Їх зазвичай купують молоді родини для власного користування. 

    Третій тренд: підвищений попит на ready-to-use нерухомість. Люди шукають готові рішення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацію будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технікою. 

    Четвертий: підвищений попит на приватні будинки та земельні ділянки. 

    П’ятий: енергостійкість та автономність. Вважаємо, що у свідомості українців ці фактори ще довго не втратять актуальності».

    Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповів Роман Давимука, СЕО Avalon: «В першу чергу, клієнт почав цінувати надійність вкладення, адже спектр ризиків значно збільшився, і є бажання клієнтів, можливо, і дорожче придбати нерухомість, але доручити капітал надійному девелоперу. По-друге, ринок, навіть у Львові не відновився на більше ніж 40% порівняно з довоєнними показниками, згідно з останніми даними ЛУН, тому сформувався своєрідний баланс на ринку, хоч і структура ринку серед девелоперів змінилась. По-третє, законодавчі зміни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження ІАОПу у Львові, нові ДБН)».

    Степан Лаврів, засновник та СЕО будівельної компанії EffectBud поділився своїми спостереженнями щодо трендів на ринку Івано-Франківська:  

    «Перший тренд: переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинків до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу. 

    Другий тренд:  Малоповерхове будівництво, будинки клубного типу, закриті котеджні містечка. Цей тренд спостерігається ще з початку пандемії коронавірусу, але особливо загострився в період повномасштабної війни. У зв’язку з постійним ризиком обстрілів та блекаутів, людям хочеться відчувати більший контроль та почуватися більш захищеними у власному помешканні

    І третій тренд: перетік грошей з купівлі власного житла до придбання інвестиційної нерухомості». 

    Схожі тенденції прослідковуються і на Закарпатті, про що розповідає Маріанна Галаговець, член ради директорів компанії GAZDA: «Основний тренд у 2023 році на ринку Закарпаття — стабілізація попиту. У 2022 році ринок стрімко реагував на воєнні події. Якщо тоді був бум оренди, який відобразився і на ринку первинної нерухомості, то у 2023 році ринок стабілізувався. Люди дізналися і повірили в Закарпаття як регіон, куди можна інвестувати. Тепер рішення купувати тут нерухомість виважені, обдумані, в основі яких не емоції й паніка, а розуміння переваг регіону і довіра до лідерів ринку. 

    Другий тренд — це квартири з ремонтом та максимальною комплектацією (з побутовою технікою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупців немає часу чекати.Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готові квартири активувався напередодні цієї зими. У клієнтів бажання зимувати на Закарпатті поєдналось з безпековою перевагою регіону і вилилося в активні покупки. Частина клієнтів, що звернулися до нас, спочатку розглядали варіанти оренди житла, але все ж вирішили купувати одразу. 

    Останній — це тренд на заміське житло з запитом на приватність. Він знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в період пандемії. Варто зазначити, що клієнтів цікавлять саме таунхауси, а не котеджі. Вони не хочуть витрачати додаткові кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує міський комфорт з заміським життям і природою».

    Що впливало на ринок?

    Спікери зазначають, що одним зі спільних для всіх регіонів факторів, які позитивно вплинули на ринок, стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Ракетні обстріли, загальна невизначеність та емоційна напруга в суспільстві  — спільні чинники, які стримують  ринок нерухомості в цілому по Україні. 

    Серед  факторів стимулювання та стримання були також й такі, що обумовленні певними  особливостями того чи іншого регіону. 

    Вінниця: «Стимулювали ринок  різкий попит на державну програму кредитів «єОселя», активний темп відновлення замороженого будівництва та відкриття відділів продажу, підвищена лояльність до покупця, зокрема це безвідсоткова розстрочка серед переважної більшості забудовників, гнучкі умови розтермінування, перспектива інвестиційної привабливості для продажів на початкових етапах будівництва нових житлових комплексів, а також  ситуація на ринку валют. І звісно,  статус «найбільш захищених міст», який закріпився за Вінницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість», — коментує  Роман Бочевар.

    Львів: «Певна нормалізація життя (хоч, на жаль, і за умов війни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не відкладати рішення щодо вкладень, — зазначає Роман Давимука. — Також певною мірою допомогли зміна сприйняття Львова як відносно безпечного міста, де ринок якісно функціонує. І, звичайно, обмеження руху капіталу за кордон, так само як невеликий спектр інвестиційних альтернатив». 

    «Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексів. Підвищення якості житла, введення нових інфраструктурних об’єктів та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупців та сприяли зростанню попиту на нерухомість, особливо серед переселенців, які вирішили жити у Львові»,  — додає Юлія Білень, керівник відділу продажів компанії Greenville. 

    Одеса: «Споживачів підбадьорює відсутність різкого росту цін на нерухомість, — коментує Марія Логінова. — Окремо хочемо виділити «єОселю». Нещодавно додали можливість купувати не тільки квартири, а і будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватні будинки підвищився. Ще сильнішим стимулом могла б стати можливість купувати квартири «з котловану»: тоді українці отримують житло за нижчою ціною, а забудовники — значні інвестиції. Наразі по програмі акредитують лише будівлі з готовністю не менше 70%». 

    Івано-Франківськ: «Стимулював ринок перетік капіталу і людей з районів, де велися активні бойові дії на захід країни. Відповідно, якщо до початку повномасштабної війни середня вартість на ринку нерухомості була 500 доларів за кв. м, то зараз вона наближається до 800 доларів, — зазначає Степан Лаврів. — Ще один фактор — Іноземна допомога, яка  створює позитивні очікування на ринку». Серед факторів, що стримували ринок, Степан Лаврів відзначає зупинку капіталу з-за кордону від заробітчан, які становили великий відсоток покупців нерухомості до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повністю і перевезли свої сім’ї за межі України.  

    Ужгород: «Фактор стримування — законопроєкт про мобілізацію. З кінця 2023 року і дотепер він є стримувальним фактором, потенційні інвестори відкладають купівлю нерухомості до прийняття закону про мобілізацію. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли співробітники ТЦК активно перевіряли документи в туристичних місцях Закарпаття, — коментує Маріанна Галаговець.  — Стимулювала  попит та розширила ринок державна іпотечна програма «єОселя»: квартири бізнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступні  більшій кількості клієнтів».

    Хто купує?

    Відбулися зміни у структуру попиту, трансформувалися уподобання покупців, змінився регіональний розподіл інвесторів.

    Юлія Білень так описує цільову аудиторію проєктів Greenville у Львові:  

    — покупці, що купують житло для власного проживання (молоді люди, родини переселенців);

    Читайте также: Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції

    — інвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштів (це переважно місцеві);

    — військовослужбовці;

    — користувачі державної програми «єОселя».

    «Структура нашого попиту в частині географії та мети купівлі не змінилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кількість інвестиційного попиту «на перепродаж» в короткій перспективі. Тобто інвестиційний попит хороший, проте фокус на довготерміновій інвестиції» — характеризує ситуацію по Львову Роман Давимука.

    Про портрет покупця в Ужгороді розповідає Маріанна Галаговець:

    «До повномасштабної війни клієнтів з інших регіонів було лише 10%, а 90% — Закарпаття та Ужгород. На сьогодні географія покупців змінилась: Ужгород — 33%, Закарпатська область — 22%, закордон — 5%, решта – інші області (Київська, Харківська, Дніпропетровська тощо).

    Портрет покупця також змінився. Основна його ціль  —  не примножити гроші та заробити, а зберегти їх і не втратити. Зараз на ринку переважають інвестиції заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основні причини покупки серед наших клієнтів: 49% — інвестиції, 4% — для рідних, 40% — для себе, 7% — з інших причин. 

    В Ужгород і на Закарпаття евакуювалась велика кількість українців. У 2022 році люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 і зараз розглядають Ужгород для більш стабільного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 років точно. Багато клієнтів перевозить свої родини, особливо жінок з дітьми та літніх батьків. 

    Окрема категорія клієнтів прийшла по програмі «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Тобто дана програма розширила категорія клієнтів, які можуть дозволити собі житло бізнес чи комфорт класу». 

    В Одесі з’явився новий клас покупців — upper-middle class, який сформовано в основному військовими-контрактниками та розробниками, що працюють у військовій сфері, повідомляє  Марія Логінова.  «Також часто купують нерухомість молоді родини та громадяни, що стимульовані покращеними умовами іпотеки. Є попит серед інвесторів, які шукають можливості вигідного вкладення коштів», — додає пані Логінова.

    Серед покупців первинки у Вінниці також значну частину складають військові. «Також родини, які отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купівлю нерухомості, — коментує Роман Бочевар. — Купують житло як для власного проживання, так і з метою інвестицій у первинну нерухомість».  

    На Івано-Франківщині спостерігається перетік  клієнтів в сегмент малоповерхової забудови. «Серед наших клієнтів в основному мешканці багатоквартирних будинків, які роблять вибір на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументів комфорту, безпеки та економічної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежів напряму, за лічильниками, а також швидкість будівництва), — зазначає Степан Лаврів.

    Пріоритети покупців

    Не залежно від регіону, абсолютно всі покупці в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпекові характеристики новобудови (розташування, технологія будівництва, наявність укриття), так і убезпечення інвестицій  — мінімізація ризиків. Ціна — також  серед головних факторів, на які звертають увагу майбутні покупці, особливо  якщо йдеться про покупку за програмою «єОселя» та «єВідновлення». 

    «Підвищився попит на монолітно-каркасні будинки через їх більш високу міцність у порівнянні з цегляними, — говорить Роман Бочевар. — Пріоритетними стали житлові комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування — підземним паркінгом.

    Темпи будівництва та наявність зданих секцій чи інших об’єктів забудовника є більш пріоритетними ніж до повномасштабного вторгнення».

    «Головні тригери для споживачів зараз — безпека, якість інфраструктури, ступінь готовності житла та його розташування, — коментує Марія Логінова. — Покупці більше часу приділяють вивченню репутації забудовників. Помітно зріс попит на заміське житло. У сфері комерційної нерухомості знизився попит на великі приміщення, площею понад 70 кв. м». 

    «За даними наших львівських аналітиків, ключовим аспектом і надалі залишається ціна. Також клієнти звертають увагу на інфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортні умови, розвинена інфраструктура та близькість до необхідних об’єктів — вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупців. Значна кількість нових об’єктів у Львові та конкурентне середовище на ринку створюють все кращі умови для споживачів, спонукають їх активно розглядати різноманітні пропозиції, — говорить  Юлія Білень. — Розташування об’єкта також відіграє важливу роль у визначенні ціни та попиту на нерухомість. 

    Наступний фактор — це репутація забудовника, його досвід у введенні в експлуатацію попередніх об’єктів. Покупці все обачніше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надійна репутація — фактор, який може стати ключовим у прийнятті рішення. 

    Наступними важливими аспектами є умови купівлі, термін введення в експлуатацію, можливість купівлі за програмою «єОселя», а також питання безпеки та укриття».

    «Основний пріоритет покупців зараз — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та військових дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах України, — пояснює Маріанна Галаговець. — Також клієнти обирають стабільність, репутацію, надійність — безпеку інвестування. Зараз клієнти шукають стабільну будівельну компанію з репутацією та введеними в експлуатацію будинками, звертають увагу на виконання зобов’язань перед інвесторами».

    «Ринок органічно розвивається, і клієнти все більше звертають увагу на якість будівництва, інфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красиві картинки», — додає Роман Давимука.

    Прогнози:  стабільний базовий попит

    За сприятливих умов  2024 році експерти прогнозують посилення тих трендів, які окреслилися минулого року. Регіональні ринки поступово вирівнюються після «перекосів» в ціні й попиті, викликаних панічними настроями в перший рік повномасштабного вторгнення. Зовнішні фактори, звичайно, будуть відігравати визначну роль, тому  всі прогнози  — це обережний оптимізм.

    Марія Логінова, Zezman City (Одеса): «Ринок нерухомості досить чутливий до багатьох факторів, включно з політичною ситуацією, економікою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогодні виділяємо три основні тренди, які мають підсилюватись надалі. По-перше, підсилення ролі іпотечного кредитування. Зміни пільгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та підвищення цін. По-друге, ріст попиту на заміське житло в інфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономність, безпека та енергоефективність. Ми відчуваємо це на собі: вже зараз квартири в наших містечках мають високий попит саме через свою автономність. Завдяки власним генераторам навіть в період минулорічних блекаутів мешканці були забезпечені електроенергією».

    Маріанна Галаговець, GAZDA (Ужгород): «У 2022 році багато експертів говорили про те, що ринок нерухомості Закарпаття «роздутий», хаотичний та нестабільний і його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став більш свідомим. Вартість нерухомості на Закарпатті стабілізувалась та відповідає реальній соціально-економічній ситуації регіону та пропозиціям на ринку. Регіон розвивається: інфраструктура, новий бізнес, релокуються компанії з інших областей Україні. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний  попит і розвиток сегмента первинної нерухомості.

    2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію.

    Кабінет Міністрів розширив програму доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, тож ми очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло».

    Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів): «Девелопмент — це про довгі кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразі у Львові можна фіксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволі стабільним і системним. В рамках нашої компанії ми активно працюємо над новими проєктами».

    Степан Лаврів, EffectBud (Івано-Франківськ): «Прогнозуємо збільшення притоку клієнтів. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи політичну невизначеність та військову ситуацію), проте будь-який успіх на фронті та в макроекономічних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок». 

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/yak_rozvivaetsya_rinok_novobudov_v_riznih_regionah_ukrayini_keysi_lvova_uzhgoroda_ivanofrankivska_vinnitsi_ta_odesi

    Читайте также: Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП

  • Ринок торговельної нерухомості в регіонах: вплив безпекових викликів та міграційних процесів 

    Ринок торговельної нерухомості в регіонах: вплив безпекових викликів та міграційних процесів 

    Ринок торговельної нерухомості в Україні зазнав значних змін від початку повномасштабної війни: через безпекові та економічні виклики, міграційні процеси та мобілізацію. Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі.

    Читайте также: Ринок нерухомості України: виклики війни та перспективи розвитку. Дослідження URE Club

    Попит на торгові площі в регіонах

    За словами Віталія Бойка, CEO компанії NAI Ukraine, Київ та Львів залишаються ключовими центрами для розвитку торгової нерухомості завдяки високій концентрації населення та ділової активності. 

    «Стосовно інших регіонів для ТЦ, ми б відмітили Івано-Франківський, Закарпатський, Вінницький, Житомирський, Тернопільський та Волинський. При проведенні опитувань ритейлерів найчастіше ми чули саме ці області, де планують або бажають відкриття нових точок, але часто якісних ТРЦ недостатньо в цих регіонах, і тому ритейлери шукають приміщення не в ТРЦ, а на торгових вулицях чи на перших поверхах у нових житлових мікрорайонах. Оскільки міграція населення проходила і в райони за межами великих міст та обласних центрів, то нарешті з’явився попит на торгові об’єкти у форматі ритейл-парки — на жвавих перехрестях великих магістралей чи у маленьких містах, але з великим автомобільним транзитним трафіком. Але найбільш затребувана локація — в складі класичних торгово-розважальних центрів регіонального формату. Це робить інвестиційно привабливим будівництво нових об’єктів. Але неможливість залучення кредитів суттєво обмежує новий девелопмент добудовою до вже працюючих об’єктів у вигляді нових черг», — коментує Віталій Бойко.

    Щодо продуктового ритейлу, то тут тенденція схожа. «Основна маса нових продуктових магазинів у 2022-2023 роках відкривалася на заході України (36,4%) та в центральній частині (~20%). Це обумовлено як фактором відносної безпечності цих регіонів, так і різким збільшенням кількості споживачів за рахунок евакуйованих», — пояснює директор компанії UTG Євгенія Локтіонова. 

    Поточна ситуація

    Аналіз ситуації в регіонах від NAI Ukraine:

    • Хмельницький: головний ТРЦ міста «Оазіс» має майже 15-річну історію, але недостатньо площ, щоб вмістити всі бренди в нових форматах, які готові працювати у регіоні. Є потреба у великому та сучасному об’єкті зі зручною локацією.
    • Тернопіль: велика потреба у площах для нових брендів і тільки один об’єкт на все місто — «Подоляни». Але вчасне введення в експлуатацію нової черги «Подоляни Молл» (20 000 кв. м) дозволить вмістити більшість бажаючих. Запланована третя черга — «Подоляни Парк» перетворить об’єкт у суперрегіональний ТРЦ у форматі ритейл-резорт та дасть можливість відкритись і світовим фешн-гігантам. 
    • Львів: попри три регіональні ТРЦ, потреба в новому об’єкті (чи розширенні існуючих) є і може забезпечити високий орендний дохід і швидке повернення інвестицій.
    • Закарпаття: до війни були сумніви у багатьох ритейлерів у рентабельності їх магазинів в цих регіонах, у тому числі через слабку економіку регіону і великий прикордонний рух до торгових об’єктів Угорщини та Словаччини, але зараз безперечно є потреба в повноцінних об’єктах як в Ужгороді, так і в Мукачево.
    • Івано-Франківськ:  попри те, що нарешті в місті з’явився якісний ТЦ, потреба в новому об’єкті не зникла, оскільки попит на площі суттєво перевищує наявність площ у «Велесі». Яремчансько-Буковельський регіон має потужний і стрімко зростаючий потенціал для власного ТРЦ, але його формат має на 100% відповідати очікуванням відвідувачів навколишніх резортів.
    • Чернівці: мають незадоволений попит і потребують нового великого об’єкта з якісною локацією.

    Бренди та оператори

    По всій території України спостерігається позитивна динаміка на розширення мереж основними ритейлерами. Лідерами по відкриттю є Київська, Дніпропетровська, Львівська, Хмельницька та Одеська області, зазначає Віталій Бойко.

    За даними аналітиків CBRE Ukraine, станом на 3 кв. 2024,в регіонах спостерігались виходи таких брендів як, Kiko Milano (італійський бренд косметики), брендів House та Sinsay польської групи LPP, The North Face (американський бренд спортивного одягу), fashion бренду Half Price польської ритейл-групи CCC та інших. Примітно, що нові відкриття були зосереджені не лише у західних, відносно безпечних регіонах, але й у центральних та південних. Також активно продовжують свою експансію у регіони ритейлери сегмента електроніки (Comfy, Алло, Фокстрот), краси та здоров’я (Eva, Eva Beauty, Prostor) та товарів для дому (JYSK, Епіцентр Express).

    Крім того, тренд на зростання присутності українських fashion брендів у фізичному ритейлі, а саме у кращих ТЦ продовжується. Відтак, протягом дев’яти місяців 2024 року було зафіксовано понад 19 таких відкриттів у регіонах: Arber, brabrabra, Cher17, Coosh, Famo, MustHave, OnebyOne, Vovk та інших брендів.

    «Український виробник Goldi  за 2 роки збільшив свою присутність на 10 000 кв. м, також найбільш активним є польський оператор Sinsаy — оператор збільшив свою присутність на 99 магазинів за три роки, таким чином зараз має мережу зі 143 магазинів, магазин техніки та електроніки Comfy — відкрив 36 магазинів», — додає Євгенія Локтіонова.

    «У напрямку food retail найшвидше зростають локальні мережі, особливо в західних і центральних регіонах. Серед лідерів – «Файно Маркет» з Кропивницького, що розширилася на 17 магазинів, та «Сім23» із Луцька, що активно розвиває свій новий бренд «Сімі». «АТБ-Маркет» і Fozzy Group також продовжують відкривати нові торгові точки, хоча темпи зростання трохи знизилися через воєнний стан, — коментує Віталій Бойко. — Сегмент аптек показує найвищий приріст. У першому кварталі 2024 року відкрилося 280 нових аптек, що вказує на стабільне зростання, особливо в регіонах, які залишаються віддаленими від зони бойових дій. Найбільша кількість аптек зосереджена в Києві, Дніпрі та Львові. Лідерами залишаються «Аптека Магнолія», «Мережа Аптек Подорожник» та «Аптечна Мережа 9-1-1».

    Відкриття

    За даними, які наводять аналітики CBRE Ukraine, протягом останніх 2 років, в регіонах було введено в експлуатацію близько 74 000 кв.м якісних торгових площ. Серед найбільших відкриттів: ТЦ «Меркурій» (26 000 кв. м) в Одесі, 2 черга Veles Mall (25 000 кв. м) в Івано-Франківську, ТЦ Fabrik (9 500 кв. м) у Львові. 

    Торгові об’єкти, які відкрилися у 2022-2024 роках (за даними UTG ) :

    Київ

    Lake Plaza (ex-Метрополіс), вул.Героїв полку «Азов», 12 (2022)
    Hlybochytsky, вул. Глибочицька, 44 (2022)
    Regina, вул. Булаховського, 5 (2022)
    NOVUS Радужний, пл.Керченська, 7 (2022)
    Desna Sky, вул. Бальзака, 85 (2023)
    ТЦ Rostok, вул.Гарматна, 26/2 (2023)
    Реконструкція «Епіцентр-1», вул. Братиславська, 11 (2023)
    «Епіцентр», вул. Бальзака, 65/1  (2024)
    «Епіцентр», шосе Одеське, 8 (2024)

    Дніпро

    Dmart, вул. 8 Березня, 11 (2023) 

    Івано-Франківськ

    Добудова ТРЦ Veles Mall, вул. Вовчинецька, 223  (2023)
    Реконструкція «Епіцентр», вул. Івасюка, 17 (2023)

    Луцьк

    «Гроно Маркет», просп. Відродження, 29 (2022)
    ТЦ «BAOBAB», вул. Ранкова, 2 (2023)
    ТЦ «Меблі Ясен», вул. Рівненська, 116 (2023)
    ТЦ «Агромат», вул. Привітна, 54 (2024)

    Читайте также: Ринок торговельної нерухомості у 2024 році: виклики, адаптація та перспективи

    Львів

    ТОЦ Fabrik, вул. Стрийська, 45 (2022)
    ТЦ «ЛАЗ 695», вул. Стрийська, 45а (2022)
    ТЦ «Вертикаль», вул.Антоновича, 120 (2024)
    Простір DUCK’S LAKE,  вул. Стрийська, 200 (2022)

    Одеса

    ТЦ «Меркурій», вул.Семена Палія, 99  (2023)

    Рівне

    ТЦ Happy Mall, вул. Сергія Бачинського, 5 (2022)

    Ужгород

    ТРЦ Pannonia, пл.Поштова, 4 (2022)

    Хмельницький

    ТЦ Urban Street, вул.Січових Стрільців, 6  (2022)

    Ізмаїл

    ТЦ «ОДІС», пр. Незалежності 40

    Очікування

    На думку Віталія Бойко, для ринку важливу роль відіграє не тільки відкриття нових об’єктів, а й відновлення пошкоджених ТЦ/ТРЦ внаслідок агресії. «В Україні нараховується 35 пошкоджених або зруйнованих ТРЦ. 17 із них відновили своє функціонування через відносно невеликі пошкодження інші залишаються закритими. За загальними оцінками втрати для комерційної нерухомості складають приблизно 500 000 кв. м. Закриті обʼєкти можуть отримати нове дихання через модернізацію та реконцепцію, що дозволить створити поштовх для ринку в період відновлення, — впевнений експерт. — Із найбільш очікуваних ТРЦ залишається OCEAN MALL загальна площа якого становитиме 300 000 кв. м, орендна — понад 117 000 кв. м.

    При сприятливих умовах на економічному та військовому фронті у 2025 очікується відкриття приблизно 15 ТЦ/ТРЦ в різних областях».

    Торгові об’єкти, які очікуються та можуть бути відкриті у 2025/2026 (за даними UTG):

    Вінниця

    ТРЦ Brigantina, вул. В.Чорновола, 2
    ТЦ Grace Mall, ш. Барське
    ТЦ OLD TOWN, вул. Д.Нечая, 171
    АЦ «Юність», просп. Юності, 35

    Дніпро

    ТРЦ «Тополь», вул. Панікахи, 59
    Terra Nova Тополь, вул. Панікахи, 15

    Львів

    ТК «Любінське сяйво», вул.Садова / Петлюри
    LOCUS, смт Рудне, вул. Шептицького, 2

    Луцьк

    ЖТЦ Prime Park, вул. Рівненська / Окружна

    Київ

    Ocean Mall, вул. Антоновича, 176
    BalticSky, пров.Балтійський, 23
    Lukyanivka, вул. Дегтярівська, 7
    White Lines, вул.Васильківська, 1
    April Mall, просп.Л.Курбаса,19
    SKY AVENUE, вул.Народного Ополчення, 3
    Dibrova Park, вул. Північно-Сирецька
    KyivProject CitySpace, вул.Б.Хмельницького, 16-22
    Pobeda Mall, просп. Перемоги
    ЖТК Poetica, вул. Дегтярівська,25
    ЖК Start, вул.Шолуденка, 32
    InterGal City, вул. Старонаводницька, 16Б
    Дитячий світ-2, вул. Малишка, 3
    ТРЦ Svitlo Mall, шосе Столичне, 1

    Одеса

    МФК ITown, вул.Софіївська
    ТЦ «Острів» (реконструкція 1 черги), вул. Новощепний ряд, 2
    ТЦ «Акварель», просп.Небесної сотні

    Полтава

    2 черга «Київ» на вул. Зеньківська, 6/1

    Тернопіль

    ТРЦ Warshawsky, шосе Підволочиське

    Ужгород

    ТРЦ КОRОNА, вул. Фенцика, 5
    ТРЦ «Україна», пл.Кирила та Мефодія, 3
    ТОЦ IDM Mall, наб. Незалежності, 9
    ТЦ Groklin, Слов’янська набережна, 31
    ТЦ Gagarin, вул. Гагарина, 2
    ТЦ Life Plaza, вул. Баб’яка

    Хмельницький

    ТОЦ «Темп»,  просп. Миру, 99
    ТРЦ Proskyriv Plaza, вул. Зарічанська
    ТРЦ Sport Сity, вул. Прибузька, 5/1
    2 черга ТРК Urban Street, вул.Січових Стрільців, 6
    ТЦ Grand Palace, вул. Подольська / Свободи

     Ізмаїл

    ТЦ Pokrovsky вул. Покровська 46

    Житомир

    ТЦ Place, пр. Незалежності 451
    ТРЦ Global UA, вул. Київська 77, 4 черга

    «Торговельно-розважальні центри  будуть розвиватися як окремий вид комерційної нерухомості: рітейл-парки або ТРЦ у невеликих не обласних містах з населення у 50 000 — 100 000. Власники великих ритейлерів ( АТБ, Коло, BGV Group Management), крім свого продуктового ритейлу параллельно  развивают сегмент комерційної нерухомості, а саме невеликі ТРЦ (3—4 тис. кв. м) та здають в оренду іншим магазинам. Це абсолютно європейська модель розвитку ТРЦ у невеликих містах з населенням 50 000—100 000 жителів», — прогнозує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs. 


    Фото: ТРЦ Veles Mall

    https://propertytimes.com.ua/retail_property/rinok_torgovelnoyi_neruhomosti_v_regionah_vpliv_bezpekovih_viklikiv_ta_migratsiynih_protsesiv

    Читайте также: Соціальний капітал замість комерційного: як війна змінила роль українських ТРЦ

  • Ужгород і Закарпаття: нова географія українського ритейлу

    Ужгород і Закарпаття: нова географія українського ритейлу

    Війна кардинально змінила економічну карту України. Поки центральні та східні регіони адаптуються до нових реалій, західні області переживають справжній бум розвитку. Особливо яскраво це проявляється в Закарпатті, де Ужгород за три роки війни перетворився з тихого прикордонного міста на один із найдинамічніших торговельних центрів країни.

    Читайте также: Ринок торговельної нерухомості України в I півріччі 2025 року: зміна споживчих пріоритетів та вплив внутрішньої міграції

    Масштабна внутрішня міграція, релокація бізнесу та зростання купівельної спроможності створили унікальні умови для розвитку роздрібної торгівлі. Сьогодні Ужгород демонструє феномен, який здавався неможливим у воєнний час: активне торговельне будівництво, приплив міжнародних брендів та формування нової споживчої культури.
    Property Times разом з Володимиром Чекаловим, генеральним директором Urban-X розбирався, як війна трансформувала Закарпаття в новий центр тяжіння української торгівлі, які гравці формують цей ринок та що це означає для майбутнього розвитку регіону.

    Внутрішня міграція та демографічний вибух: як війна трансформувала Закарпаття

    З початком повномасштабної війни Україна пережила одну з найбільших хвиль внутрішньої міграції. Закарпаття, особливо Ужгород, стало одним з головних пунктів призначення для десятків тисяч переселенців зі сходу та півдня. Віддаленість від бойових дій, близькість до ЄС, комфортний клімат і міська інфраструктура зробили регіон привабливим для тимчасового і постійного проживання.

    Населення Ужгорода з довоєнних 115 тис. осіб у пікові моменти 2022 року зростало до 230 тис. Станом на 2025 рік чисельність стабілізувалася на рівні близько 160 тис. осіб — на 40–50 тис. більше, ніж до війни.

    Серед новоприбулих переважають активні, працездатні люди, сім’ї з дітьми та середнім і вищим за середній рівнем доходу. Багато з них вже інтегрувалися — придбали житло, відкрили бізнес або працевлаштувалися.

    Ці зміни супроводжуються релокацією понад 300 підприємств до Закарпаття в межах державної програми. Це посилило економіку регіону і закріпило тут висококваліфіковані кадри. Близькість до Словаччини, Угорщини та Румунії відкрила прямі логістичні канали для експорту.

    Таким чином, Ужгород переживає не короткочасне зростання, а стійке зміщення населення й економічної активності, що вже змінює споживчий ландшафт, інфраструктурні потреби та ринок комерційної нерухомості.

    Нова економіка споживання: як змінилася торгівля в Ужгороді

    Зростання населення та приплив платоспроможної аудиторії спричинили зрушення в моделі споживання. Ужгород із затишного провінційного міста з обмеженим вибором ритейл-операторів стрімко перетворюється на вузлову торгову точку західного регіону. Середній споживач став вибагливішим, а середній чек — вищим. Це вже не туристичне місто вихідного дня, а динамічний центр споживання зі стабільним попитом 24/7.

    Портрет споживача та середній чек

    Сьогодні основна аудиторія торгових центрів — жінки віком від 25 до 45 років, переважно з дітьми, з сімейним або корпоративним бюджетом. Типове відвідування ТРЦ супроводжується комплексними покупками: продукти, одяг, побутові та дитячі товари, кафе, розваги.

    Середній чек на одного відвідувача торгово-розважального центру становить від 1000 до 1100 грн, що перевищує середній рівень по Україні. Піковими днями залишаються вихідні, проте суттєво зріс трафік у будні — завдяки новим робочим місцям, гнучким графікам та збільшенню кількості фрилансерів і малого бізнесу.

    Найбільшим попитом користуються:

    • fashion-сегмент середнього та середнього мінус рівня;
    • гастрономія (кафе, фудкорти, ресторани);
    • дитячі товари та послуги;
    • аптеки, побутовий сервіс, супермаркети.

    Ринок оренди: від перегрітого попиту до дефіциту якісних площ

    Попит на торгову нерухомість в Ужгороді наразі стабільно високий. Найуспішніші об’єкти демонструють рівень вакантності менше 3% — що для рітейлу означає фактично повну заповненість.

    Орендарі активно конкурують за приміщення в локаціях з високим пішохідним і транспортним трафіком. Особливо затребувані площі від 50 до 300 кв. м — оптимальний формат для fashion, гастрономії та аптечного бізнесу.

     Динаміка орендних ставок:

    Центральні вулиці Ужгорода (high street):

    • $15–50/кв. м/місяць залежно від площі та трафіку;
    • зростання ставок — у 1,5–2,5 раза порівняно з довоєнними ($10–25/кв. м).

    Торгово-розважальні центри:

    • якірні орендарі — $10–25/кв. м;
    • розважальні зони — $5–8/кв. м;
    • fashion сегмент— $20–50/кв. м.

    Спальні райони та нові масиви:

    • $10–20/кв. м, особливо в зонах нового житлового будівництва або на старті проєктів.

    Аналіз орендної математики підтверджує: нинішній ринок орієнтований на сегменти з високою обіговістю та стабільним попитом. В таких умовах власники комерційної нерухомості переходять до моделі відбору орендарів не лише за платоспроможністю, а й за синергією з загальною концепцією об’єкта, що робить девелопмент стратегічно важливим.

    Девелопмент у фокусі: Ужгород будує майбутнє

    Попри воєнний стан, Закарпаття стало винятком на карті України — тут девелопмент не зупинився, а навпаки, набрав обертів. Ужгород демонструє унікальну для країни ситуацію: при загальному зниженні темпів будівництва в інших регіонах, у місті активно розвиваються нові житлові квартали та комерційні об’єкти.

    Читайте также: VD Group: від регіонального гравця до девелопера з новим стандартом житла

    Ключовим чинником є те, що тут формується нова модель торгових зон — орієнтована не лише на центр, а й на активні житлові масиви, особливо на лівому березі річці Уж.

    Ключові об’єкти торгової нерухомості Ужгорода

     Відкрито за час війни:

    ТРЦ Pannonia (GLA 4 440 кв. м) — перший торговий центр, відкритий з початку війни

    ТРЦ Pannonia (GLA 4 440 кв. м) — перший торговий центр, відкритий з початку війни.

    ТЦ «Білочка» (GBA 10 000 кв. м, GLA 8 000 кв. м).

    Найближче відкриття:

    ТЦ GrushevSky (GLA 3 000 кв. м, GBA 4 000 кв. м). Відкриття заплановане на 26 липня 2025 року.

     На стадії активного будівництва:

    ТРЦ Nestoria Plaza — найбільший регіональний проєкт (GBA 32 000 кв. м, GLA 20 100 кв. м) — ступінь готовності: 50%, введення в експлуатацію: 4 кв. 2026 року.

    ТЦ Trade Plaza (GLA:1 900 кв.м), на завершальному етапі будівництва.

    «Довгобуди»:

    ТРЦ «Україна» (GLA 11 710 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.

    ТРЦ KORONA (GLA 10 500 кв. м) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.

    На етапі котловану або концепції:

    Residents Mall (GLA 10 000 кв. м) — стадія земляних робіт та фундаментів.

    RiverVille Mall (GLA 13 000 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті

    • Plaza Nova (с. Оноківці) (GBA 20 255 кв. м, GLA 16 795 кв. м) — будівельні роботи не розпочаті;
    • Retail Park (с. Оноківці) (GBA 20 982 кв. м, GLA 20 040 кв. м) — концепцію розроблено, будівництво не розпочато. 

    Географія зміщується: як змінюється карта ритейлу

    Якщо раніше вся торгова активність концентрувалася в історичному центрі, то в умовах дефіциту площ та зростання нових житлових масивів, нова вісь тяжіння формується у лівобережній частині міста:

    • вул. Баб’яка, вул. Легоцького, Слов’янська набережна — зони з розвиненою логістикою та транспортною інфраструктурою;
    • Новий масив, Боздош — осередки приросту населення та будівництва.

    Нова хвиля ритейлу в Ужгороді: як війна змінила комерційну карту міста

    З початком війни Ужгород став не лише безпечним прихистком для сотень тисяч українців, а й новою точкою тяжіння для роздрібних мереж. Місто швидко трансформується у стратегічний хаб Західної України, що не залишилося поза увагою великих гравців ринку. Один за одним сюди заходять бренди, які раніше були присутні лише в Києві та інших мегаполісах.

    Ужгород більше не просто реагує на зростання населення — він активно формує новий ритейл-ландшафт. Сюди приходять як міжнародні оператори, що бачать перспективу в європейській логістиці та транскордонному потенціалі, так і локальні формати, які адаптуються до змінених споживчих звичок та зростаючого платоспроможного попиту.

    Гастрономія та фастфуд: репутація і масштаби

    • McDonald’s — уже присутній у регіоні; під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує запуск ще двох нових локацій.
    • KFC — відкрив свою першу локацію в регіоні в умовах війни; планує не відставати від головного конкурента.
    • «Черноморка», «Авокадо» — концепти з інших міст, які органічно вписалися в міське середовище.
    • Pub House, Chili Pizza, «Хмарка» — приклади локального гастроуспіху з планами масштабування.

    Fashion-ритейл: від масового до «мультилюкса»

    • Sinsay — працює вже 3 магазини, готується ще 2 (динамічний middle сегмент).
    • Crop, House — відкрили перші магазини, планують відкриття нових локацій.
    • Symbol — мультибрендовий fashion люкс сегмента, відкрив перший магазин, планують відкриття з розширенням до 2 000 кв. м.
    • LC Waikiki — утвердився в місті, йде на збільшення присутності.
    • VOVK, «Андре Тан» — українська мода, яка впевнено конкурує.
    • Reserved, Half Price, Worldbox, CCC, Goldi, Obnova — планують відкриття перших точок (як в Ужгороді, так і в Мукачево).

    Товари для дому та декору: сегмент зростає разом із житлом

    • Jysk — міжнародний бренд який присутній в регіоні та має плани з розширення та відкриття нових локацій (як в Ужгороді так і в Мукачево).
    • Epicentr (споріднена категорія) — присутній у місті та відкриває нові локації.

    Kids & Family: нова фаза дитячого сегмента

    • «Антошка», «Чудо Острів» — вже присутні та планують відкриття в нових локаціях (як в Ужгороді, так і в Мукачево).
    • «Будинок Іграшок» — готує перший вихід у місто.
    • Libdrarium — розглядає відкриття в сегменті розвиваючих ігор та книг.
    • Fly Kids, Papashon, «Країна Мрій» — планують свій вихід в регіон та відкриття яскравих центрів дитячих розваг. А поки національні оператори планують, місцеві підприємці освоюють цей сегмент, відкриваючі власні центри: PollyLand, Kids Klub.
    • Multiplex — вже діє, під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує ще запуск.

    Спорт, здоров’я, краса: нова якість життя

    • Sport Life — має плани з відкриття одного з найбільших фітнес-центрів у регіоні.
    • Аптечні мережі та салони краси — активне розширення в нові житлові масиви. На ринок вийшла мережа аптек «911».
    • Серед beauty-брендів розширюють присутність локальні студії, nail-барів і мережі доглядової косметики, зокрема EVA, Prostor, «Аврора», «Копійочка», в регіон планує зайти новий оператор «Щодня».

    Продуктовий ритейл і формати «біля дому»

    • «Сільпо», «АТБ» — активно покривають зони нового житла, а також населені пункти в яких їх присутність актуальна.
    • Alma, «Близенько», «Амбар», VAM, «Лечо» — борються за лояльність у районах крокової доступності на всьому Закарпатті.
    • В Ужгороді відкрились перші магазини жорсткого дискаунтера «Дивоцін» та мережі «Пчілка маркет».
    • Spar — міжнародний бренд, присутній через українських партнерів, також шукає додаткові локації.
    • «Таврія-В» вийшла на ринок Закарпаття, частково поглинувши локального оператора Silverland, що дозволило їй швидко закріпитися в регіоні та розширити свою мережу. 

     Ключові ринкові тренди 

    Зростання кількості нових ТРЦ та ритейл-парків

    • Ужгород переживає один із найактивніших будівельних циклів на заході країни.
    • На перший план виходить формат lifestyle і об’єктів, орієнтованих на сімейний шопінг і дозвілля.

    Посилення функціонального наповнення об’єктів

    • Те, що давно стало нормою для міст-мільйонників, лише зараз починає реалізовуватись в Ужгороді. Навіть у відносно компактних проєктах девелопери доповнюють ритейл фітнес-клубами, салонами краси, дитячими зонами, гастроточками та мобільними форматами торгівлі.
    • Модель «все під одним дахом» стає особливо актуальною у густонаселених районах — мешканці очікують максимум зручностей і сервісів поруч із домом. 

    Формування нових торговельних зон

    • Акцент зміщується в бік лівобережжя — вул. Баб’яка, райони Боздош, Новий масив;
    • Центр міста поступово трансформується: зберігає статус прогулянкової та ресторанної зони з бутиками та преміальним fashion, однак зростаюча конкуренція призводить до витіснення слабших гравців і коригування товарних груп. 

     Висновок

    Ужгород поступово змінюється — із компактного прикордонного міста він трансформується у перспективний центр споживчої активності всього західного регіону. Цей процес ще триває: багато ключових об’єктів ритейлу та девелопменту перебувають на етапі будівництва або підготовки, однак вектор розвитку вже чітко заданий. 

    Нагадаємо, раніше  Property Times досліджував, як розвивається ритейл в різних регіонах України, спираючись на коментарі провідних експертів галузі. 

    Фото надані Urban-X

    https://propertytimes.com.ua/retail_property/uzhgorod_i_zakarpattya_nova_geografiya_ukrayinskogo_riteylu

    Читайте также: Почесний президент Housing Ukraine: Право на житло — не привілегія для обраних, а природне право кожної людини