Спеціально для читачів Property Times Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER проаналізувала основні законодавчі акти, які мали вплив на ринок нерухомості у 2023 році та зробила прогноз на 2024 рік.
Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»
Одним із ключових законодавчих актів, який мав вплив на ринок нерухомості у 2023 році був Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі —Закон).
Попри те, що цей закон був прийнятий та набув чинності наприкінці 2022 року, початок його застосування фактично припав на 2023 рік.
Нагадаємо, що Законом запроваджується державна реєстрація прав (спеціального майнового права) на «віртуальні об’єкти» — майбутній об’єкт нерухомості (МОН) та об’єкт незавершеного будівництва (ОНБ) (подільний та неподільний).
З цього моменту ці об’єкти починає «бачити» закон, тобто вони стають оборотоздатними.
Правочин щодо ОНБ/МОН, вчинений без відповідної реєстрації є нікчемним.
Що це дає? Безпеку для покупця об’єкту, будівництво якого ще не завершено.
З моменту реєстрації спеціального майнового права у реєстр вноситься інформація про усі обмеження/обтяження щодо такого права, а також відбувається трекінг титулу відповідного об’єкту.
Окрім цього спеціальне майнове право можна зареєструвати лише на об’єкти, щодо яких оформлені усі необхідні дозвільні документи.
Тобто перевірити титул на ОНБ/МОН стає набагато простіше.
Первинна реєстрація на ОНБ здійснюється лише за замовником будівництва, а на МОН — за замовником будівництва та/або девелопером.
Таким чином не потрібно вигадувати варіанти «передачі прав забудовника» для того, щоб майбутню квартиру або нежитлове приміщення мав змогу продавати не лише забудовник (особа, яка має речові права на ділянку та дозвіл на виконання будівельних робіт), а і девелопер (особа, що забезпечує організацію та/або фінансування будівництва).
Законом також передбачається «резервування» МОН до прийняття об’єкту в експлуатацію з метою гарантування його добудови (гарантійна частка). Таке резервування здійснюється під час первинної реєстрації спеціального майнового права на ОНБ та МОН.
Мінімальний розмір гарантійної частки був визначений постановою КМУ від 03.01.2023 №8 «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна», що становить:
10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
5% для всіх інших населених пунктів України.
У червні 2023 року був затверджений Порядок поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Постанова КМУ №596 від 13.06.2023), який визначив механізм та особливості поширення дії Закону на об’єкти, де дозвіл на початок будівельних робіт отримано до 10 жовтня 2022 року.
Нагадаємо, що з 10.10.2022 року залучення грошових коштів для будівництва об’єкту можливо лише способами, передбаченими Законом, зокрема, шляхом укладання договору купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва).
Порядком передбачено, що:
якщо дозвіл на будівництво об’єкта отримано до 10 жовтня 2022, але Замовник прийняв рішення про поширення дії Закону на такий об’єкт, — першочергово всі необхідні дані щодо об’єкту мають бути внесені в ЄДЕССБ.
на об’єкти, які вже було продано раніше, реєструється «право інвестора», а на об’єкти які ще не продано — реєструється «спеціальне майнове право» і далі продаж таких об’єктів здійснюється за Законом.
Санкційне законодавство
У 2023 році продовжувало розвиватись санкційне законодавство. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав» від 03.05.2023 № 3103-IX на державного реєстратора покладено обов’язок перевіряти наявність факту застосування до фізичної/юридичної особи санкцій відповідно до Закону України «Про санкції» і наявність такого факту наразі є підставою для відмови в державній реєстрації речового права на нерухоме майно.
Захисні споруди цивільного захисту
Будівництво захисних споруд наразі є життєво необхідним, тому нормативно-правове регулювання цієї сфери теж мало розвиток у році, що минув.
З 1 листопада 2023 року набув чинності ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту», відповідно до яких:
всі проєкти відбудови житлових і громадських будівель, у тому числі шкіл, лікарень, садочків повинні передбачати наявність правильно облаштованих захисних споруд;
під час нового будівництва обов’язковим є облаштування мінімум одного універсального санітарно-гігієнічного приміщення. Таке приміщення має розраховуватися на кожні 200 осіб.
Постанова КМУ № 1331 від 19 грудня 2023 «Деякі питання ведення обліку об’єктів фонду захисних споруд цивільного захисту», якою передбачено:
здійснення обліку фонду захисних споруд цивільного захисту в електронні формі;
розроблення Інформаційної системи та введення її в експлуатацію не пізніше 1 червня 2024 року.
Також у 2023 році Міністерство відновлення розмістила у себе на сайті лист (https://mtu.gov.ua/news/34732.html), у якому надало своє бачення щодо ряду спірних питань, що виникали з приводу створення захисних споруд цивільного захисту, а саме вказало на те, що:
законодавством не передбачено окремого цільового призначення земельних ділянок або функціональних зон у містобудівній документації для будівництва захисних споруд;
необхідна кількість та місткість кожної захисної споруди та СПП визначається завданням на проєктування, виходячи з розрахункової кількості осіб, що підлягають укриттю — залежно від функціонального призначення об’єкта, для якого проєктується захисна споруда або СПП;
окремо розташовані захисні споруди або СПП для обʼєктів закладів освіти чи охорони здоровʼя (або інших громадських будівель) в умовах існуючої забудови можуть проектуватись на ділянках, передбачених для таких об’єктів;
додаткове (окреме) формування ділянок для будівництва таких захисних споруд законодавством не вимагається.
Разом із цим, слід мати на увазі, що відповідно до Порядку проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, що був затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023, не допускається щоб земельна ділянка або її частини належали одночасно до двох (або більше) новоутворених самостійних об’єктів.
Це означає, що у разі наміру будівництва захисної споруди без формування окремої ділянки, таку споруду треба буде реєструвати в якості частини складної речі.
Розміщення тимчасових споруд
Постановою КМУ № 904 від 04.08.2023 був затверджений Порядок розроблення, погодження, оприлюднення схеми розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, її складу та змісту, вимог до тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, їх зведення, перенесення та демонтажу.
Нагадаємо, що розміщення таких споруд було обумовлено необхідністю розміщення внутрішньо переміщених осіб (ВПО), що було спричинено початком повномасштабної війни.
Порядком передбачено, що:
він застосовується під час розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення за рахунок коштів державного або місцевого бюджету;
він не поширюється на розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, будівельних майданчиків, а також розміщення тимчасових споруд у межах зон особливого режиму використання земель;
тимчасові споруди (комплекси тимчасових споруд) для життєзабезпечення населення не є об’єктами будівництва у розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
розроблення схеми розміщення здійснюється за ініціативою виконавчого комітету відповідно до рішення голови відповідної сільської, селищної, міської ради або начальника військової адміністрації.
Законодавство про відходи
У вересні 2023 року був затверджений Порядок розроблення, погодження та затвердження місцевих планів управління відходами (Постанова КМУ № 947 від 05.09.2023), який визначає:
що таке місцевий план управління відходами, яким є документ державного планування, що містить комплекс взаємозв’язаних завдань і заходів, узгоджених за строками та ресурсним забезпеченням з усіма заінтересованими виконавцями, спрямованих на забезпечення сталого управління відходами в населених пунктах в межах території територіальної громади з урахуванням принципів співробітництва органів місцевого самоврядування, сформованих на підставі оцінки поточного стану сфери управління відходами та вже розроблених моделей;
механізм розроблення, погодження та затвердження планів управління відходами територіальної громади.
Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки
У травні 2023 року було створено Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки, який:
надає можливість громадськості та господарюючим суб’єктам отримувати інформацію щодо проведених СЕО;
підвищує обізнаність та можливість залучення потенційних інвесторів у відбудову України;
дозволяє більш комплексно та виважено підходити до питань державного планування, розробки та затвердження планувальних документів.
Класифікатор будівель і споруд
16.05.2023 наказом Мінекономіки № 3573 був затверджений національний класифікатор будівель і споруд НК 018-2023, що набрав чинності із 01 січня 2024.
Новий класифікатор був розроблений із метою гармонізації національного класифікатора із класифікацією типів споруд, розробленою Євростатом (Classification of Types of Construction. Eurostat, 1998).
Прогноз на 2024 рік
13 грудня 2023 року Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури України було оприлюднено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про реалізацію експериментальних проектів у сфері містобудівної діяльності».
По суті цей проєкт направлений на заміну скандального законопроєкту 5655, який передбачав реформу містобудівної галузі, але з огляду на супротив громадськості так і не був остаточно прийнятий.
Отже, гадаю, що у 2024 році нас чекає подальша діджиталізація регуляторних процедур та продовження реформування містобудівної галузі.
Окрім того, вбачається, що буде мати розвиток подальша інтеграція законодавства України із законодавством ЄС, зокрема, але не виключено, подальше впровадження процедур, направлених на забезпечення енергоефективності та екологізації будівництва.
Розвиток ринку первинної житлової нерухомості в Україні суттєво залежить від регіону та його специфічних характеристик, в першу чергу віддаленості від лінії фронту та частоти ракетних та шахедних атак збоку рф.
Про ситуацію на ринках новобудов в регіонах, уподобання покупців та основні тренди, Property Times поговорив з представниками девелоперських компаній, які представляють регіональні ринки (в добірку потрапили: Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Одеса та Ужгород).
Тренди: стабілізація попиту, ready-to-use, приватні будинки
Серед спільних трендів, які були характерні для всіх регіонів, які потрапили до нашої добірки, можна виділити такі:
поступове відновлення попиту;
помірне зростання вартості квадратного метра;
зміщення попиту в бік готового житла, в тому числі й з ремонтом;
підвищення зацікавленості в заміських проєктах тощо.
«У Вінниці продовж 2023 року відбувалося стабільне та планомірне зростання вартості кв. м, заморожені будівництва поступово нарощували свої темпи, — коментує CEO 121 Development Роман Бочевар. — Також, у місто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 підприємства та створено близько 2000 тисяч нових робочих місць. Вдале географічне розташування, розвинений благоустрій та комфортні умови для життя сприяють попиту купівлі первинної нерухомості як для самих вінничан, так і для інвесторів з різних регіонів України».
Марія Логінова, SVP of Zezman City виділила такі п’ять основні тренди, які були характерні для одеського ринку первинної нерухомості:
«Перший: надання переваги нерухомості у розвинених районах, з усією інфраструктурою під рукою. Ми бачимо на нашому прикладі, що сьогодні цілісні містечка дуже актуальні, демонструють стійкість та прогнозоване підвищення покупецького попиту.
Другий: найвищий попит надбали двокімнатні квартири. Їх зазвичай купують молоді родини для власного користування.
Третій тренд: підвищений попит на ready-to-use нерухомість. Люди шукають готові рішення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацію будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технікою.
Четвертий: підвищений попит на приватні будинки та земельні ділянки.
П’ятий: енергостійкість та автономність. Вважаємо, що у свідомості українців ці фактори ще довго не втратять актуальності».
Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповів Роман Давимука, СЕО Avalon: «В першу чергу, клієнт почав цінувати надійність вкладення, адже спектр ризиків значно збільшився, і є бажання клієнтів, можливо, і дорожче придбати нерухомість, але доручити капітал надійному девелоперу. По-друге, ринок, навіть у Львові не відновився на більше ніж 40% порівняно з довоєнними показниками, згідно з останніми даними ЛУН, тому сформувався своєрідний баланс на ринку, хоч і структура ринку серед девелоперів змінилась. По-третє, законодавчі зміни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження ІАОПу у Львові, нові ДБН)».
Степан Лаврів, засновник та СЕО будівельної компанії EffectBud поділився своїми спостереженнями щодо трендів на ринку Івано-Франківська:
«Перший тренд: переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинків до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу.
Другий тренд: Малоповерхове будівництво, будинки клубного типу, закриті котеджні містечка. Цей тренд спостерігається ще з початку пандемії коронавірусу, але особливо загострився в період повномасштабної війни. У зв’язку з постійним ризиком обстрілів та блекаутів, людям хочеться відчувати більший контроль та почуватися більш захищеними у власному помешканні
І третій тренд: перетік грошей з купівлі власного житла до придбання інвестиційної нерухомості».
Схожі тенденції прослідковуються і на Закарпатті, про що розповідаєМаріанна Галаговець, член ради директорів компанії GAZDA: «Основний тренд у 2023 році на ринку Закарпаття — стабілізація попиту. У 2022 році ринок стрімко реагував на воєнні події. Якщо тоді був бум оренди, який відобразився і на ринку первинної нерухомості, то у 2023 році ринок стабілізувався. Люди дізналися і повірили в Закарпаття як регіон, куди можна інвестувати. Тепер рішення купувати тут нерухомість виважені, обдумані, в основі яких не емоції й паніка, а розуміння переваг регіону і довіра до лідерів ринку.
Другий тренд — це квартири з ремонтом та максимальною комплектацією (з побутовою технікою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупців немає часу чекати.Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готові квартири активувався напередодні цієї зими. У клієнтів бажання зимувати на Закарпатті поєдналось з безпековою перевагою регіону і вилилося в активні покупки. Частина клієнтів, що звернулися до нас, спочатку розглядали варіанти оренди житла, але все ж вирішили купувати одразу.
Останній — це тренд на заміське житло з запитом на приватність. Він знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в період пандемії. Варто зазначити, що клієнтів цікавлять саме таунхауси, а не котеджі. Вони не хочуть витрачати додаткові кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує міський комфорт з заміським життям і природою».
Що впливало на ринок?
Спікери зазначають, що одним зі спільних для всіх регіонів факторів, які позитивно вплинули на ринок, стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Ракетні обстріли, загальна невизначеність та емоційна напруга в суспільстві — спільні чинники, які стримують ринок нерухомості в цілому по Україні.
Серед факторів стимулювання та стримання були також й такі, що обумовленні певними особливостями того чи іншого регіону.
Вінниця:«Стимулювали ринок різкий попит на державну програму кредитів «єОселя», активний темп відновлення замороженого будівництва та відкриття відділів продажу, підвищена лояльність до покупця, зокрема це безвідсоткова розстрочка серед переважної більшості забудовників, гнучкі умови розтермінування, перспектива інвестиційної привабливості для продажів на початкових етапах будівництва нових житлових комплексів, а також ситуація на ринку валют. І звісно, статус «найбільш захищених міст», який закріпився за Вінницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість», — коментує Роман Бочевар.
Львів:«Певна нормалізація життя (хоч, на жаль, і за умов війни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не відкладати рішення щодо вкладень, — зазначає Роман Давимука. — Також певною мірою допомогли зміна сприйняття Львова як відносно безпечного міста, де ринок якісно функціонує. І, звичайно, обмеження руху капіталу за кордон, так само як невеликий спектр інвестиційних альтернатив».
«Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексів. Підвищення якості житла, введення нових інфраструктурних об’єктів та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупців та сприяли зростанню попиту на нерухомість, особливо серед переселенців, які вирішили жити у Львові», — додає Юлія Білень, керівник відділу продажів компанії Greenville.
Одеса: «Споживачів підбадьорює відсутність різкого росту цін на нерухомість, — коментує Марія Логінова. — Окремо хочемо виділити «єОселю». Нещодавно додали можливість купувати не тільки квартири, а і будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватні будинки підвищився. Ще сильнішим стимулом могла б стати можливість купувати квартири «з котловану»: тоді українці отримують житло за нижчою ціною, а забудовники — значні інвестиції. Наразі по програмі акредитують лише будівлі з готовністю не менше 70%».
Івано-Франківськ:«Стимулював ринок перетік капіталу і людей з районів, де велися активні бойові дії на захід країни. Відповідно, якщо до початку повномасштабної війни середня вартість на ринку нерухомості була 500 доларів за кв. м, то зараз вона наближається до 800 доларів, — зазначає Степан Лаврів. — Ще один фактор — Іноземна допомога, яка створює позитивні очікування на ринку». Серед факторів, що стримували ринок, Степан Лаврів відзначає зупинку капіталу з-за кордону від заробітчан, які становили великий відсоток покупців нерухомості до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повністю і перевезли свої сім’ї за межі України.
Ужгород:«Фактор стримування — законопроєкт про мобілізацію. З кінця 2023 року і дотепер він є стримувальним фактором, потенційні інвестори відкладають купівлю нерухомості до прийняття закону про мобілізацію. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли співробітники ТЦК активно перевіряли документи в туристичних місцях Закарпаття, — коментує Маріанна Галаговець. — Стимулювала попит та розширила ринок державна іпотечна програма «єОселя»: квартири бізнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступні більшій кількості клієнтів».
Хто купує?
Відбулися зміни у структуру попиту, трансформувалися уподобання покупців, змінився регіональний розподіл інвесторів.
Юлія Білень так описує цільову аудиторію проєктів Greenville у Львові:
— покупці, що купують житло для власного проживання (молоді люди, родини переселенців);
— інвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштів (це переважно місцеві);
— військовослужбовці;
— користувачі державної програми «єОселя».
«Структура нашого попиту в частині географії та мети купівлі не змінилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кількість інвестиційного попиту «на перепродаж» в короткій перспективі. Тобто інвестиційний попит хороший, проте фокус на довготерміновій інвестиції» — характеризує ситуацію по Львову Роман Давимука.
Про портрет покупця в Ужгороді розповідає Маріанна Галаговець:
«До повномасштабної війни клієнтів з інших регіонів було лише 10%, а 90% — Закарпаття та Ужгород. На сьогодні географія покупців змінилась: Ужгород — 33%, Закарпатська область — 22%, закордон — 5%, решта – інші області (Київська, Харківська, Дніпропетровська тощо).
Портрет покупця також змінився. Основна його ціль — не примножити гроші та заробити, а зберегти їх і не втратити. Зараз на ринку переважають інвестиції заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основні причини покупки серед наших клієнтів: 49% — інвестиції, 4% — для рідних, 40% — для себе, 7% — з інших причин.
В Ужгород і на Закарпаття евакуювалась велика кількість українців. У 2022 році люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 і зараз розглядають Ужгород для більш стабільного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 років точно. Багато клієнтів перевозить свої родини, особливо жінок з дітьми та літніх батьків.
Окрема категорія клієнтів прийшла по програмі «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Тобто дана програма розширила категорія клієнтів, які можуть дозволити собі житло бізнес чи комфорт класу».
В Одесі з’явився новий клас покупців — upper-middle class, який сформовано в основному військовими-контрактниками та розробниками, що працюють у військовій сфері, повідомляє Марія Логінова. «Також часто купують нерухомість молоді родини та громадяни, що стимульовані покращеними умовами іпотеки. Є попит серед інвесторів, які шукають можливості вигідного вкладення коштів», — додає пані Логінова.
Серед покупців первинки у Вінниці також значну частину складають військові. «Також родини, які отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купівлю нерухомості, — коментує Роман Бочевар. — Купують житло як для власного проживання, так і з метою інвестицій у первинну нерухомість».
На Івано-Франківщині спостерігається перетік клієнтів в сегмент малоповерхової забудови. «Серед наших клієнтів в основному мешканці багатоквартирних будинків, які роблять вибір на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументів комфорту, безпеки та економічної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежів напряму, за лічильниками, а також швидкість будівництва), — зазначає Степан Лаврів.
Пріоритети покупців
Не залежно від регіону, абсолютно всі покупці в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпекові характеристики новобудови (розташування, технологія будівництва, наявність укриття), так і убезпечення інвестицій — мінімізація ризиків. Ціна — також серед головних факторів, на які звертають увагу майбутні покупці, особливо якщо йдеться про покупку за програмою «єОселя» та «єВідновлення».
«Підвищився попит на монолітно-каркасні будинки через їх більш високу міцність у порівнянні з цегляними, — говорить Роман Бочевар. — Пріоритетними стали житлові комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування — підземним паркінгом.
Темпи будівництва та наявність зданих секцій чи інших об’єктів забудовника є більш пріоритетними ніж до повномасштабного вторгнення».
«Головні тригери для споживачів зараз — безпека, якість інфраструктури, ступінь готовності житла та його розташування, — коментує Марія Логінова. —Покупці більше часу приділяють вивченню репутації забудовників. Помітно зріс попит на заміське житло. У сфері комерційної нерухомості знизився попит на великі приміщення, площею понад 70 кв. м».
«За даними наших львівських аналітиків, ключовим аспектом і надалі залишається ціна. Також клієнти звертають увагу на інфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортні умови, розвинена інфраструктура та близькість до необхідних об’єктів — вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупців. Значна кількість нових об’єктів у Львові та конкурентне середовище на ринку створюють все кращі умови для споживачів, спонукають їх активно розглядати різноманітні пропозиції, — говорить Юлія Білень. — Розташування об’єкта також відіграє важливу роль у визначенні ціни та попиту на нерухомість.
Наступний фактор — це репутація забудовника, його досвід у введенні в експлуатацію попередніх об’єктів. Покупці все обачніше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надійна репутація — фактор, який може стати ключовим у прийнятті рішення.
Наступними важливими аспектами є умови купівлі, термін введення в експлуатацію, можливість купівлі за програмою «єОселя», а також питання безпеки та укриття».
«Основний пріоритет покупців зараз — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та військових дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах України, — пояснює Маріанна Галаговець. — Також клієнти обирають стабільність, репутацію, надійність — безпеку інвестування. Зараз клієнти шукають стабільну будівельну компанію з репутацією та введеними в експлуатацію будинками, звертають увагу на виконання зобов’язань перед інвесторами».
«Ринок органічно розвивається, і клієнти все більше звертають увагу на якість будівництва, інфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красиві картинки», — додає Роман Давимука.
Прогнози: стабільний базовий попит
За сприятливих умов 2024 році експерти прогнозують посилення тих трендів, які окреслилися минулого року. Регіональні ринки поступово вирівнюються після «перекосів» в ціні й попиті, викликаних панічними настроями в перший рік повномасштабного вторгнення. Зовнішні фактори, звичайно, будуть відігравати визначну роль, тому всі прогнози — це обережний оптимізм.
Марія Логінова, Zezman City (Одеса): «Ринок нерухомості досить чутливий до багатьох факторів, включно з політичною ситуацією, економікою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогодні виділяємо три основні тренди, які мають підсилюватись надалі. По-перше, підсилення ролі іпотечного кредитування. Зміни пільгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та підвищення цін. По-друге, ріст попиту на заміське житло в інфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономність, безпека та енергоефективність. Ми відчуваємо це на собі: вже зараз квартири в наших містечках мають високий попит саме через свою автономність. Завдяки власним генераторам навіть в період минулорічних блекаутів мешканці були забезпечені електроенергією».
Маріанна Галаговець, GAZDA (Ужгород): «У 2022 році багато експертів говорили про те, що ринок нерухомості Закарпаття «роздутий», хаотичний та нестабільний і його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став більш свідомим. Вартість нерухомості на Закарпатті стабілізувалась та відповідає реальній соціально-економічній ситуації регіону та пропозиціям на ринку. Регіон розвивається: інфраструктура, новий бізнес, релокуються компанії з інших областей Україні. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний попит і розвиток сегмента первинної нерухомості.
2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію.
Кабінет Міністрів розширив програму доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, тож ми очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло».
Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів): «Девелопмент — це про довгі кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразі у Львові можна фіксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволі стабільним і системним. В рамках нашої компанії ми активно працюємо над новими проєктами».
Степан Лаврів, EffectBud (Івано-Франківськ): «Прогнозуємо збільшення притоку клієнтів. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи політичну невизначеність та військову ситуацію), проте будь-який успіх на фронті та в макроекономічних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок».
Тренд на розвиток, який був започаткований у 2022 році, активно продовжився у 2023 році. Майже всі сфери та гравці ринку які так чи інакше мають відношення до індустріальних парків в цьому році показали позитивні рухи в сторону розвитку та якісних змін.
Перш за все треба зауважити рекордну кількість створених індустріальних парків.
Пояснення: створення та реєстрація ІП — не одне й те саме, паркі можуть створюватися і не реєструватися, також багато парків, які подавалися на реєстрацію, були поверненні на доопрацювання.
За нашими даними, різноманітними ініціаторами (приватними та комунальними) в 2023 році було створено не менше 30 індустріальних парків. 13 з них було офіційно зареєстровано в єдиному реєстрі індустріальних (промислових) парків України. Це не рекорд, але повтор найкращого показника, який був досягнутий у 2017 році.
Перелік ІП, створених у 2023 році:
«ЯДРО ІНДАСТРІ», Львівська область,
«Вуглецево-нейтральний ЕКО АГРО ХАБ Поділля «Городок», Хмельницька область,
«КРАСИЛІВ ТЕХНОПОРТ», Хмельницька область,
«ВінІндастрі», Вінницька область,
«HEMPY UA», Рівненська область,
«Сигнівка», Львівська область,
«ІСКРА», Івано-Франківська область,
«ЕкоСтіл», Дпіпропетровська область,
«ФРЕНДЛІ ВІНДТЕХНОЛОДЖІ», Закарпатська область,
«Вестерн Індастріал», Закарпатська область,
«ЕКОПОРТ», Одеська область,
«Долина Стрий», Львівська область,
«Менський», Чернігівська область.
На кінець 2023 року загальна кількість індустріальних парків склала 73 шт. Декілька парків планували виключити з реєстру (по різним даним від 6 до 12), але цього поки не сталося. Процедура виключення з реєстру за клопотання Міністерства економіки нова, тому трохи гальмують бюрократичні процеси. Можливо, це виключення відбудеться на початку 2024 року.
Працюючі індустріальні парки
За 2023 рік кількість працюючих індустріальних парків подвоїлася.
До переліку «працюючих індустріальних парків», на мою думку, можна віднести ті, які мають мінімум чотири таких показники:
Наявні мережі;
Є хоча б один побудований об’єкт (не важливо якого типу – склад або промисловий);
Є керуюча компанія;
Є хоча б одне діюче підприємство на території ІП (промисловий, складський, згідно ЗУ «Про індустріальні парки» «учасник» або «інший учасник»);
На сьогодні, за нашими даними, таких ІП налічується 12:
В 2024 році до цього переліку можуть добавитися до 25 працюючих індустріальних парків, які зараз ведуть активне будівництво. Тому, з певністю можна сказати, що на 10 році розвитку індустріальних парків кількість нарешті почала переростати в якість.
Також значно покращилася ситуація з забезпеченням індустріальних парків дорогами, мережами та інфраструктурою. За нашими даними, на сьогодні:
Підведені автошляхи — до 61% індустріальних парків;
Наявні залізничні шляхи — 18% індустріальних парків;
Відкриття будівництва індустріального парку «Сигнівка»/ «Формація», місто Львів. Керуюча компанія Alterra Group Фото: dailylviv.com
Керуючі компанії
Одна з причин виключення індустріальних парків з реєстру України — відсутність протягом 2-х років керуючої компанії. Під страхом виключення у багатьох індустріальних парків з «чорного списку на виключення» з’явилися керуючі компанії — свої чи сторонні. В 2023 році нарешті почали з’являтися керуючі компанії, які можуть називатися мережевими та брати в керування та розвиток різноманітні індустріальні парки, а не тільки свої, як це було на ринку з початку його розвитку.
Розглянемо детальніше, що являє собою керуюча компанія в сфері індустріальних парків. Це, по суті, спеціалізована девелоперська організація, яка забезпечує створення, розвиток та експлуатацію інженерної інфраструктури, залучає промислових резидентів та надає їм комплексну підтримку на всіх етапах виконання їх інвестиційних проектів. Варто також відзначити основні функції профісійної керуючої компанії, це:
а) залучення інвестицій та наявність власних коштів для старту;
б) організація промислового брокериджу — залучення резидентів до індустріального парку;
в) тісна комунікація з місцевою владою та ініціатором проєкту;
г) project management — професійне управління процесом проєктування та будівництва об’єкта;
д) property management — управління готовим, вже збудованим парком (технічне, адміністративне управління, охорона, прибирання).
Обсяг функціональних обов’язків керуючої компанії підтверджує той факт, що керуюча компанія — це окрема професійна одиниця з управління індустріальним парком, зацікавлена в ефективному розвитку проєкту та прибутку за стратегією Win-Win.
І на превеликий жаль, поки не багато компаній, які б відповідали всім цим вимогам. Але за останні два роки було створено близько десяти компаній, які почали брати в керування один або декілька парків. Результати цих дій ми побачимо в наступних роках. Ось деякі керуючі компанії, які мають мережевий формат керування:
ТОВ «ІНДАСТРІАЛ ПАРК МЕНЕДЖМЕНТ» — 4 парки;
UParks — 2 парки;
Industrial Management Company — 2 парки;
Bureau of Investment Programs — 2 парки;
Dragon Capital — 2 парки;
Alterra Group — 1 парк;
Concept Real Estate — 1 парк.
І ще декілька парків взяли в керування окремі нові компанії, але поки не відомо, чи будуть вони брати в керування інші парки, окрім тих, що є в керуванні зараз.
Підписання договору про створення та функціонування індустріального парку «ІнПарк Борислав» між Бориславською міською радою та керуючою компанією ТзОВ «ХАБ МЕБЛЕВИХ ТЕХНОЛОГІЙ». Фото: boryslavrada.gov.ua
Державна підтримка та стратегія
В проєкті бюджету на 2024 рік закладено 1 млрд гривень на програму підтримки індустріальних парків. Це сталося вперше в історії України. Ця програма мала запрацювати ще у 2022 році, але війна внесла корективи у пріоритети. Ці кошти планують направити на три статті:
Будівництво мереж та інфраструктури індустріальних парків (до 60 млн грн на один індустріальний парк);
Компенсація витрат на проєктування та отримання технічних умов по мережах та інфраструктурі;
Компенсація відсотків за кредитами, які взяті на розвиток чи будівництво індустріальних парків.
У 2023 році Кабінет Міністрів України схвалив стратегію розвитку індустріальних парків на 2023-2030 роки, яка сприятиме формуванню привабливого інвестиційного середовища та сталому розвитку національної економіки.
Зокрема, стратегія розроблена з метою визначення напрямів і способів забезпечення розвитку індустріальних парків в Україні, сприяння таким чином формуванню привабливого інвестиційного середовища, сталому розвитку національної економіки та її декарбонізації.
У найближчі три роки держава допоможе облаштувати інфраструктуру для 25 індустріальних парків.
За прогнозами урядових експертів та незалежних аналітиків, завдяки розвитку індустріальних парків Україна може отримати від 2,5 млрд доларів додаткових інвестицій.
Окрім всебічної підтримки розвитку еко-індустріальних парків, в результаті реалізації Стратегії очікується, що на початок 2030 року в Україні буде:
1) створено, включено до Реєстру та функціонуватиме не менше:
30 індустріальних парків, в кожному з яких є більше двох учасників, в тому числі не менше 5 індустріальних парків у вугільних регіонах;
5 індустріальних парків, що матимуть більше 10 учасників, функціонування яких відповідає моделі еко-індустріального парку;
2) в індустріальних парках створено не менше одного наукового парку, реалізуються проєкти наукових парків;
3) профінансовано проєкти створення інфраструктури індустріальних парків та їх облаштування з державного та місцевого бюджетів в обсязі не менше 14,0 млрд гривень;
4) залучено інвестиції в межах індустріальних парків в обсязі не менше 8,0 млрд доларів США;
5) розвиток промислових територій здійснюється переважно шляхом планування та створення індустріальних парків, як на територіях, вільних від забудови, так і на територіях підприємств та промислових районів, які втрачають своє виробниче значення, а також на територіях у межах портів та на припортових територіях;
6) керуючі компанії індустріальних парків забезпечують надання визначеного переліку послуг для учасників у режимі «єдиного вікна» за єдиними і усталеними підходами надання таких послуг;
7) створено центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику щодо створення і функціонування індустріальних парків на території України;
8) створено державну установу для здійснення підтримки ініціаторів створення, керуючих компаній та учасників індустріальних парків з метою активізації створення та розвитку індустріальних парків, а також для сприяння у реалізації Стратегії;
9) створено та функціонує щонайменше одна саморегулівна професійна організація, яка представляє спільні інтереси не менше третини індустріальних парків, включених до Реєстру.
Стосовно пункту 8, то в кінці 2023 року Міністерство економіки України за підтримки донорської організації USAID оголосило конкурс на посади в новому підрозділі з розвитку індустріальних парків України. Він має запрацювати вже у січні 2024 року.
Обговорення стратегії розвитку індустріальних парків на відповідній сесії на заході «New FOOD SUMMIT 2023»
Промоція
Представники влади та підрозділів, які відповідають за розвиток промисловості та долучення інвестицій, в 2023 році активно робили промоцію індустріальних парків в Україні.
Були проведені декілька заходів в областях України у вигляді Міжвідомчих нарад щодо створення та функціонування індустріальних парків. Організатор та основний драйвер цих заходів — народний депутат України Дмитро Киселевський.
Також активно почали представляти індустріальні парки на різноманітних форумах та виставках як різні об’єднання індустріальних парків, так і окремі ІП та керуючі компанії. Географія цих заходів не обмежується Україною. З’явилися перші стенди індустріальних парків на міжнародних заходах, таких як, REBUILD UKRAINE, які проводилися в декількох містах Європи.
Значно збільшилася PR-активність по індустріальних парках в ЗМІ та інших каналах маркетингових комунікацій.
Стенд індустріального парку «Калуш Індастріал ХАБ» (місто Калуш) на форумі RE-BUILDUKRAINE, Варшава Фото: kalush.informator.ua
Інвестиції в індустріальні парки
Окрім підтримки від держави, основними інвесторами є українські підприємства та невеличкі професійні інвестори, теж виключно українські. Про іноземні інвестиції поки не йдеться. Системне рішення щодо воєнних ризиків так і не ухвалено, тому іноземці поки що «зондують» місцевий ринок на майбутнє «після війни».
Проте спостерігається зацікавленість українських інвесторів в індустріальних парках. Більшість інвесторів — це безпосередньо заводи та підприємства, які по суті інвестують в власний розвиток в рамках індустріального парку. Вони самі проводять мережі, проєктують за свій рахунок, будують, закупають обладнання. Спекулятивних або зовнішніх інвесторів в цілому в ІП теж додалося, але в меншій кількості. Вони, як правило, в мережі не інвестують, а фінансують будівництво конкретного промислового боксу, який потім або здається в оренду, або продається учаснику/заводу. Також почали створюватися цільові фонди, які прив’язуються до конкретного індустріального парку або мережі парків.
Огляд представниками влади та народними депутатами побудованого першого корпусу індустріального парку «Е-10»/«Рясне», місто Львів. Інвестиції від ЄБРР та Dragon Capital
Перспективи розвитку індустріальних парків
Перспективи розвитку індустріальних парків досить позитивні, і ось чому:
Зменшення в ініціативах комунальних парків та збільшення приватних (30% на 70%). Для ефективного розвитку ринку індустріальних парків важлива зацікавленість приватних інвесторів, що ми вже спостерігаємо останні два роки.
Немає парків з «мертвою» перспективою, майже всі парки що реєструються останні 2 роки мають інвесторів/резидентів/керуючі компанії. Це означає що всі парки, що реєструються останній час, вже розуміють, як рухатися та куди, в них вже є інвестиції, потенційні резиденти або активні керуючі компанії.
Половина парків створюють майбутні «якірні» учасники з інвестиціями та потужними можливостями до розвитку. Найчастіше самі потенційні «якірні» учасники і виступають в якості ініціаторів ІП, часто починаючи інвестувати ще до реєстрації ІП.
Зменшення собівартості будівництва та збільшення ставок оренди та продажу скорочують стоки окупності проєктів, що привертає увагу незалежних інвесторів, які вкладаються в очікувані швидкої окупності. Враховуючи, що інші сектори нерухомості практично «лежать», то для багатьох альтернатива вкластися в промислову нерухомість є більш привабливою.
Досі багато запитів від релокованих підприємств, які шукають собі місця в ІП для побудови своїх заводів. До війни такого запиту майже не було. Зараз цей попит оцінюється десятками зацікавлених.
Багато іноземних компаній з сфери будівельних матеріалів шукають ділянки під будівництво заводів. Вони розраховують на майбутнє відновлення, яке створить великий попит на будівельні матеріали.
Попит з боку малого та середнього бізнесу, який бере мало, але платить багато. Створення в рамках індустріального парку форматів Light Industry Box дає можливість забезпечити малий та середній бізнес якісною пропозицією в ІП.
Поява запитів на покупку готових індустріальних парків, і, як наслідок – поява запиту на створення ІП для спекуляцій.
Створення преференцій та програм підтримки від Держави, виділення на розвиток 1 млрд грн в 2024 році створюють додаткову привабливість для всіх учасників цього ринку: від тих, хто володіє земельними ділянками та промисловими зонами, до інвесторів та виробничих підприємств.
Тому з впевненістю можна сказати, що кількість нарешті починає переходити в якість.
Минулий рік став для ринку складської нерухомості роком поступового відновлення попиту та відносної стабілізації. Нагадаємо, що 2022 р. був роком вимушеного попиту, орендна активність підтримувалася переїздами в більш безпечні локації, а також пошуком нових приміщень на заміну зруйнованих.
У 2023 році ринок перейшов від стадії виживання до стадії помірного розвитку. Що відбувалося на ринку складів у 2023 році та на що чекати в поточному році, Property Times розбирався разом з експертами.
Що відбувалося з попитом?
Початок 2023 року ознаменувався перепідписанням договорів, скасуванням дисконтів та частковим поверненням до ринкових умов оренди, що свідчить про поступове відновлення й стабілізацію ринку.
Відбулися зміни в структурі попиту, збереглася тенденція до скорочення складських запасів. «Це дозволяє значно зекономити бюджет на оренду, а також мінімізує ризики великого складу, бо все ж таки трапляються випадки влучання у великі склади», — коментує Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development.
Скорочення площ для зберігання також обумовлено браком персоналу та здорожчанням кваліфікованих кадрів.
Втратили актуальність ADR-склади для зберігання пестицидів та гербіцидів, це обумовлено тим, що через війну суттєво скоротилися сільськогосподарські площі, які доступні до обробки, пояснює Федір Арбузов.
Суттєвий вплив на ринок мала зміна логістичних шляхів. «Закриття морських портів змусило логістичні компанії переглянути транспортні стратегії, розширивши транспортні та вантажні послуги поряд з основною діяльністю. Така диверсифікація бізнесу підтримала стійкість основних 3PL-операторів, що дозволило збільшити попит з боку таких користувачів. Таким чином, сектор гуртової та роздрібної торгівлі (38%) і логістичні та 3PL оператори (36%) продовжили домінувати в структурі валового поглинання, річний обсяг якого склав близько 92 000 кв.м (-37% р/р)», — зазначають аналітики CBRE Ukraine.
Продемонстрували стабільність і ритейлери. Як пояснюють в CBRE Ukraine, це зумовлене стійким споживчим попитом, головним чином у сегменті електронної комерції та відновленням попиту на неосновні споживчі категорії. Додатково, гуманітарна допомога та товари військового призначення стимулювали попит на складські приміщення.
«Наразі спостерігається попит на виробничі приміщення під фармацевтичну галузь, електронні компоненти (іноді подвійного призначення), склади в межах міста від компаній, які постраждали після прильотів в Київському регіоні, є запити від підприємств, які планують релокацію з Харкова та Запоріжжя», — коментує Олексій Шестак, менеджер у сфері операцій зі складською нерухомістю Alterra Group.
Зберігається попит на сухі склади та на низькотемпературні склади, в тому числі й склади глибокої заморозки. «Їх не вистачає, бо значна частина таких складів була знищена ворожою атакою при наступі на Київський регіон на початку війни, — коментує Федір Арбузов. — Окремо потрібно сказати про температурні фармсклади, в яких також є потреба».
На відміну від 2022 року, коли попит був переважно пов’язаний з переїздом з пошкоджених складів та переукладанням існуючих договорів, у 2023 було зафіксовано кілька угод з розширення (19%) та переїздів з розширенням (41%), що свідчить про тенденцію до відновлення ринку оренди, зазначають аналітики CBRE Ukraine.
За даними CBRE Ukraine, станом на кінець 2023 року на ринку складської нерухомості Києва не було введено нових спекулятивних об’єктів. Річний обсяг нової пропозиції для власного користування склав близько 88 000 кв. м у трьох складських комплексах: Novus Warehouse (40 000 кв. м), Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м) та ІІ черга комплексу Олександрівський (12 600 кв. м). В результаті, загальна пропозиція конкурентних складських площ залишилась незмінною на рівні близько 1,41 млн кв. м.
Найпроблемніші регіони
Розподіленні попиту відповідно до локації напряму залежить від близькості лінії фронту та безпеки регіону. «Найпроблемнішими є прифронтові території — Харків та Дніпро, — говорить Федір Арбузов. — Тут було побудовано досить багато складів, які зараз опинилися під ударом ворога».
«Для власників складських приміщень в Харкові продовжуються складнощі з пошуком орендарів, а рівень орендних ставок по поточній пропозиції: від 50 до 150 грн/кв. м (для класу А, В), середньоринкова вартість оренди — 88,6 грн/кв. м без ПДВ, а приміщення з вартістю оренди від 100 грн/кв. м вільні вже понад 6 місяців», — коментує Олексій Шестак.
За даними CBRE Ukraine, найбільший відсоток вільного складського простору, станом на кінець 2023 року, знаходився вздовж Харківської траси (М-03) та Чернігівської траси (М-01) і становив відповідно 33% та 26%.
Вакантність та орендні ставки
В CBRE Ukraine наводять такі цифри: станом на кінець 2023 на ринку спостерігався дефіцит вільних площ, а рівень вакантності становив лише 1,8% (-2,2 п.п. р/р). «Знищення значної кількості складів у 2022 році лише додатково посилило тиск на рівень вакантності. Крім того, низька вакантність підтримувалася активним поглинанням, де площі, що звільнялися внаслідок переїздів або скорочень, рідко виходили на відкритий ринок і швидко орендувалися», — пояснюють аналітики.
«Якісних вакантних об’єктів залишилося дуже мало, майже взагалі немає доступних до оренди юнітів площею 10 тис. кв. м або більше, є декілька опцій оренди 3-5 тис. кв. м, більше опцій по 2-2,5 тис. кв. м», — додає Федір Арбузов.
«Орендні угоди продовжували укладатися в національній валюті, хоча у 2023 році ця тенденція пішла на спад. У поєднанні з обмеженою пропозицією та дефіцитом якісних площ відбулося зростання орендних ставок на складські приміщення класу А. Ефективна орендна ставка зросла на 15% упродовж 2023 до $4,9 кв. м на місяць, що свідчило про переорієнтацію ринку на користь орендодавців. Запитувані орендні ставки зросли в середньому на 20%, коливаючись у діапазоні 168-194 грн/кв. м на місяць ($4,6-$5,3) для приміщень класу А», — наводять дані аналітики CBRE Ukraine.
Прогнози: нові площі, зростання орендних ставок
У 2024 році ринок має поповнитися новими якісними площами, плюс очікується відновлення зруйнованих складів.
«Протягом 2024-2025 років на ринок може вийти близько 161 000 кв.м нових площ, що є рекордним показником за останні десять років. Серед об’єктів — логістичні комплекси «Чайки» I-III (70 000 кв. м), «Дударків» (45 000 кв. м), «Олександрівський» III (40 800 кв. м) та «Гореничі» (5 000 кв.м), проте затримки та перенесення термінів виходу на ринок не виключені, — прогнозують аналітики CBRE Ukraine. — Анонсування такого обсягу нової пропозиції має потенціал для середньострокового вирішення проблеми дефіциту приміщень у Київському регіоні, особливо для якісних складів класу А».
«За останні два роки вартість будівництва зросла на 30%. Якщо раніше можна було побудувати склад за 400- 450$ за кв. м, на сьогодні вартість будівництва сухого складу класу А буде коштувати мінімум 550-600 $ за кв. м при загальній площі приблизно 20 000 кв. м», — Федір Арбузов.
Про плани до кінця 2024 року завершити відбудову свого зруйнованого складу площею 58 000 кв.м заявляв RLC, один з найбільших девелоперів на ринку. Інші девелопери ще не розпочали відновлення зруйнованих складів і лише деякі з них повернулися до повноцінного функціонування. Деякі компанії, склади яких постраждали чи були повністю знищені, утримуються від відбудови своїх об’єктів, натомість розглядають альтернативи шляхом придбання нових комплексів, повідомили на запит Property Times в CBRE Ukraine.
«Ринок логістики найпріоритетніший для розвитку економіки, тому він не буде в стагнації, а буде й надалі рухатися вперед і потроху зростати, — коментує Федір Арбузов. — Якщо орендна ставка буде демонструвати покращення, а будівництво не зростатиме в ціні, логістика буде мати попит як з боку орендарів, так і з боку девелоперів».
Олексій Шестак прогнозує подальше зростання орендних ставок: «На середину 2024 року орендні ставки для складів класу А складуть 210 грн без ПДВ та ОРЕХ».
«На фоні більш оптимістичного економічного прогнозу, принаймні на 2П 2024 року, очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, що формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність у 2024 році. У середньостроковій перспективі, зі стабілізацією бойових дій, сегмент, ймовірно, залишиться більш сприятливим для власників нерухомості, а орендна ставка поступово зростатиме.
Приблизно 161 000 кв.м складських площ планується до виходу на спекулятивний ринок протягом 2024-2025 років, що, як очікується, зменшить тиск на вакантність і наситить ринок новими площами. Враховуючи відносно короткий цикл девелопменту, очікується, що фаза відновлення ринку, після активізації орендної активності, буде коротшою порівняно з іншими сегментами нерухомості», — прогнозують аналітики CBRE Ukraine.
Тренд на розвиток, який був започаткований у 2022-2023 році, активно продовжувався у 2024 році. Майже всі сфери та гравці ринку, які так чи інакше мають відношення до індустріальних парків в цьому році показали позитивні рухи в сторону розвитку та якісних змін.
Рекорд кількості зареєстрованих індустріальних парків
Перш за все треба відмітити рекордну кількість створених індустріальних парків. За даними групи компаній «Індустріальні парки України» різноманітними ініціаторами (приватними та комунальними) було створено не менше 55 індустріальних парків в 2024 році.
Пояснення: створення та реєстрація ІП — не одне й те саме, парки можуть створюватися і не реєструватися, також багато парків які подавалися на реєстрацію були поверненні на доопрацювання.
В 2024 році було зареєстровано 31 індустріальний парк. Це абсолютний рекорд за всю історію розвитку індустріальних парків України. Найбільша кількість до цього часу була 13 індустріальних парків на рік.
Перелік парків зареєстрованих в 2024 році:
«ТЕОФІПОЛЬ ЕКО ПАРК», Хмельницька область*;
«МУЖАЙ», Закарпатська область;
«Техно Парк Вознесенськ», Миколаївська область*;
«Чернівці», Чернівецька область;
«SUNART», Миколаївська область;
«ЕКОЦЕНТР», Львівська область;
«Ф’ЮЧЕ ІНДАСТРІ ХАБ», Хмельницька область*;
«КАЛУШ ПРОДАКШЕН», Івано-Франківська область;
«Технологій та бізнесу», Львівська область;
«КИТ», Київська область;
«СОКИРЯНИ Індастрі Хаб», Чернівецька область*;
«МА’РИЖАНИ», Житомирська область*;
«Добросин Інвест Парк», Львівська область;
«ГРІН ІНДАСТРАЛ ПАРК», Київська область*;
«ЕКО Мукачево», Закарпатська область;
«ГРІН ЛАКТІК», Івано-Франківська*;
«ДОБРОСІН», Львівська область;
«КОВЕЛЬ ПОРТО», Волинська область*;
«ЕНЕРДЖІ ГРУП», Закарпатська область*;
«СМІЛА», Черкаська область;
«ТЯЧІВ», Закарпатська область*;
«Р-33», Одеська область*;
«БОРЩІВ», Тернопільська область;
«ЧЕРВОНОГРАД», Львівська область;
«ГАЛІЦІЯ», Івано-Франківська область*;
«ДНЕСТР», Вінницька область;
«ФОРМЕНТОР», Рівненська область*;
«ІнПарк Борислав», Львівська область;
“СМАРТ ТЕХ ІНДАСТРІ”, Полтавська область;
“ЕКО-ІНДУСТРІАЛЬНИЙ ПАРК “УНІВЕРСАЛ ІНДАСТРІ”, Київська область*;
«БФ Термінал», Закарпатська область*.
*індустріальні парки, реєструвати які допомагала команда спеціалістів групи компаній «Індустріальні парки України».
Реєстрували індустріальні парки в 15 областях України. Найбільша кількість в Львівській області – 6 шт. та Закарпатській області – 5 шт.
Львівська область
6
Закарпатська область
5
Івано-Франківська область
3
Київська область
3
Миколаївська область
2
Хмельницька область
2
Чернівецька область
2
Вінницька область
1
Житомирська область
1
Одеська область
1
Полтавська область
1
Рівненська область
1
Тернопільська область
1
Черкаська область.
1
Волинська область
1
За типом ініціаторів 13 індустріальних парків було ініційовано комунальними ініціаторами, та 18 індустріальних парків приватними ініціаторами.
60% індустріальних парків ініційовано на ділянках типу greenfield (чисте поле), та 40% на ділянках brownfield (стара промислова зона).
Одним з ключових факторів якості зареєстрованих індустріальних парків в цьому році є те, що майже 70% індустріальних парків вже мають інвесторів, потенційних учасників чи керуючих компаній ще до реєстрації. Це означає що в 2025 році майже немає зареєстрованих індустріальних парків з «мертвою перспективою», як це було в більшості випадків до війни.
На кінець 2024 року загальна кількість індустріальних парків склала 99 шт. (в січні 2025 року вже зареєстрований 100-й індустріальний парк).
Працюючі індустріальні парки
Кількість індустріальних парків (ІП), що працюють, в Україні до кінця 2024 року збільшилася щонайменше до 21, а в 2025 році їх може працювати не менше 30.
Спочатку треба також уточнити, що таке «працюючий індустріальний парк». Такими можна вважати ті ІП, де є як мінімум чотири показники:
наявні мережі;
є хоча б один побудований об’єкт (не важливо якого типу – склад або промисловий);
є керуюча компанія;
є хоча б одне діюче підприємство на території ІП (промисловий, складський, згідно ЗУ «Про індустріальні парки» «учасник» або «інший учасник»).
Тренди такі, що кількість працюючих парків збільшиться значно. Тому не зовсім правильно казати, що з 100 зареєстрованих парків працюють тільки 21, адже потрібно розділяти їх історію до початку повномасштабного вторгнення і після. До початку війни (перший квартал 2022 року) із зареєстрованих 62 парків працювали тільки чотири, а нині вже 21.
Головний результат, заради якого створюються індустріальні парки, — поява нових промислових підприємств, нарешті почав проявлятися. Рівно так, як це працює в інших країнах. Відмінність лише в тому, що у них немає війни.
В індустріальних парках України станом на кінець 2024 року збудовані або будуються 25 заводів. Це підприємства в галузях виробництва продуктів харчування, агропереробки, будівельних матеріалів, деревообробки, машинобудування та інших.
Крім цього, введено в експлуатацію понад 100 тис. кв. м промислової нерухомості для релокованих і нових підприємств, а також майже дві сотні мегаватів електричної потужності для їхньої роботи.
Попри війну, індустріальні парки 2024 року розвіяли міф про непривабливість України для іноземних інвесторів. У Білій Церкві в ІП британський Uniliver почав будівництво заводу з виробництва засобів гігієни, а фінська Peikko — заводу з виробництва будівельних матеріалів. Там же, у Білій Церкві, німецька InTiCa Systems розвиває завод із випуску елементів для електромобілів, — у червні він отримав сертифікацію ISO 9001 і готується розширити виробництво. Тим часом в ІП на Рівненщині австрійський Kronospan запустив нову лінію вартістю 200 млн євро з виробництва OSB-плит.
Втім, головним інвестором української промисловості за нинішніх обставин є все ж таки українські підприємці. Частина з них придивляються до індустріальних парків як до можливості скористатися податковими та митними пільгами на виробниче обладнання. Вони дають можливість уже на етапі ввезення обладнання зекономити до 30% коштів. З огляду на це дуже важливо, що 2024-й став роком перших кейсів із практичним застосуванням нульового імпортного ПДВ і ввізного мита на обладнання.
Причини росту
До війни попри те, що існував ухвалений іще 2013 року закон про ІП, по суті не було жодних стимулювальних чинників для їх розвитку, відсутня фінансова і технічна підтримка від держави. Наприклад, за потреби в 4,5 млрд грн на мережі за вісім років (із року ухвалення закону) було виділено лише 6 млн грн на реконструкцію однієї мережі, а 96 млн грн інвестицій, про які свідчила статистика Мінекономіки, — це були приватні інвестиції двох парків.
І ті чотири парки, які розвивалися до війни, — це приватні: «Біла Церква», «Коростень», «Соломоново» і «Вінницький кластер холодильного машинобудування». Вони мали збудовані об’єкти, резидентів. І тут парадокс: кількість резидентів була там навіть більшою, ніж було зареєстровано в Мінекономіки, тому що багатьом працюючим підприємствам було нецікаво реєструватися як резидент.
Планувалося, що створення ІП ініціюватимуть саме громади, які залучали б керуючу компанію з інвестиціями та резидентами. Однак жодної фахової керуючої компанії так і не з’явилося, а громади бюджетів не мають — 70% із них «сидять» на субвенціях, які розподілені ще до їх надходження.
Тобто не було ресурсів, людей, розуміння маркетингу, просування. І єдине, що могли громади, це зареєструвати індустріальний парк, а без зацікавленості приватного бізнесу ця тема не рухалася.
Першим поштовхом до розвитку ІП стало повномасштабне вторгнення Росії, оскільки з’явилися понад 1,5 тис. релокованих підприємств, які кинулися шукати навіть не ділянки, а готові промислові об’єкти.
Наприклад, у Львові було зареєстровано 11 парків, але станом на березень 2022 року в них не було жодного готового об’єкта, тільки будувалися кілька, і тоді більша частина підприємств розподілилася по старих промзонах. Деякі перемістилися до індустріальних парків інших регіонів, як релокована з Харкова компанія «Приправка» (ІП «Біла Церква»), але таких було небагато, бо не було побудованих приміщень.
Водночас попит «розбурхав» власників промпарків, які почали діяти, а релоковані підприємства почали шукати собі ділянки та реєструвати ІП.
Другим поштовхом до розвитку і створення саме працюючих парків стало ухвалення в середині 2022 року великого пакета законів, що поклало початок зацікавленості з боку насамперед резидентів.
Як показала практика, створити парк — не проблема, проблема заповнити. І ці преференції нарешті з’явилися.
Ну і нарешті: у 2023 році вперше держава виділила фінансову допомогу на 2024 рік, 1 млрд грн.
З урахуванням цих чинників виник інтерес резидентів, які або почали шукати парк, або створювати їх самостійно.
За спеціалізацією у фаворитах запитів — агросектор і харчова індустрія, будматеріали, склади та логістика, об’єкти подвійного призначення.
Структура попиту
Реальні запити від резидентів індустріальних парків на початок 2024 року, за умови наявності підведених до індустріального парку комунікацій наступні:
Запити на земельні ділянки у межах індустріального парку (оренда/купівля) — 55%;
Запити на готові площі під виробництво чи склади (оренда/купівля) — 80%;
Така пропорція свідчить про відставання будівництва готових будівель в індустріальних парках. За характером заявок, що надходять на підбір майданчиків під виробництво, ми відзначаємо різке зростання попиту саме на готові площі. Компанії менше хочуть будувати самі й віддають перевагу наявності готових приміщень ніж земельним ділянкам. Це пов’язано з двома факторами: потреба в прискореному відновленню виробництва/логістики — ще десятки підприємств, що релокуються чи вже релокувалися, шукають собі місце, де можливо швидко розгорнути своє виробництво або сформувати склад (сировини, готової продукції), та другий фактор — поява реальних податкових преференцій та програм підтримки для учасників індустріальних парків.
Про наявні комунікації (електрика, газ, вода) вже не йдеться в запитах. Обов’язковою умовою є вже їх наявність в самому парку, або їх близькість до ІП (до 500 метрів), з вільними потужностями. Тому ініціаторам та керуючим компаніям треба розуміти, що поки не буде комунікацій, вірогідність долучення в індустріальний парк резидентів та учасників буде прагнути до нуля.
Ми вже цього року можемо зіткнутися з колосальною нестачею готових промислових приміщень в ІП, за наявності приблизно 80-100% вільної землі у парках типу грінфілд. Відповідно, настав час стимулювати саме будівництво готової інфраструктури та приміщень. Перша «ластівка» зі стимулювання у вигляді 1 млрд грн від Мінекономіки України на комунікації вже є. Цього замало, але вже щось. Проблем із попитом бути не повинно. Зараз активно розвивається прискорене будівництво (6-12 місяців), а для нього потрібне пільгове фінансування у вигляді довгих і дешевих кредитних грошей (2-5% річних), або бюджетні інвестиції авансового типу.
Лідери запитів по спеціалізації:
агросектор, харчова промисловість;
будівельні матеріали;
склади та логістика;
подвійне призначення.
Інвестиції в індустріальні парки
Інвестори
Частка українських інвесторів у загальній структурі вкладень резидентів індустріальних парків зросла і наразі складає майже 90%. Кількість вхідних іноземних інвестицій в індустріальні парки радикально знизилися. Причин багато: війна, відсутність масової практики страхування від військових ризиків, порушення логістичних ланцюжків, корупція на місцях, слабкий правовий та законодавчий захист іноземних інвестицій тощо. Все це знизило кількість «зацікавлених іноземних учасників» до поодиноких запитів (не більше 10 за рік). Хоча світова практика розвитку індустріальних парків більшою мірою направлена саме на долучення іноземних інвесторів та учасників. І саме кількісні показники іноземних інвестицій в цій сфері є найбільш показовими, як позитивний маркет ефективності.
Державне стимулювання
У 2024 році прийнято рішення про виділення 15 індустріальним паркам державної підтримки на суму понад 1,128 млрд грн, що дозволяє реалізувати 34 проєкти розвитку промислової інфраструктури.
Ці кошти витрачаються на три статті:
Будівництво мереж та інфраструктури індустріальних парків (до 150 млн. на один індустріальний парк);
Компенсація витрат на проектування та отримання технічних умов по мережам та інфраструктурі;
Компенсація відсотків по кредитам, які взяті на розвиток чи будівництво індустріальних парків.
Порядком надання державного стимулювання передбачено надання коштів ініціаторам створення або керуючим компаніям індустріальних парків для облаштування або будівництва інженерно-транспортної інфраструктури, а також часткове відшкодування вартості приєднання до електричних мереж.
Максимальний розмір стимулювання складає 150 млн грн, при цьому співфінансування робіт відбуватиметься у співвідношенні 50 на 50. Ініціатори створення або керуючі компанії індустріальних парків з деокупованих територій зможуть реалізовувати проекти у співфінансуванні 80 на 20, тобто держава зі свого боку оплатить до 80 % кошторисної вартості робіт, але не більше 150 млн грн.
Також новий Порядок передбачає запровадження певних запобіжників. Кожен заявник бере на себе зобов’язання протягом 3 років побудувати на території індустріального парку не менше 5000 квадратних метрів та залучити не менше 2 учасників. Якщо умови не будуть виконані, то заявник має повернути державі всі витрачені бюджетні кошти.
За словами першого віцепремʼєр-міністра — міністра економіки Юлії Свириденко, головним індикатором успішності індустріальних парків у 2024 році є те, що на їх території вже працює або незабаром працюватиме близько 25 підприємств переробної промисловості у галузях агропереробки, деревообробки, машинобудування та інших.
Прийнято рішення про надання державної підтримки таким індустріальним паркам:
«Коростень» (Житомирська область) — будівництво під’їзної дороги до індустріального парку — 83,57 млн грн;
«БФ ТЕРМІНАЛ» (Закарпатська область) — будівництво залізничної під’їзної колії, будівництво ЛЕП 110 кВ, будівництво ПС 110/10 кВ, реконструкція ВРУ 110 кВ на ПС 110/35/6 кВ — 137,977 млн;
«Захід Ресурс» (Львівська область) — будівництво побутової каналізації — 15,09 млн грн;
«Хмельницький» (Хмельницька область) — будівництво зовнішніх мереж водопостачання та каналізації, будівництво зовнішніх мереж електропостачання, будівництво РП 10 кB, реконструкція під’їзної дороги — 51,43 млн грн;
«Ковель Порто» (Волинська область) — примикання та реконструкція залізничної під’їзної колії — 69,822 млн грн;
«Біла Церква» (Київська область) — будівництво внутрішньомайданчикових мереж водопостачання і водовідведення, будівництво електричних мереж, капітальний ремонт дорожнього покриття та інших елементів благоустрою — 77,531 млн грн;
«Біла Церква 2» (Київська область) — будівництво мереж водопостачання та водовідведення, будівництво електричних мереж — 65,681 млн грн;
«ВінІндастрі» (Вінницька область) — будівництво та капітальний ремонт доріг — 52,91 млн грн;
«Місто Скла» (Київська область) — будівництво електричних мереж 10 кВ — 26,3 млн грн;
«Сигнівка» (Львівська область) — будівництво зовнішніх мереж водопостачання і каналізації, будівництво мереж електропостачання, реконструкція насосної каналізаційної станції «Холодновідка» — 114,927 млн грн;
«ФРЕНДЛІ ВІНД ТЕХНОЛОДЖІ» (Закарпатська область) — приєднання до електричних мереж — 14,54 млн грн;
«Буча Техно Гарден» (Київська область) — будівництво заїздів-виїздів з автомобільної дороги загального користування державного значення М-07, будівництво доріг на території індустріального парку, будівництво мepeж та споруд зовнішнього газопостачання та електропостачання — 150 млн грн;
«КИТ» (Київська область) — приєднання до електричних мереж — 2,28 млн грн.
«INNOVATION FORPOST» (Дніпропетровська область) — будівництво ПС 150/10 кВ — 150 млн грн;
«Вінницький індустріальний парк» (Вінницька область) — будівництво внутрішніх проїздів — 115,897 млн грн;
В міністерстві економіки України зауважили, що станом на кінець 2024 року, 13 з 15 заявників вже отримали кошти в розмірі 925,05 млн грн, а ще два індустріальні парки отримають фінансування на початку 2025 року.
Зміни в законі України «Про індустріальні парки»
На розгляд Верховної Ради внесли законопроект №12117 з удосконаленням законодавства у цій сфері.
Модернізація законодавства про індустріальні парки, проведена в 2021 — 2022 рр., спричинила значний розвиток цієї сфери. В різних регіонах країни в індустріальних парках попри війну створюється промислова інфраструктура і будуються нові заводи. Ми уважно відслідковуємо практику застосування цього законодавства, і фіксуємо питання, існування яких складно було передбачити без широкої практики.
Робоча група Комітету Верховної Ради з питань економічного розвитку зібрала всі відповідні ініціативи й взяла їх у роботу.
Отже які зміни ініційовані:
▪️Чітке розмежування функцій всіх субʼєктів індустріального парку;
▪️Надання можливості ініціатору індустріального парку одночасно бути керуючою компанією в одній юридичній особі.
▪️Розширення переліку видів діяльності учасника індустріального парку. Зокрема, йдеться про можливість власної генерації електроенергії.
▪️Розширення переліку обʼєктів, які можуть розміщуватись в межах індустріального парку. Зокрема, це сторіджі та інші обʼєкти альтернативної енергетики.
▪️Впровадження поняття екоіндустріального парку.
▪️Врегулювання правил розміщення в межах індустріального парку інших обʼєктів, окрім промислових. Зокрема, йдеться про навчальні центри, заклади громадського харчування та іншу допоміжну інфраструктуру.
▪️Врегулювання процедури збільшення та зменшення площі індустріального парку.
▪️Визначення процедури переходу права власності на землю від ініціатора індустріального парку до іншої юридичної особи.
▪️Деталізація процедури включення та виключення індустріального парку з Реєстру.
▪️Розширення переліку країн, щодо яких є обмеження залучення інвестицій — до росії додається Білорусь та Іран. ▪️Удосконалення процедури вибору керуючої компанії індустріального парку.
▪️Надання керуючій компанії можливості скористатись державною програмою доступних кредитів «5-7-9».
Індустріальні парки є складовою політики розвитку українських виробників «Зроблено в Україні».
Інші тренди в сфері індустріальних парків України
Мінекономіки України створили Каталог індустріальних парків
Міністерство економіки України в 2024 році презентувала каталог індустріальних парків, який допоможе підприємствам знайти партнерів або місце з облаштованою інфраструктурою, де можна розмістити свої виробничі потужності, а також залучити нові інвестиції.
В каталозі індустріальних парків потенційний інвестор може знайти все необхідне для успішного вибору місця для свого бізнесу: від спеціалізації парків до місцевих стимулів для резидентів. Детальна інформація про розташування, площу, інфраструктуру та доступні послуги допоможе зрозуміти потенціал кожної локації. Крім того, каталог містить дані про податкові та інвестиційні стимули, що дозволить максимально використати переваги, які надає кожен індустріальний парк.
Каталог не ідеальний, але це вже щось, перший каталог який з’явився за 10 років існування цієї сфери.
Якість
Щодо якості індустріальних парків, то тут відбуваються зміни. Є перші приклади галузевих промислових кластерів, що склалися на базі індустріальних парків, з явною профільною спрямованістю, яка пов’язує їх резидентів і визначає специфіку технологічної інфраструктури. З’явилися мережеві керуючі компанії, а деякі з них відкривають свої представництва в Європі.
Передові парки та їх керуючі компанії починають більш глибоко опрацьовувати екосистеми парків, та працюють над створенням центрів підготовки кадрів, лабораторій якості, експортних хабів, центрів інжинірингу та сертифікації тощо. Почавши колись із продажу землі та складів під «промку», ми переходимо до завдань технологічного розвитку України.
Ну, і на останок можна констатувати те що в Україні продовжує зростати унікальна експертиза щодо створення та управління промисловою інфраструктурою індустріальних парків. Мистецтво індустріальних парків продовжує активно розвиватися і неминуче тягне за собою підвищення стандартів якості, ускладнення ринкового продукту та оновлення системи розвитку індустріальних парків.
Загальний бурхливий ріст індустріальних парків (в рік 20+)
Зменшення в ініціативах комунальних парків та збільшення приватних (30% на 70%)
Майже немає парків з «мертвою» перспективою, майже всі парки що реєструються в останні 2 роки мають інвесторів /резидентів/ керуючі компанії
Половина парків створюють майбутні «якірні» учасники з інвестиціями та потужними можливостями до розвитку
Поява спеціалізованих кластерних промислових парків та тренд на екологічність та еко-індустріальні парки
Попит з боку малого та середнього бізнесу, який бере мало, але платить багато
Активність в сфері просування індустріальних парків на всіх рівнях, від Міністерств та Державних адміністрацій до окремих індустріальних парків.
2025 рік обіцяє бути ще більш насиченим та продуктивним в сфері розвитку індустріальних парків України.
Довоєнний 2021 рік був для ринку готельної нерухомості роком поступового відновлення після карантинних локдаунів, за прогнозами аналітиків та операторів ринку, у 2022-23 рр. українські готелі й хостели мали вийти на докарантинні показники. Зухвале вторгнення рф на територію України стало важким випробуванням для готельєрів. Property Times разом з експертами досліджував, що відбувалося на ринку готельної нерухомості України і зокрема Києва у 2022 році.
В кожному сегменті комерційної нерухомості України простежується чітка поетапність функціонування у 2022 році, ринок готелів не став виключенням.
«За оптимістичним сценарієм 2022 р. рік мав бути роком відновлення та наближення показників ефективності діяльності готелів до докарантинних, але всі плани та прогнози зруйнувала повномасштабна війна. Ситуація на ринку протягом року залишалась нестабільною. На розвиток галузі в першу чергу впливав перебіг військових дій, становище в регіоні, у зв’язку з чим спостерігаємо регіональну диференціацію розвитку ринку готельної нерухомості», — коментує Марина Лео, партнер DEOL Partners (інвестиційні проєкти — Senator Hotels and Apartments, 11 Mirrors, Globe Runners, Secret Resort Club).
Попит за регіонами та за місяцями був неоднорідним, експерти компанії Ernst & Young в Україні залежно від зміни рівня попиту на готельну нерухомість у різних частинах України виділили такі основні фази:
Фаза №1 (січень—лютий 2022 року)
Перша фаза — період до повномасштабного вторгнення російської федерації характеризувався високим рівнем попиту на готелі у різних містах України. Заповнюваність готелів в цей період перевищувала показники 2021-го р. та навіть в деяких регіонах докарантинних років. Найбільший приріст був зафіксований у Львові, де заповнюваність зросла з 35-40 до 55%. У Буковелі, на тлі продовження карантинних обмежень у світі, заповнюваність готелів також збільшувалась та становила 80-85% (плюс 10-15 відсоткових пунктів в порівнянні з минулорічними показниками). Попит на засоби розміщення в Києві також мав тенденцію до зростання та за підсумками січня-лютого зріс на близько 10 відсоткових пунктів — з 30 до 40% в середньому по ринку та з 21 до 33% у високому сегменті.
Фаза №2 (березень—травень 2022 року)
Друга фаза розпочалася з повномасштабним вторгненням росії та тривала близько трьох місяців. В даний період багато готелів Києва були закриті, а ті, що працювали мали дуже низькі показники заповнюваності (10-20%). Однак, дана тенденція не стосувалася відкритих п’ятизіркових готелів столиці, що в цей період приймали журналістів, дипломатичні місії та міжнародні делегації, та в яких середня заповнюваність за підсумками березня-травня 2022 р. становила 37 проти 27% в такому же періоді 2021го року.
На противагу Києву, в західній частині України в цей період спостерігався значний сплеск попиту на засоби розміщення на фоні переміщення населення з регіонів, де велися бойові дії. Багато готелів були повністю заброньовані на декілька місяців вперед, за рахунок чого середня заповнюваність, як приклад у Львові, зросла з близько 30% (в 2021 р.) до 80%.
Фаза №3 (червень—листопад 2022)
Починаючи вже з середини травня-початку червня, після того як пройшов деякий час після деокупації Київської області, внутрішньо переміщені особи, що знаходилися в західних регіонах почали поступово повертатися до місць свого постійного проживання. Даний фактор мав суттєвий вплив на показник заповнюваності готелів на Західній України, що почав знижуватися та стабілізувався на рівні близько 50% у Львові та 55-60% у Буковелі.
Динаміка середнього рівня заповнюваності та фази розвитку готельного ринку Києва, Львова та Буковеля
Джерело: аналіз та дані EY, STR, Hotel Matrix
«Щодо статистики, згідно з даними Державного агентства розвитку туризму, через війну надходження до держбюджету від тургалузі скоротилися майже на 34%. За дев’ять місяців 2022 року представники туристичної галузі України сплатили на 33,34% менше податків, ніж за аналогічний період 2021 року. Так, загальна кількість платників податків, які займаються туристичною діяльністю, за дев’ять місяців 2022 року скоротилася в середньому на 28%. Найбільша частка надходжень до держбюджету за дев’ять місяців 2022 року сплачена готелями — майже 673 млн грн. Вона на 35% менша порівняно з таким самим періодом у 2021 році, — наводить цифри Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group. — Варто зауважити, що за даними Hotel Matrix, у березні, квітні, травні 2022 року в Києві не працювали майже 70% готелів. Середня завантаженість готельних об’єктів Києва у 2022 році, згідно зі статистикою Hotel Matrix, становила 22%, дохід на доступний номер (RevPAR) – 455 грн, а середня вартість проданого номера на день (ADR) – 2081 грн».
Від шоку до дій
Готельний ринок доволі швидко оговтався від шоку перших місяців війни, хоча це було надскладно, перед операторами ринку постали серйозні виклики.
«Звичайно, початок повномасштабної війни був шоковим для готелів. Однак досвід здобутий під час попередніх криз, спричинених початком війни у 2014 році та пандемією, значно допоміг оговтатись від першого шоку і продовжити діяльність. Всі три готелі мережі Senator Hotels and Apartments не припиняли роботу ні на один день, намагаючись підтримати високий рівень сервісу та забезпечити безпеку для гостей та співробітників. Надзвичайно важливим стало виконання соціальної функції — збереження робочих місць, щоб співробітники могли забезпечувати себе та свої сім’ї. Окрім того, ми надали можливість безкоштовного проживання своїм працівникам і їхнім сім’ям», — коментує Марина Лео.
Готелі не тільки змогли налагодити роботу під час війни, а й взяли на себе соціальну функцію. «Із самого початку війни гравці готельного ринку брали участь у різноманітних волонтерських проєктах: приймали переселенців, надавали гуманітарну допомогу, підтримували своїх співробітників та їх сім’ї, тощо, — розповідає Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні. — Як приклад, готельний оператор Premier Hotels and Resorts, за підсумками 2022 року прозвітував про надання допомоги на суму більше ніж 5 млн грн. Серед основних напрямів компанія виділила допомогу у формі: проживання та харчування переселенцям, співробітникам та їхнім сім’ям, працівникам Національної поліції Києва та Національної гвардії України; закупку одягу, спорядження, харчування та засобів гігієни для співробітників ЗСУ та поліції; підтримку медичних закладів. Готель також долучався і до соціальної роботи (було організовано благодійні заходи з метою збору коштів на адресні потреби окремих підрозділів ЗСУ та ментальну реабілітацію дітей, що постраждали від війни).
Готельний оператор Ribas Hotels Group взяв на себе волонтерську місію. Компанія допомагала ТРО та ЗСУ, знаходячи необхідні товари й організовуючи їх логістику. Окрім того, команда Ribas Hotels Group надавала послуги з проживання деяким групам своїх гостей безоплатно чи по собівартості».
«Готелі, які знаходилися подалі від лінії фронту, на західній Україні, прийняли на себе великий потік біженців і дали прихисток людям на різних умовах, — розповідає Олексій Євченко, ArtBuild Hotel Group. — Деякі безкоштовно розміщували у себе, деякі брали якусь умовну плату, але були і такі, що піднімали свою плату в рази».
Готельний ринок в цифрах
Довоєнний 2021 рік продемонстрував доволі непогані показники порівняно з ковідним 2020 роком. «У 2021 році західний регіон України й, зокрема, Буковель відвідало понад 200 000 туристів із Аравійського півострову. Вони приїздили туди в якості альтернативи альпійським курортам. І майже всі опитувані нами гості планували продовжувати подорожі в Україну, — наводить дані Артур Лупашко. — Південь країни здебільшого відвідували мандрівники із Ізраїлю, Туреччини й Балканів. Кількість іноземних туристів збільшувалася на 20-30% щороку. Розвиток туризму підіймав середній чек на послуги з розміщення в середньому на 12-15% і робив готельний бізнес дедалі привабливішим для інвесторів».
На початку 2022 р. попри напругу через заяви про можливий напад, ринок показував високі результати. В перші панічні місяці війни спостерігався шалений відтік зі східних, південних областей, люди масово виїздили з Києва та області, з Чернігівщина та Сумщини. Цей потік був спрямований на Захід — хтось планував там перечекати гостру фазу, хтось зупинявся транзитом на шляху до Західної Європи.
«У лютому-березні 2022 року потік гостей зупинився, заплановані івенти, зустрічі, поїздки скасувалися, а показник відмов від бронювання виріс до 98%, — пригадує Артур Лупашко. — Через небезпеку сотні тисяч людей евакуювалися з рідних міст на захід України, тому готелі там були переповнені. Об’єкти в інших регіонах або втратили увесь дохід і працювали в збиток, або закрилися».
Внутрішня міграція відобразилася й на середній вартості номерів. «На самому початку війни вартість в західних регіонах в середньому виросла від 50% іноді до 300-400 % за проживання. В регіонах, які знаходилися безпосередньо біля театру воєнних дій, вона впала на 70-80%. Готелі змушені були виставляти такий прайс задля того, аби хоч якось вижити, оплачувати комунальні видатки, заробітні плати», — коментує Олексій Євченко.
За даними компанії EY, показник середньої вартості номера (тут і надалі ADR) та відповідно середньої дохідності на номер (RevPar) мав тенденцію до зниження в порівняні з минулорічними показниками. За підсумками року, середньорічний показник ADR в функціонуючих готелях Києва становив близько $60 (проти ~$70 в 2021 р.), а RevPar — $15 (проти $40). Утім, зважаючи на те, що більшість п’ятизіркових готелів Києва знаходяться під управлінням міжнародних операторів, які як правило, згідно своїх внутрішніх політик та стратегії є менш гнучкими та тримають вартість номера у відповідності до інших готелів мережі по всьому світу, ADR в даних готелях за підсумками року збільшилася з близько $175 до $185.
«Що стосується міста Львова, то за нашими даними та інформацією Hotel Matrix, ADR в 2022 році (в доларовому еквіваленті) дещо знизилась (з близько $85 до $80). Водночас, на фоні високих показників завантаженості, середня дохідність номеру у готелях Львова зросла (з близько $40 до $45-50)», — коментує Анастасія Федірко, менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
Артур Лупашко порівнює вартість номерів в березні 2022 року з зимовими показниками 2022-23 р.: «У Буковелі наразі високий сезон, тому ціна на номер у готелі Ribas Karpaty зросла з 1887 грн до 7558 грн (на 400%), а в Helios by Ribas — з 1668 грн до 6192 грн (на 371%) (порівняння тарифів у період березень 2022 — грудень 2022 року). За той самий період у нашому готелі Ribas Rooms Bila Tserkva в Білій Церкві вартість номера збільшилася з 1530 грн до 2475 грн (на 60%). У Луцьку в готелі Ribas Rooms Lutsk ціна зросла з 1242 грн до 1560 грн (на 25%). В наших одеських готелях вартість номера збільшилася в середньому на 16%».
Адаптація до нових умов
Від початку війни готелі мали подбати про безпеку гостей та персоналу під час повітряних тривог, в жовтні після атак на енергетичну інфраструктуру додалася ще одна задача — забезпечити комфортне проживання попри постійні аварійні відключення електроенергії й загрозу тривалих блекаутів. Також перед готельним бізнесом постала проблема з персоналом, яка була зумовлена зниженням попиту на засоби розміщення та супутні послуги (проведення конференцій, SPA та інше) в деяких регіонах, через що неможливо на повну завантажити всіх працівників роботою. До цього потрібно ще додати релокацію частини персоналу в інші регіони та країни або ж евакуацію за кордон.
Оператори ринку шукали й знаходили шляхи вирішення цих проблем.
«Ми вдосконалили Протокол безпеки, облаштували укриття для гостей та персоналу, відпрацювали алгоритм дій у разі оголошення повітряної тривоги, — розповідає Марина Лео. — На сьогоднішній день мережі апарт-готелів Senator Hotels and Apartments наявні засоби для автономного енергозабезпечення та забезпечення подачі води. В усіх трьох готелях мережі встановлені генератори з рівнем потужності, що забезпечує роботу інженерних систем, освітлення, інтернету та іншого технологічного обладнання. У Senator Maidan та Senator City Center наявні резервуари з водою, що забезпечують подачу води у систему готелю на випадок перебоїв із водопостачанням. У всіх готелях мережі є запаси технічної та питної води у спеціальних бутлях на кожному поверсі готелю».
«Ми обладнали бомбосховища з найнадійніших місць у готелях, пожежну сигналізацію використовуємо для оповіщення повітряної тривоги. В разі повітряної тривоги всі гості та персонал зобов’язані спускатись в укриття. Якщо людина не хоче залишати готель, вона несе повну відповідальність за своє життя та інші можливі наслідки через невиконання рекомендацій під час воєнного стану (в такому разі залишається 1 чергова особа з персоналу в готелі). Персонал проінструктований про те, як необхідно діяти у надзвичайній ситуації, — ділиться досвідом Артур Лупашко. — Автономія полягає у наявності генератора, який покриває потреби готелю. Крім того, є запаси технічної та питної води, їжі, а також альтернативні варіанти опалення — електричне та газове. Також ми додатково закупили комплекти Starlink».»
«Більшість готелів, що працюють, наразі оснащені генераторами, деякі подбали про це ще до початку війни. Додатково було закуплене обладнання, яке допомагає в період перебоїв з електропостачанням почуватися комфортно як гостям, так і персоналу: різноманітні лампи, павербанки, starlink, — коментує Олексій Євченко. — Станом на зараз на 70-80% ми забезпечуємо потребу гостей в гарячій їжі, опаленні, гарячій воді, інтернеті під час відключень електроенергії».
Втрати
На жаль, в сегменті готельної нерухомості є втрати, спричинені війною — зруйновані та пошкоджені об’єкти, готелі, які опинилися на окупованих територіях.
«На жаль, у Херсоні ми втратили готель Play by Ribas. У липні його захопили російські окупанти, — ділиться Артур Лупашко. — Крім того, під окупацією опинився і глемпінг Mandra в Шато Трубецького. Нам відомо про часткове руйнування комплексу, більше інформації поки немає. Власники всіх об’єктів планують відбудовувати їх. Так, після створення Кабінетом Міністрів України «Фонду відновлення зруйнованого майна та інфраструктури», ми подали заявку на компенсацію за руйнування внаслідок російської агресії готелю Play by Ribas».
«Більшість готелів, що були зруйновані чи пошкоджені від початку повномасштабного вторгнення в лютому 2022 р., знаходилися на територіях близьких до бойових дій чи на яких безпосередньо велися бойові дії. Це такі міста як Харків, Чернігів, Херсон, Київська обл. та інші, — пояснює Ростислав Хома. — Незважаючи на те, що точної інформації про загальну кількість зруйнованих чи пошкоджених готелів в Україні наразі немає, серед тих, про які заявлялося публічно або в ЗМІ нараховується близько 12 готелів з сукупним номерним фондом 982 номери».
Найбільші зруйновані чи пошкоджені готелі протягом 2022 р.*
Джерело: аналіз EY
*Інформація наведена виключно про якісні об’єкти, про пошкодження чи руйнування яких відомо з ЗМІ. Об’єкти розміщення, що розташовані на тимчасово окупованих територіях, були виключені з аналізу зважаючи на відсутність достовірної та перевіреної інформації про них.
Нові відкриття
Попри війну й надскладні умови ведення бізнесу, в різних регіонах України відкривалися нові заклади розміщення. «Більшість із них — у західній частині України, зокрема у Львові та області, що обумовлено відносно спокійною ситуацією в цьому регіоні та віддаленістю від місць бойових дій, а також більш високим рівнем попиту», — говорить Марина Лео.
«У 2022 році ми відкрили два нових готелі — Ribas Rooms Bila Tserkva (м. Біла Церква, Київська область), Ribas Duke Boutique Hotel (м. Одеса) та новий глемпінг Mandra Hills (с. Річка, Закарпатська область). Також підписали три контракти — два із них з девелоперами проєктів у селі Поляниця Івано-Франківської області та готельно-ресторанного комплексу у Мукачеві Закарпатської області», — розповідає Артур Лупашко.
Серед найбільших нових об’єктів розміщення, фахівці компанії EY відмічають такі готелі: Emily Resort (166 номерів), ibis Lviv Center (94 номери) під управлінням Accor Hotels та Best Western Plus Lviv Market Square (74 номери) під управлінням однойменної міжнародної мережі Best Western Plus (усі розташовані у Львові та області). Також активність на ринку підтримували національні оператори. Серед них: Ribas Hotels та Reikartz Hotel Group, що відкрили готелі Ribas Rooms Bila Tserkva (23 номери) та Reikartz Одеса (81 номер) в 2022 році.
Найбільші відкриті готелі протягом 2022 р.**
Джерело: аналіз EY
**В аналізі не були враховані засоби розміщення з номерним фондом менше 10 номерів
Прогнози
Оператори ринку готельної нерухомості загалом оптимістичні у свої прогнозах на 2023-24 роки.
Артур Лупашко: «На Україну чекає перемога та неймовірний туристичний попит. З-за кордону будуть приїздити гості у справах бізнесу, а також європейські представники, що займатимуться питанням відбудови України. Попит припаде на деокуповані регіони та області, які довгий час були прифронтовими та постраждали найбільше.
Внутрішній туризм продовжує розвиток вже зараз, особливо на заході України. Готелі нашої мережі в Буковелі від липня і до сьогодні завантажені на 80-90%. Після нашої перемоги мільйони українців потребуватимуть відпочинку, оздоровлення та перезавантаження. Тож ми продовжуємо працювати».
Олексій Євченко: «Прогноз на поточний рік лише один — перемога. Ми очікуємо на великий контрнаступ України і вважаємо що в цьому році Україна переможе. Одразу після перемоги на Україну очікує туристичний бум. Наразі ми знаходимося на перших шпальтах всіх відомих світових засобів масової інформації, всі знають про Україну. Щойно війна закінчиться нашою перемогою, туристи захочуть приїхати і подивитися на власні очі, як це відбувалося, як було переможене світове зло на початку 21 століття, хто такі українці, які перемогли другу армію світу. Побачити, як ми це зробили і як ми живемо. Я певен, що цікавість до нашої території і в тому числі через процеси будівництва, оновлення нашої країни, який буде носити масовий характер, сюди будуть їхати спеціалісти, консультанти, представники різних компаній, тому ми очікуємо на туристичний і відповідно готельний бум в Україні».
Ростислав Хома: «Зважаючи на високу невизначеність щодо подальшого розвитку воєнної ситуації в Україні, тривалості та територій, які вона зачепить, робити прогнози щодо розвитку готельного ринку вкрай складно. У період, поки на території України йде війна у тому вигляді, що була в минулому 2022 році, можна очікувати таких самих трендів, як у вищезазначених фазах №2 та №3. Як і раніше, у періоди загострення ситуації на фронті в окремих регіонах, частина населення буде переміщатися на Захід України, підвищуючи показники завантаженості в цьому напрямку. Також, загалом можна очікувати, що продовжиться тенденція 2022 року, коли майже уся інвестиційна активність в сегменті буде зосереджена в безпечних локаціях, зокрема в західних областях України».
«Після закінчення війни, гравці ринку очікують відновлення попиту зі сторони іноземних туристів, бізнес подорожуючих, повноцінного відновлення роботи конференц-функції, а також розширення аудиторії проживаючих та збільшення завантаженості готелів за рахунок представників іноземних компаній, делегацій та організацій, що будуть займатися відновленням України», — прогнозує Анастасія Федірко.
Досвід ковідних років та першого року повномасштабного вторгнення загартував готельних операторів, про що свідчать показники 2023 року. Ринок стабілізувався, відбулася переорієнтація на внутрішнього туриста, змінилася концепція регіонів.
Про тренди та основні показники готельного бізнесу Property Times розповідає разом з аналітиками та операторами ринку.
Тренди: диверсифікація аудиторії та зміна концепції регіонів
В перший рік повномасштабного вторгнення правила гри на ринку готелів диктувала внутрішня міграція, адже потік іноземних туристів зупинився, івенти та бізнес-зустрічі було скасовано, відпочинок відклався до кращих часів. У 2023 році ситуація дещо змінилася, і хоча основним гостем був здебільшого внутрішній турист, мета поїздок зазнала змін.
«Цільова аудиторія подорожуючих наразі максимально диверсифікована за метою візиту: іноземні журналісти, представники неурядових організацій, представники дипломатичних кіл, ділові подорожі, тренінги та навчання, лікування, транзитні подорожі, відвідування родичів, приватні справи. Потенційний гість шукає раціональність та одночасно враження від споживання. Крім того, значно скоротилося вікно бронювання до 1-2 днів, що ускладнює планування діяльності», — коментує президентка Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA) Ірина Сідлецька.
Змінилася і концепція регіонів. Як зазначає Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group: «Раніше гори переважно асоціювалися із зимовими курортами. До початку війни готелі в Буковелі здебільшого працювали взимку і частково влітку. Але цьогорічний літній сезон в регіоні перевищив навіть успішні зимові періоди, а середня ціна на проживання була подібна до зимових тарифів».
Фактор безпеки закріпився й став однією з ключових вимог клієнтів.
«Наявність технічних можливостей для безперебійного функціонування та підтримки високого рівня сервісу, технологічні інновації та концепція стійкого/сталого туризму (англ. sustainable tourism) відіграють важливу роль у забезпеченні відповідності вимогам ринку та утриманні конкурентоспроможності готелів й аналогічних закладів розміщення, — звертає увагу Ірина Сідлецька. — Попри те, що український ринок змушений розвиватися в надскладних умовах й напрацьовувати свої специфічні правила, ми з боку Асоціації робимо все для донесення до фахівців і і загальні світові тенденції, які окреслилися в індустрії гостинності».
Найбільш стрімкий розвиток серед нових девелопмент-проектів демонструють формати апарт-готелів та сервісних апартаментів. «Концепція полягає в наданні довгострокового та/або короткострокового проживання з поєднанням додаткових послуг з якісним сервісом для охоплення більш широкої аудиторії гостей, що дозволяє керувати попитом в незалежності від традиційної сезонності. Приватність мешканця тотожна з відчуттям власної оселі, а рівень комфорту, функціональність апартаменту та сервіс додає цінності та конкурентної переваги», — пояснює Ірина Сідлецька.
Ще один світовий тренд, який набув розвитку й в Україні — сучасність та екологічність у дизайнерських рішеннях, технологічності оснащення, яке забезпечує побутову автономність гостей, розумна і зручна організація життєвого простору, якісний та професійний сервіс, варіативність додаткових площ: coworking space, бар, локації для відновлення, розповіли Property Times в Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA).
Артур Лупашко зазначив тренд, який є потужним сигналом про те, що ринок не просто відновлюється, а рухається вперед — у 2023 році спостерігалося збільшення інвестицій у готельну індустрію через девелоперські проєкти.
«Багато девелоперських компаній розпочали будівництво готелів в західній частині Україні. Цікавість до західних регіонів продиктована безпековими факторами. Цей тренд почався ще у 2022-му, а торік значно підсилився. Йдеться конкретно про три області – Львівську, Івано-Франківську і Закарпатську. У цих трьох областях за останні два роки з’явилося понад десять нових об’єктів. В основному це будівництво апартаментів у туристичних регіонах цих областей, хоча є й небагато нових об’єктів в самих обласних центрах. Середній чек в цих апарт-готелях і туристичних комплексах складає $100 тис.», — коментує Ігор Ільчишен, девелопер, засновник та СЕО Ama Family Resort.
Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості, компанія EY в Україні коротко окреслив основні тренди, які були характерні для 2023 року:
Стабілізація готельного ринку України — спостерігалось менше волатильності попиту та стабілізація рівня заповнюваності протягом року;
Високий середній рівень заповнюваності на заході України (50-90% залежно від місяця);
Низький середній рівень заповнюваності в Києві (15-35%);
Зміщення туристичних переваг (особливо влітку) у сторону внутрішнього туризму, більшою мірою у регіонах Карпат та Львова;
Частина внутрішніх туристів наразі планують менш тривалі та бюджетні поїздки, часто у заміські комплекси лиш на вікенд, або ж взагалі надають перевагу економії на відпустках;
Аналогічно 2022 р., у 2023 р. спостерігався низький попит зі сторони іноземних гостей (-40% в Україні відносно рівня 2021 р.). Однак, слід зауважити, що показник дещо виріс порівняно з попереднім 2022 роком (+23%). Серед іноземних гостей більшість відвідувачів — це офіційні делегації, представники ЗМІ, представники міжнародних організацій, рідше — гості з особистими цілями поїздки;
Ключовий дохід готелів після початку війни змістився в сторону доходу від проживання. Відзначається зниження доходів від F&B та особливо event-функцій;
У 2023 р. були зафіксовані руйнування деяких українських готелів (зокрема, в Черкасах та Харкові). Проте варто зазначити й позитивні новини щодо відновлення готелю «Optima Рівер» у Миколаєві, а також відбудову готелю Alfavito в Києві, який, однак, все ще не відкрився.
Окремо потрібно виділити ситуацію, яка склалася на ринку праці в індустрії гостинності. «Асоціація провела дослідження трудового потенціалу в готельному секторі України у 2023 році, яке чітко окреслює кадровий голод, обумовлений міграцією та еміграцією спеціалістів, відповідно стрімке зростання заробітних плат, як результат агресивної зміни ринку роботодавця на ринок працівника, — коментує Ірина Сідлецька. — Проте, навіть у таких турбулентних умовах, UHRA акцентує увагу на навчанні та розвитку персоналу і прикладає максимум зусиль для збереження цінностей та філософії національної гостинності, яка славиться далеко за межами Батьківщини».
Події, які вплинули на розвиток ринку
Серед подій, які мали значний вплив на ринок, можна виділити як негативні, так і позитивні.
Акт екоциду, який здійснила рф на території України, зруйнувавши дамбу Каховської ГЕС, суттєво вплинув на регіональний розподіл попиту.
«Підрив Каховської ГЕС спустошив Одесу влітку, і було дуже важко втримати завантаження готелів на тому ж рівні та зберегти команди. Ця ж подія вплинула на те, що більше гостей подорожували на захід країни та відкривали для себе нові локації», — пояснює Юлія Косенко, операційний директор Ribas Hotels.
З позитивних знакових подій Асоціація «Готелів та курортів України» (UHRA) провадить програму міжнародної співпраці EU4Business федеральної компанії GIZ за фінансування Європейського Союзу та уряду Німеччини, присвяченої підтримці українських малих і середніх підприємств (МСП) готельно-туристичного сектору в підвищенні їх конкурентоздатності та загального експортного потенціалу до країн ЄС у післявоєнний період.
«Це найбільш значущий проєкт у сфері гостинності розпочатий в 2023 році — говорить Ірина Сідлецька. — Співпраця UHRA та GIZ в рамках програми EU4Business є вкрай важливою для комплексного підходу національного розвитку туризму, готельного господарства на місцевому рівні, для допомоги розвитку малого та середнього бізнесу у туристичній сфері у створенні нового іміджу продукту, якісного та конкурентоспроможного, як в Україні, так і за її межами.
Завдяки цьому проєкту українська гостинність має змогу укріплення ідносин з міжнародними профільними організаціями (HSMAI, Hotel Stars Union, HFTP) для обміну досвідом та навчання задля підтримки рівня кваліфікації спеціалістів та надання високого рівня сервісу міжнародним туристам у післявоєнний період. Продукує ініціативи дослідницького характеру у секторі, які допоможуть продемонструвати реальний стан галузі, яка постраждала в результаті повномасштабної агресії рф на території України. Програма сприяє у створенні широкої освітньої програми на тему USALI (The Uniform System of Accounts for the Lodging Industry), міжнарожної системи обліку, аналітики та ефективного управління закладом розміщення, для готельєрів та профільних навчальних закладів. Ми впевнені, що це додасть експертизи українським готельєрам, а також сприятиме готовності ринку до приходу міжнародних брендів з завершенням війни».
Основні показники
Експерти зазначають, що попит поступово відновлюється, але регіональний розподіл значно відрізняється від довоєнного, що обумовлено безпековим фактором.
Аліна Радченко, керівник відділу бронювання та маркетингу Ribas Hotels коментує: «Під час аналізу минулого року можна виокремити тенденцію щодо збільшення інтересу до західних регіонів та одночасного зменшення попиту на південні регіони. Наприклад, влітку кількість гостей в Буковелі збільшилася на 85%, а середньодобова вартість номерів (ADR) перевищила показники 2022 року на 140%. Якщо казати про південні регіони на прикладі Одеси, заповнюваність в містах-мільйонниках впала практично на 20%, бізнес-попит — на 20,5%, а також скоротилась середня тривалість проживання до 1,7 ночі, і так само збільшився відсоток скасувань до 60% влітку. Так, бізнес-туризму стало менше, проте сімейна авдиторія почала активніше планувати свої відпустки. Варто зауважити, що 60% гостей наших готелів нині становлять сімейні пари. Гості почали подорожувати частіше, але на коротший період та з меншою глибиною бронювання, тобто бронюють за декілька днів до заїзду в готель».
В Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA) розповіли, основна проблематика ринку полягає в недостатності обсягу аналітичної інформації: «Опираючись на один із чотирьох напрямів роботи Асоціації, а саме DATA BANK, працюємо над створенням механізму збору якісних та кількісних показників спільними зусиллями в межах усього туристичного сектору, в тому числі консолідуючи зусилля з іншими профільними асоціаціями (AITO, УРА, Всеукраїнська асоціація гідів) та Державним Агентством розвитку туризму.
Необхідно також зазначити, що більшість закладів розміщення працюють без офіційної категоризації, що свідчить про недостатність системи класифікації, культуру та невизначеність якості послуг, які надаються, та не можуть відноситись до якісного сегмента тимчасового проживання і тим самим впливати на статистичні індикатори».
На запит Property Times щодо основних показників на ринку готельної нерухомості Дар’я Резніченко, старший консультант напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості, компанія EY в Україні повідомила:
«За наявними на перші три квартали 2023 р. показниками відмічалася стабілізація попиту в готелях Києва та Львова. Так, заповнюваність готелів столиці повільно зростала протягом року, однак все ще не досягла показників довоєнного 2021 року. За результатами січня-вересня 2023 року, середній рівень заповнюваності становив 24% в порівнянні з 49% протягом аналогічного періоду 2021 року.
На ринку готельної нерухомості Львова середній показник заповнюваності за 9 місяців 2023 р. залишився майже незмінним в порівнянні з аналогічним періодом минулого року та становив 54%.
У готелях Одеси попит традиційно є волатильним і залежним від сезону. Так, піковим місяцем став серпень із показником 35%. Однак варто наголосити, що середня заповнюваність за три квартали 2023 р. склала всього 24%, у той час, як в аналогічний період довоєнного 2021 р. цей показник був удвічі більший. Однією з причин такого низького попиту є нестабільна безпекова ситуація в регіоні, що призвела до зміни туристичних вподобань у сторону гірських курортів навіть у літній період.
Тому 2023 р., зокрема і літній період, були надзвичайно успішними для готельєрів Буковеля. За перші три квартали 2023 р. середня заповнюваність склала 57%, а влітку показник доходив до рівня 88%».
Такий високий попит сформувався за рахунок декількох факторів. «Так, більша частина сімей, які раніше надавали перевагу відпочинку закордоном, наразі не можуть зробити це у повному складі через чинні обмеження для перетину кордону, а тому обирають для себе нові туристичні напрямки в межах України. Враховуючи доволі обширну пропозицію розваг та місць відпочинку, а також кращу безпекову ситуацію в рекреаційних зонах західного регіону, Буковель та інші населені пункти Карпат стали центром тяжіння внутрішнього туризму минулого року», — пояснює Анастасія Федірко, менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості, компанія EY в Україні.
«За даними HotelMatrix, середнє завантаження готельного ринку України у 2023 році досягло 30,79%, що на 3,45% більше у порівнянні з 2022 р., але й на 15,37% менше по відношенню до постковідного 2021», — коментує Ірина Сідлецька.
«На фоні зниження попиту на засоби розміщення в Києві в 2022-2023 роках показник середньої вартості номера (тут і надалі — ADR) та відповідно середньої дохідності на номер (RevPar) мав тенденцію до зниження в порівнянні з показниками 2021 р. За підсумками 1-3 кв. 2023 р. середньорічний показник ADR в функціонуючих готелях Києва становив близько $53 (проти ~$70 в 2021 р.), а RevPar — $12 (проти $37). Втім, це не стосується п’ятизіркових готелів Києва, більшість яких працюють під міжнародним брендом, які як правило за своїми внутрішніми політиками та стратегією є менш гнучкими та тримають вартість номера у відповідності до інших готелів мережі по всьому світу. В таких готелях ADR за 9 місяців 2023 р. склав близько $170, що в цілому несуттєво менше за показник аналогічного періоду 2021 р.
Що стосується міста Львова, то порівнюючи показники перших трьох кварталів 2023 р. та такого ж періоду попередніх років, можна відмітити деяке зниження ADR та RevPar.
Готельний бізнес Одеси демонструє гірші показники за передвоєнний 2021 р. Так, за 9 місяців 2023 р. ADR одеських готелів становив $58 (проти $71 в аналогічному періоді 2021 р.), а середня дохідність номеру — $14 (проти $38 у перших трьох кварталах 2021 р.).
Готелі розташовані в Буковелі за три квартали 2023 р. показали високі результати із найвищою серед усіх регіонів середньою вартістю номера (не враховуючи п’ятизіркові готелі столиці) – $111. Враховуючи також і високий попит у регіоні, RevPar Буковелі за січень-вересень 2023 р. становив $61», — такі дані наводить Ростислав Хома.
Нові відкриття
У 2023 році ринок поповнився закладами різного формату, на ринок вийшли нові глемпінги, апарт-готелі, готелі.
«У 2023 році наш портфель поповнився 4 готелями та 1 глемпінгом. Серед них: DIDUKH Eco-Hotel & SPA, WOL.07 by Ribas, Graal Resort (всі три — Буковель), глемпінг Mandra Lavandiia (Одеська область), Radisson City Centre Odesa (Одеса), в якому Ribas Hotels Group виступає як third-party management company», — розповідає Артур Лупашко.
Повний список найбільших готелів, що були відкриті протягом 2023 р., наводить компанія EY в Україні в таблиці нижче:
Були розпочаті роботи й над новими проєктами, запуск яких запланований на найближчі роки.
«Торік ми оголосили про роботу над трьома готельними проєктами, — ділиться Ігор Ільчишен. — Перший об’єкт — New Secret Brand by AMA, готель в селі Поляниця. Введення в експлуатацію заплановане на другий квартал 2027 року. Також торік ми оголосили про початок будівництва автентичного котеджного містечка PÓTAY в Яблуниці. Його реалізовуємо спільно з архітектурно-будівельною компанією COSMOS in. PÓTAY почали будувати та плануємо відкрити двері в другому кварталі 2025. Третій — апарт-готель WOL у центрі Вінниці, який робимо спільно з дизайн-бюро ТЕМО. Очікуємо введення в експлуатацію в 3 кварталі 2025-го».
Прогнози
Оператори ринку налаштовані позитивно, про що свідчать плани запуску нових проєктів. Очікується, що завантаженість не опуститься нижче показників 2023 року, прогнозується посилення конкуренції в найбільш популярних локаціях.
Ірина Сідлецька, президентка Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA): «Зберігаємо оптимізм, оскільки внутрішній туризм відзначається незначним зростанням. Сподіваємось, що під час канікул буде можливість відпочити біля моряабо у горах, звичайно з урахуванням розвитку бойових дій, питань доступності пляжів та політики мобілізації, що безпосередньо впливає на сімейні подорожі.
З точки зору девелопменту, очікуємо появи нових об’єктів у таких регіонах, як Франківська, Львівська область та Волинь, навіть у ці важкі часи».
Юлія Косенко, операційна директорка Ribas Hotels: «Нині важко робити прогнози, але загалом ми очікуємо підтримання завантаженості на рівні показників 2023 року. В тому числі завдяки збільшенню корпоративного сегмента та заходів.
Однак передбачається і збільшення конкуренції на заході країни, зокрема в Буковелі. В планах багато нових готелів, як в нашій мережі, так і від інших учасників галузі. Це, безумовно, призведе до зростання конкуренції, але такий розвиток подій може виявитися корисним для галузі».
Ігор Ільчишен, СЕО Ama Family Resort: «Торік ніша апарт-готелів на Західній Україні показала зростання. Відтак, цей сегмент став апетитним шматком для багатьох девелоперів, які раніше цим не займалися. Очікуємо анонси нових проєктів від них. Це означатиме зростання конкуренції та збільшення пропозиції на ринку готельної нерухомості. Отже, інвесторам варто детальніше вивчати девелоперів та проєкти, куди вони планують вкладати свої кошти».
Повномасштабна війна, економічні виклики та постійна трансформація ринку створили унікальний контекст для розвитку готельного бізнесу. Property Times разом з експертами досліджував тенденції, виклики та перспективи готельної нерухомості України на основі експертних оцінок провідних фахівців галузі.
Ринок гостинності, як і решта сегментів нерухомості, стикається з викликами, які зумовлені повномасштабним вторгненням рф та його впливом. Експертне середовище виділяє наступні фундаментальні проблеми готельного ринку:
Економічні обмеження:
залежність цінової політики від купівельної спроможності,
постійне зростання собівартості готельних послуг,
інфляційні процеси.
Кадрові виклики:
брак професійних кадрів;
необхідність перекваліфікації та адаптації персоналу.
Безпекові фактори:
обмеження, пов’язані з воєнним станом,
нестабільність регіональних ринків.
Сукупність цих факторів обумовлює розвиток ринку та його ключові показники. Концепція регіонів та розподілення туристичних потоків тепер напряму залежить від безпекової ситуації та віддаленості від лінії фронту.
Західні регіони
«Захід України залишається одним із найбільш активних регіонів щодо попиту на готельні послуги, та продовжує демонструвати його зростання. Безпекова ситуація тут, одна з найкращих в Україні, що приваблює внутрішнього туриста. Зокрема, очікувано, гірськолижні курорти в Буковелі показали достатньо високі результати. Кінець 2024 та початок 2025 року супроводжувалися аномально високими температурами, що звісно, певним чином вплинуло на завантаженість. Проте цей фактор не був вирішальним та попит все ж був високим», — коментує Ірина Сідлецька, Президентка UHRA, CEO Vertex Hotel Group.
Детальніше основні показники в Буковелі розповіла Єлизавета Волошина, керівник відділу бронювання Ribas Hotels: «Зимовий сезон 2023-2024 був невдалим через несприятливі погодні умови. Це позначилося на зниженні попиту на ринку, зменшенні тривалості проживання гостей та середньому тарифі готелів. У низький сезон — весняно-осінній період — у Буковелі підвищився попит на групові та корпоративні бронювання, також з’явився сегмент дитячого відпочинку, сімейний відпочинок, лікування та оздоровлення.
У травні-червні 2024 року попит на відпочинок впав через зовнішні фактори на рівні законодавства, однак наприкінці червня він поступово відновився та туристи почали їхати на відпочинок. Якщо порівнювати результати літнього сезону 2023 року, попит впав. Наприклад, у 2023 році завантаженість готелів становила 90%, тоді як у 2024 році в середньому — 78%. Це спричинено відкриттям пляжів в Одесі.
Завдяки сприятливим погодним умовам зимовий сезон розпочався в середині грудня і триває досі. Готелі задоволені результатами завантаженості, яка сягає до 85%, а середній тариф у сезоні 2024-2025 помітно збільшився до 7 950 грн, на 18%, а середня тривалість проживання збільшилася на 30% та склала 3,6 ночей, порівняно з минулим роком».
За даними аналітиків EY, заповнюваність готелів Львова та Буковелю за підсумками перших дев’яти місяців 2024 року дещо знизилася, якщо порівнювати з минулорічними показниками. «Так, за результатами січня-вересня 2024 року, середній рівень заповнюваності у м. Львові становив 52% проти 54% в аналогічному періоді 2023 року, а у Буковелі завантаженість готелів знизилася до 53% проти 57% відповідно. Основними причинами падіння попиту в даних регіонах було посилення мобілізаційних заходів в країні та часткова переорієнтація попиту на інші регіони країни (Одесу та Київ)», — пояснює Анастасія Федірко, менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
Єлизавета Волошина відзначає, що у 2024 р. підвищилася зацікавленість туристів до Луцька: «Більше іноземних туристів приїздить або зупиняється тут на шляху до інших регіонів України. Влітку 2024 року завантаження нашого готелю сягало максимально 77%, а середній тариф, порівнюючи з тим самим періодом у 2023 році, збільшився на 35% та становив 2 050 грн».
Київ та центральна частина
Основними факторами, які впливають на заповненість готелів в Києві, залишається бізнес-туризм, іноземні делегації та гуманітарні місії.
«Попит на готельні послуги через безпекову ситуацію в місті та регулярні атаки скоротився, проте Київ продовжує залучати туристів і бізнесменів, зокрема для проведення конференцій та форумів. Цікавим є те, що відновлення заходів, особливо в готелях які мають укриття або переоблаштували паркінги під конференц-зали, призвело до аномальної в готельній практиці структурі доходів — у 2024 році доходи від конференцій та послуг харчування склади понад 50% загального доходу більшості готелів проти 20-30% класичної частки», — коментує Ірина Сідлецька.
«За результатами січня-вересня 2024 року, середній рівень заповнюваності готелів Києва досяг 42% в порівнянні з 24% протягом аналогічного періоду 2023 року. Рівень заповнюваності п’ятизіркових готелів столиці становив 36% за підсумками перших 9 місяців 2024 року, тим самим майже досягши свого довоєнного рівня в 37%», — такі дані наводить Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
«Біла Церква відома локальними бізнесами, розвиненою агро-, фармацевтичною та іншими сферами. Близько 60% гостей готелю — це бізнес-туристи, великі компанії.
Залучення нових компаній та бізнесів у регіоні та найближчих великих містах призвело до збільшення середнього річного завантаження готелю на 15% та підвищення середнього тарифу на 23%, який наразі становить 2 575 грн», — зазначає Єлизавета Волошина.
Одеса
2024 рік для Одеси став періодом перезавантаження завдяки відкриттю більшості пляжів.
«Південний напрямок, перш за все Одеса, у 2024 продемонстрував різке зростання попиту влітку, більшість готелів міста закінчили серпень на відмітці 80% завантаження. Однак, наразі попит значно обмежений через ситуацію з високою небезпекою і частотою атак і знаходиться на рівні 30% від пропозиції регіоні. Готелі, які мають басейни та знаходяться біля моря, резонно приняли рішення зачинитися з жовтня — листопада 2024 до весни 2025 року», — додає Ірина Сідлецька.
«Влітку завантаженість готелів сягала 90%, а середній тариф збільшився на 40%, порівнюючи з минулим літом, та становив 3 800 грн. Активний туризм до міста продовжувався майже до кінця вересня, а далі змінився бізнес-сегментом», — коментує Єлизавета Волошина.
«За підсумками перших дев’яти місяців 2024 року середня завантаженість готелів Одеси становила 40%, досягши свого пікового значення в 76% в серпні. Для порівняння, у відповідному періоді 2023 року середня завантаженість готелів Одеси становила всього 24%, з максимальним значенням в 35% також зафіксованим у серпні» — наводить дані Анастасія Федірко.
Східні регіони
Як зазначає Ірина Сідлецька, обʼєкти у східному регіоні все ще значною мірою залежні від розміщення представників гуманітарних місій. Попит на організацію заходів тут залишається досить низьким і напряму залежить від змін ситуації з безпекою.
Динаміка середнього рівня заповнюваності у період 9 місяців 2021-2024 рр. на готельному ринку Києва, Львова, Буковелю та Одеси, %
* Усі значення заповнюваності розраховані за січень-вересень кожного року Джерело: аналіз та дані EY, STR, Hotel Matrix, Ribas Hotels Group
Попит на готельні послуги в Україні змінюється відповідно до безпекової ситуації та внутрішніх потреб населення, зазначає Ірина Сідлецька:
— Бізнес-туризм: попит на послуги бізнес-готелів демонстрував тенденцію до відновлення у 2024 році. Вибір обʼєктів для проведення форумів, конференцій та інших заходів значною мірою залежить від наявності обладнаного укриття, де є можливість проводити заходи, а також загальної безпекової ситуації у регіоні;
— Люксові готелі та СПА-курорти: попит на розкішний сегмент відпочинку залишається високим, зокрема серед заможних українців, які шукають комфорт та відновлення. Готелі, які пропонують SPA-послуги, лікувальні програми та високий рівень обслуговування, продовжують бути популярними.
Найбільш затребувані формати:
— Гірськолижні курорти — через стабільно високий попит на зимові види відпочинку;
— СПА та оздоровчі готелі — зокрема в умовах стресу та потреби у відновленні після військових дій.
— Бізнес-готелі — формат продовжує бути актуальним та затребуваним.
У 2024 році закріпилися й посилилися тренди, які з’явилися у 2022-23 рр. Серед таких Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group називає:
спільне інвестування в готельну нерухомість, як в конкретні юніти котеджів та номери, так і в комерційні інфраструктурні об’єкти нерухомості, зокрема ресторани та SPA;
апарт-готелі формату home + hotel в обласних центрах та невеликих містах. Цей формат задовольняє потреби гостей, оскільки в цих містах бракує нових готелів, а в деяких зовсім немає. Крім того, це відповідає потребам інвесторів, оскільки в цих містах немає нових та привабливих проєктів під інвестування;
заміські комплекси типу глемпінгів і маленьких будиночків. Такі проєкти також необхідні в передмістях Києва, Львова та Одеси. Гості потребують локацій для відпочинку за містом в 1-2 годинній віддаленості від дому.
Ще кілька цікавих трендів виділяє Гліб Кузнєцов, CEO Керуючої компанії ApGrade Hotels: «З’явився новий формат готелів, трендовість якого виражається у гнучкості та адаптивності. Мова про розробку концепту, де обʼєкт може трансформуватись у готель для тимчасового проживання, і разом із цим — у колівінг для більш довготривалого проживання.
Що один тренд, який окреслився у 2024 році — Friendly Concept — готель із душею та сенсами. Готелі за кордоном вже давно перейшли на цей рівень. Ми ж тільки розпочали, але вже є показові кейси. Наша команда займається керуванням такого обʼєкту. Автоматизована система поселення, ком’юніті-менеджер замість звичного адміністратора, простір для дозвілля, івенти для гостей, кавʼярня-коворкінг, пет-френдлі концепт, нестандартний дизайн, зараз працюємо над впровадженням підтримки для гостей 24/7 на базі штучного інтелекту».
У регіонах спостерігається сезонне коливання вартості номерів. «Порівняно з попереднім періодом, у багатьох регіонах спостерігається зростання середнього тарифу, що, значною мірою, повʼязано зі зростанням собівартості номерів та витрат на оплату праці, зростанням комунальних тарифів та підвищенню попиту, особливо в курортних зонах. При цьому дефіцит персоналу на всіх посадах, від фронлайну до управлінців вищої категорії є однією з найболючіших проблем галузі, — коментує Ірина Сідлецька. — На основі аналізу даних HotelMatrix — українського сервісу для порівняльної аналітики готельного бізнесу та глобального бенчмаркінгу, можна зробити висновки про зміни середньої вартості номера (ADR):
Найвищий середній тариф на рівні 5129 грн зафіксований у регіоні Буковель. Підвищення відбувалося у зимовий сезон, що беззаперечно пояснюється популярністю курорту.
У Києві протягом 2024 року спостерігалася нестабільна динаміка, але загалом вартість номера залишалася на середньому рівні з Одесою та Львовом і склала 2582 грн.
В Одесі значне зростання ADR відбувалося в літній сезон, липень-серпень 2024, через туристичний попит.
Готелі категорії 4-5** мали стабільно високі показники (залежно від регіону розташування), особливо під час бізнес-сезону.
У більш доступному сегменті 3* спостерігалася більша чутливість до змін сезонного попиту».
На запит Property Times про нові відкриття, а також про об’єкти, які зазнали пошкоджень через ворожі атаки, розповіла Ірина Сідлецька:
«У 2024 році найбільша національна мережа операторів «Optima Hotels & Resorts» відкрила новий готель «Optima Collection» у Чернівцях. До мережі також доєднався на умовах управління готель «Optima Collection Поділ Плаза». Після реновації було відкрито «Optima Collection River Park» у Луцьку. Після чергового пошкодження від ворожої атаки було відновлено і відкрито «Optima» у Миколаєві. Готель «Optima Collection Аврора» в Кривому Розі припинив свою роботу, оскільки зазнав серйозних ушкоджень під час ракетного удару. Варто згадати, що у 2022 році мережа втратила готель у Маріуполі. У 2023 році готель у Харкові зазнав сильних пошкоджень, але був відбудований і нині функціонує, а у пошкодженому того ж року готелі у Запоріжжі наразі призупинено відновлювальні роботи. Одним з найбільш активних регіонів по запуску нових обʼєктів залишається захід України. У Буковелі цьогоріч відкрилося чимало обʼєктів, серед яких, у Поляниці, «Glаcier Premium Apartments» — вже функціонує 182 номери, а цьогоріч буде запущена друга черга проєкту. У Львові відкрито LEV Lifestyle Hotel 4* на 93 номери, під управлінням національного готельного оператора Maestro Hotel Management — 93 номери.
Наприкінці 2024 року, 20 грудня, під час атаки на Київ постраждав і змушений призупинити свою діяльність через пошкодження готель «Holiday Inn Kyiv» — 208 номерів. Готель є частиною міжнародної мережі InterContinental Hotels Group, яка охоплює близько 7 тис. готелів у всьому світі.
Новий 2025 рік вже встиг ознаменуватися новими атаками та пошкодженнями готельної інфраструктури. Так, 31 січня 2025 року, під час балістичного удару по історичному центру Одеси було частково пошкоджено Bristol Hotel Odesa 5*, під управлінням готельного оператора Vertex Hotel Group. На час виходу публікації компанія підтвердила свої наміри щодо якнайшвидшого відновлення функціонування обʼєкта, однак терміни ще уточнюються».
Найбільші відкриті готелі в Україні протягом 2024 року
* відкритий після повного оновлення ** відновив роботу після пошкодження в квітні 2024 року Джерело: аналіз та дані EY
Експерти зазначають, що наразі власники готелів, які зазнали пошкоджень, відновлюють свої об’єкти своїм коштом, прикладів відшкодування від держави чи за програмами міжнародної підтримки станом на початок 2025 року немає.
Найбільші зруйновані/пошкоджені готелі в Україні протягом 2024 року
Джерело: аналіз та дані EY
Експерти дають обережно позитивні прогнози на 2025 рік. Артур Лупашко найбільший потенціал для розвитку вбачає в Києві та Київській області, а також в обласних центрах. «Після закінчення війни активно розвиватимуться й південні регіони, зокрема Одеська та Миколаївська області. На мою думку, у 2025 році готельний ринок України покаже зростання як у грошовому еквіваленті, так і за кількістю угод, збільшившись на 30-40% порівняно з 2024 роком. Це буде результатом стабільнішої ситуації, адаптації ринку та відновлення інтересу до інвестиційної нерухомості», — говорить експерт.
Прогноз на 2025 рік щодо середньої вартості номера (ADR) та рівня завантаження готелів в Україні надала Ірина Сідлецька: «Спираючись на дані попередніх періодів та динаміці їх змін можна виділити загальні тенденції, які очікувано будуть прослідковуватися:
— Cередній тариф продовжить зростати. Це зумовлено інфляцією, зростанням витрат на обслуговування обʼєктів та збільшенням попиту у туристичних і ділових сегментах.
— Завантаження продовжить тенденцію до зростання, але залишиться нерівномірним по регіонах і сегментах через економічні фактори та сезонність.
— Бізнес-готелі у великих містах можуть зіткнутися з «нерівномірним попитом», особливо в умовах нестабільності бізнес-середовища. У цьому сегменті відбуватиметься «боротьба за гостя».
— Курортні регіони очікувано отримають підвищене завантаження в сезон. Для південного регіону у цьому питанні вкрай важливим залишається загальна безпекова ситуація у регіоні. Очікується, що середній тариф у високий сезон буде зростати швидшими темпами».
2021 рік був роком відновлення офісної нерухомості після ковідних локдаунів: найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років, відновлення орендних ставок, високий показник валового поглинання. У 2022 році очікувалося підвищення орендних ставок, переїзд компаній в офіси вищого класу, вивід на ринок нової пропозиції. Але повномасштабне вторгнення з боку РФ, запеклі бої за Київ на початку весни перекреслили всі плани, ринок зупинився, а потім змушений був адаптуватися під нові реалії.
Property Times разом з експертами підбив підсумки надскладного 2022 р. в сегменті офісної нерухомості.
Етапи розвитку
Початок 2022 року був обнадійливим для операторів ринку офісів та коворкінгів. Умовно рік можна розділити на декілька етапів.
Перший етап — січень-лютий, до початку повномасштабного вторгнення. На початок року ринок знаходився на етапі зростання.
Юлія Литвиненко, директорка IWG plc в Україні, дає таку характеристику цього періоду: «Ринок активний, великий попит та пропозиція. Активний девелопмент нових об’єктів, інвестиції в довготривалі проєкти. Зростання орендних ставок».
Другий етап тривав від кінця лютого до червня. Його можна охарактеризувати коротко одним словом — шок. «Як з боку орендарів, так і орендодавців не спостерігалося активних дій щодо орендних відносин. Ринок завмер», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners.
За визначенням Юлії Литвиненко, це етап найбільшої турбулентності. «Стрімкий зріст вакантності (з 10 до 60%) попри на надання орендних канікул та знижок. Нові проєкти поставлені на паузу до стабілізації ситуації в країні. Падіння орендних ставок на 50%. Скорочення витратної частини на 64%. Водночас наша Львівська локація була повністю заповнена на 100%», — так характеризує цей період експертка.
За даними, які наводить Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine, до кінця червня 2022 орендна активність була дуже обмежена, представлена поодинокими продовженнями орендних договорів або їх переглядами.
В червні-липні відбулося усвідомлення дійсності. «В цей період відбуваються рідкісні угоди з оренди. Переважна більшість орендарів поки що у стані вивчення змін над ринком, як і у спробах визначення короткострокових планів з оренди офісів на найближчу перспективу», — говорить Левон Папоян.
Третій етап — приблизно червень (липень)-жовтень. «Швидкість зростання вакантності сповільнюється: звільнення офісних площ продовжується, але не так стрімко. Девелопмент на стопі. Орендні ставки стабілізувалися на рівні -50-60% у співвідношенні до довоєнних», — коментує Юлія Литвиненко.
У другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася стриманою і була зумовлена продовженням, переукладанням та скороченням існуючих офісних площ, зазначає Анна Сільвестрова. Протягом 3 кварталу активність на ринку пожвавішала, але після жовтневих атак на столицю та енергосистему, ринок повернувся у вичікувальну позицію.
І четвертий етап, який почався приблизно в жовтні й тривав до кінця року, характеризувався певним пожвавленням. «Складно назвати те, що відбувалося на даному етапі, «бумом». Ринок ожив, спостерігалася досить велика кількість запитів щодо оренди офісів у безпечних районах далеко від об’єктів критичної та військової інфраструктури, — коментує Левон Папоян. — Після початку масованих ракетних обстрілів у жовтні до вимог додалися також побажання щодо безперебійного енергопостачання. Помітно зменшилася кількість вакантних офісних приміщень із готовим ремонтом, також суттєво знизилася вакантність у професійних коворкінгах».
«Станом на грудень 2022 року річний обсяг орендної активності склав близько 40 000 кв. м, що більше як в чотири рази менше, ніж у 2021 році (близько 185 000 кв. м)», — такі дані наводить Анна Сільвестрова.
Релокація: з Києва й до Києва
Процес релокації бізнеса почався ще до початку повномасштабного вторгнення. Деякі компанії заздалегідь подбали про перевіз офісів в західні області України, а подекуди й за кордон. Але, як зазначає Анна Сільвестрова, одночасно з тим залишались орендарі, котрі сподівались у перші тижні агресії, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні.
«Вже у перші 3-4 місяці війни тренд на зворотню міграцію до Києва після релокації на захід країни почали формувати посольства, а також представництва Європейського Союзу. Також, частина бізнесів, яка була зацікавлена в забезпеченні безпечної та безперебійної діяльності для себе, зважила усі ризики та провела релокацію у безпечніші області з прифронтових ще в перші місяці повномасштабного вторгнення», — коментує Анна Сільвестрова.
«Після значного відтоку кадрів у березні-квітні 2022 року зі східних областей та Києва до центру країни та на західну Україну, фахівці ІТ-сфери поступово (вересень-грудень 2022 року) повертаються назад у великі міста: Київ, Харків, Дніпро, Одеса», — ділиться спостереженнями Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.
Перегляд договорів, win-win умови, гнучкість
Український ринок офісної нерухомості не виправдав найгірші очікування, які прогнозували йому на початку війни, і швидко адаптувався до нових реалій, хоч і залишався обмеженим через військову агресію, зазначили в CBRE Ukraine. Не останню роль в цьому зіграло вміння домовлятися, яке учасники ринку встигли відшліфувати ще за часів ковідних локдаунів.
«Після ковидних часів більшість орендарів та орендодавців сформували підходи до ведення діалогу у форс-мажорних обставинах. Багато домовленостей часто копіювалися з тих часів. Зокрема надання орендних канікул, надання дисконту на певний період часу», — говорить Левон Папоян.
«Головне сьогодні партнерство — як з боку орендаря, так і орендодавця, орієнтоване на збереження бізнесу та робочих місць. Тому в переговорах ми націлені на знаходження win-win умов для кожної із сторін, — наголошує Олена Забужко, комерційний директор БФК Gulliver. — У довоєнний час компанії інвестували в офісні проєкти — розглядали просторі приміщення у форматі shell&core (без ремонту) та заходили в оренду на довгостроковій основі від трьох років і більше. Через непередбачувану ситуацію в країні сьогодні, компанії мають більш гнучкі очікування. Наразі спостерігається тренд та попит на невеликі офісні приміщення з ремонтом та меблями — у форматі «в’їжджай-працюй», а договори підписують на більш короткотривалий термін».
«Ми максимально старалися йти назустріч нашим резидентам: переглядали умови договору, пропонували інші локації, надавали додаткові можливості та намагалися знайти спільний вихід», — говорить Юлія Литвиненко.
Гнучкість допомогла операторам ринку офісів й коворкінгів вистояти у найважчі періоди. Програли ті, хто не навчився домовлятися.
«В українській індустрії культура коворкінгів досі на етапі становлення, відповідно і взаємини операторів з лендлордами досі не налагоджені у повній мірі, і двостороння комунікація відбувається не з кожним, особливо щодо більш гнучких умов співпраці. Ті лендлорди, які були і є найменш гнучкими, які вимагали оплачувати 100% операційних витрат або оренду, вже спорожніли чи поступово втрачають заповнюваність, — коментує Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО української мережі офісних просторів Creative States. — Гнучкі ж — не мають відтоку. Так, наприклад, адміністрація БЦ Gulliver дозволила нам підключити Creative State of Gulliver до свого генератора. З партнерами локації Creative State of Dnipro ми також порозумілися: на території паркінгу облаштували бомбосховище — Creative States Shelter, без додаткової оплати. На Арсеналі ж з партнерами A Development повна синергія: вони надали нам потужний генератор й разом ми дуже гідно облаштували укриття для резидентів з усіма необхідними умовами не лише для роботи, а й просто безпечного перебування там та відчуття “нормальності”».
Загалом протягом року орендарі реагували на війну двома основними підходами: великі міжнародні компанії не скорочували орендовані офісні площі і зайняли вичікувальну позицію, сплачуючи повну або часткову орендну плату, тоді як менші та місцеві компанії, де це було можливо, скорочували офісні площі або переїжджали до менших, більш бюджетних бізнес-центрів, переважно на умовах короткострокової оренди, зазначають в CBRE Ukraine. «Втім, переїзд до нових будівель не був широко розповсюдженим і склав лише 35% в загальній структурі угод, так як однією з найбільших перешкод, що стримує власників бізнесу при переїзді, є прямі витрати на переїзд, особливо пов’язані з орендою офісів в shell&core», — пояснює Анна Сільвестрова.
Орендні ставки
Від початку повномасштабного вторгнення орендні ставки суттєво знизилися. Учасники ринку називають різні цифри — просідання склало від 10 до 50% в залежності від етапу й від індивідуальних домовленостей.
«З початку війни ми знизили оплату – влітку це взагалі було пів ціни, — коментує Ілля Кенігштейн. — Сьогодні вона все ще на 5-7% нижча від довоєнної. До того ж, протягом війни робили гнучкі знижки для резидентів. Одразу запропонували функцію “заморозки” офісів, коли місця та кабінети, з усіма речами і технікою в них, фіксовано залишалися закріпленими за резидентами до їх повернення у Creative States».
«Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги, — говорить Олена Забужко. — Варто зазначити, що станом на сьогодні традиційний зріз орендної ставки як такий відсутній. По-перше, це зумовлено тим, що кожна керуюча компанія має свою витратну складову, відповідаючи нагальним запитам ринку. Хтось придбав більше дизельних генераторів, хтось вкладає в останні системи охорони, хтось облаштовує якісні укриття.
По-друге, пріоритетна задача орендодавців зараз — компенсувати утримання об’єкта та зберегти партнерів. Зрештою, цим формується рівень ставок на поточний час, і такий підхід збережеться до стабілізації ситуації у країні».
«З початку війни орендні ставки зменшилися й так і не повернулися до довоєнного рівня. Ми повинні реагувати на ситуацію на ринку, особливо на економічні зміни та курс валют. Оскільки ми маємо контракти в валюті, ми розуміємо, що це впливає на наших резидентів, особливо на тих, які працюють на вітчизняний ринок, — ділиться Юлія Литвиненко. — Ставки знизилися на 50-60%. Нам відомо, що деякі коворкінги пропонують довоєнні ціни, але ми на жаль не можемо підтвердити готовність ринку до довоєнних цін. І наразі не бачимо підґрунтя для підвищення оренди своїх локацій».
За даними, які наводить Анна Сільвестрова, прайм орендні ставки знизилися в середньому на 16% — з $25 до $21 за кв. м/місяць з початку року. Орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-7% у нижній межі), а в класі В — від $7 до $17 (-22% у нижній межі і -15% у верхній межі з початку року).
«Однак у цьому випадку запитувані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні умови угод часто є значно нижчими за заявлені і, фактично, можуть бути нижчими на 20-50%. Як наслідок, існує значний розрив між заявленими та фактичними умовами угод, оскільки орендодавці продовжували надавати значні знижки орендних ставок з метою збереження заповнюваності та потоків доходів, або для залучення нових чи утримання існуючих орендарів», — звертають увагу аналітики.
Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG: «Так, якщо в січні 2022 року оренда за 1 кв. м на місяць обходилася в класі «А»=$28,1, у класі «В»=$17,9, у класі «С»=$11,9 (без урахування ПДВ, OPEX, КП та коефіцієнтів BOMA), то на початок січня 2023 року можна констатувати зниження ставок мінімум на 30% (особливо враховуючи зміни курсу національної валюти щодо долара США)».
Як зазначає Левон Папоян, досяжні в процесі переговорів орендні ставки поділяються на дві категорії:
— військова ставка на 1 рік/на період дії воєнного стану: 40-50% від узгодженої повоєнної ставки;
— повоєнна ставка.
«Враховуючи додаткові негативні фактори жовтня/листопада (обстріли окупантами енергетичної інфраструктури України, непередбачуваність планових/аварійних відключень електроенергії, зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними та OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілення експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), вартості обслуговування офісу / опалення) можна припустити, що навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчому майбутньому продовжать своє подальше зниження», — прогнозує Костянтин Олійник.
Нова пропозиція
Систематичні й аварійні відключення електроенергії спровокували появу імпровізованих «коворкінгів» часом в найнеочікуваніших місцях.
«Подивіться останні новини та концентрацію слова “коворкінг” у заголовках — автопаркінг, церква, ресторани, навіть СІЗО, в їх уявленні, пропонують киянам сьогодні місця, де можна прийти попрацювати. Звісно, це не можна взагалі порівнювати з таким системними і масштабними гравцями, але в уявленні людей це дуже розхитує поняття коворкінгу, — коментує Ілля Кенігштейн. — Якщо у вас є Starlink та генератор — це ще не привід називати себе коворкінгом, бо головний базис — це, власне, ком’юніті та розуміння його потреб і інтересів. Тому ситуація сьогодні доволі стихійна: є системні та сильні оператори, які вижили, та хаотичні пропозиції місць зі світлом та Інтернетом».
«Загалом же річний обсяг нової пропозиції склав близько половини від того, що було заплановано на кінець 2021 року (близько 215 000 кв.м), — коментує Анна Сільвестрова. — Натомість 4 кв. 2022 став найбільш «продуктивним» з точки зору введення нових офісних об’єктів, тоді на ринок вийшло близько 97 000 кв. м і в результаті загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв. м (+5% р/р).
Нова пропозиція у 2022 році була представлена БЦ Gradient (62 000 кв. м), на вул. Короленківська, 4, кампусами Unit.City B6 (14 000 кв. м) і Unit.City B15 (9 000 кв. м) на вул. Дорогожицька, 3 та реконструкцією ТРЦ із бізнес-центром Lake Plaza на вул. Героїв полку «Азов» (колишня М. Малиновського), 12А».
Адаптивність
Перманентні блекаути й перебої зі зв’язком стали для ринку офісів рушійною силою. Працівники, які з часів перших ковідних локдаунів перейшли на дистанційну роботу, змушені були повертатися до офісів, аби мати змогу повноцінно працювати під час відключення електроенергію. Офіси й коворкінги змогли швидко адаптуватися до нових умов й запропонувати своїм резидентам безперебійний інтернет й забезпечити електрикою навіть під час аварійних відключень. Крім того, бізнес-центри, які мали підземні паркінги, змогли задовольнити й попит на безпекову складову.
Як зазначає Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine, коворкінги стали дійсно хорошим виходом для багатьох людей, які стикнулися з відключеннями світла чи блекаутами. Разом з тим, обставини змусили змінити підхід із відвідуваністю офісів і для працівників. Так, співробітники для того, щоб мати стабільний доступ до Інтернету, світла та опалення починали відвідувати офіси, а заразом мали змогу перечекати повітряні тривоги у обладнаних бомбосховищах на базі БЦ.
«Критичними умовами залучення нових орендарів та зменшення ризику втрати поточних стали: наявність дизель-генератора та стабільного інтернет з’єднання, обладнане бомбосховище, або укриття у самій будівлі або у безпосередній близькості», — зазначає Левон Папоян.
«Попри те, що офісна нерухомість традиційно вважається менш адаптивним сегментом, актуальні обставини змушують швидко трансформуватись, аби надавати опції, необхідні для роботи сьогодні, — коментує Олена Забужко. — З початком повномасштабного вторгнення першою чергою потрібно було оперативно облаштувати безпекові зони на випадок повітряних тривог. Ба більше, зараз до укриття у бізнес-центрі, крім безпеки, встановлюються додаткові сервісні вимоги. Так, сьогодні сховище в офісному комплексі – це справжній підземний коворкінг з повноцінними робочими місцями, під’єднаний до резервного живлення та забезпечений стабільним доступом до wi-fi. Наступним викликом стала загроза ймовірного «блекауту», що досі зберігається. Тому головна задача лендлордів сьогодні забезпечити повноцінне функціонування об’єкта за рахунок резервного живлення, стабільного інтернету, технічної води та додаткових сервісів для резидентів, що робить будівлю автономною. Таким чином сьогодні офіси — безпечна локація, де для працівників компаній створені всі умови для безперебійної ефективної роботи».
«В нас понад 12 локацій, кожна з них має свої особливості. Зараз наші локації Spaces у Києві та Львові забезпечені генераторами та підключені до декількох Інтернет-провайдерів для безперебійної роботи. Також більша частина локацій Regus забезпечена генераторами та безперебійниками», — ділиться досвідом Юлія Литвиненко.
«Наші локації повністю забезпечені всіма необхідними умовами, з безперебійним електропостачанням, стабільним в’язком та облаштованими укриттями, — коментує Ілля Кенігштейн. — На сьогодні заповнюваність локацій вже майже сягає довоєнних показників: на столичних Creative State of Arsenal — 90%, Creative State of Arsenal 2 — 100%, Creative State of Gulliver — 80%. У Дніпрі також хороші результати — , в Creative State of Dnipro, ми вийшли на 85%».
«Разом з офісним сегментом, обладнані безперебійним живленням та Інтернетом коворкінги стали виконувати функцію «пунктів незламності», що надають клієнтам безпечний та комфортний прихисток. Також, вони стали місцем, де не наодинці, а спільно з іншими можна безпечно перечекати повітряну тривогу в обладнаному для цього місці», — зазначає Анастасія Качан.
Прогнози
Експерти стримані в своїх прогнозах, адже розвиток ринку буде цілком залежати від ситуації на фронті. За сприятливих умов ринок почне поступово відновлюватися, повернення на довоєнні/докарантинні показники очікується не раніше, ніж через рік-півтора після перемоги.
Костянтин Олійник: «Ділова активність та затребуваність офісної нерухомості гостро пов’язані із закінченням військових дій. Можна оптимістично припустити, що до докороновірусних показників ринок повернеться через рік-півтора після завершення війни, особливо на тлі лояльності міжнародної громадськості до України (можливого входження до складу ЄС), появи в країні нових європейських організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрили офіси, фабрики, заводи, магазини і повністю залишили територію Росії, що може призвести до швидкого розквіту України зі статусом головного економічного центру пострадянського простору».
Анна Сільвестрова: «Очікується що ситуація на ринку залишатиметься стриманою, з огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності військових дій та макроекономічного середовища. Однак, здебільшого більшість гравців ринку уже виробили чітку стратегію — продовжувати працювати в складних умовах з вичікувальним підходом щодо майбутніх рішень. Таким чином, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим у середньостроковій перспективі через ризики для безпеки співробітників, відключення електроенергії та стагнацію економіки, а нове будівництво і навіть редевелопмент, ймовірно, не розглядатиметься, поки ситуація не стабілізується. Проте, ситуація може змінитись при перших сигналах про успішне завершення воєнних дій з боку України.
Якщо у 2023 році буде завершено будівництво 57 000 кв. м заявленої нової офісної пропозиції, ми спостерігатимемо незначне зростання вакантності. Тоді як орендні ставки на якісні офісні приміщення, ймовірно, залишаться незмінними, а спеціальні знижки та умови для оренди все ще залишатимуться популярними на ринку».
Олена Забужко: «Спрогнозувати, як розвиватиметься ситуація з відключеннями світла неможливо, оскільки енергетична інфраструктура країни знаходиться під постійним прицілом ворожих обстрілів. Тому об’єкти, де забезпечена повна автономність, матимуть підвищений попит. Мова йде про світло, опалення, запаси води та стабільний інтернет.
Компанії, які обрали для себе гібридний формат роботи, розглядатимуть гнучкі простори на кшталт коворкінгів. Затребуваність останніх в актуальних умовах показала вражаючі результати. До того ж, такий формат особливо зручний для фрілансерів, представників малого бізнесу та підприємців, які на даний момент не можуть дозволити собі орендувати класичні офіси.
Багато коворкінгів, крім базових послуг, пропонують вже нагальні сьогодні опції у вигляді душу, пральних кімнат або капсул для сну.
Важливо зазначити, що помітно зросли ціни на комунальні послуги. Якщо раніше на цю витрату ніхто не звертав уваги, сьогодні вона може бути втричі більше довоєнного рівня. Цілком ймовірно, що динаміка зростання цієї складової продовжиться у 2023 році.
Отже, топ-трендів на 2023 рік:
активний розвиток коворкінгів,
формування функціональних центрів (МФК, індустріальні парки тощо),
безпековість та автономність будівлі,
підвищені вимоги до сервісу,
занепад застарілих бізнес-центрів.
Ілля Кенігштейн: «Хотілося б вірити, що індустрія стане більш систематизованою і впорядкованою. Стандартизованою. Але для цього треба боротися.
Ми намагаємося систематизувати весь досвід, набутий у 2022. Так само, як після першої хвилі пандемії у 2020 наші стандарти підхопила значна кількість гравців на ринку, бачимо й зараз, як нас наслідують. Модель коворкінгів оптимально працює саме під час криз. Хоча всі попередні, звісно, — ніщо в порівнянні з тим, що ми всі переживаємо сьогодні.
Ба більше — увесь цей досвід ми плануємо масштабувати, запустивши нові локації у Києві та Варшаві, над чим ми сьогодні працюємо. Не біжимо вперед, бо спочатку хочемо розробити дійсно унікальний продукт для європейського ринку і гідно його там презентувати як український проєкт.
Щодо прогнозів індустрії коворкінгів в Україні на 2023 — це, безперечно, лідируючі позиції системних гнучких операторів. Остаточний занепад формату shell & core, коли компанії зі 100-200 співробітниками заїжджають в офіс, роблять свій ремонт, та витрачають купу часу на налаштування відносин з лендлордом та очікування на його розуміння. Нішеві маленькі гравці будуть з’являтися, але ті, які не зможуть гарантувати резидентам якість і стабільність, безпеку — закриються».
Левон Папоян: «Важко будувати прогнози у воєнний час. Будь-який прогноз може бути нереалізованим вже наступного дня. Якщо відштовхуватися від поточної ситуації, то ринок повільно, але заповнюватиметься. Орендні ставки не зростатимуть, скоріше, орендодавці стануть менш гнучкими в переговорному процесі.
Бурхливе зростання спостерігатиметься після завойованої ЗСУ перемоги як за рахунок того, що багато компаній почнуть повертати назад свій персонал з інших країн, так і за рахунок нового бізнесу. І тут ставки можуть істотно зрости, оскільки на певному етапі попит може перевищити пропозицію».
Юлія Литвиненко: «На жаль, ситуація залишатиметься складною та важко прогнозованою. Багато бізнесів та підприємців повертаються до офісів, оскільки їм важливо мати стабільне місце для роботи зі світлом та інтернетом, але подальший розвиток їх поведінки дуже пов’язаний з перебігом війни. Ми не намагаємося зазирнути у магічну кулю, а стараємося якнайшвидше адаптуватися до ситуацій.
Якщо раніше основним пріоритетом був розвиток мережі, то зараз ми зосереджені на підтримці бізнесу та стабільній роботі наявних локацій. Але найголовніше залишається одне — ми продовжуємо працювати та продовжуємо вірити в перемогу. Підприємці потребують якісних робочих місць і ми залишаємося на їхній стороні у 2023 році».
Попри не дуже обнадійливі прогнози, які давали експерти наприкінці 2022 року, ринок офісної нерухомості київського регіону в 2023 році продемонстрував стійкість й зміцнення попиту. Про головні тренди, основні показники та прогнози PropertyTimes поговорив з експертами ринку.
Попри продовження воєнних дій й регулярні ракетні атаки на столицю, ринок зумів адаптуватися, окреслилися нові тренди, які свідчать про стійкість сегменту до зовнішніх факторів.
Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, зазначає, що попри найзначніші виклики в історії існування ринку професійної офісної нерухомості Києва, ринок продемонстрував свою життєздатність та здатність гравців ринку до подальшої трансформації.
Аналітики CBRE визначили кілька основних тенденцій, які були характерні для ринку офісної нерухомості столичного регіону в минулому році: «Більшість компаній призупинили скорочення персоналу та шукали шляхи оптимізації витрат на нерухомість, переглядаючи умови оренди або покращуючи офісні приміщення шляхом переїзду. Хоча на ринку продовжувало спостерігатися деяке скорочення площ, зростання чистого поглинання станом на кінець 2023, свідчить про послаблення даної тенденції.
Попит з боку орендарів продемонстрував ознаки зміцнення: річний показник валового поглинання сягнув приблизно 91 000 кв. м, що в чотири рази більше порівняно з 2022 роком, але все ще залишається на 32% нижче довоєнного рівня 2021 року. За типом угод переважали угоди з переїзду (55%) та переукладання існуючих договорів (17%), на які припадає близько 72% орендної активності, тоді як розширення офісних площ відбувалося порівняно нечасто (6%).
На противагу традиційним переїздам, пов’язаним з війною, або скороченням офісних площ, з’являється нова тенденція. Великі компанії залишаються у своїх нинішніх офісах, уникаючи переїзду через його вартість та задля збереження стабільності робочих процесів. Так, у деяких випадках міжнародні компанії можуть утримувати свої офісні приміщення номінально, продовжуючи сплачувати орендну плату та пов’язані з нею витрати, навіть якщо фактичне використання приміщень працівниками залишається низьким — від 15 до 50%. Як наслідок, у деяких випадках сценарій переїзду не може конкурувати у фінансовому плані з варіантом оренди того ж самого офісу».
«Спостерігається зміна форматів орендарів, скорочення займаних площ, переїзд у віддалені від центру райони, — зазначає Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG. — Найбільші українські корпорації перевели співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Ряд компаній звернули малозатребувані представницькі офіси, дрібні та середні раціоналізують витратну частину».
Паралельно з цим спостерігалася й інша тенденція, орендарі отримали унікальну можливість переїхати зі своїх офісів нижчого класу в офіси вищого класу без суттєвого збільшення орендних витрат, говорить Павло Макуха.
Експерти ринку також зазначають, що змінилися терміни планування. «В другій половині 2023 спостерігається збільшення запитів з боку орендарів на середньострокові договори 2-3 роки, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Щодо гнучких офісів, офісів з ремонтом та бажано з меблями, то за ними переважно підписуються короткострокові договори на 1 рік з пролонгацією».
«В 2023 році спостерігалася відносна (по зрівнянню з 2022 роком) активність потенційних покупців — як інвесторів, так і кінцевих споживачів, по придбанню офісних приміщень та, як наслідок, закриття низки угод з купівлі-продажу офісних будівель вартістю від $2 млн до $10 млн і площею від 1 500 кв. м до 10 000 кв. м», — говорить Павло Макуха.
Зберігся та посилився головний тренд від початку повномасштабного вторгнення — повага до безпеки. «Гравці ринку це розуміють та дбають про організацію власних укриттів чи облаштування спільних разом з лендлордами», — зазначає Ілля Кенігштейн, СЕО та засновник Creative States.
Ще одна тенденція, яка окреслилася за останні роки, це all-in-one пропозиції. «Резидентів все більше цікавлять не окремі рішення, а повноцінні екосистеми, що включають в себе суміжні продукти та сервіси», — коментує Ілля Кенігштейн.
Вакантність: позитивна динаміка
За даними, які наводять аналітики CBRE, станом на кінець 2023 року середній рівень вакантності становив 25% (-1% р/р), у той же час рівень вакантності в класі В (27%) залишався вищим, ніж в класі А (24,7%), особливо в менш якісних будівлях. Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в новозбудованих об’єктах, в яких залишається не високий рівень заповненості, а також у будівлях нижчої якості, що, як правило, розташовувались за межами ЦДР.
Дещо інші дані наводить Костянтин Олійник: «Середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на кінець 2023 року склала: А — 27,4%, В — 20,2%, С — 14,5%».
«Якщо взяти виключно будівлі класу А, які функціонують 5 років і більше, показник вакантності в них буде значно меншим за середній по класу А. Це є результатом того, що приміщення, в яких не виконане внутрішнє оздоблення, а також які вийшли на ринок останнім часом, не встигли швидко знайти своїх орендарів під час воєнного стану, — пояснює Павло Макуха. — Якщо ж перевірити вакантність БЦ класу А та класу Б, які функціонують понад 5 років, то можна констатувати, що в багатьох будівлях вакантність спостерігається нижча навіть за 5%, що призводить до логічного висновку: класичному офісному орендарю центрального ділового району вкрай потрібні якісні офіси».
«Щодо заповнюваності наших локацій. Перші два «Арсенали» тримають показник на рівні 80%. Creative State of Arsenal 3 ще на момент першого анонсування побила рекорд за попереднім бронюванням на рівні 50%, — коментує Ілля Кенігштейн. — В БЦ Gulliver локація Creative States заповнена на рівні 50%. В Creative State of Senator думаємо віддати весь простір локації під одну велику компанію, яку обслуговуватимемо».
Загалом експерти зазначають, що зниження рівня вакантності, яке спостерігалося в 2023 році, свідчить про позитивну динаміку на ринку.
Серед причин зменшення вакантності Левон Папоян виділяє такі:
на ринок була введена обмежена кількість професійних бізнес-центрів;
наявний попит на офісні приміщення не тільки з причини релокації, а також у зв’язку з розширенням бізнесу та нових проєктів (особливо у міжнародних організацій);
все ще залишаються виведеними з ринку два великих БЦ – 101 Tower та LuWR.
Орендні ставки: поступова стабілізація
Зміцнення повітряної оборони Києва, значне збільшення попиту з боку як міжнародних організацій, дипломатичних установ, компаній, так і з боку українського бізнесу, сприяли стабілізації орендних ставок, зазначає Левон Папоян.
За даними аналітиків CBRE, прайм орендна ставка стабілізувалася на рівні 20$/кв. м/міс., знизившись з початку року на 5%. Верхня межа діапазону орендних ставок на офісні приміщення класу А знизилася в середньому приблизно на 7%, коливаючись в межах 18-24$/кв. м/міс., у той час як для інших об’єктів спостерігалося зниження верхньої межі діапазону приблизно на 11%, до 8-16$/кв. м/міс.
«Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними і OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження», — коментує Костянтин Олійник.
Нова пропозиція: девелоперська активність сповільнилася
Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві протягом 2023 року майже не змінилась і становить близько 2 400 000 кв. м, такі дані наводить Павло Макуха.
«У 2023 році було введено близько 60 000 кв. м офісних приміщень, але частина введених по документам будівель не була готова до початку саме операційної діяльності, тобто, фактично, частка введених у 2023 році будівель почне функціонувати з повністю готовими зонами загального користування у другій половині 2024 року. Оновлений заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2024-2025 років становить близько 150 000 кв. м», — уточнює експерт.
— БЦ Twelve, вул. Новокостянтинівська, 12 (13,3 тис. кв. м),
— GRADIENT.Business Center, вул. Короленківська, 4-6 (20 тис. кв. м),
— БЦ на пр. В. Лобановського, 96 (2 тис. кв. м),
— Unit.City B4, вул. Дорогожицька, 3 (13,2 тис. кв. м).
«Разом з тим девелоперська активність в офісному сегменті сповільнилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився, — зазначають аналітики CBRE. — Однак, незважаючи на те, що ринок офісної нерухомості залишається незбалансованим, в тому числі через високий рівень вакантності, власники готові вводити в експлуатацію нові об’єкти на завершальних стадіях будівництва».
Формат: офіси з ремонтом та коворкінги
Найбільшим попитом користуються коворкінги/гнучкі офіси та офіси з ремонтом, зазначає Левон Папоян.
«Проте відбулись й угоди в приміщеннях без оздоблення, але у цих випадках приміщення або будівля ідеально підходили орендареві, який мав час на виконання всіх видів оздоблювальних робіт та відповідний на це бюджет. Спостерігається попит орендарів на окремі офісні будівлі, розташовані в центральному діловому районі, а також на якісні проекти з грамотною концепцією», — ділиться спостереженнями Павло Макуха.
«Попит є майже на всі класи в залежності від бюджетів. Гарно заповнюються БЦ А класу за рахунок значного зниження орендних ставок», — додає Левон Папоян.
Відгукуючись на запит потенційних орендарів, оператори ринку пропонують нові формати.
«Ми запустили нову локацію в Києві — Creative State of Arsenal 3, який реалізували в новому для нас форматі: оскільки ця локація сімейного типу і передбачає візити дітей разом з їхніми батьками-резидентами, в Creative State of Arsenal 3 буде доступний сервіс професійних нянь та вихователів, які займатимуться з малечею, — розповідає Ілля Кенігштейн. — Також на всіх київських локаціях запустили новий сервіс CS Kitchen — власна кухня».
Орендарі: перелік якісно збільшився
Експерти зазначають, що тенденція минулих років зберіглася — в загальному розподілі попиту за індустріями продовжує домінувати ІТ-сектор (51%). «Хоча темпи розвитку даного сегменту, який історично був ключовим драйвером попиту і девелопменту бізнес-центрів, сповільнилися через скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. Разом з тим, на ринку спостерігалася відсутність співставного попиту на нові офіси з боку компаній традиційних галузей, таких як фармацевтика та медицина чи аграрного сектору. Публічний сектор, що становив 23% у структурі попиту, хоча ймовірно і задовольнив свої потреби в офісних приміщеннях у 2022-2023 роках, продовжить залишатись активним на ринку і в 2024. Додатково, потенційний ріст попиту може виникнути від компаній військово-промислового сегменту, хоча їхнє поточне представлення в структурі є незначним», — коментують аналітики CBRE.
«Також у 2023 році були активними дипломатичні представництва і урядові організації (15%), ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор», — додає Павло Макуха.
Так описує портрет резидента гнучких офісів Ілля Кенігштейн: «До війни цей формат визнавали переважно в IT і креативних індустріях, та «зухвалі фінансисти» (тобто fintech). Зараз окрім зазначених орендарів у нас і FMCG, і медіа, і дипломатичні місії. HR, агро, маркетинг, НГО. Логістика, банки, рітейл».
Загалом у порівнянні з 2022 роком перелік категорій орендарів значно та якісно збільшився, вважає Левон Папоян.
Прогнози: відновлення попиту, нова пропозиція та зниження вакантності
В 2023 році попри воєнні дії на ринку офісів спостерігалася певна активність, експерти зазначають, що ця тенденція збережеться й в поточному році.
Аналітики CBRE: «У 2024 році ми очікуємо помірне відновлення попиту з боку орендарів. Не виключено, що серед орендарів переважатимуть компанії, які користуватимуться можливістю переїхати до якісніших будівель у більш привабливих локаціях.
Очікується, що до кінця 2024 року буде введено в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів. Нові офісні будівлі будуть переважно невеликими та середніми об’єктами класу В, за винятком БЦ Heritage класу А. Однак можна очікувати затримок із введенням в експлуатацію, оскільки боргове фінансування залишається практично недоступним, а попит на офісні приміщення загалом залишатиметься стриманим. У разі своєчасного введення в експлуатацію заявлених об’єктів середня вакантність на ринку може поступово зростати. Водночас, у якісних бізнес центрах, ймовірно, спостерігатиметься зниження вакантності завдяки привабливим орендним ставкам та бажанню деяких орендарів покращити якість своїх офісів. За умови відсутності подальших економічних коливань та погіршення безпекової ситуації, орендні ставки залишатимуться загалом стабільними, хоча у менш якісних об’єктах можливе подальше зниження орендних ставок».
Левон Папоян: «Навряд чи з’явиться велика кількість нової пропозиції, оскільки більшість девелоперів все ще знаходяться в режимі очікування. Причин багато, серед них — ризики пошкодження будівель внаслідок ракетних обстрілів; відсутність будівельників; значне підвищення собівартості будівництва та строків доставки матеріалів; невпевненість в швидкому заповненні БЦ; відсутність можливості прогнозування фінансової окупності БЦ, оскільки проєкти починались із очікуваннями ставок, які мали бути значно вище поточних. Наразі неможливо спрогнозувати, коли настане момент динамічному підйому ставок. А цього не варто очікувати до кінця війни.
Що стосується попиту — очікуємо незначне збільшення попиту. Категорії майже не зміняться. Стримуючими факторами залишаються невпевненість у термінах завершення війни, обмежена кількість персоналу, оскільки багато чоловіків або знаходяться за кордоном, або служать в армії. Також стримуючим фактором є мобілізаційні ризики».
Павло Макуха: «Ринок офісної нерухомості Києва буде поступово відновлюватися, але темпи відновлення будуть залежати від розвитку подій на фронті та від загальної економічної ситуації в Україні.
Очікується, що базові орендні ставки на офісні приміщення поступово будуть приймати не таку хаотичну ноту, почнуть стабілізуватись протягом 2024 року, це означатиме, що сам діапазон (коливання: від і до) орендних ставок для різних класів буде не таким широким і мати відхилення на рівні 10%-15%.
При збереженні у 2024 році показника поглинання офісів на рівні 2023 р., вакантність офісних приміщень з повністю виконаним оздобленням буде і далі знижуватись, тому наявні на ринку нові офісні будівлі, а також обʼєкти, які були введені у 2020-2022 рр. і не встигли заповнитись хоча б на 30%, почнуть мати попит і, відповідно, більш високі шанси на заповнення».
Ілля Кенігштейн: «У нас амбітні плани: маємо неанонсований проєкт на «Арсеналі» площею 2 500 кв. м і плани запуску в країнах Європи. Наша глобальна мета — вийти на 30-35 локацій у наступні роки масштабування в Україні та за її межами.
Щодо загального – я впевнений, що станеться остаточна деформація поняття коворкінг».
