У перші дні в Харкові припинили роботу більшість магазинів, а працюючі закривалися близько 12.00. Мешканці міста з самого ранку вишиковувалися у черги за продуктами та товарами першої необхідності. Полки в деяких відділах були порожні, а на касах приймали лише готівку. Схожа ситуація була і з аптеками.
В середині березня ситуація більш-менш стабілізувалася. У місто завозились продукти, працювали місцеві хлібозаводи. Все необхідне можна було купити не лише у великих мережевих маркетах, а й у магазинах біля будинку. Для зручності харків’ян було створено онлайн-карту з працюючими АЗС, аптеками та магазинами.
За час воєнних дій, пошкодження зазнали деякі торгові центри Харкова: супермаркет «Восторг» (пр. Героїв Харкова, 274В), ТРЦ Nikolsky, ТЦ «Північний» (вул. Наталії Ужвій, 58), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Караван», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Клас» (вул. Леся Сердюка, 36), два ТЦ «Екватор» (бульв. Грицевця, 2а та вул. Гвардійців-Широнінців, 101/99), магазин «Фоктрот» (вул. Вернадського), ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний». Також значних ушкоджень зазнав один з найбільших торговельних центрів Східної Європи — ТЦ «Барабашово».
Майже половина ринків та торговельних майданчиків в Харкові була частково зруйнована або знищена.
Станом на кінець вересня 2022 року деякі торгові центри вже повністю або частково відновили свою роботу: супермаркет «Восторг», ТРЦ Nikolsky (3 поверхи), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний».
Адміністрація ТЦ «Барабашово» повідомляє, що торгівлю відновили майже 30% підприємців ринку.
Оскільки Харків і досі піддається обстрілам, то остаточну суму збитків від військових дій, власники торгових центрів поки ще не називають.
Згідно заяв Голови Харківської ОДА, станом на кінець вересня 2022 року в Харкові проживає вже більше 1 млн мешканців із більш ніж 1,5 млн населення на початок поточного року. В період активних бойових дій в Харкові мешкало близько 300-400 тис. жителів.
Збільшення населення міста та зменшення кількості обстрілів по самому місту пожвавили й сегмент торгівельної нерухомості Харкова.
Станом на кінець вересня 2022, згідно повідомлень прес-служби Харківської міської ради, у місті працюють близько 73% супермаркетів, 68% ринків та 66% аптек від довоєнної кількості.
Протягом вересня свою роботу відновили ще: 4 супермаркети «АТБ-маркет», 15 магазинів «Посад»; 3 магазини «Кулиничі»; 6 магазинів «Салтівський м’ясокомбінат»; 17 магазинів «Кісет». Також у вересні запрацювали ще 7 аптек мережі «9-1-1» та 3 — КП «Муніципальна аптека».
23 вересня у ТРЦ Nikolsky частково відновили роботу магазини на 1-му та 2-му поверхах (до 50% від загальної кількості орендарів). На мінус першому поверху ТРЦ працюють 92% орендарів. У жовтні планується відкриття 3 поверху ТРЦ Nikolsky.
Як зазначив керуючій харківськім ТРЦ «Дафі» Андрій Кудінов, зараз в ТРЦ працює тільки гіпермаркет Fozzу та аптека. По мірі повернення мешканців Салтівки та відбудови Харкова, ТРЦ «Дафі» має намір нарощувати об’єм послуг, що надаються в ТРЦ.
Після відновлення пошкодженої частини даху відкрився для відвідувачів ТРЦ «Французькій бульвар». Наразі в ТРЦ працюють майже 30% орендарів.
В усіх великих ТЦ/ТРЦ Харкова, як і по всій Україні, не працюють магазини іспанської групи Inditex (бренди Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius). Також не працюють магазини одягу Н&М.
За даними директора «Національна Керуюча Компанія» Володимира Чекалова, у ТЦ «Протон» та ТЦ «Каштан» працюють 30% орендарів. В ТЦ «Ювілейний» — зайняті орендарями 15% загальної площі торгівельного центру.
Деякі орендарі в цих торгівельних центрах не працюють, але заявили про наміри відкрити свої магазини навесні 2023 року, повідомив Володимир Чекалов.
Стосовно ТЦ «Північний», як заявляє Володимир Чекалов, остаточного рішення щодо відбудови цього центру ще не прийнято оскільки цей ТЦ зазнав дуже значних ушкоджень.
В Харкові працюють всі супермаркети мережі «Рост», «Чудо маркет», «Десяточка», а також 13 з 14 супермаркетів «Клас», 9 з 13 супермаркетів «Сільпо», 53 з 66 АТБ, 2 з 4 ТЦ « Велмарт»), 6 з 13 супермаркетів «Баскет».
По інформації директора департаменту оренди мережі «Класс», у 13 працюючих супермаркетів мережі 90% орендарів відновили свою роботу.
Також в Харкові вже працюють 145 магазинів мережі «Посад», 137 — мережі «Кулиничі», 74 — мережі «Салтівський м’ясокомбінат».
Відкрито 255 аптек мереж: «Копійка», 9-1-1, АНЦ, «Шара», «Славутич», «Класна аптека», «Леда», КП «Муніципальна аптека» та інші.
Працюють ветеринарні клініки «Лідер», «Довіра», «Кузя», «Білий клик», «ТерраВет» та інші.
Відкриті також магазини електроніки та косметики. Продовжують свою роботу 6 магазинів Comfy, 4 магазини «Ельдорадо», 2 магазина та 1 точка видачі товарів мережі «Фокстрот».
Відкритій для покупців один з трьох ТЦ «Епіцентр» (пр. Ю. Гагаріна, 352).
Також у Харкові працюють 47 магазинів косметики Eva та 25 Prostor, а також 50 торгових точок мережі магазинів товарів для дому Smilemarket.
Для покупців відкриті зоомагазині різних мереж: «Шиншилка», Master Zoo, «Зооточка», EuroZoo, Vetastar тощо.
Відновили прийом відвідувачів деякі заклади громадського харчування, зокрема, Япошка, Маранелло, Париж, Навруз, Пробка та інші.
Деякі салони краси та заклади побутового обслуговування населення також відновили свою роботу.
У місті працюють 36 з 53 ринків та торговельних майданчиків.
За даними директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевой, падіння трафіку в торгових центрах Харкова відбулось на 70-75% відносно показників минулого року.
Що стосується діючих орендних ставок у працюючих об’єктах торгівлі, то більшість орендарів отримала знижки 50-70% від ставок оренди довоєнного часу, повідомила Вікторія Рильцева.
У великих ТЦ/ТРЦ майже всі орендодавці перейшли на встановлення орендної плати як відсоток від товарообігу орендаря площі. Зазвичай цей показник на рівні 10% від товарообігу. Окрім орендного платежу в ТЦ/ТРЦ орендар сплачує ще, як правіло, експлуатаційні платежі (ОРЕХ) (до $8/кв. м), маркетингові платежі (до $2/кв.м) та комунальні платежі.
Стосовно планів щодо відновлення та розвитку харківських торгових мереж, то тільки мережі «Клас» та «Рост» заявляють про плани і далі відкривати нові магазини — як супермаркети, так і в форматі «магазин біля будинку».
Про плани розвитку в інших регіонах України повідомила тільки одна харківська мережа супермаркетів — «Чудо маркет». Незабаром у селі Рованці на окружній м. Луцька відкривається першій супермаркет цієї мережі.
З літа поточного року в Харкові почали відкриватися нові немережеві магазини. Більшість таких об’єктів мають площу до 100 кв. м. Попит з боку невеликих об’єктів торгівлі зосереджений у спальних районах міста, де майже не було обстрілів. Це такі побутові райони: Нові Будинки, Холодна Гора, ХТЗ, Одеська. Майже зовсім не користуються попитом торгівельні об’єкти у більшості районів Салтівки, Північної Салтівки та центру міста.
Отже попри складні умови й регулярні обстріли з боку рф ринок ритейлу Харкова продовжує функціонувати, підтримуючи економіку України.
При підготовці матеріалу використвовувалося дослідження Української ради торгових центрів Фото: Facebook ТРЦ Nikolsky Текст підготовлений за сприяння директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевої
2021 рік був роком відновлення офісної нерухомості після ковідних локдаунів: найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років, відновлення орендних ставок, високий показник валового поглинання. У 2022 році очікувалося підвищення орендних ставок, переїзд компаній в офіси вищого класу, вивід на ринок нової пропозиції. Але повномасштабне вторгнення з боку РФ, запеклі бої за Київ на початку весни перекреслили всі плани, ринок зупинився, а потім змушений був адаптуватися під нові реалії.
Property Times разом з експертами підбив підсумки надскладного 2022 р. в сегменті офісної нерухомості.
Етапи розвитку
Початок 2022 року був обнадійливим для операторів ринку офісів та коворкінгів. Умовно рік можна розділити на декілька етапів.
Перший етап — січень-лютий, до початку повномасштабного вторгнення. На початок року ринок знаходився на етапі зростання.
Юлія Литвиненко, директорка IWG plc в Україні, дає таку характеристику цього періоду: «Ринок активний, великий попит та пропозиція. Активний девелопмент нових об’єктів, інвестиції в довготривалі проєкти. Зростання орендних ставок».
Другий етап тривав від кінця лютого до червня. Його можна охарактеризувати коротко одним словом — шок. «Як з боку орендарів, так і орендодавців не спостерігалося активних дій щодо орендних відносин. Ринок завмер», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners.
За визначенням Юлії Литвиненко, це етап найбільшої турбулентності. «Стрімкий зріст вакантності (з 10 до 60%) попри на надання орендних канікул та знижок. Нові проєкти поставлені на паузу до стабілізації ситуації в країні. Падіння орендних ставок на 50%. Скорочення витратної частини на 64%. Водночас наша Львівська локація була повністю заповнена на 100%», — так характеризує цей період експертка.
За даними, які наводить Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine, до кінця червня 2022 орендна активність була дуже обмежена, представлена поодинокими продовженнями орендних договорів або їх переглядами.
В червні-липні відбулося усвідомлення дійсності. «В цей період відбуваються рідкісні угоди з оренди. Переважна більшість орендарів поки що у стані вивчення змін над ринком, як і у спробах визначення короткострокових планів з оренди офісів на найближчу перспективу», — говорить Левон Папоян.
Третій етап — приблизно червень (липень)-жовтень. «Швидкість зростання вакантності сповільнюється: звільнення офісних площ продовжується, але не так стрімко. Девелопмент на стопі. Орендні ставки стабілізувалися на рівні -50-60% у співвідношенні до довоєнних», — коментує Юлія Литвиненко.
У другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася стриманою і була зумовлена продовженням, переукладанням та скороченням існуючих офісних площ, зазначає Анна Сільвестрова. Протягом 3 кварталу активність на ринку пожвавішала, але після жовтневих атак на столицю та енергосистему, ринок повернувся у вичікувальну позицію.
І четвертий етап, який почався приблизно в жовтні й тривав до кінця року, характеризувався певним пожвавленням. «Складно назвати те, що відбувалося на даному етапі, «бумом». Ринок ожив, спостерігалася досить велика кількість запитів щодо оренди офісів у безпечних районах далеко від об’єктів критичної та військової інфраструктури, — коментує Левон Папоян. — Після початку масованих ракетних обстрілів у жовтні до вимог додалися також побажання щодо безперебійного енергопостачання. Помітно зменшилася кількість вакантних офісних приміщень із готовим ремонтом, також суттєво знизилася вакантність у професійних коворкінгах».
«Станом на грудень 2022 року річний обсяг орендної активності склав близько 40 000 кв. м, що більше як в чотири рази менше, ніж у 2021 році (близько 185 000 кв. м)», — такі дані наводить Анна Сільвестрова.
Релокація: з Києва й до Києва
Процес релокації бізнеса почався ще до початку повномасштабного вторгнення. Деякі компанії заздалегідь подбали про перевіз офісів в західні області України, а подекуди й за кордон. Але, як зазначає Анна Сільвестрова, одночасно з тим залишались орендарі, котрі сподівались у перші тижні агресії, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні.
«Вже у перші 3-4 місяці війни тренд на зворотню міграцію до Києва після релокації на захід країни почали формувати посольства, а також представництва Європейського Союзу. Також, частина бізнесів, яка була зацікавлена в забезпеченні безпечної та безперебійної діяльності для себе, зважила усі ризики та провела релокацію у безпечніші області з прифронтових ще в перші місяці повномасштабного вторгнення», — коментує Анна Сільвестрова.
«Після значного відтоку кадрів у березні-квітні 2022 року зі східних областей та Києва до центру країни та на західну Україну, фахівці ІТ-сфери поступово (вересень-грудень 2022 року) повертаються назад у великі міста: Київ, Харків, Дніпро, Одеса», — ділиться спостереженнями Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.
Перегляд договорів, win-win умови, гнучкість
Український ринок офісної нерухомості не виправдав найгірші очікування, які прогнозували йому на початку війни, і швидко адаптувався до нових реалій, хоч і залишався обмеженим через військову агресію, зазначили в CBRE Ukraine. Не останню роль в цьому зіграло вміння домовлятися, яке учасники ринку встигли відшліфувати ще за часів ковідних локдаунів.
«Після ковидних часів більшість орендарів та орендодавців сформували підходи до ведення діалогу у форс-мажорних обставинах. Багато домовленостей часто копіювалися з тих часів. Зокрема надання орендних канікул, надання дисконту на певний період часу», — говорить Левон Папоян.
«Головне сьогодні партнерство — як з боку орендаря, так і орендодавця, орієнтоване на збереження бізнесу та робочих місць. Тому в переговорах ми націлені на знаходження win-win умов для кожної із сторін, — наголошує Олена Забужко, комерційний директор БФК Gulliver. — У довоєнний час компанії інвестували в офісні проєкти — розглядали просторі приміщення у форматі shell&core (без ремонту) та заходили в оренду на довгостроковій основі від трьох років і більше. Через непередбачувану ситуацію в країні сьогодні, компанії мають більш гнучкі очікування. Наразі спостерігається тренд та попит на невеликі офісні приміщення з ремонтом та меблями — у форматі «в’їжджай-працюй», а договори підписують на більш короткотривалий термін».
«Ми максимально старалися йти назустріч нашим резидентам: переглядали умови договору, пропонували інші локації, надавали додаткові можливості та намагалися знайти спільний вихід», — говорить Юлія Литвиненко.
Гнучкість допомогла операторам ринку офісів й коворкінгів вистояти у найважчі періоди. Програли ті, хто не навчився домовлятися.
«В українській індустрії культура коворкінгів досі на етапі становлення, відповідно і взаємини операторів з лендлордами досі не налагоджені у повній мірі, і двостороння комунікація відбувається не з кожним, особливо щодо більш гнучких умов співпраці. Ті лендлорди, які були і є найменш гнучкими, які вимагали оплачувати 100% операційних витрат або оренду, вже спорожніли чи поступово втрачають заповнюваність, — коментує Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО української мережі офісних просторів Creative States. — Гнучкі ж — не мають відтоку. Так, наприклад, адміністрація БЦ Gulliver дозволила нам підключити Creative State of Gulliver до свого генератора. З партнерами локації Creative State of Dnipro ми також порозумілися: на території паркінгу облаштували бомбосховище — Creative States Shelter, без додаткової оплати. На Арсеналі ж з партнерами A Development повна синергія: вони надали нам потужний генератор й разом ми дуже гідно облаштували укриття для резидентів з усіма необхідними умовами не лише для роботи, а й просто безпечного перебування там та відчуття “нормальності”».
Загалом протягом року орендарі реагували на війну двома основними підходами: великі міжнародні компанії не скорочували орендовані офісні площі і зайняли вичікувальну позицію, сплачуючи повну або часткову орендну плату, тоді як менші та місцеві компанії, де це було можливо, скорочували офісні площі або переїжджали до менших, більш бюджетних бізнес-центрів, переважно на умовах короткострокової оренди, зазначають в CBRE Ukraine. «Втім, переїзд до нових будівель не був широко розповсюдженим і склав лише 35% в загальній структурі угод, так як однією з найбільших перешкод, що стримує власників бізнесу при переїзді, є прямі витрати на переїзд, особливо пов’язані з орендою офісів в shell&core», — пояснює Анна Сільвестрова.
Орендні ставки
Від початку повномасштабного вторгнення орендні ставки суттєво знизилися. Учасники ринку називають різні цифри — просідання склало від 10 до 50% в залежності від етапу й від індивідуальних домовленостей.
«З початку війни ми знизили оплату – влітку це взагалі було пів ціни, — коментує Ілля Кенігштейн. — Сьогодні вона все ще на 5-7% нижча від довоєнної. До того ж, протягом війни робили гнучкі знижки для резидентів. Одразу запропонували функцію “заморозки” офісів, коли місця та кабінети, з усіма речами і технікою в них, фіксовано залишалися закріпленими за резидентами до їх повернення у Creative States».
«Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги, — говорить Олена Забужко. — Варто зазначити, що станом на сьогодні традиційний зріз орендної ставки як такий відсутній. По-перше, це зумовлено тим, що кожна керуюча компанія має свою витратну складову, відповідаючи нагальним запитам ринку. Хтось придбав більше дизельних генераторів, хтось вкладає в останні системи охорони, хтось облаштовує якісні укриття.
По-друге, пріоритетна задача орендодавців зараз — компенсувати утримання об’єкта та зберегти партнерів. Зрештою, цим формується рівень ставок на поточний час, і такий підхід збережеться до стабілізації ситуації у країні».
«З початку війни орендні ставки зменшилися й так і не повернулися до довоєнного рівня. Ми повинні реагувати на ситуацію на ринку, особливо на економічні зміни та курс валют. Оскільки ми маємо контракти в валюті, ми розуміємо, що це впливає на наших резидентів, особливо на тих, які працюють на вітчизняний ринок, — ділиться Юлія Литвиненко. — Ставки знизилися на 50-60%. Нам відомо, що деякі коворкінги пропонують довоєнні ціни, але ми на жаль не можемо підтвердити готовність ринку до довоєнних цін. І наразі не бачимо підґрунтя для підвищення оренди своїх локацій».
За даними, які наводить Анна Сільвестрова, прайм орендні ставки знизилися в середньому на 16% — з $25 до $21 за кв. м/місяць з початку року. Орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-7% у нижній межі), а в класі В — від $7 до $17 (-22% у нижній межі і -15% у верхній межі з початку року).
«Однак у цьому випадку запитувані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні умови угод часто є значно нижчими за заявлені і, фактично, можуть бути нижчими на 20-50%. Як наслідок, існує значний розрив між заявленими та фактичними умовами угод, оскільки орендодавці продовжували надавати значні знижки орендних ставок з метою збереження заповнюваності та потоків доходів, або для залучення нових чи утримання існуючих орендарів», — звертають увагу аналітики.
Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG: «Так, якщо в січні 2022 року оренда за 1 кв. м на місяць обходилася в класі «А»=$28,1, у класі «В»=$17,9, у класі «С»=$11,9 (без урахування ПДВ, OPEX, КП та коефіцієнтів BOMA), то на початок січня 2023 року можна констатувати зниження ставок мінімум на 30% (особливо враховуючи зміни курсу національної валюти щодо долара США)».
Як зазначає Левон Папоян, досяжні в процесі переговорів орендні ставки поділяються на дві категорії:
— військова ставка на 1 рік/на період дії воєнного стану: 40-50% від узгодженої повоєнної ставки;
— повоєнна ставка.
«Враховуючи додаткові негативні фактори жовтня/листопада (обстріли окупантами енергетичної інфраструктури України, непередбачуваність планових/аварійних відключень електроенергії, зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними та OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілення експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), вартості обслуговування офісу / опалення) можна припустити, що навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчому майбутньому продовжать своє подальше зниження», — прогнозує Костянтин Олійник.
Нова пропозиція
Систематичні й аварійні відключення електроенергії спровокували появу імпровізованих «коворкінгів» часом в найнеочікуваніших місцях.
«Подивіться останні новини та концентрацію слова “коворкінг” у заголовках — автопаркінг, церква, ресторани, навіть СІЗО, в їх уявленні, пропонують киянам сьогодні місця, де можна прийти попрацювати. Звісно, це не можна взагалі порівнювати з таким системними і масштабними гравцями, але в уявленні людей це дуже розхитує поняття коворкінгу, — коментує Ілля Кенігштейн. — Якщо у вас є Starlink та генератор — це ще не привід називати себе коворкінгом, бо головний базис — це, власне, ком’юніті та розуміння його потреб і інтересів. Тому ситуація сьогодні доволі стихійна: є системні та сильні оператори, які вижили, та хаотичні пропозиції місць зі світлом та Інтернетом».
«Загалом же річний обсяг нової пропозиції склав близько половини від того, що було заплановано на кінець 2021 року (близько 215 000 кв.м), — коментує Анна Сільвестрова. — Натомість 4 кв. 2022 став найбільш «продуктивним» з точки зору введення нових офісних об’єктів, тоді на ринок вийшло близько 97 000 кв. м і в результаті загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв. м (+5% р/р).
Нова пропозиція у 2022 році була представлена БЦ Gradient (62 000 кв. м), на вул. Короленківська, 4, кампусами Unit.City B6 (14 000 кв. м) і Unit.City B15 (9 000 кв. м) на вул. Дорогожицька, 3 та реконструкцією ТРЦ із бізнес-центром Lake Plaza на вул. Героїв полку «Азов» (колишня М. Малиновського), 12А».
Адаптивність
Перманентні блекаути й перебої зі зв’язком стали для ринку офісів рушійною силою. Працівники, які з часів перших ковідних локдаунів перейшли на дистанційну роботу, змушені були повертатися до офісів, аби мати змогу повноцінно працювати під час відключення електроенергію. Офіси й коворкінги змогли швидко адаптуватися до нових умов й запропонувати своїм резидентам безперебійний інтернет й забезпечити електрикою навіть під час аварійних відключень. Крім того, бізнес-центри, які мали підземні паркінги, змогли задовольнити й попит на безпекову складову.
Як зазначає Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine, коворкінги стали дійсно хорошим виходом для багатьох людей, які стикнулися з відключеннями світла чи блекаутами. Разом з тим, обставини змусили змінити підхід із відвідуваністю офісів і для працівників. Так, співробітники для того, щоб мати стабільний доступ до Інтернету, світла та опалення починали відвідувати офіси, а заразом мали змогу перечекати повітряні тривоги у обладнаних бомбосховищах на базі БЦ.
«Критичними умовами залучення нових орендарів та зменшення ризику втрати поточних стали: наявність дизель-генератора та стабільного інтернет з’єднання, обладнане бомбосховище, або укриття у самій будівлі або у безпосередній близькості», — зазначає Левон Папоян.
«Попри те, що офісна нерухомість традиційно вважається менш адаптивним сегментом, актуальні обставини змушують швидко трансформуватись, аби надавати опції, необхідні для роботи сьогодні, — коментує Олена Забужко. — З початком повномасштабного вторгнення першою чергою потрібно було оперативно облаштувати безпекові зони на випадок повітряних тривог. Ба більше, зараз до укриття у бізнес-центрі, крім безпеки, встановлюються додаткові сервісні вимоги. Так, сьогодні сховище в офісному комплексі – це справжній підземний коворкінг з повноцінними робочими місцями, під’єднаний до резервного живлення та забезпечений стабільним доступом до wi-fi. Наступним викликом стала загроза ймовірного «блекауту», що досі зберігається. Тому головна задача лендлордів сьогодні забезпечити повноцінне функціонування об’єкта за рахунок резервного живлення, стабільного інтернету, технічної води та додаткових сервісів для резидентів, що робить будівлю автономною. Таким чином сьогодні офіси — безпечна локація, де для працівників компаній створені всі умови для безперебійної ефективної роботи».
«В нас понад 12 локацій, кожна з них має свої особливості. Зараз наші локації Spaces у Києві та Львові забезпечені генераторами та підключені до декількох Інтернет-провайдерів для безперебійної роботи. Також більша частина локацій Regus забезпечена генераторами та безперебійниками», — ділиться досвідом Юлія Литвиненко.
«Наші локації повністю забезпечені всіма необхідними умовами, з безперебійним електропостачанням, стабільним в’язком та облаштованими укриттями, — коментує Ілля Кенігштейн. — На сьогодні заповнюваність локацій вже майже сягає довоєнних показників: на столичних Creative State of Arsenal — 90%, Creative State of Arsenal 2 — 100%, Creative State of Gulliver — 80%. У Дніпрі також хороші результати — , в Creative State of Dnipro, ми вийшли на 85%».
«Разом з офісним сегментом, обладнані безперебійним живленням та Інтернетом коворкінги стали виконувати функцію «пунктів незламності», що надають клієнтам безпечний та комфортний прихисток. Також, вони стали місцем, де не наодинці, а спільно з іншими можна безпечно перечекати повітряну тривогу в обладнаному для цього місці», — зазначає Анастасія Качан.
Прогнози
Експерти стримані в своїх прогнозах, адже розвиток ринку буде цілком залежати від ситуації на фронті. За сприятливих умов ринок почне поступово відновлюватися, повернення на довоєнні/докарантинні показники очікується не раніше, ніж через рік-півтора після перемоги.
Костянтин Олійник: «Ділова активність та затребуваність офісної нерухомості гостро пов’язані із закінченням військових дій. Можна оптимістично припустити, що до докороновірусних показників ринок повернеться через рік-півтора після завершення війни, особливо на тлі лояльності міжнародної громадськості до України (можливого входження до складу ЄС), появи в країні нових європейських організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрили офіси, фабрики, заводи, магазини і повністю залишили територію Росії, що може призвести до швидкого розквіту України зі статусом головного економічного центру пострадянського простору».
Анна Сільвестрова: «Очікується що ситуація на ринку залишатиметься стриманою, з огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності військових дій та макроекономічного середовища. Однак, здебільшого більшість гравців ринку уже виробили чітку стратегію — продовжувати працювати в складних умовах з вичікувальним підходом щодо майбутніх рішень. Таким чином, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим у середньостроковій перспективі через ризики для безпеки співробітників, відключення електроенергії та стагнацію економіки, а нове будівництво і навіть редевелопмент, ймовірно, не розглядатиметься, поки ситуація не стабілізується. Проте, ситуація може змінитись при перших сигналах про успішне завершення воєнних дій з боку України.
Якщо у 2023 році буде завершено будівництво 57 000 кв. м заявленої нової офісної пропозиції, ми спостерігатимемо незначне зростання вакантності. Тоді як орендні ставки на якісні офісні приміщення, ймовірно, залишаться незмінними, а спеціальні знижки та умови для оренди все ще залишатимуться популярними на ринку».
Олена Забужко: «Спрогнозувати, як розвиватиметься ситуація з відключеннями світла неможливо, оскільки енергетична інфраструктура країни знаходиться під постійним прицілом ворожих обстрілів. Тому об’єкти, де забезпечена повна автономність, матимуть підвищений попит. Мова йде про світло, опалення, запаси води та стабільний інтернет.
Компанії, які обрали для себе гібридний формат роботи, розглядатимуть гнучкі простори на кшталт коворкінгів. Затребуваність останніх в актуальних умовах показала вражаючі результати. До того ж, такий формат особливо зручний для фрілансерів, представників малого бізнесу та підприємців, які на даний момент не можуть дозволити собі орендувати класичні офіси.
Багато коворкінгів, крім базових послуг, пропонують вже нагальні сьогодні опції у вигляді душу, пральних кімнат або капсул для сну.
Важливо зазначити, що помітно зросли ціни на комунальні послуги. Якщо раніше на цю витрату ніхто не звертав уваги, сьогодні вона може бути втричі більше довоєнного рівня. Цілком ймовірно, що динаміка зростання цієї складової продовжиться у 2023 році.
Отже, топ-трендів на 2023 рік:
активний розвиток коворкінгів,
формування функціональних центрів (МФК, індустріальні парки тощо),
безпековість та автономність будівлі,
підвищені вимоги до сервісу,
занепад застарілих бізнес-центрів.
Ілля Кенігштейн: «Хотілося б вірити, що індустрія стане більш систематизованою і впорядкованою. Стандартизованою. Але для цього треба боротися.
Ми намагаємося систематизувати весь досвід, набутий у 2022. Так само, як після першої хвилі пандемії у 2020 наші стандарти підхопила значна кількість гравців на ринку, бачимо й зараз, як нас наслідують. Модель коворкінгів оптимально працює саме під час криз. Хоча всі попередні, звісно, — ніщо в порівнянні з тим, що ми всі переживаємо сьогодні.
Ба більше — увесь цей досвід ми плануємо масштабувати, запустивши нові локації у Києві та Варшаві, над чим ми сьогодні працюємо. Не біжимо вперед, бо спочатку хочемо розробити дійсно унікальний продукт для європейського ринку і гідно його там презентувати як український проєкт.
Щодо прогнозів індустрії коворкінгів в Україні на 2023 — це, безперечно, лідируючі позиції системних гнучких операторів. Остаточний занепад формату shell & core, коли компанії зі 100-200 співробітниками заїжджають в офіс, роблять свій ремонт, та витрачають купу часу на налаштування відносин з лендлордом та очікування на його розуміння. Нішеві маленькі гравці будуть з’являтися, але ті, які не зможуть гарантувати резидентам якість і стабільність, безпеку — закриються».
Левон Папоян: «Важко будувати прогнози у воєнний час. Будь-який прогноз може бути нереалізованим вже наступного дня. Якщо відштовхуватися від поточної ситуації, то ринок повільно, але заповнюватиметься. Орендні ставки не зростатимуть, скоріше, орендодавці стануть менш гнучкими в переговорному процесі.
Бурхливе зростання спостерігатиметься після завойованої ЗСУ перемоги як за рахунок того, що багато компаній почнуть повертати назад свій персонал з інших країн, так і за рахунок нового бізнесу. І тут ставки можуть істотно зрости, оскільки на певному етапі попит може перевищити пропозицію».
Юлія Литвиненко: «На жаль, ситуація залишатиметься складною та важко прогнозованою. Багато бізнесів та підприємців повертаються до офісів, оскільки їм важливо мати стабільне місце для роботи зі світлом та інтернетом, але подальший розвиток їх поведінки дуже пов’язаний з перебігом війни. Ми не намагаємося зазирнути у магічну кулю, а стараємося якнайшвидше адаптуватися до ситуацій.
Якщо раніше основним пріоритетом був розвиток мережі, то зараз ми зосереджені на підтримці бізнесу та стабільній роботі наявних локацій. Але найголовніше залишається одне — ми продовжуємо працювати та продовжуємо вірити в перемогу. Підприємці потребують якісних робочих місць і ми залишаємося на їхній стороні у 2023 році».
Попри не дуже обнадійливі прогнози, які давали експерти наприкінці 2022 року, ринок офісної нерухомості київського регіону в 2023 році продемонстрував стійкість й зміцнення попиту. Про головні тренди, основні показники та прогнози PropertyTimes поговорив з експертами ринку.
Попри продовження воєнних дій й регулярні ракетні атаки на столицю, ринок зумів адаптуватися, окреслилися нові тренди, які свідчать про стійкість сегменту до зовнішніх факторів.
Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, зазначає, що попри найзначніші виклики в історії існування ринку професійної офісної нерухомості Києва, ринок продемонстрував свою життєздатність та здатність гравців ринку до подальшої трансформації.
Аналітики CBRE визначили кілька основних тенденцій, які були характерні для ринку офісної нерухомості столичного регіону в минулому році: «Більшість компаній призупинили скорочення персоналу та шукали шляхи оптимізації витрат на нерухомість, переглядаючи умови оренди або покращуючи офісні приміщення шляхом переїзду. Хоча на ринку продовжувало спостерігатися деяке скорочення площ, зростання чистого поглинання станом на кінець 2023, свідчить про послаблення даної тенденції.
Попит з боку орендарів продемонстрував ознаки зміцнення: річний показник валового поглинання сягнув приблизно 91 000 кв. м, що в чотири рази більше порівняно з 2022 роком, але все ще залишається на 32% нижче довоєнного рівня 2021 року. За типом угод переважали угоди з переїзду (55%) та переукладання існуючих договорів (17%), на які припадає близько 72% орендної активності, тоді як розширення офісних площ відбувалося порівняно нечасто (6%).
На противагу традиційним переїздам, пов’язаним з війною, або скороченням офісних площ, з’являється нова тенденція. Великі компанії залишаються у своїх нинішніх офісах, уникаючи переїзду через його вартість та задля збереження стабільності робочих процесів. Так, у деяких випадках міжнародні компанії можуть утримувати свої офісні приміщення номінально, продовжуючи сплачувати орендну плату та пов’язані з нею витрати, навіть якщо фактичне використання приміщень працівниками залишається низьким — від 15 до 50%. Як наслідок, у деяких випадках сценарій переїзду не може конкурувати у фінансовому плані з варіантом оренди того ж самого офісу».
«Спостерігається зміна форматів орендарів, скорочення займаних площ, переїзд у віддалені від центру райони, — зазначає Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG. — Найбільші українські корпорації перевели співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Ряд компаній звернули малозатребувані представницькі офіси, дрібні та середні раціоналізують витратну частину».
Паралельно з цим спостерігалася й інша тенденція, орендарі отримали унікальну можливість переїхати зі своїх офісів нижчого класу в офіси вищого класу без суттєвого збільшення орендних витрат, говорить Павло Макуха.
Експерти ринку також зазначають, що змінилися терміни планування. «В другій половині 2023 спостерігається збільшення запитів з боку орендарів на середньострокові договори 2-3 роки, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Щодо гнучких офісів, офісів з ремонтом та бажано з меблями, то за ними переважно підписуються короткострокові договори на 1 рік з пролонгацією».
«В 2023 році спостерігалася відносна (по зрівнянню з 2022 роком) активність потенційних покупців — як інвесторів, так і кінцевих споживачів, по придбанню офісних приміщень та, як наслідок, закриття низки угод з купівлі-продажу офісних будівель вартістю від $2 млн до $10 млн і площею від 1 500 кв. м до 10 000 кв. м», — говорить Павло Макуха.
Зберігся та посилився головний тренд від початку повномасштабного вторгнення — повага до безпеки. «Гравці ринку це розуміють та дбають про організацію власних укриттів чи облаштування спільних разом з лендлордами», — зазначає Ілля Кенігштейн, СЕО та засновник Creative States.
Ще одна тенденція, яка окреслилася за останні роки, це all-in-one пропозиції. «Резидентів все більше цікавлять не окремі рішення, а повноцінні екосистеми, що включають в себе суміжні продукти та сервіси», — коментує Ілля Кенігштейн.
Вакантність: позитивна динаміка
За даними, які наводять аналітики CBRE, станом на кінець 2023 року середній рівень вакантності становив 25% (-1% р/р), у той же час рівень вакантності в класі В (27%) залишався вищим, ніж в класі А (24,7%), особливо в менш якісних будівлях. Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в новозбудованих об’єктах, в яких залишається не високий рівень заповненості, а також у будівлях нижчої якості, що, як правило, розташовувались за межами ЦДР.
Дещо інші дані наводить Костянтин Олійник: «Середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на кінець 2023 року склала: А — 27,4%, В — 20,2%, С — 14,5%».
«Якщо взяти виключно будівлі класу А, які функціонують 5 років і більше, показник вакантності в них буде значно меншим за середній по класу А. Це є результатом того, що приміщення, в яких не виконане внутрішнє оздоблення, а також які вийшли на ринок останнім часом, не встигли швидко знайти своїх орендарів під час воєнного стану, — пояснює Павло Макуха. — Якщо ж перевірити вакантність БЦ класу А та класу Б, які функціонують понад 5 років, то можна констатувати, що в багатьох будівлях вакантність спостерігається нижча навіть за 5%, що призводить до логічного висновку: класичному офісному орендарю центрального ділового району вкрай потрібні якісні офіси».
«Щодо заповнюваності наших локацій. Перші два «Арсенали» тримають показник на рівні 80%. Creative State of Arsenal 3 ще на момент першого анонсування побила рекорд за попереднім бронюванням на рівні 50%, — коментує Ілля Кенігштейн. — В БЦ Gulliver локація Creative States заповнена на рівні 50%. В Creative State of Senator думаємо віддати весь простір локації під одну велику компанію, яку обслуговуватимемо».
Загалом експерти зазначають, що зниження рівня вакантності, яке спостерігалося в 2023 році, свідчить про позитивну динаміку на ринку.
Серед причин зменшення вакантності Левон Папоян виділяє такі:
на ринок була введена обмежена кількість професійних бізнес-центрів;
наявний попит на офісні приміщення не тільки з причини релокації, а також у зв’язку з розширенням бізнесу та нових проєктів (особливо у міжнародних організацій);
все ще залишаються виведеними з ринку два великих БЦ – 101 Tower та LuWR.
Орендні ставки: поступова стабілізація
Зміцнення повітряної оборони Києва, значне збільшення попиту з боку як міжнародних організацій, дипломатичних установ, компаній, так і з боку українського бізнесу, сприяли стабілізації орендних ставок, зазначає Левон Папоян.
За даними аналітиків CBRE, прайм орендна ставка стабілізувалася на рівні 20$/кв. м/міс., знизившись з початку року на 5%. Верхня межа діапазону орендних ставок на офісні приміщення класу А знизилася в середньому приблизно на 7%, коливаючись в межах 18-24$/кв. м/міс., у той час як для інших об’єктів спостерігалося зниження верхньої межі діапазону приблизно на 11%, до 8-16$/кв. м/міс.
«Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними і OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження», — коментує Костянтин Олійник.
Нова пропозиція: девелоперська активність сповільнилася
Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві протягом 2023 року майже не змінилась і становить близько 2 400 000 кв. м, такі дані наводить Павло Макуха.
«У 2023 році було введено близько 60 000 кв. м офісних приміщень, але частина введених по документам будівель не була готова до початку саме операційної діяльності, тобто, фактично, частка введених у 2023 році будівель почне функціонувати з повністю готовими зонами загального користування у другій половині 2024 року. Оновлений заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2024-2025 років становить близько 150 000 кв. м», — уточнює експерт.
— БЦ Twelve, вул. Новокостянтинівська, 12 (13,3 тис. кв. м),
— GRADIENT.Business Center, вул. Короленківська, 4-6 (20 тис. кв. м),
— БЦ на пр. В. Лобановського, 96 (2 тис. кв. м),
— Unit.City B4, вул. Дорогожицька, 3 (13,2 тис. кв. м).
«Разом з тим девелоперська активність в офісному сегменті сповільнилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився, — зазначають аналітики CBRE. — Однак, незважаючи на те, що ринок офісної нерухомості залишається незбалансованим, в тому числі через високий рівень вакантності, власники готові вводити в експлуатацію нові об’єкти на завершальних стадіях будівництва».
Формат: офіси з ремонтом та коворкінги
Найбільшим попитом користуються коворкінги/гнучкі офіси та офіси з ремонтом, зазначає Левон Папоян.
«Проте відбулись й угоди в приміщеннях без оздоблення, але у цих випадках приміщення або будівля ідеально підходили орендареві, який мав час на виконання всіх видів оздоблювальних робіт та відповідний на це бюджет. Спостерігається попит орендарів на окремі офісні будівлі, розташовані в центральному діловому районі, а також на якісні проекти з грамотною концепцією», — ділиться спостереженнями Павло Макуха.
«Попит є майже на всі класи в залежності від бюджетів. Гарно заповнюються БЦ А класу за рахунок значного зниження орендних ставок», — додає Левон Папоян.
Відгукуючись на запит потенційних орендарів, оператори ринку пропонують нові формати.
«Ми запустили нову локацію в Києві — Creative State of Arsenal 3, який реалізували в новому для нас форматі: оскільки ця локація сімейного типу і передбачає візити дітей разом з їхніми батьками-резидентами, в Creative State of Arsenal 3 буде доступний сервіс професійних нянь та вихователів, які займатимуться з малечею, — розповідає Ілля Кенігштейн. — Також на всіх київських локаціях запустили новий сервіс CS Kitchen — власна кухня».
Орендарі: перелік якісно збільшився
Експерти зазначають, що тенденція минулих років зберіглася — в загальному розподілі попиту за індустріями продовжує домінувати ІТ-сектор (51%). «Хоча темпи розвитку даного сегменту, який історично був ключовим драйвером попиту і девелопменту бізнес-центрів, сповільнилися через скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. Разом з тим, на ринку спостерігалася відсутність співставного попиту на нові офіси з боку компаній традиційних галузей, таких як фармацевтика та медицина чи аграрного сектору. Публічний сектор, що становив 23% у структурі попиту, хоча ймовірно і задовольнив свої потреби в офісних приміщеннях у 2022-2023 роках, продовжить залишатись активним на ринку і в 2024. Додатково, потенційний ріст попиту може виникнути від компаній військово-промислового сегменту, хоча їхнє поточне представлення в структурі є незначним», — коментують аналітики CBRE.
«Також у 2023 році були активними дипломатичні представництва і урядові організації (15%), ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор», — додає Павло Макуха.
Так описує портрет резидента гнучких офісів Ілля Кенігштейн: «До війни цей формат визнавали переважно в IT і креативних індустріях, та «зухвалі фінансисти» (тобто fintech). Зараз окрім зазначених орендарів у нас і FMCG, і медіа, і дипломатичні місії. HR, агро, маркетинг, НГО. Логістика, банки, рітейл».
Загалом у порівнянні з 2022 роком перелік категорій орендарів значно та якісно збільшився, вважає Левон Папоян.
Прогнози: відновлення попиту, нова пропозиція та зниження вакантності
В 2023 році попри воєнні дії на ринку офісів спостерігалася певна активність, експерти зазначають, що ця тенденція збережеться й в поточному році.
Аналітики CBRE: «У 2024 році ми очікуємо помірне відновлення попиту з боку орендарів. Не виключено, що серед орендарів переважатимуть компанії, які користуватимуться можливістю переїхати до якісніших будівель у більш привабливих локаціях.
Очікується, що до кінця 2024 року буде введено в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів. Нові офісні будівлі будуть переважно невеликими та середніми об’єктами класу В, за винятком БЦ Heritage класу А. Однак можна очікувати затримок із введенням в експлуатацію, оскільки боргове фінансування залишається практично недоступним, а попит на офісні приміщення загалом залишатиметься стриманим. У разі своєчасного введення в експлуатацію заявлених об’єктів середня вакантність на ринку може поступово зростати. Водночас, у якісних бізнес центрах, ймовірно, спостерігатиметься зниження вакантності завдяки привабливим орендним ставкам та бажанню деяких орендарів покращити якість своїх офісів. За умови відсутності подальших економічних коливань та погіршення безпекової ситуації, орендні ставки залишатимуться загалом стабільними, хоча у менш якісних об’єктах можливе подальше зниження орендних ставок».
Левон Папоян: «Навряд чи з’явиться велика кількість нової пропозиції, оскільки більшість девелоперів все ще знаходяться в режимі очікування. Причин багато, серед них — ризики пошкодження будівель внаслідок ракетних обстрілів; відсутність будівельників; значне підвищення собівартості будівництва та строків доставки матеріалів; невпевненість в швидкому заповненні БЦ; відсутність можливості прогнозування фінансової окупності БЦ, оскільки проєкти починались із очікуваннями ставок, які мали бути значно вище поточних. Наразі неможливо спрогнозувати, коли настане момент динамічному підйому ставок. А цього не варто очікувати до кінця війни.
Що стосується попиту — очікуємо незначне збільшення попиту. Категорії майже не зміняться. Стримуючими факторами залишаються невпевненість у термінах завершення війни, обмежена кількість персоналу, оскільки багато чоловіків або знаходяться за кордоном, або служать в армії. Також стримуючим фактором є мобілізаційні ризики».
Павло Макуха: «Ринок офісної нерухомості Києва буде поступово відновлюватися, але темпи відновлення будуть залежати від розвитку подій на фронті та від загальної економічної ситуації в Україні.
Очікується, що базові орендні ставки на офісні приміщення поступово будуть приймати не таку хаотичну ноту, почнуть стабілізуватись протягом 2024 року, це означатиме, що сам діапазон (коливання: від і до) орендних ставок для різних класів буде не таким широким і мати відхилення на рівні 10%-15%.
При збереженні у 2024 році показника поглинання офісів на рівні 2023 р., вакантність офісних приміщень з повністю виконаним оздобленням буде і далі знижуватись, тому наявні на ринку нові офісні будівлі, а також обʼєкти, які були введені у 2020-2022 рр. і не встигли заповнитись хоча б на 30%, почнуть мати попит і, відповідно, більш високі шанси на заповнення».
Ілля Кенігштейн: «У нас амбітні плани: маємо неанонсований проєкт на «Арсеналі» площею 2 500 кв. м і плани запуску в країнах Європи. Наша глобальна мета — вийти на 30-35 локацій у наступні роки масштабування в Україні та за її межами.
Щодо загального – я впевнений, що станеться остаточна деформація поняття коворкінг».
Перше півріччя 2025 року стало періодом викликів і адаптації для ринку офісної нерухомості України. Попри втрати через війну та скорочення пропозиції, деякі сегменти ринку демонстрували позитивну динаміку, а орендні ставки стабілізувалися.
Property Times дослідив разом з експертами, як трансформувався попит, які фактори стали ключовими у виборі офісів, і які перспективи має цей сегмент у другій половині року.
Зниження пропозиції
За оцінками аналітиків CBRE, загальні ринкові тенденції залишалися переважно незмінними, проте ринок зазнав суттєвого впливу через пряме пошкодження інфраструктури внаслідок воєнних дій.
Станом на кінець першого півріччя 2025 року було пошкоджено близько 45 000 кв.м офісних площ внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції в Києві до 2,11 млн кв.м, що на 3% менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Як зазначають експерти CBRE, це скорочення стало безпрецедентним випадком зниження пропозиції, зумовленим не ринковими факторами, а прямими втратами інфраструктури.
Динаміка попиту та поглинання офісних площ
Попри складні умови, ринок продемонстрував позитивну динаміку у сфері поглинання офісних площ. У першому півріччі 2025 року обсяг поглинання офісних площ склав приблизно 82 000 кв.м, що на 16% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Проте, як підкреслюють аналітики CBRE, близько 19% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель.
Цей форс-мажорний попит мав не органічний, а вимушений характер, адже орендарі під тиском обставин були змушені оперативно шукати нові локації. Парадоксально, але ця ситуація дала можливість неушкодженим об’єктам підвищити рівень заповненості, що частково компенсувало загальне скорочення пропозиції на ринку.
Трансформація структури орендарів
Структура попиту на офісні площі у 2025 році відображає глибокі трансформації української економіки в умовах воєнного стану. За даними CBRE, основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 33%, що підтверджує стійкість та важливість технологічного сектору для української економіки навіть в умовах війни.
Значну частку попиту формують публічний сектор та НГО (13%), що відображає активізацію державних структур та громадських організацій у воєнний період. Промислово-енергетичні компанії займають 8% ринку, демонструючи адаптацію виробничого сектору до нових реалій.
Особливо цікавим трендом, на який звертають увагу експерти CBRE, є поява попиту з боку орендарів військового сектору. Проте ці компанії не виокремлюються в окрему категорію, оскільки їхня діяльність може охоплювати різні сегменти ринку — від розробників програмного забезпечення для військових потреб до виробників військового обладнання, які представлені у сегментах ІТ та телекомунікацій або промисловості та енергетики відповідно.
Особливості попиту військового сектору
З огляду на те, що компаніям військового сегменту нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення їхніх потреб. За інформацією CBRE, такі компанії розглядають не лише оренду, а й купівлю приміщень, земельних ділянок, а також потенційне власне будівництво.
Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, підкреслює, що Україна сьогодні стає справжнім полігоном щодо тестування ноу-хау та передових сучасних систем озброєння. Світові компанії-гіганти зі сфери оборонно-промислового комплексу запускають або ведуть перемовини про відкриття в країні спільних виробничих потужностей, заводів, науково-дослідницьких центрів та адміністративно-офісних представництв.
За словами експерта UTG, у цьому процесі активно залучені компанії з Німеччини (Rheinmetall, KMW), Туреччини (Baykar), Норвегії (Kongsberg), Латвії (Atlas Aerospace), Великобританії (BAE Systems), США (Northrop Grumman), а також Данії, Франції, Італії, Іспанії, Польщі та багатьох інших країн, які відкривають локальні офіси та створюють нові робочі місця.
Динаміка міжнародного представництва
Костянтин Олійник звертає увагу на те, що кількість представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв — основних споживачів професійної офісної нерухомості — у динаміці продовжує скорочуватися. Більша частина міжнародних фінансових установ, які вийшли з України після Світової економічної кризи 2008 року, так і не повернулися.
Збройна агресія Росії у 2014-2015 роках призвела до початку масового відтоку російських компаній, їх токсичність у співпраці та остаточне закриття у 2022-2023 роках, попри спроби перереєстрації на українських або європейських юридичних осіб. Через воєнні дії та фізичні загрози для співробітників, більшість країн світу поставили Україну на паузу у виході на ринок нових брендів, а існуючі представництва скорочують персонал або релокуються.
Проте, як зазначає експерт, лояльність міжнародної громадськості до України зберігається, а можливий вступ до складу НАТО та ЄС, ймовірно, призведуть до появи та розвитку в країні нових міжнародних організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрилися і повністю залишили територію Росії.
Вакантність
Ситуація з вакантністю на київському ринку офісної нерухомості демонструє неоднозначні тенденції. За даними CBRE, середній рівень вакантності на київському ринку знизився до 21%, що на 1,2 процентного пункта менше з початку року. Це зниження здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують релокацію та вибір більш якісних офісних площ.
Важливо зауважити, що рівень вакантності розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями. Такий підхід, як пояснюють аналітики CBRE, дозволяє зберегти порівнянність даних у динаміці та уникнути викривлення реальної картини ринку.
За даними UTG, більш детальний розподіл вакантності за класами нерухомості на середину 2025 року виглядає наступним чином: у класі А вакантність становить 28,2%, у класі В — 20,5%, а у класі С — 14,2%. Ці показники відображають різну привабливість об’єктів для орендарів в умовах обмеженого попиту.
Трансформація орендних ставок
Динаміка орендних ставок у першому півріччі 2025 року стала одним з найважливіших індикаторів адаптації ринку до нових реалій. За інформацією CBRE, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від конкретного об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.
Ефективна прайм-ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19-$25 за кв.м на місяць, залежно від індивідуальних характеристик приміщень, таких як стан оздоблення, локація об’єкта та рівень заповненості. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу А коливалися в діапазоні $16-27 за кв. м на місяць, а в об’єктах класу В — в діапазоні $8-18 за кв. м на місяць.
Костянтин Олійник підкреслює важливу тенденцію: ставки оренди вперше від початку війни припинили зниження. Станом на липень 2025 року оренда за квадратний метр (без урахування ПДВ, OPEX, комунальних платежів та BOMA) становила: у класі А — $17,2, у класі В — $11,9, у класі С — $9,8.
Експерт UTG пояснює, що війна, пандемія коронавірусу та карантин призвели до зниження доходної частини у більшості компаній при збереженні зобов’язань перед контрагентами, фондом оплати праці персоналу, податковими відрахуваннями. Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів через необхідність використання генераторів, втрати електроенергії та робочого часу через повітряні тривоги, а також зростання OPEX через розподіл експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів, навантаження на орендарів значно збільшилося.
Нові тенденції у поведінці орендарів
Аналітики CBRE відзначають важливий тренд — підвищений інтерес до готових або адаптованих офісних рішень. Орендна активність переважно зосереджується у приміщеннях fit-out, оскільки орендарі віддають перевагу швидкій релокації та мінімальним початковим інвестиціям. У більшості випадків роботи з оздоблення переймають на себе орендодавці, адаптуючи комерційні умови з метою поступового повернення інвестицій.
Цікавою тенденцією стало те, що у професійних бізнес-центрах, які раніше були здебільшого орієнтовані на орендарів з більшою площею, стає поширеною практика їх поділу на менші приміщення. Це відповідає зміненим потребам ринку, де компанії прагнуть оптимізувати витрати та займати менші площі.
Костянтин Олійник додає, що тренд до економії продовжується — орендарі оптимізують займані площі, розглядають пропозиції у віддалених від центру районах, переводять співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Практика дистанційної роботи, розпочата під час коронавірусу, поглибилася та поширилася через загрозу мобілізації чоловіків.
Критерії безпеки як новий фактор вибору
Одним з найважливіших нововведень у критеріях вибору офісних приміщень стала увага до питань безпеки. За інформацією CBRE, орендарі продовжували фокусуватися на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономними джерелами енергії для безперебійної роботи, завчасно аналізуючи офісні об’єкти.
Ці вимоги кардинально змінили підходи до оцінки комерційної нерухомості, додавши до традиційних факторів локації, площі та вартості нові критерії, пов’язані з безпекою персоналу та забезпеченням безперебійної роботи в умовах можливих відключень електроенергії та інших інфраструктурних проблем.
Прогнози
Щодо перспектив розвитку ринку офісної нерухомості на другу половину 2025 року, аналітики CBRE висловлюють стримано оптимістичні очікування. Обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року, ймовірно збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури.
Очікується, що переїзди триватимуть, хоча часто супроводжуватимуться скороченням площ, особливо у випадках, коли зниження відвідуваності офісу працівниками змінило операційні потреби компанії. Основні орендарі пристосувалися до реальності повномасштабного вторгнення, засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ.
У другому півріччі 2025 року рівень вакантності може зазнати помірних коливань, що значною мірою залежатиме від орендної активності. Очікується, що орендні ставки залишатимуться переважно стабільними, з незначними коливаннями, обумовленими індивідуальними характеристиками об’єктів та попитом на приміщення з готовим оздобленням.
В першому півріччі 2025 року український ринок торговельної нерухомості характеризувався поєднанням позитивної динаміки зростання зі структурними змінами в споживчій поведінці та географії торговельної активності.
Ключовими факторами розвитку стали внутрішня міграція населення, зміна споживчих пріоритетів та активний розвиток регіональних ринків, особливо в західній частині країни. Разом з тим, ринок продовжує адаптуватися до нових реалій, пов’язаних з обмеженнями воєнного часу та трансформацією споживчих звичок українців. Property Times розбирався детальніше разом з експертами, які зміни відбувалися на ринку торговельної нерухомості в першому півріччі.
Макроекономічні показники та споживчі настрої
Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG відзначає позитивну динаміку: оборот роздрібної торгівлі України за січень-квітень 2025 року зростав як в національній валюті (+20,33%), так і в доларовому еквіваленті (+14,05%). Це свідчить про стійкість українського ринку та його здатність до відновлення.
Діана Квітчук, керівник департаменту маркетингу та досліджень CBRE Ukraine, додає важливі деталі щодо споживчих настроїв: «Станом на травень 2025 року, за даними Info Sapiens, індекс споживчих настроїв становив 79,3 п. п. (+6,7 п.п. з початку року), що свідчить про поступове їх відновлення, особливо в короткостроковій перспективі». За її словами, хоча інфляція випереджала зростання номінальної заробітної плати, реальна заробітна плата продовжувала зростати, що сприяло підтримці стабільного споживчого попиту.
За словами Олени Забужко, комерційного директора Nhood Ukraine, всі тенденції цього періоду формуються під впливом економічних, споживчих та геополітичних факторів і демонструють складну, але динамічну картину. Експертка підкреслює ключові особливості періоду: зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні, стійкість ринку попри зниження купівельної спроможності, повернення міжнародних брендів та стимулюючий вплив внутрішньої міграції.
Олена Забужко зазначає: «Попри зниження купівельної спроможності, ринок досяг довоєнних рівнів».
Регіональні особливості
Київ
Попри воєнні ризики й масовані повітряні атаки Київ демонструє стабільність. Діана Квітчук коментує: «У 1 півріччі 2025 року ринок торговельної нерухомості в Києві залишався стабільним, а ключові показники практично не змінилися з початку року. Активність ритейлерів розвивалася помірними темпами, зосереджуючись переважно на найефективніших торговельних центрах з високою відвідуваністю та стабільним товарообігом».
Водночас експертка фіксує обережність міжнародних гравців: «Попри помірну ситуацію в ритейлі, на ринок не вийшло жодного нового міжнародного fashion бренду. Зокрема, шведський ритейлер IKEA оголосив, що не планує повертатися в Україну в найближчій перспективі, через міркування безпеки та обережну позицію, яку все ще займають деякі світові гравці».
Ключовою тенденцією столичного ринку стала ревіталізація існуючих об’єктів. За словами Діани Квітчук, у 2025 році продовжується тенденція до ревіталізації існуючих торгових об’єктів, яка розпочалася у 2023-2024 роках. Девелопери зосереджуються на реновації торгових центрів, адаптації їх до нових форматів орендарів та зміни моделей споживання.
Закарпаття
Цікавою є ситуація в західних регіонах України. Володимир Чекалов, генеральний директор Urban-X, розповідає про динамічний розвиток ринку торговельної нерухомості Закарпаття: «Ринок торговельної нерухомості Закарпаття, насамперед в Ужгороді та Мукачеві демонструє стабільне зростання на тлі активного припливу ВПО, підвищення купівельної спроможності населення та попиту на сучасні формати шопінгу».
Серед ключових трендів регіону експерт виділяє:
Девелоперський бум у житлових районах — активне будівництво найбільшої кількості комерційних площ у мікрорайонах Новий, Боздош;
Децентралізацію споживання — основний попит зміщується з центру в спальні райони;
Приплив інвестицій — до регіону заходять нові інвестори, які шукають прибуткові проєкти з мінімальними військовими ризиками. Зростає частка угод із залученням як локального, так і національного капіталу ще до введення об’єктів в експлуатацію.
Зміни у споживчій поведінці
Євгенія Локтіонова зауважує важливі зрушення в споживчих пріоритетах: «Оскільки ажіотажний попит населення на системи життєзабезпечення задля протидії наслідкам війни (затоварювання консервів, ліків, засобів гігієни, військових товарів, сонячних панелей, зарядних станцій, генераторів, автономного інтернету, ліхтариків, буржуйок, акумуляторів) майже вичерпаний, споживачі поступово повертаються до магазинів одягу та взуття».
Водночас експертка відзначає специфічні обмеження: «На ринку продовжує спостерігатися вплив наслідків пандемії (віддаленої роботи) та комендантської години — обмежена необхідність в повсякденному та нарядному одязі». Паралельно в UTG фіксують високий рівень відношення українців до розваг і споживання накопичень як інструментів протидії стресу та негативним новинам (шопінг, розваги, ресторани).
Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів у споживчій поведінці:
Раціоналізація покупок
Споживачі стали обережнішими у витратах, орієнтуються на функціональні та базові товари. Зростає популярність власних торгових марок, акцій та програм лояльності.
Омніканальність і цифровізація
Покупці очікують єдиного досвіду онлайн і офлайн: замовлення онлайн з забором в офлайн, мобільні додатки, самовивіз, швидка доставка.
Зміна мотивації відвідування
«Люди приходять не лише за покупками, а за досвідом, емоціями, сервісом», — пояснює Олена Забужко. Зростає попит на фудкорти, зони відпочинку, дитячі простори, івенти.
У Закарпатті за даними Володимира Чекалова також фіксується специфіка споживчої поведінки: «У першій половині 2025 року споживча поведінка закарпатців залишалася прагматичною та зосередженою на базових потребах. Витрати стали ще раціональнішими — покупці чітко планують покупки, шукають вигідні пропозиції».
Експерт відзначає зростання популярності форматів «біля дому» через економію часу та транспорту. ВПО продовжують формувати попит на доступний fashion і дитячі товари. ТЦ відвідують цільово, без довгого перебування, з основним інтересом до продуктових, drogerie та fast food форматів.
Це призвело до конкретних змін у роботі торговельних центрів регіону: зростання інтересу до невеликих площ з високим трафіком, акцент у tenant mix на FMCG, аптечний та фуд-сегменти, очікування виходу брендів при відтермінуванні запусків через нестачу якісних площ.
Відвідуваність та вакантність
За даними UTG, відвідуваність торгових центрів продовжує відновлюватись і на липень 2025 року склала 393 особи на 1 000 кв. м GLA. Євгенія Локтіонова зазначає, що найбільш стійкими є центри районного формату з товарами повсякденного попиту — 670 осіб на 1 000 кв. м GLA, тоді як ТЦ окружного формату демонструють 522 особи, а регіональні — 315 осіб.
Діана Квітчук додає важливі деталі щодо столичного ринку: «На тлі стабільного споживчого попиту, зберігалась позитивна динаміка відвідуваності торгових центрів, яка почала відновлюватися ще у 2024 році й на сьогодні перетворилась на стійкий тренд. Цьому сприяло і зниження операційних перерв у роботі ТЦ, пов’язаних із загрозами ракетних атак. Так, за даними USCS, станом на кінець червня 2025, у Києві потягом часу роботи торгових об’єктів зменшилась частка тривалості повітряних тривог, склавши 1,7% (- 1,3 п.п. з поч. року)».
«Позитивна динаміка відвідуваності призвела до скорочення вакантності до 12,9% на липень 2025 року. Найнижчий рівень вакантності спостерігається в районних форматах — 6,6%», — такі дані наводить Євгенія Локтіонова.
Активні категорії орендарів
Продуктовий ритейл
За словами Володимира Чекалова, продуктовий ритейл продовжує демонструвати високу динаміку. Особливо активними залишаються мережі формату «магазин біля дому» — VAM, «Амбар», «Близенько», Alma, а також великі національні оператори АТБ та «Сільпо».
Це тенденція характерна також і для столичного ринку: «У першому півріччі 2025 року у Києві найбільш активними залишалися продуктові ритейлери та сегмент техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторі», — коментує Діана Квітчук.
Fashion-сегмент
Володимир Чекалов відзначає формування нового попиту у fashion-сегменті, але зауважує брак площ: «Найактивніше розвиваються бренди Sinsay, Famo та Andi завдяки своїй гнучкості. Водночас низка потужних міжнародних операторів очікують відкриття великих, сучасних торгових центрів».
Діана Квітчук зазначає більш обережний підхід українських fashion-брендів у столиці: «Українські fashion бренди діяли обережніше, обмежуючись поодинокими новими проєктами у столиці, де останні також демонстрували більше зосередження саме на локаціях у регіонах».
«У ТРЦ з високим трафіком продовжують розвиватися fashion-бренди, попри загальне зниження попиту. Сучасний споживач орієнтується на функціональні та базові товари», — додає Олена Забужко.
Дрогері та аптеки
Володимир Чекалов відзначає активність цих сегментів в західному регіоні: «Мережі «Копійочка», «Щодня», «Подорожник», «Аптека оптових цін», «911» залишаються активними гравцями на ринку, з фокусом на спальні райони». Водночас експерт зауважує: «Весняні зміни у державному регулюванні фармацевтичного сектору дещо пригальмували темпи розширення окремих аптечних операторів».
HoReCa та сервіси
За словами Володимира Чекалова, активний розвиток демонструють кав’ярні, пекарні, фаст-фуд з фокусом на розміщення біля житлових комплексів на пішохідному трафіку. Окремо експерт виділяє фітнес-індустрію: «Сегмент демонструє потенціал зростання. Яскравий приклад — анонсоване відкриття Sport Life у Новому районі Ужгорода, поруч із майбутнім другим McDonald’s».
Інші категорії
В CBRE також фіксують активність сегмента техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторів, тоді як сегменти товарів для дому та DIY діяли обережніше.
Орендні ставки та умови співпраці
Євгенія Локтіонова повідомляє про поступове зростання ставок оренди через скорочення вакантності — на липень 2025 року для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м ставка склала $22,2 за 1 кв. м (без урахування % РТО, OPEX, ПДВ, КП).
Діана Квітчук надає детальну інформацію щодо столичного ринку: «Станом на кінець першого півріччя 2025, середня вакантність на ринку Києва залишилася загалом стабільною на рівні 11-12%, з поступовою тенденцією до зниження в найкращих торгових об’єктах, а в деяких об’єктах знаходиться на «технічному» рівні 2-3%».
Щодо орендних ставок у Києві, експертка зазначає: «Орендні ставки не зазнали значних змін з початку року, де прайм-ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв. м в найкращих об’єктах коливалися в межах $40-70/кв. м/місяць (0% з початку року), тоді як в інших об’єктах — в межах $18-38/кв. м/місяць».
У Закарпатті склалася специфічна ситуація з орендними ставками. Володимир Чекалов пояснює: «У першій половині 2025 року ринок оренди комерційної нерухомості в Закарпатті, особливо в Ужгороді, демонструє нерівномірне зростання цін, обумовлене високим попитом, обмеженою пропозицією та локальною специфікою. Дефіцит якісних торгових площ призвів до зростання орендних ставок. У популярних районах Ужгорода середні ставки зросли на 5-10% порівняно з 2024 роком:
$15-20 за кв. м для стрит-рітейлу на активних вулицях,
до $60 за кв. м на центральних вулицях з найвищим трафіком,
$5-60 за кв. м у нових комплексах або проєктах із прогнозовано високим трафіком».
Експерт зазначає особливості договірних відносин: «У таких об’єктах часто застосовуються змішані моделі оплати (мінімальна фіксована ставка + % від обігу), прив’язка до гривні з обмеженим індексуванням, розподіл витрат на ремонт та запуск між орендодавцем і орендарем». Для рітейлерів-першопрохідців девелопери готові пропонувати індивідуальні умови: глибші знижки, покриття витрат на fit-out або маркетингову підтримку.
Олена Забужко відзначає загальну тенденцію: «Спостерігається зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні».
Нові відкриття та перспективи
Київ та область
У квітні 2025 року в Києві відкрився ТЦ районного формату BalticSky 10 000 кв. м, але це суттєво не вплинуло на загальну пропозицію торгових площ.
За даними, які наводить Діана Квітчук, в першому півріччя 2025 року загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним та складав близько 1,6 млн кв. м. Водночас експертка зазначає ключову перспективу: «Згідно з заявами девелоперів, на осінь 2025 року заплановано відкриття ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м), що стане потенційно значним доповненням до ринку».
За даними UTG, у 2025-2026 роках також очікуються відкриття:
White Lines (вул. Васильківська, 1) — 28 000 кв. м,
Olympik Park (просп. Бажана) — 23 000 кв. м,
ТРЦ Svitlo Mall (шосе Столичне, 1) — 12 500 кв. м.
Регіональні ринки
Діана Квітчук так характеризує ситуацію в регіонах: «З боку регіонів у першому півріччі 2025 не було введено в експлуатацію якісних ТЦ. Однак прогнози на 2 півріччя 2025-2026 рік видаються більш позитивними: очікується введення в експлуатацію понад 240 000 кв. м нових торгових площ у найбільших регіональних містах України».
За даними, які наводить Володимир Чекалов, в Закарпатті до кінця 2025 року заплановано відкриття шести важливих об’єктів загальною площею понад 50 000 кв. м:
ТРЦ Grushevsky (Ужгород) — 4 000 кв. м, ТРЦ Dream City (Ужгород) — 8 000 кв. м, ТРЦ Korona (Ужгород) — 10 500 кв. м, Retail-park Mukachevo (Мукачево) — 8 900 кв. м, Retail-park «Заграва» (Берегово) — 8 000 кв. м, ТЦ «Росвигівський» (Мукачево) — 8 500 кв. м.
Детальніше про ринок Закарпаття та Ужгорода читайте за посиланням.
«Хоча на ринку торговельної нерухомості заявлені до виходу й традиційно великі торговельні об’єкти, все частіше спостерігається тенденція до розвитку змішаних форматів, інтегрованих у житлові та бізнес-комплекси, а також появи компактних регіональних торгових просторів, орієнтованих на локальний попит», — ділиться спостереженнями Діана Квітчук.
«Очікуване введення нових ТРЦ у 2025 році створює додаткові можливості для розвитку», — резюмує Олена Забужко. Разом з тим, успіх нових проєктів залежатиме від їхньої здатності адаптуватися до змінених споживчих звичок та забезпечити мультифункціональний досвід для відвідувачів.
