Метка: новобудови

Класифікація новобудов — дискусійне питання для всіх учасників ринку. На законодавчому рівні класи не закріплені, що дає простір для певних маніпуляцій, до того ж стрімкі зміни ринкових тенденцій й концепцій проєктів спонукає ринок адаптувати умовну класифікацію під нові реалії.

Читайте также: Репутація забудовника: на що спрямувати зусилля

Property Times разом з експертами ринку розбирався, які функції наразі виконує класифікація новобудов, чи потребує вона змін та чи потрібно закріплювати її на законодавчому рівні.

Самокласифікація

Класифікація новобудов, якою наразі послуговується ринок, сформувалася на початку нульових.

«Вона включає в себе безліч параметрів: кількість квартир на поверсі, рівень оздоблення фасадів, рівень внутрішнього оздоблення, параметри облаштування прибудинкової території тощо — великий перелік характеристик об’єкту, які формують його приналежність до певного класу», — пояснює Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».

Але на законодавчому рівні жоден класифікатор не затверджений, тому щодо деяких параметрів немає чіткого визначення. Як от наприклад щодо локації або кількості квартир на поверсі, яка має бути в тому чи іншому класі.

Попри певну неврегульованість, все ж на сьогодні на ринку сформувалася традиція виділяти основні чотири класи новобудов: економ, комфорт, бізнес та преміум. Але оскільки класифікатор не є законодавчим документом, його дія необов’язкова. «Наявні документи — продукти певного суспільного договору серед девелоперів та певною мірою покупців», — коментує Тетяна Шульга, керуючий партнер RED Community.

«Наразі немає законодавчо закріпленої класифікації житлових новобудов, як і єдиної узгодженої та оформленої класифікації з-поміж учасників ринку (хоча спроби були у 2006, 2010, 2016 роках), — зазначає Віталій Бойко, засновник і CEO NAI Ukraine і Urban Experts. — Класи житла та критерії їх розподілу з’являються з ініціатив брокерів, консультантів, журналістів та девелоперів на основі власної думки та досвіду, та носять експертний або маркетинговий характер».

На переконання Олесі Перчак, заступника директора ІБК ОБРІЙ з комерційних питань, класифікація житлових будинків, яку сьогодні використовують гравці ринку нерухомості для визначення рівня своїх новобудов, — це виключно маркетинговий інструмент.

Така ситуація дозволяє забудовникам, незважаючи на наявність певного пулу характеристик, властивих об’єктам кожного класу, визначати клас новобудови на свій розсуд.

«Присвоєння класів новобудов практично ніяк і ніким не регулюється. Такою ситуацією можуть користуватися недобросовісні забудовники, завищуючи клас та подаючи споживачу викривлену інформацію», — коментують в пресслужбі групи компаній DIM.

Зрідка трапляються й зворотні випадки. «Коли фактично ЖК, скажімо, бізнес-класу (відповідно класифікатора) позиціонувався як комфорт, тобто заниження класу, — наводить приклад Тетяна Шульга. — В цих випадках маркетингова стратегія і умови конкуренції спонукали девелоперів до таких дій».

Дехто з забудовників взагалі свідомо уникає прив’язки до певного класу через суперечливість критеріїв. «Наприклад, на старті нашого проєкту у своїх комунікаціях ми навмисно уникали такого поняття як клас. Оскільки за багатьма характеристиками починаючи від локації, фасаду будівлі, оздоблення холів та приміщень загального користування об’єкт відповідає бізнес-класу, але висота стель у квартирах дорівнює 2,7 м», — пояснює Олеся Перчак.

Тобто по суті, класифікація, яка існує на ринку, доволі умовна й гнучка, при бажанні забудовник може «підлаштовувати» її під себе. «Часто концепція від реальності дуже відрізняється, тому важко визначити — яка з новобудов бізнес-, а яка комфорт чи преміум», — говорить Володимир Копоть, юрист, CEO Monitor Estate.

Що стосується покупця, то питання класу житла не є основним у формуванні бажання купити певний об’єкт нерухомості, впевнена Олеся Перчак. «Через те, що конструктивними двома аспектами, які визначають вибір споживача, як і раніше, залишаються локація та ціна. Крім того сьогоднішній споживач вимогливіше ставиться до пропозицій, представлених на ринку: зосереджує увагу на архітектурі об’єкта, аналізує переваги й функціональні особливості, ґрунтовно вивчає технічні характеристики будинку й навіть план організації прибудинкової території», — пояснює свою думку експертка.

«Можна назвати економ бізнес-класом, та це навряд введе в оману покупця, який наразі є достатньо обізнаним щодо пропозицій на ринку, добре орієнтується у цінах та звик порівнювати проєкти, перш ніж зробити свій вибір. І якщо об’єкт забудовника не відповідає параметрам якісного житла, штучне завищення його класності не здатне забезпечити високу ціну на квадратний метр чи пожвавити продажі», — додає Анна Лаєвська.

Зміни неминучі

Оскільки критерії доволі розмиті, а подекуди й застарілі, поступово взагалі втрачається значущість класифікації як такої. Гравці ринку зазначають, що класифікація потребує змін, а чи варто закріплювати її на законодавчому рівні — питання дискусійне.

На думку Володимира Копотя, класифікація потребує чіткого визначення, щоб усі говорили однією мовою і називали речі одними і тими ж словами.

«Для забудовників наявність чіткої класифікації — це зрозумілий орієнтир визначення достатніх характеристик для того клієнта, на якого вони орієнтуються (або ж читати «для тієї ціни за метр, якої хочуть досягти»). Для покупців — орієнтири для пошуку у безлічі пропозицій та визначення, що саме потрібно йому. Окремо, варто виділити інвесторів, для яких клас міг би стати вихідним показником для оцінки дохідності та можливостей інвестиції. Чітке класове розмежування також допомагає сегментувати ринок, та більш продуктивно його аналізувати, що дозволить його учасникам розбудовувати більш виважені та ефективні стратегії, — пояснює Віталій Бойко. — З іншого боку, ринок нерухомості та запити покупця є динамічними. Так, близько 10 років тому почали тільки говорити про новий клас нерухомості — комфорт — що сьогодні вже є домінуючим на ринку. Будівельні технології оновлюються, та новобуди високого класу та якості вже маловірогідно мають право такими називатися, використовуючи старі та неефективні рішення. Сюди ж можна віднести розширення меж ділового центру та забудову нових міських територій, розширення інфраструктурного покриття, що вимагає перегляду які локації є «прайм», та де починається «комфорт».

Вочевидь, що через швидкий розвиток ринку, який трансформується, відгукуючись на виклики нових карантинних реалій та запити споживачів, зміни назріли. Тетяна Шульга зауважує, що змінились вимоги (і проєкти, відповідно) до організації інфраструктури ЖК, активніше використовуються енергоефективні технології, ІТ-технології для управління і користування тощо.

«За останні роки у нас з’явилось чимало гібридних форматів та синтетичних класів, до останніх, наприклад, відносимо великий прошарок новобудов сегменту комфорт+. Це проєкти, які гармонійно втілюють в собі елементи і комфорт-, і бізнес-класу. Умовно кажучи, якщо раніше просторе лобі з дизайнерським ремонтом, зонами для відпочинку, зустрічей, просторі паркінги, консьєрж-сервіс, публічні лаунж-простори, якісні, екологічно чисті вартісні матеріали від провідних виробників з сертифікатами якості європейського ґатунку були прерогативою винятково бізнес-сегменту, то сьогодні для нас — це стандарт комфорт+. Те саме стосується й розробки унікальної архітектурної айдентики, дизайну місць загального користування, власного стилю у фасадних рішеннях, — коментують в пресслужбі групи компаній DIM. — Враховуючи диверсифікацію пропозиції, яка відбувалась за останні роки, та концептуальну боротьбу ідей і їх втілень між девелоперами, ринок потребує оновлення класифікації новобудов».

Читайте также: Ринок праці в будівельній сфері: попит на робітничі спеціальності при загальному зменшенні кількості вакансій

На думку Тетяни Шульги, з оновленням класифікатора варто одночасно провести комунікаційну роботу з покупцями нерухомості, щоби цей інструмент став для них допоміжним інструментом у виборі житла.

Проте, аби оновлений класифікатор був більш чітким та зрозумілим, параметрів для визначення класу об’єкту не має бути багато.

«Потрібно відштовхуватись не від конкретних цифр, а від мінімальних порогових значень. Наприклад, щодо машиномісць, співвідношення 0,5 до кількості квартир в комплексі може відповідати як параметрам класу бізнес, так і класу комфорт. Відтак слід дивитись на інші характеристики: матеріали та технології будівництва, щільність забудови, розвиток інфраструктури, систему безпеки та контроль доступу. При цьому, є сенс виокремити перелік сервісів, якими мають бути забезпечені об’єкти у кожному класі, але не вдаючись до зайвої деталізації», — коментує Анна Лаєвська.

В пресслужбі групи компаній DIM пропонують спиратися на такі критерії:

— місце розташування (транспортна доступність, урбаністичне тло та його якість, екологія локації, інфраструктура навколо, безпека та престижність району тощо);
— архітектурна айдентика та технічні характеристики комплексу (конструктив будівель, фасадні рішення, використовувані матеріали тощо);
— квартирографія (планувальні рішення та їхня ергономіка, кількість квартир на поверсі, площа квартир, їхня функціональна доцільність під різні життєві сценарії);
— місця загального користування (вхідна група, лобі, додаткові приміщення функціональної групи (колясочні, бібліотеки для мешканців, лапкомийки тощо), якість оздоблювальних матеріалів та дизайн-проєкту, система навігації тощо;
— інженерні рішення (системи опалення, вентиляції та кондиціонування, водопостачання, енергоощадження, ліфтове оздоблення, розумний дім, безпеки тощо);
— просторове зонування місць загального користування (наявність соціальних домінант, ком’юніті-центрів у комплексі, лаунж-просторів для знайомства, спілкування, відпочинку, комфортної взаємодії мешканців із різними бажаннями та потребами тощо);
— функціональне наповнення житлового комплексу (поліфункціональна інфраструктура, мікс-формат, наявність усіх потрібних об’єктів для задоволення щоденних потреб на території комплексу);
— благоустрій та ландшафтній дизайн (інтеграція житлового комплексу в природний ландшафт, втілення екорішень для підвищення рівня озеленення, створення різноманітних рекреаційних зон тощо);
— система безпеки та приватність.

Експерти зауважують, що при розробці критеріїв треба враховувати стрімку трансформацію ринку, й те, що було актуально вчора, може втратити сенс сьогодні. Віталій Бойко наводить як приклад пост-ковідні зміни, що спостерігаються зараз: «Все більше учасників ринку говорять про розширену соціальну та комерційну інфраструктуру у рамках житлового комплексу, коли вже мова не про дитячі майданчики та супермаркет, а повноцінні місця для роботи, шопінгу, дозвілля, соціального забезпечення, рекреації тощо в одному місці. Цей процес веде до стирання меж не лише у класах новобудов, проте й в розмежуванні типів нерухомості, утворюючи єдині поняття — багатофункціональної нерухомості та формату 15-хвилинного міста. Все це накладає складнощі у користуванні якимось усталеним списком параметрів, адже його актуальність треба буде переглядати чи не щороку».

Також експерт звертає увагу на відмінність ринків нерухомості Києва та регіонів, що також ставить під питання користування єдиною для всіх класифікацією.

Дотримання ДБН не залежить від класів

На думку Тетяни Шульги, класифікатор слід залишити ринковим документом, продуктом суспільної угоди, інструментом для девелоперів та споживачів, адже на ринку і так досить зарегульованості і корупції. Законодавчо від забудовника необхідно вимагати дотримання діючих норм законів та будівельних нормативів, вважає експертка.

«За великим рахунком немає значення — чи забудовник будує економ чи преміум-клас. Будівельні норми повинні бути дотриманні, строк введення будинків в експлуатацію відповідати заявленим, і гарантія якості повинна бути на належному рівні, — наголошує Володимир Копоть. —Незалежно від класу будівлі, законодавчі норми для всіх однакові».

Якщо проєкт пройшов усі необхідні експертизи та отримав дозвільну документацію, це вже означає, що він відповідає будівельним нормам. «Інше питання, як цей об’єкт позиціонується забудовником і як його сприймають покупці. Це вже площина поза межами державного контролю, і по суті є елементом ринкових відносин, — коментує Анна Лаєвська. — На позиціонування об’єкту впливають і вимоги покупців, і конкуренція серед девелоперів, і тренди сучасної архітектури. Тож додаткова регламентація з боку держави є зайвою».

Світова практика

Класифікація новобудов в Украйні далека від західного зразка. Класи, подібні до звичних нам економ, комфорт, бізнес та преміум або еліт, використовуються лише в пострадянських країнах.

На Заході як така чітка класифікація новобудов відсутня. Усі новобудови діляться на умовний Hi-End та масове житло, зазначає Анна Лаєвська.

«Відмінності європейських та американських ринків — у набагато більш розвиненому житловому ринку, та існуванні більш різноманітних форм власності, користування, та типу нерухомості за первинний та вторинний ринок, як наразі є в Україні. А тому, частіше закордоном говорять не про класи за ціною та якістю житла, а за його форматом — single housing, multifamily (single, garden, high/mid-rise), coliving, co-op, services apartments, student, retirement housing і так далі, де new-built homes (новобудови) є лише однією частиною складної ринкової структури, — пояснює Віталій Бойко. — Найближчою до вітчизняного розуміння є класифікація A, B, C, D, що є близькою до офісної, де найновіше житло з найбільшим сервісним та інфраструктурним забезпеченням є класом А, а найбільш соціальне — класом D. Проте, ця класифікація розповсюджується не лише на новобудови, а й на вторинний ринок, та також має не законодавчий характер, а покликана для сегментації та орієнтації у пропозиції нерухомості».

«Намір придбати квадратні метри на об’єкті залежить не від класу, а від наповнення проєкту, окрім локації та візуальної привабливості, важливі додаткові сервіси, які пропонуються, умови оплати, наявність якісної експлуатаційної компанії, репутація забудовника та інші параметри», — додає Анна Лаєвська.

Класи, сегменти чи формати?

Класифікація новобудов має бути аналітичним інструментом ринку, вважає Віталій Бойко, коли розглядаючи тренди, в тому числі цінові, у різних класах новобудов, як девелопери, так і покупці, зможуть використати її, щоб побудувати виважену стратегію дій, спираючись на дану аналітику, проте, не лише на неї. Наявність єдиного для учасників ринку класового орієнтиру, за прикладом, тієї ж офісної нерухомості, є бажаним, для більшої ринкової прозорості та зрозумілості. Важливо, аби така консультативна класифікація була простою та зрозумілою у користуванні.

В пресслужбі групи компаній DIM, як один з можливих варіантів класифікації, пропонують поділ на два основних блоки — масове та високобюджетне житло. До першого віднести — класичний економ, комфорт-клас, комфорт+, а до високобюджетних — бізнес, преміум, еліт.

І вже в рамках сегментів/класів забудовник може додатково визначати формат новобудови. «Формат — це сукупність продуктових властивостей, яка втілена в єдиній концепції архітектурних, планувальних, просторових рішень на території та в самій забудові, — пояснюють в пресслужбі DIM. — Класи чи сегменти мають бути чіткими, а ось формати — це політ фантазії девелопера та концептолога конкретного житлового комплексу».

Яку модель обере врешті ринок, говорити поки зарано, але змін не уникнути. Класи або трансформуються в новий поділ з більш чіткими критеріями, або врешті взагалі набудуть суто іміджевий характер й відбудеться розмиття існуючого поділу й поява нових класів/форматів на розсуд девелоперів/концептологів тощо.