2024 рік продемонстрував поступове відновлення попиту на офісні приміщення в Києві та Україні загалом. Попри складну економічну та безпекову ситуацію, обсяг валового поглинання офісних площ у столиці досяг 129 000 кв. м, що на 42% більше, ніж у 2023 році. При цьому рівень поглинання лише на 4% нижчий за довоєнний 2021 рік. Детальніше про ситуацію на офісному ринку читайте в огляді Property Times.
Читайте также: Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.
Попит на якість та безпеку
Головна тенденція, яка була притаманна ринку офісної нерухомості у 2024 році — зростання попиту з боку офісних користувачів як на оренду, так і на покупку. «В порівнянні з 2023 роком, стало більше запитів на середньострокові (2-3 років) та довгострокові договори оренди (3-5 років). (А) проте, майже всі запити за виключенням невеликої кількості — на офіси з ремонтом», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners
Аналітики CBRE відзначають зростаючий запит на якісні та безпечні об’єкти стимулював орендну активність, підвищуючи попит на офіси з облаштованими укриттями для безпечної роботи.
«Сучасні орендарі стали набагато більш вимогливими до питань безпеки та стабільності. Їм важливо не просто мати офіс, а бути впевненими, що їхні співробітники можуть працювати без загроз для життя та здоров’я. Найбільший попит мають офіси до 500 кв. м з якісним ремонтом, власними укриттями, стабільним інтернетом та автономними джерелами енергопостачання. Також змінилася роль локації — якщо раніше компанії орієнтувалися на центр міста, то зараз важливішими є умови безпеки, доступність укриттів та стабільність зв’язку», — коментує Ірина Школьник, ідейна лідерка FORUM group в інтерв’ю для Property Times.
«За підсумками року обсяг валового поглинання сягнув близько 129 000 кв.м, що на 42% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Варто зазначити, що рівень поглинання у 2024 році майже досягнув довоєнного рівня 2021 року, залишаючись нижчим лише на 4%, — такі дані наводять аналітики CBRE. — У структурі поглинання за сферами бізнесу домінувала сфета ІТ та телекомунікацій, на частку якої припадає 25% (-26% р/р), за нею слідує Публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р).
Угоди з переїзду (38%) продовжували утримувати найбільшу частку в структурі, тоді як угоди з виходу на ринок збільшили свою частку до 25%. На відміну від довоєнних традиційних «корпоративних переїздів», зараз на ринку переважає тренд де орендарі модернізують свої офіси, мігруючи із застарілих або непрофесійних будівель. Цей зсув у поведінці гравців офісного ринку привів нових орендарів у райони, де раніше домінували великі корпоративні орендарі, що своєю чергою відображає зростання доступності професійних офісних площ у затребуваних локаціях».
Нова пропозиція
Очікувалося, що до кінця 2024 р. в Києві буде введено в експлуатацію близько 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів. Але через ці прогнози не справдилися.
«Через війну на ринку офісної нерухомості заявлена невелика кількість нових проєктів, а нова пропозиція в основному складається із завершення довоєнних проєктів, — прокоментувавВіталій Бойко, CEO компанії NAI Ukraine для Property Times. — Інвесторів відлякує високий рівень вакантності (25%) на ринку і попит, що нижчий за довоєнний час».
За даними аналітиків CBRE, з боку нової пропозиції у 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв. м), Heritage (13 300 кв. м) та Stoic (4 500 кв. м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. «Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,25 млн кв. м (+2% з поч. року), — йдеться в повідомленні CBRE. — Темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися з початком війни, а обсяги введення в експлуатацію у 2023–2024 роках досягли мінімального рівня з 2017 року. Серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили».
Вакантність
Аналітики та гравці ринку зазначають, що у 2024 році спостерігалося зниження рівня вакантності.
«Вакантність зменшилась за рахунок того, що потрохи заповнюються вакантні площі, дуже обмежена пропозиція нових проєктів на ринку, а також (на жаль) виведення ще декількох бізнес-центрів з ринку внаслідок ракетних обстрілів (БЦ «Торонто», БЦ «Гранд»)», — коментує Левон Папоян. — На нашу думку, вакантність на сьогодні в межах 21%».
«Станом на 2024 рік вакантність у наших бізнес-центрах становила 21%, але ми вже бачимо позитивну динаміку. Очікується, що до кінця 2025 року цей показник знизиться до 14%», — говорить Ірина Школьник.
За даними аналітиків CBRE, станом на кінець 2024 року, середня вакантність знизилася на 2,7 п.п. з початку року до 22%. «Це перший помітний річний приріст заповнюваності з 2022 року, що додає довгоочікуваного оптимізму та зміщення імпульсу в бік зростання даного показника», — зазначають в компанії.
Аналітики UTG наводять такі дані: середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва у 2024 році складала: клас А — 28,1%, клас В — 21,8%, клас С — 14,8%.
Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена
Орендні ставки
«По деяких бізнес-центрах в центральній частині Києва ми спостерігаємо підвищення ставок на 5-15% на невеликі офіси (до 300 кв. м.) з ремонтом. Але в цілому, орендні ставки практично не змінились, зупинилось їх падіння. Крім того, спостерігається менша гнучкість з боку орендодавців при узгодженні ставок на час воєнного стану», — коментує Левон Папоян.
В грудні 2024 р. орендні ставки стабілізувалися, говорять аналітиків UTG, оренда 1 кв. м обходилася в класі А — $17,5, у класі В — $11,5, у класі С — $9,1 (без урахування ПДВ, OPEX, КП, BOMA).
За даними аналітиків CBRE, ефективна прайм ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу A та B залишилися без змін і коливалися в межах $16-22/кв. м/міс. та $8-15/кв. м/міс. відповідно. Зменшення розриву між заявленими та ефективними ставками в класі А свідчить про те, що орендодавці застосовують більш реалістичний підхід до ціноутворення.
Відновлення власним коштом
Низка бізнес-центрів зазнала пошкоджень внаслідок російської агресії від початку повномасштабного вторгнення. БЦ 101 Tower досі не відновився після ракетного обстрілу, який стався у жовтні 2022 року. БЦ LUWR через свою локацію перманентно страждає від ракетних ударів, вранці 20 грудня 2024 року постраждали ще два великих бізнес-центри: «Торонто-Київ» та Grand. В лютому 2025 року балістична ракета частково зруйнувала бізнес-центр Kinetic (FORUM group).
Власники переважно відновлюють нерухомість власним коштом, оскільки страхові компанії не завжди готові покривати такі ризики.
«Відновлення офісних об’єктів сьогодні залежить від кількох факторів, зокрема від рівня пошкодження нерухомості внаслідок обстрілів. У випадку незначних пошкоджень, відновлення присутнє, у протилежному — орендодавець зважує наскільки доцільним є дане відновлення, враховуючи постійний фактор ракетних ударів, а також ситуацію, де на ринку спостерігається високий рівень вакантності. Разом з тим, додатковим фактором залишається локація будівлі», — зазначають аналітики CBRE.
Ірина Школьник, ідейна лідерка FORUM group в інтерв’ю Property Times розповіла про власний досвід: «Важливо розуміти, що умови страхування від воєнних ризиків у нинішніх реаліях є надзвичайно складними та фінансово обтяжливими для власників нерухомості. Це, безумовно, впливає на ухвалення рішень щодо того, які об’єкти страхувати та в якому порядку.
Оцінка завданої шкоди (ред. — йдеться про БЦ Kinetic) ще триває, адже це складний процес, що вимагає ретельної технічної експертизи. Відновлення будівлі буде залежати від результатів оцінки, і ми вже розглядаємо різні варіанти фінансування».
Прогнози на 2025 рік
За сприятливих безпекових, політичних та економічних обставин експерти прогнозують подальше поступове зниження вакантності орієнтовно на 3-5% завдяки відновленню ділової активності. Водночас орендні ставки можуть зрости на 5-10%, особливо у центральних районах Києва.
«У перспективі 2025 року очікується, що поступове відновлення економіки помірно стимулюватиме ділову активність. Орендарі й надалі будуть орієнтуватися на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як об’єкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатись із проблемами заповненості. Крім того, можливості оптимізації офісного простору й сприятимуть вибірковим переїздам.
Ймовірно, до кінця 2025 року продовжиться тренд до поступового зниження рівня вакантності. Цей процес буде зумовлений стабілізацією орендної активності, відсутністю нових девелоперських проєктів та поступовим відновленням попиту на офісні площі. Прогнозується, що орендні ставки залишатимуться стабільними завдяки покращенню економічних показників та більш впевненим настроям орендарів. Таким чином, у випадку відсутності значних безпекових чи економічних потрясінь, ринок офісної нерухомості має всі шанси на повільне, але стабільне відновлення», — прогнозують в CBRE.
Фото: БЦ Forum City Garden 3
Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?