ПрАТ Українське Дунайське пароплавство (УДП) успішно відстояло право власності на свою будівлю в Будапешті. 19 грудня 2025 року Столичний суд міста Будапешт визнав недійсною угоду про відчуження цього майна та ухвалив рішення на користь УДП. Про це повідомили в Мінрозвитку, пише Property Times.
Йдеться про будівлю Генерального агентства УДП в Угорщині, розташовану в центральній частині Будапешта. Збереження цього активу має важливе значення як для підприємства, так і для України.
Правову позицію ПрАТ «УДП» було посилено залученням однієї із провідних міжнародних юридичних компаній.
«Важливу роль у цьому рішенні відіграло оновлення системи управління в УДП. Після створення Наглядової ради захист цього майна став одним із наших пріоритетів. Цей кейс переконливо демонструє, що впровадження ефективного корпоративного управління є одним із ключових інструментів захисту державної власності, підвищення довіри до підприємств і посилення економічної стійкості України», — зазначив заступник Міністра розвитку громад та територій України Андрій Кашуба.
6 січня також відбулося чергове засідання Наглядової ради ПрАТ «УДП». Під час нього було заслухано доповідь про стан роботи підприємства за 2025 рік, а також розглянуто та схвалено фінансовий план компанії на 2026 рік.
Після початку повномасштабного вторгнення українці не лише отримали статус тимчасових переселенців у багатьох країнах Європи, але й активно інвестують у нерухомість за кордоном. Попри обмеженість офіційної статистики за національністю/громадянством покупця, у деяких країнах — Іспанії, Польщі, Угорщині та на Кіпрі — можна простежити реальні тенденції та масштаб участі українців на ринку житла. Property Times досліджував активність українців на ринку нерухомості за кордоном після початку повномасштабного вторгнення.
За офіційними даними організації з міграції, станом на липень 2025 року за кордоном перебувало 5,6 мільйона українських біженців, більшість з яких проживає в Європі. 1,2 мільйона біженців з України через російське вторгнення втекли до Німеччини. Крім того, другий за величиною показник було зафіксовано в Польщі — 994 тисячі. Значно менше, 374 тисячі проживають тимчасово у Чехії, ще менше у Великій Британії (254 тис.), Іспанії (240 тис.), Румунії (184 тис.), Італії (174 тис.), Словаччині (144 тис.) тощо.
Не дивно, що українці не лише винаймають жило у країнах, які їх прийняли, але й займають певне місце серед іноземних покупців нерухомості. І хоча особливий статус українців за кордоном більше скерований на те, щоб надати їм можливість працювати та отримувати медичну допомогу, навіть не бувши резидентами ЄС, українці можуть купувати нерухомість в більшості країн. Чим вони й користуються.
Варто зазначити, що у більшості країн ЄС не ведеться облік придбання нерухомості за національністю, тому можна знайти дані про кількість угод, навіть іноді, про кількість угод, здійснених саме іноземцями, але даних про те, яку частку складають саме українці — немає. Обов’язково вказувати національність покупця потрібно в таких країнах, як Іспанія, Польща, Угорщина, Кіпр. Вказується також інформація в Італії, Греції та Португалії, але ця інформація не є публічною. В Чехії (почнуть відстежувати національність покупця з жовтня 2025), Німеччині, Австрії, Нідерландах та інших інформація про національну приналежність не публікується офіційно.
Найбільш чіткі, офіційні та публічні дані про кількість українців, які придбали нерухомість після війни, доступні для Іспанії, Польщі, Угорщини та (до певної міри) Кіпру. В інших країнах ці дані або об’єднуються в категорії «іноземці» чи «нерезиденти», або ще не реєструються систематично за громадянством.
Другим важливим моментом, про який варто згадати, є дозвіл на купівлю нерухомості саме українцями. В більшості країн ЄС, Балканах, Туреччині українці можуть купувати житлову нерухомість, звісно, дотримуючись певних місцевих процедур та вимог. Але є країни, як от Угорщина та Польща, де на купівлю будинку з землею (землю різного призначення) українським громадянам потрібно буде отримувати спеціальний дозвіл, тоді як купівля квартир на первинному чи вторинному ринку — доступна.
Польща
Польща залишається серед лідерів країн ЄС, де українці купують найбільше квартир та іншої нерухомості. Згідно з офіційними даними, у 2023 році українці придбали приблизно 7,7 тис. квартир у Польщі, що становило близько половини від загальної кількості квартир, які були куплені іноземними громадянами. Особливо значною була їхня активність у таких великих містах, як Варшава, Краків і Вроцлав, де попит на житло серед українців був доволі високим і де зосереджена велика кількість наших громадян.
Варшава, Польща
Уже у 2024 році кількість квартир, придбаних українцями, зросла до 9 тисяч, що на 25% перевищує показники попереднього року, і свідчить про подальше зростання їхньої зацікавленості у польському ринку нерухомості. До того ж українці можуть скористатися іпотечними програмами, що робить польський ринок ще більш привабливим.
Іспанія
У 2022 році українці становили 1,75% від усіх покупок нерухомості іноземцями. За даними ERI, загальна кількість операцій становила 646 241, з яких 13,75% припадало на іноземців, що приблизно відповідає 1 555 покупкам українців у 2022 році (цифра отримана безпосередньо з таблиць ERI Anuario 2022). У третьому кварталі 2024 року за офіційними даними частка українців серед іноземних покупців становила 3,20%.
Валенсія, Іспанія
У квартальних звітах ERI наведені частки за національностями, однак абсолютна кількість покупок відображена лише для деяких національностей, тому точна кількість угод українців у тому періоді невідома. За підсумками другої половини 2024 року, національний звіт нотаріусів зафіксував зростання кількості покупок українцями на 26,3% у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року, але в публічних звітах абсолютної кількості угод з українцями не наводиться, оскільки в їхніх бюлетенях загальна кількість та деякі національності з числом угод вказані, проте Україна у цьому розділі не деталізується.
Цікаві цифри серед іноземних покупців нерухомості: у 2023 році було придбано 647 об’єктів нерухомості китайськими покупцями, 223 — російськими, а українці увійшли до числа топ-покупців, придбавши 154 об’єкти нерухомості, за інформацією Telex, яка посилається на дані Офісу Прем’єр-міністра, отримані через Duna House.
За офіційними даними Угорщини, у 2024 році було подано 3 647 заявок на купівлю нерухомості від громадян країн, що не входять до ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, що на 23% більше порівняно з 2023 роком. З них 3 485 заявок було схвалено, що становить 2,8% від загальної кількості оцінюваних угод з нерухомістю в країні. Ці дані охоплюють усіх громадян поза межами ЄС без деталізації за національністю.
Кіпр
З кінця 2021 року до кінця 2024 року іноземні покупці, включно з громадянами ЄС та інших країн, придбали понад 37 тисяч об’єктів нерухомості на Кіпрі. Детальний розподіл за національностями за районами показує, що в Лімасолі серед основних іноземних покупців є росіяни, британці, ізраїльтяни й, що важливо, українці. Українці також входять до десятки найактивніших національностей покупців у таких районах, як Пафос, Ларнака та Фамагуста. У першому кварталі 2025 року на Кіпрі було зареєстровано 1 671 угоду купівлі-продажу нерухомості іноземними громадянами, як з країн ЄС, так і з третіх країн, що на 15,2% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року, проте ці дані не розподілені за національностями.
Туреччина
У 2022 році українці значно активізували купівлю нерухомості в Туреччині. За офіційними даними Турецького інституту статистики (TUIK), громадяни України придбали там 2 574 об’єкти житлової нерухомості. Це більш ніж удвічі перевищило показник 2021 року, коли було зафіксовано 1 246 угод. Таким чином, на частку українців припало майже 3,8 % від усіх об’єктів, які у той рік придбали іноземці в Туреччині.
Аланія, Туреччина
Проте вже наступного року темпи дещо знизилися. У 2023 році українські покупці оформили 1 720 угод. Хоча абсолютна кількість скоротилася, частка українців серед іноземних інвесторів навіть зросла і досягла 4,9 %. Це дозволило Україні увійти до трійки лідерів за кількістю придбаних об’єктів серед усіх іноземців у Туреччині.
Попри певне зниження активності у 2023 році порівняно з піковим 2022-м, інтерес українців до турецького ринку нерухомості залишається стабільно високим, а їхня присутність відчутно впливає на загальну динаміку іноземних інвестицій у житло цієї країни. Минулого року ж українці придбали 1631 квартиру в Туреччині.
Звісно, українці активно присутній на ринку Португалії, Німеччині, Болгарії та інших країн ЄС. Також українців цікавить нерухомість в теплих країнах, як ОАЄ, Таїланд та індонезійський острів Балі. Але точної частки українців серед нерезидентів-покупців ці країни не публікують.
Спеціально для читачів Property Times Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER проаналізувала основні законодавчі акти, які мали вплив на ринок нерухомості у 2023 році та зробила прогноз на 2024 рік.
Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»
Одним із ключових законодавчих актів, який мав вплив на ринок нерухомості у 2023 році був Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі —Закон).
Попри те, що цей закон був прийнятий та набув чинності наприкінці 2022 року, початок його застосування фактично припав на 2023 рік.
Нагадаємо, що Законом запроваджується державна реєстрація прав (спеціального майнового права) на «віртуальні об’єкти» — майбутній об’єкт нерухомості (МОН) та об’єкт незавершеного будівництва (ОНБ) (подільний та неподільний).
З цього моменту ці об’єкти починає «бачити» закон, тобто вони стають оборотоздатними.
Правочин щодо ОНБ/МОН, вчинений без відповідної реєстрації є нікчемним.
Що це дає? Безпеку для покупця об’єкту, будівництво якого ще не завершено.
З моменту реєстрації спеціального майнового права у реєстр вноситься інформація про усі обмеження/обтяження щодо такого права, а також відбувається трекінг титулу відповідного об’єкту.
Окрім цього спеціальне майнове право можна зареєструвати лише на об’єкти, щодо яких оформлені усі необхідні дозвільні документи.
Тобто перевірити титул на ОНБ/МОН стає набагато простіше.
Первинна реєстрація на ОНБ здійснюється лише за замовником будівництва, а на МОН — за замовником будівництва та/або девелопером.
Таким чином не потрібно вигадувати варіанти «передачі прав забудовника» для того, щоб майбутню квартиру або нежитлове приміщення мав змогу продавати не лише забудовник (особа, яка має речові права на ділянку та дозвіл на виконання будівельних робіт), а і девелопер (особа, що забезпечує організацію та/або фінансування будівництва).
Законом також передбачається «резервування» МОН до прийняття об’єкту в експлуатацію з метою гарантування його добудови (гарантійна частка). Таке резервування здійснюється під час первинної реєстрації спеціального майнового права на ОНБ та МОН.
Мінімальний розмір гарантійної частки був визначений постановою КМУ від 03.01.2023 №8 «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна», що становить:
10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
5% для всіх інших населених пунктів України.
У червні 2023 року був затверджений Порядок поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Постанова КМУ №596 від 13.06.2023), який визначив механізм та особливості поширення дії Закону на об’єкти, де дозвіл на початок будівельних робіт отримано до 10 жовтня 2022 року.
Нагадаємо, що з 10.10.2022 року залучення грошових коштів для будівництва об’єкту можливо лише способами, передбаченими Законом, зокрема, шляхом укладання договору купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва).
Порядком передбачено, що:
якщо дозвіл на будівництво об’єкта отримано до 10 жовтня 2022, але Замовник прийняв рішення про поширення дії Закону на такий об’єкт, — першочергово всі необхідні дані щодо об’єкту мають бути внесені в ЄДЕССБ.
на об’єкти, які вже було продано раніше, реєструється «право інвестора», а на об’єкти які ще не продано — реєструється «спеціальне майнове право» і далі продаж таких об’єктів здійснюється за Законом.
Санкційне законодавство
У 2023 році продовжувало розвиватись санкційне законодавство. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав» від 03.05.2023 № 3103-IX на державного реєстратора покладено обов’язок перевіряти наявність факту застосування до фізичної/юридичної особи санкцій відповідно до Закону України «Про санкції» і наявність такого факту наразі є підставою для відмови в державній реєстрації речового права на нерухоме майно.
Захисні споруди цивільного захисту
Будівництво захисних споруд наразі є життєво необхідним, тому нормативно-правове регулювання цієї сфери теж мало розвиток у році, що минув.
З 1 листопада 2023 року набув чинності ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту», відповідно до яких:
всі проєкти відбудови житлових і громадських будівель, у тому числі шкіл, лікарень, садочків повинні передбачати наявність правильно облаштованих захисних споруд;
під час нового будівництва обов’язковим є облаштування мінімум одного універсального санітарно-гігієнічного приміщення. Таке приміщення має розраховуватися на кожні 200 осіб.
Постанова КМУ № 1331 від 19 грудня 2023 «Деякі питання ведення обліку об’єктів фонду захисних споруд цивільного захисту», якою передбачено:
здійснення обліку фонду захисних споруд цивільного захисту в електронні формі;
розроблення Інформаційної системи та введення її в експлуатацію не пізніше 1 червня 2024 року.
Також у 2023 році Міністерство відновлення розмістила у себе на сайті лист (https://mtu.gov.ua/news/34732.html), у якому надало своє бачення щодо ряду спірних питань, що виникали з приводу створення захисних споруд цивільного захисту, а саме вказало на те, що:
законодавством не передбачено окремого цільового призначення земельних ділянок або функціональних зон у містобудівній документації для будівництва захисних споруд;
необхідна кількість та місткість кожної захисної споруди та СПП визначається завданням на проєктування, виходячи з розрахункової кількості осіб, що підлягають укриттю — залежно від функціонального призначення об’єкта, для якого проєктується захисна споруда або СПП;
окремо розташовані захисні споруди або СПП для обʼєктів закладів освіти чи охорони здоровʼя (або інших громадських будівель) в умовах існуючої забудови можуть проектуватись на ділянках, передбачених для таких об’єктів;
додаткове (окреме) формування ділянок для будівництва таких захисних споруд законодавством не вимагається.
Разом із цим, слід мати на увазі, що відповідно до Порядку проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, що був затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023, не допускається щоб земельна ділянка або її частини належали одночасно до двох (або більше) новоутворених самостійних об’єктів.
Це означає, що у разі наміру будівництва захисної споруди без формування окремої ділянки, таку споруду треба буде реєструвати в якості частини складної речі.
Розміщення тимчасових споруд
Постановою КМУ № 904 від 04.08.2023 був затверджений Порядок розроблення, погодження, оприлюднення схеми розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, її складу та змісту, вимог до тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, їх зведення, перенесення та демонтажу.
Нагадаємо, що розміщення таких споруд було обумовлено необхідністю розміщення внутрішньо переміщених осіб (ВПО), що було спричинено початком повномасштабної війни.
Порядком передбачено, що:
він застосовується під час розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення за рахунок коштів державного або місцевого бюджету;
він не поширюється на розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, будівельних майданчиків, а також розміщення тимчасових споруд у межах зон особливого режиму використання земель;
тимчасові споруди (комплекси тимчасових споруд) для життєзабезпечення населення не є об’єктами будівництва у розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
розроблення схеми розміщення здійснюється за ініціативою виконавчого комітету відповідно до рішення голови відповідної сільської, селищної, міської ради або начальника військової адміністрації.
Законодавство про відходи
У вересні 2023 року був затверджений Порядок розроблення, погодження та затвердження місцевих планів управління відходами (Постанова КМУ № 947 від 05.09.2023), який визначає:
що таке місцевий план управління відходами, яким є документ державного планування, що містить комплекс взаємозв’язаних завдань і заходів, узгоджених за строками та ресурсним забезпеченням з усіма заінтересованими виконавцями, спрямованих на забезпечення сталого управління відходами в населених пунктах в межах території територіальної громади з урахуванням принципів співробітництва органів місцевого самоврядування, сформованих на підставі оцінки поточного стану сфери управління відходами та вже розроблених моделей;
механізм розроблення, погодження та затвердження планів управління відходами територіальної громади.
Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки
У травні 2023 року було створено Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки, який:
надає можливість громадськості та господарюючим суб’єктам отримувати інформацію щодо проведених СЕО;
підвищує обізнаність та можливість залучення потенційних інвесторів у відбудову України;
дозволяє більш комплексно та виважено підходити до питань державного планування, розробки та затвердження планувальних документів.
Класифікатор будівель і споруд
16.05.2023 наказом Мінекономіки № 3573 був затверджений національний класифікатор будівель і споруд НК 018-2023, що набрав чинності із 01 січня 2024.
Новий класифікатор був розроблений із метою гармонізації національного класифікатора із класифікацією типів споруд, розробленою Євростатом (Classification of Types of Construction. Eurostat, 1998).
Прогноз на 2024 рік
13 грудня 2023 року Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури України було оприлюднено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про реалізацію експериментальних проектів у сфері містобудівної діяльності».
По суті цей проєкт направлений на заміну скандального законопроєкту 5655, який передбачав реформу містобудівної галузі, але з огляду на супротив громадськості так і не був остаточно прийнятий.
Отже, гадаю, що у 2024 році нас чекає подальша діджиталізація регуляторних процедур та продовження реформування містобудівної галузі.
Окрім того, вбачається, що буде мати розвиток подальша інтеграція законодавства України із законодавством ЄС, зокрема, але не виключено, подальше впровадження процедур, направлених на забезпечення енергоефективності та екологізації будівництва.
Війна внесла значні зміни в усі сфери життя України, і ринок нерухомості не став винятком. Попри складнощі, викликані активними бойовими діями, економічною нестабільністю та демографічними викликами, український бізнес демонструє неймовірну стійкість і здатність адаптуватися. Property Times підготував огляд ринку нерухомості на основі дослідження, проведеного URE Club серед членів бізнес-спільноти. Матеріал висвітлює основні проблеми, тренди та перспективи цього сектора в умовах воєнного часу.
Проблема кадрів у будівельному секторі України існувала ще до війни, але тепер вона набула критичного характеру.
За результатами тогорічного дослідження, тільки в 35% компаній кількість працівників не змінилась протягом 2022 року. В цілому, скорочення від 10 до 50% і більше пережили 62,8% компаній ринку. Останнє ж дослідження 2024 року вказує, що в більшості (64%) компаній жодним чином не змінилася кількість працівників, а майже 20% — навпаки збільшили кількість працівників. І лише 17% зменшили кількість працівників в поточному році.
Щодо планів на 2025 рік: 51,4% планують збільшення штату на 10-30%, ще 3% — більше ніж на третину, і 44% не передбачають змін у кількості працівників. Лише 1% опитаних компаній планують зменшення штату, йдеться в дослідженні.
Офіс компанії: релокація, зміна чи відмова
У 2024 році компанії продовжували шукати оптимальні варіанти розміщення своїх керуючих офісів. Лише 1,5% компаній відмовилися від офісу (у 2023 році таких компаній було 16%), 6,9% — релокувалися до іншого міста (5% у 2023 році) та 15,3% — змінили адресу офісу (проти 16,5% у 2023 році).
Нові проєкти та інвестиційні можливості
Згідно з опитуванням у 2023-2024 році понад 61% компаній відновили роботу над новими проєктами, а ще 22,2% — відновили частково.
У 2024 році компанії з сегмента житлової нерухомості добудовували комплексні проєкти ЖК, відкривали продажі у нових чергах, починали роботи по нових проєктах, більшість з яких були заплановані/підготовлені ще до початку повномасштабного вторгнення.
Щодо компаній, які працюють у сегменті комерційної нерухомості, то з початком війни ситуація дедалі погіршується майже в усіх сегментах, за виключенням логістичної нерухомості. Офісні центри стикаються з проблемами вакантності, зниженням орендного доходу, вимогами індивідуальних знижок для великих орендарів. І хоча показники ритейлу (роздрібної торгівлі) за останні 2 роки досить позитивні й стабільно зростають, ситуація з торгівельними центрами не така райдужна: вимоги закриття під час повітряних атак, необхідність забезпечення безперебійного живлення, зниження трафіку та зниження орендних ставок, закриття магазинів іноземних брендів.
Представники сегмента готельної нерухомості, які безумовно також зазнають негативного впливу через брак персоналу, зниження платоспроможності населення, втім відмічають, що заповнюваність та дохідність дуже залежить від розташування проєктів.
Згідно з дослідженням, сегмент логістичної нерухомості на сьогодні експерти визнають, як один з найбільш стабільних та інвестиційно привабливих.
Про готовність розпочинати нові проєкти у 2025 році заявили 77,8% з опитуваних, при тому, що ще 12,5% виразили часткову готовність і лише 9,7% означили, що не мають у планах нових проєктів.
Логістична нерухомість — найстабільніший сектор із високим інвестиційним потенціалом. Попит на складські приміщення в західних регіонах значно зріс через зміну логістичних маршрутів.
Ритейл демонструє змішані результати: стабільність у західних регіонах, але складнощі у великих містах через зниження трафіку та закриття магазинів міжнародних брендів.
Готельний бізнес залежить від розташування об’єктів та міграційних потоків.
Експансія українського девелопменту за кордон
З початку війни українські девелопери почали шукати можливості на зовнішніх ринках.
У 2022-2023 роках вивчали для себе можливість виходу на інші ринки для продовження роботи, утримання штату працівників та диверсифікації доходів 72,5% опитуваних. Проте, лише 17,6% відкрили офіс в іншій країні за результатами 2023 року.
У 2024 році кількість тих компаній, які готові розглянути можливість виходу на іноземні ринки знизилася до 66,7%, в той час, як зросла частка тих, хто наважився відкрити офіс за кордоном — 22,2% компаній.
Цікава тенденція щодо зростання кількості тих компаній, які планують відкриття офісу за кордоном у наступний 2025 рік — 13,9% та вагаються з відповіддю ще 15,3%
Основними напрямками залишаються Польща, Чехія, Німеччина, а також більш туристичні регіони, такі як Іспанія та Португалія.
Фінансування
У розрізі фінансування, найбільш обговорюваною темою у колі експертів є питання механізмів фінансування, які можуть бути використані для зростання ринку нерухомості у 2025 році та після війни. Традиційно галузь в менший мірі розраховує на державу, та більшою мірою на приватний сектор, як локальних інвесторів, так і іноземних фондів. Але у порівнянні з тогорічним опитуванням цьогоріч більше сподівань на локального інвестора, ніж на іноземні фонди.
Перспективи та тенденції на 2025 рік
Учасники ринку нерухомості налаштовані оптимістично. Більшість компаній (77,8%) готові розпочинати нові проєкти у 2025 році. Найперспективнішими напрямками вважаються:
житлова нерухомість;
складські приміщення;
реконструкція пошкоджених об’єктів;
інфраструктурні проєкти.
У контексті післявоєнного відновлення країни, ринок нерухомості стане одним із центральних елементів економічного зростання. Однак, вирішення проблем із кадрами, демографічними змінами та доступом до фінансів є критичними для успішного розвитку.
Щоб отримати повну версію дослідження, надішліть запит на пошту [email protected]
