Ще зовсім недавно віддалена робота асоціювалася виключно з фрілансерами, креативною індустрією та ІТ-спеціалістами. Але це було до того, як пандемія COVID-19 вплинула на кожну існуючу професію. Щоденні візити в офіс з open-space, мітинги та розмови з колегами за чашкою кави змінилися на zoom-зустрічі в імпровізованих домашніх офісах або коворкінгах.
«Класичне» робоче місце, яке ми знали, змінилося, адаптувавшись до нової реальності. Згідно з дослідженням*, 51% людей хотіли б мати можливість працювати в сторонніх місцях, таких як кав’ярня або коворкінг.
Комерційна нерухомість трансформується, і сьогодні готелі пропонують своїм гостям нову концепцію: гібридні рішення.
Реорганізація вільних площ під коворкінги стала найкращим вибором для готелів, які спеціалізувались на корпоративних заходах та конференціях. У цих закладах вже наявні багато гнучких просторів і конференц-залів, а також сучасне технологічне обладнання для найвибагливішої бізнес-комунікації.
NAI Ukraine — одна з провідних консалтингових та брокерських компаній у сфері нерухомості, підготувала матеріал про найпоширеніші інтеграції коворкінг-просторів у готелі, що наразі реалізуються у світі:
Коворкінг, інтегрований у хол готелю — зона зі зручними робочими просторами, кріслами для відпочинку та кавовими столиками. Приміщення сплановане таким чином, щоб бізнес та відпочинок не заважали один одному.
Такий формат коворкінгів популярний у світових мережах готелів Hilton, Radisson Blu Hotel, Marriott Hotels та Westin Grand Hotels.
Гості цих готелів можуть заздалегідь забронювати собі конкретне місце або переговорну кімнату з усім необхідним технологічним обладнанням.
Гібридні номери в готелях — кімнати, які гармонійно поєднують комфорт готельного номеру з технічно оснащеним робочим простором.
Наприклад, Radisson зберіг у своїх готелях тиху, спокійну обстановку готельного номера, при цьому обладнавши всередині робоче місце: в кімнатах є великий робочий стіл, зручні стільці, кавова машина і надійний високошвидкісний інтернет. Також в гібридних номерах є бездротова клавіатура і миша, переносний динамік з підключенням до Bluetooth і можливість підключати другий екран при необхідності.
Колаборація двох брендів — готелю та коворкінга, які знаходяться в одній або в сусідніх будівлях, та «діляться» своїми клієнтами.
Наприклад, цікавий кейс від засновників першого в Україні капсульного готелю Monotel — готель з цілодобовим коворкінгом Monohub у самому центрі Києва. Коворкінг пропонує open space, переговорні-кімнати, вело-столи для занять спортом, та капсули для відпочинку та сну. Готель та коворкінг мають різні входи, але між собою поєднуються всередині — постояльці готелю можуть потрапити в коворкінг (і навпаки) за спеціальною перепусткою.
Сильний готельний бренд відкриває власний коворкінг
DBI Hotels & Resorts — готельний оператор повного циклу, що пропонує комплексні рішення у сфері готельного менеджменту власникам малих та середніх готелів в Україні та інших країнах Європи. Головний офіс компанії знаходиться у Швейцарії. В Україні оператор керує двома готелями — Ramada Encore Kyiv і Number 21.
Ми запитали Іранта Дюваж, CEO DBI Hotels & Resorts про коворкінг MOIWORKS (Ramada Encore):
«Не беручи до уваги пандемію, традиційні умови оренди готелів та іншої комерційної нерухомості почали змінюватися починаючи з 2015 року. Люди шукають прибуток в економіці спільного споживання. Якщо готель приносить прибуток, власник вправі діяти у відповідності з попитом. На сьогоднішній день ми бачимо попит на 24/7 коворкінги з можливістю проживання.
Ми відкрили власний коворкінг в готелі Ramada Encore Kyiv ще до пандемії. На сьогоднішній день MOIWORKS вже підписав 6 контрактів у Європі та Азії (включаючи Україну). Для мене це чудова місцева компанія з усіма елементами міжнародного бренду, що працює і підтримує українську економіку. І як на мене – це значно краще ніж великий міжнародний бренд».
Матеріал підготовлено PR-спеціалістом компанії NAI Ukraine Анастасією Гавриліною в рамках співпраці з Асоціацією коворкінгів України.
* Future of Work Report 2020: What the Future Holds for Coworking & Remote Work
На початку становлення сучасного українського ринку нерухомості успішність проєкту здебільшого визначала локація. Якщо ділянка в топовому місці, то проєкт приречений на успіх. Але ринок змінюється та дорослішає, стає більш конкурентним, й успіх проєкту вже не так залежить від місця розташування. Якісна концепція може вивести в лідери об’єкт нерухомості, розташований, на перший погляд, в «провальній» локації, і навпаки — навіть найтоповіше місцезнаходження не гарантує успіху, якщо при побудові концепції замовник знехтував послугами професійних концептологів.
PropertyTimes разом з експертами розбирався, як та наскільки в Україні затребувані послуги таких фахівців, і як девелопери підходять до створення концепцій проєктів.
Концептолог — хто він і навіщо потрібен
Розробка концепції житлового комплексу чи іншого об’єкта нерухомості є одним із початкових етапів реалізації будівельного проєкту. Від концепції в значній мірі залежить, наскільки швидко замовник окупить інвестиції. Що саме потрібно врахувати девелоперам ще на стадії розробки проєкту, аби потім продаж квадратних метрів відбувався в заплановані терміни? Відповідь на це питання і дає концептолог. Такий фахівець або є в команді забудовника, або його залучають ззовні. До другого варіанту зазвичай вдаються ті компанії, в кого немає власної сильної команди для створення концепції.
«Чим досвідченіший замовник, тим менше в нього бажання замінити своєю думкою аналіз ринку і бізнес-план. Головна помилка під час ухвалення управлінського рішення — покладатися виключно на свою думку/експертизу. Коли йдеться про багатомільйонні інвестиції, необхідно мати чіткий бізнес-план, з урахуванням споживчої поведінки та переваг. Вивчаючи провідний міжнародний досвід потрібно вміти правильно його адаптувати під реалії проєкту, тому це і є трудомістким процесом з урахуванням рекомендацій майбутніх/існуючих стейкхолдерів проєкту. Комунікація з потенційним «клієнтом» — ключовий аспект. У результате такого дослідження замовник отримує актуальний портрет та вимоги споживача», — розповідає Віталій Бойко, засновник і CEO NAI Ukraine і Urban Experts.
За його словами, комерційна концепція, вона ж бізнес-концепція, повинна обов’язково містити такі розділи:
дослідження ринку — ринкова ніша, вимоги споживача;
аналіз можливостей ділянки;
економічна доцільність.
Власне, концептологи мають першими «виходити на майданчик», задавати основну тему проєкту та формувати технічне завдання для архітектора. У цьому переконана Женя Баглай, концептолог та засновниця SQM Experts.
«Архітектор творить проєкт, виходячи з власного бачення, сприйняття, стилю, смаку. Проте, бізнес-проєкт має бути в першу чергу ефективним з точки зору бізнесу. Досвідчені професійні архітектори на початку роботи вивчають цілі, завдання, очікування девелопера. Як правило, професійні архітектори мають детальні чек листи, за якими збирають інформацію, та чим досвідченіший та професійніший архітектор — тим більш детальний та пропрацьований в нього опитувальний лист. По суті, той, хто дає відповіді на запитання архітектора, і є концептологом проєкту. Остаточне рішення завжди залишається за девелопером, отже, девелопер завжди залишається головним концептологом проєкту. Але, чим більше опрацьоване це рішення, чим більше воно базується на результатах проведених досліджень, експертизі команди, що має не лише теоретичний, але й практичний досвід реалізації проєктів, тим більше проєкт буде захищений від потенційної помилки. Це не означає, що власною думкою архітектора потрібно нехтувати. Експертизу професійного архітектора теж потрібно залучати, але всі прийняті рішення потрібно підкорювати єдиній концептуальній ідеї проєкту. Ось ця концептуальна ідея проєкту і є головним завданням концептолога».
Важливим моментом, за словами Жені Баглай, також є досвід концептолога. Ціна помилки в концепції об’єкта нерухомості достатньо висока, зокрема й коли йдеться про комерційну інфраструктурну частину житлового комплексу.
«Ми висуваємо гіпотезу концепції, вивчаємо ринок, робимо преброкеридж, презентуємо проєкт потенційним орендарям та досліджуємо їхнє бачення, після чого накладаємо гіпотезу та ресурсну ємність ділянки на реальні плани розвитку орендарів. Іншими словами, дивимося на ринок і проєкт очами ритейлерів. Інакше може скластися ситуація, коли проєкт передбачає появу супермаркету, фітнес-центру, аптеки, салону краси та інших інфраструктурних елементів, але він або не відповідає технічним вимогам операторів, або взагалі йде в розріз з планами їхнього розвитку та ризикує залишитися без операторів. Кожен ритейлер має своє розуміння техніко-економічних показників, а також плани розвитку, які корегує залежно від того, наскільки новий проєкт, що з’являється в потрібній йому локації, відповідає вимогам орендаря. У всіх ритейлерів є карта розвитку. Під час розробки концепції це обов’язково потрібно враховувати, проте архітектори самостійно не можуть передбачити всі побажання майбутніх орендарів», — акцентує засновниця SQM Experts.
Водночас, за словами Віталія Бойко, концепцію мають розробляти не окремо архітектори, маркетологи, консультанти, фінансисти або брокери, а всі перелічені фахівці, працюючи в команді. «Саме так досягається синергетичний ефект, і концепція має шанс стати успішним бізнес-проєктом з життєздатною ринковою стратегією», — стверджує експерт.
Таким чином, концептолог є важливою частиною великої команди, яка готує будівельний проєкт до реалізації. Проте в нашій країні не все так однозначно з цими фахівцями.
«На жаль, неякісне виконання роботи певним концептологом негативно впливає на сприйняття таких спеціалістів в цілому. Коли девелопер має негативний досвід роботи з певними компаніями, або спеціалістами, які відтягнули на себе частину бюджету, але не принесли реальної користі проєкту, стає доволі складно переконати девелопера в необхідності залучення професійної команди та реальності результатів роботи якісних спеціалістів. Ця ситуація призводить до того, що 70-80% девелоперів взагалі не розуміють, навіщо їм концептологи»— констатує Женя Баглай.
Розділення ролей
Архітектурну та маркетингову концепції проєкту Раміль Мехтієв, СЕО девелоперської компанії ENSO, називає різними, але взаємодоповнюючими рішеннями, які повинні створювати різні команди для єдиного продукту. «Вони можуть працювати в одній компанії, проте має бути розділення ролей. Маркетологи вступають в роботу на стадії формування запиту для архітектурної концепції. Вони проводять маркетингові дослідження, вивчають уподобання потенційної аудиторії, специфіку та кон’юнктуру ринку. Після цього створюється маркетингова концепція. В нашій компанії такі рішення приймають методом «мозкового штурму» із залученням різних відділів і за безпосередньої участі топ-менеджменту. Крім того, маркетингова складова з’являється пізніше — у момент реалізації проєкту, коли до аудиторії потрібно донести цінності та переваги об’єкта», — говорить експерт.
За його словами, розробка маркетингової концепції — це задача девелопера, а не архітектора. І це нормальна світова практика. «Хоча треба визнати, що архітектура — це також про маркетинг. Це те, що людина бачить і, відповідно, купляє», — додає Раміль Мехтієв.
Зі свого боку, Сергій Юрець, власник і засновник компанії Da Vinchi group, вважає, що для найкращого результату та успіху проєкту маркетингову концепцію має розробляти профільна організація на вимогу замовника. На основі цієї концепції складається завдання на проєктування, й архітектурне бюро створює проєкт, який відповідатиме нормативним документам, цьому завданню та потребам цільової аудиторії.
«До нас, наприклад, звертаються здебільшого два типи замовників. До першого належать ті, хто вже провели маркетинговий аналіз ринку в зоні проєктування, визначились із потребами та проблемами, які потрібно вирішити, і чітко розуміють, який сегмент нерухомості їх цікавить, який портрет їхньої цільової аудиторії тощо. Такі замовники ставлять конкретні завдання, і тоді ми чітко розуміємо, що в результаті проєкт буде успішним.
Другий тип — ті, хто надають лише інформацію про ділянку під проєктування і завдання — побудувати на ній максимум квадратних метрів. Але ж це не є «успішний проєкт» і «максимум прибутку», а довести це без повноцінного аналізу та прорахунку досить складно. В таких проєктах замовник часто вносить коригування вже під час реалізації, що створює додаткові складнощі і витрати для всіх учасників будівництва. Для таких замовників ми самостійно проводимо поверхневий аналіз ринку нерухомості міста або конкретного району, досліджуємо тренди та потреби потенційних покупців. Ми кажемо саме «поверхневий», тому що для досконалого вивчення ситуації потрібна ціла команда професіоналів і відповідний бюджет», — деталізує Сергій Юрець.
На сьогоднішній день одні фахівці говорять, що з’являється все більше знакових об’єктів, побудованих на основі грамотної й успішної концепцій, інші — про неготовність забудовників платити за гарний маркетинг.
«Ринок уже готовий приймати Research-led architecture approach, розуміє його цінність і готовий платити за уникнення помилок, зокрема щоб працювати з міжнародними компаніями, які вже давно вимагають Feasibility study», — запевняє Віталій Бойко.
Однак Женя Баглай каже, що навіть ті, хто має величезний досвід у будівельній галузі, далеко не завжди усвідомлюють важливість маркетингу та морально не готові вкладати великі гроші в це. «В Україні не так багато випадків, коли запрошують і співпрацюють із справді крутими маркетинговими командами, оскільки в них ціновий рівень досить високий. Багато проєктів страждають від цього. Сьогодні дуже мало таких об’єктів, де створена історія, яка читається в усіх комунікаціях. У більшості випадків ідеться про великий перелік, із 20-30 варіантів неймінгу, не підкріплених певною ідеєю та концепцією, просто — сподобалася назва. Один із них якимось чином обирають, потім розробляють певний візуальний ряд, добре, якщо він креативний і емоційний. Проте наразі люди, особливо в столиці, вже не купують квадратні метри, вони купують історії», — розповідає концептолог.
Світова практика
У світовій практиці є чимало прикладів вдало розроблених концепцій об’єктів нерухомості та їх успішне втілення в проєкти. Про один із таких згадала Олександра Юрець, засновниця DaVinchigroup: «Markthal у Роттердамі. Місцева влада чітко поставила завдання для конкурсу проєкту: доповнити відкритий ринок критою частиною, а також, розвинути цю частину міського центру — ущільнити і розмістити більшу кількість різноманітних сервісів, підвищивши, таким чином, якість середовища. В конкурсі перемогло архітектурне бюро MVRDV з неймовірною концепцією. В цьому проєкті змогли розмістити не тільки ринок, комерційні приміщення, 4-рівневий паркінг, а ще й понад 200 квартир. Також цей проєкт привертає увагу тим, що він був одним із перших об’єктів, які можна подивитися за допомогою доповненої реальності. Наразі Markthal називають Сікстинською капелою Роттердаму за рахунок художнього панно розміром більше 11 000 кв. м».
За словами Віталія Бойко, девелоперські компанії часто роблять інхаус все, окрім авторської архітектури.
«У нас в країні практично відсутній інституційний інвестор, тому девелопер бере на себе більше ризиків, отримуючи змішану роль: введення в експлуатацію та керування», — пояснює засновник і CEO NAI Ukraine і Urban Experts. І додає, що коли потрібно отримати дійсно змістовний проєкт, раціональний процес побудований таким чином:
Крім того, за словами Віталія Бойко, в світовій практиці методологія маркетингового дослідження передбачає техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) та аналіз ринку.
ТЕО може включати:
Демографічний аналіз — збір та аналіз соціально-демографічної інформації про населення на території забудови (стать, вік, рівень доходу, розмір домогосподарства, споживчі практики). Таке дослідження дає можливість оцінити потенціал проєкту, міру його привабливості для місцевого населення.
Оцінку рівня конкурентоспроможності — сильних і слабких сторін проєкту.
Аналіз конкурентного середовища.
Соціологічні опитування теперішніх і майбутніх (потенційних) відвідувачів локації. Вони дають можливість не лише оцінити попит на новий проєкт, але й врахувати запити потенційних споживачів.
Отже, з одного боку українська концептологія в будівництві ще доводить свою необхідність, з іншого — у ринку все ж є запит на підвищення якості проєктів. Час покаже, як швидко ці дві сторони знайдуть можливість співпрацювати та створювати нові, концептуально цікаві об’єкти нерухомості.
Класифікація новобудов — дискусійне питання для всіх учасників ринку. На законодавчому рівні класи не закріплені, що дає простір для певних маніпуляцій, до того ж стрімкі зміни ринкових тенденцій й концепцій проєктів спонукає ринок адаптувати умовну класифікацію під нові реалії.
PropertyTimes разом з експертами ринку розбирався, які функції наразі виконує класифікація новобудов, чи потребує вона змін та чи потрібно закріплювати її на законодавчому рівні.
Самокласифікація
Класифікація новобудов, якою наразі послуговується ринок, сформувалася на початку нульових.
«Вона включає в себе безліч параметрів: кількість квартир на поверсі, рівень оздоблення фасадів, рівень внутрішнього оздоблення, параметри облаштування прибудинкової території тощо — великий перелік характеристик об’єкту, які формують його приналежність до певного класу», — пояснює Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».
Але на законодавчому рівні жоден класифікатор не затверджений, тому щодо деяких параметрів немає чіткого визначення. Як от наприклад щодо локації або кількості квартир на поверсі, яка має бути в тому чи іншому класі.
Попри певну неврегульованість, все ж на сьогодні на ринку сформувалася традиція виділяти основні чотири класи новобудов: економ, комфорт, бізнес та преміум. Але оскільки класифікатор не є законодавчим документом, його дія необов’язкова. «Наявні документи — продукти певного суспільного договору серед девелоперів та певною мірою покупців», — коментує Тетяна Шульга, керуючий партнер RED Community.
«Наразі немає законодавчо закріпленої класифікації житлових новобудов, як і єдиної узгодженої та оформленої класифікації з-поміж учасників ринку (хоча спроби були у 2006, 2010, 2016 роках), — зазначає Віталій Бойко, засновник і CEO NAI Ukraine і Urban Experts. — Класи житла та критерії їх розподілу з’являються з ініціатив брокерів, консультантів, журналістів та девелоперів на основі власної думки та досвіду, та носять експертний або маркетинговий характер».
На переконання Олесі Перчак, заступника директора ІБК ОБРІЙ з комерційних питань, класифікація житлових будинків, яку сьогодні використовують гравці ринку нерухомості для визначення рівня своїх новобудов, — це виключно маркетинговий інструмент.
Така ситуація дозволяє забудовникам, незважаючи на наявність певного пулу характеристик, властивих об’єктам кожного класу, визначати клас новобудови на свій розсуд.
«Присвоєння класів новобудов практично ніяк і ніким не регулюється. Такою ситуацією можуть користуватися недобросовісні забудовники, завищуючи клас та подаючи споживачу викривлену інформацію», — коментують в пресслужбі групи компаній DIM.
Зрідка трапляються й зворотні випадки. «Коли фактично ЖК, скажімо, бізнес-класу (відповідно класифікатора) позиціонувався як комфорт, тобто заниження класу, — наводить приклад Тетяна Шульга. — В цих випадках маркетингова стратегія і умови конкуренції спонукали девелоперів до таких дій».
Дехто з забудовників взагалі свідомо уникає прив’язки до певного класу через суперечливість критеріїв. «Наприклад, на старті нашого проєкту у своїх комунікаціях ми навмисно уникали такого поняття як клас. Оскільки за багатьма характеристиками починаючи від локації, фасаду будівлі, оздоблення холів та приміщень загального користування об’єкт відповідає бізнес-класу, але висота стель у квартирах дорівнює 2,7 м», — пояснює Олеся Перчак.
Тобто по суті, класифікація, яка існує на ринку, доволі умовна й гнучка, при бажанні забудовник може «підлаштовувати» її під себе. «Часто концепція від реальності дуже відрізняється, тому важко визначити — яка з новобудов бізнес-, а яка комфорт чи преміум», — говорить Володимир Копоть, юрист, CEO Monitor Estate.
Що стосується покупця, то питання класу житла не є основним у формуванні бажання купити певний об’єкт нерухомості, впевнена Олеся Перчак. «Через те, що конструктивними двома аспектами, які визначають вибір споживача, як і раніше, залишаються локація та ціна. Крім того сьогоднішній споживач вимогливіше ставиться до пропозицій, представлених на ринку: зосереджує увагу на архітектурі об’єкта, аналізує переваги й функціональні особливості, ґрунтовно вивчає технічні характеристики будинку й навіть план організації прибудинкової території», — пояснює свою думку експертка.
«Можна назвати економ бізнес-класом, та це навряд введе в оману покупця, який наразі є достатньо обізнаним щодо пропозицій на ринку, добре орієнтується у цінах та звик порівнювати проєкти, перш ніж зробити свій вибір. І якщо об’єкт забудовника не відповідає параметрам якісного житла, штучне завищення його класності не здатне забезпечити високу ціну на квадратний метр чи пожвавити продажі», — додає Анна Лаєвська.
Зміни неминучі
Оскільки критерії доволі розмиті, а подекуди й застарілі, поступово взагалі втрачається значущість класифікації як такої. Гравці ринку зазначають, що класифікація потребує змін, а чи варто закріплювати її на законодавчому рівні — питання дискусійне.
На думку Володимира Копотя, класифікація потребує чіткого визначення, щоб усі говорили однією мовою і називали речі одними і тими ж словами.
«Для забудовників наявність чіткої класифікації — це зрозумілий орієнтир визначення достатніх характеристик для того клієнта, на якого вони орієнтуються (або ж читати «для тієї ціни за метр, якої хочуть досягти»). Для покупців — орієнтири для пошуку у безлічі пропозицій та визначення, що саме потрібно йому. Окремо, варто виділити інвесторів, для яких клас міг би стати вихідним показником для оцінки дохідності та можливостей інвестиції. Чітке класове розмежування також допомагає сегментувати ринок, та більш продуктивно його аналізувати, що дозволить його учасникам розбудовувати більш виважені та ефективні стратегії, — пояснює Віталій Бойко. — З іншого боку, ринок нерухомості та запити покупця є динамічними. Так, близько 10 років тому почали тільки говорити про новий клас нерухомості — комфорт — що сьогодні вже є домінуючим на ринку. Будівельні технології оновлюються, та новобуди високого класу та якості вже маловірогідно мають право такими називатися, використовуючи старі та неефективні рішення. Сюди ж можна віднести розширення меж ділового центру та забудову нових міських територій, розширення інфраструктурного покриття, що вимагає перегляду які локації є «прайм», та де починається «комфорт».
Вочевидь, що через швидкий розвиток ринку, який трансформується, відгукуючись на виклики нових карантинних реалій та запити споживачів, зміни назріли. Тетяна Шульга зауважує, що змінились вимоги (і проєкти, відповідно) до організації інфраструктури ЖК, активніше використовуються енергоефективні технології, ІТ-технології для управління і користування тощо.
«За останні роки у нас з’явилось чимало гібридних форматів та синтетичних класів, до останніх, наприклад, відносимо великий прошарок новобудов сегменту комфорт+. Це проєкти, які гармонійно втілюють в собі елементи і комфорт-, і бізнес-класу. Умовно кажучи, якщо раніше просторе лобі з дизайнерським ремонтом, зонами для відпочинку, зустрічей, просторі паркінги, консьєрж-сервіс, публічні лаунж-простори, якісні, екологічно чисті вартісні матеріали від провідних виробників з сертифікатами якості європейського ґатунку були прерогативою винятково бізнес-сегменту, то сьогодні для нас — це стандарт комфорт+. Те саме стосується й розробки унікальної архітектурної айдентики, дизайну місць загального користування, власного стилю у фасадних рішеннях, — коментують в пресслужбі групи компаній DIM. — Враховуючи диверсифікацію пропозиції, яка відбувалась за останні роки, та концептуальну боротьбу ідей і їх втілень між девелоперами, ринок потребує оновлення класифікації новобудов».
На думку Тетяни Шульги, з оновленням класифікатора варто одночасно провести комунікаційну роботу з покупцями нерухомості, щоби цей інструмент став для них допоміжним інструментом у виборі житла.
Проте, аби оновлений класифікатор був більш чітким та зрозумілим, параметрів для визначення класу об’єкту не має бути багато.
«Потрібно відштовхуватись не від конкретних цифр, а від мінімальних порогових значень. Наприклад, щодо машиномісць, співвідношення 0,5 до кількості квартир в комплексі може відповідати як параметрам класу бізнес, так і класу комфорт. Відтак слід дивитись на інші характеристики: матеріали та технології будівництва, щільність забудови, розвиток інфраструктури, систему безпеки та контроль доступу. При цьому, є сенс виокремити перелік сервісів, якими мають бути забезпечені об’єкти у кожному класі, але не вдаючись до зайвої деталізації», — коментує Анна Лаєвська.
В пресслужбі групи компаній DIM пропонують спиратися на такі критерії:
— місце розташування (транспортна доступність, урбаністичне тло та його якість, екологія локації, інфраструктура навколо, безпека та престижність району тощо); — архітектурна айдентика та технічні характеристики комплексу (конструктив будівель, фасадні рішення, використовувані матеріали тощо); — квартирографія (планувальні рішення та їхня ергономіка, кількість квартир на поверсі, площа квартир, їхня функціональна доцільність під різні життєві сценарії); — місця загального користування (вхідна група, лобі, додаткові приміщення функціональної групи (колясочні, бібліотеки для мешканців, лапкомийки тощо), якість оздоблювальних матеріалів та дизайн-проєкту, система навігації тощо; — інженерні рішення (системи опалення, вентиляції та кондиціонування, водопостачання, енергоощадження, ліфтове оздоблення, розумний дім, безпеки тощо); — просторове зонування місць загального користування (наявність соціальних домінант, ком’юніті-центрів у комплексі, лаунж-просторів для знайомства, спілкування, відпочинку, комфортної взаємодії мешканців із різними бажаннями та потребами тощо); — функціональне наповнення житлового комплексу (поліфункціональна інфраструктура, мікс-формат, наявність усіх потрібних об’єктів для задоволення щоденних потреб на території комплексу); — благоустрій та ландшафтній дизайн (інтеграція житлового комплексу в природний ландшафт, втілення екорішень для підвищення рівня озеленення, створення різноманітних рекреаційних зон тощо); — система безпеки та приватність.
Експерти зауважують, що при розробці критеріїв треба враховувати стрімку трансформацію ринку, й те, що було актуально вчора, може втратити сенс сьогодні. Віталій Бойко наводить як приклад пост-ковідні зміни, що спостерігаються зараз: «Все більше учасників ринку говорять про розширену соціальну та комерційну інфраструктуру у рамках житлового комплексу, коли вже мова не про дитячі майданчики та супермаркет, а повноцінні місця для роботи, шопінгу, дозвілля, соціального забезпечення, рекреації тощо в одному місці. Цей процес веде до стирання меж не лише у класах новобудов, проте й в розмежуванні типів нерухомості, утворюючи єдині поняття — багатофункціональної нерухомості та формату 15-хвилинного міста. Все це накладає складнощі у користуванні якимось усталеним списком параметрів, адже його актуальність треба буде переглядати чи не щороку».
Також експерт звертає увагу на відмінність ринків нерухомості Києва та регіонів, що також ставить під питання користування єдиною для всіх класифікацією.
Дотримання ДБН не залежить від класів
На думку Тетяни Шульги, класифікатор слід залишити ринковим документом, продуктом суспільної угоди, інструментом для девелоперів та споживачів, адже на ринку і так досить зарегульованості і корупції. Законодавчо від забудовника необхідно вимагати дотримання діючих норм законів та будівельних нормативів, вважає експертка.
«За великим рахунком немає значення — чи забудовник будує економ чи преміум-клас. Будівельні норми повинні бути дотриманні, строк введення будинків в експлуатацію відповідати заявленим, і гарантія якості повинна бути на належному рівні, — наголошує Володимир Копоть. —Незалежно від класу будівлі, законодавчі норми для всіх однакові».
Якщо проєкт пройшов усі необхідні експертизи та отримав дозвільну документацію, це вже означає, що він відповідає будівельним нормам. «Інше питання, як цей об’єкт позиціонується забудовником і як його сприймають покупці. Це вже площина поза межами державного контролю, і по суті є елементом ринкових відносин, — коментує Анна Лаєвська. — На позиціонування об’єкту впливають і вимоги покупців, і конкуренція серед девелоперів, і тренди сучасної архітектури. Тож додаткова регламентація з боку держави є зайвою».
Світова практика
Класифікація новобудов в Украйні далека від західного зразка. Класи, подібні до звичних нам економ, комфорт, бізнес та преміум або еліт, використовуються лише в пострадянських країнах.
На Заході як така чітка класифікація новобудов відсутня. Усі новобудови діляться на умовний Hi-End та масове житло, зазначає Анна Лаєвська.
«Відмінності європейських та американських ринків — у набагато більш розвиненому житловому ринку, та існуванні більш різноманітних форм власності, користування, та типу нерухомості за первинний та вторинний ринок, як наразі є в Україні. А тому, частіше закордоном говорять не про класи за ціною та якістю житла, а за його форматом — single housing, multifamily (single, garden, high/mid-rise), coliving, co-op, services apartments, student, retirement housing і так далі, де new-built homes (новобудови) є лише однією частиною складної ринкової структури, — пояснює Віталій Бойко. — Найближчою до вітчизняного розуміння є класифікація A, B, C, D, що є близькою до офісної, де найновіше житло з найбільшим сервісним та інфраструктурним забезпеченням є класом А, а найбільш соціальне — класом D. Проте, ця класифікація розповсюджується не лише на новобудови, а й на вторинний ринок, та також має не законодавчий характер, а покликана для сегментації та орієнтації у пропозиції нерухомості».
«Намір придбати квадратні метри на об’єкті залежить не від класу, а від наповнення проєкту, окрім локації та візуальної привабливості, важливі додаткові сервіси, які пропонуються, умови оплати, наявність якісної експлуатаційної компанії, репутація забудовника та інші параметри», — додає Анна Лаєвська.
Класи, сегменти чи формати?
Класифікація новобудов має бути аналітичним інструментом ринку, вважає Віталій Бойко, коли розглядаючи тренди, в тому числі цінові, у різних класах новобудов, як девелопери, так і покупці, зможуть використати її, щоб побудувати виважену стратегію дій, спираючись на дану аналітику, проте, не лише на неї. Наявність єдиного для учасників ринку класового орієнтиру, за прикладом, тієї ж офісної нерухомості, є бажаним, для більшої ринкової прозорості та зрозумілості. Важливо, аби така консультативна класифікація була простою та зрозумілою у користуванні.
В пресслужбі групи компаній DIM, як один з можливих варіантів класифікації, пропонують поділ на два основних блоки — масове та високобюджетне житло. До першого віднести — класичний економ, комфорт-клас, комфорт+, а до високобюджетних — бізнес, преміум, еліт.
І вже в рамках сегментів/класів забудовник може додатково визначати формат новобудови. «Формат — це сукупність продуктових властивостей, яка втілена в єдиній концепції архітектурних, планувальних, просторових рішень на території та в самій забудові, — пояснюють в пресслужбі DIM. — Класи чи сегменти мають бути чіткими, а ось формати — це політ фантазії девелопера та концептолога конкретного житлового комплексу».
Яку модель обере врешті ринок, говорити поки зарано, але змін не уникнути. Класи або трансформуються в новий поділ з більш чіткими критеріями, або врешті взагалі набудуть суто іміджевий характер й відбудеться розмиття існуючого поділу й поява нових класів/форматів на розсуд девелоперів/концептологів тощо.
