Архітектор

Метка: іпотека

  • Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    2020 год позади, период, полный неуверенности и страха. Для многих отраслей это стало началом серьезного кризиса, но не для рынка жилья и, следовательно, не для рынка ипотеки в Польше. Как прошлогодняя ситуация повлияла на рынок ипотеки в 2021 году? Чего ждать в ближайшие месяцы?

    Читайте также: Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    Какие изменения на ипотечном рынке мы наблюдали в 2020 году?

    После нескольких лет процветания в начале 2020 года пандемия коронавируса потрясла рынок недвижимости в Польше. В период с марта по май наблюдалось резкое падение количества выданных ипотечных кредитов. Причины такой ситуации следует искать среди прочего, в введенной в стране изоляции и, как следствие, ужесточении кредитной политики банками. Покупатели были вынуждены оставаться дома, а закрытие границ практически остановило миграцию, что в конечном итоге привело к временному снижению спроса на недвижимость, также среди иностранцев, в том числе и украинцев. 

    Банки, наблюдая растущую неопределенность на рынке, ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. Некоторые банки отказались от возможности финансирования покупки недвижимости при 10% собственного вклада, увеличив минимальный уровень до 20%, а некоторые повысили и до 30%. Также банки пересмотрели свои требования к источникам доходов соискателей, так практически полностью потеряли возможность получения ипотечного кредита граждане, которые получали доходами от гражданско-правовых договоров (договоров на выполнение определенных работ и поручений). Сталкивались с трудностями в получении ипотечного кредита и клиенты с доходом от предпринимательской деятельности, банковские структуры проводили более глубокий анализ источников доходов таких клиентов. Например, представителям отраслей, которые больше всего пострадали от пандемии (гастрономический и туристический бизнес) банки и вовсе отказывали в получении ипотеки.

    Впрочем, несмотря на все трудности, панику и страх из-за пандемии ситуация на рынке ипотечного кредитования оставалась благоприятной, а снижение объемов кредитования не стало катастрофическим. Так, по итогам года, согласно отчету AMRON-SARFin, было выдано 204170 кредитов, что на 9,3% меньше чем год назад, а количество «активных ипотек» составило 2,472 млн, что на 3,47% ниже, чем в прошлом году. По мнению экспертов Mfinanse, снижение показателей на рынке это результат тотального локдауна в марте-мае 2020 года, а уже в 3 и 4 квартале темпы восстановление рынка позволили минимизировать потери от локдауна.

    Из положительного, стоит отметить, что средняя стоимость кредита в злотых на конец четвертого квартала 2020 года составила 305 093 злотых, что на 7,4% больше, чем в четвертом квартале 2019 года. Лидером по количеству вновь выданных кредитов является Варшава, где выдано 49,44% всех ипотечных кредитов. Тем, кто планирует покупать недвижимость в столице, следует также учитывать, что средняя цена покупки квадратного метра в этом городе уже превышает 10 000 злотых, а это означает рост на 11,75% по сравнению с 2019 годом.

    Чего нам ждать в 2021 году?

    После года работы в условиях пандемии, можно смело сказать, что ситуация на ипотечном рынке стабилизируется. В настоящее время на рынок влияет несколько факторов, наиболее важными из которых являются:

    • Рост доходов домохозяйств в Польше растет, несмотря на замедление экономического роста, вызванное пандемией и введенными ограничениями. По данным Центрального статистического управления, в декабре 2020 года средняя брутто-зарплата приблизилась к уровню 6000 злотых. Более высокие доходы в контексте ипотечного рынка важны, потому что они также приводят к более высокой кредитоспособности будущих заемщиков.
    • В Польше мы по-прежнему имеет место дефицит квартир на рынке, особенно по сравнению, со странами Западной Европы. По данным Министерства развития Польши, на конец 2019 года дефицит жилья составлял около 640 тысяч квартир. Это влияет на то, что спрос на рынке останется стабильно высоким в ближайшие годы, а вероятность, что цены на недвижимость в ближайшее время снизятся — низка.
    • Процентные ставки находятся на исторически низком уровне и составляют 0,1%. Текущий уровень процентных ставок не измениться минимум до середины 2022 года, по крайней мере так утверждают в Национальном Банке Польши. Уровень процентных ставок означает относительно низкие платежи по кредиту, так в конце 2020 года средняя ставка по ипотечному кредиту в Польше составила 2,49%, что также стимулирует рынок недвижимости и ипотечного кредитования.

    Хорошая новость для тех, кто задумывается о покупке квартиры и подает заявку на ипотеку, заключается в том, что начало 2021 года принесло либерализацию банковской политики к кредитованию. Все больше банков стало кредитовать приобретение жилья при 10% собственном взносе, среди таких: mBank, PKO BP и другие. 

    Читайте также: Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Помимо этого, госрегулятор обязал банки в этом году включить в свои предложения ипотеку с фиксированной ставкой, что также является интересным решением для людей, ищущих предсказуемые финансовые инструменты.

    Со второй половины 2020 года банки также постепенно открываются для заемщиков, получающих доход от гражданско-правовых договоров. Доходы от предпринимательской деятельности по-прежнему отслеживаются более внимательно, а списки исключенных из финансирования отраслей сокращены.

    Украинские заемщики

    Украинская группа покупателей является уже более 6 лет наиболее активной группой на рынке жилья среди других иностранцев. В 2020 году большинство украинцев отложило покупку жилой недвижимости в Польше. Причин было несколько: глобальная неопределенность, опасения возможной потери работы и источников дохода, закрытые границы и пр. Но уже в начале 2021 года на рынок недвижимости, а следственно и на рынок ипотечных кредитов начали активно возвращаться клиенты из Украины. В первую очередь, это те наши соотечественники, которые живут в Польше на основании временного или постоянного вида жительства. Управление по делам иностранцев в Польше насчитало более 250 тыс. украинцев, основную массу (61%) которых составляют молодые люди до 18-40 лет. Интересно, что несмотря на закрытые границы с марта 2020 года, количество украинцев с ВНЖ в прошлом году выросло почти на 30 тыс. С началом 2021 года эта клиентская группа стала активно предпринимать шаги по приобретению жилой недвижимости в Польше, в большинстве случаев при помощи ипотечного кредитования. Напомним, что украинцы, которые живут в Польше, имеют ВНЖ сроком от 12 месяцев и получают легальные доходы, могут наравне с поляками получать ипотечные кредиты. По оценкам m2poland.com в связи с высокой разницей стоимости недвижимости в Украине и Польше, продолжающимся ростом зарплат в Польше и низкими процентными ставками спрос на ипотечные кредиты среди украинцев будет продолжать активно расти, в среднем на 50% в год. 

    Авторы: Владимир Велигорский, руководитель портала польской недвижимости m2poland.com и Мариуш Новаковски, эксперт Mfinanse — специально для Property Times

    https://propertytimes.com.ua/finance/situatsiya_na_rinke_ipotechnogo_kreditovaniya_v_polshe_v_nachale_2021_goda

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

  • Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    21 жовтня Кабмін на своєму засіданні змінив умови програми «Доступна іпотека 7%». Скасовані вікові обмеження до нерухомого майна (крім об’єктів нерухомості в обласних центрах із чисельністю населення більше 1 млн, що мають бути прийняті в експлуатацію або реконструйовані не раніше ніж протягом десяти років).

    Читайте также: Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Також збільшено ліміт можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20 на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.

    Це має позитивно вплинути на рівень зацікавленості державною програмою, адже поки що вона не суттєво вплинула на зростання кількості іпотечних договорів. Про що свідчать офіційні дані.

    На початку жовтня НБУ оприлюднив дані опитування банків щодо іпотечного кредитування у серпні — банки видали 944 іпотечні кредити на суму 830,1 млн грн. Усього ж за перші вісім місяців року банками видано 6,6 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 5,2 млрд грн. Але частка договорів саме «Доступної іпотеки» у цій загальній цифрі досить мала, кількість таких іпотечних кредитів за даними Мінфіну з березня по 1 вересня склала — 759 кредитних угод, тобто лише 11%.

    У березні 2021, коли програму презентували, планувалося, що близько 5000 сімей зможуть скористатися такою іпотекою у 2021 році, а загальна сума позики мала скласти майже 5 млрд грн. Й хоча рік ще не минув, вже можна припустити, що ці прогнози не виправдаються.

    У чому ж основні проблеми програми «Доступна іпотека 7%» та чому вона не стала ані вирішенням житлової проблеми українців, ані рушієм економіки, як передбачали деякі експерти? І чи є шанс підвищити її популярність?

    Що планувалося?

    Коротко нагадаємо, які саме умови мала програма до жовтневих нововведень. Максимальна сума іпотеки — 2 млн грн. Нормативна площа — 50 кв. м для одного громадянина чи сім’ю з двох осіб, додатково 20 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Зважаючи на ціни у Києві, де квартира у новобудові, площею 70 кв. м у середньому коштує майже 2 300 000 грн, знайти новобудову з підходящими умовами досить непросто.

    Строк дії договору — 20 років. Мінімальний перший внесок — 15% вартості предмету іпотеки.

    Взяти в іпотеку можна житло як на первинному, так й на вторинному ринку, але з певними обмеженнями стосовно року будівництва.

    Хоча у назві програми фігурує цифра 7%, насправді ціна іпотеки вища, наприклад, існує також комісія за надання та обслуговування кредиту: максимально це 0,5 від суми кредиту плюс ще 0,5 % річних за гарантії Фонду у випадку використання, також не враховуються витрати на страхування, нотаріальні та інші послуги. По-друге, ставка 7% гарантується, поки діє угода держави з банками про компенсацію різниці між запропонованими процентами та реальними комерційними іпотечними відсотками. Якщо така угода буде розірвана, позичальник залишиться з іпотекою вже під комерційні проценти.

    На початку програми угоди з Фонду розвитку підприємництва, який наразі керує програмою, уклали Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, «ОТП банк», «Банк Глобус», «Мегабанк» та «Кредобанк». На сьогодні іпотечні кредити видають вже 19 банків, це близько 26% від загальної кількості банків в Україні.

    Як працює «Доступна іпотека» зараз?

    Як розказали Property Times у банку Глобус, який знаходиться на четвертій позиції за кількістю виданих кредитів, та на 25 жовтня уклав 151 іпотечних договорів, отримавши 217 заявок, програма «Доступна іпотека 7%» не досягла своєї мети й не стала драйвером іпотечного кредитування на первинному ринку житла.

    «Дуже мало банків та забудовників беруть в ній участь через існуючі обмеження. Більшість виданих кредитів — це вторинний ринок житла, який не впливає на зростання економіки та ВВП», — уточнює Олена Дмитрієва, заступник голови правління «Глобус Банку».

    У «Глобус Банку», який спеціалізується на первинному житлі, пропорція іпотечних договорів між первинним та вторинним ринком склала в середньому 78 на 22%, але в цілому по всім банкам ситуація зворотна — вторинка значно превалює над первинкою. За даними Мінфіну на сьогодні кількість виданих іпотечних кредитів на первинному ринку складає 24,11%, на вторинному — 75,89%.

    Ще одна проблема програми — досить суворі вимоги до позичальників, навіть у тих питаннях, що не стосуються розміру їхніх доходів. Так, претендувати на кредит можуть ті громадяни, які «реально потребують поліпшення житлових умов». До таких віднесено громадян, які останні 5 років не продавали житло (крім тимчасово переміщених осіб); тих, хто перебуває на так званому квартирному обліку; мешканців гуртожитків або громадян, які володіють житлом, яке за площею не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім’ї; молоді сім’ї; внутрішньо переміщені особи; науковці, лікарі та бюджетники. Для решти участь у програмі неможлива.

    Ще важливий момент — визначення мінімального та максимального доходу. Перший визначається банком з точки зору достатності для обслуговування заборгованості за іпотечним кредитом. Зазвичай, ця сума обговорюється з кожним кандидатом окремо.

    Як свідчить опитування, дохід тих, хто вже отримав схвалення свого іпотечного кредиту за пільговими відсотками, у середньому, складає від 30 до 50 тис. грн на сім’ю, це люди у віці 36–38 років з дітьми.

    Ще є максимальний дохід позичальника та його сім’ї. Він не повинен перевищувати 10-тикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України. Наприклад, на 1 березня у Києві ця сума складала 218 120 грн, а для Чернігівської області була тільки 109 209 грн.

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Відмови отримують приблизно 10–15% здобувачів іпотеки. Основні причини — люди хочуть придбати житло більшої площі або вже мають житло більшої площі, ніж дозволено програмою. Також не всі можуть підтвердити, що в них є доходи, достатні для оплати іпотечних внесків.

    Забудовники теж не повністю задоволенні програмою.

    «Хоча держава цьогоріч передбачила 2 млрд грн на реалізацію програми, на практиці її втілення мало слабку динаміку. Причини ситуації, що склалась, в суттєвих обмеженнях щодо об’єктів кредитування та завищених вимогах до позичальників. До прикладу, здебільшого банки відмовляються надавати іпотеку при першому внеску 15%, вимагаючи 30%», — уточнює Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».

    Однією з проблем також називають дефіцит невеличких квартир, які вписуються у 2 млн грн за програмою.

    Олеся Перчак, заступник директора з комерційних питань Інвестиційно-будівельної компанії «Обрій» пояснює: «Старт Державної програми «Доступна іпотека 7%» співпав з неймовірним ростом попиту на первинну нерухомість, зокрема, в столиці. Внаслідок чого, у забудовників не було необхідності й до того ж можливостей реалізовувати свої об’єкти по даній програмі. По-друге, у цій програмі мали можливість брати участь певні сегменти недорогої нерухомості. Це автоматично відсіяло багатьох забудовників, у яких такої нерухомості не було».

    Наприклад, забудовник не зміг взяти участь у програмі зі своїми трикімнатними квартирами, хоча декілька клієнтів намагалися отримати іпотеку саме під них, але вони не підійшли за ціновим критерієм.

    І це не поодинока ситуація. Ольга Арбузова, керівник відділу продажу ЖК «Гостомель Residence» зазначає: «Наприклад, в нашому житловому комплексі всі останні готові квартири було розпродано буквально за пару місяців. Це стосується всіх площ, навіть тих, які були менш популярними на етапі будівництва, але після того, як вони були введені в експлуатацію, підключені всі комунікації, ці площі розкупилися дуже швидко. Кількість дзвінків від покупців зростає, у людей є затверджена іпотека, є гроші на перший внесок, вони просять, щоб їм запропонували хоч щось, що підходить під програму, але у девелоперів вже не залишилося готових площ».

    Ще одна проблема, через яку забудовники не приєднуються до програми — клієнт може придбати житло лише за схемою купівлі-продажу майнових прав або участі у Фонді фінансування будівництва. Якщо девелопер працює за іншими схемами, він не може запропонувати свої квартири потенційним позичальникам.

    Що буде далі?

    Україні безперечно потрібна програма доступної іпотеки, зокрема, для первинного ринку, з цим погоджуються всі гравці ринку нерухомості. Але вона вимагає певних змін. Щонайменше стосовно розмірів платежів з погашення кредитів.

    Банки мають свої рецепти пожвавлення програми.

    «Масовою іпотека стане тоді, коли платежі для погашення кредиту будуть орієнтовно на рівні орендної плати за житло, щоб позичальник міг погашати», — вважає Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів «Кредобанку».

    Як зазначають експерти, зараз щомісячний платіж за іпотекою більше ніж на 20%, перевищує орендну плату.

    Олена Дмитрієва пропонує зробити дві речі: «По-перше, зацікавити банки брати участь в програмі. Для цього потрібно зменшити вимоги НБУ по резервуванню іпотечних кредитів на первинному ринку та змінити ціноутворення за програмою. По-друге, потрібно зацікавити забудовників брати участь в програмі. Для цього треба розширити перелік можливих форм фінансування будівництва».

    Навіть ті забудовники, які мають відносно непогані результати, вважають, що вони могли би бути кращими, та покладають більше надій на партнерські програми з банками.

    «Ми від початку року, за умовами «Доступна іпотека 7%», продали понад два десятки квартир у семи житлових комплексах. Звісно, кількість таких угод могла б бути значно більшою», — уточнює Анна Лаєвська.

    Горизонт планування через пандемію та можливу енергетичну кризу дещо зменшився, але поки держава налаштована на продовження програми. Так, на початку жовтня прем’єр-міністр Денис Шмигаль на виїзному засіданні фракції «Слуги народу» заявив про можливість запуску іпотечного кредитування під 5%. Також раніше він говорив про розширення іпотеки на невеликі міста — аби більше українців могли отримати житло. Певно, саме для реалізації цієї задачі були скасовані вікові обмеження на житло, адже у невеличких містах здебільшого немає пропозицій первинного ринку та нічого не будувалося після 2018. Це може залучити до програми нових позичальників, але тільки з вторинного ринку, який мало впливає на макроекономічні показники.

    Для первинного ринку, по суті, можна використати лише одне пом’якшення — дозвіл перевищення площі предмета іпотеки з 20 на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.

    Експерти кажуть, що ефективність такої програми, як «Доступна іпотека» слід оцінювати щонайменше через рік її функціонування.

    https://propertytimes.com.ua/finance/dostupna_ipoteka_proval_chi_timchasovi_trudnoschi_na_shlyahu_do_uspihu

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

  • Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Повномасштабна війна кардинально змінила структуру іпотечного кредитування в Україні. Якщо до лютого 2022 року ринок був досить диверсифікованим, то наразі він майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Загальний обсяг  іпотечного кредитування у 2024 році склав 15,1 млрд грн, з них 14,6 млрд грн припало на програму «єОселя». 

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

    Детальніше про те, що відбувається в сегменті іпотечного кредитування Property Times розбирався разом з представниками банків.

    Державна програма як рятівний круг

    З початком повномасштабного вторгнення фокус банківських продуктів та економіка в цілому зазнали значних змін. «Ще донедавна перспективна та амбіційна доступна іпотека під 7%, що була ініційована Президентом набирала значних обсягів, потім війна, повна відсутність кредитування та попиту»,  — розповідає Владислав Корольов, керівник напрямку забезпеченого кредитування ПриватБанку. 

    Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління «Глобус Банку» додає: «Іпотечне кредитування до повномасштабного вторгнення суттєво відрізнялося від поточної ситуації, адже частка “комерційних” іпотечних (банківських) програм складала більш як 80% від загальної кількості іпотечних кредитів. Державна програма «Доступна іпотека 7%», яка діяла на той момент, майже не впливала на іпотечні умови банків».

    У жовтні 2022 року стартувала програма «єОселя», яка відродила іпотечне кредитування в Україні, вважає Владислав Корольов:  «З початку дії програми вже 16 000 сімей стали власниками нової нерухомості, зокрема більше ніж 4 500 кредитів надано ПриватБанком». 

    На думку, Володимира Чорненького, члена правління, директора з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк» 2024 рік можна охарактеризувати роком відновлення — одразу декілька банків афішували перезапуск або впровадження банківських іпотечних програм від початку повномасштабного вторгнення. «Нагадаю, що 2021 рік був одним з найуспішніших років, починаючи з 2010 року за кількістю та сумою виданих іпотечних кредитів за власними банківськими іпотечними програмами», — говорить експерт.

    У 2024 році основним драйвером іпотечного кредитування в Україні залишалася «єОселя», в порівнянні з державною програмою доля власних іпотечних продуктів залишається низькою.

    «Кількість кредитів, що видані за власними банківськими іпотечними кредитами є незначною як в абсолютних значеннях, так і в порівнянні з кількістю та сумою кредитів, що надана за державною іпотечною програмою «єОселя», — коментує Володимир Чорненький. — Якщо бути більш коректним в цифрах, на основі даних опитування НБУ банків, які проінформували про видачу іпотечних кредитів у 2024 році, було видано 8 832 іпотечних кредити, з них за програмою «єОселя» 8514 кредитів та 318 кредитів за власними іпотечними програмами. Тобто частка кредитів, що видані банками за власними іпотечними програмами у 2024 році складає 4%. Якщо розглядати такі результати роботи власних іпотечних програм в ретроспективі, то можемо констатувати, що ми орієнтовно перебуваємо у 2017 році, коли після значної перерви в іпотечному кредитуванні (після періоду 2005-2008 років, коли на ринку спостерігався «бум» іпотечного кредитування». 

    Орися Юзвишин, директорка з розвитку іпотечного кредитування  Sense Bank пояснює, що власні іпотечні продукти банків мали значно меншу частку на ринку через низку чинників: «Високу вартість ресурсів для фондування, військові ризики (знищення предмета іпотеки або загибель позичальника), а також низьку платоспроможність населення, що ускладнювало можливість сплачувати високі щомісячні платежі». 

    Володимир Мудрий, голова Ради Незалежна асоціація банків України, на Першому Форумі Доступної Іпотеки зазначив, що зараз  98% усього іпотечного кредитування зосереджено у межах державної програми «єОселя».

    Олена Дмітрієва, зазначає: «Популярність програми серед українців дуже висока. Адже для більшості – це дійсно реальний шанс придбати квартиру в кредит на тривалий термін під низьку відсоткову ставку».

    Первинка VS вторинка

    Співвідношення кредитів, виданих на купівлю житла на вторинному та первинному (від забудовника) ринках за власними банківськими іпотечними програмами та державною «єОелею»  суттєво відрізняється.  

    «За власними іпотечними програмами видачі кредитів на купівлю житла на первинному ринку (за основу візьмемо, що первинний ринок — це придбання нерухомості на етапі будівництва), декларували видачу кредитів лише 2-3 банки у 2024 році, зважаючи на кількість виданих кредитів у 2024 році банками без державної іпотечної програми єОселя, можемо констатувати, що фінансування купівлі житла на первинному ринку —  це декілька десятків кредитів, — коментує Володимир Чорненький. — Аналогічна ситуація спостерігалася в довоєнний період: частка кредитів, що надавалася банками з метою купівлі житла на етапі будівництва складала до 8-10% всіх іпотечних кредитів».

    Довоєнні об’єми все ще займають лідируючі позиції в загальному портфелі, зазначає  Владислав Корольов: «Через ширший «асортимент» та доступність вторинний ринок займає основну долю ринку, а саме 68%, первинний — 32% відповідно. Ще на початку 2025 року первинний ринок становив 30%, приріст +2% за 2 місяці.  Доля первинного ринку й надалі буде збільшуватися через підтримку державних програм». 

    Якщо брати до уваги кредити, видані у 2024 році з врахуванням державної програми «єОселя», ситуація зовсім інша, звертає увагу Володимир Чорненький, адже було здійснено декілька важливих кроків в рамках даної програми, щоб скерувати видачі саме на первинний ринок.   

    «У 2024 році, за даними УФЖК, в межах програми «єОселя» 67% іпотечних кредитів було видано на вторинному ринку житла, 24% — на готове житло від забудовника, а 9% — на житло на стадії будівництва, — коментує Орися Юзвишин. — Для порівняння, у 2023 році частка кредитів на житло на стадії будівництва становила лише 1,8%, а на готове житло від забудовника — 28%. Це свідчить про зростання кредитування нерухомості від забудовників.

    Водночас у порівнянні з довоєнним періодом, рівень кредитування житла на стадії будівництва залишається дещо нижчим (у 2021 році він складав 12%). Однак динаміка зростання демонструє позитивну тенденцію, що дає підстави для оптимізму щодо відновлення будівництва нерухомості в майбутньому».

    Зростанню долі первинки сприяють кілька факторів, Володимир Чорненький виділив основні чинники:

                - зміни в Постанову КМУ №856, що регламентує програму «єОселя», якими було зменшено вік житла на вторинному ринку, придбати яке можливо за державною програмою; 

                - кількість банків, які долучилися до кредитування житла на первинному ринку (кредити на купівлю житла на етапі будівництва станом на кінець 2024 року видавали лише 5 банків з 12, що є учасниками програми «єОселя»); 

    Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?

                - кількість акредитованих ЖК, де клієнти мають можливість придбати житло на етапі будівництва (у 2024 році спостерігалась суттєва активізація роботи банків щодо акредитації житлових комплексів та девелоперів).

    «Поступова переорієнтація програми на первинний ринок житла сприяла тому, що програма почала “працювати” на ВВП країни»,  — зазначає Олена Дмітрієва. 

    Фінансова дисципліна всупереч обставинам

    Попри воєнні дії, іпотечні позичальники демонструють надзвичайно високу платіжну дисципліну.

    «У 2024 році, за даними УФЖК, частка валової заборгованості за непрацюючими іпотечними кредитами (NPL) в Україні зменшилася з 27,2% до 18,0%, що на 9,2% менше, ніж у попередньому році. Це свідчить про покращення якості іпотечних портфелів банків», — наводить дані Орися Юзвишин. 

    «Банки, які в поточний час працюють за програмами іпотечного кредитування, декларують про якісний кредитний портфель за даною програмою. Рівень прострочки за кредитами, що видані з початку повномасштабних дій, практично близький до нуля, що говорить про унікальність ситуації, в якій працює банківський ринок, належний ризик-орієнтований підхід банків до оцінки платоспроможності позичальників, та відповідального ставлення клієнтів до виконання власних зобов’язань», —  коментує Володимир Чорненький, член правління, директор з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк».

    Аналізуючи кредитний портфель «єОселі» Владислав Корольов також відзначає позитивну тенденцію, як щодо внесення  щомісячних платежів, так і закриття  кредитів, проблемні ж кредити взагалі відсутні за програмою: «Якщо брати загальний іпотечний портфель то рівень NPL нижче 2%, що досягнуто за рахунок ефективної роботи вже на етапі раннього прострочення. Тому можна сказати, що клієнти дуже свідомі та мають високий рівень фінансової дисципліни». 

    Олена Дмітрієва ділиться досвідом «Глобус Банку»: «Іпотечний портфель є найякіснішим в банківському кредитному портфелі. Навіть повномасштабне вторгнення не завадило клієнтам своєчасно виконувати свої зобов’язання за сплатою кредитів. Найважчим був 2022 рік — початок повномасштабного вторгнення, масова міграція, стан суцільної невизначеності. Розуміємо, що потреба вижити, зберегти своє та життя рідних витіснило всі інші. Тоді більшість банків запропонувала програми реструктуризації, що дозволило клієнтам поступово, без надмірного стресу, повернутися до своєчасного погашення накопиченої заборгованості». 

    Статистика «Глобус Банку»: 

    • до повномасштабного вторгнення частка проблемних іпотечних кредитів не перевищувала 1%;
    • у період 2022–2023 років було реструктуризовано 5% кредитів;
    • близько 53% довоєнного портфеля було повністю погашено;   
    • станом на 1 березня 2025 року лише 5% кредитів мають прострочку понад 90 днів, але тільки 1% клієнтів взагалі не здійснюють погашення кредиту, інші обслуговуються за індивідуальними графіками;
    • за кредитами, виданими після 24.02.2022, банк не має прострочених кредитів.

    Виклики та перспективи

    Експерти зазначають, що основним рушієм іпотечного кредитування в найближчій перспективі залишатиметься  державна програма «єОселя».

    «Безперечно, «єОселя» й буде одним з головних чинників, що допоможуть відбудові, якщо Банки матимуть стабільне фінансування, адже  головна відмінність програми — це фінансування банків Українською фінансовою  житловою компанією (далі УФЖК)  для видачі кредиту, а саме наявність у кожного банку-партнера кредитної лінії з УФЖК, — коментує Владислав Корольов. — Що стосується «ПриватБанку»,  то одним  з важливих кроків є впровадження кредитування на етапі будівництва та акредитація забудовників. Багато планів й на рахунок співпраці з забудовниками та відновлення власної програми кредитування над якими ведеться активна робота».

    Орися Юзвишин прогнозує поступове зростання частки кредитування за власними іпотечними програмами банків, попри те, що їхні умови будуть менш привабливими порівняно з «єОселею». 

    Володимир Чорненький впевнений, що розвиток іпотеки за рахунок лише державних програм неможливий, зважаючи на обмеженість ресурсу, який може скеровувати держава: «В майбутньому державні іпотечні програми в такому класичному виразі, як зараз, матимуть більш вузькоспеціалізований напрямок, а саме підтримка певних категорій громадян, перш за все військових, внутрішньо переміщених осіб, які отримуватимуть можливість придбати житло на спеціальних умовах. 

    Тому ключовим завданням є долучення банків, перш за все комерційних, банків з іноземним капіталом на ринок іпотечного кредитування. Банки на сьогодні мають надліквідність, відповідно, з однієї сторони, є можливість вкладати цю ліквідність в інструменти з цінними паперами, яка приносить маржинальний дохід, з іншої сторони, ми бачимо, що іпотека «не працює» з поточними ринковими ставками».

    Експерт пояснює, що іпотека з реальною ефективною ставкою 18-20%, що пропонується зараз банками за власними іпотечними програмами, не має попиту. А нижчою ставка за кредитами, при обліковій ставці 15,5% та ставці залучення депозитів до 16-17% річних, бути не може.

    «Тому я й раніше зауважував, що ринок іпотечного кредитування зараз перебуває в такому ж стані як у 2018 році, коли ставки за кредитами були приблизно такі ж, відповідно об’єми власних іпотечних програм — співрозмірні. Лише коли у 2021 році ставки за іпотекою опустилися до 10-13%, ми спостерігали певну зацікавленість клієнтів в даному інструменті, відповідно і ріст кількості кредитів, — продовжує свою думку Володимир Чорненький. — Тому  для розвитку власних іпотечних програм нам на рівні держави потрібно повернутися до моделі компенсації частини відсоткової ставки банкам за іпотечними кредитами, за умови, що банки видаватимуть кредити власними коштами»

    Експерт зазначає, що ПрАТ «Укрфінжитло» може реалізувати 2 стратегії на поточному етапі: одна стратегія передбачатиме діючу модель фінансування банків з метою видачі кредитів за програмою «єОселя» (проте, можливо лише для пільгової категорії позичальників — військові, медики, викладачі, ВПО), а інша  передбачатиме модель, коли ПрАТ  «Укрфінжитло» компенсуватиме клієнтам частину відсоткової ставки, за іпотечними кредитами, що видані банками з власними іпотечними програмами.

    «В такому випадку ми досягнемо ефекту, що для клієнтів ставка за іпотечними кредитами в поточний час збережеться на рівні 7-10% річних, що буде абсолютно прийнятними умовами в поточному економічному стані держави, і що дасть поштовх для суттєво більших об’ємів кредитування за власними банківськими іпотечними програмами», — резюмує Володимир Чорненький.

    Перспективи розвитку іпотечного кредитування обнадійливі. Як влучно зазначив Владислав Корольов: «Іпотечне кредитування сьогодні має стратегічну та економічну цінність, саме за підтримки кредитування нерухомості можливе відновлення житлового фонду країни у майбутньому. Після війни іпотека може стати одним з драйверів відновлення економіки, особливо якщо банки та держава будуть діяти синхронно та знайдуть баланс між доступним кредитуванням та ризиками». 

    https://propertytimes.com.ua/finance/ipotechne_kredituvannya_v_ukrayini_transformatsiya_v_umovah_viyni

    Читайте также: В українських індустріальних парках на кінець 2025 року збудовано чи будують 37 заводів