Архітектор

Метка: інвестиції

  • Іноземні інвестиції в українську нерухомість: особливості транзакційного супроводу угод із нерезидентами

    Іноземні інвестиції в українську нерухомість: особливості транзакційного супроводу угод із нерезидентами

    Тему іноземних інвестицій останнім часом активно обговорюють у професійних бізнес-колах, оскільки зросла кількість запитів на придбання нерухомості. Іноземні компанії, групи нерезидентів-покупців, які частково вже об’єдналися в інвестиційні фонди, доволі прискіпливо дивляться на український ринок комерційної нерухомості.. Цікавляться придбанням не тільки житла, але й комерційної нерухомість в різних конфігураціях. Необхідність частіше укладати такі угоди спонукала Український клуб нерухомості Ukrainian Real Estate Club винести на обговорення критичні моменти, що притаманні цій процедурі. Владислав Кисіль, партнер ЮК «KPD Consulting», очільник комітету з питань права Ukrainian Real Estate Club, поділився практичним знаннями та основами законодавства стосовно транзакційного супроводу угод із нерезидентами.

    Читайте также: Основні законодавчі зміни в сфері нерухомості та будівництва, які відбулися у 2023 році

    Хто такий інвестор?

    Поняття інвестор в українське законодавство запровадив Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-ХІІ. Однак його готували не юристи, тому документ наразі цінний тільки статтею 4, що регламентує залучення коштів у житлове будівництво. Більше інформації про те, хто такий інвестор, іноземний інвестор, містить Закон України «Про режим іноземного інвестування» від 19.03.1996 р. № 93/96-ВР. Зокрема в статті 1 зазначено, що іноземні інвестори — це суб’єкти, які провадять інвестиційну діяльність на території України, а саме:

    • юридичні особи, створені відповідно до законодавства іншого, ніж законодавство України (тобто створені за межами України);
    • фізичні-особи — іноземці, які не мають постійного місця проживання на території України і не обмежені в дієздатності (це важливо брати до уваги, коли починаєте структурувати угоду);
    • іноземні держави, міжурядові та неурядові організації;
    • інші суб’єкти інвестиційної діяльності, які визнаються такими відповідно до законодавства України.

    Стаття 3 цього закону закріплює, в яких формах можливі іноземні інвестиції. Тут ідеться про придбання нерухомого чи рухомого майна, включаючи будинки, квартири, приміщення, обладнання, транспортні засоби та інші об’єкти власності, шляхом прямого одержання майна та майнових комплексів або у вигляді акцій, облігацій та інших цінних паперів, придбання майнових прав.

    Хто такий інвестор-нерезидент?

    Це поняття, перш за все, можна зустріти в податковому законодавстві. Проте нас більше цікавить, як його визначає валютне законодавство, оскільки саме воно регламентує, в якій валюті буде сплачено за майно. Відповідно, звертаємося до Закону України «Про валюту і валютні операції» від 21.06.2018 р. № 2473-VIII. У статті 1 наведений перелік тих, хто є нерезидентами:

    а) фізичні особи (іноземні громадяни, громадяни України, особи без громадянства), які мають постійне місце проживання за межами України, зокрема ті, хто тимчасово перебуває на території України;

    б) юридичні особи та інші суб’єкти господарювання з місцезнаходженням за межами України, які створені та діють відповідно до законодавства іноземної держави, зокрема ті, частки участі в яких належать резидентам;

    в) розташовані на території України іноземні дипломатичні, консульські, торговельні й інші офіційні представництва, міжнародні організації та їх фірми, що мають імунітет і дипломатичні привілеї, а також представництво інших організацій, що не здійснюють підприємницьку діяльність відповідно до законодавства України;

    г) відокремлені підрозділи юридичних осіб, що зазначені в підпункті «в» пункту 9 частини першої цієї статті, які розташовані за межами України ті здійснюють діяльність відповідно до законодавства іноземної держави.

    Також слід розібратися з поняттям іноземець, про що йдеться в Законі України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» від 22.09.2011 р. № 3773-VI. Тут зазначено, що іноземцем вважають особу, яка не перебуває в громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав.

    З точки зору укладення договору про придбання нерухомого майна, іноземці та особи без громадянства поділяються на дві категорії:

    1. Ті, хто перебуває на території України на законних підставах, тобто вони в установленому законом чи міжнародним договором України порядку в’їхали в країну та постійно або тимчасово проживають на території України чи тимчасово перебувають тут.
    2. Усі інші.

    Перебування на законних підставах в Україні – умова для вчинення правочину. Це перевіряє нотаріус, коли посвідчує угоду про придбання-продаж майна (Правила нотаріального діловодства, наказ Міністерства юстиції від 22.12.2010 р. № 3253/5).

    Крім того, варто звернути увагу, що для ідентифікації особи потрібен переклад паспорта іноземця, який зробив перекладач із нотаріально посвідченим підписом.

    І ще один важливий нюанс – коли нотаріус посвідчує правочин майнового характеру, у тексті такого правочину для фізичної особи зазначають реєстраційний номер облікової картки платника податків (п. 8 гл. 7 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусом України, наказ Мінюсту від 22.02.2012 р. № 296/5). Цю картку видає орган фіскальної служби на підставі:

    • перекладеного паспорту;
    • особливої форми – заяви, поданої особисто іноземцем або за його довіреністю (якщо видана за межами України, має бути апостильована чи пройти консульську легалізацію).

    Водночас, отримання такого документу не означає, що іноземець змінює статус на податкового резидента Україн. Ця довідка потрібна більше для статистичних потреб та для мети укладення нотаріально посвідчених правочинів. Зазвичай, отримати такий податковий номер можна протягом п’яти днів.

    Загалом, таку роботу необхідно провести, щоб визначити, чи претендує особа на статус іноземного інвестора і чи здатна вона укладати договір для посвідчення нотаріусом.

    Інші важливі аспекти оформлення угод із нерезидентами

    Коли людина купує майно, з точки зору українського сімейного права, угода є істотною. З огляду на це нотаріус зобов’язаний отримати інформацію про перебування в шлюбі, що має бути підтверджено легалізованими/апостильованими документами – свідоцтвом про шлюб або іншим його еквівалентом. Також до документів потрібно додати згоду дружини/чоловіка, навіть на укладення попередніх договорів, оскільки вони опосередковують передачу гарантійних сум. На договори купівлі-продажу така згода має бути обов’язково, адже йдеться про 100%-у істотну угоду, яка передбачає розпорядження спільними сімейними коштами, відповідно, потребує згоди дружини/чоловіка.

    І така згода може бути надана:

    • людиною, яка звернулася до українського нотаріуса, тоді вона має надати переклад свого паспорту та посвідчити заяву, що не заперечує стосовно укладення угоди;
    • будь-де на території земної кулі, але посвідчена нотаріусом у тій юрисдикції, де вона видана, та завірена апостилем чи пройти консульську легалізацію, інакше документ не матиме юридичної сили на території України.

    Зауважимо, що існують країни, які не приєдналися до Гаазької Конвенції щодо апостилізації документів (1961 року). Перелік тих, хто визнає апостиль, зазначений на сайті Міністерства освіти та науки України.

    Якщо іноземний інвестор з країни, де апостилю немає, можна звернутися до українських консульських установ для консульської легалізації документів, виданих на території іншої держави. Ця процедура більш тривала, ніж апостилізація, але без неї не обійтися. Інший варіант — привезти подружжя в Україну. Отже, перебування в шлюбі є значним викликом для проведення транзакцій.

    Також нотаріуси проводять антисанкційну перевірку (п. 7 глави 3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Наказ МЮ від 22.02.2012 р. № 296/5), тобто перевіряють наявність особи в санкційних списках.

    Існують ще процедури ідентифікації/верифікації клієнтів банківськими установами (фінансовий моніторинг) відповідно до ЗУ «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом…». Це так звані процедури KYC/AML, а підставою є Положення про здійснення банками фінансового моніторингу, запроваджене постановою НБУ від 19.05.2020 р. № 65.

    Практика показує, що тут ідеться про розкриття джерел доходів. Наприклад, якщо іноземець працює в своїй країні в певній компанії, український банк запросить лист від роботодавця із підтвердженням, що за останній період часу ця особа отримала достатні грошові кошти (як винагороду, заробітну плату, дивіденди) законним шляхом. Розміру таких доходів має бути достатньо для придбання нерухомого майна.

    Крім того, банки часто просять виписки з рахунку іноземного клієнта — того, який нерезидент використовуватиме для перерахування грошей в Україну. Потрібно показати в періоді, що на ньому накопичена достатня сума коштів і підтвердити джерела їх появи. Додатково банки можуть запитувати податкові декларації, особливо резидентів США, з огляду на конвенцію FATCA (Інформаційна довідка щодо імплементації положень Закону США «Про податкові вимоги до іноземних рахунків»). Україна приєдналася до FATCA, відповідно, повністю розкриває інформацію в контексті фінансових операцій, зокрема й придбання нерухомого майна.

    Попередньо це варто перевіряти, адже якщо особа не може підтвердити походження своїх доходів, придбавати нерухомість їй не варто.

    Так само слід пам’ятати, що не всі власники нерухомості, які хочуть її продати, є належними продавцями для іноземного покупця. Зокрема, якщо продавець не налаштований отримувати кошти через банк, тобто безготівково, або не розуміє, яким чином можна спочатку підписати договір про продаж, а тільки потім отримати грошові кошти, угода не відбудеться.

    Особливості структурування угод

    Придбання/продаж нерухомості за участі нерезидента на практиці кардинально відрізняється від того, що відбувається на локальному ринку. Головна відмінність — проведення розрахунків у безготівковій формі. Якщо нерезидент розраховується готівкою або не в тій формі, що визначена чинним законодавством України для внесення інвестицій, це унеможливить протягом певного часу вивід такої інвестиції з України. Просто не буде підтвердження, що така інвестиція була здійснена. Натомість безготівковий розрахунок є таким підтвердженням, але важливо провести його саме таким чином, щоб це вважалося інвестицією.

    Читайте также: Самовільне захоплення паркомісця в підземному паркінгу під час тривоги: крайня необхідність чи порушення закону?

    Також виникає проблема першого кроку: одночасна передача грошей і нерухомості, коли має місце банківський розрахунок, неможлива. Для нівелювання побоювань сторін, в Україні вже працює механізм ескроу — договір рахунку умовного зберігання (параграф 2 глави 72 ЦК України: ст. 10761 – 10768). Ідеться про спеціальний рахунок, який відкриває покупець і вносить на нього свої грошові кошти. Забрати звідти їх може тільки вигодонабувач, продавець, але тільки в певний момент або коли надасть банку документи, на підставі яких фінустанова розблоковує доступ до грошових коштів. Зазвичай таким документом може бути витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за покупцем. Тобто гроші приходять до продавця в момент, коли виникає право власності в покупця. На сьогодні банківське законодавство вже прилаштоване для таких операцій, навіть для нерезидентів і валютних платежів. Однак масово цей інструмент в Україні ще не використовують, оскільки він не достатньо відомий сторонам угод. З іншого боку, в Україні немає широкої мережі банків, які готові за помірну оплату робити розрахунки в формі ескроу. Це є стримуючими факторами, але поступово варто рухатися саме в цьому напрямку, бо він — найбільш цивілізований варіант проведення розрахунків, який нівелює проблему «першого кроку».

    Альтернативою Ескроу наразі є механізм квазі-ескроу, який з’явився в Україні кілька років тому завдяки змінам у частині 3 статті 10 ЗУ «Про державну реєстрацію майнових прав…». Сюди внесли вказівку, що перехід права власності чи виникнення інших речових прав може бути обумовлений певною подією/умовою, яку сторони визначають у договорі. Зазвичай нею стає проведення факту повного розрахунку, який підтверджується нотаріально підписаною заявою продавця про отримання грошових коштів або випискою з рахунку продавця. Тут існує одна проблема — теоретично продавець може не з’явитися до нотаріуса після отримання грошових коштів і не надати таку заяву. Для цього винайшли «страховку» — угоди структурують таким чином, що надається довіреність щодо отримання інформації з рахунку продавця покупцеві, або брокеру, або юристам. Така довіреність може бути відкликана, проте за договором це стане підставою для розірвання угоди та негайного повернення грошових коштів. Квазі-ескроу більш ризикований, ніж ескроу, але на сьогодні використовується частіше, оскільки обходиться дешевше, є зрозумілим і практично реалізовуваним з огляду на прийнятність для сторін договорів.

    Раніше замість двох, описаних вище механізмів, використовували акредитив. Фактично він аналогічний ескроу. Але зараз має місце здебільшого тільки в найвищому корпоративному сегменті, для житлового ринку така процедура складна, дорога й неприйнятна.

    Ціна договору: в якій валюті визначати?

    Деякі нотаріуси відмовляються посвідчувати договір, де зазначена вартість нерухомості в іноземній валюті, посилаючись на статтю 524 Цивільного кодексу України. Однак зверніть увагу, в ній ідеться, що «зобов’язання має бути виражено в гривні». А ціна договору та валюта зобов’язань — це різні речі.

    Свободу здійснення валютних операцій закріплює стаття 2 нового Закону України «Про валюту і валютні операції». У ній зазначено про те, що в фізичних і юридичних осіб-резидентів є право укладати угоди з резидентами та (або) нерезидентами та виконувати зобов’язання, пов’язані з цими угодами, в національній чи іноземній валюті.

    Більше того, відома практика Верховного Суду, яка каже, що стаття 524 ЦК України не є імперативною, тобто жорсткою й обов’язковою. Але якщо нотаріус займаєте консервативну позицію, можна піти на компроміс — ціну продажу зазначити в потрібній іноземній валюті, а потім написати: «Виключно для мети додержання вимог статті 524 Цивільного кодексу України, а також обрахування плати за вчинення нотаріальних дій, сплати податків, зборів та обов’язкових платежів, зобов’язання за цим Договором виражено в гривні у розмірі, що на дату складанні Договору становить ZZZ (ZZZ гривень 00 копійок) згідно з офіційним обмінним курсом гривні до євро, встановленим Національним банком України з розрахунку ZZZ грн за 100 (сто) євро».

    Водночас, у договорі потрібно зазначити: «Для уникнення сумніві та не зважаючи на викладене вище, Покупець сплачує на банківський рахунок Продавця, визначений у цьому Договорі, ціну продажу квартири у розмірі ХХХ (ХХХ) євро 00 центів».

    З практики, сторони здебільшого не зацікавлені в тому, щоб валюта, в якій вони домовилися про купівлю-продаж, була змінена, оскільки це їм невигідно.

    Як сплачувати ціну купівлі-продажу, якщо договір укладено між резидентом і нерезидентом?

    Це питання викликає чимало суперечок. Перша пов’язана з переконанням, що коли іноземець-нерезидент інвестор хоче купити тут нерухомість, він обов’язково мусить відкрити в українському банку рахунок нерезидента-інвестора. Однак нічого спільного така позиція із чинним законодавством не має. Банківське регулювання в Україні дозволяє пряму інвестицію, тобто під час укладення договору купівлі-продажу кошти з рахунку іноземного банку напряму переміщуються на рахунок продавця в українському банку в валюті.

    Друге сумнівне твердження: якщо операції проходять через рахунок іноземця в українському банку, необхідна конвертація в гривню валютних надходжень, і вже в гривні продавець отримує оплату за майно, яке продає. Насправді, це не так. Останні два з половиною роки цього робити непотрібно. Можна розраховуватися прямо у валюті на території України.

    Процедура така:

    • Продавець відкриває рахунок в українському банку в іноземній валюті.
    • Покупець відкриває два інвестиційні рахунки в українському банку — перший у валюті (сюди він перерахує кошти у валюті), другий у гривні.

    Згідно з банківським законодавствам, покупець може напряму перерахувати кошти зі свого інвестиційного валютного рахунку на валютний рахунок продавця.

    В ЮК «KPD Consulting» радять робити такі операції в межах одного банку, щоб забезпечити найбільшу транзакційну швидкість. Фактично, такі угоди у валюті закриваються день у день: підписали договір і внесли оплату.

    Якщо має місце пряма інвестиція, процедура трохи інша: підписали договір, але право власності на майно ще не переходить покупцю, оскільки він направляє кошти з банку із закордону в український банк продавця. Гроші ідуть через банки-кореспонденти і на практиці це займає два-п’ять днів. Тільки після того, як кошти надійшли, пройшли процедури інвестиційного валютного контролю, їх зараховують на рахунок продавця в українському банку. Потім продавець іде до нотаріуса, надає свою заяву про здійснення розрахунків, і право власності переходить покупцю.

    Приблизно так само відбувається з транзакціями, коли у покупця та продавця є інвестиційні рахунки в різних українських банках. Цей платіж також надходить протягом двох-чотирьох дні.

    Отже, якщо хочете досягти найбільшої транзакційної швидкості, є два варіанти:

    1. Валютні рахунки в одному банку.
    2. Конвертувати валюту нерезидента-інвестора в гривню, зараховувати її на його ж інвестиційний гривневий рахунок і розраховуватися в гривні. Але це не завжди цікаво, оскільки банки стягують комісійні за зарахування коштів на інвестиційний рахунок (може доходити до 1%), і на додаток втрачаються гроші на конвертації.

    З економічної точки зору найбільш вигідною для покупця є пряма інвестиція, бо він нічого не втрачає. Оскільки не всі банківські працівники обізнані про це, варто погоджувати операцію з банком за кілька днів, щоб валютний відділ встиг навчити своїх колег, як правильно проводити таку операцію.

    Усе це регламентовано Положенням про заходи захисту та визначення порядку здійснення окремих операцій в іноземній валюті, затвердженим постановою правління Національного банку України від 02.07.2019 № 5 (пункти 109, 118, 119, 132, 134).

    Навіщо дотримуватися правил про інвестування?

    Головна причина — подальший продаж нерухомості іноземцем, наприклад через деякий час після придбання. Згідно з банківським законодавством, репатріація (повернення) доходів нерезидентів-інвесторів можлива тільки за умови дотримання правил внесення інвестицій.

    Правила репатріації не обмежуються лише продажем, оскільки вони діють ще і для доходу від оренди. Якщо були порушення у внесені інвестицій, то отримати законно і вивести за межі Україну орендну плату не вийде.

    Про особливості репатріації доходів від продажу нерухомості зазначено в пп. 6 п. 71 Положення про заходи захисту та визначення порядку здійснення окремих операцій в іноземній валюті, затвердженого постановою правління Національного банку України від 02.07.2019 № 5. Зокрема, вимогами до внесення інвестицій є необхідність подачі до банку, що проводить операцію, довідки банків-резидентів про здійснення іноземних інвестицій. Цю довідку видає банк, який отримував інвестицію від інвестора.

    Обов’язково слід пам’ятати про перевірку надійності банків, щоб уникнути ситуації, коли інформація про внесення інвестицій знаходиться в установі, яку виводять із ринку і нею оперує Фонд гарантування вкладів.

    Якщо ж іноземний інвестор не можете підтвердити внесення інвестицій, можна скористатися тим самим пп. 6 п. 71 Положення НБУ № 5. Він дозволяє не подавати документи про зарахування інвестицій, якщо між внесенням інвестицій, набуттям права власності та датою репатріації минуло п’ять календарних років.

    Іншим цікавим моментом є укладання іноземним інвестором попереднього договору щодо придбання нерухомості в майбутньому. Це стосується первинного ринку нерухомості.

    Яку інвестицію в цьому випадку робить покупець? Форми інвестиції визначає стаття 3 Закону України «Про режим іноземного інвестування» від 19.03.1996 р. № 93/96-ВР. Відповідно до неї, єдине, що можна асоціювати з таким інвестуванням, – інвестування в інших формах, які не заборонені законом. Водночас стаття 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» каже, що залучати грошові кошти, наприклад, у житлове будівництво можливо тільки в певних формах: цінні папери, цільові облігації, використання фонду фінансування будівництва, інститутів спільного інвестування. Попередній договір не відображає жодну з цих умов, тому коли іноземний інвестор перераховує за ним кошти, що потім будуть зараховані в ціну продажу, в майбутньому можуть виникнути проблеми. Якщо вся ця історія закінчується добре – сторони укладають договір купівлі-продажу, в такому договорі необхідно зазначати, як саме була внесена інвестиція. Інакше довести банку, що платіж за попереднім договором є інвестицією, буде дуже важко.

    https://propertytimes.com.ua/zakonodatelstvo/inozemni_investitsiyi_v_ukrayinsku_neruhomist_osoblivosti_tranzaktsiynogo_suprovodu_ugod_iz_nerezidentami

    Читайте также: Регіональний ринок нерухомості: офіси та ТРЦ поступилися логістиці та складам

  • Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    Тренд на розвиток, який був започаткований у 2022 році, активно продовжився у 2023 році. Майже всі сфери та гравці ринку які так чи інакше мають відношення до індустріальних парків в цьому році показали позитивні рухи в сторону розвитку та якісних змін.

    Читайте также: Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції

    Створення нових індустріальних парків

    Перш за все треба зауважити рекордну кількість створених індустріальних парків.

    Пояснення: створення та реєстрація ІП — не одне й те саме, паркі можуть створюватися і не реєструватися, також багато парків, які подавалися на реєстрацію, були поверненні на доопрацювання.

    За нашими даними, різноманітними ініціаторами (приватними та комунальними) в 2023 році було створено не менше 30 індустріальних парків. 13 з них було офіційно зареєстровано в єдиному реєстрі індустріальних (промислових) парків України. Це не рекорд, але повтор найкращого показника, який був досягнутий у 2017 році.

    Перелік ІП, створених у 2023 році:

    1. «ЯДРО ІНДАСТРІ», Львівська область,
    2. «Вуглецево-нейтральний ЕКО АГРО ХАБ Поділля «Городок», Хмельницька область,
    3. «КРАСИЛІВ ТЕХНОПОРТ», Хмельницька область,
    4. «ВінІндастрі», Вінницька область,
    5. «HEMPY UA», Рівненська область,
    6. «Сигнівка», Львівська область,
    7. «ІСКРА», Івано-Франківська область,
    8. «ЕкоСтіл», Дпіпропетровська область,
    9. «ФРЕНДЛІ ВІНДТЕХНОЛОДЖІ», Закарпатська область,
    10. «Вестерн Індастріал», Закарпатська область,
    11. «ЕКОПОРТ», Одеська область,
    12. «Долина Стрий», Львівська область,
    13. «Менський», Чернігівська область.

    На кінець 2023 року загальна кількість індустріальних парків склала 73 шт. Декілька парків планували виключити з реєстру (по різним даним від 6 до 12), але цього поки не сталося. Процедура виключення з реєстру за клопотання Міністерства економіки нова, тому трохи гальмують бюрократичні процеси. Можливо, це виключення відбудеться на початку 2024 року.

    Працюючі індустріальні парки

    За 2023 рік кількість працюючих індустріальних парків подвоїлася.

    До переліку «працюючих індустріальних парків», на мою думку, можна віднести ті, які мають мінімум чотири таких показники:

    1. Наявні мережі;
    2. Є хоча б один побудований об’єкт (не важливо якого типу – склад або промисловий);
    3. Є керуюча компанія;
    4. Є хоча б одне діюче підприємство на території ІП (промисловий, складський, згідно ЗУ «Про індустріальні парки» «учасник» або «інший учасник»);

    На сьогодні, за нашими даними, таких ІП налічується 12:

    1. Рясне-2/Е-10, Львів;
    2. Коростень, Житомирська область;
    3. Соломоново, Закарпатська область;
    4. iPark, Одеська область;
    5. Вінницький кластер холодильного машинобудування, Вінниця;
    6. Новороздільський, Львівська область;
    7. Біла Церква, Київська область;
    8. Спарроу Парк, Львів;
    9. КРОНОСПАН РІВНЕ, Рівенська область;
    10. Kalush Industrial HUB, Івано-Франківська область;
    11. Л-ТАУН ПАРК, Київська область;
    12. Ужгород, Закарпатська область.

    В 2024 році до цього переліку можуть добавитися до 25 працюючих індустріальних парків, які зараз ведуть активне будівництво. Тому, з певністю можна сказати, що на 10 році розвитку індустріальних парків кількість нарешті почала переростати в якість.

    Також значно покращилася ситуація з забезпеченням індустріальних парків дорогами, мережами та інфраструктурою. За нашими даними,  на сьогодні:

    • Підведені автошляхи — до 61% індустріальних парків;
    • Наявні залізничні шляхи — 18% індустріальних парків;
    • Підключено електропостачання, водопостачання, водовідведення — 30% індустріальних парків;
    • Підключено газопостачання — 24% індустріальних парків.

    Ситуація і надалі покращується.


    Відкриття будівництва індустріального парку «Сигнівка»/ «Формація», місто Львів. Керуюча компанія Alterra Group Фото: dailylviv.com

    Керуючі компанії

    Одна з причин виключення індустріальних парків з реєстру України — відсутність протягом 2-х років керуючої компанії. Під страхом виключення у багатьох індустріальних парків з «чорного списку на виключення» з’явилися керуючі компанії — свої чи сторонні. В 2023 році нарешті почали з’являтися керуючі компанії, які можуть називатися мережевими та брати в керування та розвиток різноманітні індустріальні парки, а не тільки свої, як це було на ринку з початку його розвитку.

    Розглянемо детальніше, що являє собою керуюча компанія в сфері індустріальних парків. Це, по суті, спеціалізована девелоперська організація, яка забезпечує створення, розвиток та експлуатацію інженерної інфраструктури, залучає промислових резидентів та надає їм комплексну підтримку на всіх етапах виконання їх інвестиційних проектів. Варто також відзначити основні функції профісійної керуючої компанії, це:

    а) залучення інвестицій та наявність власних коштів для старту;

    б) організація промислового брокериджу — залучення резидентів до індустріального парку;

    в) тісна комунікація з місцевою владою та ініціатором проєкту;

    г) project management — професійне управління процесом проєктування та будівництва об’єкта;

    д) property management — управління готовим, вже збудованим парком (технічне, адміністративне управління, охорона, прибирання).

    Обсяг функціональних обов’язків керуючої компанії підтверджує той факт, що керуюча компанія — це окрема професійна одиниця з управління індустріальним парком, зацікавлена в ефективному розвитку проєкту та прибутку за стратегією Win-Win.

    І на превеликий жаль, поки не багато компаній, які б відповідали всім цим вимогам. Але за останні два роки було створено близько десяти компаній, які почали брати в керування один або декілька парків. Результати цих дій ми побачимо в наступних роках. Ось деякі керуючі компанії, які мають мережевий формат керування:

    • ТОВ «ІНДАСТРІАЛ ПАРК МЕНЕДЖМЕНТ» — 4 парки;
    • UParks — 2 парки;
    • Industrial Management Company — 2 парки;
    • Bureau of Investment Programs — 2 парки;
    • Dragon Capital — 2 парки;
    • Alterra Group — 1 парк;
    • Concept Real Estate — 1 парк.

    І ще декілька парків взяли в керування окремі нові компанії, але поки не відомо, чи будуть вони брати в керування інші парки, окрім тих, що є в керуванні зараз.


    Підписання договору про створення та функціонування індустріального парку «ІнПарк Борислав» між Бориславською міською радою та керуючою компанією ТзОВ «ХАБ МЕБЛЕВИХ ТЕХНОЛОГІЙ». Фото: boryslavrada.gov.ua

    Державна підтримка та стратегія

    В проєкті бюджету на 2024 рік закладено 1 млрд гривень на програму підтримки індустріальних парків. Це сталося вперше в історії України. Ця програма мала запрацювати ще у 2022 році, але війна внесла корективи у пріоритети. Ці кошти планують направити на три статті:

    1. Будівництво мереж та інфраструктури індустріальних парків (до 60 млн грн на один індустріальний парк);
    2. Компенсація витрат на проєктування та отримання технічних умов по мережах та інфраструктурі;
    3. Компенсація відсотків за кредитами, які взяті на розвиток чи будівництво індустріальних парків.

    У 2023 році Кабінет Міністрів України схвалив стратегію розвитку індустріальних парків на 2023-2030 роки, яка сприятиме формуванню привабливого інвестиційного середовища та сталому розвитку національної економіки.

    Зокрема, стратегія розроблена з метою визначення напрямів і способів забезпечення розвитку індустріальних парків в Україні, сприяння таким чином формуванню привабливого інвестиційного середовища, сталому розвитку національної економіки та її декарбонізації.

    У найближчі три роки держава допоможе облаштувати інфраструктуру для 25 індустріальних парків.

    За прогнозами урядових експертів та незалежних аналітиків, завдяки розвитку індустріальних парків Україна може отримати від 2,5 млрд доларів додаткових інвестицій.

    Окрім всебічної підтримки розвитку еко-індустріальних парків, в результаті реалізації Стратегії очікується, що на початок 2030 року в Україні буде:

    Читайте также: Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП

    1) створено, включено до Реєстру та функціонуватиме не менше:

    30 індустріальних парків, в кожному з яких є більше двох учасників, в тому числі не менше 5 індустріальних парків у вугільних регіонах;

    5 індустріальних парків, що матимуть більше 10 учасників, функціонування яких відповідає моделі еко-індустріального парку;

    2) в індустріальних парках створено не менше одного наукового парку, реалізуються проєкти наукових парків;

    3) профінансовано проєкти створення інфраструктури індустріальних парків та їх облаштування з державного та місцевого бюджетів в обсязі не менше 14,0 млрд гривень;

    4) залучено інвестиції в межах індустріальних парків в обсязі не менше 8,0 млрд доларів США;

    5) розвиток промислових територій здійснюється переважно шляхом планування та створення індустріальних парків, як на територіях, вільних від забудови, так і на територіях підприємств та промислових районів, які втрачають своє виробниче значення, а також на територіях у межах портів та на припортових територіях;

    6) керуючі компанії індустріальних парків забезпечують надання визначеного переліку послуг для учасників у режимі «єдиного вікна» за єдиними і усталеними підходами надання таких послуг;

    7) створено центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику щодо створення і функціонування індустріальних парків на території України;

    8) створено державну установу для здійснення підтримки ініціаторів створення, керуючих компаній та учасників індустріальних парків з метою активізації створення та розвитку індустріальних парків, а також для сприяння у реалізації Стратегії;

    9) створено та функціонує щонайменше одна саморегулівна професійна організація, яка представляє спільні інтереси не менше третини індустріальних парків, включених до Реєстру.

    Стосовно пункту 8, то в кінці 2023 року Міністерство економіки України за підтримки донорської організації USAID оголосило конкурс на посади в новому підрозділі з розвитку індустріальних парків України. Він має запрацювати вже у січні 2024 року.


    Обговорення стратегії розвитку індустріальних парків на відповідній сесії на заході «New FOOD SUMMIT 2023» 

    Промоція

    Представники влади та підрозділів, які відповідають за розвиток промисловості та долучення інвестицій, в 2023 році активно робили промоцію індустріальних парків в Україні.

    Були проведені декілька заходів в областях України у вигляді Міжвідомчих нарад щодо створення та функціонування індустріальних парків. Організатор та основний драйвер цих заходів — народний депутат України Дмитро Киселевський.

    Також активно почали представляти індустріальні парки на різноманітних форумах та виставках як різні об’єднання індустріальних парків, так і окремі ІП та керуючі компанії. Географія цих заходів не обмежується Україною. З’явилися перші стенди індустріальних парків на міжнародних заходах, таких як, REBUILD UKRAINE, які проводилися в декількох містах Європи.

    Значно збільшилася PR-активність по індустріальних парках в ЗМІ та інших каналах маркетингових комунікацій.


    Стенд індустріального парку «Калуш Індастріал ХАБ» (місто Калуш) на форумі RE-BUILDUKRAINE, Варшава Фото: kalush.informator.ua

    Інвестиції в індустріальні парки

    Окрім підтримки від держави, основними інвесторами є українські підприємства та невеличкі професійні інвестори, теж виключно українські. Про іноземні інвестиції поки не йдеться. Системне рішення щодо воєнних ризиків так і не ухвалено, тому іноземці поки що «зондують» місцевий ринок на майбутнє «після війни».

    Проте спостерігається зацікавленість українських інвесторів в індустріальних парках. Більшість інвесторів — це безпосередньо заводи та підприємства, які по суті інвестують в власний розвиток в рамках індустріального парку. Вони самі проводять мережі, проєктують за свій рахунок, будують, закупають обладнання. Спекулятивних або зовнішніх інвесторів в цілому в ІП теж додалося, але в меншій кількості. Вони, як правило, в мережі не інвестують, а фінансують будівництво конкретного промислового боксу, який потім або здається в оренду, або продається учаснику/заводу. Також почали створюватися цільові фонди, які прив’язуються до конкретного індустріального парку або мережі парків. 


    Огляд представниками влади та народними депутатами побудованого першого корпусу індустріального парку «Е-10»/«Рясне», місто Львів. Інвестиції від ЄБРР та Dragon Capital

    Перспективи розвитку індустріальних парків

    Перспективи розвитку індустріальних парків досить позитивні, і ось чому:

    1. Зменшення в ініціативах комунальних парків та збільшення приватних (30% на 70%). Для ефективного розвитку ринку індустріальних парків важлива зацікавленість приватних інвесторів, що ми вже спостерігаємо останні два роки.
    2. Немає парків з «мертвою» перспективою, майже всі парки що реєструються останні 2 роки мають інвесторів/резидентів/керуючі компанії. Це означає що всі парки, що реєструються останній час, вже розуміють, як рухатися та куди, в них вже є інвестиції, потенційні резиденти або активні керуючі компанії.
    3. Половина парків створюють майбутні «якірні» учасники з інвестиціями та потужними можливостями до розвитку. Найчастіше самі потенційні «якірні» учасники і виступають в якості ініціаторів ІП, часто починаючи інвестувати ще до реєстрації ІП.
    4. Зменшення собівартості будівництва та збільшення ставок оренди та продажу скорочують стоки окупності проєктів, що привертає увагу незалежних інвесторів, які вкладаються в очікувані швидкої окупності. Враховуючи, що інші сектори нерухомості практично «лежать», то для багатьох альтернатива вкластися в промислову нерухомість є більш привабливою.
    5. Досі багато запитів від релокованих підприємств, які шукають собі місця в ІП для побудови своїх заводів. До війни такого запиту майже не було. Зараз цей попит оцінюється десятками зацікавлених.
    6. Багато іноземних компаній з сфери будівельних матеріалів шукають ділянки під будівництво заводів. Вони розраховують на майбутнє відновлення, яке створить великий попит на будівельні матеріали.
    7. Попит з боку малого та середнього бізнесу, який бере мало, але платить багато. Створення в рамках індустріального парку форматів Light Industry Box дає можливість забезпечити малий та середній бізнес якісною пропозицією в ІП.
    8. Поява запитів на покупку готових індустріальних парків, і, як наслідок – поява запиту на створення ІП для спекуляцій.
    9. Створення преференцій та програм підтримки від Держави, виділення на розвиток 1 млрд грн в 2024 році створюють додаткову привабливість для всіх учасників цього ринку: від тих, хто володіє земельними ділянками та промисловими зонами, до інвесторів та виробничих підприємств.

    Тому з впевненістю можна сказати, що кількість нарешті починає переходити в якість.

    https://propertytimes.com.ua/industrialnaya_nedvizhemost/industrialni_parki_pidsumki_2023_roku

    Читайте также: Індустріальні парки України: підсумки 2024 року

  • Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Property Forum опублікував результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку, яке було проведене на CEE Property Forum 2023 у Відні. Результати, що надають огляд ринкових очікувань по всьому регіону, тепер доступні онлайн.

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    В опитуванні взяли участь майже 500 респондентів, що представляють різні сфери діяльності та регіони, малюють стримано-оптимістичну картину для інвестиційного та орендного ринків у Центральній та Східній Європі. 

    Які ваші очікування щодо інвестиційного ринку на наступні 12 місяців?

    Останні кілька років характеризувалися вичікувальним підходом, і половина респондентів очікує, що такий підхід збережеться і надалі. Хоча значна частина з них також очікує, що інвестиційна активність зросте протягом наступних 12 місяців.

    Який клас активів пропонує найкращі можливості для інвесторів зараз?

    Що стосується улюблених класів активів інвесторів, то ми не бачимо жодних змін порівняно з тим, що показують ринкові дані вже кілька років поспіль. Логістика продовжує залишатися найпривабливішим варіантом, за нею слідує житлова нерухомість.

    Який ринок зараз пропонує найкращі інвестиційні можливості?

    Попри те, що в Польщі спостерігається найбільше падіння інвестиційної активності протягом останніх кварталів, наші респонденти продовжують вважати її ринком, який пропонує найкращі можливості для інвесторів. За Польщею слідують Румунія та Балканський регіон.

    У якому сегменті ринку ви очікуєте побачити найбільшу активність орендарів у наступні 12 місяців?

    Що стосується ринків орендарів, то домінування логістики є ще більш очевидним, ніж у сфері інвестицій: 71% респондентів очікують, що цей сектор буде користуватися найбільшим попитом серед усіх класів активів.

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Чи очікуєте ви, що занепокоєння щодо високої інфляції та відсоткових ставок зменшиться протягом наступних 12 місяців?

    Іншою ключовою темою опитування, звісно, була інфляція. Респонденти налаштовані оптимістично: 71% очікують, що інфляційні побоювання та відсоткові ставки знизяться протягом наступних 12 місяців.

    Які ваші очікування щодо фінансування на наступні 12 місяців?

    Попри це, лише 26% очікують, що вартість фінансування зменшиться, а умови фінансування полегшаться. Більшість не очікує значних змін протягом наступних 12 місяців.

    Забігаючи наперед, що викликає у вас найбільше занепокоєння/побоювання?

    Завершуючи опитування на більш позитивній ноті, 47% опитаних очікують, що через 12 місяців ситуація в ЦСЄ буде кращою порівняно з сьогоднішнім днем.

    Наостанок, трохи інформації про походження респондентів

    Де ви працюєте?

    Ми отримали відповіді з понад 20 країн, серед яких лідирують Польща, Угорщина та Румунія. Цікаво порівняти ці результати з відповідями на запитання про найпривабливіший інвестиційний ринок. Одне можна сказати напевно: угорці вважають, що найкращі можливості знаходяться за кордоном.

    Яка ваша основна сфера діяльності в галузі нерухомості?

    https://propertytimes.com.ua/finance/rezultati_opituvannya_schodo_nastroyiv_na_investitsiynomu_rinku

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

  • Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Повномасштабне вторгнення рф на територію України мало негативні наслідки  для інвестиційного клімату в країні, який й до війни переживав не найкращі часи. Інвестори стали обережнішими й більш схильними до уникання ризиків, це призвело до зниження обсягів інвестицій.  

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Property Times  попросив експертів прокоментувати сучасний  стан інвестиційного клімату в Україні.

    Анна Дерев’янко,
    виконавча директорка Європейської Бізнес Асоціації

    У 2022 році оцінки інвестклімату України очікувано погіршились. Але вже у 2023 році кількість СЕО, які вважають вигідними інвестиції в Україну зросла майже вдвічі з 2022. За , проведеного Європейською Бізнес Асоціацією за аналітичної підтримки Gradus Research у 2023 році, інтегральний показник Індексу інвестиційної привабливості України у 2023 році склав 2,44 бали з 5 можливих.

    84% опитаних директорів членських компаній Асоціації оцінили інвестклімат як несприятливий. Втім серед них зменшилась кількість респондентів, що вважають його вкрай несприятливим — з 37 до 24%. Нейтрально оцінили інвестклімат 7% топменеджерів, і ще 9% вважали його скоріше сприятливим. Наразі можемо сказати, що ситуація з інвестиційним кліматом залишається несприятливою, найперше через воєнну агресію росії проти України. Проте навіть попри війну оцінки останніх років є кращими, ніж, наприклад у 2013 році.

    Сергій Громов,
    партнер з інвестиційних питань Investment Lawyer Group

    Якщо до початку повномасштабного вторгнення на перешкоді інвестиціям в Україну ставали ризики, пов’язані, в першу чергу, з високим рівнем корупції та неефективністю правосуддя, то сьогодні інвесторів найбільше лякає ризик війни (оскільки наслідком воєнних дій є переддефолтний рівень країни). При цьому попередні ризики також не зменшилися.

    Іноземні компанії підходять до інвестицій обачно (консервативно). Для більшості з них інвестувати в період війни є неможливим. Однак є інвестори, готові прийняти навіть високі поточні ризики. І вони відкривають представництва в Україні… про всяк випадок. Інвестори розуміють: хто буде першим в Україні зараз або після завершення воєнних дій, той матиме найбільші можливості заробити чималі гроші.

    Навіть зараз в Україні є привабливі сектори, регіони та міста для інвестицій.   

    Традиційно привабливий агросектор. І, перше за все, це ринок сільськогосподарської землі. Україна — найбільший власник чорноземів у світі зі сприятливими кліматичними умовами.

    Технології обробки землі постійно вдосконалюються, навіть в період  воєнних дій. Вартість та привабливість землі росте, й інвестиції в цей актив будуть збільшуватися.  Зауважу, що поки ми говоримо про землі, віддалені від ліній бойових зіткнень на відстань понад 100 км.  

    Ще один перспективний сектор — нерухомість у західних регіонах України. Туди рухаються виробництва із Харківської, Донецької, Запорізької, Дніпропетровської областей. Бізнес і працівники мають потребу в нерухомості. А це означає, що ціни на її купівлю чи оренду будуть зростати.     

    Не потрібно забувати й про IT. В цьому секторі в Україні залишається значний потенціал. По-перше, у нас один із найнижчих процентів зайнятих в ІТ сфері. Станом на 2023 рік в ній було зайнято 2,7% робітників, тоді як в ЄС – в середньому 4,8%. Серед країн ЄС ми випереджаємо лише Грецію та Румунію, проте поступаємося усім іншим країнам. Тож ми маємо суттєвий потенціал зростання, при якому український IT-сектор досягне європейського рівня балансу трудових ресурсів.

    По-друге, IT  не вимагає суттєвих первинних інвестиційних затрат. IT-спеціалісти можуть працювати дистанційно, надавати послуги на умовах аутсорсингу. Ця сфера не потребує концентрації людських ресурсів. Водночас Україна має та готує фахівців досить високої якості та залишається одним із найбільших експортерів ІТ-послуг у світі.

    Що стосується періоду після закінчення воєнних дій, то значні інвестиції будуть спрямовані на відновлення доріг, мостів, житла, енергетики та інших об’єктів інфраструктури. Це створює попит на будівельні матеріали, технології та фахівців, а також, знову таки, відкриває можливості для інвесторів.  

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Олександр Бондаренко,
    керуючий партнер     Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO

    Інвестиційний клімат в Україні краще за все оцінювати через призму кредитних рейтингів, що роблять глобальні кредитно-рейтингові агенції Moody’s, Standard & Poor’s та Fitch Ratings. Адже цей рейтинг по суті показує рівень довіри інвесторів та кредиторів до країни. Кредитний рейтинг України від початку повномасштабної війни не змінився — CCC/С-/ іноді ставлять RD. Якщо спрощено — це дуже ненадійні та спекулятивні активи неінвестиційного рівня, дуже близькі до дефолту, цінні папери з таким рейтингом вважаються junk (інвестиційний сленг, який переводиться як «смітникові»).  

    А це означає, що кредитори та інвестори скептично налаштовані щодо інвестицій в Україну — не довіряють економіці країни у середньотерміновій і довготерміновій перспективі. Важливо, що кредитний рейтинг бізнесу за замовченням не може бути вищим ніж кредитний рейтинг держави (суверенний).  

    Очевидно, що найближчий рік-два інвестори окрім війни бачать ще низку макроекономічних ризиків в нашій державі. Тому, інвестиційний клімат можна оцінити, як негативний і несприятливий для залучення зовнішніх та і внутрішніх інвесторів. Оскільки багато ризиків як фізичних, так і макроекономічних, і логістичних. В цілому, волатильність українського ринку дуже висока.  

    Але, постійно спілкуючись з європейськими та американськими інвестиційними фондами та бізнесами, можу сказати, їм неабияк цікава українська агропромислова галузь та енергетика, особливо відновлювальна (сонячні та вітрові електростанції, виробництво зеленого водню та когенерація). Єдине, треба розуміти, у сферах агро та енергетики іноземні, особливо американські інвестори придивляються до великих проєктів — від $30-50 млн і вище. Але всі тільки придивляються і шукають якісні проєкти — чекають на закінчення війни чи припинення активних воєнних дій для початку реалізації інвестпроєктів.

     

    Ярослав Горбушко,
    директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine

    Перші півтора року з початку повномасштабного вторгнення ринок комерційної нерухомості залишався стриманим. Угод переважно не відбувалося, адже ні покупці, тобто інвестори, ні продавці не могли зрозуміти, яким чином має відбуватись ціноутворення. В цей період на ринку спостерігався попит від активних спекулятивних інвесторів, які шукали пропозиції з дисконтом мінімум 50% до довоєнних умов.

    Серед примітних факторів, чому упродовж зазначеного часу на ринку комерційної нерухомості практично не спостерігались угоди — очікування, що війна швидко закінчиться, та  запас міцності, тому що власники об’єктів не хотіли втрачати раніше інвестовані в нерухомість кошти, продаючи її зі знижками в ціні. З іншого боку, локальні інвестори починали цікавитися ринками сусідніх країн CEE.

    Ринок комерційної нерухомості з точки зору інвестицій, почав відновлюватись у 2П 2023 року, коли настало розуміння, що повномасштабне вторгнення буде тривати, а волатильність, що була присутня на ринку, суттєво зменшилася— стабілізувалися орендні ставки для більшості сегментів нерухомості, спостерігалось помірне зниження рівня вакантності та, відповідно, росла активність орендарів.

    Більшість угод, що відбувалися і відбуваються в цей період походить від кінцевих споживачів, які використовують зниження цін для укладання вдалих угод.

    Примітні тренди:

    • Суто інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості обмежена кількість, оскільки  поточна дохідність активів дуже рідко перевищує 10%, або ж є суттєво нижчою, що є невисоким показником для без того ризикованого сегмента.
    • Спостерігається певна активність з боку іноземних виробників будівельних матеріалів та FMCG-сектору, які вже починають інвестувати в розвиток нових виробничих площ (купівля земельних ділянок та будівництво з нуля), розраховуючи на значну повоєнну відбудову та подальше пожвавлення споживчих настроїв.
    • Оскільки сегмент складської нерухомості у Києві та Львові є обмеженим з точки зору нової пропозиції, помічена активність на ринку промислових земельних ділянок у даних містах. Відтак, девелопери та компанії зі сфери логістики, інвестують в земельні ділянки як у найменш ризиковий актив з точки зору можливого знищення.

    Геннадій Гриненко,
    комерційний директор  Alterra Group 

    Після початку вторгнення значна частина інвестицій була виведена за кордон, проте ринок не зупинився — інвестори шукали нові можливості та диверсифікували свої активи. З 2022 року спостерігається зростання кількості угод, а у 2023 році ринок почав стабілізуватися.

    Воєнні ризики, зокрема в Києві, призводять до вищих вимог до дохідності, однак інвестори продовжують вкладати в Україну, особливо через нові інвестиційні інструменти. Легалізація коштів стає дедалі складнішою, а прив’язка до долара залишається важливим фактором. Українські інвестори орієнтуються на дохідність у валюті на рівні 10% і більше, залежно від ризиків.



    https://propertytimes.com.ua/mnenie/yak_viyna_vplinula_na_investitsiyniy_klimat_ukrayini_dumki_ekspertiv

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

  • Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Property Times разом з експертами дізнавався, які кроки потрібні для покращення інвестиційного клімату в Україні, що наразі  є стримувальним фактором для іноземних інвесторів (спойлер — не лише війна та корупція).

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Читайте також: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Анна Дерев’янко,
    виконавча директорка Європейської Бізнес Асоціації

    Повномасштабне вторгнення росії в Україну продовжує очолювати перелік факторів негативного впливу на інвестиційний клімат, на другому та третьому місцях — корупція та слабка судова система. Водночас керівники компаній відзначають і позитивні зрушення, наприклад, надання Україні статусу кандидата на вступ до ЄС, дерегуляційні ініціативи та диджиталізацію державних послуг. Для інвесторів важливими факторами при прийнятті рішення є можливість захисту своїх інтересів, передбачувані умови, доступ до ресурсів, кваліфіковані кадри, а в умовах повномасштабної війни — ще й можливість страхування військових ризиків. Тож якщо буде забезпечене вищенаведене, є більше шансів, що компанії інвестуватимуть. Серед присутніх на ринку 57% компаній продовжать інвестувати в Україну у воєнний час. Втім, знову ж таки, для цього бізнесу потрібні передбачувані умови та рівні правила гри.

    Сергій Громов,
    партнер з інвестиційних питань Investment Lawyer Group

    Іноземні інвестори дивляться на поведінку локальних інвесторів. А ми, на жаль, не бачимо спільних акцій та дій з боку влади та українського бізнесу щодо зростання інвестицій.

    Українські інвестори досі не вірять у захист інвестицій. І тут, на мій погляд, неможливо вирішити проблему без прийняття урядом аксіоми, що основне завдання влади — безальтернативна підтримка інвестицій, що формують високопродуктивні робочі місця.

    Базою повинно стати безальтернативність підходу, що інвестиції, які працюють на економку країни, особливо в галузях і напрямках, які зараз відсутні (або важливі для подальшого розвитку України), повинні бути всебічно захищеними (а не перевірятися контролюючими органами по декілька разів на рік). Бажано слідувати досвіду Сінгапуру, який досить докладно описаний у роботах Лі Куан Ю, та адаптувати його до українських реалій.

    Потрібно почати системно розв’язувати інституційні проблеми економіки. Корупція — це наслідок недосконалості існуючих процедур, які бізнесмени та громадяни змушені вирішувати неформальними методами. Але цивілізований інвестор не готовий будувати бізнес за непрозорими схемами, платити за дозволи, терпіти свавілля правоохоронних органів тощо.

    У цьому ж контексті ми нарешті повинні забезпечити реалізацію принципу верховенства права в Україні, у тому числі захист прав власності. На жаль, зараз ми бачимо, що навіть Верховний Суд періодично змінює практику, що не покращує інвестклімат країни.

    У 2020 році Україна посідала п’яте місце серед країн за рейтингом найгірших податкових систем. І за цей час стало тільки гірше, враховуючи нещодавно прийнятий Верховною Радою закон про підвищення податків.

    Див в економіці не буває. Підвищуючи податкове навантаження, ми автоматично знижуємо привабливість країни для інвесторів.

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

    Я розумію, що на війну потрібні гроші, а гроші це — податки. Але вирішення цієї задачі більшість експертів і бізнесменів бачать не у збільшенні податкового навантаження (підвищення ставки податку), а в розширенні податкової бази (передусім за рахунок виведення з тіні частини економіки).

    Також держава повинна забезпечити надійний механізм (не на папері) страхування інвестицій від воєнних ризиків. Йдеться, як мінімум, про механізм компенсації цільових інвестицій на формування та розвиток окремих напрямків переробної промисловості (наприклад в індустріальних парках).  Механізм повинен дозволити компенсувати збитки інвесторів у разі пошкодження та втрати активів внаслідок бойових дій.

    Олександр Бондаренко,
    керуючий партнер     Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO

    Перший крок, який потрібен для покращення інвестиційного клімату в Україні — це закінчення активних воєнних дій. Тоді світові рейтингові агентства будуть змінювати свої оцінки. Наша задача як країни вийти на довоєнні показники в цих рейтингах, хоча б ВВВ-/BB, що означає відносно стабільний кредитор з інвестиційним рівнем цінних паперів і відносно невеликою можливістю дефолту.

    Для цього мають бути підписані певні домовленості про припинення воєнних дій на території України. Та початися активна відбудова з дотриманням принципів економічної конкуренції та економічної безпеки приватних компаній. Адже наразі випадки, коли правоохоронні органи, перепрошую, «кошмарять» бізнес, стали траплятися все частіше. Замість підтримувати підприємців, які виживають в умовах війни, жовтневого підвищення податків, бізнес ще й притискають правоохоронці. Багато спілкуюся з іноземними інвесторами, і в них до мене завжди головне питання про економічну безпеку: як працює судова система, який є захист і безпека майна та землі компанії, щоб новий інвестор залишився власником свого підприємства, якщо зважиться вийти на український ринок. 

    А ще після перемоги треба розпочати процес роздержавлення економіки. Зараз 75-80% ВВП України перерозподіляється через державний сектор (до війни було 55%). І під час війни це зрозуміло. Але для покращення інвестиційного клімату мають працювати ринкові інструменти. Для порівняння, у потужних економіках європейських країн 60-70% перерозподілу — це приватний сектор економіки і тільки 30-40% — участь держави у перерозподілі ВВП.

    Ярослав Горбушко,
    директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine

    Перспектива залучення іноземних інвесторів у суттєвих для української економіки масштабах на момент тривання повномасштабного вторгнення на території України залишається досить стриманою. Так, не виключено, що інвестори можуть цікавитися, розглядати проєкти, проте переважно тільки точково реалізовувати певні з них, поки існує ризик руйнації об’єктів ракетами та відсутній дієвий механізм страхування військових ризиків. Таким чином, на рівні держави варто розроблятися механізми та інструменти такого страхування, які б відповідали вимогам інвесторів та стимулювали їх активність, яка зараз є практично відсутньою.     

    Геннадій Гриненко,
    комерційний директор  Alterra Group 

    Україні необхідно збалансувати податкове навантаження, щоб інвестори могли отримувати відповідну дохідність в умовах високих ризиків. Важливим кроком стане впровадження страхових інструментів, зокрема від військових ризиків, що є критично важливим для інвестицій у нерухомість.

    Держава також повинна забезпечити захист капіталу через гарантії або підтримку страхових компаній. Це стимулюватиме як українських, так і іноземних інвесторів, сприяючи економічному розвитку країни навіть в умовах війни.

    https://propertytimes.com.ua/mnenie/investitsiyi_mayut_buti_vsebichno_zahischenimi_dumki_ekspertiv

    Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?