1 жовтня 2025 року виповнюється три роки з моменту запуску державної програми доступної іпотеки «єОселя». За цей час вона встигла стати одним із найбільш обговорюваних інструментів підтримки ринку житла в умовах війни. Девелопери підтверджують: програма справді дала імпульс первинному ринку, але її потенціал розкрито далеко не повністю. Про результати, обмеження та перспективи програми в коментарях Property Times розповіли представники девелоперських компаній.
Читайте также: Ціни на первинну нерухомість Києва: девелопери прогнозують подальше зростання
Соціальний та економічний ефект
За три роки дії програми «єОселя» 20 тисяч українських сімей придбали власне житло, а обсяг виданих кредитів досяг майже 35 млрд грн. Про це повідомила Юлія Свириденко, прем’єр-міністерка України.
Програма найбільш популярна серед військових та правоохоронців — вони становлять 51% усіх позичальників. Серед інших категорій: громадяни, які не володіють житлом — 26%; медики — 8%; педагоги — 7%; внутрішньо переміщені особи — 4%; ветерани — 2%; науковці — 2%. Середній вік позичальника — 35 років.
«Це все люди, які обирають жити й працювати в Україні. Для нас це важливі й показові цифри. Адже попри війну, українці хочуть купувати житло і жити в Україні», — зазначила віце-прем’єр.
Також Юлія Свириденко наголосила на економічному ефекті програми: «Водночас «єОселя» не лише допомагає сім’ям отримати власну домівку, але й стимулює нашу економіку. Кожна гривня, яку держава вклала в програму, повертається у бюджет майже трьома гривнями податків — завдяки розвитку будівництва й виробництву будматеріалів, створенню нових робочих місць».
Позитивний вплив на ринок
Загалом забудовники позитивно оцінюють вплив програми загалом на ринок житла, й зокрема на первинний ринок нерухомості.
Міхальова Ірина, CMO Alliance Novobud коментує: «За майже три роки від старту програма «єОселя» довела свою важливість для ринку житла. Вона дійсно стала одним із ключових драйверів первинного ринку, адже забезпечила суттєвий попит у період, коли купівельна спроможність населення була суттєво обмежена. Без цього інструменту відновлення та розвиток будівельної галузі просувалися б набагато повільніше».
Олександр Насіковський, керуючий партнер групи компаній DIM, наводить такі цифри: «Група компаній DIM долучилася до програми «єОселя» минулого року, і одразу близько 30% усіх запитів до наших офісів продажів стосувались саме цієї програми. Із них близько 10% переходили в реальні угоди. У 2025 році кількість запитів серед покупців житла комфорт-класу на «єОселю» збільшився до 40%, і вже понад 25% переходять до реальних угод. Лише з початку 2025 року клієнти DIM уже отримали 10 іпотечних кредитів через Sky Bank, а загальна сума фінансування склала 25,8 млн грн. Вартість придбаних квартир – 38,8 млн грн».
Олена Рижова, комерційна директорка «Інтергал-Буд», ділиться власною статистикою: «За 2025 рік у «Інтергал-Буд» було підписано 293 угоди за державною програмою єОселя, з яких у будинках, що будуються на етапі будівництва, підписано 190 угод, у будинках, що введено в експлуатацію, близько 103 угоди». Вона підкреслює важливість акредитації об’єктів на етапі будівництва: «Акредитація у банку означає, що будівництво було перевірено та повністю відповідає законодавству та вимогам державної програми «єОселя». Наразі фінансування активне, банки нарощують об’єми кредитування».
Є певна специфіка роботи за державною програмою у девелоперів, які мають в портфелі лише проєкти бізнес- та преміум-класу.
Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park та Greenville на Печерську, розповідає: «До квітня 2025 року за програмою «єОселя» можливо було придбати квартири лише в тих секціях житлових комплексів компанії Greenville, які були введені в експлуатацію. На жаль, з 2022 року (коли програма почала діяти) кількість вільних квартир в цих будинках була незначною. А враховуючи, що наші проєкти – це бізнес-сегмент з великою квадратурою, далеко не всі бажаючі могли їх придбати. Отже, загальна кількість угод за програмою «єОселя» з 2022 року у нас не перевищувала десяти».
Ситуація змінилася цього року: «З квітня 2025 року другий будинок в ЖК Greenville Park, який зараз активно будується, пройшов акредитацію у Sky Bank і був долучений до програми «єОселя». Зараз доступна велика кількість квартир для пільгових категорій покупців. З моменту акредитації Greenville Park за програмою «єОселя» у нас суттєво зросла кількість відповідних запитів. Якщо проаналізувати статистику, то запити від військових, ветеранів, ВПО на сьогодні складають близько 17% від загальної кількості».
Окрему увагу заслуговує досвід прифронтових регіонів. Діана Нікітіна, керівниця відділу продажів SENSAR Development, розповідає про ситуацію в Запоріжжі: «З моменту запуску у вересні 2023 року в Запоріжжі програма показала дуже позитивні результати. Враховуючи особливості регіону як прифронтового, нею активно користуються як місцеві мешканці, так і переселенці (велика кількість яких приїхала з області та зупинилась у Запоріжжі), а також військові, поліція та ДСНС. Так, єОселя дала сильний імпульс ринку новобудов: значна частка угод проходить саме завдяки програмі, що підтримує забудовників та економіку регіону».
Обмеження, які гальмують розвиток
Попри позитивні результати, експерти одностайно вказують на низку обмежень, що не дозволяють програмі розкрити повний потенціал. Ірина Міхальова узагальнює основні проблеми: «Потенціал програми значно більший, ніж те, що ми бачимо сьогодні. Її можливості стримують кілька факторів: обмежені умови, які не дозволяють широкому колу українців скористатися кредитами (норми по віку житла, фінансові обмеження, суворі вимоги до позичальників, низький рівень охоплення ВПО); попри те, що кількість заявок та виданих кредитів зростає, програма досі не охоплює дійсно великих обсягів, особливо за межами великих міст через малий вибір доступного житла, високі ціни квадратного метра в новобудовах тощо».
Особливо гостро стоїть питання фінансування. «Недостатнє державне фінансування гальмує масштаби видачі іпотек. Банки говорять, що велика кількість заявок «заморожена» через те, що немає доступного фінансування або гроші обмежені», — підкреслює Міхальова.
Читайте также: Що очікує ринок первинної нерухомості у 2026 році: прогнози від девелоперів з різних регіонів України
Також вона звертає увагу на банківські процедури: «Суворі банківські процедури подекуди унеможливлюють отримання кредиту навіть для тих позичальників, які відповідають критеріям. Банки ретельно оцінюють фінансовий стан позичальників, кредитну історію тощо. Якщо є питання чи борги – заявка може бути відхилена навіть після попереднього погодження».
На жаль, є приклади зловживань з боку деяких позичальників: «Окремо можна виділити корупційний компонент, коли, за даними журналістських розслідувань, деякі позичальники, отримавши житло за програмою, здають його в оренду, приховують наявне майно, що потенційно порушує умови програми. Внаслідок цього звучать ініціативи про ведення додаткових обмежень чи перевірок», — пояснює Ірина Міхальова.
Альтернативні інструменти
Паралельно з участю в державній програмі «єОселя» забудовники розробляють власні фінансові інструменти. Ірина Міхальова зазначає: «Девелопери пропонують власні інструменти підтримки попиту – гнучкі програми розтермінування. Вони часто стають альтернативою для тих покупців, яким банки відмовили у «єОселі», і дозволяють залучати ширший прошарок населення до придбання житла».
Сусанна Караханян підтверджує ефективність цього підходу: «Сьогодні найбільш дієві програми, які залучають трафік клієнтів, це розтермінування від забудовника. Наприклад, в Greenville Park на Подолі у нас зараз діє програма розтермінування на 5 років. На цю пропозицію є попит. Далеко не всі зараз мають необхідну суму коштів для придбання житла на руках, тому безвідсоткова оплата частинами – справді непоганий драйвер продажів».
Олена Рижова додає: «Партнерські іпотечні програми девелоперів і банків як альтернатива державним. Ми маємо таку програму з одним із банків-партнерів, де також були угоди. Зазвичай, такі продажі проходять з клієнтами, які не підпадають під вимоги держпрограм. Також популярні різновиди програм з розтермінування з індивідуальним графіком».
Невикористаний потенціал
Питання залучення молоді до програми залишається проблемним. Сусанна Караханян констатує: «З початку повномасштабної війни звернення молодих людей (до 24 року) у центри продажів Greenville Park та Greenville на Печерську – це буквально поодинокі випадки. На жаль, спостерігаємо значний відтік молоді з країни через війну та економічну кризу. Що стосується молодих військових (контракт 18-22), то на сьогодні згідно офіційної статистики їхня кількість невелика. Важко сказати зараз, чи стимулює молодь йти на військову службу нульова ставка на нерухомість. У нас таких клієнтів одиниці, а офіційної статистики по країні поки що немає».
Що потрібно змінити?
Забудовники мають власне бачення того, як можна вдосконалити програму. «На мою думку, не варто множити недопрацьовані як слід інструменти, якщо можна максимально вдосконалити ті, що є в розпорядженні і вже працюють, — впевнена Сусанна Караханян. — По-перше, потрібно розширити географію дії програми: нині вона найбільш доступна у великих містах, а важливо забезпечити рівний доступ і в регіонах. По-друге, держава могла б запропонувати гнучкі умови для різних категорій громадян: молодих сімей, військових, внутрішньо переміщених осіб та працівників критичної інфраструктури. По-третє, слід зменшити бюрократичні бар’єри та запровадити максимально прозорий цифровий процес подачі документів і відбору учасників».
Експертка також пропонує системні зміни: «Варто було б збільшити ліміти фінансування та розширити перелік банків-партнерів, щоб конкуренція працювала на зниження відсоткової ставки. Крім того, можна стимулювати забудовників, які беруть участь у програмі, податковими пільгами, щоб вони пропонували більше якісного та доступного житла. У комплексі всі ці кроки не лише спростять доступ українців до власного житла, а й пожвавлять будівельну галузь, створюючи робочі місця та додатковий економічний ефект».
Олександр Насіковський звертає увагу на необхідність адаптації до ринкових реалій: «Зараз забудовники активно враховують попередній досвід продажів за програмою «єОселя» та адаптують під нього свої стратегії. Зокрема, спостерігається перехід фокусу від готових об’єктів до ринку первинної нерухомості, що супроводжується акредитацією нових будинків, що зводяться. Це свідчить про гнучкість підходів і готовність забудовників до змін. Однак варто враховувати, що ринок стає дедалі динамічнішим, і ми очікуємо зростання вартості квадратного метра на 15-20%. Сподіваємося, що й ліміти за сумами кредитів на сім’ю також будуть зростати пропорційно».
Перспективи: від драйвера до системного інструменту
Підсумовуючи три роки роботи програми, Ірина Міхальова формулює загальне бачення: «Очікування від програми на майбутнє залишаються високими. Якщо держава зможе зняти ключові обмеження та збільшити фінансування, а банки спростити процедури, «єОселя» може перетворитися на масштабний механізм відновлення і розвитку ринку житла, а також стати інструментом довгострокової підтримки українських родин. Це потенційно може дати новий поштовх як будівельній галузі, так і економіці загалом».
Діана Нікітіна додає регіональний контекст: «Очікуємо подальшого розширення та підтримки, адже «єОселя» потрібна і місцевим, і переселенцям, зокрема у регіонах, які максимально страждають від війни. Програма має всі шанси продовжувати бути важливою складовою соціальної підтримки населення».
За три роки своєї роботи програма «єОселя» довела життєздатність і важливість для ринку житла в умовах війни. Водночас її потенціал розкрито лише частково. Усунення наявних обмежень, збільшення фінансування та спрощення процедур можуть перетворити «єОселю» на потужний інструмент довгострокового відновлення та розвитку країни, впевнені гравці ринку нерухомості.
Читайте также: Як відбуватиметься відбудова України
