Архітектор

Метка: фінанси

  • Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    2020 год позади, период, полный неуверенности и страха. Для многих отраслей это стало началом серьезного кризиса, но не для рынка жилья и, следовательно, не для рынка ипотеки в Польше. Как прошлогодняя ситуация повлияла на рынок ипотеки в 2021 году? Чего ждать в ближайшие месяцы?

    Читайте также: Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    Какие изменения на ипотечном рынке мы наблюдали в 2020 году?

    После нескольких лет процветания в начале 2020 года пандемия коронавируса потрясла рынок недвижимости в Польше. В период с марта по май наблюдалось резкое падение количества выданных ипотечных кредитов. Причины такой ситуации следует искать среди прочего, в введенной в стране изоляции и, как следствие, ужесточении кредитной политики банками. Покупатели были вынуждены оставаться дома, а закрытие границ практически остановило миграцию, что в конечном итоге привело к временному снижению спроса на недвижимость, также среди иностранцев, в том числе и украинцев. 

    Банки, наблюдая растущую неопределенность на рынке, ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. Некоторые банки отказались от возможности финансирования покупки недвижимости при 10% собственного вклада, увеличив минимальный уровень до 20%, а некоторые повысили и до 30%. Также банки пересмотрели свои требования к источникам доходов соискателей, так практически полностью потеряли возможность получения ипотечного кредита граждане, которые получали доходами от гражданско-правовых договоров (договоров на выполнение определенных работ и поручений). Сталкивались с трудностями в получении ипотечного кредита и клиенты с доходом от предпринимательской деятельности, банковские структуры проводили более глубокий анализ источников доходов таких клиентов. Например, представителям отраслей, которые больше всего пострадали от пандемии (гастрономический и туристический бизнес) банки и вовсе отказывали в получении ипотеки.

    Впрочем, несмотря на все трудности, панику и страх из-за пандемии ситуация на рынке ипотечного кредитования оставалась благоприятной, а снижение объемов кредитования не стало катастрофическим. Так, по итогам года, согласно отчету AMRON-SARFin, было выдано 204170 кредитов, что на 9,3% меньше чем год назад, а количество «активных ипотек» составило 2,472 млн, что на 3,47% ниже, чем в прошлом году. По мнению экспертов Mfinanse, снижение показателей на рынке это результат тотального локдауна в марте-мае 2020 года, а уже в 3 и 4 квартале темпы восстановление рынка позволили минимизировать потери от локдауна.

    Из положительного, стоит отметить, что средняя стоимость кредита в злотых на конец четвертого квартала 2020 года составила 305 093 злотых, что на 7,4% больше, чем в четвертом квартале 2019 года. Лидером по количеству вновь выданных кредитов является Варшава, где выдано 49,44% всех ипотечных кредитов. Тем, кто планирует покупать недвижимость в столице, следует также учитывать, что средняя цена покупки квадратного метра в этом городе уже превышает 10 000 злотых, а это означает рост на 11,75% по сравнению с 2019 годом.

    Чего нам ждать в 2021 году?

    После года работы в условиях пандемии, можно смело сказать, что ситуация на ипотечном рынке стабилизируется. В настоящее время на рынок влияет несколько факторов, наиболее важными из которых являются:

    • Рост доходов домохозяйств в Польше растет, несмотря на замедление экономического роста, вызванное пандемией и введенными ограничениями. По данным Центрального статистического управления, в декабре 2020 года средняя брутто-зарплата приблизилась к уровню 6000 злотых. Более высокие доходы в контексте ипотечного рынка важны, потому что они также приводят к более высокой кредитоспособности будущих заемщиков.
    • В Польше мы по-прежнему имеет место дефицит квартир на рынке, особенно по сравнению, со странами Западной Европы. По данным Министерства развития Польши, на конец 2019 года дефицит жилья составлял около 640 тысяч квартир. Это влияет на то, что спрос на рынке останется стабильно высоким в ближайшие годы, а вероятность, что цены на недвижимость в ближайшее время снизятся — низка.
    • Процентные ставки находятся на исторически низком уровне и составляют 0,1%. Текущий уровень процентных ставок не измениться минимум до середины 2022 года, по крайней мере так утверждают в Национальном Банке Польши. Уровень процентных ставок означает относительно низкие платежи по кредиту, так в конце 2020 года средняя ставка по ипотечному кредиту в Польше составила 2,49%, что также стимулирует рынок недвижимости и ипотечного кредитования.

    Хорошая новость для тех, кто задумывается о покупке квартиры и подает заявку на ипотеку, заключается в том, что начало 2021 года принесло либерализацию банковской политики к кредитованию. Все больше банков стало кредитовать приобретение жилья при 10% собственном взносе, среди таких: mBank, PKO BP и другие. 

    Читайте также: Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Помимо этого, госрегулятор обязал банки в этом году включить в свои предложения ипотеку с фиксированной ставкой, что также является интересным решением для людей, ищущих предсказуемые финансовые инструменты.

    Со второй половины 2020 года банки также постепенно открываются для заемщиков, получающих доход от гражданско-правовых договоров. Доходы от предпринимательской деятельности по-прежнему отслеживаются более внимательно, а списки исключенных из финансирования отраслей сокращены.

    Украинские заемщики

    Украинская группа покупателей является уже более 6 лет наиболее активной группой на рынке жилья среди других иностранцев. В 2020 году большинство украинцев отложило покупку жилой недвижимости в Польше. Причин было несколько: глобальная неопределенность, опасения возможной потери работы и источников дохода, закрытые границы и пр. Но уже в начале 2021 года на рынок недвижимости, а следственно и на рынок ипотечных кредитов начали активно возвращаться клиенты из Украины. В первую очередь, это те наши соотечественники, которые живут в Польше на основании временного или постоянного вида жительства. Управление по делам иностранцев в Польше насчитало более 250 тыс. украинцев, основную массу (61%) которых составляют молодые люди до 18-40 лет. Интересно, что несмотря на закрытые границы с марта 2020 года, количество украинцев с ВНЖ в прошлом году выросло почти на 30 тыс. С началом 2021 года эта клиентская группа стала активно предпринимать шаги по приобретению жилой недвижимости в Польше, в большинстве случаев при помощи ипотечного кредитования. Напомним, что украинцы, которые живут в Польше, имеют ВНЖ сроком от 12 месяцев и получают легальные доходы, могут наравне с поляками получать ипотечные кредиты. По оценкам m2poland.com в связи с высокой разницей стоимости недвижимости в Украине и Польше, продолжающимся ростом зарплат в Польше и низкими процентными ставками спрос на ипотечные кредиты среди украинцев будет продолжать активно расти, в среднем на 50% в год. 

    Авторы: Владимир Велигорский, руководитель портала польской недвижимости m2poland.com и Мариуш Новаковски, эксперт Mfinanse — специально для Property Times

    https://propertytimes.com.ua/finance/situatsiya_na_rinke_ipotechnogo_kreditovaniya_v_polshe_v_nachale_2021_goda

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

  • Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Property Forum опублікував результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку, яке було проведене на CEE Property Forum 2023 у Відні. Результати, що надають огляд ринкових очікувань по всьому регіону, тепер доступні онлайн.

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    В опитуванні взяли участь майже 500 респондентів, що представляють різні сфери діяльності та регіони, малюють стримано-оптимістичну картину для інвестиційного та орендного ринків у Центральній та Східній Європі. 

    Які ваші очікування щодо інвестиційного ринку на наступні 12 місяців?

    Останні кілька років характеризувалися вичікувальним підходом, і половина респондентів очікує, що такий підхід збережеться і надалі. Хоча значна частина з них також очікує, що інвестиційна активність зросте протягом наступних 12 місяців.

    Який клас активів пропонує найкращі можливості для інвесторів зараз?

    Що стосується улюблених класів активів інвесторів, то ми не бачимо жодних змін порівняно з тим, що показують ринкові дані вже кілька років поспіль. Логістика продовжує залишатися найпривабливішим варіантом, за нею слідує житлова нерухомість.

    Який ринок зараз пропонує найкращі інвестиційні можливості?

    Попри те, що в Польщі спостерігається найбільше падіння інвестиційної активності протягом останніх кварталів, наші респонденти продовжують вважати її ринком, який пропонує найкращі можливості для інвесторів. За Польщею слідують Румунія та Балканський регіон.

    У якому сегменті ринку ви очікуєте побачити найбільшу активність орендарів у наступні 12 місяців?

    Що стосується ринків орендарів, то домінування логістики є ще більш очевидним, ніж у сфері інвестицій: 71% респондентів очікують, що цей сектор буде користуватися найбільшим попитом серед усіх класів активів.

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Чи очікуєте ви, що занепокоєння щодо високої інфляції та відсоткових ставок зменшиться протягом наступних 12 місяців?

    Іншою ключовою темою опитування, звісно, була інфляція. Респонденти налаштовані оптимістично: 71% очікують, що інфляційні побоювання та відсоткові ставки знизяться протягом наступних 12 місяців.

    Які ваші очікування щодо фінансування на наступні 12 місяців?

    Попри це, лише 26% очікують, що вартість фінансування зменшиться, а умови фінансування полегшаться. Більшість не очікує значних змін протягом наступних 12 місяців.

    Забігаючи наперед, що викликає у вас найбільше занепокоєння/побоювання?

    Завершуючи опитування на більш позитивній ноті, 47% опитаних очікують, що через 12 місяців ситуація в ЦСЄ буде кращою порівняно з сьогоднішнім днем.

    Наостанок, трохи інформації про походження респондентів

    Де ви працюєте?

    Ми отримали відповіді з понад 20 країн, серед яких лідирують Польща, Угорщина та Румунія. Цікаво порівняти ці результати з відповідями на запитання про найпривабливіший інвестиційний ринок. Одне можна сказати напевно: угорці вважають, що найкращі можливості знаходяться за кордоном.

    Яка ваша основна сфера діяльності в галузі нерухомості?

    https://propertytimes.com.ua/finance/rezultati_opituvannya_schodo_nastroyiv_na_investitsiynomu_rinku

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

  • Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Property Times разом з експертами дізнавався, які кроки потрібні для покращення інвестиційного клімату в Україні, що наразі  є стримувальним фактором для іноземних інвесторів (спойлер — не лише війна та корупція).

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Читайте також: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Анна Дерев’янко,
    виконавча директорка Європейської Бізнес Асоціації

    Повномасштабне вторгнення росії в Україну продовжує очолювати перелік факторів негативного впливу на інвестиційний клімат, на другому та третьому місцях — корупція та слабка судова система. Водночас керівники компаній відзначають і позитивні зрушення, наприклад, надання Україні статусу кандидата на вступ до ЄС, дерегуляційні ініціативи та диджиталізацію державних послуг. Для інвесторів важливими факторами при прийнятті рішення є можливість захисту своїх інтересів, передбачувані умови, доступ до ресурсів, кваліфіковані кадри, а в умовах повномасштабної війни — ще й можливість страхування військових ризиків. Тож якщо буде забезпечене вищенаведене, є більше шансів, що компанії інвестуватимуть. Серед присутніх на ринку 57% компаній продовжать інвестувати в Україну у воєнний час. Втім, знову ж таки, для цього бізнесу потрібні передбачувані умови та рівні правила гри.

    Сергій Громов,
    партнер з інвестиційних питань Investment Lawyer Group

    Іноземні інвестори дивляться на поведінку локальних інвесторів. А ми, на жаль, не бачимо спільних акцій та дій з боку влади та українського бізнесу щодо зростання інвестицій.

    Українські інвестори досі не вірять у захист інвестицій. І тут, на мій погляд, неможливо вирішити проблему без прийняття урядом аксіоми, що основне завдання влади — безальтернативна підтримка інвестицій, що формують високопродуктивні робочі місця.

    Базою повинно стати безальтернативність підходу, що інвестиції, які працюють на економку країни, особливо в галузях і напрямках, які зараз відсутні (або важливі для подальшого розвитку України), повинні бути всебічно захищеними (а не перевірятися контролюючими органами по декілька разів на рік). Бажано слідувати досвіду Сінгапуру, який досить докладно описаний у роботах Лі Куан Ю, та адаптувати його до українських реалій.

    Потрібно почати системно розв’язувати інституційні проблеми економіки. Корупція — це наслідок недосконалості існуючих процедур, які бізнесмени та громадяни змушені вирішувати неформальними методами. Але цивілізований інвестор не готовий будувати бізнес за непрозорими схемами, платити за дозволи, терпіти свавілля правоохоронних органів тощо.

    У цьому ж контексті ми нарешті повинні забезпечити реалізацію принципу верховенства права в Україні, у тому числі захист прав власності. На жаль, зараз ми бачимо, що навіть Верховний Суд періодично змінює практику, що не покращує інвестклімат країни.

    У 2020 році Україна посідала п’яте місце серед країн за рейтингом найгірших податкових систем. І за цей час стало тільки гірше, враховуючи нещодавно прийнятий Верховною Радою закон про підвищення податків.

    Див в економіці не буває. Підвищуючи податкове навантаження, ми автоматично знижуємо привабливість країни для інвесторів.

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

    Я розумію, що на війну потрібні гроші, а гроші це — податки. Але вирішення цієї задачі більшість експертів і бізнесменів бачать не у збільшенні податкового навантаження (підвищення ставки податку), а в розширенні податкової бази (передусім за рахунок виведення з тіні частини економіки).

    Також держава повинна забезпечити надійний механізм (не на папері) страхування інвестицій від воєнних ризиків. Йдеться, як мінімум, про механізм компенсації цільових інвестицій на формування та розвиток окремих напрямків переробної промисловості (наприклад в індустріальних парках).  Механізм повинен дозволити компенсувати збитки інвесторів у разі пошкодження та втрати активів внаслідок бойових дій.

    Олександр Бондаренко,
    керуючий партнер     Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO

    Перший крок, який потрібен для покращення інвестиційного клімату в Україні — це закінчення активних воєнних дій. Тоді світові рейтингові агентства будуть змінювати свої оцінки. Наша задача як країни вийти на довоєнні показники в цих рейтингах, хоча б ВВВ-/BB, що означає відносно стабільний кредитор з інвестиційним рівнем цінних паперів і відносно невеликою можливістю дефолту.

    Для цього мають бути підписані певні домовленості про припинення воєнних дій на території України. Та початися активна відбудова з дотриманням принципів економічної конкуренції та економічної безпеки приватних компаній. Адже наразі випадки, коли правоохоронні органи, перепрошую, «кошмарять» бізнес, стали траплятися все частіше. Замість підтримувати підприємців, які виживають в умовах війни, жовтневого підвищення податків, бізнес ще й притискають правоохоронці. Багато спілкуюся з іноземними інвесторами, і в них до мене завжди головне питання про економічну безпеку: як працює судова система, який є захист і безпека майна та землі компанії, щоб новий інвестор залишився власником свого підприємства, якщо зважиться вийти на український ринок. 

    А ще після перемоги треба розпочати процес роздержавлення економіки. Зараз 75-80% ВВП України перерозподіляється через державний сектор (до війни було 55%). І під час війни це зрозуміло. Але для покращення інвестиційного клімату мають працювати ринкові інструменти. Для порівняння, у потужних економіках європейських країн 60-70% перерозподілу — це приватний сектор економіки і тільки 30-40% — участь держави у перерозподілі ВВП.

    Ярослав Горбушко,
    директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine

    Перспектива залучення іноземних інвесторів у суттєвих для української економіки масштабах на момент тривання повномасштабного вторгнення на території України залишається досить стриманою. Так, не виключено, що інвестори можуть цікавитися, розглядати проєкти, проте переважно тільки точково реалізовувати певні з них, поки існує ризик руйнації об’єктів ракетами та відсутній дієвий механізм страхування військових ризиків. Таким чином, на рівні держави варто розроблятися механізми та інструменти такого страхування, які б відповідали вимогам інвесторів та стимулювали їх активність, яка зараз є практично відсутньою.     

    Геннадій Гриненко,
    комерційний директор  Alterra Group 

    Україні необхідно збалансувати податкове навантаження, щоб інвестори могли отримувати відповідну дохідність в умовах високих ризиків. Важливим кроком стане впровадження страхових інструментів, зокрема від військових ризиків, що є критично важливим для інвестицій у нерухомість.

    Держава також повинна забезпечити захист капіталу через гарантії або підтримку страхових компаній. Це стимулюватиме як українських, так і іноземних інвесторів, сприяючи економічному розвитку країни навіть в умовах війни.

    https://propertytimes.com.ua/mnenie/investitsiyi_mayut_buti_vsebichno_zahischenimi_dumki_ekspertiv

    Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?

  • Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Повномасштабна війна кардинально змінила структуру іпотечного кредитування в Україні. Якщо до лютого 2022 року ринок був досить диверсифікованим, то наразі він майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Загальний обсяг  іпотечного кредитування у 2024 році склав 15,1 млрд грн, з них 14,6 млрд грн припало на програму «єОселя». 

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

    Детальніше про те, що відбувається в сегменті іпотечного кредитування Property Times розбирався разом з представниками банків.

    Державна програма як рятівний круг

    З початком повномасштабного вторгнення фокус банківських продуктів та економіка в цілому зазнали значних змін. «Ще донедавна перспективна та амбіційна доступна іпотека під 7%, що була ініційована Президентом набирала значних обсягів, потім війна, повна відсутність кредитування та попиту»,  — розповідає Владислав Корольов, керівник напрямку забезпеченого кредитування ПриватБанку. 

    Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління «Глобус Банку» додає: «Іпотечне кредитування до повномасштабного вторгнення суттєво відрізнялося від поточної ситуації, адже частка “комерційних” іпотечних (банківських) програм складала більш як 80% від загальної кількості іпотечних кредитів. Державна програма «Доступна іпотека 7%», яка діяла на той момент, майже не впливала на іпотечні умови банків».

    У жовтні 2022 року стартувала програма «єОселя», яка відродила іпотечне кредитування в Україні, вважає Владислав Корольов:  «З початку дії програми вже 16 000 сімей стали власниками нової нерухомості, зокрема більше ніж 4 500 кредитів надано ПриватБанком». 

    На думку, Володимира Чорненького, члена правління, директора з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк» 2024 рік можна охарактеризувати роком відновлення — одразу декілька банків афішували перезапуск або впровадження банківських іпотечних програм від початку повномасштабного вторгнення. «Нагадаю, що 2021 рік був одним з найуспішніших років, починаючи з 2010 року за кількістю та сумою виданих іпотечних кредитів за власними банківськими іпотечними програмами», — говорить експерт.

    У 2024 році основним драйвером іпотечного кредитування в Україні залишалася «єОселя», в порівнянні з державною програмою доля власних іпотечних продуктів залишається низькою.

    «Кількість кредитів, що видані за власними банківськими іпотечними кредитами є незначною як в абсолютних значеннях, так і в порівнянні з кількістю та сумою кредитів, що надана за державною іпотечною програмою «єОселя», — коментує Володимир Чорненький. — Якщо бути більш коректним в цифрах, на основі даних опитування НБУ банків, які проінформували про видачу іпотечних кредитів у 2024 році, було видано 8 832 іпотечних кредити, з них за програмою «єОселя» 8514 кредитів та 318 кредитів за власними іпотечними програмами. Тобто частка кредитів, що видані банками за власними іпотечними програмами у 2024 році складає 4%. Якщо розглядати такі результати роботи власних іпотечних програм в ретроспективі, то можемо констатувати, що ми орієнтовно перебуваємо у 2017 році, коли після значної перерви в іпотечному кредитуванні (після періоду 2005-2008 років, коли на ринку спостерігався «бум» іпотечного кредитування». 

    Орися Юзвишин, директорка з розвитку іпотечного кредитування  Sense Bank пояснює, що власні іпотечні продукти банків мали значно меншу частку на ринку через низку чинників: «Високу вартість ресурсів для фондування, військові ризики (знищення предмета іпотеки або загибель позичальника), а також низьку платоспроможність населення, що ускладнювало можливість сплачувати високі щомісячні платежі». 

    Володимир Мудрий, голова Ради Незалежна асоціація банків України, на Першому Форумі Доступної Іпотеки зазначив, що зараз  98% усього іпотечного кредитування зосереджено у межах державної програми «єОселя».

    Олена Дмітрієва, зазначає: «Популярність програми серед українців дуже висока. Адже для більшості – це дійсно реальний шанс придбати квартиру в кредит на тривалий термін під низьку відсоткову ставку».

    Первинка VS вторинка

    Співвідношення кредитів, виданих на купівлю житла на вторинному та первинному (від забудовника) ринках за власними банківськими іпотечними програмами та державною «єОелею»  суттєво відрізняється.  

    «За власними іпотечними програмами видачі кредитів на купівлю житла на первинному ринку (за основу візьмемо, що первинний ринок — це придбання нерухомості на етапі будівництва), декларували видачу кредитів лише 2-3 банки у 2024 році, зважаючи на кількість виданих кредитів у 2024 році банками без державної іпотечної програми єОселя, можемо констатувати, що фінансування купівлі житла на первинному ринку —  це декілька десятків кредитів, — коментує Володимир Чорненький. — Аналогічна ситуація спостерігалася в довоєнний період: частка кредитів, що надавалася банками з метою купівлі житла на етапі будівництва складала до 8-10% всіх іпотечних кредитів».

    Довоєнні об’єми все ще займають лідируючі позиції в загальному портфелі, зазначає  Владислав Корольов: «Через ширший «асортимент» та доступність вторинний ринок займає основну долю ринку, а саме 68%, первинний — 32% відповідно. Ще на початку 2025 року первинний ринок становив 30%, приріст +2% за 2 місяці.  Доля первинного ринку й надалі буде збільшуватися через підтримку державних програм». 

    Якщо брати до уваги кредити, видані у 2024 році з врахуванням державної програми «єОселя», ситуація зовсім інша, звертає увагу Володимир Чорненький, адже було здійснено декілька важливих кроків в рамках даної програми, щоб скерувати видачі саме на первинний ринок.   

    «У 2024 році, за даними УФЖК, в межах програми «єОселя» 67% іпотечних кредитів було видано на вторинному ринку житла, 24% — на готове житло від забудовника, а 9% — на житло на стадії будівництва, — коментує Орися Юзвишин. — Для порівняння, у 2023 році частка кредитів на житло на стадії будівництва становила лише 1,8%, а на готове житло від забудовника — 28%. Це свідчить про зростання кредитування нерухомості від забудовників.

    Водночас у порівнянні з довоєнним періодом, рівень кредитування житла на стадії будівництва залишається дещо нижчим (у 2021 році він складав 12%). Однак динаміка зростання демонструє позитивну тенденцію, що дає підстави для оптимізму щодо відновлення будівництва нерухомості в майбутньому».

    Зростанню долі первинки сприяють кілька факторів, Володимир Чорненький виділив основні чинники:

                - зміни в Постанову КМУ №856, що регламентує програму «єОселя», якими було зменшено вік житла на вторинному ринку, придбати яке можливо за державною програмою; 

                - кількість банків, які долучилися до кредитування житла на первинному ринку (кредити на купівлю житла на етапі будівництва станом на кінець 2024 року видавали лише 5 банків з 12, що є учасниками програми «єОселя»); 

    Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?

                - кількість акредитованих ЖК, де клієнти мають можливість придбати житло на етапі будівництва (у 2024 році спостерігалась суттєва активізація роботи банків щодо акредитації житлових комплексів та девелоперів).

    «Поступова переорієнтація програми на первинний ринок житла сприяла тому, що програма почала “працювати” на ВВП країни»,  — зазначає Олена Дмітрієва. 

    Фінансова дисципліна всупереч обставинам

    Попри воєнні дії, іпотечні позичальники демонструють надзвичайно високу платіжну дисципліну.

    «У 2024 році, за даними УФЖК, частка валової заборгованості за непрацюючими іпотечними кредитами (NPL) в Україні зменшилася з 27,2% до 18,0%, що на 9,2% менше, ніж у попередньому році. Це свідчить про покращення якості іпотечних портфелів банків», — наводить дані Орися Юзвишин. 

    «Банки, які в поточний час працюють за програмами іпотечного кредитування, декларують про якісний кредитний портфель за даною програмою. Рівень прострочки за кредитами, що видані з початку повномасштабних дій, практично близький до нуля, що говорить про унікальність ситуації, в якій працює банківський ринок, належний ризик-орієнтований підхід банків до оцінки платоспроможності позичальників, та відповідального ставлення клієнтів до виконання власних зобов’язань», —  коментує Володимир Чорненький, член правління, директор з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк».

    Аналізуючи кредитний портфель «єОселі» Владислав Корольов також відзначає позитивну тенденцію, як щодо внесення  щомісячних платежів, так і закриття  кредитів, проблемні ж кредити взагалі відсутні за програмою: «Якщо брати загальний іпотечний портфель то рівень NPL нижче 2%, що досягнуто за рахунок ефективної роботи вже на етапі раннього прострочення. Тому можна сказати, що клієнти дуже свідомі та мають високий рівень фінансової дисципліни». 

    Олена Дмітрієва ділиться досвідом «Глобус Банку»: «Іпотечний портфель є найякіснішим в банківському кредитному портфелі. Навіть повномасштабне вторгнення не завадило клієнтам своєчасно виконувати свої зобов’язання за сплатою кредитів. Найважчим був 2022 рік — початок повномасштабного вторгнення, масова міграція, стан суцільної невизначеності. Розуміємо, що потреба вижити, зберегти своє та життя рідних витіснило всі інші. Тоді більшість банків запропонувала програми реструктуризації, що дозволило клієнтам поступово, без надмірного стресу, повернутися до своєчасного погашення накопиченої заборгованості». 

    Статистика «Глобус Банку»: 

    • до повномасштабного вторгнення частка проблемних іпотечних кредитів не перевищувала 1%;
    • у період 2022–2023 років було реструктуризовано 5% кредитів;
    • близько 53% довоєнного портфеля було повністю погашено;   
    • станом на 1 березня 2025 року лише 5% кредитів мають прострочку понад 90 днів, але тільки 1% клієнтів взагалі не здійснюють погашення кредиту, інші обслуговуються за індивідуальними графіками;
    • за кредитами, виданими після 24.02.2022, банк не має прострочених кредитів.

    Виклики та перспективи

    Експерти зазначають, що основним рушієм іпотечного кредитування в найближчій перспективі залишатиметься  державна програма «єОселя».

    «Безперечно, «єОселя» й буде одним з головних чинників, що допоможуть відбудові, якщо Банки матимуть стабільне фінансування, адже  головна відмінність програми — це фінансування банків Українською фінансовою  житловою компанією (далі УФЖК)  для видачі кредиту, а саме наявність у кожного банку-партнера кредитної лінії з УФЖК, — коментує Владислав Корольов. — Що стосується «ПриватБанку»,  то одним  з важливих кроків є впровадження кредитування на етапі будівництва та акредитація забудовників. Багато планів й на рахунок співпраці з забудовниками та відновлення власної програми кредитування над якими ведеться активна робота».

    Орися Юзвишин прогнозує поступове зростання частки кредитування за власними іпотечними програмами банків, попри те, що їхні умови будуть менш привабливими порівняно з «єОселею». 

    Володимир Чорненький впевнений, що розвиток іпотеки за рахунок лише державних програм неможливий, зважаючи на обмеженість ресурсу, який може скеровувати держава: «В майбутньому державні іпотечні програми в такому класичному виразі, як зараз, матимуть більш вузькоспеціалізований напрямок, а саме підтримка певних категорій громадян, перш за все військових, внутрішньо переміщених осіб, які отримуватимуть можливість придбати житло на спеціальних умовах. 

    Тому ключовим завданням є долучення банків, перш за все комерційних, банків з іноземним капіталом на ринок іпотечного кредитування. Банки на сьогодні мають надліквідність, відповідно, з однієї сторони, є можливість вкладати цю ліквідність в інструменти з цінними паперами, яка приносить маржинальний дохід, з іншої сторони, ми бачимо, що іпотека «не працює» з поточними ринковими ставками».

    Експерт пояснює, що іпотека з реальною ефективною ставкою 18-20%, що пропонується зараз банками за власними іпотечними програмами, не має попиту. А нижчою ставка за кредитами, при обліковій ставці 15,5% та ставці залучення депозитів до 16-17% річних, бути не може.

    «Тому я й раніше зауважував, що ринок іпотечного кредитування зараз перебуває в такому ж стані як у 2018 році, коли ставки за кредитами були приблизно такі ж, відповідно об’єми власних іпотечних програм — співрозмірні. Лише коли у 2021 році ставки за іпотекою опустилися до 10-13%, ми спостерігали певну зацікавленість клієнтів в даному інструменті, відповідно і ріст кількості кредитів, — продовжує свою думку Володимир Чорненький. — Тому  для розвитку власних іпотечних програм нам на рівні держави потрібно повернутися до моделі компенсації частини відсоткової ставки банкам за іпотечними кредитами, за умови, що банки видаватимуть кредити власними коштами»

    Експерт зазначає, що ПрАТ «Укрфінжитло» може реалізувати 2 стратегії на поточному етапі: одна стратегія передбачатиме діючу модель фінансування банків з метою видачі кредитів за програмою «єОселя» (проте, можливо лише для пільгової категорії позичальників — військові, медики, викладачі, ВПО), а інша  передбачатиме модель, коли ПрАТ  «Укрфінжитло» компенсуватиме клієнтам частину відсоткової ставки, за іпотечними кредитами, що видані банками з власними іпотечними програмами.

    «В такому випадку ми досягнемо ефекту, що для клієнтів ставка за іпотечними кредитами в поточний час збережеться на рівні 7-10% річних, що буде абсолютно прийнятними умовами в поточному економічному стані держави, і що дасть поштовх для суттєво більших об’ємів кредитування за власними банківськими іпотечними програмами», — резюмує Володимир Чорненький.

    Перспективи розвитку іпотечного кредитування обнадійливі. Як влучно зазначив Владислав Корольов: «Іпотечне кредитування сьогодні має стратегічну та економічну цінність, саме за підтримки кредитування нерухомості можливе відновлення житлового фонду країни у майбутньому. Після війни іпотека може стати одним з драйверів відновлення економіки, особливо якщо банки та держава будуть діяти синхронно та знайдуть баланс між доступним кредитуванням та ризиками». 

    https://propertytimes.com.ua/finance/ipotechne_kredituvannya_v_ukrayini_transformatsiya_v_umovah_viyni

    Читайте также: В українських індустріальних парках на кінець 2025 року збудовано чи будують 37 заводів