Архітектор

Метка: девелопмент

  • Проблема довгобудів в Україні: виклики, наслідки та шляхи вирішення

    Проблема довгобудів в Україні: виклики, наслідки та шляхи вирішення

    Довгобуди — одне з найгостріших питань, яке стоїть перед будівельною галуззю України. Заморожені або недобудовані об’єкти не лише псують архітектурне обличчя міст, але й створюють соціальні, економічні та юридичні проблеми.

    Читайте также: Розквіт малих міст — новий тренд чи закономірність?

    Property Times запитав експертів, чи мають шанс українські довгобуди бути нарешті завершеними, і які кроки для цього потрібні. 

    Причини проблеми

    Проблема незавершеного будівництва  лежить в різних площинах. Як зазначає Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER, так звані «довгобуди» (тобто, недобудовані, або добудовані, але не введені в експлуатацію будинки) є болючою соціальною та економічною проблемою, адже в програші від нереалізованого проєкту залишаються всі потенційні бенефіціари міської забудови.  «Це й інвестор, який втратив гроші та не дочекався довгоочікуваного житла, і місто, яке замість інфраструктурного об’єкта отримало на своїй карті потворні руїни й зайняту незрозуміло чим нефункціональну земельну ділянку, і громада, яка замість розвитку міського середовища спостерігає його стрімку деградацію навколо депресивних закинутих будівель», — пояснює експертка.

    Серед основних причин виникнення довгобудів, можна виділити:

    • Неграмотне фінансове планування забудовників

    Забудовники зазвичай починають продавати квартири ще «з котловану». У випадку банкрутства або зникнення девелопера інвестори залишаються без житла.   

    • Юридичні та майнові проблеми + корупція 

    Відсутність прав на земельну ділянку, порушення дозвільних процедур, подвійні продажі квартир, порушення законодавства про охоронну спадщину тощо.

    Поширена практика, коли  будівництво відбувається із порушенням законодавства про охорону культурної спадщини, й під тиском громадськості будівельні роботи блокуються за участі правоохоронних органів. «Місто «згадує» про історичну цінність знесеної або пошкодженої будівництвом будівлі і вже із запізненням присвоює їй статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, — коментує Ярослава Лаган. —  Але повернути з оренди земельну ділянку, а тим паче, знести те що на ній вже побудоване — це задача із зірочкою, особливо якщо дозвільні документи замовником оформлені цілком законно». 

    • Вплив зовнішніх факторів 

    Економічні кризи, пандемія та війна поставили чимало проєктів на вимушену паузу. 

    • Політичні конфлікти 

    Яскравий приклад — кейс будинків банка «Аркада». «Однією з причин неможливості завершення довгобудів банком «Аркада» у Києві є зупинення НБУ операцій банку по залученню коштів від фізичних осіб. Тоді регулятор посилався на ризикову діяльність банку, що полягала у надмірному залученні коштів довірителів у співвідношенні до сукупних активів банку, і застосував до банку обмежувальні заходи, що призвело до скорочення фінансування будівництва. Політичний конфлікт щодо будівництва між містом, забудовником і НБУ триває і досі», — пояснює Ярослава Лаган. 

    • Недосконале законодавство 

    До появи закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» в Україні фактично були відсутні законодавчі механізми, спрямовані на забезпечення добудови об’єктів нерухомості. 

    Не тільки в Україні

    Довгобуди є поширеною проблемою в багатьох країнах світу, особливо в регіонах із швидким зростанням урбанізації, слабким регулюванням будівельної галузі, економічною нестабільністю або високим рівнем корупції.

    «Досвід України насправді не унікальний, покинуті девелоперські проєкти зустрічаються у містах по всьому світу. Проте для більшості країн Європи та США причини появи довгограючих будівельних проєктів банальніша – економічна криза і нестача коштів для завершення проєктів (найяскравіший приклад — фінансова криза та обвал будівельного ринку в 2008 році), — коментує  Ярослава Лаган. — Місцеві громади та уряди цих країн вже напрацювали підходи до вирішення проблеми, до прикладу, запроваджуючи спрощені механізми  перерозподілу земельних ділянок зі звільненням зі сплати зборів за проходження відповідних адміністративних процедур, надаючи податкові пільги девелоперам, які беруться добудовувати незавершені проєкти, продаючи проблемної нерухомості таким девелоперам на аукціонах, а також завершуючи довгобуди із подальшим використанням введених в експлуатацію об’єктів у якості соціального житла». 

    З чого почати?

    Починати потрібно  з найпростішого —  з визначення масштабів проблеми. Наразі держава не володіє актуальними даними, щодо кількості об’єктів незавершеного будівництва.

    «Ще до повномасштабного вторгнення, у 2021 році Кабінет Міністрів України затвердив Порядок формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію. Порядком вже окреслені підходи уряду до розуміння того, що таке проблемний довгобуд (до будівництва залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, середній або значний клас наслідків об’єкта, об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію), — говорить  Ярослава Лаган.  — Задумано, що формуванням таких переліків здійснюватиметься на місцевому рівні, адже саме місцевим громадам краще за всіх відомо про проблемні будівництва на їх території (робота із формуванням переліків має вестися обласними, Київською та Севастопольською міськими держадміністраціями за інформацією, наданою, по суті, будь-якою фізичною чи юридичною особою, чи органом місцевого самоврядування)».

    В листопаді 2024 року Верховна Рада України ухвалила ще один законопроєкт, який опосередковано може вплинути  на розв’язання проблеми з довгобудами — № 11281 щодо забезпечення житлових прав внутрішньо переміщених осіб, яким передбачається проведення всеукраїнської інвентаризації об’єктів нерухомого майна державної, комунальної та, за згодою власника, приватної форми власності, які можуть бути використані для забезпечення ВПО житлом. Потенційно в перелік таких об’єктів можуть бути включені й так звані довгобуди.

    Після того, як буде актуалізована інформація щодо кількості об’єктів незавершеного будівництва, необхідно визначитись — знести той чи інший об’єкт або добудувати? І це питання також містить кілька підпитань. 

    Технічний аудит

    Зважаючи на те, що в Україні є будинки, які десятиріччями  стоять без належної консервації, існує висока ймовірність, що частину з них неможливо буде добудувати саме з технічних причин.

    Читайте также: Фабричний комплекс Ксєнжи Млин: від промислового спадку до сучасного соціального житла

    «Якщо об’єкт не був захищений на час простою, з часом бетон може почати руйнуватися, арматура піддаватися корозії, а фундамент — просідати. Все це робить відновлення більш складним і витратним, — пояснює Ярослав Тарнагродський,  інженер компанії  «Київтрансбуд».   — Починати потрібно з технічного аудиту. Інженери досліджують конструктивні елементи будівлі — від фундаменту до стін і перекриттів. Іноді для оцінки потрібні спеціальні обстеження, зокрема ультразвукова діагностика бетонних конструкцій. Після оцінки складається звіт, де вказується, які частини будівлі придатні до подальшого використання, а які потрібно посилити або замінити.

    Якщо конструкції значно пошкоджені, це створює загрозу для будівельників та майбутніх мешканців. Саме тому важливо провести ретельний аналіз стану об’єкта. Якщо виявляється, що несучі елементи, як-то колони чи балки, непридатні, це може вимагати повної реконструкції або навіть демонтажу частини будівлі.

    Існують успішні приклади, коли об’єкти, що стояли роками, вдалося добудувати. Однак, це часто супроводжується значними фінансовими вкладеннями, адже потрібно не лише відновлювати конструкції, а й оновлювати проєкти відповідно до сучасних будівельних норм. Наприклад, якщо будівлю почали зводити 10 років тому, вона вже не відповідає актуальним стандартам безпеки, енергоефективності тощо».

    Правовий механізм

    Навіть якщо технічно об’єкт підлягає добудові, це не дає гарантій, що його можна буде добудувати, бо за кожною недобудовою тягнеться шлейф невирішених юридичних питань. Тож створити єдиний механізм для добудови всіх українських довгобудів дуже складно, і кожен такий об’єкт потрібно розглядати в індивідуальному порядку, вважає заслужена архітекторка України, народний депутат України IX скликання Ганна Бондар: «Необхідно здійснити юридичний аналіз усіх документів, після чого сформувати стратегію впорядкування документації, пошуку фінансування та взаємодії з постраждалими інвесторами, якщо такі є. По суті, це комплексне розслідування, яке потребує відповідних ресурсів з боку органів місцевого самоврядування». 

    Добудова об’єктів незавершеного будівництва ускладнюється відсутністю механізму передачі цих об’єктів новим девелоперам. «Ключова проблема не в економічній доцільності, а у відсутності правового механізму: багато таких забудов обтяжені кримінальними справами та правовими порушеннями, подвійними або потрійними продажами, проблемами з дозвільною документацією, — коментує Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд». — Без прозорого правового механізму ці об’єкти можуть залишитися недобудованими на десятиліття.

    Щоб розв’язувати проблему, на нашу думку, необхідні наступні кроки:

    — Створення правового механізму для передачі об’єктів новим інвесторам. Це включає юридичне очищення об’єкта, його вилучення та передачу новому власнику через органи місцевого самоврядування або державу.

    — Організація інвестиційних конкурсів з залученням нових девелоперів та визначенням економічної складової проєкту. Якщо об’єкт не цікавить приватного інвестора, добудова повинна бути профінансована за рахунок державного або місцевого бюджету, з можливим залученням коштів вкладників. Для цього можуть бути залучені комунальні генпідрядники для завершення будівництва». 

    Для розв’язання цих питань потрібна політична воля місцевої влади, вважає  Анна Кирій, заступниця голови Архітектурної Палати НСАУ,  засновниця Архітектурно-проєктної групи Анни Кирій: «Ми мали кейс з добудовою 23-поверхового житлового будинку, коли забудовник покинув будівництво на другому поверсі та втік за кордон. Залишилися десятки ошуканих інвесторів, що фінансували квартири в цьому будинку. Тоді київська влада вилучила земельну ділянку і передала своєму комунальному підприємству разом із функціями замовника. Будинок добудували, а ми, архітектори, розвʼязували задачу із зірочкою: як зробити будівництво прибутковим для нового замовника і водночас добудувати безкоштовно квартири ошуканим власникам. Вважаю, що це хороший кейс, на який можна орієнтуватися». 

    Податкові пільги

    На думку Ярослава Тарнагродського, держава має сприяти добудові через податкові пільги для інвесторів або фінансування з фондів. 

    «Державі варто створити умови, щоб зацікавити саме бізнес у подібних проєктах —  безвідсотковими кредитами та полегшенням отримання нових вихідних даних, підключення до інженерних мереж та прозорих механізмів приведення до діючих нормативів», — додає Анна Іскіердо, архітекторка, креативна директорка проєктної компанії АІММ.

    Без гарантій для нових інвесторів та чіткого законодавчого механізму ці об’єкти можуть залишатися занедбаними ще багато років, вважає Анна Лаєвська. «Держава має забезпечити механізм вилучення, юридичної очистки та конкурсного залучення інвесторів. Крім того, важливо стимулювати забудовників до завершення таких проєктів через економічні заохочення, — говорить експертка. — На міжнародному рівні існують схожі практики: уряди пропонують забудовникам податкові преференції, знижки на підключення до інженерних мереж або надання земельних ділянок на пільгових умовах. Ці методи могли б ефективно працювати і в Україні». 

    «Податкові пільги для забудовників, які візьмуть в роботу проєкти незавершеного будівництва і доведуть їх до кінця, покликані зробити  проєкти незавершеного будівництва фінансово-привабливими, а також розвивати в цьому напрямку проєкти державно-приватного партнерства, в першу чергу, з метою перетворення соціального житла та житла для ВПО. Останній напрямок є єдино важливим в часи великої війни, решта зі зрозумілих причин, зараз не є у фокусі уваги держави – однак стратегічне бачення шляхів вирішення проблеми у майбутньому це вже половина шляху  до досягнення результату», —  вважає Ярослава Лаган.


    Фото: Property Times



    https://propertytimes.com.ua/urban/problema_dovgobudiv_v_ukrayini_vikliki_naslidki_ta_shlyahi_virishennya

    Читайте также: Студентське житло — формат нерухомості, який підкорює світ

  • Концепція об’єкта нерухомості: ціна помилки досить висока

    Концепція об’єкта нерухомості: ціна помилки досить висока

    На початку становлення сучасного українського ринку нерухомості успішність проєкту здебільшого визначала локація. Якщо ділянка в топовому місці, то проєкт приречений на успіх. Але ринок змінюється та дорослішає, стає більш конкурентним, й успіх проєкту вже не так залежить від місця розташування. Якісна концепція може вивести в лідери об’єкт нерухомості, розташований, на перший погляд, в «провальній» локації, і навпаки — навіть найтоповіше місцезнаходження не гарантує успіху, якщо при побудові концепції замовник знехтував послугами професійних концептологів.

    Читайте также: Класифікація новобудов: суто маркетинговий інструмент чи ринковий критерій?

    Property Times разом з експертами розбирався, як та наскільки в Україні затребувані послуги таких фахівців, і як девелопери підходять до створення концепцій проєктів.

    Концептолог — хто він і навіщо потрібен

    Розробка концепції житлового комплексу чи іншого об’єкта нерухомості є одним із початкових етапів реалізації будівельного проєкту. Від концепції в значній мірі залежить, наскільки швидко замовник окупить інвестиції. Що саме потрібно врахувати девелоперам ще на стадії розробки проєкту, аби потім продаж квадратних метрів відбувався в заплановані терміни? Відповідь на це питання і дає концептолог. Такий фахівець або є в команді забудовника, або його залучають ззовні. До другого варіанту зазвичай вдаються ті компанії, в кого немає власної сильної команди для створення концепції.

    «Чим досвідченіший замовник, тим менше в нього бажання замінити своєю думкою аналіз ринку і бізнес-план. Головна помилка під час ухвалення управлінського рішення — покладатися виключно на свою думку/експертизу. Коли йдеться про багатомільйонні інвестиції, необхідно мати чіткий бізнес-план, з урахуванням споживчої поведінки та переваг. Вивчаючи провідний міжнародний досвід потрібно вміти правильно його адаптувати під реалії проєкту, тому це і є трудомістким процесом з урахуванням рекомендацій майбутніх/існуючих стейкхолдерів проєкту. Комунікація з потенційним «клієнтом» — ключовий аспект. У результате такого дослідження замовник отримує актуальний портрет та вимоги споживача», — розповідає Віталій Бойко, засновник і CEO NAI Ukraine і Urban Experts.

    За його словами, комерційна концепція, вона ж бізнес-концепція, повинна обов’язково містити такі розділи:

    • дослідження ринку — ринкова ніша, вимоги споживача;
    • аналіз можливостей ділянки;
    • економічна доцільність.

    Власне, концептологи мають першими «виходити на майданчик», задавати основну тему проєкту та формувати технічне завдання для архітектора. У цьому переконана Женя Баглай, концептолог та засновниця SQM Experts.

    «Архітектор творить проєкт, виходячи з власного бачення, сприйняття, стилю, смаку. Проте, бізнес-проєкт має бути в першу чергу ефективним з точки зору бізнесу. Досвідчені професійні архітектори на початку роботи вивчають цілі, завдання, очікування девелопера. Як правило, професійні архітектори мають детальні чек листи, за якими збирають інформацію, та чим досвідченіший та професійніший архітектор — тим більш детальний та пропрацьований в нього опитувальний лист. По суті, той, хто дає відповіді на запитання архітектора, і є концептологом проєкту. Остаточне рішення завжди залишається за девелопером, отже, девелопер завжди залишається головним концептологом проєкту. Але,  чим більше опрацьоване це рішення, чим більше воно базується на результатах проведених досліджень, експертизі команди, що має не лише теоретичний, але й практичний досвід реалізації проєктів, тим більше проєкт буде захищений від потенційної помилки. Це не означає, що власною думкою архітектора потрібно нехтувати. Експертизу професійного архітектора теж потрібно залучати, але всі прийняті рішення потрібно підкорювати єдиній концептуальній ідеї проєкту. Ось ця концептуальна ідея проєкту і є головним завданням концептолога».

    Важливим моментом, за словами Жені Баглай, також є досвід концептолога. Ціна помилки в концепції об’єкта нерухомості достатньо висока, зокрема й коли йдеться про комерційну інфраструктурну частину житлового комплексу.

    «Ми висуваємо гіпотезу концепції, вивчаємо ринок, робимо преброкеридж, презентуємо проєкт потенційним орендарям та досліджуємо їхнє бачення, після чого накладаємо гіпотезу та ресурсну ємність ділянки на реальні плани розвитку орендарів. Іншими словами, дивимося на ринок і проєкт очами ритейлерів. Інакше може скластися ситуація, коли проєкт передбачає появу супермаркету, фітнес-центру, аптеки, салону краси та інших інфраструктурних елементів, але він або не відповідає технічним вимогам операторів, або взагалі йде в розріз з планами їхнього розвитку та ризикує залишитися без операторів. Кожен ритейлер має своє розуміння техніко-економічних показників, а також плани розвитку, які корегує залежно від того, наскільки новий проєкт, що з’являється в потрібній йому локації, відповідає вимогам орендаря. У всіх ритейлерів є карта розвитку. Під час розробки концепції це обов’язково потрібно враховувати, проте архітектори самостійно не можуть передбачити всі побажання майбутніх орендарів», — акцентує засновниця SQM Experts.

    Водночас, за словами Віталія Бойко, концепцію мають розробляти не окремо архітектори, маркетологи, консультанти, фінансисти або брокери, а всі перелічені фахівці, працюючи в команді. «Саме так досягається синергетичний ефект, і концепція має шанс стати успішним бізнес-проєктом з життєздатною ринковою стратегією», — стверджує експерт.

    Таким чином, концептолог є важливою частиною великої команди, яка готує будівельний проєкт до реалізації. Проте в нашій країні не все так однозначно з цими фахівцями.

    «На жаль, неякісне виконання роботи певним концептологом негативно впливає на сприйняття таких спеціалістів в цілому. Коли девелопер має негативний досвід роботи з певними компаніями, або спеціалістами, які відтягнули на себе частину бюджету, але не принесли реальної користі проєкту, стає доволі складно переконати девелопера в необхідності залучення професійної команди та реальності результатів роботи якісних спеціалістів. Ця ситуація призводить до того, що 70-80% девелоперів взагалі не розуміють, навіщо їм концептологи»— констатує Женя Баглай.

    Розділення ролей

    Архітектурну та маркетингову концепції проєкту Раміль Мехтієв, СЕО девелоперської компанії ENSO, називає різними, але взаємодоповнюючими рішеннями, які повинні створювати різні команди для єдиного продукту. «Вони можуть працювати в одній компанії, проте має бути розділення ролей. Маркетологи вступають в роботу на стадії формування запиту для архітектурної концепції. Вони проводять маркетингові дослідження, вивчають уподобання потенційної аудиторії, специфіку та кон’юнктуру ринку. Після цього створюється маркетингова концепція. В нашій компанії такі рішення приймають методом «мозкового штурму» із залученням різних відділів і за безпосередньої участі топ-менеджменту. Крім того, маркетингова складова з’являється пізніше — у момент реалізації проєкту, коли до аудиторії потрібно донести цінності та переваги об’єкта», — говорить експерт.

    За його словами, розробка маркетингової концепції — це задача девелопера, а не архітектора. І це нормальна світова практика. «Хоча треба визнати, що архітектура — це також про маркетинг. Це те, що людина бачить і, відповідно, купляє», — додає Раміль Мехтієв.

    Читайте также: Репутація забудовника: на що спрямувати зусилля

    Зі свого боку, Сергій Юрець,  власник і засновник компанії  Da Vinchi group, вважає, що для найкращого результату та успіху проєкту маркетингову концепцію має розробляти профільна організація на вимогу замовника. На основі цієї концепції складається завдання на проєктування, й архітектурне бюро створює проєкт, який відповідатиме нормативним документам, цьому завданню та потребам цільової аудиторії.

    «До нас, наприклад, звертаються здебільшого два типи замовників. До першого належать ті, хто вже провели маркетинговий аналіз ринку в зоні проєктування, визначились із потребами та проблемами, які потрібно вирішити, і чітко розуміють, який сегмент нерухомості їх цікавить, який портрет їхньої цільової аудиторії тощо. Такі замовники ставлять конкретні завдання, і тоді ми чітко розуміємо, що в результаті проєкт буде успішним.

    Другий тип — ті, хто надають лише інформацію про ділянку під проєктування і завдання  — побудувати на ній максимум квадратних метрів. Але ж це не є «успішний проєкт» і «максимум прибутку», а довести це без повноцінного аналізу та прорахунку досить складно. В таких проєктах замовник часто вносить коригування вже під час реалізації, що створює додаткові складнощі і витрати для всіх учасників будівництва. Для таких замовників ми самостійно проводимо поверхневий аналіз ринку нерухомості міста або конкретного району, досліджуємо тренди та потреби потенційних покупців. Ми кажемо саме «поверхневий», тому що для досконалого вивчення ситуації потрібна ціла команда професіоналів і відповідний бюджет», — деталізує Сергій Юрець.

    На сьогоднішній день одні фахівці говорять, що з’являється все більше знакових об’єктів, побудованих на основі грамотної й успішної концепцій, інші — про неготовність забудовників платити за гарний маркетинг.

    «Ринок уже готовий приймати Research-led architecture approach, розуміє його цінність і готовий платити за уникнення помилок, зокрема щоб працювати з міжнародними компаніями, які вже давно вимагають Feasibility study», — запевняє Віталій Бойко.

     

    Однак Женя Баглай каже, що навіть ті, хто має величезний досвід у будівельній галузі, далеко не завжди усвідомлюють важливість маркетингу та морально не готові вкладати великі гроші в це. «В Україні не так багато випадків, коли запрошують і співпрацюють із справді крутими маркетинговими командами, оскільки в них ціновий рівень досить високий. Багато проєктів страждають від цього. Сьогодні дуже мало таких об’єктів, де створена історія, яка читається в усіх комунікаціях. У більшості випадків ідеться про великий перелік, із 20-30 варіантів неймінгу, не підкріплених певною ідеєю та концепцією, просто — сподобалася назва. Один із них якимось чином обирають, потім розробляють певний візуальний ряд, добре, якщо він креативний і емоційний. Проте наразі люди, особливо в столиці, вже не купують квадратні метри, вони купують історії», — розповідає концептолог.

    Світова практика 

    У світовій практиці є чимало прикладів вдало розроблених концепцій об’єктів нерухомості та їх успішне втілення в проєкти. Про один із таких згадала Олександра Юрець, засновниця Da Vinchi group: «Markthal у Роттердамі. Місцева влада чітко поставила завдання для конкурсу проєкту: доповнити відкритий ринок критою частиною, а також, розвинути цю частину міського центру — ущільнити і розмістити більшу кількість різноманітних сервісів, підвищивши, таким чином, якість середовища. В конкурсі перемогло архітектурне бюро MVRDV з неймовірною концепцією. В цьому проєкті змогли розмістити не тільки ринок, комерційні приміщення, 4-рівневий паркінг, а ще й понад 200 квартир. Також цей проєкт привертає увагу тим, що він був одним із перших об’єктів, які можна подивитися за допомогою доповненої реальності. Наразі Markthal називають Сікстинською капелою Роттердаму за рахунок художнього панно розміром більше 11 000 кв. м».

    За словами Віталія Бойко, девелоперські компанії часто роблять інхаус все, окрім авторської архітектури.

    «У нас в країні практично відсутній інституційний інвестор, тому девелопер бере на себе більше ризиків, отримуючи змішану роль: введення в експлуатацію та керування», — пояснює засновник і CEO NAI Ukraine і Urban Experts. І додає, що коли потрібно отримати дійсно змістовний проєкт, раціональний процес побудований таким чином:

    Крім того, за словами Віталія Бойко, в світовій практиці методологія маркетингового дослідження передбачає техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) та аналіз ринку.

    ТЕО може включати:

    • Демографічний аналіз — збір та аналіз соціально-демографічної інформації про населення на території забудови (стать, вік, рівень доходу, розмір домогосподарства, споживчі практики). Таке дослідження дає можливість оцінити потенціал проєкту, міру його привабливості для місцевого населення.
    • Оцінку рівня конкурентоспроможності — сильних і слабких сторін проєкту.
    • Аналіз конкурентного середовища.
    • Соціологічні опитування теперішніх і майбутніх (потенційних) відвідувачів локації. Вони дають можливість не лише оцінити попит на новий проєкт, але й врахувати запити потенційних споживачів.

    Отже, з одного боку українська концептологія в будівництві ще доводить свою необхідність, з іншого — у ринку все ж є запит на підвищення якості проєктів. Час покаже, як швидко ці дві сторони знайдуть можливість співпрацювати та створювати нові, концептуально цікаві об’єкти нерухомості.

    https://propertytimes.com.ua/marketing/kontseptsiya_obektu_neruhomosti_tsina_pomilki_dosit_visoka

    Читайте также: Ринок праці в будівельній сфері: попит на робітничі спеціальності при загальному зменшенні кількості вакансій

  • Європейський інтерес до українського досвіду управління комерційною нерухомістю в умовах війни

    Європейський інтерес до українського досвіду управління комерційною нерухомістю в умовах війни

    Після майже трьох років повномасштабної війни український ринок нерухомості продемонстрував неймовірну адаптивність і стійкість, що, безумовно, викликає інтерес європейських партнерів. Проте цей інтерес має свої особливості та обмеження.

    Читайте также: Коррупция в недвижимости: участники рынка рассказали, как изменилась ситуация в отрасли за последний год

    Property Times поспілкувався з представниками різних сегментів комерційної нерухомості  — від готелів до логістики. Експерти відзначають: цікавить не стільки сам досвід роботи в умовах війни, скільки конкретні механізми кризового менеджменту, гнучкості бізнесу, роботи з командами в стресі. Детальніше в нашому матеріалі.

    Системний запит відсутній?

    Експерти з різних сегментів комерційної нерухомості відмічають неоднорідний характер європейської зацікавленості українським досвідом. 

    «Я не відчуваю активного зацікавлення з боку європейських партнерів саме до практичного досвіду управління комерційною нерухомістю в умовах війни. Навпаки — складається враження, що більшість із них не готові до жодних викликів, навіть незначних. Іноді достатньо природного форс-мажору, на кшталт граду чи затримки постачання, щоб поставити європейські компанії в глухий кут», — ділиться спостереженнями Максим Лозовський, комерційний директор індустріальних парків «Формація». 

    Ірина Пугло, старший директор департаменту з комплексного управління корпоративною та індустріальною нерухомістю, CBRE Ukraine зазначає: «Ми не спостерігаємо якогось системного запиту саме на український досвід управління комерційною нерухомістю під час війни. Водночас є інтерес до окремих практик, зокрема в частині безпеки персоналу, психологічної підтримки команд, організації тренінгів з базової домедичної допомоги та загальної адаптації до кризових умов.

    Якщо на початку повномасштабного вторгнення вся увага була максимально зосереджена на безпеці персоналу, то сьогодні, коли всі вже адаптувались до постійних військових загроз, важливо також забезпечувати безперебійну життєдіяльність об’єктів, щоб офіси, торгові центри та промислові об’єкти залишались функціональними навіть в умовах тривог чи блекаутів».

    Цікавою є різниця між інтересом на урядовому та приватному рівнях. Як зауважує Лозовський: «На рівні урядів дійсно відбуваються ітерації, запити й обмін досвідом — вони намагаються вивчити як підходи українського уряду, так і практики наших компаній у кризових ситуаціях. Натомість на рівні приватного сектору активності майже немає».

    Інтерес існує, але має специфічний характер

    Інтерес європейських колег часто має дослідницький, а не практичний характер вважає  Ірина Сідлецька, президентка UHRA та CEO Vertex Hotel Group: «Потенційних інвесторів, готельних операторів цікавить економічний зріз діяльності готелів під час війни, однак це здебільшого пояснюється постійним моніторингом ринку для визначення найсприятливішого часу для входу на ринок. Всі розуміють, що з завершенням війни Україна стане туристичною дестинацією #1, і навіть другорядні міста з відбудовою стануть успішними локаціями». 

    Це пояснює стратегічну природу інтересу європейських партнерів — вони готуються до майбутніх можливостей, вивчаючи поточні реалії.

    Олександр Бондаренко, керівний партнер Bureau of Investment Programs та співзасновник індустріальних парків NOVO також відзначає інтерес до українського ринку збоку європейських компаній: «Ми мали досвід спілкування під час війни з private equity фондами, які володіють портфелями об’єктів у Європі й розглядали можливість інвестування саме в український сектор нерухомості. Їхні керуючі партнери приїжджали в Україну — особисто в мене було кілька зустрічей, зокрема й на наших об’єктах, де ми показували їм індустріальні парки на Волині. Їх цікавили перспективи будівництва логістичних терміналів та комерційних об’єктів.

    Представники фондів вивчали різні міста України, прагнучи зрозуміти специфіку місцевого ринку. Їм був важливий саме наш досвід, адже вони не мали практики роботи в Україні. Інвесторів цікавило, як у нас відбувається будівництво, отримання дозвільної документації, скільки часу займає підготовка проєкту до старту робіт, які реальні терміни й ризики, зокрема бюрократичні, а також досвід взаємодії з партнерами. Вони шукали локального партнера, який би взяв на себе юридичні, технічні й землевпорядні питання. Саме цей досвід для них критично важливий, адже правила гри в Україні суттєво відрізняються від європейських — особливо в частині регуляцій і будівельних норм».

    Аспект сприйняття

    Водночас представники торговельної нерухомості фіксують більш позитивну динаміку. Директор з розвитку NHOOD Ukraine Володимир Заболотній детально описує ситуацію: «Так, ми констатуємо значний та постійно зростаючий інтерес з боку європейських партнерів, колег з управління нерухомістю та представників професійних асоціацій. Особливо це помітно серед країн, географічно ближчих до України, але інтерес виходить і за ці межі. Наш досвід роботи в умовах повномасштабного вторгнення сприймається як унікальне та цінне джерело практичних знань про підтримку життєдіяльності об’єктів під час глибокої кризи».

    Він також зазначає важливий аспект сприйняття: «Вони розуміють, що Україна, на жаль, стала унікальним майданчиком для напрацювання практик управління бізнесом, зокрема комерційною нерухомістю, в екстремальних умовах».

    «Те, як девелопери, керівні компанії та маркетингові команди зберігають активність і адаптуються, викликає визнання і зацікавлення — особливо у Центральній та Східній Європі», — додає Ілона Антонюк,  маркетолог компанії NHOOD Ukraine.

    CEO Групи компаній Arricano в Україні Анна Чуботіна підтверджує цю тенденцію: «Так, інтерес є. Український ринок комерційної нерухомості вже четвертий рік поспіль працює в надзвичайних умовах. Те, що попри всі виклики українському бізнесу вдається не лише забезпечувати операційну діяльність, а й демонструвати ефективність і гнучкість, — викликає повагу й зацікавленість. Наш досвід розглядають як цінний з точки зору антикризового менеджменту та адаптивності в екстремальних умовах».

    Що найбільше цікавить європейців

    Європейські колеги зосереджують увагу на кількох ключових аспектах українського досвіду:

    Кризове управління та адаптивність

    Як відзначає Максим Лозовський: «Найбільшу цікавість викликають ті аспекти нашої роботи, які в їхньому середовищі не були навіть предметом розгляду: кризове управління в умовах невизначеності. Ми щодня працюємо з ризиками, які в Європі вважаються «надзвичайними» — війна, відключення електроенергії, перебої з логістикою, коливання курсу».

    Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group, підтверджує: «Найбільший інтерес викликає наш досвід кризового менеджменту — зокрема, управління командами в умовах постійної турбулентності — а також кейси залучення інвестицій».

    Володимир Заболотній виділяє такі аспекти кризового управління, якими цікавляться європейські колеги: «Швидке прийняття рішень в умовах невизначеності, гнучкість у зміні бізнес-процесів, побудова ефективних комунікацій з орендарями та відвідувачами під час надзвичайних ситуацій, такі як перебої з електропостачанням, логістичні труднощі чи зміни в поведінці споживачів».

    Вміння вирішувати кадрові проблеми в кризових ситуаціях також цікавлять міжнародних партнерів.  Ірина Сідлецька відзначає: «Серед топових проблем — дефіцит кадрів, тож цікавляться як ми її долаємо. Справа в тому, що брак робочої сили навіть в мирній Європі ще з часів пандемії стає серйозною проблемою».

    Олена Цибко, директор з комплексного управління та експлуатації комерційної нерухомості, CBRE Ukraine зауважує: «Окрема увага приділяється питанню мобілізації та збереженню кадрового ресурсу — особливо для технічних спеціалістів, таких як інженери, які критично важливі для обслуговування об’єктів. Це часто обговорюється з міжнародними партнерами, адже подібні виклики можуть виникати і в інших країнах у  кризових ситуаціях».

    Безпека об’єктів та персоналу

    Питання безпеки стали одним з найактуальніших аспектів для європейських колег. Володимир Заболотній зазначає: «Найбільше зацікавлення викликають: безпека об’єктів — розробка та впровадження протоколів безпеки для співробітників, відвідувачів та майна в умовах постійної загрози, включаючи повітряні тривоги та обстріли».

    Особливу увагу привертають інженерні рішення безпеки, які Максим Лозовський описує так: «Увага до протиракетного захисту, автономності об’єктів (енергія, вода, зв’язок), багатоконтурних систем безпеки — усе це викликає інтерес як інновація, яку вони ще тільки починають осмислювати».

    Читайте также: Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    Олена Цибко розповідає: «Найбільш актуальними питаннями залишається наявність укриттів, облаштованих для повноцінної роботи та наявності інструкцій та правил з безпеки. При потребі у нас є змога продемонструвати практичний досвід, напрацьований нашою командою безпосередньо на об’єктах. Натомість адаптація відбувається всередині локального ринку, через обмін досвідом між українськими гравцями, які працюють в умовах війни щодня».

    Анна Чуботіна з Arricano ділиться конкретним прикладом міжнародної співпраці: «На початку цього року мене запросили взяти участь у робочій групі з питань безпеки, управління операційними ризиками та підготовки до потенційних криз (Risk, Resilience and Security) при European Council of Shopping Places. Група фокусується на загрозах, з якими стикається або може стикнутися галузь торговельної нерухомості в Європі.Для колег із провідних європейських компаній, серед яких Sonae Sierra, ECE, URW, серед пріоритетних наразі є кліматичні загрози (повені, пожежі тощо), терористичні атаки (напади на відвідувачів торговельних просторів, зокрема на ярмарках та святкових ринках), енергетичні кризи, як-от IBERIA Blackout у Іспанії та Португалії цього року), кіберзагрози та потенційні військові загрози».

    Практична цінність українського досвіду підтверджується конкретними результатами. «Так, колегам з Іспанії, та й загалом представникам усіх європейських компаній, що входять до робочої групи, були корисні наші рекомендації щодо підготовки об’єктів до можливих довгострокових відключень електроенергії. Також їм цікавий наш досвід роботи в умовах військових викликів», — коментує Чуботіна.

    Ірина Сідлецька, UHRA додає: «Деяких найближчих сусідів цікавить досвід створення безпекових заходів, починаючи з процедур та чітких рекомендованих дій в готелях в дні початку війни (забезпечення необхідних мінімальних запасів та ресурсів, евакуація гостей, робота під час блекаутів, управління грошовими потоками, консервація обладнання)».

    Енергоефективність та автономність

    Особливий інтерес викликають енергетичні рішення, які з’явились через блекаути. Олександр Бондаренко детально розповідає про цей тренд: «Тренд останніх років, який може бути цікавий європейцям, і який з’явився через блекаути: енергоефективність будівель. Зараз багато керуючих компаній будують на дахах своїх об’єктів сонячні станції, щоб знизити витрати на електроенергію та стати автономними. Вони можуть бути і на логістичних терміналах, і навіть на дахах торгівельно-розважальних центрів у Києві, Луцьку, Львові. Це знов-таки наше українське ноу-хау у період війни, що ми швидко й ефективно знижуємо витрати на управління нерухомістю. І таким чином нам легше виживати в таких кризових умовах..

    Також багато хто зараз ставить батареї-накопичувачі електроенергії — досвід блекаутів навчив операторів нерухомості бути готовими до будь-яких форс-мажорів. Думаю, цей досвід роботи у блекаутах є тільки у нас».

    Адаптація просторів та функцій

    Європейців вражає здатність українських компаній швидко трансформувати простори під нові потреби. Максим Лозовський підкреслює: «Ми вміємо швидко перерозподіляти функції об’єктів, змінювати планування, масштабування чи навіть цільове призначення приміщень без втрати ефективності».

    Ілона Антонюк додає: «Європейських колег цікавлять інновації у використанні простору, такі як перетворення частини ТРЦ на гуманітарні хаби, укриття, або ком’юніті-майданчики». 

    Психологічна стійкість команд

    Унікальним аспектом українського досвіду є здатність команд зберігати ефективність в умовах хронічного стресу. Максим Лозовський, ІП «Формація» так описує цей феномен: «Наші команди працюють у складних умовах із неймовірною відданістю. Багато хто з європейських колег дивується, як ми зберігаємо ефективність і драйв на фоні щоденних загроз».

    Він також додає важливе спостереження: «Очевидно, що в багатьох випадках ми демонструємо більшу мобільність, відповідальність і швидкість прийняття рішень, ніж деякі наші партнери, — і саме це викликає в них щире здивування, а іноді й захоплення».

    Володимир Заболотній з NHOOD також підкреслює цей аспект: «Психологічна підтримка персоналу: заходи щодо збереження ментального здоров’я та мотивації команд в умовах хронічного стресу є одним з найцікавіших аспектів для європейських колег».

    Ілона Антонюк додає: «Міжнародні партнери звертають увагу на ефективність локальних команд, адже вони здатні швидко приймати рішення, бути мультифункціональними тапрацювати без зайвої бюрократії». 

    Практичні запити та співпраця

    Попри обмежений практичний інтерес, деякі експерти отримують конкретні запити від європейських колег. Ірина Сідлецька розповідає: «Були запити зі сторони латвійських та польських колег, тим більше що ми як UHRA з 2021 року є членами міжнародної організації HOTREC і це майданчик дуже полегшує професійне спілкування та обмін досвідом через мемберів, а їх на сьогодні це 46 країн».

    Володимир Заболотній також зазначає: «Ми отримували запити від європейських колег, зокрема з країн Східної та Центральної Європи, щодо консультацій і обміну досвідом. Найчастіше вони стосувалися практичних рішень у сфері кризового менеджменту, забезпечення безпеки та адаптації бізнес-процесів до умов невизначеності».

    Артур Лупашко підтверджує практичну співпрацю: «Ми маємо один підписаний договір з турецькими девелопером, якого ми будемо представляти в Україні. Ціль нашої співпраці — спільне керування двома готелями, які будуються в Анталії, залучення інвестицій в ці проєкти. Нашому новому партнеру цінний наш успішний досвід будівництва, керування готелями в Україні під час війни та залучення інвестицій в такі проєкти». 

    Виклики та обмеження

    Водночас експерти чесно визнають обмеження у сприйнятті українського досвіду. Ірина Сідлецька зазначає: «Наш аналіз говорить про понаднормовий рівень адаптивності українців до кризових умов, і чи мають такий рівень резистентності європейські колеги — не впевнена. А це фундамент, без цієї стійкості на рівні ДНК жодні референси та кейси не допоможуть».

    Олександр Бондаренко додає: «Рік тому я мав розмову з кількома нобелівськими лауреатами з економіки на економічному конгресі. Так от, вони дуже дивувалися та питали мене, як до сих пір існує українська економіка та український бізнес — всупереч всім законам економічної теорії та сумним реаліям».

    Потенціал для майбутнього

    Експерти одностайно вважають, що український досвід може стати корисним для європейських ринків. Володимир Заболотній підкреслює: «Абсолютно впевнені, що так. Український досвід управління комерційною нерухомістю в умовах війни є надзвичайно корисним для європейських ринків у контексті підготовки до можливих криз або надзвичайних ситуацій. Це майстер-клас з оперативного перепрофілювання просторів, зміни бізнес-моделей «на ходу» та прийняття рішень в умовах дефіциту інформації та ресурсів.   Наш досвід викликає глибоку повагу та активний інтерес у європейських колег, оскільки безпосередньо відповідає на виклики підвищення резилієнтності та безпеки в непередбачуваному світі».

    Ірина Пугло, CBRE Ukraine, додає: «Безумовно, український досвід може бути корисним для європейських ринків. Ми пройшли шлях адаптації в умовах повномасштабної війни і вже маємо напрацьовані рішення, які можуть бути впроваджені заздалегідь в інших країнах, ще до виникнення надзвичайних ситуацій». 

    Український досвід дійсно може стати цінним активом для європейських ринків, особливо в контексті підготовки до можливих майбутніх криз. Однак для його ефективного застосування потрібна не лише передача знань, а й розвиток відповідного рівня адаптивності та стійкості, що є особливою характеристикою українського бізнесу.

    Як підсумовує Максим Лозовський: «Фактично, нас вивчають як приклад організаційної стійкості в умовах високого тиску, і це — один з найцінніших наших активів на міжнародному ринку».

    https://propertytimes.com.ua/management/evropeyskiy_interes_do_ukrayinskogo_dosvidu_upravlinnya_komertsiynoyu_neruhomistyu_v_umovah_viyni

    Читайте также: Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?