Метка: ціни

Первинний ринок нерухомості столиці пройшов складний шлях трансформації за три з половиною роки повномасштабної війни. Від повної заморозки та паніки весни 2022-го до стабільного зростання цін у 2025 році — ринок демонструє дивовижну стійкість та здатність адаптуватися до екстремальних умов. Сьогодні експерти одностайні: ціни продовжуватимуть зростати, і 2026 рік не стане винятком.

Читайте также: Що очікує ринок первинної нерухомості у 2026 році: прогнози від девелоперів з різних регіонів України

Представники девелоперських компаній  на запит Property Times  розповіли про актуальні чинники, які впливають на вартість квадратного метра й надали прогнози на 2026 рік.

Хронологія змін

Весна 2022 року стала часом абсолютного шоку для ринку нерухомості. Роман Іваненко, голова наглядової ради інвестфонду UDG, згадує цей період як повну заморозку: «Ринок зупинився, продажі майже відсутні, ціни номінально не змінювалися, але реальних угод майже не було». 

Сусанна Караханян, керівниця департаменту продажів Greenville Park і Greenville на Печерську, ділиться власними спостереженнями: «У 2022 році продажі були майже нульові, ситуативні та точкові. Наприклад, люди які залишали країну, намагалися продати нерухоме майно, навіть дешево».

Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, деталізує ситуацію того періоду: «Частина будмайданчиків була тимчасово зупинена, попит упав, а окремі об’єкти навіть коригували ціни вниз у спробі стимулювати продажі». Це була фаза невизначеності, коли ніхто не міг прогнозувати розвиток подій навіть на тиждень вперед.

Літо та осінь 2022 року принесли обережне відновлення. Роман Іваненко характеризує цей етап як період, коли «девелопери пропонували суттєві знижки та вигідні умови, що фактично знизило ціни угод».

Поворотним моментом став кінець 2022 — початок 2023 року. «Під тиском зростання собівартості будівництва — матеріали, логістика, енергія — та інфляції, ціни почали поступово підвищуватися», — пояснює Роман Іваненко. 

Як зазначає, Ірина Міхальова, з другої половини 2022 року та впродовж 2023 року ринок почав стабілізуватися, а у 2024-2025 роках увійшов у фазу поступового, але впевненого відновлення.

Сусанна Караханян визначає 2023-2024 роки як період відчутного зростання цін: «Головні чинники: зростання собівартості, логістики, матеріалів, виробничих процесів, дефіцит робочої сили, інфляція, зростання заробітних плат до 30%, різниця курсу».

Цифри

Аналітики групи компаній DIM наводять власну статистику зростання. У 2022 році первинка зросла в гривневому еквіваленті в середньому на 14-15%, у 2023 році — на 12-13%, а у 2024 році — на 14-15%. Загалом від початку повномасштабного вторгнення ціна на первинному ринку Києва зросла в середньому на 40-43%.

«За даними з  відкритих джерел, середня ціна на первинному ринку Києва у 2025 році становила близько 77-80 тисяч гривень за квадратний метр, залежно від класу та локації. При цьому сегментація виглядає так: економсегмент переважно утримується на рівні 40 тисяч гривень за квадрат, комфорт — близько 50 тисяч, бізнес — 80 тисяч і вище, преміум — понад 130 тисяч гривень», —  коментує Ірина Міхальова.

Разом з тим у доларовому еквіваленті динаміка була значно стриманішою. «Через зміни курсу гривні багато проєктів фактично демонстрували стабільність або навіть невелике зниження ціни у валюті», — продовжує думку експертка. 

«Сьогодні ми спостерігаємо помірне, але стале підвищення вартості квадратного метра — передусім через збільшення собівартості будівництва, подорожчання матеріалів і зміни в логістиці», — зазначає Анна Лаєвська, CEO SIGMA+. 

Собівартість будівництва: головний чинник зростання

Усі без винятку експерти називають зростання собівартості будівництва ключовим фактором підвищення цін. Аналітики DIM наводять такі цифри: орієнтовне середнє зростання цін на основні будівельні матеріали в Україні від початку повномасштабної війни до травня 2025 року становить від 40 до 60%. У більшості сегментів реальна собівартість перевищує тисячу доларів за квадратний метр.

«З початку 2025 року вартість будівельно-монтажних робіт зросла майже за кожним видом робіт орієнтовно на 15-25%. Будівельні матеріали подорожчали в проміжку 7-25%: на бетон та арматуру ціна зросла орієнтовно на 5-7%, гідроізоляційні матеріали — на 7-10%, утеплювач та залізобетонні конструкції — до 25%, вартість ПВХ-вікон зросла майже на 20%, кабельна продукція — на 10-15%, радіатори опалення — на 23,5%», — деталізує Ірина Міхальова.

Роман Іваненко наводить власні розрахунки: ріст вартості будівельних матеріалів склав 20% в еквіваленті євро. 

Дефіцит робочої сили: криза, що поглиблюється

Окрема тема, яка червоною ниткою проходить через коментарі всіх експертів, — катастрофічний дефіцит кваліфікованої робочої сили у будівельній галузі. Ірина Міхальова наводить статистику Мінстату: лише з початку 2025 року ріст зарплат у будівельній галузі перевищив 35%. Це стало наслідком дефіциту спеціалістів: частина виїхала за кордон, багато мобілізовано, частина пішла в інфраструктурні відбудовні проєкти чи в інші галузі. «Для девелоперів це означає підвищення підрядних ставок і неминуче закладання цих витрат у вартість квадратного метра», —  говорить експертка.

Роман Іваненко додає: «Дефіцит кваліфікованих будівельників досяг критичної межі, що спричинило рекордне зростання вартості будівельних робіт. За період війни ріст склав до 100% по деяких видах робіт (еквівалент євро)».

Це не короткострокова проблема. Навіть після завершення активної фази війни повернення кваліфікованих будівельників на ринок займе роки. Це означає, що фактор дефіциту робочої сили продовжуватиме тиснути на собівартість та ціни ще тривалий час.

Серед інших чинників, які  підштовхують ціну квадрата вгору, Ірина Міхальова назвиає подорожчання кредитних ресурсів для девелоперів і дефіцит якісних ділянок у центральних районах міста.

Відкладений попит та структурні зміни ринку

Роман Іваненко звертає увагу на важливий фактор майбутнього зростання: «Вже зараз накопичується відкладений попит: люди, що потребують нового житла, довгий час відтерміновували покупку, зважаючи на наявні ризики. В той же час, обсяги будівництва суттєво впали після початку війни, що створює значний дефіцит пропозиції та зумовлює подальший ріст цін».

Читайте также: Як відбуватиметься відбудова України

Сусанна Караханян додає: «Кількість нових проектів скорочується, тому що на кожні 5-6 зданих в експлуатацію об’єктів припадає лише один новий, що в перспективі загрожує нам дефіцитом житла. Дефіцит пропозиції відчутний вже зараз».

Вагомим фактором росту попиту стало підвищення концентрації населення у Києві та Київській області. «Згідно з даними Forbes, наразі у столичному регіоні сконцентровано 13,3% всього населення України, що на 3,4 процентних пункти вище, ніж у 2019 році. Це означає стійке збільшення попиту на житло в столиці», — коментує Роман Іваненко.

На думку Ірини Міхальової, що навіть велика кількість пропозицій на вторинному ринку не здатна суттєво вплинути на динаміку, адже більшість покупців, особливо молодь, орієнтується саме на новобудови. На ситуацію впливає реальний дефіцит якісного готового житла та поступовий перехід девелоперів на реалізацію через механізм майбутніх об’єктів нерухомості.

Роль державних програм

Роман Іваненко наголошує на значенні державних програм підтримки: «Діючі наразі програми є суттєвим драйвером ринку нерухомості. В окремих проєктах продажі по державних програмах складають більш, ніж 50% всього обсягу реалізаваних квартир».

Державні програми кредитування — це не просто допомога покупцям, а дієвий інструмент підтримки всього ринку первинної нерухомості. 

За даними, які озвучив Євген Мецгер, голова правління компанії «Укрфінжитло» під час «Invest Forum Нерухомість» , станом на 26 листопада 2025 року за програмою «єОселя» було видано 21 576 кредитів, загальна сума фінансування становить 36 754,3 млн грн, прокредитовано житла — 1 200 000 кв. м. 

Хоча значну частку угод все ще укладають на вторинному ринку, відсоток купівлі житла безпосередньо в забудовників (первинний ринок) демонструє динаміку зростання.

Про те, як девелопери оцінюють роль програми «єОселя» у відновлення ринку первинки, читайте за посиланням. 

Що купують зараз: зміна переваг

Експерти зауважують, що за останні роки відбулися зміни в пріоритетах покупців. «Ключовим для потенційного клієнта є стадія готовності об’єкта та репутація забудовника, найбільш затребуваний сегмент — квартири з готовим ремонтом», — коментує Роман Іваненко.

Люди не хочуть чекати роками та вкладати додаткові кошти у ремонт. Вони готові платити більше, але отримати житло, в яке можна заїхати одразу.

Наразі пропозиція житла з ремонтом від забудовника доволі обмежена, деякі компанії, які запускали цю опцію, змушені були згорнути її,  в неофіційних розмовах, серед основних причин  такого кроку девелопери називають дефіцит юбудівельних бригад.

Property Times  раніше розбирався в цій темі. 

Прогнози на 2026 рік

Всі експерти без винятку прогнозують зростання цін у 2026 році, відрізняються лише оцінки темпів цього зростання.

Роман Іваненко  категоричний: «Навіть попри поточні виклики, ми абсолютно впевнені, що до 2026 року ціни на первинному ринку нерухомості Києва зростатимуть». Він базує цей висновок на трьох ключових аргументах: зростання собівартості у валютному еквіваленті, дефіцит кваліфікованих будівельників , здорожчання логістики. 

Анна Лаєвська озвучила такі цифри: «У 2026 році ми очікуємо помірне зростання цін на первинну нерухомість — на рівні 8-12%. Ринок поступово стабілізується, але собівартість будівництва продовжує зростати через дорожчі матеріали, енергоносії та нові стандарти безпеки. Крім того, обмежена пропозиція і поступове відновлення попиту також підтримуватимуть цю динаміку. Тож темпи зростання не будуть різкими, але залишатимуться стабільними».

Сусанна Караханян прогнозує «повзуче» зростання на 6-10% протягом року: «Очікуємо лише зростання цін. Це результат цілого комплексу причин. Собівартість будівництва зросла більш ніж на 30%. Залишається суттєвим дефіцит робочої сили. Кількість нових проектів скорочується».

Вона також дає важливу пораду інвесторам: «Зверніть увагу, що коли девелопер починає знижувати ціну на квадратний метр, це більше свідчить про фінансові проблеми і загрожує, що об’єкт може бути не введений в експлуатацію. Тому девелопери, які точно розраховують на повний цикл і виконання всіх зобов’язань перед інвесторами, будуть піднімати ціну».

Аналітики DIM дають найбільш песимістичний прогноз: «За умови продовження активної фази війни, у 2026 році ринок первинної нерухомості суттєво не зміниться, а вартість новобудов зросте в середньому на 15-20% через підвищення собівартості будівництва та інфляції».

Ірина Міхальова прогнозує зростання на рівні 10-15% за рік також і у передмісті Києва: «У 2026 році ціни продовжать зростати через кілька ключових факторів: подальше подорожчання собівартості будівництва, дефіцит кваліфікованих кадрів, високий попит на житло з високим рівнем готовності та загальну економічну нестабільність».

Фото: OLEGIV Podil, група компаній DIM