Архітектор

Метка: аналитика

  • Будівельне законодавство зміниться не раніше ніж через 3-5 років

    Будівельне законодавство зміниться не раніше ніж через 3-5 років

    В Україні діють 109 ДБН, 23 ГБН, 45 СНіП і 17 рекомендованих СН, тобто загалом — 194 документи. 75% з них вимагають перегляду. Коли і як будівельники запрацюють за новими правилами, Property Times з’ясовував у експертів будівельного ринку та юристів.

    Читайте также: ДАБІ: реформувати не можна ліквідувати

    Зміни до нормативної будівельної бази почалися ще у 2006 році, коли прийняли низку нормативно-правових актів, направлених на імплементацію в Україні положень Директиви Ради Європи. У 2011 році в Україні почав діяти Порядок застосування будівельних норм, розроблених на основі національних технологічних традицій, та будівельних норм, гармонізованих з нормативними документами Європейського Союзу.

    Наразі в Україні фактично вже визначено дві гілки стандартизації: національна та європейська. Проте, у майже третину Єврокодів в ЄС вже на сьогодні внесено зміни, які в Україні не гармонізовані, інші Єврокоди будуть скориговані у найближчі 2-3 роки, тобто найближчим часом нам їх також необхідно буде переглядати. Також недостатньою є кількість прийнятих в Україні стандартів на будівельні вироби.

    Разом із тим, запровадження в Україні європейської гілки стандартизації не є панацеєю. Адже основною метою Єврокодів як еталонних документів є доведення відповідності будівель і споруд основним вимогам. Предметна сфера Єврокодів обмежується розрахунком несучих конструкцій будівель та інших споруд. Навіть після завершення адаптації Єврокодів як національних стандартів, кожна країна-член Союзу продовжуватиме використовувати свої власні національні норми і правила, які стосуються інших аспектів будівництва, включаючи протипожежні та інженерно-технічні системи.

    Тому перегляд державних будівельних норм на сьогодні вкрай необхідний.

    Що треба змінити?

    Наразі в Україні діють 109 ДБН, 23 ГБН, 45 СНиП і 17 рекомендованих СН, тобто загалом – 194 документи. У переліку чинних державних будівельних норм 20 мають термін затвердження більш як 20 років, 30 — затверджені більше 10 років потому і досі не переглядались.

    «Існуючі норми, розроблені переважно розпорядчим способом формування вимог. Вони надмірно зарегульовані та не конкретизують цілей, критеріїв та вимог до експлуатаційних характеристик об’єкта нормування, що стримує застосування новітніх інноваційних технологій будівництва, нових будівельних матеріалів і виробів, спонукає до погодження відхилень від будівельних норм та «розмиває» професійну відповідальність проектувальника», — вважає Олена Воскобійник, доктор технічних наук, старший науковий співробітник, експерт у сфері будівництва.

    На її погляд, перехід від розпорядчого способу формування вимог до параметричного (як це передбачено Законом України «Про внесення змін до ЗУ «Про будівельні норми» щодо удосконалення нормування у будівництві) передбачає встановлення у нормах параметрів стосовно безпеки, функціональності та якості об’єкта нормування (критеріїв, вимог до експлуатаційної характеристики та/або її показників).

    «В результаті таких змін, роль будівельних норм трансформується з головного регуляторного документа в технічний нормативний акт», — вважає Ольга Чепелюк, кандидат юридичних наук, експерт у сфері права.

    З урахуванням нових підходів до нормування у будівництві на сьогодні потребують перегляду майже 75 % державних будівельних норм.

    Окрім того, наступним необхідним кроком є впровадження положень консолідованої версії Регламенту (ЕС) № 305/2011 Європейського Парламенту і Ради, що встановлює гармонізовані умови для розміщення на ринку будівельних виробів. Це дасть змогу комплексно врегулювати суспільні відносини суб’єктів господарювання у процесі проведення технічної апробації будівельних виробів та здійснення декларування, а також посилить захист прав споживачів, зокрема шляхом підвищення рівня інформованості про якість і безпеку споруд, будівельних виробів.

    Читайте также: Вспышка коронавируса: форс-мажор и международные коммерческие договоры

    Коли почнуть будувати по-новому?

    За найоптимістичнішими прогнозами процес прийняття нового Закону «Про основні вимоги до споруд, а також умови розміщення на ринку будівельних виробів» та відповідних підзаконних нормативно-правових актів, яких, до речі, буде чимало — за середньою оцінкою це близько кількох десятків документів, становитиме декілька років. Але, на думку експертів, інакше ця система не запрацює.

    «Безпосередньо розроблення будівельних норм — процес тривалий. Мінімум ця процедура займає не менше, ніж півроку. А якщо документ складний та об’ємний — більше року», — вважає Ольга Чепелюк.

    Вона пояснила, що розроблені, затверджені та зареєстровані державні та галузеві будівельні норми, зміни до них набирають чинності не раніше ніж через 90 днів з дня їх реєстрації та оприлюднення, а безпосередньо проектування об’єктів залежно від складності також може займати до одного року. Отже, перші зміни на реальних об’єктах ми зможемо побачити лише через кілька років.

    «На системні зміни в будівельному законодавстві можна очікувати лише після запровадження нових принципів нормування у переважну більшість ДБНів. За умови збереження тих обсягів бюджетного фінансування робіт із нормування у будівництві, які є на сьогодні — знадобиться не менше ніж чотири–п’ять років», — резюмує Ольга Соловей, засновниця українського клубу нерухомості (URE club).

    «Якщо абстрагуватися від постійного процесу девелопменту та будівництва, то, безумовно, нові норми привнесуть позитивні зміни, зроблять проекти більш європейськими, — вважає Олександр Пан, засновник Spang Capital. —  Ми повинні прагнути зробити комерційні та житлові проекти доступними для всіх як для мам з немовлятами, так і для людей з особливими потребами. І багато об’єктів було реалізовано з урахуванням цього власними силами ще до прийнятті нових ДБН. Але тепер це буде закріплено законодавчо».

    Проте, є і низка технічних нюансів щодо реалізації, а також складності інтерпретації формулювань, зазначає експерт. До того ж, є сфери, куди зміни ще не дісталися.

    «Нові норми — це крок вперед, але бізнес багато рішень робить на користь комфортності клієнта та ефективності бізнесу, і тут важливо, щоб норми не суперечили цілям бізнесу», — підсумовує Пан.

    https://propertytimes.com.ua/zakonodatelstvo/budivelne_zakonodavstvo_zminitsya_ne_ranishe_nizh_cherez_35_rokiv

    Читайте также: ДІАМ замість ДАБІ: 5 питань про реформу містобудування

  • Вспышка коронавируса: форс-мажор и международные коммерческие договоры

    Вспышка коронавируса: форс-мажор и международные коммерческие договоры

    Автор: Михаль Походыля, советник Stolarek i Wspólnicy специально для Property Times

    Читайте также: ДІАМ замість ДАБІ: 5 питань про реформу містобудування

    После появления первых случаев заражения коронавирусом в г. Ухань, в Китае, в декабре прошлого года коронавирусная инфекция распространилась по всему миру, что вынудило несколько стран ввести запреты на путешествия, карантин для граждан и изоляцию инфицированных в попытке остановить ее распространение.

    Такие чрезвычайные меры оказывают значительное воздействие на исполнение обязательств по договорам, в частности, договорам купли-продажи товаров и услуг и договорам с участием международных транспортных компаний и сложных цепочек поставок.

    В результате в центре внимания оказались международные коммерческие договоры, в частности, раздел «форс-мажор».

    Такие жесткие меры оказывают воздействие на поставки товаров, рабочих и логистику. Некоторые поставщики указывают на невозможность исполнения своих договоров в течение оговоренных временных рамок или полную невозможность их исполнения. Ссылки на форс-мажор также могут заинтересовать покупателей, которые пытаются избежать поставки товара или услуг с обязательной приемкой на своих рынках.

    Что такое форс-мажор?

    Концепция форс-мажора пришла к нам из римского права. Это перевод римской правовой нормы vis cui resisti non potest на французском языке или «непреодолимая сила» на английском. Эта концепция была перенесена в несколько других юрисдикций континентального права, где форс-мажор предусматривается в той или иной форме в законодательном порядке, обычно в местном гражданском кодексе.

    Форс-мажор также широко применяется в странах с юрисдикцией общего права, законы которого не предусматривают средства для защиты прав в ситуациях, когда договор невозможно исполнить ввиду обстоятельств вне контроля пострадавших сторон. Например, единственным средством для защиты прав, допустимым английским правом, о чем указано в наиболее распространенных правовых системах, является доктрина фрустрации, в соответствии с которой неисполнение договора допустимо только тогда, когда его исполнение становится невозможным в условиях полностью вне области ответственности сторон. Таким образом форс-мажор должен быть явно указан и указывается в договорах, к которым применяется английское право или законы, производные от него.

    Независимо от того, является ли законодательство или условия договора источником прав в связи наступлением форс-мажора, возникновение его освобождает от ответственности за неисполнение договорных обязательств сторону, если такое неисполнение произошло в силу определенного форс-мажорного обстоятельства.

    Определение того, является ли конкретное обстоятельство форс-мажорным, обычно включает объективный критерий, указанный в соответствующей правовой норме, или прописанный в договоре.

    На практике же форс-мажор в системе законодательства и системе договорных отношений зачастую различается. Определение объема применения и средств для защиты прав согласно положениям форс-мажора, указанным в договоре, могут быть более широкими или более узкими по сравнению с негибким определением в системах гражданского права.

    Читайте также: Іноземні інвестиції в українську нерухомість: особливості транзакційного супроводу угод із нерезидентами

    Обычно форс-мажоры в системе договорных отношений является более шаблонным, так как здесь придается значение перечислению событий, представляющих собой форс-мажорные обстоятельства. Если обстоятельство или категория обстоятельств не указаны явно, то они не относятся к форс-мажорным. И наоборот, системы континентального права зачастую более заняты проверкой на существенность рассматриваемого обстоятельства в свете того, можно ли было его избежать или исправить.

    В реалиях коммерческих договоров форс-мажор зачастую представляет собой смесь шаблонов и проверки на существенность, при этом возможность предвидения обстоятельства и смягчение его последствий являются наиболее спорными элементами претензий в связи с форс-мажорными обстоятельствами.

    Если в договоре или законе указано, что форс-мажорное обстоятельство «не допускает» исполнение обязательств, то пострадавшая сторона должна обычно продемонстрировать, что исполнение ее обязательств было невозможным юридически или физически, а не просто более сложным или более дорогостоящим. И наоборот, если положение ссылается на то, что обстоятельство «препятствует или приводит к задержке» исполнения обязательств, то в таком случае порог требований обычно ниже, и требование в связи с форс-мажорным обстоятельством можно удовлетворить, если исполнение обязательств остается возможным, но более обременительным.

    До недавнего времени английские суды применяли проверку непредвиденности к форс-мажорным обстоятельствам. Английские суды также установили, что пострадавшая сторона должна в общем смысле «быть готова, желать и быть в состоянии» исполнить договор, если бы не форс-мажорное обстоятельство. Также английские суды продемонстрировали тенденцию отклонять претензии, которые пытались истолковать экономические или рыночные обстоятельства, воздействующие на прибыльность договора, как форс-мажорное обстоятельство.

    Прочие соображения правового порядка

    Положения форс-мажора часто содержат требование об уведомлении, которое обычно действует как «предварительное условие», лишающее права на освобождение от ответственности, если соответствующее извещение не было представлено в течение необходимого периода времени.

    Положения форс-мажора также обычно указывают, что сторона, ссылающаяся на форс-мажорные обстоятельства, должна доказать, что она предприняла все разумные шаги по предотвращению или смягчению такого обстоятельства и его последствий.

    Рекомендуемые действия

    Если вы, как покупатель или поставщик товаров или услуг, являетесь стороной по договору, которая пострадала или может пострадать от эпидемии вируса, мы рекомендуем следующие действия:

    • Выполните тщательный пересмотр каждого договора в отношении применимого права и положений форс-мажора, включая любые временные ограничения и прочие процедурные требования.
    • Сделайте предварительный обзор на предмет того, выполнены или исключены меры по снижению распространения эпидемии или последующие чрезвычайные меры правительства.
    • Если вы не можете сделать заключение о том, что обстоятельство, от которого вы пострадали, является форс-мажорным, учтите любые возможные последствия ссылки на форс-мажорное обстоятельство, например, признание совершения вами существенного нарушения договора, дающего основание для одностороннего расторжения.
    • Если вы принимаете решение и ссылаетесь на форс-мажор, учитывайте свое обязательство по смягчению последствий от неисполнения обязательств и рассмотрите, какие шаги вы можете предпринять.
    • Если вы получили претензию в отношении форс-мажорных обстоятельств, которую вы не считаете обоснованной, существует возможность принудительного исполнения договора, в частности, если он не оговаривает международный арбитраж.
    • Учитывайте воздействие претензии в связи с форс-мажорными обстоятельствами (предъявленной или полученной) на ваши схемы страхования.

    https://propertytimes.com.ua/zakonodatelstvo/vspishka_koronavirusa_forsmazhor_i_mezhdunarodnie_kommercheskie_dogovori

    Читайте также: Основні законодавчі зміни в сфері нерухомості та будівництва, які відбулися у 2023 році

  • Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    Карантинные ограничения существенно не повлияли на активность девелоперов, которые уже находились на этапе строительства объектов недвижимости в Харькове. Такое мнение высказал Игорь Балака, генеральный директор ООО «Производственно-правовой фирмы» Крона», вице-президент АСНУ.

    Читайте также: Харківський ритейл: поступове відновлення

    В 2020 году показатель ввода в эксплуатацию бизнес-центров был рекордным за более чем пятнадцатилетний период — 7 новых БЦ, отмечает Владимир Чекалов, директор «Национальная управляющая компания», CPM®, аккредитованный преподаватель IREM (USA). На этапе строительства находится еще 12 объектов.

    По утверждению Абдурахмана Шайхалова, основателя группы компаний Step by Step и CEO stepINVEST, низкий уровень вакантности офисных площадей в начале 2020 года и активизация спроса в 2021 году не позволили произойти критическим изменениям в этом сегменте рынка.

    Среди основных негативных тенденций, сложившихся на рынке аренды офисов, эксперты выделяют тенденцию уменьшения площади офиса из-за перевода на удаленный режим работы сотрудников некоторых арендаторов. Еще одна наметившаяся рыночная тенденция — создание «гибких» пространств среди вакантной части в существующих офисах. В 2021 году также увеличилось количество сделок на рынке субаренды офисов.

    Предложение

    По оценке Виктории Рыльцевой, директора компании «Харьков Консалтинг Групп», кумулятивное предложение офисных помещений в аренду (GLA) в профессиональных и непрофессиональных офисных центрах Харькова на конец августа 2021 года достигло показателя 855 тыс. кв. м (при общей площади (GBA) свыше 1,1 млн кв. м).

    По состоянию на 31.08.2021 в Харькове функционировало 50 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) порядка 275 тыс. кв. м.

    Обеспеченность профессиональными офисами класса «А» и «В» в Харькове составляет 193 кв. м на 1000 чел.

    За 8 месяцев 2021 года был введен в эксплуатацию только один БЦ класса «В» – 2 очередь в торгово-офисном центре ЭПОС (пл. Защитников Украины, 2).

    В 2020 году было введено в эксплуатацию 7 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) 47 950 кв. м. Это БЦ Diamond City, Rotunda Hall, IT Park Manufaktura (секция HOME), «Юм-Инвест», «Тиняковка», «Vario», «Фагот».

    До конца 2021 года заявлен ввод в эксплуатацию еще 5 БЦ площадью офисов 45 200 кв. м. Планируются к вводу БЦ класса «В»: Elysium Plaza (бывшее название «Шар в кубе»), IT Park Manufaktura (секции Space, Place и Next), «Матрица», «Соломон», Planeta Mall.

    Кроме указанных выше бизнес-центров, на различных этапах реализации находится еще 7 проектов строительства БЦ класса «А» и «В» общей площадью свыше 100 тыс. кв. м с заявленными датами ввода в эксплуатацию в 2022-2023 годах.

    Спрос

    Начиная с середины февраля 2021 года активность на рынке офисов Харькова увеличилась. Это сказалось на уменьшении показателей вакантности и снижении темпов падения арендных ставок в качественных бизнес-центрах, отмечает Абдурахман Шайхалов.

    Наибольшее количество арендаторов готовы были снимать офисы по арендной ставке 200-250 грн/кв. м/месяц.

    Что касается ценовых ожиданий арендаторов офисов в БЦ, расположенных в центральных районах города, то основная доля запроса на такие офисы была по ставке 250–300 грн/кв. м/месяц.

    В связи с увеличившимся предложением на рынке аренды, практически до нуля упал спрос на помещения в состоянии shell&core. Так же арендаторы увеличили свои требования к качеству бизнес-центров, в которых планировали арендовать офисы.

    Наиболее активными арендаторами, как и в предыдущие годы, были компании ІТ-сектора. Их доля составляла порядка 56%, поясняет Владимир Чекалов.

    Как отмечает Игорь Балака, наряду с ІТ-компаниями, значительную долю спроса формировали компании секторов логистики, производства, энергетики, медицины, образования, проектные и консалтинговые компании.

    Читайте также: Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    Самый высокий спрос со стороны арендаторов был зафиксирован на офисы в современных бизнес-центрах, расположенных в центральных районах города.

    Во второй половине 2021 года вновь образовался дефицит площадей в аренду свыше 1 000 кв. м в БЦ высокого качества в центральных районах города.

    Несмотря на увеличение вакантности и коррекцию арендных ставок, спрос на покупку офисов, особенно в центральных районах, увеличился.

    По-прежнему, стабильно высокий спрос остается на готовый арендный бизнес — офисные пространства с действующими арендаторами. Качественный офис с доходностью 10-12% годовых (как правило, класса «А» или «В»), имеет самую высокую ликвидность и спрос со стороны инвесторов, нацеленных на пассивный доход.

    Вакантность, арендные ставки, цены

    Снижение спроса на рынке аренды и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещений в 2020 году повиляло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости Харькова.

    По утверждению Виктории Рыльцевой, вакантность в бизнес-центрах класса «А» увеличилась с 2% на начало 2020 года до 32% по состоянию на начало 2021 года. Вакантность бизнес-центров класса «В» за этот период увеличилась с 6 до 16% соответственно.

    Высокий уровень вакантности в начале 2021 года в БЦ класса «А» был связан с незначительным увеличением доли свободных площадей в существующих бизнес-центрах данного класса, а также с вводом в эксплуатацию двух крупных БЦ в конце 2020 года — Rotunda Hall и Diamond City.

    Активизация спроса на аренду с середины февраля 2021 года позволила снизить вакантность в БЦ класса «А» к концу августа до 1,4%.

    Рис. 1 Вакантность в бизнес-центрах Харькова

    Что касается уровня вакантности в БЦ класса «В», то данный показатель значительно отличается от месторасположения офисного центра в пределах города. Так, в БЦ класса «В», расположенных в центральных районах, средняя вакантность по состоянию на 31.08.2021 находилась на уровне 6%, в то время как в БЦ за пределами центра — на уровне 24%.

    Рис. 2 Структура вакантных площадей в БЦ класса В по состоянию на 01.09.2021

    В августе текущего года невысокий уровень вакантности в БЦ класса «А» и «В» в центральных районах города привел к превышению спроса над предложением офисов совокупной площадью свыше 10 000 кв. м (по имеющимся заявкам на аренду).

    Рис. 3 Соотношение вакантной площади к общей арендной площади в БЦ класса А и В по состоянию на 01.09.2021

    По результатам 2020 года было зафиксировано снижение уровня арендных ставок на офисы в Харькове. Так к концу 2020 года арендные ставки снизились в среднем на 13% относительно показателей на начала года.

    К концу лета 2021 года во многих бизнес-центрах класса «А», «В» арендные ставки вернулись к уровню начала 2020 года, а в отдельных БЦ — даже было зафиксировано их повышение.

    Эксперты отмечают, что в некоторых БЦ арендные ставки в долларовом эквиваленте не менялись по сравнению с началом 2020 года.

    Арендные ставки по состоянию на 15.09.2021:

    — БЦ класса «А» — $15–17/кв. м/месяц

    — БЦ класса «В» (центральные районы города) — $12–15/кв. м/месяц

    — БЦ класса «В» (за пределами центра) — $8–13/кв. м/месяц

    — БЦ класса «С» — $5,6–11/кв. м/месяц

    Цены продаж по состоянию на 15.09.2021:

    — БЦ класса «А» — $1 300–1 600/кв. м;

    — БЦ класса «В» — $700–1 300/кв. м;

    — БЦ класса «С» — $500-800/кв. м.

    Таким образом, по мнению экспертов регионального рынка, возможные дальнейшие карантинные ограничения, связанные с пандемией, вероятнее всего, не окажут глобального влияния на рынок офисной недвижимости Харькова в 2021 году. Спрос, прежде всего, будет формироваться на качественные объекты в бизнес-центрах класса «А» и «В».

    Фото: Rotunda Hall

    https://propertytimes.com.ua/regioni/osnovnie_tendentsii_na_rinke_ofisnoy_nedvizhimosti_harkova

    Читайте также: Індустріальні парки: підсумки 2023 року