Блог

За підсумками першого кварталу 2025 року ринок первинної нерухомості Західного регіону України демонструє динаміку. За даними ЛУН, у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%, тому Львів лідирує серед  всіх регіонів за  середньою вартістю квадратного метра в новобудовах — 58,4 тис. грн. Ужгород посів третє місце, тут метр в новобудовах за підсумками півріччя коштував 45,4 тис. грн.

Читайте также: Первинний ринок житлової нерухомості: які тренди домінують в Одесі, Дніпрі та Вінниці

Детальніше про ринок новобудов в Західному регіоні Property Times поспілкувався з девелоперами, які працюють на Львівщині, Закарпатті, Івано-Франківщині та в Чернівцях. В наступній публікації читайте про ринок новобудов Одеси, Дніпра та Вінниці. 

Львів: нові пріоритети 

Ринок первинної нерухомості Львова переживає якісну трансформацію. За словами Юлії Білень, керівника відділу продажів Greenville Lviv, останні кілька років ринок первинного житла на Львівщині формують нові очікування покупців. «Якщо раніше пріоритетом була локація в межах міста та доступність транспорту, то сьогодні головним трендом стає запит на комфортне та збалансоване життя,— коментує експертка. — Сучасний тренд — це житло «з усім необхідним» у межах ЖК. Покупці дедалі частіше очікують, що житловий комплекс матиме продуману інфраструктуру: торгові приміщення, кав’ярні, спортивні зони, простір для дозвілля для дорослих та дітей. Люди не хочуть витрачати час на логістику і прагнуть «життя за 15 хвилин від дому».

Марта Герус, директорка з продажу і маркетингу Avalon, підтверджує зміну парадигми: «Якщо раніше попит був орієнтований переважно на ціну, то зараз — на цінність і стійкість продукту. Покупець обирає не квадратні метри, а комплексне середовище — архітектуру, інженерію, безпеку, енергоефективність, продумані спільні простори».  

Важливим трендом стає формування спільнот. Юлія Білень відзначає: «Формування ком’юніті — ще один тренд. Зараз попит на житло, де мешканці отримують не просто квадратні метри, а спільний простір для життя і взаємодії: внутрішні подвір’я без машин, продумані місця для відпочинку, зони для роботи та дозвілля».

Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group, окремо виділяє безпековий тренд: «Одним із ключових трендів є підвищена увага до безпеки — інвестори дедалі частіше обирають комплекси, де передбачені укриття або безпечні простори у квартирах. Також зростає попит на житло бізнес- та преміум-класу з високими стандартами будівництва, сучасними плануваннями та енергоефективними рішеннями».

Помітною тенденцією є зміщення інтересу за межі міста. «Зростає інтерес до житла за межами Львова — у Винниках, Лисиничах, Брюховичах, Сокільниках. Тут покупців приваблює спокій, природа, нижча щільність забудови, але ключова умова — щоб комплекс був самодостатнім, із продуманим благоустроєм і доступом до міської інфраструктури», — підкреслює Юлія Білень.

Зростає значення державних програм. «Доступніші ставки та розширення категорій учасників підтримують первинний ринок і формують відкладений попит у сегменті «комфорт+ / бізнес», — коментує Марта Герус.

Ще один важливий тренд виділяє Вікторія Байрак — прагнення покупців до ліквідних інвестицій: люди обирають надійних девелоперів та комплекси з якісною локацією, де гарантоване збереження та зростання вартості житла.

Це також підтверджує і Марта Герус: «Люди хочуть мати впевненість у термінах, якості та реалізації обіцянок. Це означає, що девелопери з репутацією та прозорими процесами отримують перевагу».

Фактори впливу на попит

Експерти виділяють кілька ключових факторів, що формують сучасний попит на новобудови у Львові.

Безпековий фактор стає пріоритетним. Вікторія Байрак зазначає: «Покупці віддають перевагу житлу з продуманими укриттями та інженерними рішеннями, що забезпечують захист».

Міграційні процеси також суттєво впливають на ринок.  «Львів — один із головних хабів внутрішньої міграції, що своєю чергою збільшує кількість людей, що проживають, а також задає місту швидший темп та об’єм розвитку», — коментує Марта Герус. 

«За даними дослідження багатьох аналітичних видань, зокрема журналу Forbs, яке спиралося на зборі чисельних статистичних даних – перше місце серед областей України, в які було релоковано найбільшу кількість бізнесу, підприємств, активів та потужностей стала Львівська область та Львів. Друге місце у Франківської області.

Населення Львова з 700 тис. сягнуло майже 2 млн, а за вартістю оренди житла місто Львів на другому місці в Україні й впритул наближається до вартості нерухомості в столиці»,—  наводить дані Вікторія Байрак. 

Залишається вагомим й економічний фактор: «Інвестиції в нерухомість залишаються одним із найнадійніших способів зберегти капітал, особливо в умовах обмеженої альтернативи», — пояснює Вікторія Байрак.

Ціни та обсяги продажів

Львівський ринок демонструє стабільне, але помірне зростання цін. З даними ЛУН, що у Львові за підсумками півріччя середні ціни на первинці зросли на 5%.

Юлія Білень констатує: «Вартість квадратного метра у Львові, як і в більшості регіонів країни, демонструє поступове зростання. Це природний процес, зумовлений подорожчанням будівельних матеріалів, логістики та робіт. Саме тому придбання квартири на старті будівництва залишається найвигіднішою інвестицією, адже тоді покупці «виграють» на подальшому зростанні ціни».

Важливою характеристикою ринку є його стабільність порівняно з іншими регіонами. «Водночас, якщо порівнювати динаміку з іншими великими містами центральних та західних областей, то за останні пів року темпи зростання у Львові були стриманішими. Тобто, ринок тут розвивається більш стабільно, без різких цінових стрибків. Це формує більш прогнозоване середовище для інвесторів і дозволяє приймати рішення виважено», — зауважує Юлія Білень.

Щодо обсягів продажів, експерти відзначають стійкий попит. «Львів залишається одним із найбільш популярних міст для купівлі житла в Україні. На це впливає цілий ряд факторів: відносно спокійна та безпечна ситуація в регіоні, велика кількість нових сучасних проєктів, розвиток міської інфраструктури, а також постійна внутрішня міграція», — підкреслює експертка Greenville Lviv.

Вікторія Байрак наводить такі дані: «Попит на житло у Львові залишається відносно стійким і за даними ринку, кількість ЖК, доступних у продажу, зросла на 6-8% за рік, що свідчить про збільшення пропозиції. Загалом первинний ринок у Львові стабілізувався на «докризовому» рівні, що також позитивним чином відображається і на продажах».

Перспективи розвитку ринку

Експерти одностайні у прогнозах стабільного розвитку ринку на найближчі 1-2 роки. Юлія Білень впевнена, що в найближчій перспективі ринок первинної нерухомості у Львові та області зберігатиме стабільний розвиток: «Попит підтримуватимуть кілька ключових факторів: постійний приплив нових мешканців, бажання інвесторів купувати нерухомість, розвиток інфраструктури та репутація Львова як одного з найбільш комфортних і безпечних міст для життя».

Щодо цінових очікувань: «Ціни, ймовірно, продовжать поступово зростати під впливом вартості будівельних матеріалів та збільшення собівартості робіт. Водночас темпи цього зростання залишатимуться стриманими, оскільки ринок орієнтується на реальний попит і купівельну спроможність населення», — прогнозує експертка Greenville Lviv.

Читайте также: Три роки програмі єОселя: драйвер первинки чи недопрацьований інструмент?

Марта Герус конкретизує цінові очікування: «Ціни продовжать підвищуватись у межах 5-10% річних. Іпотека й комфортний продукт підтримуватимуть попит. Ринок стане ще більш сегментованим. Прості квадратні метри поступово втрачатимуть актуальність. Попит концентруватиметься на бізнес- і преміум-класі, а також на якісному комфорті. Розвиток внутрішньої інфраструктури стане стандартом. Люди очікуватимуть, що їхній комплекс закриватиме більшість щоденних потреб: дитячий садок, спортзал, кав’ярня, простір для роботи й відпочинку».

Вікторія Байрак бачить перспективи у контексті загальнонаціональних тенденцій: «Ми бачимо, що ринок житла в Україні набуває нового імпульсу завдяки зростаючим інвестиціям та модернізації будівництва. Державна політика, спрямована на спрощення процедур та стимулювання інвестицій, шляхом захисту інвестора, що створює сприятливе середовище для забудовників та покупців. В цілому, зараз в Україні, через трагічні події останніх років, існує дефіцит житла, як такого, а особливо житла нової генерації, яке має бути створено під сучасні реалії: безпека, захист, закрита територія, термобудинки, енергетична незалежність, власна інфраструктура за принципом місто в місті тощо».

Івано-Франківськ: інвестиційна культура та стабільність

Івано-Франківськ має свої особливості, про які розповідає Вікторія Байрак, директор департаменту продажу та маркетингу VD Group: «Івано-Франківськ давно має репутацію міста, де нерухомість — це не лише про житло, а й про інвестицію. Тут добре розвинена культура купівлі квартир «на етапі фундаменту» з метою перепродажу чи здачі в оренду. Саме тому ринок постійно тримає динаміку: будуються нові житлові комплекси, зростає інтерес до більш комфортного формату життя, а самі забудовники переходять від базового підходу до концептуальних проєктів. Особливо активний розвиток — у бізнес-класі: сучасна архітектура, дизайнерські вхідні групи, підземні паркінги, акцент на громадські простори та якість будівельних матеріалів».

Також попит підживлює релоковане населення завдяки безпековому фактору.

Ще один драйвер  попиту —  державна програма «єОселя». «За останній рік саме вона стала одним із головних рушіїв на ринку. Люди активніше беруть кредити під пільгові відсотки, і забудовники адаптуються до цього попиту — з’являються готові планування, які відповідають критеріям програми», — зазначає експертка.

Щодо динаміки продажів, то  Вікторія Байрак зазначає, що  2024–2025 роках продажі помітно пожвавилися, особливо в житлових комплексах, що вже мають реалізовані черги або збудовану інфраструктуру.

Очікується, що ринок Івано-Франківська і надалі зберігатиме динаміку. «Основну роль відіграватимуть прозорі умови, швидкі темпи будівництва та репутація забудовника. Люди все частіше купують не просто квадратні метри, а готову концепцію життя — з дитячими майданчиками, ландшафтним дизайном, паркінгом, якісним фасадом. Попит на бізнес-клас продовжуватиме зростати, адже покупці шукають більше, ніж просто базове житло. Особливу роль і далі відіграватимуть програми на кшталт «єОселя», а також інвестиційний потенціал міста. Івано-Франківськ залишається серед лідерів регіону, і найближчі роки мають усі шанси закріпити цю позицію»,  — прогнозує експертка.

Ужгород та Закарпаття: новий рівень конкуренції

Закарпатський ринок також демонструє динамічний розвиток. Маріанна Бігунець, керівник відділу продажу будівельної компанії Gazda, відзначає: «Головний тренд останнього року в Ужгороді — вихід на ринок нових гравців. До вже відомих місцевих компаній приєдналися девелопери з інших міст, які бачать Закарпаття як перспективний регіон. Це підвищує конкуренцію, але й підіймає якість проєктів. Також спостерігається фокус на малоповерхове будівництво та концепції “місто в місті” з інфраструктурою. Покупці дедалі більше звертають увагу на якість планувань, наявність паркінгів та внутрішньої інфраструктури. І з недовірою ставляться до девелоперів, які не мають за спиною бази нерухомості, яка здана в експлуатацію».

Цінова динаміка в регіоні є досить активною. «За рік ціни зросли приблизно на 15–20%. Середній квадратний метр у новобудовах бізнес-класу в центральних районах Ужгорода сьогодні коштує близько 1200–1500 доларів, а в преміум-сегменті – 1600–2000 доларів», — повідомляє Бігунець. 

Єлизавета Добош, директор з маркетингу Rishko Capital підтверджує позитивну динаміку регіону: «Закарпаття поступово стає одним із центрів для інвестицій — область у 2024 році показала понад 14% зростання цін на первинку, а обсяги введеного житла збільшилися на чверть».

Важливим фактором розвитку стають індустріальні парки. Добош зауважує: «У Тячеві та Солотвині вже зареєстровані індустріальні парки. Хоч вони ще на етапі розвитку, але саме ці проєкти створюють очікування нових робочих місць і підживлюють довіру інвесторів до регіону».

Як і у Львові, додатково попит стимулює державна іпотечна програма «єОселя».

За спостереженнями гравців ринку, покупець став більш вибагливим й уважним. «Рішення приймають довше, детальніше аналізують ринок, але якщо знаходять “свій” варіант — купують», — коментує Маріанна Бігунець.

«Надійність забудовника тепер вирішує все: люди хочуть вкладати капітал туди, де ризики мінімальні. Тому готові обирати житло у перевірених компаній навіть за вищою ціною», — додає Єлизавета Добош.

Експерти прогнозують подальший розвиток ринку. 

«Попит утримуватимуть дві категорії: ті, хто купує для власного проживання, і ті, хто інвестує. Ми побачимо більше проєктів бізнес- і комфорт-класу, але з акцентом на невеликі будинки, інтегровану інфраструктуру та підземні паркінги. Тобто якість і концепція будуть важливішими за кількість», — впевнена Маріанна Бігунець.

На думку Єлизавети Добош, в найближчі пару років очікується помірне зростання цін на рівні 5–10% щороку. «Стабільний попит формуватимуть внутрішні мігранти, нові робочі місця та активність інвесторів, що вже заходять у регіон. Якщо індустріальні парки почнуть повноцінно працювати, вони стануть сильним драйвером і для економіки, і для ринку житла. У будь-якому випадку вирішальним фактором залишатиметься безпека інвестицій — клієнти обиратимуть надійних забудовників», — прогнозує експертка.

Чернівці: якість замість доступності

Ринок новобудов Чернівців також зазнає трансформацій. Вікторія Байрак констатує: «Якщо раніше головним фактором була доступність, то сьогодні все більше покупців звертають увагу на якість, стиль і комфорт. Зростає попит на сучасні житлові комплекси з продуманою архітектурою, закритими територіями, зручним плануванням, панорамними вікнами та розвиненою інфраструктурою. Особливо це стосується житла бізнес і преміум-класу — саме такий формат сьогодні задає нові стандарти на ринку».

Ключовим фактором стає репутація забудовника. «Через поширену проблему довгобудів люди звертають увагу на реальні кейси зданих об’єктів, наявність дозвільної документації, чіткі строки й відкритість компанії», — підкреслює експерт.

За спостереженнями гравців ринку, обсяги продажів зберігаються на хорошому рівні, особливо в тих комплексах, де забудовник демонструє динаміку будівництва й виконує зобов’язання перед покупцями. «Попит частково перетікає з вторинного ринку в первинний — завдяки новим підходам до житлових просторів та сучасному баченню комфорту. При цьому люди купують не “на картинці”, а після перевірки реальних прикладів завершених черг або вже введених в експлуатацію будинків», — стверджує Вікторія Байрак.

Експертка прогнозує збереження попиту на якісне житло. Особливо актуальними будуть проєкти з комплексним підходом: коли враховані не лише технічні характеристики будинку, а й зручність для життя — від зон відпочинку до безпеки у дворі. «У найближчі 1–2 роки ринок Чернівців продовжить змінюватися у бік більшої якості, прозорості та довіри»,  — впевнена Вікторія Байрак.

Перспективи західного регіону

Загальні перспективи розвитку західного регіону виглядають позитивно. Експерти прогнозують збереження попиту на якісне житло з акцентом на безпеку та комплексний підхід до створення житлових середовищ.

Західний регіон демонструє стійку динаміку розвитку з переходом від кількісних показників до якісних характеристик житла, що відповідає загальносвітовим трендам розвитку ринку нерухомості.

Фото: Rishko Capital