В Україні діють 109 ДБН, 23 ГБН, 45 СНіП і 17 рекомендованих СН, тобто загалом — 194 документи. 75% з них вимагають перегляду. Коли і як будівельники запрацюють за новими правилами, Property Times з’ясовував у експертів будівельного ринку та юристів.
Зміни до нормативної будівельної бази почалися ще у 2006 році, коли прийняли низку нормативно-правових актів, направлених на імплементацію в Україні положень Директиви Ради Європи. У 2011 році в Україні почав діяти Порядок застосування будівельних норм, розроблених на основі національних технологічних традицій, та будівельних норм, гармонізованих з нормативними документами Європейського Союзу.
Наразі в Україні фактично вже визначено дві гілки стандартизації: національна та європейська. Проте, у майже третину Єврокодів в ЄС вже на сьогодні внесено зміни, які в Україні не гармонізовані, інші Єврокоди будуть скориговані у найближчі 2-3 роки, тобто найближчим часом нам їх також необхідно буде переглядати. Також недостатньою є кількість прийнятих в Україні стандартів на будівельні вироби.
Разом із тим, запровадження в Україні європейської гілки стандартизації не є панацеєю. Адже основною метою Єврокодів як еталонних документів є доведення відповідності будівель і споруд основним вимогам. Предметна сфера Єврокодів обмежується розрахунком несучих конструкцій будівель та інших споруд. Навіть після завершення адаптації Єврокодів як національних стандартів, кожна країна-член Союзу продовжуватиме використовувати свої власні національні норми і правила, які стосуються інших аспектів будівництва, включаючи протипожежні та інженерно-технічні системи.
Тому перегляд державних будівельних норм на сьогодні вкрай необхідний.
Що треба змінити?
Наразі в Україні діють 109 ДБН, 23 ГБН, 45 СНиП і 17 рекомендованих СН, тобто загалом – 194 документи. У переліку чинних державних будівельних норм 20 мають термін затвердження більш як 20 років, 30 — затверджені більше 10 років потому і досі не переглядались.
«Існуючі норми, розроблені переважно розпорядчим способом формування вимог. Вони надмірно зарегульовані та не конкретизують цілей, критеріїв та вимог до експлуатаційних характеристик об’єкта нормування, що стримує застосування новітніх інноваційних технологій будівництва, нових будівельних матеріалів і виробів, спонукає до погодження відхилень від будівельних норм та «розмиває» професійну відповідальність проектувальника», — вважає Олена Воскобійник, доктор технічних наук, старший науковий співробітник, експерт у сфері будівництва.
На її погляд, перехід від розпорядчого способу формування вимог до параметричного (як це передбачено Законом України «Про внесення змін до ЗУ «Про будівельні норми» щодо удосконалення нормування у будівництві) передбачає встановлення у нормах параметрів стосовно безпеки, функціональності та якості об’єкта нормування (критеріїв, вимог до експлуатаційної характеристики та/або її показників).
«В результаті таких змін, роль будівельних норм трансформується з головного регуляторного документа в технічний нормативний акт», — вважає Ольга Чепелюк, кандидат юридичних наук, експерт у сфері права.
З урахуванням нових підходів до нормування у будівництві на сьогодні потребують перегляду майже 75 % державних будівельних норм.
Окрім того, наступним необхідним кроком є впровадження положень консолідованої версії Регламенту (ЕС) № 305/2011 Європейського Парламенту і Ради, що встановлює гармонізовані умови для розміщення на ринку будівельних виробів. Це дасть змогу комплексно врегулювати суспільні відносини суб’єктів господарювання у процесі проведення технічної апробації будівельних виробів та здійснення декларування, а також посилить захист прав споживачів, зокрема шляхом підвищення рівня інформованості про якість і безпеку споруд, будівельних виробів.
За найоптимістичнішими прогнозами процес прийняття нового Закону «Про основні вимоги до споруд, а також умови розміщення на ринку будівельних виробів» та відповідних підзаконних нормативно-правових актів, яких, до речі, буде чимало — за середньою оцінкою це близько кількох десятків документів, становитиме декілька років. Але, на думку експертів, інакше ця система не запрацює.
«Безпосередньо розроблення будівельних норм — процес тривалий. Мінімум ця процедура займає не менше, ніж півроку. А якщо документ складний та об’ємний — більше року», — вважає Ольга Чепелюк.
Вона пояснила, що розроблені, затверджені та зареєстровані державні та галузеві будівельні норми, зміни до них набирають чинності не раніше ніж через 90 днів з дня їх реєстрації та оприлюднення, а безпосередньо проектування об’єктів залежно від складності також може займати до одного року. Отже, перші зміни на реальних об’єктах ми зможемо побачити лише через кілька років.
«На системні зміни в будівельному законодавстві можна очікувати лише після запровадження нових принципів нормування у переважну більшість ДБНів. За умови збереження тих обсягів бюджетного фінансування робіт із нормування у будівництві, які є на сьогодні — знадобиться не менше ніж чотири–п’ять років», — резюмує Ольга Соловей, засновниця українського клубу нерухомості (URE club).
«Якщо абстрагуватися від постійного процесу девелопменту та будівництва, то, безумовно, нові норми привнесуть позитивні зміни, зроблять проекти більш європейськими, — вважає Олександр Пан, засновник Spang Capital. — Ми повинні прагнути зробити комерційні та житлові проекти доступними для всіх як для мам з немовлятами, так і для людей з особливими потребами. І багато об’єктів було реалізовано з урахуванням цього власними силами ще до прийнятті нових ДБН. Але тепер це буде закріплено законодавчо».
Проте, є і низка технічних нюансів щодо реалізації, а також складності інтерпретації формулювань, зазначає експерт. До того ж, є сфери, куди зміни ще не дісталися.
«Нові норми — це крок вперед, але бізнес багато рішень робить на користь комфортності клієнта та ефективності бізнесу, і тут важливо, щоб норми не суперечили цілям бізнесу», — підсумовує Пан.
Коли держава візьме відповідальність за безпеку та якість будівництва.
Терпець урвався
Система архітектурно-будівельного контролю та нагляду викликає лише нарікання. Представники будівельної галузі жаліються на тотальну корупцію. Пересічні громадяни — на стихійну агресивну забудову, безлад у галузі, неякісні будматеріали, небезпечні проєкти, тощо. Де вихід?
Проблема ДАБІ настільки нестерпна, що Президент України Володимир Зеленський наприкінці минулого року дав доручення з реформування ДАБІ. Нещодавно прем’єр-міністр України Олексій Гончарук провів нараду з питань розвитку будівельної галузі. І темі ДАБІ, а саме загостренню корупції, було приділена більша частина зустрічі. Будівельники повідомляли про відновлення корупційних схем та спроби протистояння їм.
«Ми готові платити державі податки, нести відповідальність за те, що робимо, але категорично проти платити хабарі за отримання сертифікатів та дозвільних документів на будівництво. У мене є добрий кейс, у минулому році ми ввели в експлуатацію об’єкт, з третьої спроби, але не піддались на жодні провокації», — розповів генеральний директор «Ковальська» Сергій Пилипенко. Він підкреслив, що у нинішній системі ДАБІ залишаються джерела для корупційних дій. Наприклад, практика відмов при отриманні дозвільних документів, де кожна відмова виявляє нові «помилки». «Відмова має містити всі зауваження, і при виправленні їх «нові помилки» не можуть з’являлись», — наголосив Пилипенко. Також є випадки, коли інспектори ДАБІ скасовують дозвіл вже активного будівництва на підставі того, що вважають експертизу не відповідною ДБН; виносять припис про зупинку будівництва при виявленні будь-якого незначного порушення, тощо.
В деяких регіонах ситуація ще гірша. «Зараз на тлі антикорупційної кампанії у Харківській області справжній колапс. За півроку жодного дозволу, жоден об’єкт не введено в експлуатацію. ДАБІ потрібно або перезавантажити, або ліквідувати», — запропонував Анатолій Денисенко, керівник компанії «Авантаж» (Харків).
Офіційна позиція
За підсумками обговорення Олексій Гончарук означив свою досить жорстку позицію щодо ДАБІ: «Схематозів», зокрема в Державній архітектурно-будівельній інспекції, не буде. Це моя принципова позиція. Якщо потрібно буде, то ліквідуємо ДАБІ в тому вигляді, в якому вона є зараз».
Але миттєва ліквідація ДАБІ не вирішить завдання створення в Україні дієвої системи архітектурно-будівельного контролю та нагляду. На думку президента КБУ Лева Парцхаладзе, першочерговим кроком реформування ДАБІ має стати її 100-відсоткове підпорядкування Мінрегіону. «Необхідно відновити діяльність робочої групи по реформуванню ДАБІ при Мінрегіоні, за участю фахівців неурядових організацій: КБУ, BRDO, IDLO, Реанімаційного пакету реформ», — зазначив він. Парцхаладзе підкреслив, що унеможливити корупцію зможе онлайн-трансляція нарад, на яких розглядається питання видачі дозвільних документів та/чи присутність представника замовника при розгляді дозвільних документів (з можливістю надання пояснення щодо поданих на розгляд документів). «Функціонал електронного кабінету забудовника має бути розширений — як і у питаннях подачі і прийому документів на об’єкти СС2 та СС3, так і в частині прийняття/введення в експлуатацію об’єктів будівництва. За невидачу дозволів або необґрунтовану відмову у їх видачі потрібно вводити персональну відповідальність чиновників. Це кроки на першому етапі реформи. Але система вимагає структурних змін. Можливі варіанти — при страхуванні будівельно-монтажних ризиків — скасувати вимогу отримання дозвільних документів (декларації та сертифікати) і дозволів на введення в експлуатацію в ДАБІ; створення страхових пулів з незалежним брокером для автоматичного визначення страхової компанії зі страхування будівельно-монтажних ризиків; компанії зі страхування об’єктів будівництва повинні мати перестраховані свої ризики в міжнародних страхових компаніях», — прокоментував Парцхаладзе.
«Необхідно відновити діяльність робочої групи по реформуванню ДАБІ при Мінрегіоні, за участю фахівців неурядових організацій: КБУ, BRDO, IDLO, Реанімаційного пакету реформ», — Парцхаладзе.
Заступник голови Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк вважає, що ліквідація ДАБІ в теперішньому вигляді не лише доцільна, а й просто необхідна. Вона наводить приклад, коли в рамках децентралізації частину функцій архбудконтролю з центру передали громадам. «Такі функції отримали менше 10% громад. За логікою перехід контролю з Києва на місця мав зробити його більш ефективним. А за фактом, через саму суть моделі відбулася просто передача корупційних схем з ДАБІ на місцевий рівень. Чому? Бо сама система держархбудконтролю в Україні алогічна. Як може ефективно контролювати орган, який фактично є самодостатньою непідконтрольною державою в державі? ДАБІ сама видає дозволи, сама контролює процес видачі, сама перевіряє себе ж щодо дотримання законності при видачі дозволів? Ідеальне середовище для корупції!» — вважає Шуляк.
«ДАБІ сама видає дозволи, сама контролює процес видачі, сама перевіряє себе ж щодо дотримання законності при видачі дозволів? Ідеальне середовище для корупції!» — Шуляк.
Народний депутат Іван Юнаков вважає, що завдання Президента по реформуванню ДАБІ на сьогодні з тріском провалене. «Конкурс на посаду очільника ДАБІ, який відбувався у минулому році, чесно кажучи, складно назвати прозорим. Добре, що його результати відмінили. Я ретельно проаналізував усю інформацію з відкритих джерел та можу вже зараз зробити свої висновки. За останні роки ДАБІ перетворилася на відверто корупційну структуру. До інспекції повернулися схеми часів Януковича. Люди, які їх впроваджували, за цей час пройшли певну «ротацію», дехто змінив позицію, піднявся вище, але загалом це ті самі прізвища, ті самі оборудки — створити такі умови, коли у забудовника немає вибору: він або платить і працює, або зупиняється. Було дуже сумно почути на зустрічі прем’єр-міністра Олексія Гончарука з найбільшими забудовниками, яка відбулася 17 січня, що бізнес такої ж думки», — каже Юнаков. Одначе він бачить позитивний результат зустрічі прем’єра з будівельниками, адже бізнес готовий голосно протистояти незаконним схемам. «Сумнозвісні схеми «скільки-то доларів за квадратний метр» лягали тягарем на плечі кінцевого споживача, який в середньому переплачував від 500 до 3 000 доларів за квартиру», — приводить ціну корупції в ДАБІ для покупців нерухомості депутат.
Що може стати альтернативою?
Олена Шуляк вважає, що мінусів у ліквідації ДАБІ в теперішньому стані нема, а ось розформування та переформатування цього органу не лише суттєво зменшить рівень корупції в галузі, а й скасує численні бюрократичні бар’єри на шляху розвитку будівельного ринку.
«Хочу одразу наголосити, що я — прибічник ліквідації ДАБІ як органу з такими повноваженнями та набором функцій, які існують зараз. Причому частина цих функцій, і дуже важливих, наразі взагалі ігноруються. Наприклад, система ринкового нагляду за обігом будівельних матеріалів на ринку. Сучасна ДАБІ взагалі ігнорує цю функцію в той час, коли на ринок фактично безконтрольно потрапляють фальсифікат, неякісна та небезпечна будівельна продукція. За оцінками експертів та профільних асоціацій, рівень фальсифікату досягає 30% на ринку цементу, 70% на ринках кабелю та енергоефективних вікон», — наводить приклади Шуляк.
Читайте також Обережно, фальсифікат! Як ринок будматеріалів залишився без контролю якості
Для відновлення в Україні ефективного держархбудконтролю та ринкового нагляду за будівельними виробами та продукцією, в першу чергу, необхідно відділити дозвільну функцію від функцій держархбудконтролю. «Не має право видавати дозволи той орган, який одночасно здійснює контроль за цією самою видачою. Це — нонсенс. На моє переконання, всі дозволи щодо будівництва та будівельних робіт повинні бути переведені в модель адміністративної послуги, якою вони й є за суттю», — підкреслює Шуляк. Ця функція має бути передана до центрів надання адміністративних послуг або на місцевий рівень. Надання такої адміністративної послуги мусить здійснюватися за стандартними технологічними картами в рамках типового процесу. Функція державного архбудконтролю має бути посилена контролем за законністю та дотриманням правил здійснення дозвільної функції саме ЦНАП та місцевими органами. «Тобто, інспекція в частині ліцензування та дозвільної функцій, здійснюватиме контроль за діяльністю державних або місцевих органів і ніяк не контактуватиме із забудовником. Таким чином ми отримаємо ефективний ланцюг контролю: органи надання дозволів працюватимуть за типовою схемою, яка не передбачатиме індивідуальних підходів та винятків щодо забудовників; інспекція контролюватиме дотримання правил та законності дозволів та діяльність дозвільних органів», — пояснює Шуляк.
Відокремлення дозвільної функцій допоможе інспекції зосередитись на основному завданні: контролю за якістю та безпечністю саме будівництва, здійсненні ринкового нагляду за безпечністю та якістю будівельних матеріалів на ринку.
«Після прийняття закону про створення Єдиної державної електронної системи в будівництві та після створення кабінету забудовника в ній, ми відкрили шлях до діджиталізації галузі та створення нових правил. Цю систему я також розглядаю як один з ключових елементів у системі оновлених регуляторних правил для ринку», — говорить Шуляк.
Іван Юнаков наголошує, що першочерговим завданням є створення умов, за яких корупція буде технічно неможливою. «Над цим зараз працює Мінцифра. Ключові елементи нової системи — електронний кабінет забудовника та контроль державних будівельних реєстрів. В рамках цієї нової системи контролюватись має законність будівництва, однаковість задекларованих намірів забудовника та результату, щоб не будували 16-поверхівки там, де збиралися будувати 5 поверхів. Те саме стосується об’єктів реконструкції соціальної інфраструктури», — говорить Юнаков.
«Першочерговим завданням є створення умов, за яких корупція буде технічно неможливою», — Юнаков.
На його думку, саму структуру ДАБІ потрібно не реформувати, а ліквідовувати, а її повноваження розподіляти між Мінцифрою у частині наповнення, ведення та захисту реєстрів, та Мінрегіоном у частині контролю за якістю будівництва. Участь чиновників має бути мінімальною — перевіряти безпечність і законність будівництва, накладати штрафи за порушення. Це має бути чітко прописано у функціональних обов’язках та посадових інструкціях, як і особиста відповідальність за винесення неправомірних рішень, неважливо дозволив чиновник будівництво, чи навпаки — заборонив. «У будівництві найперше завдання — наведення порядку в системі архітектурно-будівельного контролю. Саме йому має приділяти головну увагу майбутній міністр розвитку громад та територій», — вважає Юнаков.
Експерти Українського клубу нерухомості (URE Club) долучались до робочої групи Мінрегіону з реформування та розвитку системи державного архітектурно-будівельного контролю.
«Система архітектурно‐будівельного контролю та нагляду, що наразі функціонує в країні, не задовольняє потреби ринку та штучно гальмує розвиток будівельної галузі. Така ситуація негативно відбивається на залученні інвестицій до ринку нерухомості України, стримує ріст валового внутрішнього продукту, створює корупціогенні фактори у роботі будівельної галузі», — коментує співголова комітету з питань права URE Club Владіслав Кисіль.
Головними вадами існуючої системи архітектурно‐будівельного контролю та нагляду були названі:
Відсутність чіткого формулювання мети діяльності системи архітектурно‐будівельного контролю та нагляду, якими мають насамперед бути: (а) сервісні функції — надання адміністративних послуг у галузі будівництва; (б) контрольні функції — захист публічних інтересів при здійсненні будівельної діяльності (припинення самочинного будівництва; попередження порушень нормативно‐правових та нормативно‐технічних актів, що створюють загрозу безпеці людей);
Надмірність функціоналу, що не дозволяє ДАБІ концентруватися на здійсненні основних повноважень щодо реалізації мети діяльності системи архітектурно‐будівельного контролю та нагляду;
Перевага втручально‐каральних функцій у діяльності ДАБІ над сервісно‐консультативними, що не дозволяє досягти балансу між потребами ринку та публічними інтересами;
Неефективна побудова процесів здійснення контрольно‐наглядових повноважень та надання адміністративних послуг;
Неефективна організаційна структура ДАБІ, що зумовлює інституційну слабкість й неспроможність як задовольнити потреби ринку, так і забезпечити досягнення публічних інтересів;
Абстрактність і відсутність диференційованості складів адміністративних правопорушень за якими здійснюється притягнення до відповідальності органами ДАБІ;
Відсутність практики надання якісних та змістовних роз’яснень з питань, що належать до компетенції ДАБІ;
Численні прояви корупції, що на думку учасників ринку набула системного характеру, а також відсутність дієвих механізмів у попередженні і запобіганні їй;
Можливість ДАБІ України втручатися у реєстраційні дії територіальних органів ДАБІ та відсутність автоматичної реєстрації.
«Перш за все, існуюча структура ДАБІ має бути кардинально змінена, з розділенням сервісних та контрольних функцій. Наприклад, на заміну їй можуть прийти Архітектурно‐будівельна служба та Архітектурно‐будівельна інспекція. Архітектурно‐будівельна служба — виконує усі сервісні функції. До того ж необхідно внести зміни до законодавства та передбачити можливість делегування сервісних функцій саморегулівним організаціям або кваліфікованим і допущеним учасникам ринку. Замовник може обирати між державним органом та суб’єктам, що отримали ці повноваження. А ось Архітектурно‐будівельна Інспекція має виконувати контрольно‐наглядові функції», — наголошує Кисіль.
После появления первых случаев заражения коронавирусом в г. Ухань, в Китае, в декабре прошлого года коронавирусная инфекция распространилась по всему миру, что вынудило несколько стран ввести запреты на путешествия, карантин для граждан и изоляцию инфицированных в попытке остановить ее распространение.
Такие чрезвычайные меры оказывают значительное воздействие на исполнение обязательств по договорам, в частности, договорам купли-продажи товаров и услуг и договорам с участием международных транспортных компаний и сложных цепочек поставок.
В результате в центре внимания оказались международные коммерческие договоры, в частности, раздел «форс-мажор».
Такие жесткие меры оказывают воздействие на поставки товаров, рабочих и логистику. Некоторые поставщики указывают на невозможность исполнения своих договоров в течение оговоренных временных рамок или полную невозможность их исполнения. Ссылки на форс-мажор также могут заинтересовать покупателей, которые пытаются избежать поставки товара или услуг с обязательной приемкой на своих рынках.
Что такое форс-мажор?
Концепция форс-мажора пришла к нам из римского права. Это перевод римской правовой нормы vis cui resisti non potest на французском языке или «непреодолимая сила» на английском. Эта концепция была перенесена в несколько других юрисдикций континентального права, где форс-мажор предусматривается в той или иной форме в законодательном порядке, обычно в местном гражданском кодексе.
Форс-мажор также широко применяется в странах с юрисдикцией общего права, законы которого не предусматривают средства для защиты прав в ситуациях, когда договор невозможно исполнить ввиду обстоятельств вне контроля пострадавших сторон. Например, единственным средством для защиты прав, допустимым английским правом, о чем указано в наиболее распространенных правовых системах, является доктрина фрустрации, в соответствии с которой неисполнение договора допустимо только тогда, когда его исполнение становится невозможным в условиях полностью вне области ответственности сторон. Таким образом форс-мажор должен быть явно указан и указывается в договорах, к которым применяется английское право или законы, производные от него.
Независимо от того, является ли законодательство или условия договора источником прав в связи наступлением форс-мажора, возникновение его освобождает от ответственности за неисполнение договорных обязательств сторону, если такое неисполнение произошло в силу определенного форс-мажорного обстоятельства.
Определение того, является ли конкретное обстоятельство форс-мажорным, обычно включает объективный критерий, указанный в соответствующей правовой норме, или прописанный в договоре.
На практике же форс-мажор в системе законодательства и системе договорных отношений зачастую различается. Определение объема применения и средств для защиты прав согласно положениям форс-мажора, указанным в договоре, могут быть более широкими или более узкими по сравнению с негибким определением в системах гражданского права.
Обычно форс-мажоры в системе договорных отношений является более шаблонным, так как здесь придается значение перечислению событий, представляющих собой форс-мажорные обстоятельства. Если обстоятельство или категория обстоятельств не указаны явно, то они не относятся к форс-мажорным. И наоборот, системы континентального права зачастую более заняты проверкой на существенность рассматриваемого обстоятельства в свете того, можно ли было его избежать или исправить.
В реалиях коммерческих договоров форс-мажор зачастую представляет собой смесь шаблонов и проверки на существенность, при этом возможность предвидения обстоятельства и смягчение его последствий являются наиболее спорными элементами претензий в связи с форс-мажорными обстоятельствами.
Если в договоре или законе указано, что форс-мажорное обстоятельство «не допускает» исполнение обязательств, то пострадавшая сторона должна обычно продемонстрировать, что исполнение ее обязательств было невозможным юридически или физически, а не просто более сложным или более дорогостоящим. И наоборот, если положение ссылается на то, что обстоятельство «препятствует или приводит к задержке» исполнения обязательств, то в таком случае порог требований обычно ниже, и требование в связи с форс-мажорным обстоятельством можно удовлетворить, если исполнение обязательств остается возможным, но более обременительным.
До недавнего времени английские суды применяли проверку непредвиденности к форс-мажорным обстоятельствам. Английские суды также установили, что пострадавшая сторона должна в общем смысле «быть готова, желать и быть в состоянии» исполнить договор, если бы не форс-мажорное обстоятельство. Также английские суды продемонстрировали тенденцию отклонять претензии, которые пытались истолковать экономические или рыночные обстоятельства, воздействующие на прибыльность договора, как форс-мажорное обстоятельство.
Прочие соображения правового порядка
Положения форс-мажора часто содержат требование об уведомлении, которое обычно действует как «предварительное условие», лишающее права на освобождение от ответственности, если соответствующее извещение не было представлено в течение необходимого периода времени.
Положения форс-мажора также обычно указывают, что сторона, ссылающаяся на форс-мажорные обстоятельства, должна доказать, что она предприняла все разумные шаги по предотвращению или смягчению такого обстоятельства и его последствий.
Рекомендуемые действия
Если вы, как покупатель или поставщик товаров или услуг, являетесь стороной по договору, которая пострадала или может пострадать от эпидемии вируса, мы рекомендуем следующие действия:
Выполните тщательный пересмотр каждого договора в отношении применимого права и положений форс-мажора, включая любые временные ограничения и прочие процедурные требования.
Сделайте предварительный обзор на предмет того, выполнены или исключены меры по снижению распространения эпидемии или последующие чрезвычайные меры правительства.
Если вы не можете сделать заключение о том, что обстоятельство, от которого вы пострадали, является форс-мажорным, учтите любые возможные последствия ссылки на форс-мажорное обстоятельство, например, признание совершения вами существенного нарушения договора, дающего основание для одностороннего расторжения.
Если вы принимаете решение и ссылаетесь на форс-мажор, учитывайте свое обязательство по смягчению последствий от неисполнения обязательств и рассмотрите, какие шаги вы можете предпринять.
Если вы получили претензию в отношении форс-мажорных обстоятельств, которую вы не считаете обоснованной, существует возможность принудительного исполнения договора, в частности, если он не оговаривает международный арбитраж.
Учитывайте воздействие претензии в связи с форс-мажорными обстоятельствами (предъявленной или полученной) на ваши схемы страхования.
В Україні запрацював новий орган, який буде контролювати надання дозволів на будівництво та сертифікатів про прийняття будівель в експлуатацію, а також анулювати ці дозволи — Державна інспекції архітектури і містобудування (ДІАМ/ГИАГ). Одночасно Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) офіційно припинила виконувати свої повноваження. Усі її співробітники будуть звільнені. Ми зібрали відповіді на деякі питання, які виникають з приводу нового етапу реформи містобудування.
«ДІАМ — це не заміна ДАБІ, а повноцінний орган, з іншою структурою, повноваженнями, а головне — принципами роботи. Це один з важливих кроків реформування цілої галузі, яка протягом останніх років потерпала від корупції», — зазначив Олексій Чернишов, міністр розвитку громад та територій України під час прессконференції, присвяченої завершенню роботи ДАБІ.
Підбір кадрів у структуру проходив декілька місяців, наразі кількість співробітників нової структури досягає 198 осіб — це 30% від загальної кількості вакансій. За словами міністра, це в переважній більшості люди, які раніше не працювали на державній службі, але є професіоналами з ринку. Підбір кандидатів на посади в ДІАМ проходив спільно з Національним антикорупційним бюро і Нацагентством з попередження корупції. Міністр зазначив, що у новоствореній ДІАМ не працюють і не будуть працювати ті люди, які до цього працювали у ДАБІ. Наразі пошук кандидатів на вакантні триває.
«Прозорість, доброчесність та відповідальність. Це ті цінності, з якими нова команда юристів, будівельників, інженерів, архітекторів ДІАМ береться за роботу. Ми усвідомлюємо той кредит довіри, який ми отримали, відповідальність, яка на нас покладена, та виклики, з якими нам доведеться зіткнутись. І ми готові демонструвати якісну роботу, в якій немає місця для корупції», — зазначив голова Державної інспекції архітектури та містобудування Семен Кривонос.
Основними завданнями ДІАМ є:
надання (отримання, реєстрація), документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.
відмова у видачі таких документів,
або анулювання (скасування) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.
В Україні будуть утворені не тільки центральні, а й територіальні органи ДІАМ у кожній області. Також в рамках реформи розширюються повноваження органів місцевого самоврядування в питанні контролю над процесом будівництва.
Чи будуть створюватися інші органи для контролю містобудування?
Раніше планувалось, що також буде утворено Державну інспекцію містобудування та Державне агентство з технічного регулювання у містобудуванні. Але у новій редакції цих органів нема.
Як тепер будуть повідомляти про початок будівництва та введення в експлуатацію? Якщо забудовник має відповідним чином оформлену земельну ділянку та правильно оформлений проєкт, він має право будувати на цій ділянці без дозволу, який треба було оформлювати раніше. Потрібно лише у декларативний спосіб повідомити державу про старт будівництва.
Сертифікат на введення в експлуатацію також будуть отримувати в новий спосіб — в електронній системі заяву про готовність до введення в експлуатацію повинні підписати електронним підписом як замовник будівництва, так й авторський нагляд, автор проєкту, забудовник та інші відповідальні особи. Якщо всі підписи будуть отримані, будівля автоматично отримує Сертифікат.
Поки що введення в експлуатацію проходитиме в перехідному режимі, аж поки Верховна Рада не ухвалить відповідні законопроєкти (№ 5877 і № 5655, № 5656) у другому читанні і таким чином остаточно буде завершено реформу містобудування в Україні. Планується, що це відбудеться вже у жовтні.
Що буде з проблемними новобудовами, які будувались з порушеннями?
Чернишов зазначив, що сертифікат на введення в експлуатацію не отримають будівлі, які будувалися не за початковим проєктом, наприклад, замість 9-типоверхівки побудовано 29-типоверхівку. «Це неможливо. Є багато випадків, коли забудовники намагаються продавати квадратні метри так званим інвесторам, заселяти їх, а потім використовувати цих інвесторів, власників квартир, які ще не оформлені, і вимагати введення в експлуатацію. Такий забудовник повинен оформити зміни в проєктну документацію, якщо це можливо. А якщо неможливо, а такі випадки є, вони ніколи не отримають сертифікат на введення в експлуатацію», — сказав Чернишов.
За його словами, якщо неможна буде актуалізувати дійсний проєкт через порушення та існуючи містобудівні обмеження, забудовник повинен буде демонтувати поверхи, та привести об’єкт до стану, який передбачався спочатку.
Також буде введена адміністративна та кримінальна відповідальність за порушення норм будівництва. Це передбачено зареєстрованим в парламенті законопроєктом.
Що буде з дозволами, які активно видавала ДАБІ останнім часом?
За словами Чернишова, буде проведено аналіз виданих ДАБІ документів за попередні часи роботи. «Аналіз діяльності ДАБІ буде проведено не тільки за останні два тижні, а й за весь час її існування і буде розглянуто все те, що було оформлено», — підкреслив глава Мінрегіону.
Про те, що Держархбудінспекція останні 14 днів працювала без вихідних і виконала двомісячну норму, написав в соцмережі експерт з містобудування Георгій Могильний.
Наприклад, за 8 місяців ДАБІ видала 1621 дозвіл, тобто за два тижні співробітники інспекції виконали двомісячну норму.
При цьому, як підкреслив Могильний, за останній тиждень видані документи не відображалися в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва, однак 14 вересня було відкриті публічно.
Чи зменшиться вартість квадратного метра після реформи, адже раніше корупційна складова при отриманні дозволів значно впливала на ціни на первинку?
За словами Чернишова, реформа містобудування призведе до зменшення собівартості для забудовника будівництва, з ціни квадратного метра для забудовника зникне вся корупційна складова. А що стосується безпосередньо цін на житло, то їх визначає ринок. Як саме ринок прореагує на реформу ДАБІ — Чернишов не уточнив.
Тему іноземних інвестицій останнім часом активно обговорюють у професійних бізнес-колах, оскільки зросла кількість запитів на придбання нерухомості. Іноземні компанії, групи нерезидентів-покупців, які частково вже об’єдналися в інвестиційні фонди, доволі прискіпливо дивляться на український ринок комерційної нерухомості.. Цікавляться придбанням не тільки житла, але й комерційної нерухомість в різних конфігураціях. Необхідність частіше укладати такі угоди спонукала Український клуб нерухомості Ukrainian Real Estate Club винести на обговорення критичні моменти, що притаманні цій процедурі. Владислав Кисіль, партнер ЮК «KPD Consulting», очільник комітету з питань права Ukrainian Real Estate Club, поділився практичним знаннями та основами законодавства стосовно транзакційного супроводу угод із нерезидентами.
Поняття інвестор в українське законодавство запровадив Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-ХІІ. Однак його готували не юристи, тому документ наразі цінний тільки статтею 4, що регламентує залучення коштів у житлове будівництво. Більше інформації про те, хто такий інвестор, іноземний інвестор, містить Закон України «Про режим іноземного інвестування» від 19.03.1996 р. № 93/96-ВР. Зокрема в статті 1 зазначено, що іноземні інвестори — це суб’єкти, які провадять інвестиційну діяльність на території України, а саме:
юридичні особи, створені відповідно до законодавства іншого, ніж законодавство України (тобто створені за межами України);
фізичні-особи — іноземці, які не мають постійного місця проживання на території України і не обмежені в дієздатності (це важливо брати до уваги, коли починаєте структурувати угоду);
іноземні держави, міжурядові та неурядові організації;
інші суб’єкти інвестиційної діяльності, які визнаються такими відповідно до законодавства України.
Стаття 3 цього закону закріплює, в яких формах можливі іноземні інвестиції. Тут ідеться про придбання нерухомого чи рухомого майна, включаючи будинки, квартири, приміщення, обладнання, транспортні засоби та інші об’єкти власності, шляхом прямого одержання майна та майнових комплексів або у вигляді акцій, облігацій та інших цінних паперів, придбання майнових прав.
Хто такий інвестор-нерезидент?
Це поняття, перш за все, можна зустріти в податковому законодавстві. Проте нас більше цікавить, як його визначає валютне законодавство, оскільки саме воно регламентує, в якій валюті буде сплачено за майно. Відповідно, звертаємося до Закону України «Про валюту і валютні операції» від 21.06.2018 р. № 2473-VIII. У статті 1 наведений перелік тих, хто є нерезидентами:
а) фізичні особи (іноземні громадяни, громадяни України, особи без громадянства), які мають постійне місце проживання за межами України, зокрема ті, хто тимчасово перебуває на території України;
б) юридичні особи та інші суб’єкти господарювання з місцезнаходженням за межами України, які створені та діють відповідно до законодавства іноземної держави, зокрема ті, частки участі в яких належать резидентам;
в) розташовані на території України іноземні дипломатичні, консульські, торговельні й інші офіційні представництва, міжнародні організації та їх фірми, що мають імунітет і дипломатичні привілеї, а також представництво інших організацій, що не здійснюють підприємницьку діяльність відповідно до законодавства України;
г) відокремлені підрозділи юридичних осіб, що зазначені в підпункті «в» пункту 9 частини першої цієї статті, які розташовані за межами України ті здійснюють діяльність відповідно до законодавства іноземної держави.
Також слід розібратися з поняттям іноземець, про що йдеться в Законі України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» від 22.09.2011 р. № 3773-VI. Тут зазначено, що іноземцем вважають особу, яка не перебуває в громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав.
З точки зору укладення договору про придбання нерухомого майна, іноземці та особи без громадянства поділяються на дві категорії:
Ті, хто перебуває на території України на законних підставах, тобто вони в установленому законом чи міжнародним договором України порядку в’їхали в країну та постійно або тимчасово проживають на території України чи тимчасово перебувають тут.
Усі інші.
Перебування на законних підставах в Україні – умова для вчинення правочину. Це перевіряє нотаріус, коли посвідчує угоду про придбання-продаж майна (Правила нотаріального діловодства, наказ Міністерства юстиції від 22.12.2010 р. № 3253/5).
Крім того, варто звернути увагу, що для ідентифікації особи потрібен переклад паспорта іноземця, який зробив перекладач із нотаріально посвідченим підписом.
І ще один важливий нюанс – коли нотаріус посвідчує правочин майнового характеру, у тексті такого правочину для фізичної особи зазначають реєстраційний номер облікової картки платника податків (п. 8 гл. 7 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусом України, наказ Мінюсту від 22.02.2012 р. № 296/5). Цю картку видає орган фіскальної служби на підставі:
перекладеного паспорту;
особливої форми – заяви, поданої особисто іноземцем або за його довіреністю (якщо видана за межами України, має бути апостильована чи пройти консульську легалізацію).
Водночас, отримання такого документу не означає, що іноземець змінює статус на податкового резидента Україн. Ця довідка потрібна більше для статистичних потреб та для мети укладення нотаріально посвідчених правочинів. Зазвичай, отримати такий податковий номер можна протягом п’яти днів.
Загалом, таку роботу необхідно провести, щоб визначити, чи претендує особа на статус іноземного інвестора і чи здатна вона укладати договір для посвідчення нотаріусом.
Інші важливі аспекти оформлення угод із нерезидентами
Коли людина купує майно, з точки зору українського сімейного права, угода є істотною. З огляду на це нотаріус зобов’язаний отримати інформацію про перебування в шлюбі, що має бути підтверджено легалізованими/апостильованими документами – свідоцтвом про шлюб або іншим його еквівалентом. Також до документів потрібно додати згоду дружини/чоловіка, навіть на укладення попередніх договорів, оскільки вони опосередковують передачу гарантійних сум. На договори купівлі-продажу така згода має бути обов’язково, адже йдеться про 100%-у істотну угоду, яка передбачає розпорядження спільними сімейними коштами, відповідно, потребує згоди дружини/чоловіка.
І така згода може бути надана:
людиною, яка звернулася до українського нотаріуса, тоді вона має надати переклад свого паспорту та посвідчити заяву, що не заперечує стосовно укладення угоди;
будь-де на території земної кулі, але посвідчена нотаріусом у тій юрисдикції, де вона видана, та завірена апостилем чи пройти консульську легалізацію, інакше документ не матиме юридичної сили на території України.
Зауважимо, що існують країни, які не приєдналися до Гаазької Конвенції щодо апостилізації документів (1961 року). Перелік тих, хто визнає апостиль, зазначений на сайті Міністерства освіти та науки України.
Якщо іноземний інвестор з країни, де апостилю немає, можна звернутися до українських консульських установ для консульської легалізації документів, виданих на території іншої держави. Ця процедура більш тривала, ніж апостилізація, але без неї не обійтися. Інший варіант — привезти подружжя в Україну. Отже, перебування в шлюбі є значним викликом для проведення транзакцій.
Також нотаріуси проводять антисанкційну перевірку (п. 7 глави 3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Наказ МЮ від 22.02.2012 р. № 296/5), тобто перевіряють наявність особи в санкційних списках.
Існують ще процедури ідентифікації/верифікації клієнтів банківськими установами (фінансовий моніторинг) відповідно до ЗУ «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом…». Це так звані процедури KYC/AML, а підставою є Положення про здійснення банками фінансового моніторингу, запроваджене постановою НБУ від 19.05.2020 р. № 65.
Практика показує, що тут ідеться про розкриття джерел доходів. Наприклад, якщо іноземець працює в своїй країні в певній компанії, український банк запросить лист від роботодавця із підтвердженням, що за останній період часу ця особа отримала достатні грошові кошти (як винагороду, заробітну плату, дивіденди) законним шляхом. Розміру таких доходів має бути достатньо для придбання нерухомого майна.
Крім того, банки часто просять виписки з рахунку іноземного клієнта — того, який нерезидент використовуватиме для перерахування грошей в Україну. Потрібно показати в періоді, що на ньому накопичена достатня сума коштів і підтвердити джерела їх появи. Додатково банки можуть запитувати податкові декларації, особливо резидентів США, з огляду на конвенцію FATCA (Інформаційна довідка щодо імплементації положень Закону США «Про податкові вимоги до іноземних рахунків»). Україна приєдналася до FATCA, відповідно, повністю розкриває інформацію в контексті фінансових операцій, зокрема й придбання нерухомого майна.
Попередньо це варто перевіряти, адже якщо особа не може підтвердити походження своїх доходів, придбавати нерухомість їй не варто.
Так само слід пам’ятати, що не всі власники нерухомості, які хочуть її продати, є належними продавцями для іноземного покупця. Зокрема, якщо продавець не налаштований отримувати кошти через банк, тобто безготівково, або не розуміє, яким чином можна спочатку підписати договір про продаж, а тільки потім отримати грошові кошти, угода не відбудеться.
Особливості структурування угод
Придбання/продаж нерухомості за участі нерезидента на практиці кардинально відрізняється від того, що відбувається на локальному ринку. Головна відмінність — проведення розрахунків у безготівковій формі. Якщо нерезидент розраховується готівкою або не в тій формі, що визначена чинним законодавством України для внесення інвестицій, це унеможливить протягом певного часу вивід такої інвестиції з України. Просто не буде підтвердження, що така інвестиція була здійснена. Натомість безготівковий розрахунок є таким підтвердженням, але важливо провести його саме таким чином, щоб це вважалося інвестицією.
Також виникає проблема першого кроку: одночасна передача грошей і нерухомості, коли має місце банківський розрахунок, неможлива. Для нівелювання побоювань сторін, в Україні вже працює механізм ескроу — договір рахунку умовного зберігання (параграф 2 глави 72 ЦК України: ст. 10761 – 10768). Ідеться про спеціальний рахунок, який відкриває покупець і вносить на нього свої грошові кошти. Забрати звідти їх може тільки вигодонабувач, продавець, але тільки в певний момент або коли надасть банку документи, на підставі яких фінустанова розблоковує доступ до грошових коштів. Зазвичай таким документом може бути витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за покупцем. Тобто гроші приходять до продавця в момент, коли виникає право власності в покупця. На сьогодні банківське законодавство вже прилаштоване для таких операцій, навіть для нерезидентів і валютних платежів. Однак масово цей інструмент в Україні ще не використовують, оскільки він не достатньо відомий сторонам угод. З іншого боку, в Україні немає широкої мережі банків, які готові за помірну оплату робити розрахунки в формі ескроу. Це є стримуючими факторами, але поступово варто рухатися саме в цьому напрямку, бо він — найбільш цивілізований варіант проведення розрахунків, який нівелює проблему «першого кроку».
Альтернативою Ескроу наразі є механізм квазі-ескроу, який з’явився в Україні кілька років тому завдяки змінам у частині 3 статті 10 ЗУ «Про державну реєстрацію майнових прав…». Сюди внесли вказівку, що перехід права власності чи виникнення інших речових прав може бути обумовлений певною подією/умовою, яку сторони визначають у договорі. Зазвичай нею стає проведення факту повного розрахунку, який підтверджується нотаріально підписаною заявою продавця про отримання грошових коштів або випискою з рахунку продавця. Тут існує одна проблема — теоретично продавець може не з’явитися до нотаріуса після отримання грошових коштів і не надати таку заяву. Для цього винайшли «страховку» — угоди структурують таким чином, що надається довіреність щодо отримання інформації з рахунку продавця покупцеві, або брокеру, або юристам. Така довіреність може бути відкликана, проте за договором це стане підставою для розірвання угоди та негайного повернення грошових коштів. Квазі-ескроу більш ризикований, ніж ескроу, але на сьогодні використовується частіше, оскільки обходиться дешевше, є зрозумілим і практично реалізовуваним з огляду на прийнятність для сторін договорів.
Раніше замість двох, описаних вище механізмів, використовували акредитив. Фактично він аналогічний ескроу. Але зараз має місце здебільшого тільки в найвищому корпоративному сегменті, для житлового ринку така процедура складна, дорога й неприйнятна.
Ціна договору: в якій валюті визначати?
Деякі нотаріуси відмовляються посвідчувати договір, де зазначена вартість нерухомості в іноземній валюті, посилаючись на статтю 524 Цивільного кодексу України. Однак зверніть увагу, в ній ідеться, що «зобов’язання має бути виражено в гривні». А ціна договору та валюта зобов’язань — це різні речі.
Свободу здійснення валютних операцій закріплює стаття 2 нового Закону України «Про валюту і валютні операції». У ній зазначено про те, що в фізичних і юридичних осіб-резидентів є право укладати угоди з резидентами та (або) нерезидентами та виконувати зобов’язання, пов’язані з цими угодами, в національній чи іноземній валюті.
Більше того, відома практика Верховного Суду, яка каже, що стаття 524 ЦК України не є імперативною, тобто жорсткою й обов’язковою. Але якщо нотаріус займаєте консервативну позицію, можна піти на компроміс — ціну продажу зазначити в потрібній іноземній валюті, а потім написати: «Виключно для мети додержання вимог статті 524 Цивільного кодексу України, а також обрахування плати за вчинення нотаріальних дій, сплати податків, зборів та обов’язкових платежів, зобов’язання за цим Договором виражено в гривні у розмірі, що на дату складанні Договору становить ZZZ (ZZZгривень 00 копійок) згідно з офіційним обмінним курсом гривні до євро, встановленим Національним банком України з розрахунку ZZZ грн за 100 (сто) євро».
Водночас, у договорі потрібно зазначити: «Для уникнення сумніві та не зважаючи на викладене вище, Покупець сплачує на банківський рахунок Продавця, визначений у цьому Договорі, ціну продажу квартири у розмірі ХХХ (ХХХ) євро 00 центів».
З практики, сторони здебільшого не зацікавлені в тому, щоб валюта, в якій вони домовилися про купівлю-продаж, була змінена, оскільки це їм невигідно.
Як сплачувати ціну купівлі-продажу, якщо договір укладено між резидентом і нерезидентом?
Це питання викликає чимало суперечок. Перша пов’язана з переконанням, що коли іноземець-нерезидент інвестор хоче купити тут нерухомість, він обов’язково мусить відкрити в українському банку рахунок нерезидента-інвестора. Однак нічого спільного така позиція із чинним законодавством не має. Банківське регулювання в Україні дозволяє пряму інвестицію, тобто під час укладення договору купівлі-продажу кошти з рахунку іноземного банку напряму переміщуються на рахунок продавця в українському банку в валюті.
Друге сумнівне твердження: якщо операції проходять через рахунок іноземця в українському банку, необхідна конвертація в гривню валютних надходжень, і вже в гривні продавець отримує оплату за майно, яке продає. Насправді, це не так. Останні два з половиною роки цього робити непотрібно. Можна розраховуватися прямо у валюті на території України.
Процедура така:
Продавець відкриває рахунок в українському банку в іноземній валюті.
Покупець відкриває два інвестиційні рахунки в українському банку — перший у валюті (сюди він перерахує кошти у валюті), другий у гривні.
Згідно з банківським законодавствам, покупець може напряму перерахувати кошти зі свого інвестиційного валютного рахунку на валютний рахунок продавця.
В ЮК «KPD Consulting» радять робити такі операції в межах одного банку, щоб забезпечити найбільшу транзакційну швидкість. Фактично, такі угоди у валюті закриваються день у день: підписали договір і внесли оплату.
Якщо має місце пряма інвестиція, процедура трохи інша: підписали договір, але право власності на майно ще не переходить покупцю, оскільки він направляє кошти з банку із закордону в український банк продавця. Гроші ідуть через банки-кореспонденти і на практиці це займає два-п’ять днів. Тільки після того, як кошти надійшли, пройшли процедури інвестиційного валютного контролю, їх зараховують на рахунок продавця в українському банку. Потім продавець іде до нотаріуса, надає свою заяву про здійснення розрахунків, і право власності переходить покупцю.
Приблизно так само відбувається з транзакціями, коли у покупця та продавця є інвестиційні рахунки в різних українських банках. Цей платіж також надходить протягом двох-чотирьох дні.
Отже, якщо хочете досягти найбільшої транзакційної швидкості, є два варіанти:
Валютні рахунки в одному банку.
Конвертувати валюту нерезидента-інвестора в гривню, зараховувати її на його ж інвестиційний гривневий рахунок і розраховуватися в гривні. Але це не завжди цікаво, оскільки банки стягують комісійні за зарахування коштів на інвестиційний рахунок (може доходити до 1%), і на додаток втрачаються гроші на конвертації.
З економічної точки зору найбільш вигідною для покупця є пряма інвестиція, бо він нічого не втрачає. Оскільки не всі банківські працівники обізнані про це, варто погоджувати операцію з банком за кілька днів, щоб валютний відділ встиг навчити своїх колег, як правильно проводити таку операцію.
Усе це регламентовано Положенням про заходи захисту та визначення порядку здійснення окремих операцій в іноземній валюті, затвердженим постановою правління Національного банку України від 02.07.2019 № 5 (пункти 109, 118, 119, 132, 134).
Навіщо дотримуватися правил про інвестування?
Головна причина — подальший продаж нерухомості іноземцем, наприклад через деякий час після придбання. Згідно з банківським законодавством, репатріація (повернення) доходів нерезидентів-інвесторів можлива тільки за умови дотримання правил внесення інвестицій.
Правила репатріації не обмежуються лише продажем, оскільки вони діють ще і для доходу від оренди. Якщо були порушення у внесені інвестицій, то отримати законно і вивести за межі Україну орендну плату не вийде.
Про особливості репатріації доходів від продажу нерухомості зазначено в пп. 6 п. 71 Положення про заходи захисту та визначення порядку здійснення окремих операцій в іноземній валюті, затвердженого постановою правління Національного банку України від 02.07.2019 № 5. Зокрема, вимогами до внесення інвестицій є необхідність подачі до банку, що проводить операцію, довідки банків-резидентів про здійснення іноземних інвестицій. Цю довідку видає банк, який отримував інвестицію від інвестора.
Обов’язково слід пам’ятати про перевірку надійності банків, щоб уникнути ситуації, коли інформація про внесення інвестицій знаходиться в установі, яку виводять із ринку і нею оперує Фонд гарантування вкладів.
Якщо ж іноземний інвестор не можете підтвердити внесення інвестицій, можна скористатися тим самим пп. 6 п. 71 Положення НБУ № 5. Він дозволяє не подавати документи про зарахування інвестицій, якщо між внесенням інвестицій, набуттям права власності та датою репатріації минуло п’ять календарних років.
Іншим цікавим моментом є укладання іноземним інвестором попереднього договору щодо придбання нерухомості в майбутньому. Це стосується первинного ринку нерухомості.
Яку інвестицію в цьому випадку робить покупець? Форми інвестиції визначає стаття 3 Закону України «Про режим іноземного інвестування» від 19.03.1996 р. № 93/96-ВР. Відповідно до неї, єдине, що можна асоціювати з таким інвестуванням, – інвестування в інших формах, які не заборонені законом. Водночас стаття 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» каже, що залучати грошові кошти, наприклад, у житлове будівництво можливо тільки в певних формах: цінні папери, цільові облігації, використання фонду фінансування будівництва, інститутів спільного інвестування. Попередній договір не відображає жодну з цих умов, тому коли іноземний інвестор перераховує за ним кошти, що потім будуть зараховані в ціну продажу, в майбутньому можуть виникнути проблеми. Якщо вся ця історія закінчується добре – сторони укладають договір купівлі-продажу, в такому договорі необхідно зазначати, як саме була внесена інвестиція. Інакше довести банку, що платіж за попереднім договором є інвестицією, буде дуже важко.
Спеціально для читачів Property Times Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER проаналізувала основні законодавчі акти, які мали вплив на ринок нерухомості у 2023 році та зробила прогноз на 2024 рік.
Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»
Одним із ключових законодавчих актів, який мав вплив на ринок нерухомості у 2023 році був Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі —Закон).
Попри те, що цей закон був прийнятий та набув чинності наприкінці 2022 року, початок його застосування фактично припав на 2023 рік.
Нагадаємо, що Законом запроваджується державна реєстрація прав (спеціального майнового права) на «віртуальні об’єкти» — майбутній об’єкт нерухомості (МОН) та об’єкт незавершеного будівництва (ОНБ) (подільний та неподільний).
З цього моменту ці об’єкти починає «бачити» закон, тобто вони стають оборотоздатними.
Правочин щодо ОНБ/МОН, вчинений без відповідної реєстрації є нікчемним.
Що це дає? Безпеку для покупця об’єкту, будівництво якого ще не завершено.
З моменту реєстрації спеціального майнового права у реєстр вноситься інформація про усі обмеження/обтяження щодо такого права, а також відбувається трекінг титулу відповідного об’єкту.
Окрім цього спеціальне майнове право можна зареєструвати лише на об’єкти, щодо яких оформлені усі необхідні дозвільні документи.
Тобто перевірити титул на ОНБ/МОН стає набагато простіше.
Первинна реєстрація на ОНБ здійснюється лише за замовником будівництва, а на МОН — за замовником будівництва та/або девелопером.
Таким чином не потрібно вигадувати варіанти «передачі прав забудовника» для того, щоб майбутню квартиру або нежитлове приміщення мав змогу продавати не лише забудовник (особа, яка має речові права на ділянку та дозвіл на виконання будівельних робіт), а і девелопер (особа, що забезпечує організацію та/або фінансування будівництва).
Законом також передбачається «резервування» МОН до прийняття об’єкту в експлуатацію з метою гарантування його добудови (гарантійна частка). Таке резервування здійснюється під час первинної реєстрації спеціального майнового права на ОНБ та МОН.
Мінімальний розмір гарантійної частки був визначений постановою КМУ від 03.01.2023 №8 «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна», що становить:
10% для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
5% для всіх інших населених пунктів України.
У червні 2023 року був затверджений Порядок поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Постанова КМУ №596 від 13.06.2023), який визначив механізм та особливості поширення дії Закону на об’єкти, де дозвіл на початок будівельних робіт отримано до 10 жовтня 2022 року.
Нагадаємо, що з 10.10.2022 року залучення грошових коштів для будівництва об’єкту можливо лише способами, передбаченими Законом, зокрема, шляхом укладання договору купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва).
Порядком передбачено, що:
якщо дозвіл на будівництво об’єкта отримано до 10 жовтня 2022, але Замовник прийняв рішення про поширення дії Закону на такий об’єкт, — першочергово всі необхідні дані щодо об’єкту мають бути внесені в ЄДЕССБ.
на об’єкти, які вже було продано раніше, реєструється «право інвестора», а на об’єкти які ще не продано — реєструється «спеціальне майнове право» і далі продаж таких об’єктів здійснюється за Законом.
Санкційне законодавство
У 2023 році продовжувало розвиватись санкційне законодавство. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав» від 03.05.2023 № 3103-IX на державного реєстратора покладено обов’язок перевіряти наявність факту застосування до фізичної/юридичної особи санкцій відповідно до Закону України «Про санкції» і наявність такого факту наразі є підставою для відмови в державній реєстрації речового права на нерухоме майно.
Захисні споруди цивільного захисту
Будівництво захисних споруд наразі є життєво необхідним, тому нормативно-правове регулювання цієї сфери теж мало розвиток у році, що минув.
З 1 листопада 2023 року набув чинності ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту», відповідно до яких:
всі проєкти відбудови житлових і громадських будівель, у тому числі шкіл, лікарень, садочків повинні передбачати наявність правильно облаштованих захисних споруд;
під час нового будівництва обов’язковим є облаштування мінімум одного універсального санітарно-гігієнічного приміщення. Таке приміщення має розраховуватися на кожні 200 осіб.
Постанова КМУ № 1331 від 19 грудня 2023 «Деякі питання ведення обліку об’єктів фонду захисних споруд цивільного захисту», якою передбачено:
здійснення обліку фонду захисних споруд цивільного захисту в електронні формі;
розроблення Інформаційної системи та введення її в експлуатацію не пізніше 1 червня 2024 року.
Також у 2023 році Міністерство відновлення розмістила у себе на сайті лист (https://mtu.gov.ua/news/34732.html), у якому надало своє бачення щодо ряду спірних питань, що виникали з приводу створення захисних споруд цивільного захисту, а саме вказало на те, що:
законодавством не передбачено окремого цільового призначення земельних ділянок або функціональних зон у містобудівній документації для будівництва захисних споруд;
необхідна кількість та місткість кожної захисної споруди та СПП визначається завданням на проєктування, виходячи з розрахункової кількості осіб, що підлягають укриттю — залежно від функціонального призначення об’єкта, для якого проєктується захисна споруда або СПП;
окремо розташовані захисні споруди або СПП для обʼєктів закладів освіти чи охорони здоровʼя (або інших громадських будівель) в умовах існуючої забудови можуть проектуватись на ділянках, передбачених для таких об’єктів;
додаткове (окреме) формування ділянок для будівництва таких захисних споруд законодавством не вимагається.
Разом із цим, слід мати на увазі, що відповідно до Порядку проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, що був затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023, не допускається щоб земельна ділянка або її частини належали одночасно до двох (або більше) новоутворених самостійних об’єктів.
Це означає, що у разі наміру будівництва захисної споруди без формування окремої ділянки, таку споруду треба буде реєструвати в якості частини складної речі.
Розміщення тимчасових споруд
Постановою КМУ № 904 від 04.08.2023 був затверджений Порядок розроблення, погодження, оприлюднення схеми розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, її складу та змісту, вимог до тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, їх зведення, перенесення та демонтажу.
Нагадаємо, що розміщення таких споруд було обумовлено необхідністю розміщення внутрішньо переміщених осіб (ВПО), що було спричинено початком повномасштабної війни.
Порядком передбачено, що:
він застосовується під час розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення за рахунок коштів державного або місцевого бюджету;
він не поширюється на розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, будівельних майданчиків, а також розміщення тимчасових споруд у межах зон особливого режиму використання земель;
тимчасові споруди (комплекси тимчасових споруд) для життєзабезпечення населення не є об’єктами будівництва у розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
розроблення схеми розміщення здійснюється за ініціативою виконавчого комітету відповідно до рішення голови відповідної сільської, селищної, міської ради або начальника військової адміністрації.
Законодавство про відходи
У вересні 2023 року був затверджений Порядок розроблення, погодження та затвердження місцевих планів управління відходами (Постанова КМУ № 947 від 05.09.2023), який визначає:
що таке місцевий план управління відходами, яким є документ державного планування, що містить комплекс взаємозв’язаних завдань і заходів, узгоджених за строками та ресурсним забезпеченням з усіма заінтересованими виконавцями, спрямованих на забезпечення сталого управління відходами в населених пунктах в межах території територіальної громади з урахуванням принципів співробітництва органів місцевого самоврядування, сформованих на підставі оцінки поточного стану сфери управління відходами та вже розроблених моделей;
механізм розроблення, погодження та затвердження планів управління відходами територіальної громади.
Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки
У травні 2023 року було створено Єдиний реєстр стратегічної екологічної оцінки, який:
надає можливість громадськості та господарюючим суб’єктам отримувати інформацію щодо проведених СЕО;
підвищує обізнаність та можливість залучення потенційних інвесторів у відбудову України;
дозволяє більш комплексно та виважено підходити до питань державного планування, розробки та затвердження планувальних документів.
Класифікатор будівель і споруд
16.05.2023 наказом Мінекономіки № 3573 був затверджений національний класифікатор будівель і споруд НК 018-2023, що набрав чинності із 01 січня 2024.
Новий класифікатор був розроблений із метою гармонізації національного класифікатора із класифікацією типів споруд, розробленою Євростатом (Classification of Types of Construction. Eurostat, 1998).
Прогноз на 2024 рік
13 грудня 2023 року Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури України було оприлюднено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про реалізацію експериментальних проектів у сфері містобудівної діяльності».
По суті цей проєкт направлений на заміну скандального законопроєкту 5655, який передбачав реформу містобудівної галузі, але з огляду на супротив громадськості так і не був остаточно прийнятий.
Отже, гадаю, що у 2024 році нас чекає подальша діджиталізація регуляторних процедур та продовження реформування містобудівної галузі.
Окрім того, вбачається, що буде мати розвиток подальша інтеграція законодавства України із законодавством ЄС, зокрема, але не виключено, подальше впровадження процедур, направлених на забезпечення енергоефективності та екологізації будівництва.
Під час однієї з останніх повітряних тривог у Києві, яка передувала масовому обстрілу, власниця паркомісця в підземному паркінгу на проспекті Європейського Союзу не змогла скористатися своїм місцем — воно було зайняте чужим автомобілем, водій самовільно заїхав на територію паркінгу й залишив там своє авто, щоб убезпечити його під час тривоги. Цей випадок викликав дискусію про межі права приватної власності в умовах воєнного стану та обов’язки власників укриттів перед громадянами, які шукають захисту. Property Times звернувся за коментарями до поліції й також попросив адвоката розібрати цей кейс.
Валерія, власниця паркомісця, розповідає: «Я приїхала на своє паркомісце під час тривоги, а воно заблоковане іншим автомобілем, який стояв вздовж. Водія в авто не було. В той вечір до охоронця не звертались. Звернулась до адміністрації та охорони наступного ранку за поясненнями, чому в паркінгу перебувають сторонні авто. Адміністратор надав пояснення, що люди вручну відкривають шлагбаум та заїжджають у паркінг. Кидають авто під час тривоги та йдуть додому. Вдіяти вони нічого не можуть».
Що каже поліція
Управління превентивної діяльності Головного управління Національної поліції у м. Києві на запит редакції Property Times повідомило, що проведеною перевіркою протягом 2025 року не встановлено випадків проникнення сторонніх осіб на транспортних засобах до підземних паркінгів під час отримання сигналу повітряна тривога, які б вчиняли протиправні дії. Жодних заяв чи скарг з даного питання не надходило.
Поліція нагадує, що за самовільне проникнення на приватну територію громадяни несуть відповідальність відповідно до норм чинного законодавства. У випадку отримання відомостей щодо конфліктів між особами в укриттях та паркінгах під час повітряної тривоги працівники негайно прибувають на місце події та здійснюють реагування в межах наданих їм повноважень.
Як забезпечити порядок в укритті: досвід девелопера
Компанія City One Development, яка володіє підземними паркінгами житлових комплексів «Новопечерські Липки», «Бульвар Фонтанів» і «Святобор Park Resort», поділилася своїм досвідом організації роботи укриттів.
«Під час повітряної тривоги всі підземні паркінги житлових комплексів функціонують як офіційні укриття цивільного захисту і включені до міського реєстру Києва. Вхід відкритий не лише для мешканців, а й для всіх, хто потребує захисту — зокрема жителів прилеглих будинків», — пояснюють у пресслужбі компанії.
Доступ до укриттів максимально спрощений: мешканці спускаються безперешкодно ліфтом або сходами прямо зі свого під’їзду. Для сторонніх громадян також забезпечено вільний доступ — двері до паркінгів залишаються відкритими протягом всієї тривоги, включно з нічним часом. Інформаційні таблички біля входів виконують довідкову функцію — допомагають зорієнтуватися, вказують напрямок входу та контактні номери диспетчера та охорони.
«Система відеоспостереження забезпечує контроль у режимі реального часу, а цілодобова охорона пильнує порядок, консультує мешканців і завжди готова допомогти. Випадків несанкціонованого проникнення не зафіксовано», — додають у компанії.
Охоронці патрулюють територію, консультують мешканців і за потреби надають допомогу. Компанія регулярно проводить інструктажі щодо реагування в кризових ситуаціях, щоб забезпечити як фізичний захист, так і психологічний спокій.
Правова оцінка ситуації
Богдан Врублевський, адвокат практики кримінального права юридичної компанії ADER HABER, надав детальний аналіз правових аспектів конфліктів у підземних паркінгах під час повітряних тривог.
Статус паркінгу має вирішальне значення
У Києві діє понад 460 підземних паркінгів, і лише частина з них внесена до офіційного переліку захисних споруд. «Якщо паркінг не внесений до фонду укриттів, його власник юридично не зобов’язаний пускати туди людей під час повітряної тривоги», — пояснює адвокат. Відтак проникнення до такого паркінгу без дозволу власника вважається незаконним.
Відповідальність за самовільне проникнення
Українське законодавство гарантує недоторканність житла та іншого володіння особи навіть в умовах воєнного стану. Поняття «інше володіння» охоплює не лише житло, а й прибудинкову територію, земельну ділянку, гараж, підвал, господарські приміщення тощо. Підземний паркінг або окреме паркомісце у ньому однозначно належать до приватної території, що перебуває під правовим захистом.
Проникнення на таку територію без згоди власника є правопорушенням за статтею 162 Кримінального кодексу України («Порушення недоторканності житла»). Санкції можуть включати:
Штраф від 50-100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян
Виправні роботи на строк до 2 років
Обмеження волі на строк до 3 років
Якщо проникнення вчинене із застосуванням насильства, групою осіб або службовою особою з використанням службових повноважень, передбачене більш суворе покарання — позбавлення волі на строк від 2 до 5 років.
Водночас адвокат зауважує, що Конституція України допускає винятки із принципу недоторканності приватної власності для порятунку життя чи майна в надзвичайних ситуаціях: «Тобто, у теорії, проникнення до чужого укриття з метою убезпечити своє життя під час обстрілу могло б розглядатися як дія в стані крайньої необхідності. Однак на практиці це доволі складна правова оцінка. Без належного обґрунтування таке проникнення все одно розглядатиметься як правопорушення. Тим більше якщо особа не просто зайшла перечекати небезпеку, а самовільно зайняла чуже паркомісце, перешкоджаючи власнику у користуванні ним. У такому випадку порушник ризикує не лише отримати зауваження від власника чи охорони, але й бути притягнутим поліцією до кримінальної відповідальності за статтею 162 КК».
Адвокат пояснює, що сам по собі факт зайняття чужого паркомісця під час тривоги не є правопорушенням, якщо паркінг функціонує як укриття. Оскільки доступ гарантований усім, тимчасове використання порожнього паркомісця для свого захисту не тягне юридичної відповідальності.
Дії особи, що вимушено заїхала на чуже місце задля порятунку, можна розглядати крізь призму стану крайньої необхідності. Згідно з Кримінальним кодексом, не є злочином заподіяння шкоди законним інтересам іншої особи у стані крайньої необхідності — тобто для усунення небезпеки, що безпосередньо загрожувала життю чи здоров’ю, якщо цю небезпеку не можна було відвернути іншими засобами.
«Перебування на чужому паркомісці — це мінімальна та тимчасова ‘шкода’ у відповідь на смертельну загрозу, отже про будь-який злочин або адміністративне правопорушення не йдеться», — зазначає Богдан Врублевський.
Права власника паркомісця
Внесення паркінгу до списку укриттів не тільки дозволяє людям укриватися в ньому, але й фактично виправдовує їхнє перебування на будь-якій вільній площі цього паркінгу під час тривоги. Власники паркомісць мають розуміти, що під час повітряної небезпеки їхнє право користування місцем відходить на другий план перед правом на життя та безпеку інших громадян.
Водночас якщо під час повітряної тривоги власник паркомісця прибуває на своєму автомобілі, особа, яка тимчасово використовує це місце для укриття, зобов’язана звільнити його, оскільки право власника на користування своєю приватною власністю має перевагу, за умови, що це не створює безпосередньої загрози життю чи здоров’ю обом сторонам.
Відшкодування збитків
Власники паркомісць у підземному паркінгу мають законні підстави вимагати компенсацію збитків, якщо внаслідок незаконних дій сторонніх осіб їхнє майно постраждало. Українське цивільне законодавство покладає обов’язок на правопорушника відшкодувати завдану ним шкоду в повному обсязі.
Це стосується як матеріальної шкоди (пошкодження майна), так і моральної шкоди (немайнових втрат). Якщо під час інциденту було пошкоджено майно власника — наприклад, зламано шлагбаум, вибито замок воріт чи завдано шкоди автомобілю — винна особа має відшкодувати вартість ремонту або заміни цього майна.
Власник також може вимагати компенсацію за моральну шкоду, якщо порушення права власності спричинило йому душевні страждання чи інші негативні переживання — наприклад, від того, що був позбавлений можливості користуватися своєю власністю у критичний момент.
Висновок
Самовільне проникнення до приватного паркінгу під час повітряної тривоги є ризикованим кроком, який може мати правові наслідки, зауважує адвокат. Порушникам загрожує кримінальна відповідальність за статтею 162 КК України із штрафами чи обмеженням волі, а у разі обтяжуючих обставин — навіть ув’язнення.
«Власники ж, своєю чергою, захищені законом від таких посягань: вони можуть звернутися по допомогу до поліції, а також вимагати відшкодування завданих збитків — як матеріальних, так і моральних.
Закон стоїть на боці права приватної власності навіть в умовах війни, тож під час повітряних тривог варто користуватися лише офіційно дозволеними укриттями або отримувати чіткий дозвіл власників на перебування в їхніх паркінгах, аби не перетворюватися з потерпілого на правопорушника самовільними діями», — пояснює Богдан Врублевський.
