Архітектор

Рубрика: Регіони

  • Регіональний ринок нерухомості: офіси та ТРЦ поступилися логістиці та складам

    Регіональний ринок нерухомості: офіси та ТРЦ поступилися логістиці та складам

    Ринок нерухомості зазнав значних змін через пандемію й впроваджені карантинні обмеження. Прогнози експертів, які були зроблені наприкінці минулого року не виправдалися, адже ніхто не міг передбачити такий розвиток подій.

    Читайте также: Рынок торговой недвижимости Харькова: итоги 2020

    Аналізуючи регіональний ринок нерухомості за минулий рік, експерти зазначали дефіцит професійних комерційних площ, особливо в сегменті офісів, й прогнозували ріст саме в цьому напрямку, але за нових умов офіси змушені були відійти в тінь, а на перший план вийшла логістична нерухомість.

    Property Times разом з експертами вивчав, що відбувалося в регіонах в цей карантинний 2020 рік.

    Логістика та склади

    На початок 2020 року все ще відчувався дефіцит якісних комерційних площ в регіонах, але з введенням карантину ситуація змінилася. «Криза позначилась на усіх сегментах комерційної нерухомості. Найгірша ситуація з готельною нерухомістю, що пов’язано з обмежувальними заходами та значним зниженням туристичної активності. Рітейл нерухомість також потерпіла від локдауну, а офісна нерухомість зараз знаходиться в процесі трансформації», — зазначає Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

    Якщо до впровадження карантину, найбільш швидкими темпами розвивався сегмент торгової й офісної нерухомості, то 2020-й можна назвати роком складів. Саме логістика змогла не тільки встояти, а й отримати поштовх для прискореного розвитку.

    «Найменшого стресу зазнали складські приміщення, відповідно це і є на даний момент найбільш перспективна нерухомість», — коментує Вікторія Ковальчук, co-owner Alterra Group.

    Розвитку складської та логістичної нерухомості посприяли декілька факторів. Як зазначає, Вікторія Ковальчук, наразі є проблема постачання товарів з закордону, у зв’язку з цим орендарі збільшують складські залишки.

    Ще один чинник — стрімкий розвиток e-commerce. «Все більше ритейлу буде переходити чи активно розвивати саме формат електронної торгівлі, де для зберігання та ефективної доставки потрібні будуть сучасні складські приміщення, — пояснює Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine. — Особливо гостро це питання стане в регіонах, оскільки ситуація у Києві розвивається дещо швидше, а місцеві девелопери добре розуміють, як швидко можна реалізувати такі проєкти».

    Це може посприяти будівництву нових проектів, зокрема сучасних внутрішньоміських складів, яких дуже не вистачає містам мільйонникам, впевнений Ярослав Горбушко. «На даному етапі, з інвестиційної точки зору, ринок складської та логістичної нерухомості малорозвинений, і поки що не є досить привабливим для інвесторів. У найближчій перспективі, з відновленням активності на ринках капіталу, фокус інвесторів буде спрямовано на кращі приміщення, однак, такі опції будуть залишатися дефіцитними і/або дорогими, — пояснює експерт. — Є всі передумови, що наслідки пандемії посприяють сплеску девелоперської активності. Та враховуючи все ще не високі орендні ставки, в першу чергу будуть реконструювати старі об’єкти, що пояснюється більш низькими затратами. Можна також очікувати реалізації об’єктів build-to-suit, так як сучасні об’єкти на спекулятивному ринку в регіонах просто відсутні».

    Вікторія Рильцева, директор компанії «Харків Консалтинг Груп» відзначає підвищення попиту на логістичну нерухомість у Харкові, як на сегменті купівлі-продажу, так і оренди, що вже призвело до появи нових девелоперських проєктів у цьому сегменті в регіоні.

    Як зазначає Ярослав Горбушко, наразі пропозиція складської нерухомості не задовольняє попит на регіональному ринку. «Найбільший дефіцит складської нерухомості відзначається у Дніпрі, Львові та Одесі. Складські приміщення на регіональному ринку здебільшого представлені переобладнаними приміщеннями старої споруди. Низький рівень регіональної пропозиції пов’язаний з тим фактом, що будівництво нових складський приміщень почало активно розвиватися тільки протягом останніх 10 років, — коментує експерт. — Проте, варто відзначити, що Західна Україна є одним з найактивніших регіонів з розвитку складського ринку. Так, очікується введення першої черги логістичного центру Protec Zymna Voda (73 000 кв. м, GBA) до кінця 2020 року. Загальна площа логістичного центру Protec Zymna Voda після закінчення другої та третьої черги складе 100 000 кв. м. Таким чином, логістичний центр Protec Zymna Voda буде найбільшим в Західній Україні».

    Охорона здоров’я

    Ще один сектор, для якого пандемія стала поштовхом для розвитку, — охорона здоров’я.

    «Після доволі суттєвої перерви на передній план активно виходять об’єкти сфери охорони здоров’я. Криза, з одного боку, показала значні недоліки наявної медичної системи як державної, так і приватної, а з іншого — показала можливості для інвесторів та збільшила попит, — коментує Дмитро Омельчук. — Все більше людей зараз починають звертатись до приватних клінік. Ще одним фактором, хоч і незначним, є зростання страхової медицини. І саме тут є значний потенціал у регіонів через те, що ринок Києва є більш-менш насиченим, а от ринок регіонів, особливо обласних центрів, є майже незаповненим. Додатковим фактором, що позитивно впливає на цей сегмент є медична реформа, що може забезпечити зростання потоку клієнтів до приватних клінік. Враховуючи, що ситуація тільки набирає обертів, ми будемо спостерігати збільшення інтересу до даного сегменту».

    Туризм,а wellness та інфраструктура

    В цьому сегменті ситуація не однозначна, адже, з одного боку — локдаун в першій хвилі пандемії та скорочення прибутків у населення, а з іншого – закриті кордони, які спричинили сплеск внутрішнього туризму.

    «Якщо логістика та лікарні були потрібні й до цього, то внутрішній туризм в Україні, завдяки закритим кордонам, та обмеженням, має відкритись з нової сторони. Навіть після завершення коронакризи існує ризик того, що кордони та звичний для нас закордонний туризм буде певний час ще недоступним по ряду причин. До того ж ми розуміємо, що ситуація з вірусом — довга історія, і, навіть якщо буде загальнодоступна вакцина, ще деякий час люди не будуть готові подорожувати за межі України. Напевно, настав час займатись розвитком власної туристичної інфраструктури та готуватись до збільшення потоку туристів. А зробити це можна тільки із підвищенням рівня сервісу та якості самих готелів та місць відпочинку, — впевнений Дмитро Омельчук. — Хоча 2020 рік виявився напевно найважчим для даного сегменту, усе це дасть значний поштовх до розвитку внутрішнього туризму. Але тут питання не тільки в туристичних об’єктах, а й в інфраструктурі. Це ще один сегмент, який буде перспективний наступні декілька років або навіть десятиріччя. Адже навіть до найкрасивішого готелю чи локації потрібно якось добиратися. Хорошим прикладом є Херсонська область, яка стала відкриттям року для багатьох українців завдяки озерам з рожевою водою та заповідникам, але відсутність нормальних доріг не дозволяє зробити її доступною туристичною локацією. Багато інфраструктурних об’єктів в Україні потребують не просто капітального ремонту, а повноцінного їх створення чи повної заміни».

    Офісна нерухомість

    Перехід на віддалену роботу змусив орендарів та орендодавців офісних приміщень шукати нові умови співпраці, і врешті ринок взагалі почав процес трансформації з урахуванням нових умов.

    «Тут, імовірніше, потрібно говорити не про зміну якості чи кількості, а взагалі про зміну формату та пошук нових форматів і можливостей. Я б сказав, для деяких навіть пошук ідей для виживання. Ми бачимо, що офіси та коворкінги тимчасово відійшли на задній план, — говорить Дмитро Омельчук. — Але ми бачимо і значну «домашню роботу», яку роблять багато наших замовників — вони готуються до трансформації, активно досліджують нові формати та працюють над новими проєктами. Даний тренд хоч і суттєвий, але короткочасний. Ми всі розуміємо, що робота з дому — тільки на короткий проміжок часу. І попит на офісні приміщення відновиться так чи інакше. Ті компанії, що адаптувались до змін (безпечні офіси, підвищення якості, покращення умов та лояльності для клієнта) однозначно повернуть собі докризовий рівень доходу, або ж наблизяться до нього».

    Якщо говорити про сегмент купівлі-продажу офісних приміщень, то тут ситуація відрізняється від сегменту оренди. Вікторія Рильцева зазначає, що частка таких угод на ринку офісів у вартісному виражені була найбільшою в порівнянні із іншими сегментами комерційної нерухомості.

    Читайте также: Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    Аналітики CBRE Ukraine наводять такі дані по ринку офісної нерухомості: на кінець листопада 2020 року загальна пропозиція конкурентної офісної нерухомості в Харкові (249 000 кв. м), Львові (260 000 кв. м), Дніпрі (190 000 кв. м) і Одесі (188 000 кв. м) залишається низькою. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція була відсутня у Дніпрі, Одесі та Харкові з початку року. Однак, у Львові, нова пропозиція склала 47 500 кв. м з початку року. Серед найбільших об’єктів, що вийшли на ринок: БЦ Dominant Plaza (16 000 кв. м, GLA), БЦ Graphite (8 300 кв. м, GLA), БЦ Ampere Hall (6 500 кв. м, GLA БЦ «Семицвіт» (4 000 кв. м, GLA), БЦ «Голоско» (3 200 кв. м, GLA) та інші.

    У Львові, середня вакантність зросла на 23 п.п. з початку року та становила 25% на кінець листопада. Основними факторами зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди через наслідки пандемії COVID-19 та зростання обсягу нової пропозиції офісів на 23% з початку року. Загальний обсяг офісних площ (клас А і В), заявлених до виходу на ринок у 2021 році, складає близько 100 000 кв. м у Львові, проте враховуючи наслідки пандемії  та її вплив на економічну ситуацію, більшість заявлених термінів, ймовірно, буде перенесена.

    Торгова нерухомість

    Ринок торгової нерухомості через карантин та локдаун постраждав чи не найбільше, змінилися плани з відкриття нових об’єктів, оператори зазнали значних збитків. Відкриття нових професійних об’єктів було відкладено.

    «Що стосується об’єктів непрофесійної торгівлі, то основний попит був на приміщення, які розташовані у спальних районах із інтенсивним пішохідним та автомобільним трафіком. Це формати продуктових магазинів «біля дому», дрогері, служби доставки, аптеки, спеціалізовані магазини пива та алкогольної продукції», — коментує Вікторія Рильцева.

    Загальна картина на ринку торгової нерухомості, за даними аналітиків CBRE Ukraine має такий вигляд: у першому півріччі 2020 року нова регіональна пропозиція була представлена 2-гою фазою ТРЦ APPOLO (10 000 кв. м) в Дніпрі. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція у другому півріччі 2020 року була відсутня. Однак, у 2П 2020 року, загальний обсяг торгових площ, заявлених до виходу на ринок у 2021 року, складе 250 450 кв. м в Івано-Франківську, Харкові, Львові, Одесі, Тернополі, Ужгороді, Вінниці, та Запоріжжі.

    На кінець жовтня 2020, забезпеченість якісними торговими приміщеннями на 1 000 жителів залишилася майже рівні 4 кварталу 2019 року. Так, у Львові вона склала 250 кв. м, у Дніпрі — 232 кв. м, Одесі — 211 кв. м, і Харкові — 157 кв. м.

    Інвестиції скоротилися

    Аналітики зазначають, що інвестиційна активність на ринку комерційної нерухомості України в 2020 році різко впала.

    «Обсяг інвестицій склав 4,3 млн доларів США та був представлений однією угодою у складському ринку Київської області. Проте, за рахунок послаблення обмежень та поступового відновлення економіки, обсяг інвестицій в нерухомість досяг 82,7 млн доларів США у 3-4 кварталах 2020 року. На кінець жовтня, загальний обсяг інвестицій в нерухомість становив 87 млн доларів США. Найбільший обсяг інвестицій був зафіксований у Києві та Київській області (85%), Одесі (8%) та Харкові (7%)», — наводить дані Ярослав Горбушко.

    Експерти зазначають, що вектор інвестиційної привабливості зазнав певних змін. «Якщо до 2020 року, традиційно, західна частина України була більш привабливою для міжнародних інвесторів через близькість до кордону, то у 2020 році цей вектор змінився разом із кардинальними змінами на ринку інвестиційних проєктів. Зараз найбільш популярними, на нашу думку, є саме центральна та східна частина України. Це пов’язано із тим, що міжнародні інвестори зараз знаходяться на дуже низькому рівні активності, а от локальні девелопери та інвестори відчувають потребу у розвитку нових об’єктів, — пояснює свою думку Дмитро Омельчук. — Локальний бізнес не може собі дозволити зупинитись, піти на карантин чи повністю зупинити свої плани. Для них зупинка рівноцінна закриттю. І ми вже тривалий час спостерігаємо стале зростання активності українського інвестора, що нас надзвичайно тішить. Зазвичай у їх центрі уваги житлове та офісне будівництво, промисловість, склади та ритейл».

    Прогнози оптимістичні

    Прогнозувати, як будуть розвиватися регіональні ринки, дедалі складніше, адже сценарій буде залежати від багатьох непрогнозованих чинників. Експерти дуже обережні в своїх припущеннях щодо можливого розвитку подій.

    «Перша половина року, більш за все, відзначиться низькою активністю на ринку. Гучних угод як з оренди так і купівлі/продажу імовірно не буде, або ж невелика кількість. За 2020 та першу половину 2021 року має сформуватися відкладений попит, як на орендну, так і на інвестиційну діяльність, що може дати поштовх до активності у другій половині 2021 та 2022 році, — коментує Станіслав Іванов, директор департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine. — Прогнозовано, економічна активність та інтерес до комерційної нерухомості має відновитись після стабілізації ситуації з пандемією».

    Незважаючи на невизначеність ситуації, експерти налаштовані позитивно, про повну зупинку ринків не йдеться, скоріш за все, буде перерозподіл, зміна форматів, тощо.

    «Із урахуванням поточної ситуації, девелопери в своїх нових проектах вимушені будуть гнучко підходити до вибору формату об’єкту із можливістю трансформації в залежності від зміни попиту на ринку», — говорить Вікторія Рильцева.

    На думку Вікторії Ковальчук, ринок перелаштується, зросте актуальність медзакладів. Також експертка зазначає перспективність розвитку колівінгів та складських комплексів в містах.

    «Work from home не може тривати довго, тому потреба в якісних офісних приміщеннях згодом відновиться. Тут я хочу наголосити на слові якісних. На мою думку, перевагу будуть мати не просто квадратні метри десь у центральній частині міста, а офісні комплекси, які будуть відповідати критеріям безпечності, внутрішнього комфорту та якості, — наголошує Дмитро Омельчук. — Далі постає логічне питання: «Чи актуально це регіонам?». Адже Київ часто може дозволити собі жити власним життям, яке відрізняється від інших міст країни. Я б сказав однозначно так, але інвестор все частіше буде звертати увагу на альтернативні новому будівництву варіанти девелопменту. Тобто буде зростати попит саме на реконструкцію наявних будівель та проєктів з ревіталізації. Гарним прикладом є ревіталізація проєкту Промприлад.Реновація в Івано-Франківську. Це унікальний приклад того, коли нові формати девелопменту починають зароджуватись у регіонах та поступово наближуватись до столиці. Думаю що наступні роки ми все частіше будемо спостерігати, як старі будівлі заводів, фабрик та інших, до цього некомерційних, об’єктів, будуть трансформуються у сучасні інвестиційно привабливі проєкти».

    https://propertytimes.com.ua/regioni/regionalniy_rinok_neruhomosti_ofisi_ta_trts_postupilisya_logistitsi_ta_skladam

    Читайте также: Харківський ритейл: поступове відновлення

  • Рынок торговой недвижимости Харькова: итоги 2020

    Рынок торговой недвижимости Харькова: итоги 2020

    Для рынка коммерческой недвижимости Харькова 2020 год был непростым и ознаменовался разнонаправленными тенденциями в различных его сегментах. Такую ситуацию отмечают эксперты регионального рынка.

    Читайте также: Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    На рынке аренды заметно увеличилась вакантность, уменьшилось количество сделок, а арендные ставки, за исключением сегмента производственной и логистической недвижимости, в гривневом измерении остались на прежнем уровне либо снизились, отмечает Игорь Балака, генеральный директор ООО «Производственно-правовой фирмы «Крона».

    При этом объем рынка продаж коммерческой недвижимости в Харькове в 2020 году, по предварительным оценкам экспертов, составил сумму свыше $61 млн.

    По утверждению Виктории Рыльцевой, директора компании «ХАРЬКОВ КОНСАЛТИНГ ГРУПП», завершившиеся в текущем году операции включают сделки по продаже бизнес-центров и офисных зданий суммарной площадью свыше 46 тыс. кв. м, промышленных зданий под редевелопмент площадью 78 тыс. кв. м, супермаркетов — 7 900 кв. м, гостиниц — 2 500 кв. м. При определении суммы инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Харькова за 2020 год не учитывались сделки по продаже земельных участков и проектов, сделки с государственной и коммунальной собственностью, а также результаты торгов на площадках ProZorro и СЕТАМ.

    Таким образом, вопреки ожиданиям кризиса и полной остановки рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, прогнозируемыми весной в ситуации введения локдауна, жизнь в этом сегменте не останавливалась.

    Владимир Чекалов, директор «Национальная Управляющая компания», отмечает, что наряду с прогнозируемыми тенденциями, появились абсолютно неожиданные тренды, спровоцированные влиянием пандемии и нехарактерные для всех предыдущих кризисов. Эти тренды не являются типичными для рынка недвижимости предыдущих периодов (т.е. до 2020 года не наблюдались на рынке как таковые):

    • рынок недвижимости не упал, как это было в период кризисов 2008 и 2014/15 годов, а наоборот — ситуация с пандемией подогрела интерес инвесторов к рынку;
    • собственники бизнесов перенаправляли часть доходов от операционного бизнеса не в его дальнейшее развитие и масштабирование, а на приобретение непрофильных объектов недвижимости. Были отмечены случаи сворачивания своего основного бизнеса и возникший денежный поток был перенаправлен в недвижимость, отмечает Игорь Балака;
    • часть компаний перешли от модели аренды к покупке помещений для собственного использования;
    • не произошло резкого увеличения нового предложения ликвидных объектов в продажу.

    Объекты формата Street retail, супермаркеты, ТЦ площадью до 3000 кв. м, рынки

    За период апрель-декабрь 2020 года количество предложений по аренде торговых помещений увеличилось на ~15-20%. Большинство вакантных помещений относятся к недостаточно ликвидным магазинам, которые освободили арендаторы, не имеющие запаса прочности для удержания помещения в период «жесткого» карантина, а также расположенных в районах, не имеющих хороших автомобильно-пешеходных трафиков.

    Магазины в локациях с высокой интенсивностью пешеходных потоков по-прежнему имеют высокий спрос и в ряде таких помещений была произведена замена арендатора по принадлежности к другой товарной группе/услугам на более «устойчивых» (адаптированных к режиму карантина).

    Арендные ставки на ликвидные помещения, расположенные в хороших локациях, площадью до 150 кв. м, остаются стабильными. Цены продажи на такие помещения также остаются на докарантинном уровне. Собственники не спешат давать значительный дисконт и сбрасывать активы в силу отсутствия альтернатив для инвестирования с более привлекательной ставкой доходности.

    Среднерыночное падение стоимости аренды/продажи, менее ликвидных, торговых помещений оценивается на уровне — 10-15%.

    Абдурахман Шайхалов, CEO stepINVEST group, отмечает, что на рынке продажи торговых помещений наблюдается рост спроса на 25-30% в сравнении с предыдущим годом в сегменте «готового арендного бизнеса».

    Под объектами «готового арендного бизнеса» (ГАБ) понимаются торговые объекты с заключенными договорами аренды и действующими арендаторами.

    В июле запросы на покупку объектов данного формата характеризовались средней суммой до ~$150 тыс., а к концу года средняя сумма увеличилась до ~$200тыс.

    Надо отметить, что в 2020 г. сформировались сегменты ГАБов в зависимости от суммы инвестиции. В нецентральных районах помещения стоимостью до $200 тыс. приносят валовую доходность 8-10% годовых, стоимостью $200–500 тыс. — 10,5-11,5% годовых, и свыше $500 тыс. — 11-12% годовых, поясняет Абдурахман Шайхалов.

    При этом на центральных (самых востребованных) улицах Харькова валовая доходность составляет от 7% годовых.

    В свою очередь, из-за увеличения спроса на ликвидные помещения с действующими арендаторами доходность покупаемых магазинов имеет тенденцию к снижению.

    Ситуация с введением карантинных ограничений дала дополнительный толчок для развития отдельных товарных групп и услуг, которые оказались более устойчивыми к карантину:

    Читайте также: Харківський ритейл: поступове відновлення

    — продуктовые магазины формата «у дома»;

    — службы доставки;

    — объекты e-commerce (интернет магазины);

    — магазины по продаже товаров для животных;

    — специализированные магазины по продаже пива и алкогольных напитков;

    — магазины по продаже бытовых товаров национальных сетей в формате «у дома»;

    — аптеки;

    — медицинские лаборатории, клиники.

    Преимущественно это связано с тем, что большинство из них продолжали работу в период «жесткого» карантина.

    Динамичное развитие в регионе демонстрируют такие сети, как: Rozetka (6 магазинов, 6 мини-отделений), «Червоний маркет», Smile market, сеть магазинов разливного пива Hop Hey (Море пива), АТБ (4 новых супермаркета), «Новая почта», EVA, специализированные магазины фирменной торговли по продаже мяса и колбасных изделий, полуфабрикатов и пр.

    Карантинные ограничения в наибольшей мере затронули такие сегменты:

    — заведения общественного питания;

    — развлекательный сегмент;

    — фитнес-центры;

    — туристические фирмы (в период: март-июнь 2020 г.);

    — fashion-индустрия (магазины одежды и обуви);

    — магазины товаров «секонд-хенд» и пр.

    Практически все арендаторы, работающие с данными товарными группами/услугами, обратилась к собственникам помещений с предложением о временном пересмотре арендной платы, и фактически получили скидки на аренду от 20 до 100% на период «жесткого» карантина. В некоторых случаях скидка согласована и на более длительный период (до сентября–декабря 2020 года).

    Часть арендаторов, которая оказалась неустойчивой к колебаниям рынка из-за сильной зависимости от ежедневного покупательского спроса и поставок из-за границы, расторгли договора аренды и закрыли точки продаж.

    Некоторые собственники торговых помещений не пошли на уступки и расторгли договора аренды для того, чтобы не терять потенциальную прибыль от аренды и найти более устойчивых арендаторов.

    Основными факторами, влияющими на ценообразование, по-прежнему остаются интенсивность пешеходного трафика и величина площади помещения.

    Ценообразование (аренда):

    — центральные улицы (Сумская, Пушкинская, пр. Науки): ~ 400-800 грн/кв. м;

    — места повышенной интенсивности пешеходных трафиков (выходы из метро, транспортные узлы: ст. м. Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): ~500-1000 грн/кв. м (в отдельных местах небольшой площадью:1200-1500 грн/кв. м);

    — спальные районы, транспортные магистрали: ~200-400 грн/кв. м;

    Ценообразование (продажа):

    — центральные улицы (Сумская, Пушкинская, пр. Науки): ~$2200–3500/кв. м;

    — места повышенной интенсивности пешеходных трафиков (выходы из метро, транспортные узлы: ст.м. Героев Труда, пр. Гагарина, Алексеевка, Х. Гора и пр.): ~$1500-3500/м;

    — спальные районы, транспортные магистрали: ~$500-1200/м;

    ТЦ/ТРЦ

    Сегмент профессиональной торговой недвижимости Харькова по объему квадратных метров среди крупных городов — второй в Украине, после Киева.

    Совокупная площадь ТЦ/ТРЦ города без учета малых магазинов площадью до 3000 кв. м, отдельностоящих супермаркетов и гипермаркетов, рынков, объектов формата street retail в 2020 году составила 502 269 кв. м, отмечает Виктория Рыльцева.

    Показатель насыщенности профессиональными ТЦ/ТРЦ в Харькове составляет 350 кв. м на 1000 жителей. По обеспеченности торговой площадью на 1000 чел. Харьков наименее насыщенный среди ключевых городов страны. Для сравнения: в Киеве данный показатель составляет 600 кв. м на 1000 жителей.

    На конец 2020 года в Харькове функционирует:

    • 3 региональных ТРЦ («Даффи», «Караван», «Французский бульвар»);
    • 8 окружных ТЦ/ТРЦ («Украина», Sun Mall, «Класс», «Рост»);
    • 29 микрорайонных ТЦ;
    • 15 специализированных ТЦ;
    • и ни одного суперрегионального ТРЦ.

    В текущем году в Харькове не открыли ни одного крупного ТЦ/ТРЦ. Основной девелопмент был сосредоточен в форматах «районный» и «окружной» ТЦ.

    Владимир Чекалов, комментирует ситуацию по открытию объектов торговой недвижимости региона в 2020 году и планах развития на 2021 г.:

    • Сеть супермаркетов АТБ за 2020г открыла 4 новых супермаркета;
    • Сеть супермаркетов «Чудо-Маркет» за 2020г открыла: 2 новых супермаркета и планирует около 5-ти новых открытий на 2021г.
    • продолжается активное строительство ТОЦ «Класс» (на пр. Гагарина), открытие которого запланировано на конец 2021. В планах развития сети открытие еще одного торгового центра, в течение 3-4 лет;
    • Сеть супермаркетов «Рост» заканчивает реконструкцию нового ТЦ на «Круглом Рынке» (ул. Г.Труда);
    • завершается строительство микрорайонного торгового центра на 30-40 магазинов возле станции метро «Победа» (~2000 кв. м);
    • на этапе строительства находятся 2-а проекта торговых центров (микрорайонного формата) на 35-45 магазинов каждый, с якорным оператором в виде продуктового супермаркета. Оба ТЦ расположены на Салтовке: Г. Труда, пр. Юбилейный. Ориентировочная площадь каждого Объекта ~3 500-4 500 кв. м;
    • продолжается реконструкция (с полным сносом существующего строения) гипермаркета «Эпицентр» на ул. Архитекторов. Предварительно открытие объекта запланировано на конец 2021 г.;
    • в активной фазе девелопмента находится два ТРЦ форматом «суперрегиональный»:
    1. ТРЦ Nikolsky (GBA=105 000 кв. м, GLA=54 000 кв. м). Заявленный срок открытия — март 2021 года;
    2. ТРЦ Planeta Mall (ранее — «Магеллан»). GBA=110 000 кв. м, GLA=70 000 кв. м. Заявленный срок открытия: 4 квартал 2021 г.

    В среднем, диапазон арендных ставок в 2020 г. удерживался на уровне 2019 г. (без учета временных скидок в период жесткого карантина) в профессиональных ТЦ/ТРЦ (по форматам) и находится в диапазоне:

    — «Микрорайонный»: 150-500 грн/кв. м;

    — «Окружной»: 200-1000 грн/кв. м;

    — «Региональный»: 350-2000 грн/кв. м.

    https://propertytimes.com.ua/regioni/rinok_torgovoy_nedvizhimosti_harkova_itogi_2020

    Читайте также: Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

  • Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    Основные тенденции на рынке офисной недвижимости Харькова

    Карантинные ограничения существенно не повлияли на активность девелоперов, которые уже находились на этапе строительства объектов недвижимости в Харькове. Такое мнение высказал Игорь Балака, генеральный директор ООО «Производственно-правовой фирмы» Крона», вице-президент АСНУ.

    Читайте также: Харківський ритейл: поступове відновлення

    В 2020 году показатель ввода в эксплуатацию бизнес-центров был рекордным за более чем пятнадцатилетний период — 7 новых БЦ, отмечает Владимир Чекалов, директор «Национальная управляющая компания», CPM®, аккредитованный преподаватель IREM (USA). На этапе строительства находится еще 12 объектов.

    По утверждению Абдурахмана Шайхалова, основателя группы компаний Step by Step и CEO stepINVEST, низкий уровень вакантности офисных площадей в начале 2020 года и активизация спроса в 2021 году не позволили произойти критическим изменениям в этом сегменте рынка.

    Среди основных негативных тенденций, сложившихся на рынке аренды офисов, эксперты выделяют тенденцию уменьшения площади офиса из-за перевода на удаленный режим работы сотрудников некоторых арендаторов. Еще одна наметившаяся рыночная тенденция — создание «гибких» пространств среди вакантной части в существующих офисах. В 2021 году также увеличилось количество сделок на рынке субаренды офисов.

    Предложение

    По оценке Виктории Рыльцевой, директора компании «Харьков Консалтинг Групп», кумулятивное предложение офисных помещений в аренду (GLA) в профессиональных и непрофессиональных офисных центрах Харькова на конец августа 2021 года достигло показателя 855 тыс. кв. м (при общей площади (GBA) свыше 1,1 млн кв. м).

    По состоянию на 31.08.2021 в Харькове функционировало 50 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) порядка 275 тыс. кв. м.

    Обеспеченность профессиональными офисами класса «А» и «В» в Харькове составляет 193 кв. м на 1000 чел.

    За 8 месяцев 2021 года был введен в эксплуатацию только один БЦ класса «В» – 2 очередь в торгово-офисном центре ЭПОС (пл. Защитников Украины, 2).

    В 2020 году было введено в эксплуатацию 7 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) 47 950 кв. м. Это БЦ Diamond City, Rotunda Hall, IT Park Manufaktura (секция HOME), «Юм-Инвест», «Тиняковка», «Vario», «Фагот».

    До конца 2021 года заявлен ввод в эксплуатацию еще 5 БЦ площадью офисов 45 200 кв. м. Планируются к вводу БЦ класса «В»: Elysium Plaza (бывшее название «Шар в кубе»), IT Park Manufaktura (секции Space, Place и Next), «Матрица», «Соломон», Planeta Mall.

    Кроме указанных выше бизнес-центров, на различных этапах реализации находится еще 7 проектов строительства БЦ класса «А» и «В» общей площадью свыше 100 тыс. кв. м с заявленными датами ввода в эксплуатацию в 2022-2023 годах.

    Спрос

    Начиная с середины февраля 2021 года активность на рынке офисов Харькова увеличилась. Это сказалось на уменьшении показателей вакантности и снижении темпов падения арендных ставок в качественных бизнес-центрах, отмечает Абдурахман Шайхалов.

    Наибольшее количество арендаторов готовы были снимать офисы по арендной ставке 200-250 грн/кв. м/месяц.

    Что касается ценовых ожиданий арендаторов офисов в БЦ, расположенных в центральных районах города, то основная доля запроса на такие офисы была по ставке 250–300 грн/кв. м/месяц.

    В связи с увеличившимся предложением на рынке аренды, практически до нуля упал спрос на помещения в состоянии shell&core. Так же арендаторы увеличили свои требования к качеству бизнес-центров, в которых планировали арендовать офисы.

    Наиболее активными арендаторами, как и в предыдущие годы, были компании ІТ-сектора. Их доля составляла порядка 56%, поясняет Владимир Чекалов.

    Как отмечает Игорь Балака, наряду с ІТ-компаниями, значительную долю спроса формировали компании секторов логистики, производства, энергетики, медицины, образования, проектные и консалтинговые компании.

    Читайте также: Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    Самый высокий спрос со стороны арендаторов был зафиксирован на офисы в современных бизнес-центрах, расположенных в центральных районах города.

    Во второй половине 2021 года вновь образовался дефицит площадей в аренду свыше 1 000 кв. м в БЦ высокого качества в центральных районах города.

    Несмотря на увеличение вакантности и коррекцию арендных ставок, спрос на покупку офисов, особенно в центральных районах, увеличился.

    По-прежнему, стабильно высокий спрос остается на готовый арендный бизнес — офисные пространства с действующими арендаторами. Качественный офис с доходностью 10-12% годовых (как правило, класса «А» или «В»), имеет самую высокую ликвидность и спрос со стороны инвесторов, нацеленных на пассивный доход.

    Вакантность, арендные ставки, цены

    Снижение спроса на рынке аренды и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещений в 2020 году повиляло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости Харькова.

    По утверждению Виктории Рыльцевой, вакантность в бизнес-центрах класса «А» увеличилась с 2% на начало 2020 года до 32% по состоянию на начало 2021 года. Вакантность бизнес-центров класса «В» за этот период увеличилась с 6 до 16% соответственно.

    Высокий уровень вакантности в начале 2021 года в БЦ класса «А» был связан с незначительным увеличением доли свободных площадей в существующих бизнес-центрах данного класса, а также с вводом в эксплуатацию двух крупных БЦ в конце 2020 года — Rotunda Hall и Diamond City.

    Активизация спроса на аренду с середины февраля 2021 года позволила снизить вакантность в БЦ класса «А» к концу августа до 1,4%.

    Рис. 1 Вакантность в бизнес-центрах Харькова

    Что касается уровня вакантности в БЦ класса «В», то данный показатель значительно отличается от месторасположения офисного центра в пределах города. Так, в БЦ класса «В», расположенных в центральных районах, средняя вакантность по состоянию на 31.08.2021 находилась на уровне 6%, в то время как в БЦ за пределами центра — на уровне 24%.

    Рис. 2 Структура вакантных площадей в БЦ класса В по состоянию на 01.09.2021

    В августе текущего года невысокий уровень вакантности в БЦ класса «А» и «В» в центральных районах города привел к превышению спроса над предложением офисов совокупной площадью свыше 10 000 кв. м (по имеющимся заявкам на аренду).

    Рис. 3 Соотношение вакантной площади к общей арендной площади в БЦ класса А и В по состоянию на 01.09.2021

    По результатам 2020 года было зафиксировано снижение уровня арендных ставок на офисы в Харькове. Так к концу 2020 года арендные ставки снизились в среднем на 13% относительно показателей на начала года.

    К концу лета 2021 года во многих бизнес-центрах класса «А», «В» арендные ставки вернулись к уровню начала 2020 года, а в отдельных БЦ — даже было зафиксировано их повышение.

    Эксперты отмечают, что в некоторых БЦ арендные ставки в долларовом эквиваленте не менялись по сравнению с началом 2020 года.

    Арендные ставки по состоянию на 15.09.2021:

    — БЦ класса «А» — $15–17/кв. м/месяц

    — БЦ класса «В» (центральные районы города) — $12–15/кв. м/месяц

    — БЦ класса «В» (за пределами центра) — $8–13/кв. м/месяц

    — БЦ класса «С» — $5,6–11/кв. м/месяц

    Цены продаж по состоянию на 15.09.2021:

    — БЦ класса «А» — $1 300–1 600/кв. м;

    — БЦ класса «В» — $700–1 300/кв. м;

    — БЦ класса «С» — $500-800/кв. м.

    Таким образом, по мнению экспертов регионального рынка, возможные дальнейшие карантинные ограничения, связанные с пандемией, вероятнее всего, не окажут глобального влияния на рынок офисной недвижимости Харькова в 2021 году. Спрос, прежде всего, будет формироваться на качественные объекты в бизнес-центрах класса «А» и «В».

    Фото: Rotunda Hall

    https://propertytimes.com.ua/regioni/osnovnie_tendentsii_na_rinke_ofisnoy_nedvizhimosti_harkova

    Читайте также: Індустріальні парки: підсумки 2023 року

  • Харківський ритейл: поступове відновлення

    Харківський ритейл: поступове відновлення

    З початком повномасштабної війни значна кількість ТЦ/ТРЦ Харкова призупинила свою роботу.

    Читайте также: Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    У перші дні в Харкові припинили роботу більшість магазинів, а працюючі закривалися близько 12.00. Мешканці міста з самого ранку вишиковувалися у черги за продуктами та товарами першої необхідності. Полки в деяких відділах були порожні, а на касах приймали лише готівку. Схожа ситуація була і з аптеками.

    В середині березня ситуація більш-менш стабілізувалася. У місто завозились продукти, працювали місцеві хлібозаводи. Все необхідне можна було купити не лише у великих мережевих маркетах, а й у магазинах біля будинку. Для зручності харків’ян було створено онлайн-карту з працюючими АЗС, аптеками та магазинами.

    За час воєнних дій, пошкодження зазнали деякі торгові центри Харкова: супермаркет «Восторг» (пр. Героїв Харкова, 274В), ТРЦ Nikolsky, ТЦ «Північний» (вул. Наталії Ужвій, 58), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Караван», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Клас» (вул. Леся Сердюка, 36), два ТЦ «Екватор» (бульв. Грицевця, 2а та вул. Гвардійців-Широнінців, 101/99), магазин «Фоктрот» (вул. Вернадського), ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний». Також значних ушкоджень зазнав один з найбільших торговельних центрів Східної Європи — ТЦ «Барабашово».

    Майже половина ринків та торговельних майданчиків в Харкові була частково зруйнована або знищена.

    Станом на кінець вересня 2022 року деякі торгові центри вже повністю або частково відновили свою роботу: супермаркет «Восторг», ТРЦ Nikolsky (3 поверхи), ТРЦ «Дафі», ТРЦ «Французький бульвар», ТЦ «Протон», ТЦ «Ювілейний».

    Адміністрація ТЦ «Барабашово» повідомляє, що торгівлю відновили майже 30% підприємців ринку.

    Оскільки Харків і досі піддається обстрілам, то остаточну суму збитків від військових дій, власники торгових центрів поки ще не називають.

    Згідно заяв Голови Харківської ОДА, станом на кінець вересня 2022 року в Харкові проживає вже більше 1 млн мешканців із більш ніж 1,5 млн населення на початок поточного року. В період активних бойових дій в Харкові мешкало близько 300-400 тис. жителів.

    Збільшення населення міста та зменшення кількості обстрілів по самому місту пожвавили й сегмент торгівельної нерухомості Харкова.

    Станом на кінець вересня 2022, згідно повідомлень прес-служби Харківської міської ради, у місті працюють близько 73% супермаркетів, 68% ринків та 66% аптек від довоєнної кількості.

    Протягом вересня свою роботу відновили ще: 4 супермаркети «АТБ-маркет», 15 магазинів «Посад»; 3 магазини «Кулиничі»; 6 магазинів «Салтівський м’ясокомбінат»; 17 магазинів «Кісет». Також у вересні запрацювали ще 7 аптек мережі «9-1-1» та 3 — КП «Муніципальна аптека».

    23 вересня у ТРЦ Nikolsky частково відновили роботу магазини на 1-му та 2-му поверхах (до 50% від загальної кількості орендарів). На мінус першому поверху ТРЦ працюють 92% орендарів. У жовтні планується відкриття 3 поверху ТРЦ Nikolsky.

    Як зазначив керуючій харківськім ТРЦ «Дафі» Андрій Кудінов, зараз в ТРЦ працює тільки гіпермаркет Fozzу та аптека. По мірі повернення мешканців Салтівки та відбудови Харкова, ТРЦ «Дафі» має намір нарощувати об’єм послуг, що надаються в ТРЦ.

    Після відновлення пошкодженої частини даху відкрився для відвідувачів ТРЦ «Французькій бульвар».  Наразі в ТРЦ працюють майже 30% орендарів.

    В усіх великих ТЦ/ТРЦ Харкова, як і по всій Україні, не працюють магазини іспанської групи Inditex (бренди Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius). Також не працюють магазини одягу Н&М.

    За даними директора «Національна Керуюча Компанія» Володимира Чекалова, у ТЦ «Протон» та ТЦ «Каштан» працюють 30% орендарів. В ТЦ «Ювілейний» — зайняті орендарями 15% загальної площі торгівельного центру.

    Деякі орендарі в цих торгівельних центрах не працюють, але заявили про наміри відкрити свої магазини навесні 2023 року, повідомив Володимир Чекалов.

    Стосовно ТЦ «Північний», як заявляє Володимир Чекалов, остаточного рішення щодо відбудови цього центру ще не прийнято оскільки цей ТЦ зазнав дуже значних ушкоджень.

    Читайте также: Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    В Харкові працюють всі супермаркети мережі «Рост», «Чудо маркет», «Десяточка», а також 13 з 14 супермаркетів «Клас», 9 з 13 супермаркетів «Сільпо», 53 з 66 АТБ, 2 з 4 ТЦ « Велмарт»),  6 з 13 супермаркетів «Баскет».

    По інформації директора департаменту оренди мережі «Класс», у 13 працюючих супермаркетів мережі 90% орендарів відновили свою роботу.

    Також в Харкові вже працюють 145 магазинів мережі «Посад», 137 — мережі «Кулиничі», 74 — мережі «Салтівський м’ясокомбінат».

    Відкрито 255 аптек мереж: «Копійка», 9-1-1, АНЦ, «Шара», «Славутич», «Класна аптека», «Леда», КП «Муніципальна аптека» та інші.

    Працюють ветеринарні клініки «Лідер», «Довіра», «Кузя», «Білий клик», «ТерраВет» та інші.

    Відкриті також магазини електроніки та косметики. Продовжують свою роботу 6 магазинів Comfy, 4 магазини «Ельдорадо», 2 магазина та 1 точка видачі товарів мережі «Фокстрот».

    Відкритій для покупців один з трьох ТЦ «Епіцентр» (пр. Ю. Гагаріна, 352).

    Також у Харкові працюють 47 магазинів косметики Eva та 25  Prostor, а також 50 торгових точок мережі  магазинів товарів для дому Smilemarket.

    Для покупців відкриті зоомагазині різних мереж: «Шиншилка», Master Zoo, «Зооточка», EuroZoo, Vetastar тощо.

    Відновили прийом відвідувачів деякі заклади громадського харчування, зокрема, Япошка, Маранелло, Париж, Навруз, Пробка та інші.

    Деякі салони краси та заклади побутового обслуговування населення також відновили свою роботу.

    У місті  працюють 36 з 53 ринків та торговельних майданчиків.

    За даними директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевой, падіння трафіку в торгових центрах Харкова відбулось на 70-75% відносно показників минулого року.

    Що стосується діючих орендних ставок у працюючих об’єктах торгівлі, то більшість орендарів отримала знижки 50-70% від ставок оренди довоєнного часу, повідомила Вікторія Рильцева.

    У великих ТЦ/ТРЦ майже всі орендодавці перейшли на встановлення орендної плати як відсоток від товарообігу орендаря площі. Зазвичай цей показник на рівні 10% від товарообігу. Окрім орендного платежу  в ТЦ/ТРЦ орендар сплачує ще, як правіло, експлуатаційні платежі (ОРЕХ) (до $8/кв. м), маркетингові платежі (до $2/кв.м) та комунальні платежі.

    Стосовно планів щодо відновлення та розвитку харківських торгових мереж, то тільки мережі «Клас» та «Рост» заявляють про плани і далі відкривати нові магазини — як супермаркети, так і в форматі «магазин біля будинку».

    Про плани розвитку в інших регіонах України повідомила тільки одна харківська мережа супермаркетів — «Чудо маркет». Незабаром у селі Рованці на окружній м. Луцька відкривається першій супермаркет цієї мережі.

    З літа поточного року в Харкові почали відкриватися нові немережеві магазини. Більшість таких об’єктів мають площу до 100 кв. м. Попит з боку невеликих об’єктів торгівлі зосереджений у спальних районах міста, де майже не було обстрілів. Це такі побутові райони: Нові Будинки, Холодна Гора, ХТЗ, Одеська. Майже зовсім не користуються попитом торгівельні об’єкти у більшості районів Салтівки, Північної Салтівки та центру міста.

    Отже попри складні умови й  регулярні обстріли з боку рф ринок ритейлу Харкова продовжує функціонувати, підтримуючи економіку України.

    При підготовці матеріалу використвовувалося дослідження Української ради торгових центрів
    Фото:  Facebook ТРЦ Nikolsky
    Текст підготовлений за сприяння директора консалтингової компанії «Харків консалтинг груп» Вікторії Рильцевої

    Читайте также: Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції

    https://propertytimes.com.ua/regioni/harkivskiy_riteyl_postupove_vidnovlennya

  • Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    Як розвивається ринок новобудов в регіонах України: кейси Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Вінниці та Одеси

    Розвиток ринку первинної житлової нерухомості в Україні суттєво залежить від регіону та його специфічних характеристик, в першу чергу віддаленості від лінії фронту та  частоти ракетних та шахедних атак  збоку рф. 

    Читайте также: Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    Про  ситуацію на ринках новобудов в регіонах, уподобання покупців та основні тренди, Property Times  поговорив з представниками девелоперських компаній, які представляють регіональні ринки (в добірку потрапили: Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Одеса та Ужгород).

    Тренди: стабілізація попиту, ready-to-use, приватні будинки

    Серед спільних трендів, які були характерні для всіх регіонів, які потрапили до нашої добірки, можна  виділити такі:

    • поступове відновлення попиту;
    • помірне зростання вартості квадратного метра;
    • зміщення попиту в бік готового житла, в тому числі й з ремонтом;
    • підвищення зацікавленості  в заміських проєктах тощо.

    «У Вінниці продовж 2023 року відбувалося стабільне та планомірне зростання вартості кв. м, заморожені будівництва поступово нарощували свої темпи, — коментує CEO 121 Development Роман Бочевар.  — Також, у місто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 підприємства та створено близько 2000 тисяч нових робочих місць. Вдале географічне розташування, розвинений благоустрій та комфортні умови для життя сприяють попиту купівлі первинної нерухомості як для самих вінничан, так і для інвесторів з різних регіонів України».

    Марія Логінова, SVP of Zezman City  виділила такі п’ять основні тренди, які були характерні для одеського ринку первинної нерухомості:

    «Перший: надання переваги нерухомості у розвинених районах, з усією інфраструктурою під рукою. Ми бачимо на нашому прикладі, що сьогодні цілісні містечка дуже актуальні, демонструють стійкість та прогнозоване підвищення покупецького попиту.

    Другий: найвищий попит надбали двокімнатні квартири. Їх зазвичай купують молоді родини для власного користування. 

    Третій тренд: підвищений попит на ready-to-use нерухомість. Люди шукають готові рішення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацію будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технікою. 

    Четвертий: підвищений попит на приватні будинки та земельні ділянки. 

    П’ятий: енергостійкість та автономність. Вважаємо, що у свідомості українців ці фактори ще довго не втратять актуальності».

    Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповів Роман Давимука, СЕО Avalon: «В першу чергу, клієнт почав цінувати надійність вкладення, адже спектр ризиків значно збільшився, і є бажання клієнтів, можливо, і дорожче придбати нерухомість, але доручити капітал надійному девелоперу. По-друге, ринок, навіть у Львові не відновився на більше ніж 40% порівняно з довоєнними показниками, згідно з останніми даними ЛУН, тому сформувався своєрідний баланс на ринку, хоч і структура ринку серед девелоперів змінилась. По-третє, законодавчі зміни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження ІАОПу у Львові, нові ДБН)».

    Степан Лаврів, засновник та СЕО будівельної компанії EffectBud поділився своїми спостереженнями щодо трендів на ринку Івано-Франківська:  

    «Перший тренд: переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинків до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу. 

    Другий тренд:  Малоповерхове будівництво, будинки клубного типу, закриті котеджні містечка. Цей тренд спостерігається ще з початку пандемії коронавірусу, але особливо загострився в період повномасштабної війни. У зв’язку з постійним ризиком обстрілів та блекаутів, людям хочеться відчувати більший контроль та почуватися більш захищеними у власному помешканні

    І третій тренд: перетік грошей з купівлі власного житла до придбання інвестиційної нерухомості». 

    Схожі тенденції прослідковуються і на Закарпатті, про що розповідає Маріанна Галаговець, член ради директорів компанії GAZDA: «Основний тренд у 2023 році на ринку Закарпаття — стабілізація попиту. У 2022 році ринок стрімко реагував на воєнні події. Якщо тоді був бум оренди, який відобразився і на ринку первинної нерухомості, то у 2023 році ринок стабілізувався. Люди дізналися і повірили в Закарпаття як регіон, куди можна інвестувати. Тепер рішення купувати тут нерухомість виважені, обдумані, в основі яких не емоції й паніка, а розуміння переваг регіону і довіра до лідерів ринку. 

    Другий тренд — це квартири з ремонтом та максимальною комплектацією (з побутовою технікою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупців немає часу чекати.Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готові квартири активувався напередодні цієї зими. У клієнтів бажання зимувати на Закарпатті поєдналось з безпековою перевагою регіону і вилилося в активні покупки. Частина клієнтів, що звернулися до нас, спочатку розглядали варіанти оренди житла, але все ж вирішили купувати одразу. 

    Останній — це тренд на заміське житло з запитом на приватність. Він знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в період пандемії. Варто зазначити, що клієнтів цікавлять саме таунхауси, а не котеджі. Вони не хочуть витрачати додаткові кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує міський комфорт з заміським життям і природою».

    Що впливало на ринок?

    Спікери зазначають, що одним зі спільних для всіх регіонів факторів, які позитивно вплинули на ринок, стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Ракетні обстріли, загальна невизначеність та емоційна напруга в суспільстві  — спільні чинники, які стримують  ринок нерухомості в цілому по Україні. 

    Серед  факторів стимулювання та стримання були також й такі, що обумовленні певними  особливостями того чи іншого регіону. 

    Вінниця: «Стимулювали ринок  різкий попит на державну програму кредитів «єОселя», активний темп відновлення замороженого будівництва та відкриття відділів продажу, підвищена лояльність до покупця, зокрема це безвідсоткова розстрочка серед переважної більшості забудовників, гнучкі умови розтермінування, перспектива інвестиційної привабливості для продажів на початкових етапах будівництва нових житлових комплексів, а також  ситуація на ринку валют. І звісно,  статус «найбільш захищених міст», який закріпився за Вінницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість», — коментує  Роман Бочевар.

    Львів: «Певна нормалізація життя (хоч, на жаль, і за умов війни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не відкладати рішення щодо вкладень, — зазначає Роман Давимука. — Також певною мірою допомогли зміна сприйняття Львова як відносно безпечного міста, де ринок якісно функціонує. І, звичайно, обмеження руху капіталу за кордон, так само як невеликий спектр інвестиційних альтернатив». 

    «Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексів. Підвищення якості житла, введення нових інфраструктурних об’єктів та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупців та сприяли зростанню попиту на нерухомість, особливо серед переселенців, які вирішили жити у Львові»,  — додає Юлія Білень, керівник відділу продажів компанії Greenville. 

    Одеса: «Споживачів підбадьорює відсутність різкого росту цін на нерухомість, — коментує Марія Логінова. — Окремо хочемо виділити «єОселю». Нещодавно додали можливість купувати не тільки квартири, а і будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватні будинки підвищився. Ще сильнішим стимулом могла б стати можливість купувати квартири «з котловану»: тоді українці отримують житло за нижчою ціною, а забудовники — значні інвестиції. Наразі по програмі акредитують лише будівлі з готовністю не менше 70%». 

    Івано-Франківськ: «Стимулював ринок перетік капіталу і людей з районів, де велися активні бойові дії на захід країни. Відповідно, якщо до початку повномасштабної війни середня вартість на ринку нерухомості була 500 доларів за кв. м, то зараз вона наближається до 800 доларів, — зазначає Степан Лаврів. — Ще один фактор — Іноземна допомога, яка  створює позитивні очікування на ринку». Серед факторів, що стримували ринок, Степан Лаврів відзначає зупинку капіталу з-за кордону від заробітчан, які становили великий відсоток покупців нерухомості до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повністю і перевезли свої сім’ї за межі України.  

    Ужгород: «Фактор стримування — законопроєкт про мобілізацію. З кінця 2023 року і дотепер він є стримувальним фактором, потенційні інвестори відкладають купівлю нерухомості до прийняття закону про мобілізацію. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли співробітники ТЦК активно перевіряли документи в туристичних місцях Закарпаття, — коментує Маріанна Галаговець.  — Стимулювала  попит та розширила ринок державна іпотечна програма «єОселя»: квартири бізнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступні  більшій кількості клієнтів».

    Хто купує?

    Відбулися зміни у структуру попиту, трансформувалися уподобання покупців, змінився регіональний розподіл інвесторів.

    Юлія Білень так описує цільову аудиторію проєктів Greenville у Львові:  

    — покупці, що купують житло для власного проживання (молоді люди, родини переселенців);

    Читайте также: Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції

    — інвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштів (це переважно місцеві);

    — військовослужбовці;

    — користувачі державної програми «єОселя».

    «Структура нашого попиту в частині географії та мети купівлі не змінилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кількість інвестиційного попиту «на перепродаж» в короткій перспективі. Тобто інвестиційний попит хороший, проте фокус на довготерміновій інвестиції» — характеризує ситуацію по Львову Роман Давимука.

    Про портрет покупця в Ужгороді розповідає Маріанна Галаговець:

    «До повномасштабної війни клієнтів з інших регіонів було лише 10%, а 90% — Закарпаття та Ужгород. На сьогодні географія покупців змінилась: Ужгород — 33%, Закарпатська область — 22%, закордон — 5%, решта – інші області (Київська, Харківська, Дніпропетровська тощо).

    Портрет покупця також змінився. Основна його ціль  —  не примножити гроші та заробити, а зберегти їх і не втратити. Зараз на ринку переважають інвестиції заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основні причини покупки серед наших клієнтів: 49% — інвестиції, 4% — для рідних, 40% — для себе, 7% — з інших причин. 

    В Ужгород і на Закарпаття евакуювалась велика кількість українців. У 2022 році люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 і зараз розглядають Ужгород для більш стабільного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 років точно. Багато клієнтів перевозить свої родини, особливо жінок з дітьми та літніх батьків. 

    Окрема категорія клієнтів прийшла по програмі «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Тобто дана програма розширила категорія клієнтів, які можуть дозволити собі житло бізнес чи комфорт класу». 

    В Одесі з’явився новий клас покупців — upper-middle class, який сформовано в основному військовими-контрактниками та розробниками, що працюють у військовій сфері, повідомляє  Марія Логінова.  «Також часто купують нерухомість молоді родини та громадяни, що стимульовані покращеними умовами іпотеки. Є попит серед інвесторів, які шукають можливості вигідного вкладення коштів», — додає пані Логінова.

    Серед покупців первинки у Вінниці також значну частину складають військові. «Також родини, які отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купівлю нерухомості, — коментує Роман Бочевар. — Купують житло як для власного проживання, так і з метою інвестицій у первинну нерухомість».  

    На Івано-Франківщині спостерігається перетік  клієнтів в сегмент малоповерхової забудови. «Серед наших клієнтів в основному мешканці багатоквартирних будинків, які роблять вибір на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументів комфорту, безпеки та економічної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежів напряму, за лічильниками, а також швидкість будівництва), — зазначає Степан Лаврів.

    Пріоритети покупців

    Не залежно від регіону, абсолютно всі покупці в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпекові характеристики новобудови (розташування, технологія будівництва, наявність укриття), так і убезпечення інвестицій  — мінімізація ризиків. Ціна — також  серед головних факторів, на які звертають увагу майбутні покупці, особливо  якщо йдеться про покупку за програмою «єОселя» та «єВідновлення». 

    «Підвищився попит на монолітно-каркасні будинки через їх більш високу міцність у порівнянні з цегляними, — говорить Роман Бочевар. — Пріоритетними стали житлові комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування — підземним паркінгом.

    Темпи будівництва та наявність зданих секцій чи інших об’єктів забудовника є більш пріоритетними ніж до повномасштабного вторгнення».

    «Головні тригери для споживачів зараз — безпека, якість інфраструктури, ступінь готовності житла та його розташування, — коментує Марія Логінова. — Покупці більше часу приділяють вивченню репутації забудовників. Помітно зріс попит на заміське житло. У сфері комерційної нерухомості знизився попит на великі приміщення, площею понад 70 кв. м». 

    «За даними наших львівських аналітиків, ключовим аспектом і надалі залишається ціна. Також клієнти звертають увагу на інфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортні умови, розвинена інфраструктура та близькість до необхідних об’єктів — вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупців. Значна кількість нових об’єктів у Львові та конкурентне середовище на ринку створюють все кращі умови для споживачів, спонукають їх активно розглядати різноманітні пропозиції, — говорить  Юлія Білень. — Розташування об’єкта також відіграє важливу роль у визначенні ціни та попиту на нерухомість. 

    Наступний фактор — це репутація забудовника, його досвід у введенні в експлуатацію попередніх об’єктів. Покупці все обачніше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надійна репутація — фактор, який може стати ключовим у прийнятті рішення. 

    Наступними важливими аспектами є умови купівлі, термін введення в експлуатацію, можливість купівлі за програмою «єОселя», а також питання безпеки та укриття».

    «Основний пріоритет покупців зараз — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та військових дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах України, — пояснює Маріанна Галаговець. — Також клієнти обирають стабільність, репутацію, надійність — безпеку інвестування. Зараз клієнти шукають стабільну будівельну компанію з репутацією та введеними в експлуатацію будинками, звертають увагу на виконання зобов’язань перед інвесторами».

    «Ринок органічно розвивається, і клієнти все більше звертають увагу на якість будівництва, інфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красиві картинки», — додає Роман Давимука.

    Прогнози:  стабільний базовий попит

    За сприятливих умов  2024 році експерти прогнозують посилення тих трендів, які окреслилися минулого року. Регіональні ринки поступово вирівнюються після «перекосів» в ціні й попиті, викликаних панічними настроями в перший рік повномасштабного вторгнення. Зовнішні фактори, звичайно, будуть відігравати визначну роль, тому  всі прогнози  — це обережний оптимізм.

    Марія Логінова, Zezman City (Одеса): «Ринок нерухомості досить чутливий до багатьох факторів, включно з політичною ситуацією, економікою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогодні виділяємо три основні тренди, які мають підсилюватись надалі. По-перше, підсилення ролі іпотечного кредитування. Зміни пільгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та підвищення цін. По-друге, ріст попиту на заміське житло в інфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономність, безпека та енергоефективність. Ми відчуваємо це на собі: вже зараз квартири в наших містечках мають високий попит саме через свою автономність. Завдяки власним генераторам навіть в період минулорічних блекаутів мешканці були забезпечені електроенергією».

    Маріанна Галаговець, GAZDA (Ужгород): «У 2022 році багато експертів говорили про те, що ринок нерухомості Закарпаття «роздутий», хаотичний та нестабільний і його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став більш свідомим. Вартість нерухомості на Закарпатті стабілізувалась та відповідає реальній соціально-економічній ситуації регіону та пропозиціям на ринку. Регіон розвивається: інфраструктура, новий бізнес, релокуються компанії з інших областей Україні. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний  попит і розвиток сегмента первинної нерухомості.

    2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію.

    Кабінет Міністрів розширив програму доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, тож ми очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло».

    Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів): «Девелопмент — це про довгі кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразі у Львові можна фіксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволі стабільним і системним. В рамках нашої компанії ми активно працюємо над новими проєктами».

    Степан Лаврів, EffectBud (Івано-Франківськ): «Прогнозуємо збільшення притоку клієнтів. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи політичну невизначеність та військову ситуацію), проте будь-який успіх на фронті та в макроекономічних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок». 

    https://propertytimes.com.ua/residential_property/yak_rozvivaetsya_rinok_novobudov_v_riznih_regionah_ukrayini_keysi_lvova_uzhgoroda_ivanofrankivska_vinnitsi_ta_odesi

    Читайте также: Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП