Архітектор

Рубрика: Офісна нерухомість

  • Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    Ринок офісної нерухомості 2022: від шоку до швидкої адаптації

    2021 рік був роком відновлення офісної нерухомості після ковідних локдаунів: найбільший обсяг нової пропозиції за останні 10 років, відновлення орендних ставок, високий показник валового поглинання. У 2022 році очікувалося підвищення орендних ставок, переїзд компаній в офіси вищого класу, вивід на ринок нової пропозиції. Але повномасштабне вторгнення з боку РФ, запеклі бої за Київ на початку весни перекреслили всі плани, ринок зупинився, а потім змушений був адаптуватися під нові реалії.

    Читайте также: Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Property Times разом з експертами підбив підсумки надскладного 2022 р. в сегменті офісної нерухомості.

    Етапи розвитку

    Початок 2022 року був обнадійливим для операторів ринку офісів та коворкінгів. Умовно рік можна розділити на декілька етапів.

    Перший етап — січень-лютий, до початку повномасштабного вторгнення. На початок року ринок знаходився на етапі зростання.

    Юлія Литвиненко, директорка IWG plc в Україні, дає таку характеристику цього періоду: «Ринок активний, великий попит та пропозиція. Активний девелопмент нових об’єктів, інвестиції в довготривалі проєкти. Зростання орендних ставок».

    Другий етап  тривав від кінця лютого до червня. Його можна охарактеризувати коротко одним словом — шок. «Як з боку орендарів, так і орендодавців не спостерігалося активних дій щодо орендних відносин. Ринок завмер», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners.

    За визначенням Юлії Литвиненко, це етап найбільшої турбулентності. «Стрімкий зріст вакантності (з 10 до 60%) попри на надання орендних канікул та знижок. Нові проєкти поставлені на паузу до стабілізації ситуації в країні. Падіння орендних ставок на 50%. Скорочення витратної частини на 64%. Водночас наша Львівська локація була повністю заповнена на 100%», — так характеризує цей період експертка. 

    За даними, які наводить Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine, до кінця червня 2022 орендна активність була дуже обмежена, представлена поодинокими продовженнями орендних договорів або їх переглядами.

    В червні-липні відбулося усвідомлення дійсності. «В цей період відбуваються рідкісні угоди з оренди. Переважна більшість орендарів поки що у стані вивчення змін над ринком, як і у спробах визначення короткострокових планів з оренди офісів на найближчу перспективу», — говорить Левон Папоян.

    Третій етап — приблизно червень (липень)-жовтень. «Швидкість зростання вакантності сповільнюється: звільнення офісних площ продовжується, але не так стрімко. Девелопмент на стопі. Орендні ставки стабілізувалися на рівні -50-60% у співвідношенні до довоєнних», — коментує Юлія Литвиненко.

    У другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася стриманою і була зумовлена продовженням, переукладанням та скороченням існуючих офісних площ, зазначає Анна Сільвестрова. Протягом 3 кварталу активність на ринку пожвавішала, але після жовтневих атак на столицю та енергосистему, ринок повернувся у вичікувальну позицію.

    І четвертий етап, який почався приблизно в жовтні й тривав до кінця року, характеризувався певним пожвавленням. «Складно назвати те, що відбувалося на даному етапі, «бумом». Ринок ожив, спостерігалася досить велика кількість запитів щодо оренди офісів у безпечних районах далеко від об’єктів критичної та військової інфраструктури, — коментує Левон Папоян. — Після початку масованих ракетних обстрілів у жовтні до вимог додалися також побажання щодо безперебійного енергопостачання. Помітно зменшилася кількість вакантних офісних приміщень із готовим ремонтом, також суттєво знизилася вакантність у професійних коворкінгах».

    «Станом на грудень 2022 року річний обсяг орендної активності склав близько 40 000 кв. м, що більше як в чотири рази менше, ніж у 2021 році (близько 185 000 кв. м)», — такі дані наводить Анна Сільвестрова.

    Релокація: з Києва й до Києва

    Процес релокації бізнеса почався ще до початку повномасштабного вторгнення. Деякі компанії заздалегідь подбали про перевіз офісів в західні області України, а подекуди й за кордон. Але, як зазначає Анна Сільвестрова, одночасно з тим залишались орендарі, котрі сподівались у перші тижні агресії, що Київ залишатиметься безпечним місцем, а війна закінчиться у найближчі дні або тижні.

    «Вже у перші 3-4 місяці війни тренд на зворотню міграцію до Києва після релокації на захід країни почали формувати посольства, а також представництва Європейського Союзу. Також, частина бізнесів, яка була зацікавлена в забезпеченні безпечної та безперебійної діяльності для себе, зважила усі ризики та провела релокацію у безпечніші області з прифронтових ще в перші місяці повномасштабного вторгнення», — коментує Анна Сільвестрова.

    «Після значного відтоку кадрів у березні-квітні 2022 року зі східних областей та Києва до центру країни та на західну Україну, фахівці ІТ-сфери поступово (вересень-грудень 2022 року) повертаються назад у великі міста: Київ, Харків, Дніпро, Одеса», — ділиться спостереженнями Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

    Перегляд договорів, win-win умови, гнучкість

    Український ринок офісної нерухомості не виправдав найгірші очікування, які прогнозували йому на початку війни, і швидко адаптувався до нових реалій, хоч і залишався обмеженим через військову агресію, зазначили в CBRE Ukraine. Не останню роль в цьому зіграло вміння домовлятися, яке учасники ринку встигли відшліфувати ще за часів ковідних локдаунів.

    «Після ковидних часів більшість орендарів та орендодавців сформували підходи до ведення діалогу у форс-мажорних обставинах. Багато домовленостей часто копіювалися з тих часів. Зокрема надання орендних канікул, надання дисконту на певний період часу», — говорить Левон Папоян.

    «Головне сьогодні партнерство — як з боку орендаря, так і орендодавця, орієнтоване на збереження бізнесу та робочих місць. Тому в переговорах ми націлені на знаходження win-win умов для кожної із сторін, — наголошує Олена Забужко, комерційний директор БФК Gulliver. — У довоєнний час компанії інвестували в офісні проєкти — розглядали просторі приміщення у форматі shell&core (без ремонту) та заходили в оренду на довгостроковій основі від трьох років і більше. Через непередбачувану ситуацію в країні сьогодні, компанії мають більш гнучкі очікування. Наразі спостерігається тренд та попит на невеликі офісні приміщення з ремонтом та меблями — у форматі «в’їжджай-працюй», а договори підписують на більш короткотривалий термін».

    «Ми максимально старалися йти назустріч нашим резидентам: переглядали умови договору, пропонували інші локації, надавали додаткові можливості та намагалися знайти спільний вихід», — говорить Юлія Литвиненко.

    Гнучкість допомогла операторам ринку офісів й коворкінгів вистояти у найважчі періоди. Програли ті, хто не навчився домовлятися.

    «В українській індустрії культура коворкінгів досі на етапі становлення, відповідно і взаємини операторів з лендлордами досі не налагоджені у повній мірі, і двостороння комунікація відбувається не з кожним, особливо щодо більш гнучких умов співпраці. Ті лендлорди, які були і є найменш гнучкими, які вимагали оплачувати 100% операційних витрат або оренду, вже спорожніли чи поступово втрачають заповнюваність, — коментує Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО української мережі офісних просторів Creative States. — Гнучкі ж — не мають відтоку. Так, наприклад, адміністрація БЦ Gulliver дозволила нам підключити Creative State of Gulliver до свого генератора. З партнерами локації Creative State of Dnipro ми також порозумілися: на території паркінгу облаштували бомбосховище — Creative States Shelter, без додаткової оплати. На Арсеналі ж з партнерами A Development повна синергія: вони надали нам потужний генератор й разом ми дуже гідно облаштували укриття для резидентів з усіма необхідними умовами не лише для роботи, а й просто безпечного перебування там та відчуття “нормальності”».

    Загалом протягом року орендарі реагували на війну двома основними підходами: великі міжнародні компанії не скорочували орендовані офісні площі і зайняли вичікувальну позицію, сплачуючи повну або часткову орендну плату, тоді як менші та місцеві компанії, де це було можливо, скорочували офісні площі або переїжджали до менших, більш бюджетних бізнес-центрів, переважно на умовах короткострокової оренди, зазначають в CBRE Ukraine. «Втім, переїзд до нових будівель не був широко розповсюдженим і склав лише 35% в загальній структурі угод, так як однією з найбільших перешкод, що стримує власників бізнесу при переїзді, є прямі витрати на переїзд, особливо пов’язані з орендою офісів в shell&core», — пояснює  Анна Сільвестрова.

    Орендні ставки

    Від початку повномасштабного вторгнення орендні ставки суттєво знизилися. Учасники ринку називають різні цифри — просідання склало від 10 до 50% в залежності від етапу й від індивідуальних домовленостей.

    «З початку війни ми знизили оплату – влітку це взагалі було пів ціни, — коментує Ілля Кенігштейн. — Сьогодні вона все ще на 5-7% нижча від довоєнної. До того ж, протягом війни робили гнучкі знижки для резидентів. Одразу запропонували функцію “заморозки” офісів, коли місця та кабінети, з усіма речами і технікою в них, фіксовано залишалися закріпленими за резидентами до їх повернення у Creative States».

    «Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги, — говорить Олена Забужко. — Варто зазначити, що станом на сьогодні традиційний зріз орендної ставки як такий відсутній. По-перше, це зумовлено тим, що кожна керуюча компанія має свою витратну складову, відповідаючи нагальним запитам ринку. Хтось придбав більше дизельних генераторів, хтось вкладає в останні системи охорони, хтось облаштовує якісні укриття.

    По-друге, пріоритетна задача орендодавців зараз — компенсувати утримання об’єкта та зберегти партнерів. Зрештою, цим формується рівень ставок на поточний час, і такий підхід збережеться до стабілізації ситуації у країні».

    «З початку війни орендні ставки зменшилися й так і не повернулися до довоєнного рівня. Ми повинні реагувати на ситуацію на ринку, особливо на економічні зміни та курс валют. Оскільки ми маємо контракти в валюті, ми розуміємо, що це впливає на наших резидентів, особливо на тих, які працюють на вітчизняний ринок, — ділиться Юлія Литвиненко. — Ставки знизилися на 50-60%.  Нам відомо, що деякі коворкінги пропонують довоєнні ціни, але ми на жаль не можемо підтвердити готовність ринку до довоєнних цін. І наразі не бачимо підґрунтя для підвищення оренди своїх локацій».

    За даними, які наводить Анна Сільвестрова, прайм орендні ставки знизилися в середньому на 16% — з $25 до $21 за кв. м/місяць з початку року. Орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-7% у нижній межі), а в класі В — від $7 до $17 (-22% у нижній межі і -15% у верхній межі з початку року).

    «Однак у цьому випадку запитувані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні умови угод часто є значно нижчими за заявлені і, фактично, можуть бути нижчими на 20-50%. Як наслідок, існує значний розрив між заявленими та фактичними умовами угод, оскільки орендодавці продовжували надавати значні знижки орендних ставок з метою збереження заповнюваності та потоків доходів, або для залучення нових чи утримання існуючих орендарів», — звертають увагу аналітики.

    Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG: «Так, якщо в січні 2022 року оренда за 1 кв. м на місяць обходилася в класі «А»=$28,1, у класі «В»=$17,9, у класі «С»=$11,9 (без урахування ПДВ, OPEX, КП та коефіцієнтів BOMA), то на початок січня 2023 року можна констатувати зниження ставок мінімум на 30% (особливо враховуючи зміни курсу національної валюти щодо долара США)».

    Як зазначає Левон Папоян, досяжні в процесі переговорів орендні ставки поділяються на дві категорії:

    Читайте также: Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    — військова ставка на 1 рік/на період дії воєнного стану: 40-50% від узгодженої повоєнної ставки;

    — повоєнна ставка.

    «Враховуючи додаткові негативні фактори жовтня/листопада (обстріли окупантами енергетичної інфраструктури України, непередбачуваність планових/аварійних відключень електроенергії, зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними та OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілення експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), вартості обслуговування офісу / опалення) можна припустити, що навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчому майбутньому продовжать своє подальше зниження», — прогнозує Костянтин Олійник.

    Нова пропозиція

    Систематичні й аварійні відключення електроенергії спровокували появу імпровізованих «коворкінгів» часом в найнеочікуваніших місцях.

    «Подивіться останні новини та концентрацію слова “коворкінг” у заголовках — автопаркінг, церква, ресторани, навіть СІЗО, в їх уявленні, пропонують киянам сьогодні місця, де можна прийти попрацювати. Звісно, це не можна взагалі порівнювати з таким системними і масштабними гравцями, але в уявленні людей це дуже розхитує поняття коворкінгу, — коментує Ілля Кенігштейн. — Якщо у вас є Starlink та генератор — це ще не привід називати себе коворкінгом, бо головний базис — це, власне, ком’юніті та розуміння його потреб і інтересів. Тому ситуація сьогодні доволі стихійна: є системні та сильні оператори, які вижили, та хаотичні пропозиції місць зі світлом та Інтернетом».

    «Загалом же річний обсяг нової пропозиції склав близько половини від того, що було заплановано на кінець 2021 року (близько 215 000 кв.м), — коментує  Анна Сільвестрова. — Натомість 4 кв. 2022 став найбільш «продуктивним» з точки зору введення нових офісних об’єктів, тоді на ринок вийшло близько 97 000 кв. м і в результаті загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв. м (+5% р/р).

    Нова пропозиція у 2022 році була представлена БЦ Gradient (62 000 кв. м), на вул. Короленківська, 4, кампусами Unit.City B6 (14 000 кв. м) і Unit.City B15 (9 000 кв. м) на вул. Дорогожицька, 3 та реконструкцією ТРЦ із бізнес-центром Lake Plaza на вул. Героїв полку «Азов» (колишня М. Малиновського), 12А».

    Адаптивність

    Перманентні блекаути й перебої зі зв’язком стали для ринку офісів рушійною силою. Працівники, які з часів перших ковідних локдаунів перейшли на дистанційну роботу, змушені були повертатися до офісів, аби мати змогу повноцінно працювати під час відключення електроенергію. Офіси й коворкінги змогли швидко адаптуватися до нових умов й запропонувати своїм резидентам безперебійний інтернет й забезпечити електрикою навіть під час аварійних відключень. Крім того, бізнес-центри, які мали підземні паркінги, змогли задовольнити й попит на безпекову складову.

    Як зазначає Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine, коворкінги стали дійсно хорошим виходом для багатьох людей, які стикнулися з відключеннями світла чи блекаутами. Разом з тим, обставини змусили змінити підхід із відвідуваністю офісів і для працівників. Так, співробітники для того, щоб мати стабільний доступ до Інтернету, світла та опалення починали відвідувати офіси, а заразом мали змогу перечекати повітряні тривоги у обладнаних бомбосховищах на базі БЦ.

    «Критичними умовами залучення нових орендарів та зменшення ризику втрати поточних стали: наявність дизель-генератора та стабільного інтернет з’єднання, обладнане бомбосховище, або укриття у самій будівлі або у безпосередній близькості», — зазначає Левон Папоян.

    «Попри те, що офісна нерухомість традиційно вважається менш адаптивним сегментом, актуальні обставини змушують швидко трансформуватись, аби надавати опції, необхідні для роботи сьогодні, — коментує Олена Забужко. — З початком повномасштабного вторгнення першою чергою потрібно було оперативно облаштувати безпекові зони на випадок повітряних тривог. Ба більше, зараз до укриття у бізнес-центрі, крім безпеки, встановлюються додаткові сервісні вимоги. Так, сьогодні сховище в офісному комплексі – це справжній підземний коворкінг з повноцінними робочими місцями, під’єднаний до резервного живлення та забезпечений стабільним доступом до wi-fi. Наступним викликом стала загроза ймовірного «блекауту», що досі зберігається. Тому головна задача лендлордів сьогодні забезпечити повноцінне функціонування об’єкта за рахунок резервного живлення, стабільного інтернету, технічної води та додаткових сервісів для резидентів, що робить будівлю автономною. Таким чином сьогодні офіси — безпечна локація, де для працівників компаній створені всі умови для безперебійної ефективної роботи».

    «В нас понад 12 локацій, кожна з них має свої особливості. Зараз наші локації Spaces у Києві та Львові забезпечені генераторами та підключені до декількох Інтернет-провайдерів для безперебійної роботи. Також більша частина локацій Regus забезпечена генераторами та безперебійниками», — ділиться досвідом Юлія Литвиненко.

    «Наші локації повністю забезпечені всіма необхідними умовами, з безперебійним електропостачанням, стабільним в’язком та облаштованими укриттями, — коментує Ілля Кенігштейн. — На сьогодні заповнюваність локацій вже майже сягає довоєнних показників: на столичних Creative State of Arsenal — 90%, Creative State of Arsenal 2 — 100%, Creative State of Gulliver — 80%. У Дніпрі також хороші результати — , в Creative State of Dnipro, ми вийшли на 85%».

    «Разом з офісним сегментом, обладнані безперебійним живленням та Інтернетом коворкінги стали виконувати функцію «пунктів незламності», що надають клієнтам безпечний та комфортний прихисток. Також, вони стали місцем, де не наодинці, а спільно з іншими можна безпечно перечекати повітряну тривогу в обладнаному для цього місці», — зазначає  Анастасія Качан.

    Прогнози

    Експерти стримані в своїх прогнозах, адже розвиток ринку буде цілком залежати від ситуації на фронті. За сприятливих умов ринок почне поступово відновлюватися, повернення на довоєнні/докарантинні показники очікується не раніше, ніж через рік-півтора після перемоги.

    Костянтин Олійник: «Ділова активність та затребуваність офісної нерухомості гостро пов’язані із закінченням військових дій. Можна оптимістично припустити, що до докороновірусних показників ринок повернеться через рік-півтора після завершення війни, особливо на тлі лояльності міжнародної громадськості до України (можливого входження до складу ЄС), появи в країні нових європейських організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрили офіси, фабрики, заводи, магазини і повністю залишили територію Росії, що може призвести до швидкого розквіту України зі статусом головного економічного центру пострадянського простору».

    Анна Сільвестрова: «Очікується що ситуація на ринку залишатиметься стриманою, з огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності військових дій та макроекономічного середовища. Однак, здебільшого більшість гравців ринку уже виробили чітку стратегію — продовжувати працювати в складних умовах з вичікувальним підходом щодо майбутніх рішень. Таким чином, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим у середньостроковій перспективі через ризики для безпеки співробітників, відключення електроенергії та стагнацію економіки, а нове будівництво і навіть редевелопмент, ймовірно, не розглядатиметься, поки ситуація не стабілізується. Проте, ситуація може змінитись при перших сигналах про успішне завершення воєнних дій з боку України.

    Якщо у 2023 році буде завершено будівництво 57 000 кв. м заявленої нової офісної пропозиції, ми спостерігатимемо незначне зростання вакантності. Тоді як орендні ставки на якісні офісні приміщення, ймовірно, залишаться незмінними, а спеціальні знижки та умови для оренди все ще залишатимуться популярними на ринку».

    Олена Забужко: «Спрогнозувати, як розвиватиметься ситуація з відключеннями світла неможливо, оскільки енергетична інфраструктура країни знаходиться під постійним прицілом ворожих обстрілів. Тому об’єкти, де забезпечена повна автономність, матимуть підвищений попит. Мова йде про світло, опалення, запаси води та стабільний інтернет.

    Компанії, які обрали для себе гібридний формат роботи, розглядатимуть гнучкі простори на кшталт коворкінгів. Затребуваність останніх в актуальних умовах показала вражаючі результати. До того ж, такий формат особливо зручний для фрілансерів, представників малого бізнесу та підприємців, які на даний момент не можуть дозволити собі орендувати класичні офіси. 

    Багато коворкінгів, крім базових послуг, пропонують вже нагальні сьогодні опції у вигляді душу, пральних кімнат або капсул для сну.

    Важливо зазначити, що помітно зросли ціни на комунальні послуги. Якщо раніше на цю витрату ніхто не звертав уваги, сьогодні вона може бути втричі більше довоєнного рівня. Цілком ймовірно, що динаміка зростання цієї складової продовжиться у 2023 році.

    Отже, топ-трендів на 2023 рік:

    • активний розвиток коворкінгів,
    • формування функціональних центрів (МФК, індустріальні парки тощо),
    • безпековість та автономність будівлі,
    • підвищені вимоги до сервісу,
    • занепад застарілих бізнес-центрів.

    Ілля Кенігштейн: «Хотілося б вірити, що індустрія стане більш систематизованою і впорядкованою. Стандартизованою. Але для цього треба боротися.

    Ми намагаємося систематизувати весь досвід, набутий у 2022. Так само, як після першої хвилі пандемії у 2020 наші стандарти підхопила значна кількість гравців на ринку, бачимо й зараз, як нас наслідують. Модель коворкінгів оптимально працює саме під час криз. Хоча всі попередні, звісно, — ніщо в порівнянні з тим, що ми всі переживаємо сьогодні.

    Ба більше — увесь цей досвід ми плануємо масштабувати, запустивши нові локації у Києві та Варшаві, над чим ми сьогодні працюємо. Не біжимо вперед, бо спочатку хочемо розробити дійсно унікальний продукт для європейського ринку і гідно його там презентувати як український проєкт.

    Щодо прогнозів індустрії коворкінгів в Україні на 2023 — це, безперечно, лідируючі позиції системних гнучких операторів. Остаточний занепад формату shell & core, коли компанії зі 100-200 співробітниками заїжджають в офіс, роблять свій ремонт, та витрачають купу часу на налаштування відносин з лендлордом та очікування на його розуміння. Нішеві маленькі гравці будуть з’являтися, але ті, які не зможуть гарантувати резидентам якість і стабільність, безпеку — закриються».

    Левон Папоян: «Важко будувати прогнози у воєнний час. Будь-який прогноз може бути нереалізованим вже наступного дня. Якщо відштовхуватися від поточної ситуації, то ринок повільно, але заповнюватиметься. Орендні ставки не зростатимуть, скоріше, орендодавці стануть менш гнучкими в переговорному процесі.

    Бурхливе зростання спостерігатиметься після завойованої ЗСУ перемоги як за рахунок того, що багато компаній почнуть повертати назад свій персонал з інших країн, так і за рахунок нового бізнесу. І тут ставки можуть істотно зрости, оскільки на певному етапі попит може перевищити пропозицію».

    Юлія Литвиненко: «На жаль, ситуація залишатиметься складною та важко прогнозованою. Багато бізнесів та підприємців повертаються до офісів, оскільки їм важливо мати стабільне місце для роботи зі світлом та інтернетом, але подальший розвиток їх поведінки дуже пов’язаний з перебігом війни. Ми не намагаємося зазирнути у магічну кулю, а стараємося якнайшвидше адаптуватися до ситуацій.

    Якщо раніше основним пріоритетом був розвиток мережі, то зараз ми зосереджені на підтримці бізнесу та стабільній роботі наявних локацій. Але найголовніше залишається одне — ми продовжуємо працювати та продовжуємо вірити в перемогу. Підприємці потребують якісних робочих місць і ми залишаємося на їхній стороні у 2023 році». 

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinok_ofisnoyi_neruhomosti_2022_vid_shoku_do_shvidkoyi_adaptatsiyi

    Читайте также: Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

  • Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.

    Ринок офісної нерухомості відійшов від шоку першого року повномасштабної війни та зумів пристосуватися до нових реалій, про що свідчать основні показники. Детальніше про підсумки першого півріччя 2023 року в огляді, який Property Times підготував разом з експертами ринку.

    Читайте также: Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    Досвід та стійкість

    Оператори ринку офісів та коворкінгів гідно витримали удар й зуміли адаптуватися до нових умов, завдяки досвіду, набутому в попередні кризові роки.

    «Більшість операторів ринку вже набула досвіду за часи нестабільності на ринку в 2014-2016 рр., карантинних обмежень 2020-2021 рр. Деякі навіть пам’ятають 2008-2009 роки. Тому після шокового стану майже всі оператори почали використовувати інструменти, які вони вже застосовували у минулі часі. Із нового — необхідність забезпечення безпеки під час повітряних тривог, а також альтернативних джерел електропостачання, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Через постійні обстріли мирних міст в Україні дуже важливою є безпека під час перебування в офісній будівлі, можливість оперативного переміщення в найближче укриття (бажано в самій будівлі)».

    Тобто можливість забезпечити фізичну та енергетичну безпеку своїм орендарям стала суттєвою конкурентною перевагою.

    «Через масовані удари по енергетичній інфраструктурі країни з боку окупантів восени 2022 р. з наступними непередбачуваними відключеннями електроенергії — бізнес перетворив офіси на автономні фортеці: генератори, резервні канали інтернету, запаси їжі, технічної та питної води», — коментує Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

    «Усі локації Creative States повністю забезпечені генераторами та стабільним зв’язком з резервними провайдерами на випадок відключень. На щастя, сьогодні ми працюємо без альтернативних джерел енергоживлення, проте у разі чергових блекаутів — ми в максимальній готовності, — ділиться досвідом Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО Creative States. — Старлінки не виправдали себе, принаймні у наших умовах, коли на локаціях знаходяться сотні резидентів. Вони виконували функцію модних аксесуарів, та на стабілізацію Інтернет-зв’язку не впливали від слова зовсім. Разом з нашими волонтерами передали їх для ЗСУ у зону бойових дій».

    Ілля Кенігштейн зазначає також, що усі локації Creative States облаштовані укриттями на випадок тривоги з усім необхідним — меблями, електрикою, запасами води і снеків, павербанками та іншим. «Я розумію, що безпека — це «довгограючий» тренд в Україні на наступні багато років. Тому на третьому «Арсеналі» також особливий акцент на безпеці. Архітектурна специфіка будівлі комендатури, де розташовується нова локація, передбачає використання першого поверху як укриття. Так, під час тривог резидентам не треба нікуди виходити, достатньо лише спуститися вниз. Також роблять додаткову огорожу вздовж нижніх вікон будівлі за допомогою бетонних блоків», — говорить СЕО Creative States.

    Зазнали змін й умови оренди. «В довгострокових відносинах наразі є практика фіксації найбільш лояльних комерційних умов безстроково, з привʼязкою до тривалості військового стану в країні, — пояснює Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine. — Для орендарів продовжували надаватися спеціальні пропозиції на індивідуальній основі — знижки, відтермінування платежів, тощо. Проте, враховуючи довготривалість повномасштабних воєнних дій, якщо на початку війни розміри знижок фіксувались на певний період часу (від одного до 6 місяців) і переглядались у ручному режимі, з розумінням тривалості війни, наразі більш поширеною є практика фіксації найбільш лояльних комерційних умов до кінця дії військового стану з можливістю перегляду та коригування умов до ринкового рівня після закінчення війни.

    Протягом шести місяців 2023 року популярними залишалися укладення короткострокових договорів оренди, що давало змогу орендарям бути гнучкими та швидко реагувати на будь-які ризики, спричинені воєнними діями. За тією ж причиною, компанії звертали увагу на інші гнучкі рішення, доступні на ринку, особливо на офіси-сателіти у регіонах країни».

    «Більшість договорів оренди, що підписуються, або обмежуються строком до 1 року, або передбачають можливість дострокового виходу з договору без штрафних санкцій. Орендарі все ще планують багато процесів у короткостроковій перспективі, — додає Левон Папоян. — В зв’язку з цим, орендарі не готові витрачати суттєві грошові кошти на оздоблювальні роботи і обирають офіси з готовим ремонтом (навіть, якщо стиль ремонту дещо відрізняється від їх корпоративного стилю), або коворкінги».

    Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, так характеризує ситуацію ни ринку офісної нерухомості Києва: «Відсутність з початку дії воєнного стану факту повного закриття офісів компаній з ТОП-200 Форбс, які є визначальними гравцями ринку. Іншими словами, відсутність уходу з ринку та повного скорочення штату працівників якірних орендарів професійної офісної нерухомості Києва. Це повʼязано з дуже швидкою адаптацією гравців ринку до нових реалій, а також набагато більшу, ніж раніше, стабільність більшості тих бізнесів, які формують ринок професійної оренди. Про такий тренд не можна було сказати, згадуючи кризи 2008 р. та 2014 р. Навпаки, тоді спостерігалось, що цілі офісні будівлі та навіть бізнес центри за лічені місяці після початку кризи перетворювались з 80-90% заповнених на 80-100% вакантні.

    Також варто зазначити, збільшення кількості людей, які працюють в офісах. Тренд значної частини компаній — поступове повернення в офіси з продовжуванням роботи в гібридному та віддаленому режимах. Закриття більшої кількості угод в приміщеннях з виконаним оздобленням та / або з додатковими інвестиціями орендодавця в оздоблення, які б дозволили орендарю отримати бажаний стан таких приміщень. Збереження тренду найактивніших споживачів офісних приміщень з початку 2022 р. IT компаніями та дипломатичними представництвами».

    Основні показники

    Експерти зазначають, що після значного зниження на кінець 2022 року до середини 2023 року ставки оренди і рівень вакантності почали стабілізуватися.

    «Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві сягає близько 2 400 000 кв. м станом на початок 2 півріччя 2023 р. У 2022 році було введено 60 000 кв. м, ще 40 000 кв. м — в першому півріччі 2023 р. Заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2023-2024 років — близько 250 000 кв. м. Слід чітко розуміти, що заявлені умови оренди можуть дуже відрізнятися від тих умов, які прописані в договорі оренди, тому вважаю за доцільним зазначити основні критерії, які впливають на рівень комерційних умов: клас офісної будівлі, орендна площа та імʼя орендаря, строк договору оренди, стан приміщень, які передаються, додаткові інвестиції в приміщення з обох сторін», — пояснює Павло Макуха.

    «Орендна активність станом на кінець першого півріччя 2023 продовжила позитивну динаміку перших місяців року і сягнула близько 69 000 кв. м, однак була дещо сповільненою в 2 кварталі 2023. Станом на кінець 1П 2023 близько 15% обсягу орендної активності припадало на поновлення договорів оренди. Разом з тим, незважаючи на адаптацію бізнесу до реалій повномасштабного вторгнення та зростання індексу ділових очікувань підприємств до 104,5% (91,2% у 1 кв. 2023), вперше з від початку війни, поглинання офісних приміщень було все ще стриманим і, як і раніше, переважно зумовлювалося рішеннями про переїзд (76%)», — коментує Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine.

    За даними, які наводить Анастасія Качан, станом на кінець півріччя вакантність на офісному ринку становила 26,4%, збільшившись лише на 0,4 п.п. з кінця 2022 року. «Це свідчить про відносну стабілізацію ринку на поточному рівні. Оскільки впродовж останніх місяців 1П 2023 обсяг вакантних площ врівноважився обсягом поглинутих площ, на ринку можна спостерігати певний баланс між пропозицією нових вільних площ та їх поглинанням, вперше від початку війни, — пояснює експертка. — Якщо розглянути структуру вакантності по класам, то вакантність у В класі (28%) залишається вищою ніж в А класі (24%), особливо в об’єктах нижнього сегменту В класу. Варто зазначити, що підвищений рівень вакантності в класі А продиктований виходом на ринок значного обсягу нової пропозиції у цьому сегменті у 4 кварталі 2022 року, в той час як вакантість в існуючих обʼєктах класу А майже не зазнала змін. Це відображає загальну тенденцію попиту на ринку, де орендарі прагнуть кращої якості приміщень за зниженими орендними ставками, що підтримується вигідними пропозиціями орендодавцями для більшого залучення орендарів».

    Читайте также: Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

    Левон Папоян додає: «Вакантність знизилася з 20-21 до 17-18% за рахунок збільшення кількості угод, особливо в 2-му кварталі 2023 року, а також обмеженої кількості нових пропозицій на ринку».

    «Разом з тим практично на тому ж рівні протягом останніх шести місяців року залишалися запитувані орендні ставки на приміщення класу А та B у Києві, і станом на кінець півріччя коливалися в межах $18-26/кв. м на місяць і $8-18/кв. м на місяць відповідно, майже не змінившись із кінця 2022 року. Прайм орендна ставка також залишалася на рівні $21/кв. м/міс. (0% з початку року), так як на ринку не було зафіксовано нових великих орендних угод в прайм об’єктах», — такі цифри наводить Анна Сільвестрова.

    Вакантність та ставки оренди в БЦ Києва за класами 

    За даними UTG

    Щодо попиту, як зазначає Левон Папоян,  він все ще не стабільний, але порівнюючи з другим півріччям 2022 року, спостерігається суттєве збільшення попиту у майже 3 рази. Серед популярних форматів експерт виділяє коворкінги, офіси з ремонтом, з гнучкими умовами оренди та можливістю підписання короткострокових договорів до 1 року.

    «Мають попит здебільшого приміщення з оздобленням, розташовані в центральному діловому районі Києва, підвищений попит мають окремі офісні будівлі. Для збереження бажаного рівня орендних ставок власникам багатьох офісних будівель класу С (найнижчий рівень серед трьох основних класів) та близько половини обʼєктів класу Б, які мають серед своїх орендарів міжнародні компанії і бажають зберегти в довгостроковій перспективі бажаний рівень орендного доходу, треба буде шукати можливості для приваблення таких компаній до їх будівель. Частково це може відбуватися зі зміною інженерних систем, зміною фасадів, вхідних груп, часткових реконструкціях будівель, — коментує Павло Макуха. — Вихід на ринок все більшої кількості висококласних офісних обʼєктів буде сприяти бажанню орендарів міняти локації на нові».

    Про популярність коворкінгів свідчить заповнюваність локацій мережі Сreative States. «Наші обидва «штати» на Арсеналі на сьогодні заповнені на 80%. Дніпро демонструє такі ж показники. Зі столичними локаціями в БЦ Gulliver та Senator працюємо, аби наздогнати довоєнні показники, там поки ще не така заповнюваність. Сreative State of Senator ми запустили останнім — навесні 2023, він ще не зібрав повною мірою своїх резидентів. Щодо Creative State of Gulliver — наші якірні резиденти з нами, — коментує Ілля Кенігштейн. — Показники не впали — навіть сьогодні, влітку, за відсутності відключень і вимушено ажіотажного напливу людей, який ми бачили під час блекаутів, локації Creative States заповнені резидентами. Щодо цін — лише зараз більш-менш виходимо на довоєнний рівень за цінами: вони на 5-7% нижче, бо протягом війни ми  робили гнучкі знижки».

    Прогнози

    В другому півріччі суттєвих змін не очікується, вірогідніше, що наявні орендні ставки збережуться до кінця року, вакантність за сприятливих умов може знизитися. Загалом експерти припускають різні сценарії розвитку ринку. Основоположний вплив на ринок матиме ситуація на фронті та в енергетичному секторі.

    Анна Сільвестрова: «Очікується, що певна активність компаній, що продовжують вести бізнес, може прискорити ділову активність, проте повноцінне відновлення попиту на офісні приміщення залежить, в першу чергу, від стабілізації військових дій. Таким чином, до кінця року попит з боку орендарів залишатиметься в режимі «повільного відновлення», посилюючись до кінця року. Однак, допоки ринок офісної нерухомості перебуває в очікувальній позиції, довготривалі рішення, ймовірно, прийматися не будуть.

    Хоча частина компаній, що продовжує діяльність в Україні під час війни, поступово переходить до довгострокового планування. Не виключено, що дехто із таких гравців ринку буде готовий закріпити свої успішні орендні домовленості приймаючи відповідні ризики, не лише на період тривання повномасштабного вторгнення, але й на довший час, тобто, типово, на 5-7 років. Проте, такий тренд буде виключенням із правил, аніж повноцінним правилом.

    Також, варто додати, що у випадку повторення виключень електроенергії протягом опалювального сезону, попит та відвідуваність офісів може знову зрости, оскільки офіси після 2022 року стали ще більш автономними та, здебільшого, пропонують безперебійне живлення, Інтернет та опалення».

    Левон Папоян: «Ми не очікуємо зростання ставок. Ринок буде більш-менш стабільним, вакантність ще знизиться. Тим не менш, більшість учасників ринку уважно стежать за ситуацією на фронті, а також готуються до можливого повторення блекаутів 2022 року. З цієї причини орендарі виявляють певну стриманість під час формування своїх запитів».

    Павло Макуха: «Відсутність значних коливань орендних ставок порівняно з 1 півріччям 2023 р. Незначне, але зменшення рівня загальної вакантності в класах А і Б, здебільшого в приміщеннях з виконаним ремонтом. Повернення до підписання довгострокових договорів оренди в другій половині 2023 року, незважаючи на постійну оточуючу турбулентність. Це повʼязано з тим, що суттєва кількість гравців ринку  порявняно з 2022 роком, починають формувати бізнес-плани на 3-5 років. Перенос введення в експлуатацію ряда офісних обʼєктів з 2023 на 2024 та 2025 р.».

    Ілля Кенігштейн: «Внутрішній ринок продовжуватиме ріст, враховуючи, що нам вже пообіцяли «складну зиму». І як підтверджує глобальний досвід, будь-яка турбулентність чи криза — це насамперед можливості для індустрії. Питання в тому, хто з гравців готовий виходити за рамки традиційних коворкінгів і офісів та пропонувати резидентам більше».

    Костянтин Олійник: «Очікується повільне продовження негативних трендів: скорочення доходів комп’ютерних та інформаційних послуг, скорочення робочих місць, відтік персоналу за кордон, заморожування девелоперської активності, стабілізація ставок оренди/вакантності».

     

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinok_ofisnoyi_neruhomosti_pidsumki_pershogo_pivrichchya_2023_r

    Читайте также: Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

  • Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    Попит зміцнився, вакантність знизилася. Як змінювався ринок офісів в 2023 році

    Попри не дуже обнадійливі прогнози, які давали експерти наприкінці 2022 року, ринок офісної нерухомості київського регіону в 2023 році продемонстрував стійкість й зміцнення попиту. Про головні тренди, основні показники та прогнози Property Times поговорив з експертами ринку.

    Читайте также: Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

    Переїзди, середньострокові договори

    Попри продовження воєнних дій й регулярні ракетні атаки на столицю, ринок зумів адаптуватися, окреслилися нові тренди, які свідчать про стійкість сегменту до зовнішніх факторів.

    Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, зазначає, що попри найзначніші виклики в історії існування ринку професійної офісної нерухомості Києва, ринок продемонстрував свою життєздатність та здатність гравців ринку до подальшої трансформації.

    Аналітики CBRE визначили кілька основних тенденцій, які були характерні для ринку офісної нерухомості столичного регіону в минулому році: «Більшість компаній призупинили скорочення персоналу та шукали шляхи оптимізації витрат на нерухомість, переглядаючи умови оренди або покращуючи офісні приміщення шляхом переїзду. Хоча на ринку продовжувало спостерігатися деяке скорочення площ, зростання чистого поглинання  станом на кінець 2023, свідчить про послаблення даної тенденції.

    Попит з боку орендарів продемонстрував ознаки зміцнення: річний показник валового поглинання сягнув приблизно 91 000 кв. м, що в чотири рази більше порівняно з 2022 роком, але все ще залишається на 32% нижче довоєнного рівня 2021 року. За типом угод переважали угоди з переїзду (55%) та переукладання існуючих договорів (17%), на які припадає близько 72% орендної активності, тоді як розширення офісних площ відбувалося порівняно нечасто (6%).

    На противагу традиційним переїздам, пов’язаним з війною, або скороченням офісних площ, з’являється нова тенденція. Великі компанії залишаються у своїх нинішніх офісах, уникаючи переїзду через його вартість та задля збереження стабільності робочих процесів. Так, у деяких випадках міжнародні компанії можуть утримувати свої офісні приміщення номінально, продовжуючи сплачувати орендну плату та пов’язані з нею витрати, навіть якщо фактичне використання приміщень працівниками залишається низьким — від 15 до 50%. Як наслідок, у деяких випадках сценарій переїзду не може конкурувати у фінансовому плані з варіантом оренди того ж самого офісу».

    «Спостерігається зміна форматів орендарів, скорочення займаних площ, переїзд у віддалені від центру райони, — зазначає Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG. — Найбільші українські корпорації перевели співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Ряд компаній звернули малозатребувані представницькі офіси, дрібні та середні раціоналізують витратну частину».

    Паралельно з цим спостерігалася й інша тенденція, орендарі отримали унікальну можливість переїхати зі своїх офісів нижчого класу в офіси вищого класу без суттєвого збільшення орендних витрат, говорить Павло Макуха.

    Експерти ринку також зазначають, що змінилися терміни планування. «В другій половині 2023 спостерігається збільшення запитів з боку орендарів на середньострокові договори 2-3 роки, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Щодо гнучких офісів, офісів з ремонтом та бажано з меблями, то за ними переважно підписуються короткострокові договори на 1 рік з пролонгацією».

    «В 2023 році спостерігалася відносна (по зрівнянню з 2022 роком) активність потенційних покупців — як інвесторів, так і кінцевих споживачів, по придбанню офісних приміщень та, як наслідок, закриття низки угод з купівлі-продажу офісних будівель вартістю від $2 млн до $10 млн і площею від 1 500 кв. м до 10 000 кв. м», — говорить Павло Макуха.

    Зберігся та посилився головний тренд від початку повномасштабного вторгнення — повага до безпеки. «Гравці ринку це розуміють та дбають про організацію власних укриттів чи облаштування спільних разом з лендлордами», — зазначає Ілля Кенігштейн, СЕО та засновник Creative States.

    Ще одна тенденція, яка окреслилася за останні роки, це all-in-one пропозиції. «Резидентів все більше цікавлять не окремі рішення, а повноцінні екосистеми, що включають в себе суміжні продукти та сервіси», — коментує Ілля Кенігштейн.

    Вакантність: позитивна динаміка

    За даними, які наводять аналітики CBRE, станом на кінець 2023 року середній рівень вакантності становив 25% (-1% р/р), у той же час рівень вакантності в класі В (27%) залишався вищим, ніж в класі А (24,7%), особливо в менш якісних будівлях. Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в новозбудованих об’єктах, в яких залишається не високий рівень заповненості, а також у будівлях нижчої якості, що, як правило, розташовувались за межами ЦДР.

    Дещо інші дані наводить Костянтин Олійник: «Середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на кінець 2023 року склала: А — 27,4%, В — 20,2%, С — 14,5%».

    «Якщо взяти виключно будівлі класу А, які функціонують 5 років і більше, показник вакантності в них буде значно меншим за середній по класу А.  Це є результатом того, що приміщення, в яких не виконане внутрішнє оздоблення, а також які вийшли на ринок останнім часом, не встигли швидко знайти своїх орендарів під час воєнного стану, — пояснює Павло Макуха. — Якщо ж перевірити вакантність БЦ класу А та класу Б, які функціонують понад 5 років, то можна констатувати, що в багатьох будівлях вакантність спостерігається нижча навіть за 5%, що призводить до логічного висновку: класичному офісному орендарю центрального ділового району вкрай потрібні якісні офіси».

    «Щодо заповнюваності наших локацій. Перші два «Арсенали» тримають показник на рівні 80%. Creative State of Arsenal 3 ще на момент першого анонсування побила рекорд за попереднім бронюванням на рівні 50%, — коментує Ілля Кенігштейн. — В БЦ Gulliver локація Creative States заповнена на рівні 50%. В Creative State of Senator думаємо віддати весь простір локації під одну велику компанію, яку обслуговуватимемо».

    Загалом експерти зазначають, що зниження рівня вакантності, яке спостерігалося в 2023 році, свідчить про позитивну динаміку на ринку.

    Серед причин зменшення вакантності Левон Папоян виділяє такі:

    • на ринок була введена обмежена кількість професійних бізнес-центрів;
    • наявний попит на офісні приміщення не тільки з причини релокації, а також у зв’язку з розширенням бізнесу та нових проєктів (особливо у міжнародних організацій);
    • все ще залишаються виведеними з ринку два великих БЦ – 101 Tower та LuWR.

    Орендні ставки: поступова стабілізація

    Зміцнення повітряної оборони Києва, значне збільшення попиту з боку як міжнародних організацій, дипломатичних установ, компаній, так і з боку українського бізнесу, сприяли стабілізації орендних ставок, зазначає Левон Папоян.

    За даними аналітиків CBRE, прайм орендна ставка стабілізувалася на рівні 20$/кв. м/міс., знизившись з початку року на 5%. Верхня межа діапазону орендних ставок на офісні приміщення класу А знизилася в середньому приблизно на 7%, коливаючись в межах 18-24$/кв. м/міс., у той час як для інших об’єктів спостерігалося зниження верхньої межі діапазону приблизно на 11%, до 8-16$/кв. м/міс.

    «Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними і OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження», — коментує Костянтин Олійник.

    Нова пропозиція: девелоперська активність сповільнилася

    Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві протягом 2023 року майже не змінилась і становить близько 2 400 000 кв. м, такі дані наводить Павло Макуха. 

    «У 2023 році було введено близько 60 000 кв. м офісних приміщень, але частина введених по документам будівель не була готова до початку саме операційної діяльності, тобто, фактично, частка введених у 2023 році будівель почне функціонувати з повністю готовими зонами загального користування у другій половині 2024 року. Оновлений заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2024-2025 років становить близько 150 000 кв. м», — уточнює експерт.

    Читайте также: Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

    БЦ, які було введено в 2023 році:

    — БЦ Twelve, вул. Новокостянтинівська, 12 (13,3 тис. кв. м),

    — GRADIENT.Business Center, вул. Короленківська, 4-6 (20 тис. кв. м),

    — БЦ на пр. В. Лобановського, 96 (2 тис. кв. м),

    — Unit.City B4, вул. Дорогожицька, 3 (13,2 тис. кв. м).

    «Разом з тим девелоперська активність в офісному сегменті сповільнилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився, — зазначають аналітики CBRE. — Однак, незважаючи на те, що ринок офісної нерухомості залишається незбалансованим, в тому числі через високий рівень вакантності, власники готові вводити в експлуатацію нові об’єкти на завершальних стадіях будівництва».

    Формат: офіси з ремонтом та коворкінги

    Найбільшим попитом користуються коворкінги/гнучкі офіси та офіси з ремонтом, зазначає Левон Папоян.

    «Проте відбулись й угоди в приміщеннях без оздоблення, але у цих випадках приміщення або будівля ідеально підходили орендареві, який мав час на виконання всіх видів оздоблювальних робіт та відповідний на це бюджет. Спостерігається попит орендарів на окремі офісні будівлі, розташовані в центральному діловому районі, а також на якісні проекти з грамотною концепцією», — ділиться спостереженнями Павло Макуха.

    «Попит є майже на всі класи в залежності від бюджетів. Гарно заповнюються БЦ А класу за рахунок значного зниження орендних ставок», — додає Левон Папоян.

    Відгукуючись на запит потенційних орендарів, оператори ринку пропонують нові формати.

    «Ми запустили нову локацію в Києві — Creative State of Arsenal 3, який реалізували в новому для нас форматі: оскільки ця локація сімейного типу і передбачає візити дітей разом з їхніми батьками-резидентами, в Creative State of Arsenal 3 буде доступний сервіс професійних нянь та вихователів, які займатимуться з малечею, — розповідає Ілля Кенігштейн. — Також на всіх київських локаціях запустили новий сервіс CS Kitchen — власна кухня».

    Орендарі: перелік якісно збільшився

    Експерти зазначають, що тенденція минулих років зберіглася — в загальному розподілі попиту за індустріями продовжує домінувати ІТ-сектор (51%). «Хоча темпи розвитку даного сегменту, який історично був ключовим драйвером попиту і девелопменту бізнес-центрів, сповільнилися через скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. Разом з тим, на ринку спостерігалася відсутність співставного попиту на нові офіси з боку компаній традиційних галузей, таких як фармацевтика та медицина чи аграрного сектору. Публічний сектор, що становив 23% у структурі попиту, хоча ймовірно і задовольнив свої потреби в офісних приміщеннях у 2022-2023 роках, продовжить залишатись активним на ринку і в 2024. Додатково, потенційний ріст попиту може виникнути від компаній військово-промислового сегменту, хоча їхнє поточне представлення в структурі є незначним», — коментують аналітики CBRE.

    «Також у 2023 році були активними дипломатичні представництва і урядові організації (15%), ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор», — додає Павло Макуха.

    Так описує портрет резидента гнучких офісів Ілля Кенігштейн: «До війни цей формат визнавали переважно в IT і креативних індустріях, та «зухвалі фінансисти» (тобто fintech). Зараз окрім зазначених орендарів у нас і FMCG, і медіа, і дипломатичні місії. HR, агро, маркетинг, НГО. Логістика, банки, рітейл».

    Загалом у порівнянні з 2022 роком перелік категорій орендарів значно та якісно збільшився, вважає Левон Папоян.

    Прогнози: відновлення попиту, нова пропозиція та зниження вакантності

    В 2023 році попри воєнні дії на ринку офісів спостерігалася певна активність, експерти зазначають, що ця тенденція збережеться й в поточному році.

    Аналітики CBRE: «У 2024 році ми очікуємо помірне відновлення попиту з боку орендарів. Не виключено, що серед орендарів переважатимуть компанії, які користуватимуться можливістю переїхати до якісніших будівель у більш привабливих локаціях.

    Очікується, що до кінця 2024 року буде введено в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів. Нові офісні будівлі будуть переважно невеликими та середніми об’єктами класу В, за винятком БЦ Heritage класу А. Однак можна очікувати затримок із введенням в експлуатацію, оскільки боргове фінансування залишається практично недоступним, а попит на офісні приміщення загалом залишатиметься стриманим. У разі своєчасного введення в експлуатацію заявлених об’єктів середня вакантність на ринку може поступово зростати. Водночас, у якісних бізнес центрах, ймовірно, спостерігатиметься зниження вакантності завдяки привабливим орендним ставкам та бажанню деяких орендарів покращити якість своїх офісів. За умови відсутності подальших економічних коливань та погіршення безпекової ситуації, орендні ставки залишатимуться загалом стабільними, хоча у менш якісних об’єктах можливе подальше зниження орендних ставок».

    Левон Папоян: «Навряд чи з’явиться велика кількість нової пропозиції, оскільки більшість девелоперів все ще знаходяться в режимі очікування. Причин багато, серед них — ризики пошкодження будівель внаслідок ракетних обстрілів; відсутність будівельників; значне підвищення собівартості будівництва та строків доставки матеріалів; невпевненість в швидкому заповненні БЦ; відсутність можливості прогнозування фінансової окупності БЦ, оскільки проєкти починались із очікуваннями ставок, які мали бути значно вище поточних. Наразі неможливо спрогнозувати, коли настане момент динамічному підйому ставок. А цього не варто очікувати до кінця війни.

    Що стосується попиту — очікуємо незначне збільшення попиту. Категорії майже не зміняться. Стримуючими факторами залишаються невпевненість у термінах завершення війни, обмежена кількість персоналу, оскільки багато чоловіків або знаходяться за кордоном, або служать в армії. Також стримуючим фактором є мобілізаційні ризики».

    Павло Макуха: «Ринок офісної нерухомості Києва буде поступово відновлюватися, але темпи відновлення будуть залежати від розвитку подій на фронті та від загальної економічної ситуації в Україні.

    Очікується, що базові орендні ставки на офісні приміщення поступово будуть приймати не таку хаотичну ноту, почнуть стабілізуватись протягом 2024 року, це означатиме, що сам діапазон (коливання: від і до) орендних ставок для різних класів буде не таким широким і мати відхилення на рівні 10%-15%.

    При збереженні у 2024 році показника поглинання офісів на рівні 2023 р., вакантність офісних приміщень з повністю виконаним оздобленням буде і далі знижуватись, тому наявні на ринку нові офісні будівлі, а також обʼєкти, які були введені у 2020-2022 рр. і не встигли заповнитись хоча б на 30%, почнуть мати попит і, відповідно, більш високі шанси на заповнення».

    Ілля Кенігштейн: «У нас амбітні плани: маємо неанонсований проєкт на «Арсеналі» площею 2 500 кв. м і плани запуску в країнах Європи. Наша глобальна мета — вийти на 30-35 локацій у наступні роки масштабування в Україні та за її межами.

    Щодо загального – я впевнений, що станеться остаточна деформація поняття коворкінг».

    https://propertytimes.com.ua/itogi_goda/popit_zmitsnivsya_vakantnist_znizilasya_yak_zminyuvavsya_rinok_ofisiv_v_2023_rotsi

    Читайте также: Офісна нерухомість у 2024 році: зростання попиту та стабілізація орендних ставок

  • Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

    Перше півріччя 2024 р. на ринку офісної нерухомості: ще не підйом, але вже не падіння

    В першому півріччі 2024 р. на ринку офісної нерухомості Києва закріпилися й посилилися тенденції, які окреслилися минулого року.  Ситуація стабілізувалася, ринок поступово  повертається до довоєнних показників.

    Читайте также: Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

    Property Times разом з експертами підбиває короткі підсумки першого півріччя на ринку офісів Києва.

    Падіння зупинилося

    Основний й найголовніший тренд, характерний для цього періоду,  — стабілізація ринку. 

    «Поточний стан ще зарано вважати підйомом ринку, але вже точно можна казати про повну зупинку падіння, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — В незначній мірі, але спостерігається поява міжнародних компаній, яким штаб-квартири дозволяють переїзди із додатковими бюджетами на ремонтні роботи, чого практично не спостерігалось у 2022-2023 рр.».

    За даними, які наводить Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, перше півріччя 2024 року ознаменувалося щонайменше чотирма угодами з оренди офісів площею від 3000 до 5000 кв.м. «Ці угоди укладено переважно у будівлях центрального ділового району Києва. Даний факт демонструє чіткий тренд: в кризових періодах з’являються унікальні можливості, якими деякі компанії вдало користуються. Переїзд з будівлі сумнівного класу та комфорту до преміальної локації з професійним обслуговуванням завдяки одному тільки ефективному плануванню приміщень дозволяє розміститися на значно меншій офісній площі, зберігаючи ту ж кількість робочих станцій, — пояснюю експерт. — Це, своєю чергою, дозволяє покращити офісний простір без збільшення плати за оренду. Компаній, які завдяки нестандартним рішенням вириваються вперед, завжди меншість, але саме завдяки таким або схожим рішенням можна побачити, у кого з гравців ринку офісної нерухомості є шанси зростати в їх бізнесах у найближчому майбутньому».

    Тенденція до скорочення  витрат зберігається й надалі. «Дрібні та середні компанії раціоналізують витратну частину — змінюють формат, скорочують займані площі до мінімально необхідних, переїжджають у віддалені від центру райони. Найбільші українські корпорації перевели співробітників з орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Ряд компаній звернули малозатребувані представницькі офіси», — коментує Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

    Експерт зазначає, що попри війну продовжується девелопмент адміністративної нерухомості. У 2024 році в Києві відкрилися БЦ «Нивки Сіті» та БЦ на перетині вул. Філатова та вул. Саперне Поле загальною орендною площею  13 600 кв. м.

    «Продовжуючи тренд останніх років, у першому півріччі 2024 року було укладено кілька угод з купівлі-продажу офісної нерухомості площею від 1 500 до 3 500 кв. м в центральному діловому районі , — говорить Павло Макуха. — Загалом, якщо подивитися на історію продажів окремих офісних будівель за всі роки незалежності, можна зробити висновок, що схожого тренду не було дуже давно, а отже, багато як компаній, так і інвесторів не тільки шукають своїх найкращих можливостей, а й реалізовують їх». 

    Дисконти скасовуються

    Суттєвих змін в договірних умовах не відбулося. «Щодо перегляду поточних чинних договорів оренди з огляду на форс-мажорні обставини,  більшість таких перемовин було завершено протягом першого року після початку повномасштабного вторгнення. Наразі часто виникають поточні питання, які потрібно вирішувати або про які потрібно домовлятися. Наприклад, сплата орендарем орендодавцю витрат на дизельне пальне у разі суттєвих відключень, якщо договором оренди це не було передбачено. Але це робочий процес, — коментує  Павло Макуха.  — Щодо планових перемовин, то вони відбуваються постійно, оскільки в Києві тисячі орендарів і по певній частині з них кожен рік завершуються контракти. Зазвичай, середні та великі компанії, які орендують офісні приміщення на тривалий термін (3-5 років), починають перемовини щодо нових умов контракту приблизно за рік до завершення поточного договору. Якщо з’являються кращі альтернативи або сторони не домовляються про нові умови оренди, компанія, яка заздалегідь почала перемовини, встигає укласти договір у новій будівлі та переїхати без перехресних орендних платежів».

    Читайте также: Офісна нерухомість у 2024 році: зростання попиту та стабілізація орендних ставок

    Розраховувати на суттєві знижки, які масово надавалися на початку повномасштабного вторгнення,  вже не варто. «Все менше орендодавців готові надавати значний дисконт (40-50%) від довоєнної ставки. Все інше не змінювалось у порівнянні з 2023 р.», — коментує Левон Папоян.

    З нових договірних тенденцій в першому півріччі 2024 р.  Павло Макуха виокремлює угоди з оренди, в яких орендодавець та орендар погоджували графік робіт по внутрішньому оздобленню, тобто, в яких оздоблення не було виконане. Хоча все ж таки більшість офісних угод першого півріччя, як і останніх двох років, відбулася в приміщеннях з виконаним оздобленням. 

    Чи є шанс вийти на довоєнні показники поглинання? 

    За даними, які наводить Павло Макуха, за перше півріччя 2024 р. об’єм поглинання офісної нерухомості в Києві досяг бл. 50 000 кв. м, що при схожому тренді другого півріччя означатиме вихід цього показника на довоєнний рівень та поступове відновлення того рівня поглинання, яке було у 2020-2021 роках (100 000 —130 000 кв. м).

    «Вакантність зменшується внаслідок того, що на ринок практично не виходять нові об’єкти, в той час, як багато компаній не просто переїжджають в інші локації, а й розширюються в нових, або поточних локаціях. Особливо міжнародні організації та благодійні фонди, що пов’язані з допомогою Україні», — пояснює  Левон Папоян.

    Чого очікувати в другому півріччі

    Костянтин Олійник прогнозує збільшення навантаження  на чинних орендарів внаслідок зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними й OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів). При цьому  ставки оренди, на думку експерта,  в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження.  

    За прогнозами Левона Папояна, в другому півріччі навпаки  спостерігатиметься  незначне підвищення орендних ставок на фоні  зменшення вакантності, орендодавці ж при цьому стануть менш гнучкими.

    Павло Макуха дає наступні прогнози на другу половину поточного року: 

    • Збереження основних показників ринку на рівні першого півріччя, з незначними коливаннями по вакантності та орендним ставкам.
    • Продовження тренду по переїздах компаній з менш комфортних будівель до більш сучасних і престижних офісів. Цей процес посилюватиметься бажанням компаній оптимізувати витрати та покращити умови для працівників.
    • Збільшення кількості довгострокових договорів оренди по зрівнянню з 2023 роком.
    • Зменшення рівня вакантності в будівлях А та Б класу з виконаним оздобленням.
    • Наявний попит на нові офісні будівлі, а також обʼєкти, які були введені у 2020-2022 рр. і не встигли заповнитись хоча б на 30%. Відповідно, вищі шанси на подальше заповнення нових офісних будівель.
    • Стабілізація орендних ставок.

     

    https://propertytimes.com.ua/office_property/pershe_pivrichchya_2024_r_na_rinku_ofisnoyi_neruhomosti_sche_ne_pidyom_ale_vzhe_ne_padinnya

    Читайте также: Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

  • Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

    Ринок офісів та складів: попит, найбільш привабливі регіони, нова пропозиція

    Property Times  разом з експертами вивчав  основні тенденції в сегментах офісної та складської нерухомості: фактори, які впливають на попит, нову пропозицію й прогнози на 2025 рік.

    Читайте также: Офісна нерухомість у 2024 році: зростання попиту та стабілізація орендних ставок

    Офіси

    Нова пропозиція

    За прогнозами аналітиків, які озвучувалися на початку року,  до кінця 2024 р. в Києві планувалося введення в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів, але очікування не виправдалися.

    «Через війну на ринку офісної нерухомості заявлена невелика кількість нових проєктів, а нова пропозиція в основному складається із завершення довоєнних проєктів. В Києві у 2024 році було відкрито три нові бізнес-центри: Heritage площею 13,3 тис. кв.м та Twelve на 16 тис. кв. м, БЦ White Lines на 10 тис. кв. м», — коментує Віталій Бойко, CEO компанії NAI Ukraine.

    Експерт пояснює, що інвесторів відлякує високий рівень вакантності (25%) на ринку і попит, що нижчий за довоєнний час. Це притаманно великим містам і за межами України, де немає війни, і є наслідком всесвітньої коронокризи, яка примусово впровадила віддалений режим роботи, який зберігся в різній пропорції в більшості компаній-орендарів офісних площ.  

    «Обсяг нових площ, які вийшли на ринок  Львова протягом 2024 року становить близько 12 000 кв.м, що на 75% менше ніж у 2023», — наводять дані аналітики CBRE Ukraine.

    Попит, орендарі

    За словами Віталія Бойка, ринок офісів Києва демонструє збільшення попиту у 2024 році, що виражається в зростанні обсягу орендованих площ. Але попри все, попит все ж залишається нижчим за довоєнний рівень, а серед великих угод переважають контракти на переукладання або зміну офісних приміщень через їх економічну ефективність. 

    «Попри війну загальні тенденції довоєнного часу залишаються без змін відносно портрету орендаря офісних приміщень. Попит на офіси зріс у центральних та західних областях через релокацію бізнесу та населення. Основними орендарями залишаються такі напрямки це ІТ-сектор, ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор, маркетинг, fintech, медіа, логістика, агрокомпаніі. Серед більшості компаній які звертаються за пошуком приміщень спостерігається тренд на зменшення площ, на що вплинуло скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. В середньому найбільшу цікавість приходиться на приміщення від 200 до 550 кв. м», — коментує Віталій Бойко.

    Аналітики CBRE Ukraine зазначають, що у Львові традиційно основним драйвером розвитку ринку офісної нерухомості залишався ІТ сектор, на долю якого припадала левова частка в структурі валового поглинання. Проте, починаючи з 2022 року, попит від компаній ІТ сфери продемонстрував значне падіння спочатку у зв’язку із переходом на гібридний формат роботи через пандемію, а згодом з початком повномасштабної війни. В той самий час орендарі почали переглядали свої потреби в офісному просторі у бік до його скорочення, що в результаті спричинило тиск на локальний ринок.

    Відтак, у 2024 у структурі орендних угод у Львові за розміром переважали невеликі угоди площею 100-300 кв. м, що є найбільш популярним форматом для оренди серед малого та середнього бізнесу.

    Прогнози 

    Очікування виведення нових офісних площ на ринок Києва у 2025 році залежатиме від багатьох факторів, але в першу чергу, від безпекової та економічної ситуації. Наразі в Києві поставлені на вимушену паузу не тільки нові проєкти, але й ті, які працювали до початку повномасштабної війни. БЦ 101 Tower досі не відновився після ракетного обстрілу, який стався  у жовтні 2022 року. БЦ LUWR через свою локацію  вчергове зазнав пошкоджень від ракетного удару, який агресор наніс вранці 20 грудня 2024 року. Тоді ж постраждали ще два великих бізнес-центри: «Торонто-Київ» та Grand. Тож прогнозувати  збільшення нової пропозиції в таких умовах вкрай важко.

    Щодо  розширення  нової пропозиції у Львові аналітики CBRE Ukraine  дають стримані прогнози: «Девелоперська активність в офісному сегменті значно сповільнилася, однак ті об’єкти, які до початку повномасштабного вторгнення вже були на завершальних стадіях, продовжують будуватись. Згідно з заявами девелоперів очікується, що у 2025 році на ринок Львова планується до введення в експлуатацію близько 47 000 кв.м офісних площ, проте майбутня пропозиція у сегменті залишатиметься обмеженою до моменту відновлення ринку, оскільки нові масштабні девелоперські проєкти будуть розглядатися лише після заповнення існуючих вакантних площ, що на сьогодні складають близько 34% ринку».

    Читайте также: Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Склади

    Попит

    Близькість до кордону із країнами Європи та віддаленість від зони бойових дій, дозволило Львівському регіону  отримати підвищений інтерес від потенційних інвесторів, особливо на фоні внутрішньої міграції  бізнесів та виробництв, яка спостерігалась із початку повномасштабного вторгнення, пояснюють аналітики CBRE Ukraine Ці фактори залишаються одними із ключових, які формують попит на складську нерухомість загалом у західному регіоні й на цьому тлі львівський ринок продовжить демонструвати зростання попиту та якісної складської пропозиції. Привабливими областями також є Вінницька, Хмельницька, Тернопільська, Закарпатська та інші, але пропозиція площ у даних регіонах залишається дуже обмеженою як кількісно, так і якісно. Варто зазначити, що починаючи з другої половини 2022 року, Київ все ж таки залишається пріоритетною локацією для міграції бізнесу з розвинутою інфраструктурою і професійними об’єктами, що дозволило йому утримати статус головного логістичного хабу країни.

    На попит суттєво впливає кількість населення в регіоні, розташування відносно національних та міжнародних трас, розвиток бізнесу (наявність великих компаній/ створення індустріальних парків) та віддаленість від лінії фронту (тимчасовий фактор на період війни), зазначає Віталій Бойко.

    «Насамперед важлива транспортна доступність: зручна логістика та якісні дороги до об’єкта значно підвищують його привабливість. Другим важливим чинником є наявність людського ресурсу. Бізнесу потрібні кваліфіковані працівники або люди, яких можна швидко навчити. Це питання особливо актуальне для компаній, що релокуються з центральних чи східних областей України, адже частина їхніх співробітників залишаються на місцях або виїжджають за кордон, —  пояснює Павло Кравець, керівник відділу продажів Alterra Group. — Інфраструктура навколо обʼєкту також відіграє вагому роль. Громадський транспорт, місця для харчування, укриття, супермаркет та комфортні умови роботи стають вагомими перевагами. Ще одним чинником є позиція місцевої влади. Її відкритість і готовність сприяти розвитку бізнесу часто визначають вибір локації. Нерідко бізнес стикається із ситуаціями, коли місцева влада замість підтримки створює перешкоди, що змушує компанії обирати більш сприятливі регіони для своїх проєктів».

    «Найбільш привабливі регіони — Львівська та Волинська області, адже вони межують з Польщею та мають гарну транспортну інфраструктуру. З цих регіонів можна швидко дістатися до Києва та обласних центрів, як-то Вінниця, Житомир, Харків, Дніпро, — коментує Олександр Бондаренко, керуючий партнер Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO. —  Для прикладу, ми зараз проєктуємо логістичний термінал саме на Волині  через вигідну логістику, в першу чергу, для експортерів-імпортерів. Закарпаття в плані логістики, попри близькість кордону з ЄС, менш привабливий регіон. Це пояснюється тим, що через гірський ландшафт водії «накручують» додаткові 300-400 км. Тобто автомобільна логістика складніша та дорожча».  

    На думку Віталія Бойка, також варто зазначити регіони, які стоять на важливих логістичних маршрутах — Житомирська, Вінницька, Хмельницька області. «Їх роль суттєво зросла протягом останніх двох років, і вони є дуже перспективними для розвитку складської нерухомості при відносно низькій вартості та наявності землі під забудову в порівнянні, наприклад, із Львівською областю. Створення нових логістичних коридорів з іншими країнами суттєво збільшить попит на складські комплекси з прямим виходом на логістичні шляхи, що суттєво збільшить попит у цих регіонах», — вважає експерт .

    За оцінкою NAI Ukraine, до топ-5 областей за привабливістю для розвитку комерційної нерухомості входять:

    1. Київська область;
    2. Львівська область;
    3. Івано-Франківська область;
    4. Закарпатська область;
    5. Тернопільська область.

    Нові площі

    Віталій Бойко наводить такі дані: «У 2023 році в Київському регіоні не було введено нових обʼєктів для оренди, лише вводилися складські комплекси для власних потреб (приблизно 88 тис. кв. м. У 2024 році було введено першу чергу логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв. м), у 2025 очікується логістичний комплекс «Чайки»  (70 000 кв. м), друга черга комплексу «Дударків»  (22 300 кв. м) та третя черга комплексу «Олександрівський» (40 800 кв. м), а також складський комплекс «Гореничі»  (5 000 кв. м).

    У період з 2024-2029 анонсована велика кількість логістичних проєктів (сумарно близько 700-800 тис. кв. м), проте частина із них може залишитися на стадії проєктування та не дійти до будівництва».

    За даними аналітиків CBRE Ukraine, у Львівському регіоні протягом 2022-2024 років було введено в експлуатацію близько 84 000 кв. м нової складської пропозиції. Серед найбільших об’єктів — Port Lviv Logistic Сenter (48 000 кв. м), дві черги Sparrow Park Lviv (21 000 кв. м) та перша черга M10 Lviv Industrial Park (14 000 кв. м). Протягом 2025 року у Львівському регіоні до введення на ринок заплановано близько 80 000-100 000 кв. м нових складських площ, проте можливі затримки із термінами введення.


    Фото: Port Lviv 

    https://propertytimes.com.ua/office_property/rinki_ofisiv_ta_skladiv_popit_naybilsh_privablivi_regioni_nova_propozitsiya

    Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

  • Офісна нерухомість у 2024 році: зростання попиту та стабілізація орендних ставок

    Офісна нерухомість у 2024 році: зростання попиту та стабілізація орендних ставок

    2024 рік продемонстрував поступове відновлення попиту на офісні приміщення в Києві та Україні загалом. Попри складну економічну та безпекову ситуацію, обсяг валового поглинання офісних площ у столиці досяг 129 000 кв. м, що на 42% більше, ніж у 2023 році. При цьому рівень поглинання лише на 4% нижчий за довоєнний 2021 рік. Детальніше про ситуацію на офісному ринку читайте  в огляді Property Times.

    Читайте также: Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Попит на якість та безпеку

    Головна тенденція, яка була притаманна ринку офісної нерухомості у 2024 році — зростання попиту з боку офісних користувачів як на оренду, так і на покупку. «В порівнянні з 2023 роком, стало більше запитів на середньострокові (2-3 років) та довгострокові договори оренди (3-5 років). (А) проте, майже всі запити за виключенням невеликої кількості — на офіси з ремонтом», — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners

    Аналітики CBRE відзначають зростаючий запит на якісні та безпечні об’єкти стимулював орендну активність, підвищуючи попит на офіси з облаштованими укриттями для безпечної роботи. 

    «Сучасні орендарі стали набагато більш вимогливими до питань безпеки та стабільності. Їм важливо не просто мати офіс, а бути впевненими, що їхні співробітники можуть працювати без загроз для життя та здоров’я. Найбільший попит мають офіси до 500 кв. м з якісним ремонтом, власними укриттями, стабільним інтернетом та автономними джерелами енергопостачання. Також змінилася роль локації — якщо раніше компанії орієнтувалися на центр міста, то зараз важливішими є умови безпеки, доступність укриттів та стабільність зв’язку», —  коментує  Ірина Школьник, ідейна лідерка FORUM group в інтерв’ю для Property Times.

    «За підсумками року обсяг валового поглинання сягнув близько 129 000 кв.м, що на 42% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Варто зазначити, що рівень поглинання у 2024 році майже досягнув довоєнного рівня 2021 року, залишаючись нижчим лише на 4%, — такі дані наводять аналітики CBRE. —  У структурі поглинання за сферами бізнесу домінувала сфета ІТ та телекомунікацій, на частку якої припадає 25% (-26% р/р), за нею слідує Публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р).

    Угоди з переїзду (38%) продовжували утримувати найбільшу частку в структурі, тоді як угоди з виходу на ринок збільшили свою частку до 25%. На відміну від довоєнних  традиційних «корпоративних переїздів», зараз на ринку переважає тренд де орендарі модернізують свої офіси, мігруючи із застарілих або непрофесійних будівель. Цей зсув у поведінці гравців офісного ринку привів нових орендарів у райони, де раніше домінували великі корпоративні орендарі, що своєю чергою відображає зростання доступності професійних офісних площ у затребуваних локаціях».

    Нова пропозиція

    Очікувалося, що до кінця 2024 р. в Києві буде введено в експлуатацію близько 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів. Але через ці прогнози не справдилися.

    «Через війну на ринку офісної нерухомості заявлена невелика кількість нових проєктів, а нова пропозиція в основному складається із завершення довоєнних проєктів, — прокоментувавВіталій Бойко, CEO компанії NAI Ukraine для Property Times. — Інвесторів відлякує високий рівень вакантності (25%) на ринку і попит, що нижчий за довоєнний час». 

    За даними аналітиків CBRE, з боку нової пропозиції у 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв. м), Heritage (13 300 кв. м) та Stoic (4 500 кв. м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. «Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,25 млн кв. м (+2% з поч. року), — йдеться в  повідомленні CBRE. — Темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися з початком війни, а обсяги введення в експлуатацію у 2023–2024 роках досягли мінімального рівня з 2017 року. Серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили».

    Вакантність

    Аналітики та гравці ринку зазначають, що у 2024 році спостерігалося зниження рівня вакантності. 

    «Вакантність зменшилась за рахунок того, що потрохи заповнюються вакантні площі, дуже обмежена пропозиція нових проєктів на ринку, а також (на жаль) виведення ще декількох бізнес-центрів з ринку внаслідок ракетних обстрілів (БЦ «Торонто», БЦ «Гранд»)»,  — коментує Левон Папоян. — На нашу думку, вакантність на сьогодні в межах 21%».

    «Станом на 2024 рік вакантність у наших бізнес-центрах становила 21%, але ми вже бачимо позитивну динаміку. Очікується, що до кінця 2025 року цей показник знизиться до 14%»,  — говорить Ірина Школьник.

    За даними аналітиків CBRE, станом на кінець 2024 року, середня вакантність знизилася на 2,7 п.п. з початку року до 22%. «Це перший помітний річний приріст заповнюваності з 2022 року, що додає довгоочікуваного оптимізму та зміщення імпульсу в бік зростання даного показника», — зазначають в компанії.

    Аналітики UTG наводять такі дані: середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва у 2024 році складала: клас А — 28,1%, клас В — 21,8%, клас С — 14,8%.

    Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

    Орендні ставки

    «По деяких бізнес-центрах в центральній частині Києва ми спостерігаємо підвищення ставок на 5-15% на невеликі офіси (до 300 кв. м.) з ремонтом. Але в цілому, орендні ставки практично не змінились, зупинилось їх падіння. Крім того, спостерігається менша гнучкість з боку орендодавців при узгодженні ставок на час воєнного стану», — коментує Левон Папоян.

    В грудні 2024 р. орендні ставки стабілізувалися, говорять аналітиків UTG,  оренда 1 кв. м обходилася в класі А — $17,5, у класі В — $11,5, у класі С — $9,1 (без урахування ПДВ, OPEX, КП, BOMA).

    За даними аналітиків CBRE, ефективна прайм ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу A та B залишилися без змін і коливалися в межах $16-22/кв. м/міс. та $8-15/кв. м/міс. відповідно. Зменшення розриву між заявленими та ефективними ставками в класі А свідчить про те, що орендодавці застосовують більш реалістичний підхід до ціноутворення. 

    Відновлення власним коштом

    Низка бізнес-центрів зазнала пошкоджень внаслідок російської агресії від початку повномасштабного вторгнення. БЦ 101 Tower досі не відновився після ракетного обстрілу, який стався  у жовтні 2022 року. БЦ LUWR через свою локацію  перманентно страждає від ракетних ударів, вранці 20 грудня 2024 року постраждали ще два великих бізнес-центри: «Торонто-Київ» та Grand. В лютому 2025 року балістична ракета частково зруйнувала  бізнес-центр Kinetic (FORUM group). 

    Власники переважно відновлюють нерухомість власним коштом, оскільки страхові компанії не завжди готові покривати такі ризики.

    «Відновлення офісних об’єктів сьогодні залежить від кількох факторів, зокрема від рівня пошкодження нерухомості внаслідок обстрілів. У випадку незначних пошкоджень, відновлення присутнє, у протилежному — орендодавець зважує наскільки доцільним є дане відновлення, враховуючи постійний фактор ракетних ударів, а також ситуацію, де на ринку спостерігається високий рівень вакантності. Разом з тим, додатковим фактором залишається локація будівлі»,  — зазначають аналітики CBRE.

    Ірина Школьник, ідейна лідерка FORUM group в інтерв’ю Property Times розповіла про власний досвід: «Важливо розуміти, що умови страхування від воєнних ризиків у нинішніх реаліях є надзвичайно складними та фінансово обтяжливими для власників нерухомості. Це, безумовно, впливає на ухвалення рішень щодо того, які об’єкти страхувати та в якому порядку.

    Оцінка завданої шкоди (ред. — йдеться про  БЦ Kinetic) ще триває, адже це складний процес, що вимагає ретельної технічної експертизи. Відновлення будівлі буде залежати від результатів оцінки, і ми вже розглядаємо різні варіанти фінансування». 

    Прогнози на 2025 рік

    За сприятливих безпекових, політичних та економічних обставин  експерти прогнозують подальше поступове зниження вакантності орієнтовно на 3-5% завдяки відновленню ділової активності. Водночас орендні ставки можуть зрости на 5-10%, особливо у центральних районах Києва.

    «У перспективі 2025 року очікується, що поступове відновлення економіки помірно стимулюватиме ділову активність. Орендарі й надалі будуть орієнтуватися на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як об’єкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатись із проблемами заповненості. Крім того, можливості оптимізації офісного простору й сприятимуть вибірковим переїздам.

    Ймовірно, до кінця 2025 року продовжиться тренд до поступового зниження рівня вакантності. Цей процес буде зумовлений стабілізацією орендної активності, відсутністю нових девелоперських проєктів та поступовим відновленням попиту на офісні площі. Прогнозується, що орендні ставки залишатимуться стабільними завдяки покращенню економічних показників та більш впевненим настроям орендарів. Таким чином, у випадку відсутності значних безпекових чи економічних потрясінь, ринок офісної нерухомості має всі шанси на повільне, але стабільне відновлення»,  — прогнозують в  CBRE. 

    Фото: БЦ Forum City Garden 3

    https://propertytimes.com.ua/office_property/ofisna_neruhomist_u_2024_rotsi_zrostannya_popitu_ta_stabilizatsiya_orendnih_stavok

    Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

  • Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Позитивна динаміка попри втрати: ринок офісної нерухомості Києва в 1 півріччі 2025 р.

    Перше півріччя 2025 року стало періодом викликів і адаптації для ринку офісної нерухомості України. Попри втрати через війну та скорочення пропозиції, деякі сегменти ринку демонстрували позитивну динаміку, а орендні ставки стабілізувалися.

    Читайте также: Ремонт від забудовника: чому попит зростає, а пропозиція все ще обмежена

    Property Times дослідив разом з експертами, як трансформувався попит, які фактори стали ключовими у виборі офісів, і які перспективи має цей сегмент у другій половині року.

    Зниження пропозиції

    За оцінками аналітиків CBRE, загальні ринкові тенденції залишалися переважно незмінними, проте ринок зазнав суттєвого впливу через пряме пошкодження інфраструктури внаслідок воєнних дій.

    Станом на кінець першого півріччя 2025 року було пошкоджено близько 45 000 кв.м офісних площ внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції в Києві до 2,11 млн кв.м, що на 3% менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Як зазначають експерти CBRE, це скорочення стало безпрецедентним випадком зниження пропозиції, зумовленим не ринковими факторами, а прямими втратами інфраструктури.

    Динаміка попиту та поглинання офісних площ

    Попри складні умови, ринок продемонстрував позитивну динаміку у сфері поглинання офісних площ. У першому півріччі 2025 року обсяг поглинання офісних площ склав приблизно 82 000 кв.м, що на 16% більше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Проте, як підкреслюють аналітики CBRE, близько 19% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель.

    Цей форс-мажорний попит мав не органічний, а вимушений характер, адже орендарі під тиском обставин були змушені оперативно шукати нові локації. Парадоксально, але ця ситуація дала можливість неушкодженим об’єктам підвищити рівень заповненості, що частково компенсувало загальне скорочення пропозиції на ринку.

    Трансформація структури орендарів

    Структура попиту на офісні площі у 2025 році відображає глибокі трансформації української економіки в умовах воєнного стану. За даними CBRE, основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 33%, що підтверджує стійкість та важливість технологічного сектору для української економіки навіть в умовах війни.

    Значну частку попиту формують публічний сектор та НГО (13%), що відображає активізацію державних структур та громадських організацій у воєнний період. Промислово-енергетичні компанії займають 8% ринку, демонструючи адаптацію виробничого сектору до нових реалій.

    Особливо цікавим трендом, на який звертають увагу експерти CBRE, є поява попиту з боку орендарів військового сектору. Проте ці компанії не виокремлюються в окрему категорію, оскільки їхня діяльність може охоплювати різні сегменти ринку — від розробників програмного забезпечення для військових потреб до виробників військового обладнання, які представлені у сегментах ІТ та телекомунікацій або промисловості та енергетики відповідно.

    Особливості попиту військового сектору

    З огляду на те, що компаніям військового сегменту нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення їхніх потреб. За інформацією CBRE, такі компанії розглядають не лише оренду, а й купівлю приміщень, земельних ділянок, а також потенційне власне будівництво.

    Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, підкреслює, що Україна сьогодні стає справжнім полігоном щодо тестування ноу-хау та передових сучасних систем озброєння. Світові компанії-гіганти зі сфери оборонно-промислового комплексу запускають або ведуть перемовини про відкриття в країні спільних виробничих потужностей, заводів, науково-дослідницьких центрів та адміністративно-офісних представництв.

    За словами експерта UTG, у цьому процесі активно залучені компанії з Німеччини (Rheinmetall, KMW), Туреччини (Baykar), Норвегії (Kongsberg), Латвії (Atlas Aerospace), Великобританії (BAE Systems), США (Northrop Grumman), а також Данії, Франції, Італії, Іспанії, Польщі та багатьох інших країн, які відкривають локальні офіси та створюють нові робочі місця.

    Динаміка міжнародного представництва

    Костянтин Олійник звертає увагу на те, що кількість представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв — основних споживачів професійної офісної нерухомості — у динаміці продовжує скорочуватися. Більша частина міжнародних фінансових установ, які вийшли з України після Світової економічної кризи 2008 року, так і не повернулися.

    Збройна агресія Росії у 2014-2015 роках призвела до початку масового відтоку російських компаній, їх токсичність у співпраці та остаточне закриття у 2022-2023 роках, попри спроби перереєстрації на українських або європейських юридичних осіб. Через воєнні дії та фізичні загрози для співробітників, більшість країн світу поставили Україну на паузу у виході на ринок нових брендів, а існуючі представництва скорочують персонал або релокуються.

    Проте, як зазначає експерт, лояльність міжнародної громадськості до України зберігається, а можливий вступ до складу НАТО та ЄС, ймовірно, призведуть до появи та розвитку в країні нових міжнародних організацій, підприємств, брендів, особливо тих, які закрилися і повністю залишили територію Росії.

    Вакантність

    Ситуація з вакантністю на київському ринку офісної нерухомості демонструє неоднозначні тенденції. За даними CBRE, середній рівень вакантності на київському ринку знизився до 21%, що на 1,2 процентного пункта менше з початку року. Це зниження здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують релокацію та вибір більш якісних офісних площ.

    Читайте также: Муніципальне житло в Україні: чи є шанс у цього формату?

    Важливо зауважити, що рівень вакантності розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями. Такий підхід, як пояснюють аналітики CBRE, дозволяє зберегти порівнянність даних у динаміці та уникнути викривлення реальної картини ринку.

    За даними UTG, більш детальний розподіл вакантності за класами нерухомості на середину 2025 року виглядає наступним чином: у класі А вакантність становить 28,2%, у класі В — 20,5%, а у класі С — 14,2%. Ці показники відображають різну привабливість об’єктів для орендарів в умовах обмеженого попиту.

    Трансформація орендних ставок

    Динаміка орендних ставок у першому півріччі 2025 року стала одним з найважливіших індикаторів адаптації ринку до нових реалій. За інформацією CBRE, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від конкретного об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.

    Ефективна прайм-ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19-$25 за кв.м на місяць, залежно від індивідуальних характеристик приміщень, таких як стан оздоблення, локація об’єкта та рівень заповненості. Водночас запитувані орендні ставки в об’єктах класу А коливалися в діапазоні $16-27 за кв. м на місяць, а в об’єктах класу В — в діапазоні $8-18 за кв. м на місяць.

    Костянтин Олійник підкреслює важливу тенденцію: ставки оренди вперше від початку війни припинили зниження. Станом на липень 2025 року оренда за квадратний метр (без урахування ПДВ, OPEX, комунальних платежів та BOMA) становила: у класі А — $17,2, у класі В — $11,9, у класі С — $9,8.

    Експерт UTG пояснює, що війна, пандемія коронавірусу та карантин призвели до зниження доходної частини у більшості компаній при збереженні зобов’язань перед контрагентами, фондом оплати праці персоналу, податковими відрахуваннями. Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів через необхідність використання генераторів, втрати електроенергії та робочого часу через повітряні тривоги, а також зростання OPEX через розподіл експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів, навантаження на орендарів значно збільшилося.

    Нові тенденції у поведінці орендарів

    Аналітики CBRE відзначають важливий тренд — підвищений інтерес до готових або адаптованих офісних рішень. Орендна активність переважно зосереджується у приміщеннях fit-out, оскільки орендарі віддають перевагу швидкій релокації та мінімальним початковим інвестиціям. У більшості випадків роботи з оздоблення переймають на себе орендодавці, адаптуючи комерційні умови з метою поступового повернення інвестицій.

    Цікавою тенденцією стало те, що у професійних бізнес-центрах, які раніше були здебільшого орієнтовані на орендарів з більшою площею, стає поширеною практика їх поділу на менші приміщення. Це відповідає зміненим потребам ринку, де компанії прагнуть оптимізувати витрати та займати менші площі.

    Костянтин Олійник додає, що тренд до економії продовжується — орендарі оптимізують займані площі, розглядають пропозиції у віддалених від центру районах, переводять співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Практика дистанційної роботи, розпочата під час коронавірусу, поглибилася та поширилася через загрозу мобілізації чоловіків.

    Критерії безпеки як новий фактор вибору

    Одним з найважливіших нововведень у критеріях вибору офісних приміщень стала увага до питань безпеки. За інформацією CBRE, орендарі продовжували фокусуватися на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономними джерелами енергії для безперебійної роботи, завчасно аналізуючи офісні об’єкти.

    Ці вимоги кардинально змінили підходи до оцінки комерційної нерухомості, додавши до традиційних факторів локації, площі та вартості нові критерії, пов’язані з безпекою персоналу та забезпеченням безперебійної роботи в умовах можливих відключень електроенергії та інших інфраструктурних проблем.

    Прогнози

    Щодо перспектив розвитку ринку офісної нерухомості на другу половину 2025 року, аналітики CBRE висловлюють стримано оптимістичні очікування. Обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року, ймовірно збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури.

    Очікується, що переїзди триватимуть, хоча часто супроводжуватимуться скороченням площ, особливо у випадках, коли зниження відвідуваності офісу працівниками змінило операційні потреби компанії. Основні орендарі пристосувалися до реальності повномасштабного вторгнення, засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ.

    У другому півріччі 2025 року рівень вакантності може зазнати помірних коливань, що значною мірою залежатиме від орендної активності. Очікується, що орендні ставки залишатимуться переважно стабільними, з незначними коливаннями, обумовленими індивідуальними характеристиками об’єктів та попитом на приміщення з готовим оздобленням.

    https://propertytimes.com.ua/office_property/pozitivna_dinamika_popri_vtrati_rinok_ofisnoyi_neruhomosti_kieva_v_1_pivrichchi_2025_r

    Читайте также: Первинний ринок житла у Західному регіоні: тренди, попит та прогнози від девелоперів