Архітектор

Рубрика: Індустріальна нерухомість

  • Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    Індустріальні парки: підсумки 2023 року

    Тренд на розвиток, який був започаткований у 2022 році, активно продовжився у 2023 році. Майже всі сфери та гравці ринку які так чи інакше мають відношення до індустріальних парків в цьому році показали позитивні рухи в сторону розвитку та якісних змін.

    Читайте также: Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції

    Створення нових індустріальних парків

    Перш за все треба зауважити рекордну кількість створених індустріальних парків.

    Пояснення: створення та реєстрація ІП — не одне й те саме, паркі можуть створюватися і не реєструватися, також багато парків, які подавалися на реєстрацію, були поверненні на доопрацювання.

    За нашими даними, різноманітними ініціаторами (приватними та комунальними) в 2023 році було створено не менше 30 індустріальних парків. 13 з них було офіційно зареєстровано в єдиному реєстрі індустріальних (промислових) парків України. Це не рекорд, але повтор найкращого показника, який був досягнутий у 2017 році.

    Перелік ІП, створених у 2023 році:

    1. «ЯДРО ІНДАСТРІ», Львівська область,
    2. «Вуглецево-нейтральний ЕКО АГРО ХАБ Поділля «Городок», Хмельницька область,
    3. «КРАСИЛІВ ТЕХНОПОРТ», Хмельницька область,
    4. «ВінІндастрі», Вінницька область,
    5. «HEMPY UA», Рівненська область,
    6. «Сигнівка», Львівська область,
    7. «ІСКРА», Івано-Франківська область,
    8. «ЕкоСтіл», Дпіпропетровська область,
    9. «ФРЕНДЛІ ВІНДТЕХНОЛОДЖІ», Закарпатська область,
    10. «Вестерн Індастріал», Закарпатська область,
    11. «ЕКОПОРТ», Одеська область,
    12. «Долина Стрий», Львівська область,
    13. «Менський», Чернігівська область.

    На кінець 2023 року загальна кількість індустріальних парків склала 73 шт. Декілька парків планували виключити з реєстру (по різним даним від 6 до 12), але цього поки не сталося. Процедура виключення з реєстру за клопотання Міністерства економіки нова, тому трохи гальмують бюрократичні процеси. Можливо, це виключення відбудеться на початку 2024 року.

    Працюючі індустріальні парки

    За 2023 рік кількість працюючих індустріальних парків подвоїлася.

    До переліку «працюючих індустріальних парків», на мою думку, можна віднести ті, які мають мінімум чотири таких показники:

    1. Наявні мережі;
    2. Є хоча б один побудований об’єкт (не важливо якого типу – склад або промисловий);
    3. Є керуюча компанія;
    4. Є хоча б одне діюче підприємство на території ІП (промисловий, складський, згідно ЗУ «Про індустріальні парки» «учасник» або «інший учасник»);

    На сьогодні, за нашими даними, таких ІП налічується 12:

    1. Рясне-2/Е-10, Львів;
    2. Коростень, Житомирська область;
    3. Соломоново, Закарпатська область;
    4. iPark, Одеська область;
    5. Вінницький кластер холодильного машинобудування, Вінниця;
    6. Новороздільський, Львівська область;
    7. Біла Церква, Київська область;
    8. Спарроу Парк, Львів;
    9. КРОНОСПАН РІВНЕ, Рівенська область;
    10. Kalush Industrial HUB, Івано-Франківська область;
    11. Л-ТАУН ПАРК, Київська область;
    12. Ужгород, Закарпатська область.

    В 2024 році до цього переліку можуть добавитися до 25 працюючих індустріальних парків, які зараз ведуть активне будівництво. Тому, з певністю можна сказати, що на 10 році розвитку індустріальних парків кількість нарешті почала переростати в якість.

    Також значно покращилася ситуація з забезпеченням індустріальних парків дорогами, мережами та інфраструктурою. За нашими даними,  на сьогодні:

    • Підведені автошляхи — до 61% індустріальних парків;
    • Наявні залізничні шляхи — 18% індустріальних парків;
    • Підключено електропостачання, водопостачання, водовідведення — 30% індустріальних парків;
    • Підключено газопостачання — 24% індустріальних парків.

    Ситуація і надалі покращується.


    Відкриття будівництва індустріального парку «Сигнівка»/ «Формація», місто Львів. Керуюча компанія Alterra Group Фото: dailylviv.com

    Керуючі компанії

    Одна з причин виключення індустріальних парків з реєстру України — відсутність протягом 2-х років керуючої компанії. Під страхом виключення у багатьох індустріальних парків з «чорного списку на виключення» з’явилися керуючі компанії — свої чи сторонні. В 2023 році нарешті почали з’являтися керуючі компанії, які можуть називатися мережевими та брати в керування та розвиток різноманітні індустріальні парки, а не тільки свої, як це було на ринку з початку його розвитку.

    Розглянемо детальніше, що являє собою керуюча компанія в сфері індустріальних парків. Це, по суті, спеціалізована девелоперська організація, яка забезпечує створення, розвиток та експлуатацію інженерної інфраструктури, залучає промислових резидентів та надає їм комплексну підтримку на всіх етапах виконання їх інвестиційних проектів. Варто також відзначити основні функції профісійної керуючої компанії, це:

    а) залучення інвестицій та наявність власних коштів для старту;

    б) організація промислового брокериджу — залучення резидентів до індустріального парку;

    в) тісна комунікація з місцевою владою та ініціатором проєкту;

    г) project management — професійне управління процесом проєктування та будівництва об’єкта;

    д) property management — управління готовим, вже збудованим парком (технічне, адміністративне управління, охорона, прибирання).

    Обсяг функціональних обов’язків керуючої компанії підтверджує той факт, що керуюча компанія — це окрема професійна одиниця з управління індустріальним парком, зацікавлена в ефективному розвитку проєкту та прибутку за стратегією Win-Win.

    І на превеликий жаль, поки не багато компаній, які б відповідали всім цим вимогам. Але за останні два роки було створено близько десяти компаній, які почали брати в керування один або декілька парків. Результати цих дій ми побачимо в наступних роках. Ось деякі керуючі компанії, які мають мережевий формат керування:

    • ТОВ «ІНДАСТРІАЛ ПАРК МЕНЕДЖМЕНТ» — 4 парки;
    • UParks — 2 парки;
    • Industrial Management Company — 2 парки;
    • Bureau of Investment Programs — 2 парки;
    • Dragon Capital — 2 парки;
    • Alterra Group — 1 парк;
    • Concept Real Estate — 1 парк.

    І ще декілька парків взяли в керування окремі нові компанії, але поки не відомо, чи будуть вони брати в керування інші парки, окрім тих, що є в керуванні зараз.


    Підписання договору про створення та функціонування індустріального парку «ІнПарк Борислав» між Бориславською міською радою та керуючою компанією ТзОВ «ХАБ МЕБЛЕВИХ ТЕХНОЛОГІЙ». Фото: boryslavrada.gov.ua

    Державна підтримка та стратегія

    В проєкті бюджету на 2024 рік закладено 1 млрд гривень на програму підтримки індустріальних парків. Це сталося вперше в історії України. Ця програма мала запрацювати ще у 2022 році, але війна внесла корективи у пріоритети. Ці кошти планують направити на три статті:

    1. Будівництво мереж та інфраструктури індустріальних парків (до 60 млн грн на один індустріальний парк);
    2. Компенсація витрат на проєктування та отримання технічних умов по мережах та інфраструктурі;
    3. Компенсація відсотків за кредитами, які взяті на розвиток чи будівництво індустріальних парків.

    У 2023 році Кабінет Міністрів України схвалив стратегію розвитку індустріальних парків на 2023-2030 роки, яка сприятиме формуванню привабливого інвестиційного середовища та сталому розвитку національної економіки.

    Зокрема, стратегія розроблена з метою визначення напрямів і способів забезпечення розвитку індустріальних парків в Україні, сприяння таким чином формуванню привабливого інвестиційного середовища, сталому розвитку національної економіки та її декарбонізації.

    У найближчі три роки держава допоможе облаштувати інфраструктуру для 25 індустріальних парків.

    За прогнозами урядових експертів та незалежних аналітиків, завдяки розвитку індустріальних парків Україна може отримати від 2,5 млрд доларів додаткових інвестицій.

    Окрім всебічної підтримки розвитку еко-індустріальних парків, в результаті реалізації Стратегії очікується, що на початок 2030 року в Україні буде:

    Читайте также: Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП

    1) створено, включено до Реєстру та функціонуватиме не менше:

    30 індустріальних парків, в кожному з яких є більше двох учасників, в тому числі не менше 5 індустріальних парків у вугільних регіонах;

    5 індустріальних парків, що матимуть більше 10 учасників, функціонування яких відповідає моделі еко-індустріального парку;

    2) в індустріальних парках створено не менше одного наукового парку, реалізуються проєкти наукових парків;

    3) профінансовано проєкти створення інфраструктури індустріальних парків та їх облаштування з державного та місцевого бюджетів в обсязі не менше 14,0 млрд гривень;

    4) залучено інвестиції в межах індустріальних парків в обсязі не менше 8,0 млрд доларів США;

    5) розвиток промислових територій здійснюється переважно шляхом планування та створення індустріальних парків, як на територіях, вільних від забудови, так і на територіях підприємств та промислових районів, які втрачають своє виробниче значення, а також на територіях у межах портів та на припортових територіях;

    6) керуючі компанії індустріальних парків забезпечують надання визначеного переліку послуг для учасників у режимі «єдиного вікна» за єдиними і усталеними підходами надання таких послуг;

    7) створено центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику щодо створення і функціонування індустріальних парків на території України;

    8) створено державну установу для здійснення підтримки ініціаторів створення, керуючих компаній та учасників індустріальних парків з метою активізації створення та розвитку індустріальних парків, а також для сприяння у реалізації Стратегії;

    9) створено та функціонує щонайменше одна саморегулівна професійна організація, яка представляє спільні інтереси не менше третини індустріальних парків, включених до Реєстру.

    Стосовно пункту 8, то в кінці 2023 року Міністерство економіки України за підтримки донорської організації USAID оголосило конкурс на посади в новому підрозділі з розвитку індустріальних парків України. Він має запрацювати вже у січні 2024 року.


    Обговорення стратегії розвитку індустріальних парків на відповідній сесії на заході «New FOOD SUMMIT 2023» 

    Промоція

    Представники влади та підрозділів, які відповідають за розвиток промисловості та долучення інвестицій, в 2023 році активно робили промоцію індустріальних парків в Україні.

    Були проведені декілька заходів в областях України у вигляді Міжвідомчих нарад щодо створення та функціонування індустріальних парків. Організатор та основний драйвер цих заходів — народний депутат України Дмитро Киселевський.

    Також активно почали представляти індустріальні парки на різноманітних форумах та виставках як різні об’єднання індустріальних парків, так і окремі ІП та керуючі компанії. Географія цих заходів не обмежується Україною. З’явилися перші стенди індустріальних парків на міжнародних заходах, таких як, REBUILD UKRAINE, які проводилися в декількох містах Європи.

    Значно збільшилася PR-активність по індустріальних парках в ЗМІ та інших каналах маркетингових комунікацій.


    Стенд індустріального парку «Калуш Індастріал ХАБ» (місто Калуш) на форумі RE-BUILDUKRAINE, Варшава Фото: kalush.informator.ua

    Інвестиції в індустріальні парки

    Окрім підтримки від держави, основними інвесторами є українські підприємства та невеличкі професійні інвестори, теж виключно українські. Про іноземні інвестиції поки не йдеться. Системне рішення щодо воєнних ризиків так і не ухвалено, тому іноземці поки що «зондують» місцевий ринок на майбутнє «після війни».

    Проте спостерігається зацікавленість українських інвесторів в індустріальних парках. Більшість інвесторів — це безпосередньо заводи та підприємства, які по суті інвестують в власний розвиток в рамках індустріального парку. Вони самі проводять мережі, проєктують за свій рахунок, будують, закупають обладнання. Спекулятивних або зовнішніх інвесторів в цілому в ІП теж додалося, але в меншій кількості. Вони, як правило, в мережі не інвестують, а фінансують будівництво конкретного промислового боксу, який потім або здається в оренду, або продається учаснику/заводу. Також почали створюватися цільові фонди, які прив’язуються до конкретного індустріального парку або мережі парків. 


    Огляд представниками влади та народними депутатами побудованого першого корпусу індустріального парку «Е-10»/«Рясне», місто Львів. Інвестиції від ЄБРР та Dragon Capital

    Перспективи розвитку індустріальних парків

    Перспективи розвитку індустріальних парків досить позитивні, і ось чому:

    1. Зменшення в ініціативах комунальних парків та збільшення приватних (30% на 70%). Для ефективного розвитку ринку індустріальних парків важлива зацікавленість приватних інвесторів, що ми вже спостерігаємо останні два роки.
    2. Немає парків з «мертвою» перспективою, майже всі парки що реєструються останні 2 роки мають інвесторів/резидентів/керуючі компанії. Це означає що всі парки, що реєструються останній час, вже розуміють, як рухатися та куди, в них вже є інвестиції, потенційні резиденти або активні керуючі компанії.
    3. Половина парків створюють майбутні «якірні» учасники з інвестиціями та потужними можливостями до розвитку. Найчастіше самі потенційні «якірні» учасники і виступають в якості ініціаторів ІП, часто починаючи інвестувати ще до реєстрації ІП.
    4. Зменшення собівартості будівництва та збільшення ставок оренди та продажу скорочують стоки окупності проєктів, що привертає увагу незалежних інвесторів, які вкладаються в очікувані швидкої окупності. Враховуючи, що інші сектори нерухомості практично «лежать», то для багатьох альтернатива вкластися в промислову нерухомість є більш привабливою.
    5. Досі багато запитів від релокованих підприємств, які шукають собі місця в ІП для побудови своїх заводів. До війни такого запиту майже не було. Зараз цей попит оцінюється десятками зацікавлених.
    6. Багато іноземних компаній з сфери будівельних матеріалів шукають ділянки під будівництво заводів. Вони розраховують на майбутнє відновлення, яке створить великий попит на будівельні матеріали.
    7. Попит з боку малого та середнього бізнесу, який бере мало, але платить багато. Створення в рамках індустріального парку форматів Light Industry Box дає можливість забезпечити малий та середній бізнес якісною пропозицією в ІП.
    8. Поява запитів на покупку готових індустріальних парків, і, як наслідок – поява запиту на створення ІП для спекуляцій.
    9. Створення преференцій та програм підтримки від Держави, виділення на розвиток 1 млрд грн в 2024 році створюють додаткову привабливість для всіх учасників цього ринку: від тих, хто володіє земельними ділянками та промисловими зонами, до інвесторів та виробничих підприємств.

    Тому з впевненістю можна сказати, що кількість нарешті починає переходити в якість.

    https://propertytimes.com.ua/industrialnaya_nedvizhemost/industrialni_parki_pidsumki_2023_roku

    Читайте также: Індустріальні парки України: підсумки 2024 року

  • Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції 

    Ринок складів: відносна стабілізація та очікування нової пропозиції 

    Минулий  рік став для ринку складської нерухомості роком поступового відновлення попиту та відносної стабілізації. Нагадаємо, що 2022 р. був роком вимушеного попиту,  орендна активність підтримувалася переїздами  в більш безпечні локації, а також  пошуком нових приміщень на заміну зруйнованих. 

    Читайте также: Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП

    У 2023 році  ринок  перейшов від стадії виживання до стадії помірного розвитку. Що відбувалося на ринку складів у 2023 році та на що чекати в  поточному році, Property Times  розбирався разом з експертами.

    Що відбувалося з попитом? 

    Початок  2023 року ознаменувався перепідписанням договорів, скасуванням дисконтів та  частковим поверненням до ринкових умов оренди, що свідчить про поступове відновлення й стабілізацію ринку.

    Відбулися зміни в структурі попиту, збереглася тенденція до скорочення складських запасів.  «Це  дозволяє значно зекономити бюджет на оренду, а також мінімізує ризики великого складу, бо все ж таки трапляються випадки влучання у великі склади»,  — коментує Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development.

    Скорочення площ для зберігання також обумовлено браком  персоналу та здорожчанням кваліфікованих кадрів.

    Втратили актуальність ADR-склади  для зберігання пестицидів та гербіцидів, це обумовлено тим, що через війну суттєво скоротилися  сільськогосподарські площі, які доступні до обробки, пояснює Федір Арбузов.

    Суттєвий вплив на ринок мала зміна логістичних шляхів. «Закриття морських портів змусило логістичні компанії переглянути транспортні стратегії, розширивши транспортні та вантажні послуги поряд з основною діяльністю. Така диверсифікація бізнесу підтримала стійкість основних 3PL-операторів, що дозволило збільшити попит з боку таких користувачів. Таким чином, сектор гуртової та роздрібної торгівлі (38%) і логістичні та 3PL оператори (36%) продовжили домінувати в структурі валового поглинання, річний обсяг якого склав близько 92 000 кв.м (-37% р/р)», —  зазначають аналітики CBRE Ukraine. 

    Продемонстрували стабільність і ритейлери. Як пояснюють в  CBRE Ukraine, це зумовлене стійким споживчим попитом, головним чином у сегменті електронної комерції та відновленням попиту на неосновні споживчі категорії. Додатково, гуманітарна допомога та товари військового призначення стимулювали попит на складські приміщення. 

    «Наразі спостерігається попит на виробничі приміщення під фармацевтичну галузь, електронні компоненти (іноді подвійного призначення), склади в межах міста від компаній, які постраждали після прильотів в Київському регіоні, є запити від підприємств, які планують релокацію з Харкова та Запоріжжя», — коментує Олексій Шестак, менеджер у сфері операцій зі складською нерухомістю Alterra Group. 

    Зберігається попит на сухі склади та  на низькотемпературні склади, в тому числі й склади глибокої заморозки. «Їх не вистачає, бо значна частина  таких складів була знищена  ворожою атакою  при наступі на Київський регіон на початку війни,  — коментує Федір Арбузов. — Окремо потрібно сказати про температурні фармсклади, в яких також є потреба».  

    На відміну від 2022 року, коли попит був переважно пов’язаний з переїздом з пошкоджених складів та переукладанням існуючих договорів, у 2023 було зафіксовано кілька угод з розширення (19%) та переїздів з розширенням (41%), що свідчить про тенденцію до відновлення ринку оренди, зазначають аналітики CBRE Ukraine. 

    За даними CBRE Ukraine, станом на кінець 2023 року на ринку складської нерухомості Києва не було введено нових спекулятивних об’єктів. Річний обсяг нової пропозиції для власного користування склав близько 88 000 кв. м у трьох складських комплексах: Novus Warehouse (40 000 кв. м), Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м) та ІІ черга комплексу Олександрівський (12 600 кв. м). В результаті, загальна пропозиція конкурентних складських площ залишилась незмінною на рівні близько 1,41 млн кв. м.

    Найпроблемніші регіони

    Розподіленні попиту відповідно до локації напряму залежить від близькості лінії фронту та безпеки регіону.  «Найпроблемнішими є прифронтові території — Харків та Дніпро, — говорить Федір Арбузов. — Тут  було побудовано досить багато складів, які зараз опинилися під ударом ворога».

    «Для власників складських приміщень в Харкові продовжуються складнощі з пошуком орендарів, а рівень орендних ставок по поточній пропозиції: від 50 до 150 грн/кв. м (для класу А, В), середньоринкова вартість оренди — 88,6 грн/кв. м без ПДВ, а приміщення з вартістю оренди від 100 грн/кв. м вільні вже понад 6 місяців», — коментує Олексій Шестак.

    Читайте также: Індустріальні парки України: підсумки 2024 року

    За даними CBRE Ukraine, найбільший відсоток вільного складського простору, станом на кінець 2023 року, знаходився вздовж Харківської траси (М-03) та Чернігівської траси (М-01) і становив відповідно 33% та 26%. 

    Вакантність та орендні ставки

    В CBRE Ukraine наводять такі цифри: станом на кінець 2023 на ринку спостерігався дефіцит вільних площ, а рівень вакантності становив лише 1,8% (-2,2 п.п. р/р). «Знищення значної кількості складів у 2022 році лише додатково посилило тиск на рівень вакантності. Крім того, низька вакантність підтримувалася активним поглинанням, де площі, що звільнялися внаслідок переїздів або скорочень, рідко виходили на відкритий ринок і швидко орендувалися», — пояснюють аналітики.

    «Якісних вакантних об’єктів залишилося дуже мало, майже взагалі немає доступних до оренди юнітів площею 10  тис. кв. м або більше, є декілька опцій оренди 3-5 тис. кв. м, більше опцій по 2-2,5 тис. кв. м», — додає Федір Арбузов.

    «Орендні угоди продовжували укладатися в національній валюті, хоча у 2023 році ця тенденція пішла на спад. У поєднанні з обмеженою пропозицією та дефіцитом якісних площ відбулося зростання орендних ставок на складські приміщення класу А. Ефективна орендна ставка зросла на 15% упродовж 2023 до $4,9 кв. м на місяць, що свідчило про переорієнтацію ринку на користь орендодавців. Запитувані орендні ставки зросли в середньому на 20%, коливаючись у діапазоні 168-194 грн/кв. м на місяць ($4,6-$5,3) для приміщень класу А», — наводять дані аналітики CBRE Ukraine. 

    Прогнози: нові площі, зростання орендних ставок

    У 2024 році ринок має поповнитися новими якісними площами, плюс очікується відновлення зруйнованих складів.

    «Протягом 2024-2025 років на ринок може вийти близько 161 000 кв.м нових площ, що є рекордним показником за останні десять років. Серед об’єктів — логістичні комплекси «Чайки» I-III (70 000 кв. м), «Дударків» (45 000 кв. м), «Олександрівський» III (40 800 кв. м) та «Гореничі» (5 000 кв.м), проте затримки та перенесення термінів виходу на ринок не виключені,  — прогнозують аналітики CBRE Ukraine. — Анонсування такого обсягу нової пропозиції має потенціал для середньострокового вирішення проблеми дефіциту приміщень у Київському регіоні, особливо для якісних складів класу А».

    «За останні два роки вартість будівництва зросла на 30%. Якщо раніше можна було побудувати склад за 400- 450$ за кв. м,  на сьогодні вартість будівництва сухого складу класу А буде коштувати мінімум 550-600 $ за кв. м при загальній  площі приблизно 20 000 кв. м», — Федір Арбузов. 

    Про плани до кінця 2024 року завершити відбудову свого зруйнованого складу площею 58 000 кв.м заявляв RLC, один з найбільших девелоперів на ринку. Інші девелопери ще не розпочали відновлення зруйнованих складів і лише деякі з них повернулися до повноцінного функціонування. Деякі компанії, склади яких постраждали чи були повністю знищені, утримуються від відбудови своїх об’єктів, натомість розглядають альтернативи шляхом придбання нових комплексів, повідомили на запит Property Times в CBRE Ukraine.

    «Ринок логістики найпріоритетніший для розвитку економіки, тому він не буде в стагнації, а буде й надалі рухатися вперед і потроху зростати, — коментує Федір Арбузов. — Якщо орендна ставка буде демонструвати покращення, а будівництво не  зростатиме в ціні, логістика буде мати попит як з боку орендарів, так і з боку девелоперів». 

    Олексій Шестак прогнозує подальше зростання орендних ставок: «На середину 2024 року орендні ставки для складів класу А складуть 210 грн без ПДВ та ОРЕХ».  

    «На фоні більш оптимістичного економічного прогнозу, принаймні на 2П 2024 року, очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, що формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність у 2024 році. У середньостроковій перспективі, зі стабілізацією бойових дій, сегмент, ймовірно, залишиться більш сприятливим для власників нерухомості, а орендна ставка поступово зростатиме. 

    Приблизно 161 000 кв.м складських площ планується до виходу на  спекулятивний ринок протягом 2024-2025 років, що, як очікується, зменшить тиск на вакантність і наситить ринок новими площами. Враховуючи відносно короткий цикл девелопменту, очікується, що фаза відновлення ринку, після активізації орендної активності, буде коротшою порівняно з іншими сегментами нерухомості», — прогнозують аналітики CBRE Ukraine.

    https://propertytimes.com.ua/itogi_goda/rinok_skladiv_vidnosna_stabilizatsiya_ta_ochikuvannya_novoyi_propozitsiyi

    Читайте также: Ринок складів в 1 півріччі 2025: активне поглинання на фоні відкладеного попиту

  • Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП

    Перше півріччя на ринку індустріальних парків: побито рекорд за кількістю зареєстрованих ІП

    2024 рік вже став рекордним за кількістю зареєстрованих індустріальних парків в Україні.

    Читайте также: Індустріальні парки України: підсумки 2024 року

    Тренд на розвиток, який був започаткований у 2022-2023 роках, активно продовжився у 2024 році. Майже всі сфери та гравці ринку, які так чи інакше відносяться до індустріальних парків, в цьому році показали велику активність в бік розвитку та якісних змін.

    Треба відмітити рекордну кількість створених та зареєстрованих індустріальних парків. 2024 рік став рекордним за кількістю зареєстрованих індустріальних парків за всю історію розвитку індустріальних парків з 2014 року. На 07.07.2024 вже зареєстровано 16 індустріальних парків. До цього найбільша кількість зареєстрованих індустріальних парків була в 2017 та 2023 роках — по 13 індустріальних парків.

    5 червня 2024 року було зареєстровано три індустріальних та виключено з реєстру один (за запитом ініціатора).

    Індустріальний парк «КОВЕЛЬ ПОРТО» працюватиме в місті Ковель. На площі 11,6 га розташуються підприємства переробної промисловості — виробництво готових металевих виробів, машин і устаткування, ремонт і монтаж машин і устаткування тощо. Концепція парку передбачає створення 587 робочих місць та інвестиції, загальним обсягом майже 358 млн грн.

    Індустріальний парк «Добросин», розташований у с. Добросин Львівського району Львівської області. На площі 27,3 га працюватимуть підприємства текстильної, фармацевтичної та харчової галузей, переробки та зберігання продукції сільського господарства, деревообробки, машинобудування тощо. Концепція парку передбачає створення до 3 300 нових робочих місць.

    Читайте также: Ринок складів в 1 півріччі 2025: активне поглинання на фоні відкладеного попиту

    Індустріальний парк «ГРІН ЛАКТІК» створено в місті Бурштин Івано-Франківської області. На площі 12 га працюватимуть підприємства харчової переробки. Зокрема, з виробництва борошна і круп, крохмалів і крохмальних продуктів, інших харчових продуктів та готових кормів для тварин. Концепція парку передбачає створення 600 робочих місць, інвестиції в обсязі 2,3 млрд грн в будівництво об’єктів, 3,1 млрд грн — у виробниче обладнання.

    Ще одним рішенням Кабінет Міністрів виключив із Реєстру індустріальних парків парк «Павлоград». Підставою рішення став лист ініціатора створення парку — Дніпропетровської обладміністрації.

    Таким чином в Реєстр індустріальних парків включено 84 парки.

     За 2023 рік кількість працюючих індустріальних парків подвоїлася. Спочатку треба також уточнити що таке «працюючий індустріальний парк». Таким можна вважати той, де є як мінімум чотири показники:

    • Наявні мережі;
    • Є хоча б один побудований об’єкт (не важливо якого типу – склад або промисловий);
    • Є керуюча компанія;
    • Є хоча б одне діюче підприємство на території ІП (промисловий, складський, згідно ЗУ «Про індустріальні парки» «учасник» або «інший учасник»).

    Найближчими роками  до цього переліку можуть додатися до 25 працюючих індустріальних парків, які зараз ведуть активне будівництво. Тому, з певністю можна сказати що на 10 році розвитку індустріальних парків кількість  нарешті почала переростати в якість. Також значно покращилася ситуація з забезпеченням індустріальних парків дорогами, мережами та інфраструктурою.

    По нашим даним на сьогодні:

    • Підведені автошляхи — до 61 % індустріальних парків;
    • Наявні залізничні шляхи — 18 % індустріальних парків;
    • Підключено електропостачання, водопостачання, водовідведення — 30 % індустріальних парків;
    • Підключено газопостачання — 24 % індустріальних парків.

    Про підсумки 2023 року читайте в нашому матеріалі Індустріальні парки: підсумки 2023 року

     Фото: Індустріальний парк «Дністер», джерело 

    https://propertytimes.com.ua/industrialnaya_nedvizhemost/pershe_pivrichchya_na_rinku_industrialnih_parkiv_pobito_rekord_za_kilkistyu_zareestrovanih_ip

    Читайте также: Ринок індустріальних парків за три квартали 2025 року: тенденції та виклики

  • Індустріальні парки України: підсумки 2024 року

    Індустріальні парки України: підсумки 2024 року

    Тренд на розвиток, який був започаткований у 2022-2023 році, активно продовжувався у 2024 році. Майже всі сфери та гравці ринку, які так чи інакше мають відношення до індустріальних парків в цьому році показали позитивні рухи в сторону розвитку та якісних змін. 

    Читайте также: Ринок складів в 1 півріччі 2025: активне поглинання на фоні відкладеного попиту

    Рекорд кількості зареєстрованих індустріальних парків

    Перш за все треба відмітити рекордну кількість створених індустріальних парків. За даними групи компаній «Індустріальні парки України» різноманітними ініціаторами (приватними та комунальними) було створено не менше 55 індустріальних парків в 2024 році.

    • Пояснення: створення та реєстрація ІП — не одне й те саме, парки можуть створюватися і не реєструватися, також багато парків які подавалися на реєстрацію були поверненні на доопрацювання.

    В 2024 році було зареєстровано 31 індустріальний парк. Це абсолютний рекорд  за всю історію розвитку індустріальних парків України. Найбільша кількість до цього часу була 13 індустріальних парків на рік.

    Перелік парків зареєстрованих в 2024 році:

    1. «ТЕОФІПОЛЬ ЕКО ПАРК», Хмельницька область*;
    2. «МУЖАЙ», Закарпатська область;
    3. «Техно Парк Вознесенськ», Миколаївська область*;
    4. «Чернівці», Чернівецька область;
    5. «SUNART», Миколаївська область;
    6. «ЕКОЦЕНТР», Львівська область;
    7. «Ф’ЮЧЕ ІНДАСТРІ ХАБ», Хмельницька область*;
    8. «КАЛУШ ПРОДАКШЕН», Івано-Франківська область;
    9. «Технологій та бізнесу», Львівська область;
    10. «КИТ», Київська область;
    11. «СОКИРЯНИ Індастрі Хаб», Чернівецька область*;
    12. «МА’РИЖАНИ», Житомирська область*;
    13. «Добросин Інвест Парк», Львівська область;
    14. «ГРІН ІНДАСТРАЛ ПАРК», Київська область*;
    15. «ЕКО Мукачево», Закарпатська область;
    16. «ГРІН ЛАКТІК», Івано-Франківська*;
    17. «ДОБРОСІН», Львівська область;
    18. «КОВЕЛЬ ПОРТО», Волинська область*;
    19. «ЕНЕРДЖІ ГРУП», Закарпатська область*;
    20. «СМІЛА», Черкаська область;
    21. «ТЯЧІВ», Закарпатська область*;
    22. «Р-33», Одеська область*;
    23. «БОРЩІВ», Тернопільська область;
    24. «ЧЕРВОНОГРАД», Львівська область;
    25. «ГАЛІЦІЯ», Івано-Франківська область*;
    26. «ДНЕСТР», Вінницька область;
    27. «ФОРМЕНТОР», Рівненська область*;
    28. «ІнПарк Борислав», Львівська область;
    29. “СМАРТ ТЕХ ІНДАСТРІ”, Полтавська область;
    30. “ЕКО-ІНДУСТРІАЛЬНИЙ ПАРК “УНІВЕРСАЛ ІНДАСТРІ”, Київська область*;
    31. «БФ Термінал», Закарпатська область*.

    *індустріальні парки, реєструвати які допомагала команда спеціалістів групи компаній «Індустріальні парки України».

    Реєстрували індустріальні парки в 15 областях України. Найбільша кількість в Львівській області – 6 шт. та Закарпатській області – 5 шт.

    Львівська область

    6

    Закарпатська область

    5

    Івано-Франківська область

    3

    Київська область

    3

    Миколаївська область

    2

    Хмельницька область

    2

    Чернівецька область

    2

    Вінницька область

    1

    Житомирська область

    1

    Одеська область

    1

    Полтавська область

    1

    Рівненська область

    1

    Тернопільська область

    1

    Черкаська область.

    1

    Волинська область

    1

    За типом ініціаторів 13 індустріальних парків було ініційовано комунальними ініціаторами, та 18 індустріальних парків приватними ініціаторами.

    60% індустріальних парків ініційовано на ділянках типу greenfield (чисте поле), та 40% на ділянках brownfield (стара промислова зона).

    Одним з ключових факторів якості зареєстрованих індустріальних парків в цьому році є те, що майже 70% індустріальних парків вже мають інвесторів, потенційних учасників чи керуючих компаній ще до реєстрації. Це означає що в 2025 році майже немає зареєстрованих індустріальних парків з «мертвою перспективою», як це було в більшості випадків до війни.

    На кінець 2024 року загальна кількість індустріальних парків склала 99 шт. (в січні 2025 року вже зареєстрований 100-й індустріальний парк). 

    Працюючі індустріальні парки

    Кількість індустріальних парків (ІП), що працюють, в Україні до кінця 2024 року збільшилася щонайменше до 21, а в 2025 році їх може працювати не менше 30.

    Спочатку треба також уточнити, що таке «працюючий індустріальний парк». Такими можна вважати ті ІП, де є як мінімум чотири показники:

    • наявні мережі;
    • є хоча б один побудований об’єкт (не важливо якого типу – склад або промисловий);
    • є керуюча компанія;
    • є хоча б одне діюче підприємство на території ІП (промисловий, складський, згідно ЗУ «Про індустріальні парки» «учасник» або «інший учасник»).

    Тренди такі, що кількість працюючих парків збільшиться значно. Тому не зовсім правильно казати, що з 100 зареєстрованих парків працюють тільки 21, адже потрібно розділяти їх історію до початку повномасштабного вторгнення і після. До початку війни (перший квартал 2022 року) із зареєстрованих 62 парків працювали тільки чотири, а нині вже 21.

    Головний результат, заради якого створюються індустріальні парки, — поява нових промислових підприємств, нарешті почав проявлятися. Рівно так, як це працює в інших країнах. Відмінність лише в тому, що у них немає війни.

    В індустріальних парках України станом на кінець 2024 року збудовані або будуються 25 заводів. Це підприємства в галузях виробництва продуктів харчування, агропереробки, будівельних матеріалів, деревообробки, машинобудування та інших.

    Крім цього, введено в експлуатацію понад 100 тис. кв. м промислової нерухомості для релокованих і нових підприємств, а також майже дві сотні мегаватів електричної потужності для їхньої роботи. 

    Попри війну, індустріальні парки 2024 року розвіяли міф про непривабливість України для іноземних інвесторів. У Білій Церкві в ІП британський Uniliver почав будівництво заводу з виробництва засобів гігієни, а фінська Peikko — заводу з виробництва будівельних матеріалів. Там же, у Білій Церкві, німецька InTiCa Systems розвиває завод із випуску елементів для електромобілів, — у червні він отримав сертифікацію ISO 9001 і готується розширити виробництво. Тим часом в ІП на Рівненщині австрійський Kronospan запустив нову лінію вартістю 200 млн євро з виробництва OSB-плит.

    Втім, головним інвестором української промисловості за нинішніх обставин є все ж таки українські підприємці. Частина з них придивляються до індустріальних парків як до можливості скористатися податковими та митними пільгами на виробниче обладнання. Вони дають можливість уже на етапі ввезення обладнання зекономити до 30% коштів. З огляду на це дуже важливо, що 2024-й став роком перших кейсів із практичним застосуванням нульового імпортного ПДВ і ввізного мита на обладнання.

    Причини росту

    До війни попри те, що існував ухвалений іще 2013 року закон про ІП, по суті не було жодних стимулювальних чинників для їх розвитку, відсутня фінансова і технічна підтримка від держави. Наприклад, за потреби в 4,5 млрд грн на мережі за вісім років (із року ухвалення закону) було виділено лише 6 млн грн на реконструкцію однієї мережі, а 96 млн грн інвестицій, про які свідчила статистика Мінекономіки, — це були приватні інвестиції двох парків.

    І ті чотири парки, які розвивалися до війни, — це приватні: «Біла Церква», «Коростень», «Соломоново» і «Вінницький кластер холодильного машинобудування». Вони мали збудовані об’єкти, резидентів. І тут парадокс: кількість резидентів була там навіть більшою, ніж було зареєстровано в Мінекономіки, тому що багатьом працюючим підприємствам було нецікаво реєструватися як резидент.

    Планувалося, що створення ІП ініціюватимуть саме громади, які залучали б керуючу компанію з інвестиціями та резидентами. Однак жодної фахової керуючої компанії так і не з’явилося, а громади бюджетів не мають — 70% із них «сидять» на субвенціях, які розподілені ще до їх надходження.

    Тобто не було ресурсів, людей, розуміння маркетингу, просування. І єдине, що могли громади, це зареєструвати індустріальний парк, а без зацікавленості приватного бізнесу ця тема не рухалася.

    Першим поштовхом до розвитку ІП стало повномасштабне вторгнення Росії, оскільки з’явилися понад 1,5 тис. релокованих підприємств, які кинулися шукати навіть не ділянки, а готові промислові об’єкти.

    Наприклад, у Львові було зареєстровано 11 парків, але станом на березень 2022 року в них не було жодного готового об’єкта, тільки будувалися кілька, і тоді більша частина підприємств розподілилася по старих промзонах. Деякі перемістилися до індустріальних парків інших регіонів, як релокована з Харкова компанія «Приправка» (ІП «Біла Церква»), але таких було небагато, бо не було побудованих приміщень.

    Водночас попит «розбурхав» власників промпарків, які почали діяти, а релоковані підприємства почали шукати собі ділянки та реєструвати ІП.

    Другим поштовхом до розвитку і створення саме працюючих парків стало ухвалення в середині 2022 року великого пакета законів, що поклало початок зацікавленості з боку насамперед резидентів.

    Як показала практика, створити парк — не проблема, проблема заповнити. І ці преференції нарешті з’явилися.

    Ну і нарешті: у 2023 році вперше держава виділила фінансову допомогу на 2024 рік, 1 млрд грн.

    Читайте также: Ринок індустріальних парків за три квартали 2025 року: тенденції та виклики

    З урахуванням цих чинників виник інтерес резидентів, які або почали шукати парк, або створювати їх самостійно.

    За спеціалізацією у фаворитах запитів — агросектор і харчова індустрія, будматеріали, склади та логістика, об’єкти подвійного призначення.

    Структура попиту

    Реальні запити від резидентів індустріальних парків на початок 2024 року, за умови наявності підведених до індустріального парку комунікацій наступні: 

    • Запити на земельні ділянки у межах індустріального парку (оренда/купівля) — 55%;
    • Запити на готові площі під виробництво чи склади (оренда/купівля) — 80%;

    Така пропорція свідчить про відставання будівництва готових будівель в індустріальних парках. За характером заявок, що надходять на підбір майданчиків під виробництво, ми відзначаємо різке зростання попиту саме на готові площі. Компанії менше хочуть будувати самі й віддають перевагу наявності готових приміщень ніж земельним ділянкам. Це пов’язано з двома факторами: потреба в прискореному відновленню виробництва/логістики — ще десятки підприємств, що релокуються чи вже релокувалися, шукають собі місце, де можливо швидко розгорнути своє виробництво або сформувати склад (сировини, готової продукції), та другий фактор — поява реальних податкових преференцій та програм підтримки для учасників індустріальних парків.

    Про наявні комунікації (електрика, газ, вода) вже не йдеться в запитах. Обов’язковою умовою є вже їх наявність в самому парку, або їх близькість до ІП (до 500 метрів), з вільними потужностями. Тому ініціаторам та керуючим компаніям треба розуміти, що поки не буде комунікацій, вірогідність долучення в індустріальний парк резидентів та учасників буде прагнути до нуля. 

    Ми вже цього року можемо зіткнутися з колосальною нестачею готових промислових приміщень в ІП, за наявності приблизно 80-100% вільної землі у парках типу грінфілд. Відповідно, настав час стимулювати саме будівництво готової інфраструктури та приміщень. Перша «ластівка» зі стимулювання у вигляді 1 млрд грн від Мінекономіки України на комунікації вже є. Цього замало, але вже щось. Проблем із попитом бути не повинно. Зараз активно розвивається прискорене будівництво (6-12 місяців), а для нього потрібне пільгове фінансування у вигляді довгих і дешевих кредитних грошей (2-5% річних), або бюджетні інвестиції авансового типу. 

    Лідери запитів по спеціалізації:

    • агросектор, харчова промисловість;
    • будівельні матеріали;
    • склади та логістика;
    • подвійне призначення.

    Інвестиції в індустріальні парки

    Інвестори

    Частка українських інвесторів у загальній структурі вкладень резидентів індустріальних парків зросла і наразі складає майже 90%. Кількість вхідних іноземних інвестицій в індустріальні парки радикально знизилися. Причин багато: війна, відсутність масової практики страхування від військових ризиків, порушення логістичних ланцюжків, корупція на місцях, слабкий правовий та законодавчий захист іноземних інвестицій тощо. Все це знизило кількість «зацікавлених іноземних учасників» до поодиноких запитів (не більше 10 за рік). Хоча світова практика розвитку індустріальних парків більшою мірою направлена саме на долучення іноземних інвесторів та учасників. І саме кількісні показники іноземних інвестицій в цій сфері є найбільш показовими, як позитивний маркет ефективності. 

    Державне стимулювання

    У 2024 році прийнято рішення про виділення 15 індустріальним паркам державної підтримки на суму понад 1,128 млрд грн, що  дозволяє реалізувати 34 проєкти розвитку промислової інфраструктури.

    Ці кошти витрачаються на три статті:

    • Будівництво мереж та інфраструктури індустріальних парків (до 150 млн. на один індустріальний парк);
    • Компенсація витрат на проектування та отримання технічних умов по мережам та інфраструктурі;
    • Компенсація відсотків по кредитам, які взяті на розвиток чи будівництво індустріальних парків.

    Порядком надання державного стимулювання передбачено надання коштів ініціаторам створення або керуючим компаніям індустріальних парків для облаштування або будівництва інженерно-транспортної інфраструктури, а також часткове відшкодування вартості приєднання до електричних мереж.

    Максимальний розмір стимулювання складає 150 млн грн, при цьому співфінансування робіт відбуватиметься у співвідношенні 50 на 50. Ініціатори створення або керуючі компанії індустріальних парків з деокупованих територій зможуть реалізовувати проекти у співфінансуванні 80 на 20, тобто держава зі свого боку оплатить до 80 % кошторисної вартості робіт, але не більше 150 млн грн.

    Також новий Порядок передбачає запровадження певних запобіжників. Кожен заявник бере на себе зобов’язання протягом 3 років побудувати на території індустріального парку не менше 5000 квадратних метрів та залучити не менше 2 учасників. Якщо умови не будуть виконані, то заявник має повернути державі всі витрачені бюджетні кошти.

    За словами першого віцепремʼєр-міністра — міністра економіки Юлії Свириденко, головним індикатором успішності індустріальних парків у 2024 році є те, що на їх території вже працює або незабаром працюватиме близько 25 підприємств переробної промисловості у галузях агропереробки, деревообробки, машинобудування та інших.

    Прийнято рішення про надання державної підтримки таким індустріальним паркам:

    1. «Коростень» (Житомирська область) — будівництво під’їзної дороги до індустріального парку — 83,57 млн грн;
    2. «БФ ТЕРМІНАЛ» (Закарпатська область) — будівництво залізничної під’їзної колії, будівництво ЛЕП 110 кВ, будівництво ПС 110/10 кВ, реконструкція ВРУ 110 кВ на ПС 110/35/6 кВ — 137,977 млн;
    3. «Захід Ресурс» (Львівська область) — будівництво побутової каналізації — 15,09 млн грн;
    4. «Хмельницький» (Хмельницька область) — будівництво зовнішніх мереж водопостачання та каналізації, будівництво зовнішніх мереж електропостачання, будівництво РП 10 кB, реконструкція під’їзної дороги — 51,43 млн грн;
    5. «Ковель Порто» (Волинська область) — примикання та реконструкція залізничної під’їзної колії — 69,822 млн грн;
    6. «Біла Церква» (Київська область) — будівництво внутрішньомайданчикових мереж водопостачання і водовідведення, будівництво електричних мереж, капітальний ремонт дорожнього покриття та інших елементів благоустрою — 77,531 млн грн;
    7. «Біла Церква 2» (Київська область) — будівництво мереж водопостачання та водовідведення, будівництво електричних мереж — 65,681 млн грн;
    8. «ВінІндастрі» (Вінницька область) — будівництво та капітальний ремонт доріг — 52,91 млн грн;
    9. «Місто Скла» (Київська область) — будівництво електричних мереж 10 кВ — 26,3 млн грн;
    10. «Сигнівка» (Львівська область) — будівництво зовнішніх мереж водопостачання і каналізації, будівництво мереж електропостачання, реконструкція насосної каналізаційної станції «Холодновідка» — 114,927 млн грн;
    11. «ФРЕНДЛІ ВІНД ТЕХНОЛОДЖІ» (Закарпатська область) — приєднання до електричних мереж — 14,54 млн грн;
    12. «Буча Техно Гарден» (Київська область) — будівництво заїздів-виїздів з автомобільної дороги загального користування державного значення М-07, будівництво доріг на території індустріального парку, будівництво мepeж та споруд зовнішнього газопостачання та електропостачання — 150 млн грн;
    13. «КИТ» (Київська область) — приєднання до електричних мереж — 2,28 млн грн.
    14. «INNOVATION FORPOST» (Дніпропетровська область) — будівництво ПС 150/10 кВ — 150 млн грн;
    15. «Вінницький індустріальний парк» (Вінницька область) — будівництво внутрішніх проїздів — 115,897 млн грн;

    В міністерстві економіки України зауважили, що станом на кінець 2024 року, 13 з 15 заявників вже отримали кошти в розмірі 925,05 млн грн, а ще два індустріальні парки отримають фінансування на початку 2025 року.

    Зміни в законі України «Про індустріальні парки»

    На розгляд Верховної Ради внесли законопроект №12117 з удосконаленням законодавства у цій сфері.

    Модернізація законодавства про індустріальні парки, проведена в 2021 — 2022 рр., спричинила значний розвиток цієї сфери. В різних регіонах країни в індустріальних парках попри війну створюється промислова інфраструктура і будуються нові заводи. Ми уважно відслідковуємо практику застосування цього законодавства, і фіксуємо питання, існування яких складно було передбачити без широкої практики.

    Робоча група Комітету Верховної Ради з питань економічного розвитку зібрала всі відповідні ініціативи й взяла їх у роботу.

    Отже які зміни ініційовані:

    ▪️Чітке розмежування функцій всіх субʼєктів індустріального парку;

    ▪️Надання можливості ініціатору індустріального парку одночасно бути керуючою компанією в одній юридичній особі.

    ▪️Розширення переліку видів діяльності учасника індустріального парку. Зокрема, йдеться про можливість власної генерації електроенергії.

    ▪️Розширення переліку обʼєктів, які можуть розміщуватись в межах індустріального парку. Зокрема, це сторіджі та інші обʼєкти альтернативної енергетики.

    ▪️Впровадження поняття екоіндустріального парку.

    ▪️Врегулювання правил розміщення в межах індустріального парку інших обʼєктів, окрім промислових. Зокрема, йдеться про навчальні центри, заклади громадського харчування та іншу допоміжну інфраструктуру.

    ▪️Врегулювання процедури збільшення та зменшення площі індустріального парку.

    ▪️Визначення процедури переходу права власності на землю від ініціатора індустріального парку до іншої юридичної особи.

    ▪️Деталізація процедури включення та виключення індустріального парку з Реєстру.

    ▪️Розширення переліку країн, щодо яких є обмеження залучення інвестицій — до росії додається Білорусь та Іран. ▪️Удосконалення процедури вибору керуючої компанії індустріального парку.

    ▪️Надання керуючій компанії можливості скористатись державною програмою доступних кредитів «5-7-9».

    Індустріальні парки є складовою політики розвитку українських виробників «Зроблено в Україні». 

    Інші тренди в сфері індустріальних парків України

    Мінекономіки України створили Каталог індустріальних парків

    Міністерство економіки України в 2024 році презентувала каталог індустріальних парків, який допоможе підприємствам знайти партнерів або місце з облаштованою інфраструктурою, де можна розмістити свої виробничі потужності, а також залучити нові інвестиції.

    В каталозі індустріальних парків потенційний інвестор може знайти все необхідне для успішного вибору місця для свого бізнесу: від спеціалізації парків до місцевих стимулів для резидентів. Детальна інформація про розташування, площу, інфраструктуру та доступні послуги допоможе зрозуміти потенціал кожної локації. Крім того, каталог містить дані про податкові та інвестиційні стимули, що дозволить максимально використати переваги, які надає кожен індустріальний парк.

    Каталог не ідеальний, але це вже щось, перший каталог який з’явився за 10 років існування цієї сфери.

    Якість

    Щодо якості індустріальних парків, то тут відбуваються зміни. Є перші приклади галузевих промислових кластерів, що склалися на базі індустріальних парків, з явною профільною спрямованістю, яка пов’язує їх резидентів і визначає специфіку технологічної інфраструктури. З’явилися мережеві керуючі компанії, а деякі з них відкривають свої представництва в Європі. 

    Передові парки та їх керуючі компанії починають більш глибоко опрацьовувати екосистеми парків, та працюють над створенням центрів підготовки кадрів, лабораторій якості, експортних хабів, центрів інжинірингу та сертифікації тощо. Почавши колись із продажу землі та складів під «промку», ми переходимо до завдань технологічного розвитку України. 

    Ну, і на останок можна констатувати те що в Україні продовжує зростати унікальна експертиза щодо створення та управління промисловою інфраструктурою індустріальних парків. Мистецтво індустріальних парків продовжує активно розвиватися і неминуче тягне за собою підвищення стандартів якості, ускладнення ринкового продукту та оновлення системи розвитку індустріальних парків.

    • Загальний бурхливий ріст індустріальних парків (в рік 20+)
    • Зменшення в ініціативах комунальних парків та збільшення приватних (30% на 70%)
    • Майже немає парків з «мертвою» перспективою, майже всі парки що реєструються в останні 2 роки мають інвесторів /резидентів/ керуючі компанії
    • Половина парків створюють майбутні «якірні» учасники з інвестиціями та потужними можливостями до розвитку
    • Поява спеціалізованих кластерних промислових парків та тренд на екологічність та еко-індустріальні парки
    • Попит з боку малого та середнього бізнесу, який бере мало, але платить багато
    • Активність в сфері просування індустріальних парків на всіх рівнях, від Міністерств та Державних адміністрацій до окремих індустріальних парків.

    2025 рік обіцяє бути ще більш насиченим та продуктивним в сфері розвитку індустріальних парків України.

    Фото: Індустріальний парк «КИТ»

    https://propertytimes.com.ua/industrialnaya_nedvizhemost/industrialni_parki_ukrayini_pidsumki_2024_roku

    Читайте также: Падіння завантаженості, зниження Rack rates та складне відновлення: готельний бізнес під час COVID 19

  • Ринок складів в 1 півріччі 2025: активне поглинання на фоні відкладеного попиту

    Ринок складів в 1 півріччі 2025: активне поглинання на фоні відкладеного попиту

    Ринок складської нерухомості України в першому півріччі 2025 року продовжує функціонувати в умовах воєнного стану, що суттєво впливає на всі його сегменти. Але попри складні обставини, галузь демонструє адаптивність та здатність до відновлення. Експерти по-різному оцінюють ситуацію.  Property Times  досліджував, що відбувалося на ринку складської нерухомості в першому півріччі 2025 року.

    Читайте также: Ринок індустріальних парків за три квартали 2025 року: тенденції та виклики


    Фото: PORT LVIV, девелопер Alterra Group

    Динаміка попиту та структура орендарів

    За даними CBRE, валове поглинання склало близько 109 000 кв.м, що на 27% вище показника попереднього року. Однак експерти галузі мають різні оцінки загальної ситуації з попитом.

    Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group зазначає: «Динаміка попиту у 2025 році не зменшилась у порівнянні з 2024-м. Ми спостерігаємо найбільший попит у західних регіонах і в Києві».

    Натомість Олександр Бондаренко керівний партнер Bureau of Investment Programs та співзасновник індустріальних парків NOVO  дає більш стримані оцінки: «Не можу сказати, що є шалений попит на логістичні приміщення. Єдиним стабільним джерелом попиту на логістичні площі є компанії, які переміщуються зі східних регіонів України в західні та центральні регіони».

    За аналізом CBRE, у валовому поглинанні домінують:

    • Логістичні оператори — 56%;
    • Оптова та роздрібна торгівля — 39%;
    • Фармацевтика та медицина — 5%.

    «Сьогодні основні орендарі складських приміщень — це компанії, що займаються дистрибуцією та логістикою. Структура орендарів охоплює різні товарні групи, але переважає сегмент FMCG — це найбільший ринок із точки зору обсягів», — додає Геннадій Гриненко.

    Олександр Бондаренко конкретизує основних гравців: «Основні гравці-орендарі наразі — це національні ритейлери, дистриб’ютори, виробники та логістичні оператори, як українські, так і міжнародні. Це і група Рабен, FM Logistic Україна, Rhenus Logistics, DSV».

    Обмежену присутність інших сегментів аналітики  CBRE пояснюють зростаючою тенденцією серед FMCG-компаній до аутсорсингу операційної діяльності 3PL-операторам, а також рішенням окремих орендарів інвестувати у власні складські об’єкти з метою посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної незалежності.

    Структура попиту за класами приміщень залишається стабільною:

    • малий та середній бізнес шукає склади класу B у якісних локаціях;
    • великий бізнес потребує складів класу A — великих логістичних центрів.

    «У Києві потреба у складах класу A значно більша, ніж у Львові чи Вінниці», — зазначає Геннадій Гриненко.

    Девелопмент та нове будівництво

    За даними CBRE, протягом першого півріччя 2025 року було введено в експлуатацію близько 107 000 кв. м нових складських площ, що означає приріст конкурентної пропозиції на 14%. Загальний обсяг складського фонду наблизився до довоєнного рівня — близько 1,48 млн кв. м. Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC (11 000 кв. м), пошкодженого у 2022 році. 

    Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine підтверджує активізацію девелопменту: «У першій половині року ми дійсно спостерігаємо помітне пожвавлення в сегменті складської нерухомості. Активно розробляються концепції нових логістичних хабів — зокрема масштабних грінфілд-проєктів у стратегічних локаціях поблизу транспортних артерій. З іншого боку, триває реконструкція складів, які зазнали пошкоджень, із чітким фокусом на оптимізацію капітальних витрат».

    Геннадій Гриненко відзначає регіональні особливості: «Особливо помітна динаміка у Києві: за останні півтора року суттєво збільшилась кількість девелоперських проєктів — від невеликих складів на кілька тисяч квадратних метрів до великих комплексів на 20-40 тис. кв. м. На заході та в центрі України таких проєктів менше, але є приклади у Вінниці, Хмельницькому, Тернополі, Львові та Івано-Франківську, де бізнес будує логістичні центри під власні потреби».

    Експерти виділяють два основних напрямки девелопменту:

    1. Проєкти для власних потреб: наприклад,  «Епіцентр» та АТБ будують розподільчі центри для себе;
    2. Спекулятивні девелоперські проєкти — системні девелопери зводять логістичні центри для подальшої оренди.

    Експерти зазначають, що ринок змінюється не тільки кількісно, а і якісно. «Девелопери стали уважніше підходити до планування: перевага надається енергоефективним рішенням, модернізації інженерних систем, а також інтеграції автоматизованих технологій. Впровадження WMS-систем, автоматизованих стрічкових ліній і сенсорних контролерів стало новим стандартом. Загалом ринок демонструє адаптивність і прагнення до якості — замість масового будівництва «на виріст», інвестори обирають продумані проєкти з високим рівнем функціональності, стійкості та експлуатаційної ефективності», — коментує Дмитро Омельчук.

    Проте є й чинники, які стримують розвиток ринку. Олександр Бондаренко пояснює: «Будівельного буму логістичних терміналів наразі немає. На жаль, в першій половині 25-го року по багатьох логістичних складах було влучення ворожих ракет під час обстрілів. Бізнес не хоче ризикувати через атаки».

    Читайте также: Падіння завантаженості, зниження Rack rates та складне відновлення: готельний бізнес під час COVID 19

    Саме воєнні ризики є головним чинником стримування. Як пояснює Геннадій Гриненко  попри великий потенціал Києва й значну незакриту потребу в логістичній інфраструктурі, за останні пів року столиця стала більш ризикованою через збільшення кількості прильотів.

    Орендні ставки та вакантність

    За даними CBRE, запитувані орендні ставки у доларовому еквіваленті незначно зросли —  на 5% у нижньому ціновому діапазоні та становили $4,7-$5,7/кв.м/міс. Орендні угоди переважно укладалися в національній валюті.

    Олександр Бондаренко наводить картину регіональних відмінностей: «Ціни на рівні $4-$4,5 за кв. м, до $5 за сухий склад класу А. На ціну впливає територіальне розташування. Чим далі від лінії фронту, тим вищі ставки. Якщо в західних регіонах може бути ставка $5-$5,5, то в Дніпропетровській області — $3».

    Геннадій Гриненко підтверджує тенденцію до незначного зростання: «За останній рік суттєвих змін не відбулося. Зниження не було, навпаки — середня ставка поступово зростає. Оренда в Києві має стабільну тенденцію до зростання: ставки індексуються в гривні та поступово підтягуються і в доларах».

    На думку експертів така тенденція зберігатиметься й надалі. «Відповідно, в наступному році ціни на оренду складу можуть зрости на 10-15%», — прогнозує Олександр Бондаренко.

    Щодо вакантності, то за даними CBRE, вона знизилася до 3% (-1,2 п.п. з початку року), що відображає активне поглинання на фоні відкладеного попиту.

    «Якщо на початку війни вакантність могла складати 30-40%, то зараз такої драматичної ситуації немає. У 2025 році вакантність складів склала близько 5-10% — залежно від сезонності бізнесу. У деяких складів останні два роки немає вакантності взагалі — 0%», — коментує Олександр Бондаренко.

    «У Києві вакантність залишається низькою, як і раніше. Тимчасові коливання можливі, коли в експлуатацію вводяться нові спекулятивні об’єкти, але глобально показник стабільний, — додає Геннадій Гриненко. —  Загалом ми не спостерігаємо відтоку резидентів та орендарів. Навпаки, кількість запитів, особливо від малого та середнього бізнесу, навіть зростає порівняно з минулим роком».

    На певні категорії складів сформувався відчутний дефіцит. Так, за даними CBRE, ринок відчуває значний дефіцит у сегменті холодного зберігання, що спричиняє підвищення орендних ставок і створює передумови для спеціалізованого девелопменту.

    За прогнозами CBRE, до кінця 2025 року планується введення майже 98 000 кв. м нових спекулятивних площ. 

    «Наприкінці року у Львові та Києві планується введення кількох нових проєктів, що може тимчасово підвищити рівень вакантності», — коментує Геннадій Гриненко.

    https://propertytimes.com.ua/industrialnaya_nedvizhemost/rinok_skladiv_v_1_pivrichchi_2025_aktivne_poglinannya_na_foni_vidkladenogo_popitu

    Читайте также: Business All-inclusive: коворкінги в готелях

  • Ринок індустріальних парків за три квартали 2025 року: тенденції та виклики

    Ринок індустріальних парків за три квартали 2025 року: тенденції та виклики

    Індустріальні парки залишаються одним із ключових інструментів розвитку промисловості та регіональної економіки України. Попри воєнні ризики, сектор демонструє стабільну динаміку — продовжують з’являтися нові проєкти, водночас частина парків виключається з реєстру через відсутність діяльності. За підсумками трьох кварталів 2025 року в державному реєстрі зафіксовано 106 індустріальних парків, а кількість реально працюючих об’єктів зросла до 32.

    Читайте также: Падіння завантаженості, зниження Rack rates та складне відновлення: готельний бізнес під час COVID 19

    Це свідчить про поступове зміцнення ринку, формування приватної ініціативи та зростання ролі девелоперів у створенні сучасної виробничої інфраструктури. Детальніше в матеріалі Валерія Кирилка, СЕО ГК «Індустріальні парки України».

    Реєстрація та виключення індустріальних парків

    На 6 жовтня 2025 року в реєстрі індустріальних (промислових) парків України (надалі реєстр) зафіксовано 106 індустріальних парків. Чому зафіксовано ? Тому що процес підрахунку кількості зареєстрованих індустріальних парків включає процес реєстрації та виключення з реєстру. З 2014 року загальна кількість зареєстрованих індустріальних парків 122. За той же час було виключено з реєстру 16 індустріальних парків, один з них повторно включений в реєстр. Тому на сьогодні реальна кількість індустріальних парків в реєстрі 106.

    За 2025 рік було зареєстровано 15 індустріальних парків, а виключено з реєстру рекордні 8. Причина виключення з реєстру — відсутність будь-якої діяльності учасників в цих індустріальних парках за останні три роки.

    Зареєстровані були наступні індустріальні парки:

    1. «АЗОРТЕХ», Житомирська область, приватний;
    2. «Еко-індустріальний парк «ПІВДЕННИЙ», Одеська область, комунальний;
    3. «Зборів», Тернопільська область, комунальний;
    4. «ЛЮБЛИНЕЦЬ», Волинська область, комунальний;
    5. «ОДЕСА НОВА ПАРК», Одеська область, приватний;
    6. «БІОСЕНС», Черкаська область, приватний;
    7. «ІНТЕГРАЛ», Вінницька область, приватний;
    8. «Стан-Інвест», Кіровоградська область, приватний;
    9. «Ей-Бі-Сі Хаб», Хмельницька область, приватний (агрохолдінг Vitagro);
    10. «Фруктова Індустрія», Чернівецька область, приватний (фінансово-промислова група TAS);
    11. «КАРПАТИ», Закарпатська область, комунальний;
    12. «СОЛЬВА-ТЕХ», Закарпатська область, приватний;
    13. «Бурштин», Івано-Франківська область, комунальний;
    14. «Жовті Води», Дніпропетровська область, приватний»;
    15. «МИРОНІВКА», Київська область, приватний.

    Були виключені з реєстру наступні індустріальні парки:

    1. «Е 40 Industrial Park», Київська область (проєкт групи компаній «Драгон Кепітал»;
    2. «Ланівський», Полтавська область;
    3. «Яворівський», Львівська область;
    4. «IPark», Одеська область (проєкт промислової групи TIS);
    5. «Перший екоіндустріальний парк», Івано-Франківська область;
    6. «Сігма Парк Яричів», Львівська область;
    7. «Rivne industrial park», Рівненська область;
    8. «Малін-Захід», Житомирська область.

    На списку на виключення з реєстру на разі перебувають ще 22 індустріальних парків, по тій же самій причині — відсутність учасників або відсутність діяльності існуючих учасників протягом останніх трьох років.

    Індустріальні парки, що працюють

    За нашими даними приріст працюючих індустріальних парків за рік склав 11 індустріальних парків. І загальна кількість працюючих індустріальних парків на кінець 3 кварталу 2025 року склала 32  індустріальних парка.

    Державне стимулювання у 2025 році

    На сьогодні поки точно відомо про виділення двом індустріальним паркам державного стимулювання.

    Два індустріальні парки — «КРОНОСПАН РІВНЕ» у Рівненській області та «КИТ» у Київській області — отримали державне фінансування на загальну суму 203 млн грн в межах програми стимулювання, що реалізується відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 644 (зі змінами).

    • Індустріальний парк «КРОНОСПАН РІВНЕ» отримає 55,3 млн грн на будівництво станції комбінованої генерації електричної і теплової енергії.
    • Індустріальний парк «КИТ», розташований у місті Буча Київської області, отримає 147,7 млн грн для реалізації проєкту з будівництва внутрішньомайданчикових мереж.

    В 2025 році було заплановано 500 млн грн на цей вид державного стимулювання, що в два рази менше ніж в 2024 році. Однак, скільки точно і на яку кількість індустріальних парків будуть виділені кошти в цьому році, поки ще не відомо. Досі триває розгляд заявок від індустріальних парків в Міністерстві економіки. Також треба зазначити, що цього року був продовжений термін подачі заявок до 29 серпня (з 15 серпня). Дехто каже, що це пов’язано з тим, що на планову дату не набралося достатньої кількості заявок від індустріальних парків.

    Нагадаємо що у 2024 році державне стимулювання отримали 15 індустріальних парків на загальну суму 1 млрд 128 млн грн.

    Розподіл ініціаторів створення індустріальних парків

    Таку статистику можна надати виключно за останні три роки, з 2022 по 2025 роки. Це найбільш показовий період росту.

    Читайте также: Business All-inclusive: коворкінги в готелях

    Перше що треба відзначити, це різкий ріст приватних парків відносно комунальних. Якщо до 2022 року комунальних парків було близько 80% від загальної кількості, то за останні три роки доля зареєстрованих комунальних парків склала 38%, а приватних відповідно 62%. 

    Як видно з цих даних кількість ініціаторів-девелоперів майже така, як і ініціаторів-промисловців. Тому можна зробити висновок що інтерес з боку девелоперів до індустріальних парків не згасає, а є стабільним за останні роки.

    Спеціалізація індустріальних парків

    Чітку спеціалізацію можна визначити в основному по парках, які ініціювали промисловці, а також згідно з запитами від потенційних учасників на інші індустріальні парки.

    Найбільша кількість спеціалізованих індустріальних парків пов’язана з промисловим агросектором та виробництвом харчової промисловості. На другому місці виробництво будівельних матеріалів, і окремо серед них виробництво металоконструкцій. Далі йдуть складська нерухомість, хоч це не є ознакою індустріального парку, але багато парків останнім часом реєструються як бази перевалки та зберігання з додатковим промисловим блоком. І далі вже йдуть змішані парки, які не мають якоїсь спеціалізації.

    Які регіони України домінували за темпами відкриття індустріальних парків

    По два індустріальних парки зареєстрували Закарпатська та Одеська області, ще одинадцять областей зареєстрували по одному індустріальному парку.

    Одеська область

    2

    Закарпатська область

    2

    Кіровоградська область

    1

    Черкаська область

    1

    Хмельницька область

    1

    Волинська область

    1

    Івано-Франківська область

    1

    Дніпропетровська область

    1

    Житомирська область

    1

    Вінницька область

    1

    Тернопільська область

    1

    Чернівецька область

    1

    Київська область

    1

    Що стосується періоду 2022-2025 роки, то найбільша кількість парків була зареєстрована в Закарпатській (11) та Львівська області (10). Розподіл по інших областях наданий в таблиці.

    2022-2025 роки

    Закарпатська область

    11

    Львівська область

    10

    Хмельницька область

    5

    Івано-Франківська область

    5

    Чернівецька область

    5

    Київська область

    5

    Одеська область

    4

    Волинська область

    3

    Житомирська область

    3

    Вінницька область

    3

    Тернопільська область

    3

    Миколаївська область

    2

    Черкаська область

    2

    Рівненська область

    2

    Дніпропетровська область

    2

    Чернігівська область

    1

    Кіровоградська область

    1

    Полтавська область

    1

    Можна зробити висновок, що тенденція відкривати парки в Західних областях України продовжується, але поступово кількість ІП в інших областях починає вирівнюватися.

    Наскільки активним залишиться попит на створення індустріальних парків важко спрогнозувати. На сьогодні створюється орієнтовно по 40 парків на рік, реєструється 25-35 парків. Це дуже великі показники в порівнянні з довоєнним періодом. Поки ця динаміка зберігається, як довго це буде тривати — спрогнозувати майже неможливо.

    https://propertytimes.com.ua/industrialnaya_nedvizhemost/rynok_industrialnykh_parkiv_za_try_kvartaly_2025_roku_tendentsiyi_ta_vyklyky

    Читайте также: Готельна нерухомість в Україні: підсумки 2021 року