Архітектор

Рубрика: Фінанси

  • Коррупция в недвижимости: участники рынка рассказали, как изменилась ситуация в отрасли за последний год

    Коррупция в недвижимости: участники рынка рассказали, как изменилась ситуация в отрасли за последний год

    Более половины участников опроса не отмечают снижения уровня коррупции в строительной сфере, а среди наиболее коррумпированных остаются Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (до реформы) и органы, образовавшихся в результате реформирования ГАСИ. Такие результаты показало ежегодное исследование уровня коррупции в строительной отрасли Украины, организованное бизнес-ассоциацией «Украинский клуб недвижимости» (URE Club) при поддержке Конфедерации строителей Украины (КБУ).

    Читайте также: Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    Исследование уровня коррупции в строительной отрасли Украины проводится бизнес-ассоциацией URE Club на регулярной основе с 2017 года. Опросы проходят в рамках антикоррупционной инициативы на рынке недвижимости. Методология исследования — анонимный опрос застройщиков жилой и коммерческой недвижимости, участников бизнес-ассоциации и компаний, не входящих в объединение, но поддержавших инициативу.

    Антирейтинг-2020: в группе лидеров без изменений

    Как и ранее, с проявлениями коррупции игрокам рынка недвижимости чаще всего приходиться сталкиваться при получении согласований и разрешений. В Киеве с такими ситуациями в работе встречалось 86,7% опрошенных (в 2017 году эта цифра составляла 82,6%, в 2019 опускалась до 58,3%), в регионах — 80% (66,7% и 42% в 2017 и 2019 гг. соответственно).

    Чаще всего, помимо столицы (66,7% опрошенных), коррупционная составляющая в строительстве встречалась в Одессе (20%). Напомним, что в 2019 году опрос показал среди лидеров антирейтинга Днепр (сталкивались 17% опрошенных) и Харьков (20%). Кроме того, в рейтинг в этом году попали Львов, Полтава, Киевская область в целом и отдельно Борисполь, а также Черкассы (по 6,7%).

    Среди наиболее коррумпированных органов госслужбы — Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (до реформы) — 53,3% голосов, а также госорганы, образовавшихся в результате реформирования ГАСИ — 26,7%. В прошлом году Инспекцию в данном вопросе указали 80% респондентов.

    Как правило, коррупционную составляющую игроки рынка отмечали на уровне начальников управлений — в нынешнем году такой вариант ответа выбрали 53,3% участников исследования (в 2019-ом — 70%). Зато уровень директоров департаментов в нынешнем году указали уже 20% (в 2019 — только 10%). Еще 13,3% отметили, что сталкиваются с коррупцией на всех уровнях управления в госорганах, так или иначе задействованных в процессе строительства.

    Самой распространенной формой коррупции остается денежное вознаграждение — на это в 2020 году указало 80% респондентов (для примера, в 2019-ом — 91,7% — в 2017-ом — 82,6%). Вариант ответа «квадратные метры» обозначили 13,3% опрошенных (в 2019-ом — 8,3%, а в 2017-ом — 35%).

    Изменения в уровне коррупции: негативная динамика по всем факторам

    Абсолютное большинство игроков рынка не видят позитивную динамику в рассматриваемой проблеме. 53% опрошенных на вопрос «Отмечаете ли вы снижение уровня коррупции в работе контролирующих органов за последний год?» ответили «точно нет» (такой вариант ответа в 2019 выбрали 50%, в 2017 — 47,8%). Еще 26,7% респондентов выбрали вариант «скорее нет, чем да».

    66,7% опрошенных не видят улучшений ни на одном из этапов строительства, 53,3% — ни на одном из уровней работников госорганов.

    Из позитивных трендов нынешнего года — 20% указали на снижение уровня коррупции на этапе выбора подрядчика, 26,7% респондентов отметили отказ от денежного вознаграждения (в целом, как формы коррупции).

    Читайте также: Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    С другой стороны, 60% принявших участие в опросе игроков рынка не отмечают (или скорее не отмечают) и роста уровня коррупции в сфере строительства. В 2019 мнения по этому поводу разделились: «Да, уровень повысился» ответили 50%, и «Скорее нет» тоже 50%.

    Все же, треть респондентов отметила рост уровня коррупции на всех этапах строительства, а 46,7% — на всех уровнях работников контролирующих органов (среди вариантов были руководитель управления, директор департамента и специалист). Как уже было сказано, особо выделяется респондентами этап получения разрешений и согласований — 53,3% из них указало, что именно на этом этапе за последний год произошел рост числа коррупционных ситуаций (негативную тенденцию на данном этапе отмечали и в 2017, и в 2019 годах — 60,9% и 50% ответов соответственно).

    На вопрос, оценивают ли сами игроки рынка уровень прозрачности ведения бизнеса при выборе подрядных или партнерских организаций, «всегда» в 2020 году ответили 26,7% (42% респондентов в 2019-ом). Самым популярным ответом стал вариант «Часто» — так ответили 40% опрошенных. В целом здесь можно отметить позитивную динамику: в 2017-ом году часто оценивали фактор прозрачности 17,4% игроков рынка, а в 2019-ом — 25%.

    Три тренда: хуже, еще хуже, но надежда есть

    При анализе динамики ситуации в отрасли с 2017 по 2020 год можно увидеть два разных, но одинаково негативных паттерна. Первый из них — явный тренд на повышение, когда все большее число респондентов указывают на проблему, с которой они сталкиваются. Это, к примеру, количество участников рынка, прямо называющих Киев самым коррупционно опасным регионом (рост почти на 22% за три года). Все больше строителей говорят, что не видят тренда на снижение уровня коррупции в целом, а также в разрезе уровней работников госорганов (+5,5% по каждому вопросу). Все больше игроков рынка видит, наоборот, рост коррупции в работе чиновников всех уровней (рост в 38 % за три года) и т.д.

    Другой вид динамики — временное снижение «с рецидивом» и даже последующим ростом. Например, так произошло с количеством коррупционных случаев на этапе получения согласований — спад в 2019-ом году до 58,3% ответов в 2019-ом перешел в рост до 86,7% (это даже больше, чем было в 2017-ом — 82,6%). Схожая ситуация в регионах (66,7% три года назад, 42% в прошлом году, и снова рост — до 80% в 2020-ом). И если в 2017-ом только 13% респондентов не видели роста коррупции, то в 2019-ом оптимистов была уже ровно половина. Но в нынешнем году — снова спад: до 40%.

    Впрочем, несмотря ни на что, надежду вселяет третий тренд, отмечаемый в самом, пожалуй, главном вопросе — ожидают ли строители позитивных изменений в следующем году? Таковых по сравнению с прошлым годом стало больше — «улучшения возможны» ответили 46,7% респондентов (42% в прошлом году). И хотя тех, кто в улучшения не верит, ровно столько же (46,7%), их по сравнению с 2019-ом все-таки стало меньше (58% в 2019 году).

    «Ежегодный опрос участников рынка недвижимости как лакмусовая бумажка для отрасли. Мы слышим про борьбу с коррупцией, нам проподносят реформы как панацею, но ситуация остается без существенных изменений. А отрасль готова работать без коррупции, поборы реально достали и не просто делают рынок непрозрачным и «только для своих», но и повышают рисковость для конечного потребителя. Пока в ручном режиме будут вводиться квадратные метры за квартиры — при чем на самом высоком уровне — рынок остается серым», — комментирует CEO и сооснователь Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей. 

    https://propertytimes.com.ua/finance/korruptsiya_v_nedvizhimosti_uchastniki_rinka_rasskazali_kak_izmenilas_situatsiya_v_otrasli_za_posledniy_god

    Читайте также: Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

  • Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

    2020 год позади, период, полный неуверенности и страха. Для многих отраслей это стало началом серьезного кризиса, но не для рынка жилья и, следовательно, не для рынка ипотеки в Польше. Как прошлогодняя ситуация повлияла на рынок ипотеки в 2021 году? Чего ждать в ближайшие месяцы?

    Читайте также: Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    Какие изменения на ипотечном рынке мы наблюдали в 2020 году?

    После нескольких лет процветания в начале 2020 года пандемия коронавируса потрясла рынок недвижимости в Польше. В период с марта по май наблюдалось резкое падение количества выданных ипотечных кредитов. Причины такой ситуации следует искать среди прочего, в введенной в стране изоляции и, как следствие, ужесточении кредитной политики банками. Покупатели были вынуждены оставаться дома, а закрытие границ практически остановило миграцию, что в конечном итоге привело к временному снижению спроса на недвижимость, также среди иностранцев, в том числе и украинцев. 

    Банки, наблюдая растущую неопределенность на рынке, ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. Некоторые банки отказались от возможности финансирования покупки недвижимости при 10% собственного вклада, увеличив минимальный уровень до 20%, а некоторые повысили и до 30%. Также банки пересмотрели свои требования к источникам доходов соискателей, так практически полностью потеряли возможность получения ипотечного кредита граждане, которые получали доходами от гражданско-правовых договоров (договоров на выполнение определенных работ и поручений). Сталкивались с трудностями в получении ипотечного кредита и клиенты с доходом от предпринимательской деятельности, банковские структуры проводили более глубокий анализ источников доходов таких клиентов. Например, представителям отраслей, которые больше всего пострадали от пандемии (гастрономический и туристический бизнес) банки и вовсе отказывали в получении ипотеки.

    Впрочем, несмотря на все трудности, панику и страх из-за пандемии ситуация на рынке ипотечного кредитования оставалась благоприятной, а снижение объемов кредитования не стало катастрофическим. Так, по итогам года, согласно отчету AMRON-SARFin, было выдано 204170 кредитов, что на 9,3% меньше чем год назад, а количество «активных ипотек» составило 2,472 млн, что на 3,47% ниже, чем в прошлом году. По мнению экспертов Mfinanse, снижение показателей на рынке это результат тотального локдауна в марте-мае 2020 года, а уже в 3 и 4 квартале темпы восстановление рынка позволили минимизировать потери от локдауна.

    Из положительного, стоит отметить, что средняя стоимость кредита в злотых на конец четвертого квартала 2020 года составила 305 093 злотых, что на 7,4% больше, чем в четвертом квартале 2019 года. Лидером по количеству вновь выданных кредитов является Варшава, где выдано 49,44% всех ипотечных кредитов. Тем, кто планирует покупать недвижимость в столице, следует также учитывать, что средняя цена покупки квадратного метра в этом городе уже превышает 10 000 злотых, а это означает рост на 11,75% по сравнению с 2019 годом.

    Чего нам ждать в 2021 году?

    После года работы в условиях пандемии, можно смело сказать, что ситуация на ипотечном рынке стабилизируется. В настоящее время на рынок влияет несколько факторов, наиболее важными из которых являются:

    • Рост доходов домохозяйств в Польше растет, несмотря на замедление экономического роста, вызванное пандемией и введенными ограничениями. По данным Центрального статистического управления, в декабре 2020 года средняя брутто-зарплата приблизилась к уровню 6000 злотых. Более высокие доходы в контексте ипотечного рынка важны, потому что они также приводят к более высокой кредитоспособности будущих заемщиков.
    • В Польше мы по-прежнему имеет место дефицит квартир на рынке, особенно по сравнению, со странами Западной Европы. По данным Министерства развития Польши, на конец 2019 года дефицит жилья составлял около 640 тысяч квартир. Это влияет на то, что спрос на рынке останется стабильно высоким в ближайшие годы, а вероятность, что цены на недвижимость в ближайшее время снизятся — низка.
    • Процентные ставки находятся на исторически низком уровне и составляют 0,1%. Текущий уровень процентных ставок не измениться минимум до середины 2022 года, по крайней мере так утверждают в Национальном Банке Польши. Уровень процентных ставок означает относительно низкие платежи по кредиту, так в конце 2020 года средняя ставка по ипотечному кредиту в Польше составила 2,49%, что также стимулирует рынок недвижимости и ипотечного кредитования.

    Хорошая новость для тех, кто задумывается о покупке квартиры и подает заявку на ипотеку, заключается в том, что начало 2021 года принесло либерализацию банковской политики к кредитованию. Все больше банков стало кредитовать приобретение жилья при 10% собственном взносе, среди таких: mBank, PKO BP и другие. 

    Читайте также: Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Помимо этого, госрегулятор обязал банки в этом году включить в свои предложения ипотеку с фиксированной ставкой, что также является интересным решением для людей, ищущих предсказуемые финансовые инструменты.

    Со второй половины 2020 года банки также постепенно открываются для заемщиков, получающих доход от гражданско-правовых договоров. Доходы от предпринимательской деятельности по-прежнему отслеживаются более внимательно, а списки исключенных из финансирования отраслей сокращены.

    Украинские заемщики

    Украинская группа покупателей является уже более 6 лет наиболее активной группой на рынке жилья среди других иностранцев. В 2020 году большинство украинцев отложило покупку жилой недвижимости в Польше. Причин было несколько: глобальная неопределенность, опасения возможной потери работы и источников дохода, закрытые границы и пр. Но уже в начале 2021 года на рынок недвижимости, а следственно и на рынок ипотечных кредитов начали активно возвращаться клиенты из Украины. В первую очередь, это те наши соотечественники, которые живут в Польше на основании временного или постоянного вида жительства. Управление по делам иностранцев в Польше насчитало более 250 тыс. украинцев, основную массу (61%) которых составляют молодые люди до 18-40 лет. Интересно, что несмотря на закрытые границы с марта 2020 года, количество украинцев с ВНЖ в прошлом году выросло почти на 30 тыс. С началом 2021 года эта клиентская группа стала активно предпринимать шаги по приобретению жилой недвижимости в Польше, в большинстве случаев при помощи ипотечного кредитования. Напомним, что украинцы, которые живут в Польше, имеют ВНЖ сроком от 12 месяцев и получают легальные доходы, могут наравне с поляками получать ипотечные кредиты. По оценкам m2poland.com в связи с высокой разницей стоимости недвижимости в Украине и Польше, продолжающимся ростом зарплат в Польше и низкими процентными ставками спрос на ипотечные кредиты среди украинцев будет продолжать активно расти, в среднем на 50% в год. 

    Авторы: Владимир Велигорский, руководитель портала польской недвижимости m2poland.com и Мариуш Новаковски, эксперт Mfinanse — специально для Property Times

    https://propertytimes.com.ua/finance/situatsiya_na_rinke_ipotechnogo_kreditovaniya_v_polshe_v_nachale_2021_goda

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

  • Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    Доступна іпотека: провал чи тимчасові труднощі на шляху до успіху?

    21 жовтня Кабмін на своєму засіданні змінив умови програми «Доступна іпотека 7%». Скасовані вікові обмеження до нерухомого майна (крім об’єктів нерухомості в обласних центрах із чисельністю населення більше 1 млн, що мають бути прийняті в експлуатацію або реконструйовані не раніше ніж протягом десяти років).

    Читайте также: Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Також збільшено ліміт можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20 на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.

    Це має позитивно вплинути на рівень зацікавленості державною програмою, адже поки що вона не суттєво вплинула на зростання кількості іпотечних договорів. Про що свідчать офіційні дані.

    На початку жовтня НБУ оприлюднив дані опитування банків щодо іпотечного кредитування у серпні — банки видали 944 іпотечні кредити на суму 830,1 млн грн. Усього ж за перші вісім місяців року банками видано 6,6 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 5,2 млрд грн. Але частка договорів саме «Доступної іпотеки» у цій загальній цифрі досить мала, кількість таких іпотечних кредитів за даними Мінфіну з березня по 1 вересня склала — 759 кредитних угод, тобто лише 11%.

    У березні 2021, коли програму презентували, планувалося, що близько 5000 сімей зможуть скористатися такою іпотекою у 2021 році, а загальна сума позики мала скласти майже 5 млрд грн. Й хоча рік ще не минув, вже можна припустити, що ці прогнози не виправдаються.

    У чому ж основні проблеми програми «Доступна іпотека 7%» та чому вона не стала ані вирішенням житлової проблеми українців, ані рушієм економіки, як передбачали деякі експерти? І чи є шанс підвищити її популярність?

    Що планувалося?

    Коротко нагадаємо, які саме умови мала програма до жовтневих нововведень. Максимальна сума іпотеки — 2 млн грн. Нормативна площа — 50 кв. м для одного громадянина чи сім’ю з двох осіб, додатково 20 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Зважаючи на ціни у Києві, де квартира у новобудові, площею 70 кв. м у середньому коштує майже 2 300 000 грн, знайти новобудову з підходящими умовами досить непросто.

    Строк дії договору — 20 років. Мінімальний перший внесок — 15% вартості предмету іпотеки.

    Взяти в іпотеку можна житло як на первинному, так й на вторинному ринку, але з певними обмеженнями стосовно року будівництва.

    Хоча у назві програми фігурує цифра 7%, насправді ціна іпотеки вища, наприклад, існує також комісія за надання та обслуговування кредиту: максимально це 0,5 від суми кредиту плюс ще 0,5 % річних за гарантії Фонду у випадку використання, також не враховуються витрати на страхування, нотаріальні та інші послуги. По-друге, ставка 7% гарантується, поки діє угода держави з банками про компенсацію різниці між запропонованими процентами та реальними комерційними іпотечними відсотками. Якщо така угода буде розірвана, позичальник залишиться з іпотекою вже під комерційні проценти.

    На початку програми угоди з Фонду розвитку підприємництва, який наразі керує програмою, уклали Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, «ОТП банк», «Банк Глобус», «Мегабанк» та «Кредобанк». На сьогодні іпотечні кредити видають вже 19 банків, це близько 26% від загальної кількості банків в Україні.

    Як працює «Доступна іпотека» зараз?

    Як розказали Property Times у банку Глобус, який знаходиться на четвертій позиції за кількістю виданих кредитів, та на 25 жовтня уклав 151 іпотечних договорів, отримавши 217 заявок, програма «Доступна іпотека 7%» не досягла своєї мети й не стала драйвером іпотечного кредитування на первинному ринку житла.

    «Дуже мало банків та забудовників беруть в ній участь через існуючі обмеження. Більшість виданих кредитів — це вторинний ринок житла, який не впливає на зростання економіки та ВВП», — уточнює Олена Дмитрієва, заступник голови правління «Глобус Банку».

    У «Глобус Банку», який спеціалізується на первинному житлі, пропорція іпотечних договорів між первинним та вторинним ринком склала в середньому 78 на 22%, але в цілому по всім банкам ситуація зворотна — вторинка значно превалює над первинкою. За даними Мінфіну на сьогодні кількість виданих іпотечних кредитів на первинному ринку складає 24,11%, на вторинному — 75,89%.

    Ще одна проблема програми — досить суворі вимоги до позичальників, навіть у тих питаннях, що не стосуються розміру їхніх доходів. Так, претендувати на кредит можуть ті громадяни, які «реально потребують поліпшення житлових умов». До таких віднесено громадян, які останні 5 років не продавали житло (крім тимчасово переміщених осіб); тих, хто перебуває на так званому квартирному обліку; мешканців гуртожитків або громадян, які володіють житлом, яке за площею не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім’ї; молоді сім’ї; внутрішньо переміщені особи; науковці, лікарі та бюджетники. Для решти участь у програмі неможлива.

    Ще важливий момент — визначення мінімального та максимального доходу. Перший визначається банком з точки зору достатності для обслуговування заборгованості за іпотечним кредитом. Зазвичай, ця сума обговорюється з кожним кандидатом окремо.

    Як свідчить опитування, дохід тих, хто вже отримав схвалення свого іпотечного кредиту за пільговими відсотками, у середньому, складає від 30 до 50 тис. грн на сім’ю, це люди у віці 36–38 років з дітьми.

    Ще є максимальний дохід позичальника та його сім’ї. Він не повинен перевищувати 10-тикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України. Наприклад, на 1 березня у Києві ця сума складала 218 120 грн, а для Чернігівської області була тільки 109 209 грн.

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Відмови отримують приблизно 10–15% здобувачів іпотеки. Основні причини — люди хочуть придбати житло більшої площі або вже мають житло більшої площі, ніж дозволено програмою. Також не всі можуть підтвердити, що в них є доходи, достатні для оплати іпотечних внесків.

    Забудовники теж не повністю задоволенні програмою.

    «Хоча держава цьогоріч передбачила 2 млрд грн на реалізацію програми, на практиці її втілення мало слабку динаміку. Причини ситуації, що склалась, в суттєвих обмеженнях щодо об’єктів кредитування та завищених вимогах до позичальників. До прикладу, здебільшого банки відмовляються надавати іпотеку при першому внеску 15%, вимагаючи 30%», — уточнює Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».

    Однією з проблем також називають дефіцит невеличких квартир, які вписуються у 2 млн грн за програмою.

    Олеся Перчак, заступник директора з комерційних питань Інвестиційно-будівельної компанії «Обрій» пояснює: «Старт Державної програми «Доступна іпотека 7%» співпав з неймовірним ростом попиту на первинну нерухомість, зокрема, в столиці. Внаслідок чого, у забудовників не було необхідності й до того ж можливостей реалізовувати свої об’єкти по даній програмі. По-друге, у цій програмі мали можливість брати участь певні сегменти недорогої нерухомості. Це автоматично відсіяло багатьох забудовників, у яких такої нерухомості не було».

    Наприклад, забудовник не зміг взяти участь у програмі зі своїми трикімнатними квартирами, хоча декілька клієнтів намагалися отримати іпотеку саме під них, але вони не підійшли за ціновим критерієм.

    І це не поодинока ситуація. Ольга Арбузова, керівник відділу продажу ЖК «Гостомель Residence» зазначає: «Наприклад, в нашому житловому комплексі всі останні готові квартири було розпродано буквально за пару місяців. Це стосується всіх площ, навіть тих, які були менш популярними на етапі будівництва, але після того, як вони були введені в експлуатацію, підключені всі комунікації, ці площі розкупилися дуже швидко. Кількість дзвінків від покупців зростає, у людей є затверджена іпотека, є гроші на перший внесок, вони просять, щоб їм запропонували хоч щось, що підходить під програму, але у девелоперів вже не залишилося готових площ».

    Ще одна проблема, через яку забудовники не приєднуються до програми — клієнт може придбати житло лише за схемою купівлі-продажу майнових прав або участі у Фонді фінансування будівництва. Якщо девелопер працює за іншими схемами, він не може запропонувати свої квартири потенційним позичальникам.

    Що буде далі?

    Україні безперечно потрібна програма доступної іпотеки, зокрема, для первинного ринку, з цим погоджуються всі гравці ринку нерухомості. Але вона вимагає певних змін. Щонайменше стосовно розмірів платежів з погашення кредитів.

    Банки мають свої рецепти пожвавлення програми.

    «Масовою іпотека стане тоді, коли платежі для погашення кредиту будуть орієнтовно на рівні орендної плати за житло, щоб позичальник міг погашати», — вважає Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів «Кредобанку».

    Як зазначають експерти, зараз щомісячний платіж за іпотекою більше ніж на 20%, перевищує орендну плату.

    Олена Дмитрієва пропонує зробити дві речі: «По-перше, зацікавити банки брати участь в програмі. Для цього потрібно зменшити вимоги НБУ по резервуванню іпотечних кредитів на первинному ринку та змінити ціноутворення за програмою. По-друге, потрібно зацікавити забудовників брати участь в програмі. Для цього треба розширити перелік можливих форм фінансування будівництва».

    Навіть ті забудовники, які мають відносно непогані результати, вважають, що вони могли би бути кращими, та покладають більше надій на партнерські програми з банками.

    «Ми від початку року, за умовами «Доступна іпотека 7%», продали понад два десятки квартир у семи житлових комплексах. Звісно, кількість таких угод могла б бути значно більшою», — уточнює Анна Лаєвська.

    Горизонт планування через пандемію та можливу енергетичну кризу дещо зменшився, але поки держава налаштована на продовження програми. Так, на початку жовтня прем’єр-міністр Денис Шмигаль на виїзному засіданні фракції «Слуги народу» заявив про можливість запуску іпотечного кредитування під 5%. Також раніше він говорив про розширення іпотеки на невеликі міста — аби більше українців могли отримати житло. Певно, саме для реалізації цієї задачі були скасовані вікові обмеження на житло, адже у невеличких містах здебільшого немає пропозицій первинного ринку та нічого не будувалося після 2018. Це може залучити до програми нових позичальників, але тільки з вторинного ринку, який мало впливає на макроекономічні показники.

    Для первинного ринку, по суті, можна використати лише одне пом’якшення — дозвіл перевищення площі предмета іпотеки з 20 на 40% від нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.

    Експерти кажуть, що ефективність такої програми, як «Доступна іпотека» слід оцінювати щонайменше через рік її функціонування.

    https://propertytimes.com.ua/finance/dostupna_ipoteka_proval_chi_timchasovi_trudnoschi_na_shlyahu_do_uspihu

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

  • Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку

    Property Forum опублікував результати опитування щодо настроїв на інвестиційному ринку, яке було проведене на CEE Property Forum 2023 у Відні. Результати, що надають огляд ринкових очікувань по всьому регіону, тепер доступні онлайн.

    Читайте также: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    В опитуванні взяли участь майже 500 респондентів, що представляють різні сфери діяльності та регіони, малюють стримано-оптимістичну картину для інвестиційного та орендного ринків у Центральній та Східній Європі. 

    Які ваші очікування щодо інвестиційного ринку на наступні 12 місяців?

    Останні кілька років характеризувалися вичікувальним підходом, і половина респондентів очікує, що такий підхід збережеться і надалі. Хоча значна частина з них також очікує, що інвестиційна активність зросте протягом наступних 12 місяців.

    Який клас активів пропонує найкращі можливості для інвесторів зараз?

    Що стосується улюблених класів активів інвесторів, то ми не бачимо жодних змін порівняно з тим, що показують ринкові дані вже кілька років поспіль. Логістика продовжує залишатися найпривабливішим варіантом, за нею слідує житлова нерухомість.

    Який ринок зараз пропонує найкращі інвестиційні можливості?

    Попри те, що в Польщі спостерігається найбільше падіння інвестиційної активності протягом останніх кварталів, наші респонденти продовжують вважати її ринком, який пропонує найкращі можливості для інвесторів. За Польщею слідують Румунія та Балканський регіон.

    У якому сегменті ринку ви очікуєте побачити найбільшу активність орендарів у наступні 12 місяців?

    Що стосується ринків орендарів, то домінування логістики є ще більш очевидним, ніж у сфері інвестицій: 71% респондентів очікують, що цей сектор буде користуватися найбільшим попитом серед усіх класів активів.

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Чи очікуєте ви, що занепокоєння щодо високої інфляції та відсоткових ставок зменшиться протягом наступних 12 місяців?

    Іншою ключовою темою опитування, звісно, була інфляція. Респонденти налаштовані оптимістично: 71% очікують, що інфляційні побоювання та відсоткові ставки знизяться протягом наступних 12 місяців.

    Які ваші очікування щодо фінансування на наступні 12 місяців?

    Попри це, лише 26% очікують, що вартість фінансування зменшиться, а умови фінансування полегшаться. Більшість не очікує значних змін протягом наступних 12 місяців.

    Забігаючи наперед, що викликає у вас найбільше занепокоєння/побоювання?

    Завершуючи опитування на більш позитивній ноті, 47% опитаних очікують, що через 12 місяців ситуація в ЦСЄ буде кращою порівняно з сьогоднішнім днем.

    Наостанок, трохи інформації про походження респондентів

    Де ви працюєте?

    Ми отримали відповіді з понад 20 країн, серед яких лідирують Польща, Угорщина та Румунія. Цікаво порівняти ці результати з відповідями на запитання про найпривабливіший інвестиційний ринок. Одне можна сказати напевно: угорці вважають, що найкращі можливості знаходяться за кордоном.

    Яка ваша основна сфера діяльності в галузі нерухомості?

    https://propertytimes.com.ua/finance/rezultati_opituvannya_schodo_nastroyiv_na_investitsiynomu_rinku

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

  • Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Повномасштабне вторгнення рф на територію України мало негативні наслідки  для інвестиційного клімату в країні, який й до війни переживав не найкращі часи. Інвестори стали обережнішими й більш схильними до уникання ризиків, це призвело до зниження обсягів інвестицій.  

    Читайте также: Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Property Times  попросив експертів прокоментувати сучасний  стан інвестиційного клімату в Україні.

    Анна Дерев’янко,
    виконавча директорка Європейської Бізнес Асоціації

    У 2022 році оцінки інвестклімату України очікувано погіршились. Але вже у 2023 році кількість СЕО, які вважають вигідними інвестиції в Україну зросла майже вдвічі з 2022. За , проведеного Європейською Бізнес Асоціацією за аналітичної підтримки Gradus Research у 2023 році, інтегральний показник Індексу інвестиційної привабливості України у 2023 році склав 2,44 бали з 5 можливих.

    84% опитаних директорів членських компаній Асоціації оцінили інвестклімат як несприятливий. Втім серед них зменшилась кількість респондентів, що вважають його вкрай несприятливим — з 37 до 24%. Нейтрально оцінили інвестклімат 7% топменеджерів, і ще 9% вважали його скоріше сприятливим. Наразі можемо сказати, що ситуація з інвестиційним кліматом залишається несприятливою, найперше через воєнну агресію росії проти України. Проте навіть попри війну оцінки останніх років є кращими, ніж, наприклад у 2013 році.

    Сергій Громов,
    партнер з інвестиційних питань Investment Lawyer Group

    Якщо до початку повномасштабного вторгнення на перешкоді інвестиціям в Україну ставали ризики, пов’язані, в першу чергу, з високим рівнем корупції та неефективністю правосуддя, то сьогодні інвесторів найбільше лякає ризик війни (оскільки наслідком воєнних дій є переддефолтний рівень країни). При цьому попередні ризики також не зменшилися.

    Іноземні компанії підходять до інвестицій обачно (консервативно). Для більшості з них інвестувати в період війни є неможливим. Однак є інвестори, готові прийняти навіть високі поточні ризики. І вони відкривають представництва в Україні… про всяк випадок. Інвестори розуміють: хто буде першим в Україні зараз або після завершення воєнних дій, той матиме найбільші можливості заробити чималі гроші.

    Навіть зараз в Україні є привабливі сектори, регіони та міста для інвестицій.   

    Традиційно привабливий агросектор. І, перше за все, це ринок сільськогосподарської землі. Україна — найбільший власник чорноземів у світі зі сприятливими кліматичними умовами.

    Технології обробки землі постійно вдосконалюються, навіть в період  воєнних дій. Вартість та привабливість землі росте, й інвестиції в цей актив будуть збільшуватися.  Зауважу, що поки ми говоримо про землі, віддалені від ліній бойових зіткнень на відстань понад 100 км.  

    Ще один перспективний сектор — нерухомість у західних регіонах України. Туди рухаються виробництва із Харківської, Донецької, Запорізької, Дніпропетровської областей. Бізнес і працівники мають потребу в нерухомості. А це означає, що ціни на її купівлю чи оренду будуть зростати.     

    Не потрібно забувати й про IT. В цьому секторі в Україні залишається значний потенціал. По-перше, у нас один із найнижчих процентів зайнятих в ІТ сфері. Станом на 2023 рік в ній було зайнято 2,7% робітників, тоді як в ЄС – в середньому 4,8%. Серед країн ЄС ми випереджаємо лише Грецію та Румунію, проте поступаємося усім іншим країнам. Тож ми маємо суттєвий потенціал зростання, при якому український IT-сектор досягне європейського рівня балансу трудових ресурсів.

    По-друге, IT  не вимагає суттєвих первинних інвестиційних затрат. IT-спеціалісти можуть працювати дистанційно, надавати послуги на умовах аутсорсингу. Ця сфера не потребує концентрації людських ресурсів. Водночас Україна має та готує фахівців досить високої якості та залишається одним із найбільших експортерів ІТ-послуг у світі.

    Що стосується періоду після закінчення воєнних дій, то значні інвестиції будуть спрямовані на відновлення доріг, мостів, житла, енергетики та інших об’єктів інфраструктури. Це створює попит на будівельні матеріали, технології та фахівців, а також, знову таки, відкриває можливості для інвесторів.  

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Олександр Бондаренко,
    керуючий партнер     Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO

    Інвестиційний клімат в Україні краще за все оцінювати через призму кредитних рейтингів, що роблять глобальні кредитно-рейтингові агенції Moody’s, Standard & Poor’s та Fitch Ratings. Адже цей рейтинг по суті показує рівень довіри інвесторів та кредиторів до країни. Кредитний рейтинг України від початку повномасштабної війни не змінився — CCC/С-/ іноді ставлять RD. Якщо спрощено — це дуже ненадійні та спекулятивні активи неінвестиційного рівня, дуже близькі до дефолту, цінні папери з таким рейтингом вважаються junk (інвестиційний сленг, який переводиться як «смітникові»).  

    А це означає, що кредитори та інвестори скептично налаштовані щодо інвестицій в Україну — не довіряють економіці країни у середньотерміновій і довготерміновій перспективі. Важливо, що кредитний рейтинг бізнесу за замовченням не може бути вищим ніж кредитний рейтинг держави (суверенний).  

    Очевидно, що найближчий рік-два інвестори окрім війни бачать ще низку макроекономічних ризиків в нашій державі. Тому, інвестиційний клімат можна оцінити, як негативний і несприятливий для залучення зовнішніх та і внутрішніх інвесторів. Оскільки багато ризиків як фізичних, так і макроекономічних, і логістичних. В цілому, волатильність українського ринку дуже висока.  

    Але, постійно спілкуючись з європейськими та американськими інвестиційними фондами та бізнесами, можу сказати, їм неабияк цікава українська агропромислова галузь та енергетика, особливо відновлювальна (сонячні та вітрові електростанції, виробництво зеленого водню та когенерація). Єдине, треба розуміти, у сферах агро та енергетики іноземні, особливо американські інвестори придивляються до великих проєктів — від $30-50 млн і вище. Але всі тільки придивляються і шукають якісні проєкти — чекають на закінчення війни чи припинення активних воєнних дій для початку реалізації інвестпроєктів.

     

    Ярослав Горбушко,
    директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine

    Перші півтора року з початку повномасштабного вторгнення ринок комерційної нерухомості залишався стриманим. Угод переважно не відбувалося, адже ні покупці, тобто інвестори, ні продавці не могли зрозуміти, яким чином має відбуватись ціноутворення. В цей період на ринку спостерігався попит від активних спекулятивних інвесторів, які шукали пропозиції з дисконтом мінімум 50% до довоєнних умов.

    Серед примітних факторів, чому упродовж зазначеного часу на ринку комерційної нерухомості практично не спостерігались угоди — очікування, що війна швидко закінчиться, та  запас міцності, тому що власники об’єктів не хотіли втрачати раніше інвестовані в нерухомість кошти, продаючи її зі знижками в ціні. З іншого боку, локальні інвестори починали цікавитися ринками сусідніх країн CEE.

    Ринок комерційної нерухомості з точки зору інвестицій, почав відновлюватись у 2П 2023 року, коли настало розуміння, що повномасштабне вторгнення буде тривати, а волатильність, що була присутня на ринку, суттєво зменшилася— стабілізувалися орендні ставки для більшості сегментів нерухомості, спостерігалось помірне зниження рівня вакантності та, відповідно, росла активність орендарів.

    Більшість угод, що відбувалися і відбуваються в цей період походить від кінцевих споживачів, які використовують зниження цін для укладання вдалих угод.

    Примітні тренди:

    • Суто інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості обмежена кількість, оскільки  поточна дохідність активів дуже рідко перевищує 10%, або ж є суттєво нижчою, що є невисоким показником для без того ризикованого сегмента.
    • Спостерігається певна активність з боку іноземних виробників будівельних матеріалів та FMCG-сектору, які вже починають інвестувати в розвиток нових виробничих площ (купівля земельних ділянок та будівництво з нуля), розраховуючи на значну повоєнну відбудову та подальше пожвавлення споживчих настроїв.
    • Оскільки сегмент складської нерухомості у Києві та Львові є обмеженим з точки зору нової пропозиції, помічена активність на ринку промислових земельних ділянок у даних містах. Відтак, девелопери та компанії зі сфери логістики, інвестують в земельні ділянки як у найменш ризиковий актив з точки зору можливого знищення.

    Геннадій Гриненко,
    комерційний директор  Alterra Group 

    Після початку вторгнення значна частина інвестицій була виведена за кордон, проте ринок не зупинився — інвестори шукали нові можливості та диверсифікували свої активи. З 2022 року спостерігається зростання кількості угод, а у 2023 році ринок почав стабілізуватися.

    Воєнні ризики, зокрема в Києві, призводять до вищих вимог до дохідності, однак інвестори продовжують вкладати в Україну, особливо через нові інвестиційні інструменти. Легалізація коштів стає дедалі складнішою, а прив’язка до долара залишається важливим фактором. Українські інвестори орієнтуються на дохідність у валюті на рівні 10% і більше, залежно від ризиків.



    https://propertytimes.com.ua/mnenie/yak_viyna_vplinula_na_investitsiyniy_klimat_ukrayini_dumki_ekspertiv

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

  • Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Інвестиції мають бути всебічно захищеними. Думки експертів

    Property Times разом з експертами дізнавався, які кроки потрібні для покращення інвестиційного клімату в Україні, що наразі  є стримувальним фактором для іноземних інвесторів (спойлер — не лише війна та корупція).

    Читайте также: Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Читайте також: Як війна вплинула на інвестиційний клімат України. Думки експертів

    Анна Дерев’янко,
    виконавча директорка Європейської Бізнес Асоціації

    Повномасштабне вторгнення росії в Україну продовжує очолювати перелік факторів негативного впливу на інвестиційний клімат, на другому та третьому місцях — корупція та слабка судова система. Водночас керівники компаній відзначають і позитивні зрушення, наприклад, надання Україні статусу кандидата на вступ до ЄС, дерегуляційні ініціативи та диджиталізацію державних послуг. Для інвесторів важливими факторами при прийнятті рішення є можливість захисту своїх інтересів, передбачувані умови, доступ до ресурсів, кваліфіковані кадри, а в умовах повномасштабної війни — ще й можливість страхування військових ризиків. Тож якщо буде забезпечене вищенаведене, є більше шансів, що компанії інвестуватимуть. Серед присутніх на ринку 57% компаній продовжать інвестувати в Україну у воєнний час. Втім, знову ж таки, для цього бізнесу потрібні передбачувані умови та рівні правила гри.

    Сергій Громов,
    партнер з інвестиційних питань Investment Lawyer Group

    Іноземні інвестори дивляться на поведінку локальних інвесторів. А ми, на жаль, не бачимо спільних акцій та дій з боку влади та українського бізнесу щодо зростання інвестицій.

    Українські інвестори досі не вірять у захист інвестицій. І тут, на мій погляд, неможливо вирішити проблему без прийняття урядом аксіоми, що основне завдання влади — безальтернативна підтримка інвестицій, що формують високопродуктивні робочі місця.

    Базою повинно стати безальтернативність підходу, що інвестиції, які працюють на економку країни, особливо в галузях і напрямках, які зараз відсутні (або важливі для подальшого розвитку України), повинні бути всебічно захищеними (а не перевірятися контролюючими органами по декілька разів на рік). Бажано слідувати досвіду Сінгапуру, який досить докладно описаний у роботах Лі Куан Ю, та адаптувати його до українських реалій.

    Потрібно почати системно розв’язувати інституційні проблеми економіки. Корупція — це наслідок недосконалості існуючих процедур, які бізнесмени та громадяни змушені вирішувати неформальними методами. Але цивілізований інвестор не готовий будувати бізнес за непрозорими схемами, платити за дозволи, терпіти свавілля правоохоронних органів тощо.

    У цьому ж контексті ми нарешті повинні забезпечити реалізацію принципу верховенства права в Україні, у тому числі захист прав власності. На жаль, зараз ми бачимо, що навіть Верховний Суд періодично змінює практику, що не покращує інвестклімат країни.

    У 2020 році Україна посідала п’яте місце серед країн за рейтингом найгірших податкових систем. І за цей час стало тільки гірше, враховуючи нещодавно прийнятий Верховною Радою закон про підвищення податків.

    Див в економіці не буває. Підвищуючи податкове навантаження, ми автоматично знижуємо привабливість країни для інвесторів.

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

    Я розумію, що на війну потрібні гроші, а гроші це — податки. Але вирішення цієї задачі більшість експертів і бізнесменів бачать не у збільшенні податкового навантаження (підвищення ставки податку), а в розширенні податкової бази (передусім за рахунок виведення з тіні частини економіки).

    Також держава повинна забезпечити надійний механізм (не на папері) страхування інвестицій від воєнних ризиків. Йдеться, як мінімум, про механізм компенсації цільових інвестицій на формування та розвиток окремих напрямків переробної промисловості (наприклад в індустріальних парках).  Механізм повинен дозволити компенсувати збитки інвесторів у разі пошкодження та втрати активів внаслідок бойових дій.

    Олександр Бондаренко,
    керуючий партнер     Bureau of Investment Programs, співзасновник індустріальних парків NOVO

    Перший крок, який потрібен для покращення інвестиційного клімату в Україні — це закінчення активних воєнних дій. Тоді світові рейтингові агентства будуть змінювати свої оцінки. Наша задача як країни вийти на довоєнні показники в цих рейтингах, хоча б ВВВ-/BB, що означає відносно стабільний кредитор з інвестиційним рівнем цінних паперів і відносно невеликою можливістю дефолту.

    Для цього мають бути підписані певні домовленості про припинення воєнних дій на території України. Та початися активна відбудова з дотриманням принципів економічної конкуренції та економічної безпеки приватних компаній. Адже наразі випадки, коли правоохоронні органи, перепрошую, «кошмарять» бізнес, стали траплятися все частіше. Замість підтримувати підприємців, які виживають в умовах війни, жовтневого підвищення податків, бізнес ще й притискають правоохоронці. Багато спілкуюся з іноземними інвесторами, і в них до мене завжди головне питання про економічну безпеку: як працює судова система, який є захист і безпека майна та землі компанії, щоб новий інвестор залишився власником свого підприємства, якщо зважиться вийти на український ринок. 

    А ще після перемоги треба розпочати процес роздержавлення економіки. Зараз 75-80% ВВП України перерозподіляється через державний сектор (до війни було 55%). І під час війни це зрозуміло. Але для покращення інвестиційного клімату мають працювати ринкові інструменти. Для порівняння, у потужних економіках європейських країн 60-70% перерозподілу — це приватний сектор економіки і тільки 30-40% — участь держави у перерозподілі ВВП.

    Ярослав Горбушко,
    директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine

    Перспектива залучення іноземних інвесторів у суттєвих для української економіки масштабах на момент тривання повномасштабного вторгнення на території України залишається досить стриманою. Так, не виключено, що інвестори можуть цікавитися, розглядати проєкти, проте переважно тільки точково реалізовувати певні з них, поки існує ризик руйнації об’єктів ракетами та відсутній дієвий механізм страхування військових ризиків. Таким чином, на рівні держави варто розроблятися механізми та інструменти такого страхування, які б відповідали вимогам інвесторів та стимулювали їх активність, яка зараз є практично відсутньою.     

    Геннадій Гриненко,
    комерційний директор  Alterra Group 

    Україні необхідно збалансувати податкове навантаження, щоб інвестори могли отримувати відповідну дохідність в умовах високих ризиків. Важливим кроком стане впровадження страхових інструментів, зокрема від військових ризиків, що є критично важливим для інвестицій у нерухомість.

    Держава також повинна забезпечити захист капіталу через гарантії або підтримку страхових компаній. Це стимулюватиме як українських, так і іноземних інвесторів, сприяючи економічному розвитку країни навіть в умовах війни.

    https://propertytimes.com.ua/mnenie/investitsiyi_mayut_buti_vsebichno_zahischenimi_dumki_ekspertiv

    Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?

  • Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Іпотечне кредитування в Україні: трансформація в умовах війни

    Повномасштабна війна кардинально змінила структуру іпотечного кредитування в Україні. Якщо до лютого 2022 року ринок був досить диверсифікованим, то наразі він майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Загальний обсяг  іпотечного кредитування у 2024 році склав 15,1 млрд грн, з них 14,6 млрд грн припало на програму «єОселя». 

    Читайте также: Як «Рух без бар’єрів» змінив 15 українських громад за рік: 100 кілометрів безбар’єрних маршрутів та понад 700 модернізованих об’єктів

    Детальніше про те, що відбувається в сегменті іпотечного кредитування Property Times розбирався разом з представниками банків.

    Державна програма як рятівний круг

    З початком повномасштабного вторгнення фокус банківських продуктів та економіка в цілому зазнали значних змін. «Ще донедавна перспективна та амбіційна доступна іпотека під 7%, що була ініційована Президентом набирала значних обсягів, потім війна, повна відсутність кредитування та попиту»,  — розповідає Владислав Корольов, керівник напрямку забезпеченого кредитування ПриватБанку. 

    Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління «Глобус Банку» додає: «Іпотечне кредитування до повномасштабного вторгнення суттєво відрізнялося від поточної ситуації, адже частка “комерційних” іпотечних (банківських) програм складала більш як 80% від загальної кількості іпотечних кредитів. Державна програма «Доступна іпотека 7%», яка діяла на той момент, майже не впливала на іпотечні умови банків».

    У жовтні 2022 року стартувала програма «єОселя», яка відродила іпотечне кредитування в Україні, вважає Владислав Корольов:  «З початку дії програми вже 16 000 сімей стали власниками нової нерухомості, зокрема більше ніж 4 500 кредитів надано ПриватБанком». 

    На думку, Володимира Чорненького, члена правління, директора з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк» 2024 рік можна охарактеризувати роком відновлення — одразу декілька банків афішували перезапуск або впровадження банківських іпотечних програм від початку повномасштабного вторгнення. «Нагадаю, що 2021 рік був одним з найуспішніших років, починаючи з 2010 року за кількістю та сумою виданих іпотечних кредитів за власними банківськими іпотечними програмами», — говорить експерт.

    У 2024 році основним драйвером іпотечного кредитування в Україні залишалася «єОселя», в порівнянні з державною програмою доля власних іпотечних продуктів залишається низькою.

    «Кількість кредитів, що видані за власними банківськими іпотечними кредитами є незначною як в абсолютних значеннях, так і в порівнянні з кількістю та сумою кредитів, що надана за державною іпотечною програмою «єОселя», — коментує Володимир Чорненький. — Якщо бути більш коректним в цифрах, на основі даних опитування НБУ банків, які проінформували про видачу іпотечних кредитів у 2024 році, було видано 8 832 іпотечних кредити, з них за програмою «єОселя» 8514 кредитів та 318 кредитів за власними іпотечними програмами. Тобто частка кредитів, що видані банками за власними іпотечними програмами у 2024 році складає 4%. Якщо розглядати такі результати роботи власних іпотечних програм в ретроспективі, то можемо констатувати, що ми орієнтовно перебуваємо у 2017 році, коли після значної перерви в іпотечному кредитуванні (після періоду 2005-2008 років, коли на ринку спостерігався «бум» іпотечного кредитування». 

    Орися Юзвишин, директорка з розвитку іпотечного кредитування  Sense Bank пояснює, що власні іпотечні продукти банків мали значно меншу частку на ринку через низку чинників: «Високу вартість ресурсів для фондування, військові ризики (знищення предмета іпотеки або загибель позичальника), а також низьку платоспроможність населення, що ускладнювало можливість сплачувати високі щомісячні платежі». 

    Володимир Мудрий, голова Ради Незалежна асоціація банків України, на Першому Форумі Доступної Іпотеки зазначив, що зараз  98% усього іпотечного кредитування зосереджено у межах державної програми «єОселя».

    Олена Дмітрієва, зазначає: «Популярність програми серед українців дуже висока. Адже для більшості – це дійсно реальний шанс придбати квартиру в кредит на тривалий термін під низьку відсоткову ставку».

    Первинка VS вторинка

    Співвідношення кредитів, виданих на купівлю житла на вторинному та первинному (від забудовника) ринках за власними банківськими іпотечними програмами та державною «єОелею»  суттєво відрізняється.  

    «За власними іпотечними програмами видачі кредитів на купівлю житла на первинному ринку (за основу візьмемо, що первинний ринок — це придбання нерухомості на етапі будівництва), декларували видачу кредитів лише 2-3 банки у 2024 році, зважаючи на кількість виданих кредитів у 2024 році банками без державної іпотечної програми єОселя, можемо констатувати, що фінансування купівлі житла на первинному ринку —  це декілька десятків кредитів, — коментує Володимир Чорненький. — Аналогічна ситуація спостерігалася в довоєнний період: частка кредитів, що надавалася банками з метою купівлі житла на етапі будівництва складала до 8-10% всіх іпотечних кредитів».

    Довоєнні об’єми все ще займають лідируючі позиції в загальному портфелі, зазначає  Владислав Корольов: «Через ширший «асортимент» та доступність вторинний ринок займає основну долю ринку, а саме 68%, первинний — 32% відповідно. Ще на початку 2025 року первинний ринок становив 30%, приріст +2% за 2 місяці.  Доля первинного ринку й надалі буде збільшуватися через підтримку державних програм». 

    Якщо брати до уваги кредити, видані у 2024 році з врахуванням державної програми «єОселя», ситуація зовсім інша, звертає увагу Володимир Чорненький, адже було здійснено декілька важливих кроків в рамках даної програми, щоб скерувати видачі саме на первинний ринок.   

    «У 2024 році, за даними УФЖК, в межах програми «єОселя» 67% іпотечних кредитів було видано на вторинному ринку житла, 24% — на готове житло від забудовника, а 9% — на житло на стадії будівництва, — коментує Орися Юзвишин. — Для порівняння, у 2023 році частка кредитів на житло на стадії будівництва становила лише 1,8%, а на готове житло від забудовника — 28%. Це свідчить про зростання кредитування нерухомості від забудовників.

    Водночас у порівнянні з довоєнним періодом, рівень кредитування житла на стадії будівництва залишається дещо нижчим (у 2021 році він складав 12%). Однак динаміка зростання демонструє позитивну тенденцію, що дає підстави для оптимізму щодо відновлення будівництва нерухомості в майбутньому».

    Зростанню долі первинки сприяють кілька факторів, Володимир Чорненький виділив основні чинники:

                - зміни в Постанову КМУ №856, що регламентує програму «єОселя», якими було зменшено вік житла на вторинному ринку, придбати яке можливо за державною програмою; 

                - кількість банків, які долучилися до кредитування житла на первинному ринку (кредити на купівлю житла на етапі будівництва станом на кінець 2024 року видавали лише 5 банків з 12, що є учасниками програми «єОселя»); 

    Читайте также: У Житомирі термін закінчення будівництва ветеранського простору перенесли на 2026 рік: що сталося?

                - кількість акредитованих ЖК, де клієнти мають можливість придбати житло на етапі будівництва (у 2024 році спостерігалась суттєва активізація роботи банків щодо акредитації житлових комплексів та девелоперів).

    «Поступова переорієнтація програми на первинний ринок житла сприяла тому, що програма почала “працювати” на ВВП країни»,  — зазначає Олена Дмітрієва. 

    Фінансова дисципліна всупереч обставинам

    Попри воєнні дії, іпотечні позичальники демонструють надзвичайно високу платіжну дисципліну.

    «У 2024 році, за даними УФЖК, частка валової заборгованості за непрацюючими іпотечними кредитами (NPL) в Україні зменшилася з 27,2% до 18,0%, що на 9,2% менше, ніж у попередньому році. Це свідчить про покращення якості іпотечних портфелів банків», — наводить дані Орися Юзвишин. 

    «Банки, які в поточний час працюють за програмами іпотечного кредитування, декларують про якісний кредитний портфель за даною програмою. Рівень прострочки за кредитами, що видані з початку повномасштабних дій, практично близький до нуля, що говорить про унікальність ситуації, в якій працює банківський ринок, належний ризик-орієнтований підхід банків до оцінки платоспроможності позичальників, та відповідального ставлення клієнтів до виконання власних зобов’язань», —  коментує Володимир Чорненький, член правління, директор з роздрібного бізнесу АТ «Скай Банк».

    Аналізуючи кредитний портфель «єОселі» Владислав Корольов також відзначає позитивну тенденцію, як щодо внесення  щомісячних платежів, так і закриття  кредитів, проблемні ж кредити взагалі відсутні за програмою: «Якщо брати загальний іпотечний портфель то рівень NPL нижче 2%, що досягнуто за рахунок ефективної роботи вже на етапі раннього прострочення. Тому можна сказати, що клієнти дуже свідомі та мають високий рівень фінансової дисципліни». 

    Олена Дмітрієва ділиться досвідом «Глобус Банку»: «Іпотечний портфель є найякіснішим в банківському кредитному портфелі. Навіть повномасштабне вторгнення не завадило клієнтам своєчасно виконувати свої зобов’язання за сплатою кредитів. Найважчим був 2022 рік — початок повномасштабного вторгнення, масова міграція, стан суцільної невизначеності. Розуміємо, що потреба вижити, зберегти своє та життя рідних витіснило всі інші. Тоді більшість банків запропонувала програми реструктуризації, що дозволило клієнтам поступово, без надмірного стресу, повернутися до своєчасного погашення накопиченої заборгованості». 

    Статистика «Глобус Банку»: 

    • до повномасштабного вторгнення частка проблемних іпотечних кредитів не перевищувала 1%;
    • у період 2022–2023 років було реструктуризовано 5% кредитів;
    • близько 53% довоєнного портфеля було повністю погашено;   
    • станом на 1 березня 2025 року лише 5% кредитів мають прострочку понад 90 днів, але тільки 1% клієнтів взагалі не здійснюють погашення кредиту, інші обслуговуються за індивідуальними графіками;
    • за кредитами, виданими після 24.02.2022, банк не має прострочених кредитів.

    Виклики та перспективи

    Експерти зазначають, що основним рушієм іпотечного кредитування в найближчій перспективі залишатиметься  державна програма «єОселя».

    «Безперечно, «єОселя» й буде одним з головних чинників, що допоможуть відбудові, якщо Банки матимуть стабільне фінансування, адже  головна відмінність програми — це фінансування банків Українською фінансовою  житловою компанією (далі УФЖК)  для видачі кредиту, а саме наявність у кожного банку-партнера кредитної лінії з УФЖК, — коментує Владислав Корольов. — Що стосується «ПриватБанку»,  то одним  з важливих кроків є впровадження кредитування на етапі будівництва та акредитація забудовників. Багато планів й на рахунок співпраці з забудовниками та відновлення власної програми кредитування над якими ведеться активна робота».

    Орися Юзвишин прогнозує поступове зростання частки кредитування за власними іпотечними програмами банків, попри те, що їхні умови будуть менш привабливими порівняно з «єОселею». 

    Володимир Чорненький впевнений, що розвиток іпотеки за рахунок лише державних програм неможливий, зважаючи на обмеженість ресурсу, який може скеровувати держава: «В майбутньому державні іпотечні програми в такому класичному виразі, як зараз, матимуть більш вузькоспеціалізований напрямок, а саме підтримка певних категорій громадян, перш за все військових, внутрішньо переміщених осіб, які отримуватимуть можливість придбати житло на спеціальних умовах. 

    Тому ключовим завданням є долучення банків, перш за все комерційних, банків з іноземним капіталом на ринок іпотечного кредитування. Банки на сьогодні мають надліквідність, відповідно, з однієї сторони, є можливість вкладати цю ліквідність в інструменти з цінними паперами, яка приносить маржинальний дохід, з іншої сторони, ми бачимо, що іпотека «не працює» з поточними ринковими ставками».

    Експерт пояснює, що іпотека з реальною ефективною ставкою 18-20%, що пропонується зараз банками за власними іпотечними програмами, не має попиту. А нижчою ставка за кредитами, при обліковій ставці 15,5% та ставці залучення депозитів до 16-17% річних, бути не може.

    «Тому я й раніше зауважував, що ринок іпотечного кредитування зараз перебуває в такому ж стані як у 2018 році, коли ставки за кредитами були приблизно такі ж, відповідно об’єми власних іпотечних програм — співрозмірні. Лише коли у 2021 році ставки за іпотекою опустилися до 10-13%, ми спостерігали певну зацікавленість клієнтів в даному інструменті, відповідно і ріст кількості кредитів, — продовжує свою думку Володимир Чорненький. — Тому  для розвитку власних іпотечних програм нам на рівні держави потрібно повернутися до моделі компенсації частини відсоткової ставки банкам за іпотечними кредитами, за умови, що банки видаватимуть кредити власними коштами»

    Експерт зазначає, що ПрАТ «Укрфінжитло» може реалізувати 2 стратегії на поточному етапі: одна стратегія передбачатиме діючу модель фінансування банків з метою видачі кредитів за програмою «єОселя» (проте, можливо лише для пільгової категорії позичальників — військові, медики, викладачі, ВПО), а інша  передбачатиме модель, коли ПрАТ  «Укрфінжитло» компенсуватиме клієнтам частину відсоткової ставки, за іпотечними кредитами, що видані банками з власними іпотечними програмами.

    «В такому випадку ми досягнемо ефекту, що для клієнтів ставка за іпотечними кредитами в поточний час збережеться на рівні 7-10% річних, що буде абсолютно прийнятними умовами в поточному економічному стані держави, і що дасть поштовх для суттєво більших об’ємів кредитування за власними банківськими іпотечними програмами», — резюмує Володимир Чорненький.

    Перспективи розвитку іпотечного кредитування обнадійливі. Як влучно зазначив Владислав Корольов: «Іпотечне кредитування сьогодні має стратегічну та економічну цінність, саме за підтримки кредитування нерухомості можливе відновлення житлового фонду країни у майбутньому. Після війни іпотека може стати одним з драйверів відновлення економіки, особливо якщо банки та держава будуть діяти синхронно та знайдуть баланс між доступним кредитуванням та ризиками». 

    https://propertytimes.com.ua/finance/ipotechne_kredituvannya_v_ukrayini_transformatsiya_v_umovah_viyni

    Читайте также: В українських індустріальних парках на кінець 2025 року збудовано чи будують 37 заводів